住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)課件

城市住宅區(qū)規(guī)劃原理第六章規(guī)劃指標(biāo)1/用地指標(biāo)

2/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(密度)指標(biāo)3/空間與環(huán)境指標(biāo)4/設(shè)施配套指標(biāo)

2019/12住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)通常分為規(guī)劃綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和用地指標(biāo)兩大類(lèi)城市住宅區(qū)規(guī)劃原理第六章規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)通常分為規(guī)11/用地指標(biāo)——用地配置標(biāo)準(zhǔn)用地指標(biāo)包括用地平衡表與用地配置基本范圍兩項(xiàng)住宅區(qū)的用地配置情況可反映住宅區(qū)功能的特征，通過(guò)用地配置也可以把握住宅區(qū)整體的居住生活質(zhì)量

用地構(gòu)成居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)1.住宅用地（R01）45~6055~6560~752.公建用地（R02）20~3218~276~183.道路用地（R03）8~157~135~124.公共綠地（R04）7.5~155~123~8居住區(qū)用地（R）100100100

城市住宅區(qū)規(guī)劃應(yīng)鼓勵(lì)土地的立體化和復(fù)合化利用，如開(kāi)發(fā)地下空間和對(duì)地面進(jìn)行公共空間分層開(kāi)發(fā)利用等。在這種情況下，住宅區(qū)規(guī)劃的用地配置會(huì)有相應(yīng)的變化。

各住宅區(qū)由于所處的區(qū)位不同、使用對(duì)象不同可能導(dǎo)致住宅區(qū)用地配置的側(cè)重有所差異。在城市中心或周?chē)延休^完善的公共服務(wù)設(shè)施可供住宅區(qū)使用的住宅區(qū)，其公共服務(wù)設(shè)施用地的比重可以適當(dāng)降低.不同的居住對(duì)象對(duì)住宅區(qū)的居住、公共服務(wù)、戶(hù)外環(huán)境和交通設(shè)施等存在不同的需求，因而應(yīng)該根據(jù)居住對(duì)象的特點(diǎn)適度增減住宅區(qū)各類(lèi)用地構(gòu)成的比例。用地指標(biāo)包括用地平衡表與用地配置基本范圍兩項(xiàng)用地構(gòu)成居住區(qū)居21/用地指標(biāo)——用地平衡表用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--居住區(qū)總用地

住宅區(qū)的用地邊界線(xiàn)一般情況下按以下三種情況予以確定：1.天然障礙的邊界；2.人工設(shè)施的邊界；3.其他人為劃定的界線(xiàn)。

住宅建設(shè)用地

指包括住宅基底在內(nèi)的住宅前后左右必不可少的用地。

公共服務(wù)設(shè)施用地

一般按其所屬用地范圍的實(shí)際界線(xiàn)來(lái)劃定。

道路用地

指在住宅區(qū)界線(xiàn)內(nèi)的所有道路的紅線(xiàn)或路幅界線(xiàn)內(nèi)的用地。

公共綠地專(zhuān)門(mén)的計(jì)算方法停車(chē)用地

一般指機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)用地，通常計(jì)算獨(dú)立地段安排的、較為集中的停車(chē)庫(kù)或停車(chē)場(chǎng)用地?？梢杂?jì)入“道路與停車(chē)用地”，也可計(jì)入“其他用地”

其他用地

包括市政設(shè)施用地，非根據(jù)該住宅區(qū)居住人口配建的公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他在住宅區(qū)總用地范圍內(nèi)但不屬于上述五類(lèi)用地的用地。用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方31/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：邊界為道路邊界為人工設(shè)施邊界為自然邊界邊界為規(guī)劃范圍邊界為征地界線(xiàn)幾種情況說(shuō)明：41/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：住宅建筑用地前后的界線(xiàn)一般以日照間距為基礎(chǔ)，各按日照間距的二分之一劃定計(jì)算；住宅建筑左右的界線(xiàn)一般以消防要求為條件（“建筑間距”要求）。因此，住宅建筑用地實(shí)際上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅間通路、綠地、住戶(hù)底層的私院和部分或全部的住宅院落用地。幾種情況說(shuō)明：51/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：住宅間距住宅間距包括住宅前后（正面和背面）以及兩側(cè)（側(cè)面）的距離。對(duì)低層、多層和高度小于24米的中高層住宅，其前后間距不得小于規(guī)定的日照間距，其兩側(cè)間距考慮通道和消防要求一般側(cè)面無(wú)窗時(shí)不得小于6米，側(cè)面有窗時(shí)不得小于8米。對(duì)高度大于24米的中高層住宅和高層住宅，其后面的間距應(yīng)作日照分析后確定，其前面的間距應(yīng)按照其前排住宅的高度來(lái)決定是采用規(guī)定的日照間距還是進(jìn)行日照分析，其側(cè)面間距一般要求不小于13米。幾種情況說(shuō)明：61/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：公共服務(wù)設(shè)施用地一般按其所屬用地范圍的實(shí)際界線(xiàn)來(lái)劃定。當(dāng)其有明顯的界線(xiàn)時(shí)（如圍墻等），按其界線(xiàn)計(jì)算；當(dāng)無(wú)明顯界線(xiàn)時(shí)，應(yīng)按其實(shí)際占用的用地計(jì)算，包括建筑后退道路紅線(xiàn)的用地。公共服務(wù)設(shè)施用地一般按其所屬用地范圍的實(shí)際界線(xiàn)來(lái)劃定。當(dāng)其有明顯的界線(xiàn)時(shí)（如圍墻等），按其界線(xiàn)計(jì)算；當(dāng)無(wú)明顯界線(xiàn)時(shí)，應(yīng)按其實(shí)際占用的用地計(jì)算，包括建筑后退道路紅線(xiàn)的用地。幾種情況說(shuō)明：公共服務(wù)設(shè)施用地一般按其所屬用地范圍的實(shí)際界線(xiàn)71/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：道路用地指在住宅區(qū)界線(xiàn)內(nèi)所有道路的紅線(xiàn)或路幅界線(xiàn)內(nèi)的用地，并除去應(yīng)該計(jì)入住宅建筑用地內(nèi)的宅間通路和公共服務(wù)設(shè)施，以及市政設(shè)施用地范圍內(nèi)的專(zhuān)用道路用地（如有回車(chē)場(chǎng)也應(yīng)該計(jì)入道路用地中）。住宅區(qū)的道路用地有時(shí)也將停車(chē)用地（機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)）計(jì)入在內(nèi)，稱(chēng)道路停車(chē)用地。幾種情況說(shuō)明：81/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：停車(chē)用地一般是指機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)用地，而且通常計(jì)算為停車(chē)用地的是在獨(dú)立地段安排的、較為集中的停車(chē)庫(kù)或停車(chē)場(chǎng)用地，但公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施的專(zhuān)用停車(chē)用地則應(yīng)該計(jì)入公共設(shè)施用地。路邊停車(chē)位、回車(chē)場(chǎng)邊停車(chē)位、住宅底層停車(chē)庫(kù)（位）等一般不計(jì)入停車(chē)用地而相應(yīng)地計(jì)入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停車(chē)庫(kù)則按復(fù)合土地利用的方法按比例劃分計(jì)算。其他用地主要包括市政設(shè)施用地、非根據(jù)該住宅區(qū)居住人口配建的公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他在住宅區(qū)總用地范圍之內(nèi)但不屬于上述五類(lèi)用地的用地。幾種情況說(shuō)明：91/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：公共綠地：1.當(dāng)院落式組團(tuán)綠地與建筑相鄰時(shí)，其劃定應(yīng)按照表9-4的規(guī)定。當(dāng)院落式組團(tuán)綠地與道路相鄰時(shí)，綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1米；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級(jí)道路時(shí)算到道路紅線(xiàn)；距房屋墻腳1.5米。2.其他集中的塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的劃定邊界同院落式組團(tuán)綠地面積，沿居住區(qū)級(jí)道路、城市道路的公共綠地算到紅線(xiàn)。幾種情況說(shuō)明：101/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：公共綠地：封閉型綠地開(kāi)敞型綠地南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米S1≥800平方米S1≥1800平方米S1≥500平方米S1≥1200平方米S2≥1000平方米S2≥2000平方米S2≥600平方米S2≥1400平方米

院落式組團(tuán)綠地設(shè)置與劃定規(guī)定注：L

—

南北兩樓正面間距（米）;

L2

—

當(dāng)?shù)刈≌臉?biāo)準(zhǔn)日照間距（米）;

S1

—

北側(cè)為多層樓的組團(tuán)綠地面積（平方米）;

S2

—

北側(cè)為高層樓的組團(tuán)綠地面積（平方米）。幾種情況說(shuō)明：封閉型綠地開(kāi)敞型綠地南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓南側(cè)多11混合用地的計(jì)算：按照實(shí)際占地范圍，以及實(shí)際混合情況計(jì)算并在規(guī)劃用地平衡表中單列。住宅建筑面積按實(shí)計(jì)算或按比例折算。

1/用地指標(biāo)用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲5混合用地△△-二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--混合用地的計(jì)算：

1/用地指標(biāo)用地面積12

2/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(密度)指標(biāo)在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括容積率、總建筑面積、總?cè)丝?、人口密度?/p>

容積率體現(xiàn)和控制著住宅區(qū)建筑總體的建設(shè)總量，它與總建筑面積具有對(duì)應(yīng)關(guān)系。容積率的大小根據(jù)住宅區(qū)所處的區(qū)位（地價(jià)因素）、住宅建筑的層數(shù)（地價(jià)、城市整體景觀等因素）、居住標(biāo)準(zhǔn)（地價(jià)、入住對(duì)象等因素）等因素的不同而不同，區(qū)位好、層數(shù)高、標(biāo)準(zhǔn)低的住宅區(qū)一般容積率較高。

總建筑面積、總?cè)丝凇⑷丝诿芏缺憩F(xiàn)和控制的是居住人口、使用人員以及相應(yīng)所需的配套設(shè)施數(shù)量和規(guī)模，以及產(chǎn)生的對(duì)城市交通和市政的要求和壓力?！緪?ài)絕不退縮】如果把愛(ài)愛(ài)比作一場(chǎng)慢跑，有的男人發(fā)令槍還沒(méi)響卻要退賽了；有的男人在即將到達(dá)終點(diǎn)的時(shí)候驟然倒下；吃了馬氏丹方的男人，卻相當(dāng)于體驗(yàn)了一次馬拉松長(zhǎng)跑，酣暢持久。馬老中醫(yī)威亻言msdf003在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括容積率、總建筑面積、總?cè)丝?、人口密?3

2/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(密度)指標(biāo)

容積率

容積率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)

14用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--住宅區(qū)容積率

=住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積（平方米/平方米）

住宅區(qū)住宅(用地)容積率

=住宅區(qū)住宅總建筑面積/住宅區(qū)住宅建筑總用地面積（平方米/平方米）

2/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(密度)指標(biāo)用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方15

2/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(密度)指標(biāo)人口密度住宅區(qū)人口密度（毛）=住宅區(qū)總?cè)丝?住宅區(qū)總用地（人/公頃、萬(wàn)人/平方公里）住宅區(qū)人口密度（凈）

=住宅區(qū)總?cè)丝?住宅建筑總用地（人/公頃、萬(wàn)人/平方公里）建筑面積密度住宅區(qū)建筑面積密度（毛）=住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積（平方米/公頃）住宅區(qū)建筑面積密度（凈）=住宅區(qū)某項(xiàng)建筑總面積/住宅區(qū)該項(xiàng)建筑總用地面積（平方米/公頃）人口密度16

3/空間與環(huán)境指標(biāo)我國(guó)住宅區(qū)各級(jí)設(shè)施的空間距離服務(wù)半徑在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括建筑高度、平均建筑層數(shù)、建筑密度、人均總用地、人均公共綠地、綠地率、總戶(hù)數(shù)、人均住宅建筑面積、日照間距。建筑密度表現(xiàn)和控制著住宅區(qū)總體的建筑覆蓋程度以及敞地率（敞地率=1-建筑密度），它既與容積率（總建筑面積）相關(guān)，也與綠地率和其他戶(hù)外地面設(shè)施（如道路、車(chē)位、活動(dòng)場(chǎng)地、公共綠地等）有關(guān)，因此，也影響到住宅區(qū)的戶(hù)外環(huán)境質(zhì)量和其他設(shè)施的安排。人均用地、人均住宅建筑面積表現(xiàn)和控制著住宅區(qū)外部居住環(huán)境和室內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量。我國(guó)住宅區(qū)各級(jí)設(shè)施的空間距離服務(wù)半徑在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面的指標(biāo)17

3/空間與環(huán)境指標(biāo)

人均用地人均住宅區(qū)用地

=住宅區(qū)總用地/住宅區(qū)總?cè)丝?/p>

（平方米/人）建筑密度住宅區(qū)建筑密度（毛）=住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積

（%）住宅區(qū)建筑密度（凈）=住宅區(qū)某項(xiàng)建筑總基底面積/住宅區(qū)該項(xiàng)建筑總用地面積（%）

建筑密度=[(a×b)+(a×c)]/(A×B)

容積率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)

人均用地建筑密度=[(a×b)+(a×c)]/(A×B18住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ,Ⅱ,Ⅵ,ⅦⅢ,ⅤⅣ建筑密度（%）容積率建筑密度（%）容積率建筑密度（%）容積率低層351.10401.20431.30多層281.70301.80321.90中高層252.00282.20302.40高層203.50203.50223.50

城市居住區(qū)容積率、建筑密度控制指標(biāo)表建筑氣候區(qū)劃Ⅰ,Ⅱ,Ⅵ,ⅦⅢ,ⅤⅣ建筑密度（%）容積率建筑密19

3/空間與環(huán)境指標(biāo)

居住密度是關(guān)于住宅區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)之一，指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，它是一個(gè)包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面積密度指標(biāo)的綜合概念。居住密度的高低取決于土地的價(jià)值和土地資源的狀況、生活環(huán)境質(zhì)量的定位，以及對(duì)城市型生活氛圍的營(yíng)造。在住宅區(qū)規(guī)劃中應(yīng)該從節(jié)約土地，保證生活環(huán)境的質(zhì)量，同時(shí)滿(mǎn)足城市生活的需求三方面來(lái)確定適當(dāng)?shù)木幼∶芏?。一般而言，越接近市中心的住宅區(qū)其居住密度越高，土地資源越緊張的城市其住宅區(qū)的居住密度越高，環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)越高的住宅區(qū)其居住密度越小。

3/空間與環(huán)境指標(biāo)居住密度20

3/空間與環(huán)境指標(biāo)房型或稱(chēng)戶(hù)型是指一套住房建筑面積的大小和居室的數(shù)量，如兩房一廳、85平方米，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、100平方米等，它反映了戶(hù)內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量的基本標(biāo)準(zhǔn)。

戶(hù)室比是指住宅區(qū)內(nèi)各種不同戶(hù)型的比例。戶(hù)室比往往依據(jù)入住對(duì)象的總體家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成和住房標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成予以綜合確定。

多低高層比例是指各類(lèi)層數(shù)住宅的總建筑面積與總住宅建筑面積各自的比例。住宅平均層數(shù)是指總住宅建筑面積與總住宅建筑基底面積的比例。

3/空間與環(huán)境指標(biāo)房型或稱(chēng)戶(hù)型21

3/空間與環(huán)境指標(biāo)住宅區(qū)的綠地率是指所有住宅區(qū)綠地面積與住宅區(qū)總用地面積的比例。它主要控制和體現(xiàn)著住宅區(qū)在生態(tài)和綠化方面的狀況。綠地率=總綠地面積/總用地面積（%）人均綠地面積是住宅區(qū)綠地總面積與住宅區(qū)總?cè)丝谥龋▎挝唬浩椒矫?人）人均公共綠地是住宅區(qū)公共綠地總面積與住宅區(qū)總?cè)丝谥龋▎挝唬浩椒矫?人），居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)居住人口規(guī)模分別達(dá)到：組團(tuán)不少于0.5平方米/人，小區(qū)（含組團(tuán)）不少于1平方米/人，居住區(qū)（含小區(qū)與組團(tuán)）不少于1.5平方米/人。綠地率可以反映住宅區(qū)總體的綠化狀況，人均綠地面積反映的則是綠地的使用強(qiáng)度情況。同樣，公共綠地比例指標(biāo)雖然也反映了住宅區(qū)中可以用作居民直接使用的單獨(dú)綠化用地在整個(gè)住宅區(qū)用地中的比例，但其實(shí)際的使用強(qiáng)度狀況則需要由人均公共綠地來(lái)反映。

3/空間與環(huán)境指標(biāo)住宅區(qū)的綠地率22住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)課件23

3/空間與環(huán)境指標(biāo)總戶(hù)數(shù)與套密度總戶(hù)數(shù)（總套數(shù)）在住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段較總?cè)丝凇⑷丝诿芏群腿司≌ㄖ娣e能更真實(shí)的反映建成后住宅區(qū)在人口容量方面對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的影響。由于與住宅區(qū)總?cè)丝谙嚓P(guān)的家庭人口及人均居住水平（人均居住面積和人均住宅建筑面積）等因素越來(lái)越具有可變性，使得按照戶(hù)均人口和人均住宅建筑面積或人均居住面積來(lái)推算住宅區(qū)今后的居住總?cè)丝诘姆椒ㄒ苍絹?lái)越不符合實(shí)際情況。套密度是指住宅區(qū)住宅的總套數(shù)與住宅區(qū)總用地的比例。套密度的計(jì)算公式為

套密度=住宅區(qū)住宅總套數(shù)/住宅區(qū)總用地面積（套/公頃）人均住宅建筑面積是反映住宅區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境的主要指標(biāo)。日照間距影響著住宅建筑的建筑密度和住宅內(nèi)部居住環(huán)境。

3/空間與環(huán)境指標(biāo)總戶(hù)數(shù)與套密度244/設(shè)施配套指標(biāo)住宅區(qū)的設(shè)施配套指標(biāo)主要是為了保證居民日常生活的正常與便利，其中包括公共服務(wù)設(shè)施的千人總指標(biāo)、分類(lèi)指標(biāo)和（機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)位的設(shè)置比例。名稱(chēng)單位自行車(chē)機(jī)動(dòng)車(chē)公共中心車(chē)位/100平方米建筑面積7.50.3商業(yè)中心車(chē)位/100平方米營(yíng)業(yè)面積7.50.3集貿(mào)市場(chǎng)車(chē)位/100平方米營(yíng)業(yè)面積7.5—飲食店車(chē)位/100平方米營(yíng)業(yè)面積3.61.7醫(yī)院、門(mén)診所車(chē)位/100平方米建筑面積1.50.2配建公共停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）停車(chē)位控制指標(biāo)在住宅區(qū)規(guī)劃中，根據(jù)住宅區(qū)的居住對(duì)象及其需求，居民私家車(chē)停車(chē)位的配建也必須給予考慮。4/設(shè)施配套指標(biāo)住宅區(qū)的設(shè)施配套指標(biāo)主要是為了保證居民25謝謝！26謝謝！26城市住宅區(qū)規(guī)劃原理第六章規(guī)劃指標(biāo)1/用地指標(biāo)

2/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(密度)指標(biāo)3/空間與環(huán)境指標(biāo)4/設(shè)施配套指標(biāo)

2019/12住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)通常分為規(guī)劃綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和用地指標(biāo)兩大類(lèi)城市住宅區(qū)規(guī)劃原理第六章規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)通常分為規(guī)271/用地指標(biāo)——用地配置標(biāo)準(zhǔn)用地指標(biāo)包括用地平衡表與用地配置基本范圍兩項(xiàng)住宅區(qū)的用地配置情況可反映住宅區(qū)功能的特征，通過(guò)用地配置也可以把握住宅區(qū)整體的居住生活質(zhì)量

用地構(gòu)成居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)1.住宅用地（R01）45~6055~6560~752.公建用地（R02）20~3218~276~183.道路用地（R03）8~157~135~124.公共綠地（R04）7.5~155~123~8居住區(qū)用地（R）100100100

城市住宅區(qū)規(guī)劃應(yīng)鼓勵(lì)土地的立體化和復(fù)合化利用，如開(kāi)發(fā)地下空間和對(duì)地面進(jìn)行公共空間分層開(kāi)發(fā)利用等。在這種情況下，住宅區(qū)規(guī)劃的用地配置會(huì)有相應(yīng)的變化。

各住宅區(qū)由于所處的區(qū)位不同、使用對(duì)象不同可能導(dǎo)致住宅區(qū)用地配置的側(cè)重有所差異。在城市中心或周?chē)延休^完善的公共服務(wù)設(shè)施可供住宅區(qū)使用的住宅區(qū)，其公共服務(wù)設(shè)施用地的比重可以適當(dāng)降低.不同的居住對(duì)象對(duì)住宅區(qū)的居住、公共服務(wù)、戶(hù)外環(huán)境和交通設(shè)施等存在不同的需求，因而應(yīng)該根據(jù)居住對(duì)象的特點(diǎn)適度增減住宅區(qū)各類(lèi)用地構(gòu)成的比例。用地指標(biāo)包括用地平衡表與用地配置基本范圍兩項(xiàng)用地構(gòu)成居住區(qū)居281/用地指標(biāo)——用地平衡表用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--居住區(qū)總用地

住宅區(qū)的用地邊界線(xiàn)一般情況下按以下三種情況予以確定：1.天然障礙的邊界；2.人工設(shè)施的邊界；3.其他人為劃定的界線(xiàn)。

住宅建設(shè)用地

指包括住宅基底在內(nèi)的住宅前后左右必不可少的用地。

公共服務(wù)設(shè)施用地

一般按其所屬用地范圍的實(shí)際界線(xiàn)來(lái)劃定。

道路用地

指在住宅區(qū)界線(xiàn)內(nèi)的所有道路的紅線(xiàn)或路幅界線(xiàn)內(nèi)的用地。

公共綠地專(zhuān)門(mén)的計(jì)算方法停車(chē)用地

一般指機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)用地，通常計(jì)算獨(dú)立地段安排的、較為集中的停車(chē)庫(kù)或停車(chē)場(chǎng)用地?？梢杂?jì)入“道路與停車(chē)用地”，也可計(jì)入“其他用地”

其他用地

包括市政設(shè)施用地，非根據(jù)該住宅區(qū)居住人口配建的公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他在住宅區(qū)總用地范圍內(nèi)但不屬于上述五類(lèi)用地的用地。用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方291/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：邊界為道路邊界為人工設(shè)施邊界為自然邊界邊界為規(guī)劃范圍邊界為征地界線(xiàn)幾種情況說(shuō)明：301/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：住宅建筑用地前后的界線(xiàn)一般以日照間距為基礎(chǔ)，各按日照間距的二分之一劃定計(jì)算；住宅建筑左右的界線(xiàn)一般以消防要求為條件（“建筑間距”要求）。因此，住宅建筑用地實(shí)際上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅間通路、綠地、住戶(hù)底層的私院和部分或全部的住宅院落用地。幾種情況說(shuō)明：311/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：住宅間距住宅間距包括住宅前后（正面和背面）以及兩側(cè)（側(cè)面）的距離。對(duì)低層、多層和高度小于24米的中高層住宅，其前后間距不得小于規(guī)定的日照間距，其兩側(cè)間距考慮通道和消防要求一般側(cè)面無(wú)窗時(shí)不得小于6米，側(cè)面有窗時(shí)不得小于8米。對(duì)高度大于24米的中高層住宅和高層住宅，其后面的間距應(yīng)作日照分析后確定，其前面的間距應(yīng)按照其前排住宅的高度來(lái)決定是采用規(guī)定的日照間距還是進(jìn)行日照分析，其側(cè)面間距一般要求不小于13米。幾種情況說(shuō)明：321/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：公共服務(wù)設(shè)施用地一般按其所屬用地范圍的實(shí)際界線(xiàn)來(lái)劃定。當(dāng)其有明顯的界線(xiàn)時(shí)（如圍墻等），按其界線(xiàn)計(jì)算；當(dāng)無(wú)明顯界線(xiàn)時(shí)，應(yīng)按其實(shí)際占用的用地計(jì)算，包括建筑后退道路紅線(xiàn)的用地。公共服務(wù)設(shè)施用地一般按其所屬用地范圍的實(shí)際界線(xiàn)來(lái)劃定。當(dāng)其有明顯的界線(xiàn)時(shí)（如圍墻等），按其界線(xiàn)計(jì)算；當(dāng)無(wú)明顯界線(xiàn)時(shí)，應(yīng)按其實(shí)際占用的用地計(jì)算，包括建筑后退道路紅線(xiàn)的用地。幾種情況說(shuō)明：公共服務(wù)設(shè)施用地一般按其所屬用地范圍的實(shí)際界線(xiàn)331/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：道路用地指在住宅區(qū)界線(xiàn)內(nèi)所有道路的紅線(xiàn)或路幅界線(xiàn)內(nèi)的用地，并除去應(yīng)該計(jì)入住宅建筑用地內(nèi)的宅間通路和公共服務(wù)設(shè)施，以及市政設(shè)施用地范圍內(nèi)的專(zhuān)用道路用地（如有回車(chē)場(chǎng)也應(yīng)該計(jì)入道路用地中）。住宅區(qū)的道路用地有時(shí)也將停車(chē)用地（機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)）計(jì)入在內(nèi)，稱(chēng)道路停車(chē)用地。幾種情況說(shuō)明：341/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：停車(chē)用地一般是指機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)用地，而且通常計(jì)算為停車(chē)用地的是在獨(dú)立地段安排的、較為集中的停車(chē)庫(kù)或停車(chē)場(chǎng)用地，但公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施的專(zhuān)用停車(chē)用地則應(yīng)該計(jì)入公共設(shè)施用地。路邊停車(chē)位、回車(chē)場(chǎng)邊停車(chē)位、住宅底層停車(chē)庫(kù)（位）等一般不計(jì)入停車(chē)用地而相應(yīng)地計(jì)入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停車(chē)庫(kù)則按復(fù)合土地利用的方法按比例劃分計(jì)算。其他用地主要包括市政設(shè)施用地、非根據(jù)該住宅區(qū)居住人口配建的公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他在住宅區(qū)總用地范圍之內(nèi)但不屬于上述五類(lèi)用地的用地。幾種情況說(shuō)明：351/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：公共綠地：1.當(dāng)院落式組團(tuán)綠地與建筑相鄰時(shí)，其劃定應(yīng)按照表9-4的規(guī)定。當(dāng)院落式組團(tuán)綠地與道路相鄰時(shí)，綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1米；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級(jí)道路時(shí)算到道路紅線(xiàn)；距房屋墻腳1.5米。2.其他集中的塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的劃定邊界同院落式組團(tuán)綠地面積，沿居住區(qū)級(jí)道路、城市道路的公共綠地算到紅線(xiàn)。幾種情況說(shuō)明：361/用地指標(biāo)幾種情況說(shuō)明：公共綠地：封閉型綠地開(kāi)敞型綠地南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米S1≥800平方米S1≥1800平方米S1≥500平方米S1≥1200平方米S2≥1000平方米S2≥2000平方米S2≥600平方米S2≥1400平方米

院落式組團(tuán)綠地設(shè)置與劃定規(guī)定注：L

—

南北兩樓正面間距（米）;

L2

—

當(dāng)?shù)刈≌臉?biāo)準(zhǔn)日照間距（米）;

S1

—

北側(cè)為多層樓的組團(tuán)綠地面積（平方米）;

S2

—

北側(cè)為高層樓的組團(tuán)綠地面積（平方米）。幾種情況說(shuō)明：封閉型綠地開(kāi)敞型綠地南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓南側(cè)多37混合用地的計(jì)算：按照實(shí)際占地范圍，以及實(shí)際混合情況計(jì)算并在規(guī)劃用地平衡表中單列。住宅建筑面積按實(shí)計(jì)算或按比例折算。

1/用地指標(biāo)用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲5混合用地△△-二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--混合用地的計(jì)算：

1/用地指標(biāo)用地面積38

2/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(密度)指標(biāo)在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括容積率、總建筑面積、總?cè)丝?、人口密度?/p>

容積率體現(xiàn)和控制著住宅區(qū)建筑總體的建設(shè)總量，它與總建筑面積具有對(duì)應(yīng)關(guān)系。容積率的大小根據(jù)住宅區(qū)所處的區(qū)位（地價(jià)因素）、住宅建筑的層數(shù)（地價(jià)、城市整體景觀等因素）、居住標(biāo)準(zhǔn)（地價(jià)、入住對(duì)象等因素）等因素的不同而不同，區(qū)位好、層數(shù)高、標(biāo)準(zhǔn)低的住宅區(qū)一般容積率較高。

總建筑面積、總?cè)丝?、人口密度表現(xiàn)和控制的是居住人口、使用人員以及相應(yīng)所需的配套設(shè)施數(shù)量和規(guī)模，以及產(chǎn)生的對(duì)城市交通和市政的要求和壓力?！緪?ài)絕不退縮】如果把愛(ài)愛(ài)比作一場(chǎng)慢跑，有的男人發(fā)令槍還沒(méi)響卻要退賽了；有的男人在即將到達(dá)終點(diǎn)的時(shí)候驟然倒下；吃了馬氏丹方的男人，卻相當(dāng)于體驗(yàn)了一次馬拉松長(zhǎng)跑，酣暢持久。馬老中醫(yī)威亻言msdf003在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括容積率、總建筑面積、總?cè)丝?、人口密?9

2/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(密度)指標(biāo)

容積率

容積率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)

40用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--住宅區(qū)容積率

=住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積（平方米/平方米）

住宅區(qū)住宅(用地)容積率

=住宅區(qū)住宅總建筑面積/住宅區(qū)住宅建筑總用地面積（平方米/平方米）

2/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(密度)指標(biāo)用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方41

2/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(密度)指標(biāo)人口密度住宅區(qū)人口密度（毛）=住宅區(qū)總?cè)丝?住宅區(qū)總用地（人/公頃、萬(wàn)人/平方公里）住宅區(qū)人口密度（凈）

=住宅區(qū)總?cè)丝?住宅建筑總用地（人/公頃、萬(wàn)人/平方公里）建筑面積密度住宅區(qū)建筑面積密度（毛）=住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積（平方米/公頃）住宅區(qū)建筑面積密度（凈）=住宅區(qū)某項(xiàng)建筑總面積/住宅區(qū)該項(xiàng)建筑總用地面積（平方米/公頃）人口密度42

3/空間與環(huán)境指標(biāo)我國(guó)住宅區(qū)各級(jí)設(shè)施的空間距離服務(wù)半徑在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括建筑高度、平均建筑層數(shù)、建筑密度、人均總用地、人均公共綠地、綠地率、總戶(hù)數(shù)、人均住宅建筑面積、日照間距。建筑密度表現(xiàn)和控制著住宅區(qū)總體的建筑覆蓋程度以及敞地率（敞地率=1-建筑密度），它既與容積率（總建筑面積）相關(guān)，也與綠地率和其他戶(hù)外地面設(shè)施（如道路、車(chē)位、活動(dòng)場(chǎng)地、公共綠地等）有關(guān)，因此，也影響到住宅區(qū)的戶(hù)外環(huán)境質(zhì)量和其他設(shè)施的安排。人均用地、人均住宅建筑面積表現(xiàn)和控制著住宅區(qū)外部居住環(huán)境和室內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量。我國(guó)住宅區(qū)各級(jí)設(shè)施的空間距離服務(wù)半徑在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面的指標(biāo)43

3/空間與環(huán)境指標(biāo)

人均用地人均住宅區(qū)用地

=住宅區(qū)總用地/住宅區(qū)總?cè)丝?/p>

（平方米/人）建筑密度住宅區(qū)建筑密度（毛）=住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積

（%）住宅區(qū)建筑密度（凈）=住宅區(qū)某項(xiàng)建筑總基底面積/住宅區(qū)該項(xiàng)建筑總用地面積（%）

建筑密度=[(a×b)+(a×c)]/(A×B)

容積率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)

人均用地建筑密度=[(a×b)+(a×c)]/(A×B44住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ,Ⅱ,Ⅵ,ⅦⅢ,ⅤⅣ建筑密度（%）容積率建筑密度（%）容積率建筑密度（%）容積率低層351.10401.20431.30多層281.70301.80321.90中高層252.00282.20302.40高層203.50203.50223.50

城市居住區(qū)容積率、建筑密度控制指標(biāo)表建筑氣候區(qū)劃Ⅰ,Ⅱ,Ⅵ,ⅦⅢ,ⅤⅣ建筑密度（%）容積率建筑密45

3/空間與環(huán)境指標(biāo)

居住密度是關(guān)于住宅區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)之一，指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，它是一個(gè)包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面積密度指標(biāo)的綜合概念。居住密度的高低取決于土地的價(jià)值和土地資源的狀況、生活環(huán)境質(zhì)量的定位，以及對(duì)城市型生活氛圍的營(yíng)造。在住宅區(qū)規(guī)劃中應(yīng)該從節(jié)約土地，保證生活環(huán)境的質(zhì)量，同時(shí)滿(mǎn)足城市生活的需求三方面來(lái)確定適當(dāng)?shù)木幼∶芏取Ｒ话愣?，越接近市中心的住宅區(qū)其居住密度越高，土地資源越緊張的城市其住宅區(qū)的居住密度越高，環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)越高的住宅區(qū)其居住密度越小。

3/空間與環(huán)境指標(biāo)居住密度46