廣州白云某地產金融中心項目后評估工程

廣東房地產事業(yè)部·廣州城市公司2015年03月16日綠地金融中心項目后評估決策會議管理目錄一項目概況二項目各條線管控評估三經驗分享及不足之處一、項目概況綠地金融中心項目是集團進軍廣東的第一個項目，同時也是集團交付的第三個超高層項目。項目位于廣東省廣州市白云區(qū)白云新城，北臨齊心路、西臨云城西路，北側地下室與地鐵2號線（已開通）及規(guī)劃14號線交匯點對接。面積占地面積39780平方米總建筑面積293491平方米地下建筑面積122804平方米層數地上45層地下3層/4層總高度200m用途商業(yè)辦公綜合體二、項目各條線管控評估

（一）開發(fā)周期控制評估

綠地金融中心作為集團進入廣東的第1個項目，規(guī)劃按一期3層、二期4層地下室，裙樓6層，塔樓45層設計，項目總工期由動工到竣工備案36個月。

實際開發(fā)周期由動工到竣工備案41個月。

延誤的主要原因是受2013年11月13日二期西北面市政道塌方導致項目基坑受損，影響工期5到6個月時間。開發(fā)流程開發(fā)周期計劃實際完成1土地出讓合同簽訂2010年12月22日2010年12月22日2一期開工2011年4月15日3一期預售許可證2011年11月30日2011年11月21日4一期竣工備案2012年12月30日2012年12月29日5二期開工2011年9月15日6二期預售許可證2012年11月30日2012年12月5日7二期竣工備案2014年5月30日2014年09月30日項目分割開發(fā)銷售示意二、項目各條線管控評估

（二）前期手續(xù)評估部分業(yè)務辦理用時對比項目政府部門辦理時限（工作日）實際完成時間項目命名30天14天物業(yè)公司招投標60天40天直管房屋、拆遷補償審核30天免審土地出讓金契稅繳納15天3天項目概況審核15天3天一期預售證辦理10天3天土地他項權證附圖測繪8天3天土地證抵押8天1天土地證涂銷抵押3天1天在建工程抵押15天4天監(jiān)控帳戶款劃撥審批5天2天前期重點手續(xù)完成時間1成立項目公司2011年1月11日2《建設用地規(guī)劃許可證》

2011年3月18日3《建設用地批準書》2011年4月25日4《土地使用證》2011年11月7日5《建設工程規(guī)劃許可證》一期二期2011年9月19日2012年5月21日《建筑工程施工許可證》一期二期2011年10月24日2012年8月10日6《預售許可證》一期二期2011年11月21日2012年12月5日7機場控高意見2012年6月6日8軌道交通意見2012年5月29日9《規(guī)劃驗收許可證》一期二期2012年12月28日2014年9月29日10《竣工驗收備案表》一期二期2012年12月29日2014年9月30日項目分割開發(fā)銷售示意二、項目各條線管控評估

（二）前期手續(xù)評估前期工作的主要亮點：1、規(guī)劃審批取得重大突破

按土地出讓合同約定本項目項下的主體商業(yè)部分（商場）不得分割預（銷）售。通過與政府進行溝通，，將完整的一個綜合體項目強行分割為兩期開發(fā)銷售，開了廣州市的一個先例。開工當年完成銷售7個億，回款2.4億，為項目順利推進及事業(yè)部后續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。2、項目分兩期開發(fā)項目配套費繳納比例由10.5%降低到5.5%3、建筑限高通過調集資源攻關溝通，將建筑限高147米的民航專業(yè)意見，改為200米。4、當年開工當年銷售在一期工程形象進度離封頂要求還差1個月就將預售證辦理出來，確保當年開工當年銷售。項目分割開發(fā)銷售示意二、項目各條線管控評估

（三）設計施工優(yōu)化1、基礎優(yōu)化選型：采用抗浮錨桿加筏板基礎采用抗浮錨桿加筏板基礎的優(yōu)點：1、綠地金融中心地質條件較為復雜。(場地基巖是石灰?guī)r層，巖石強度較高。地下水較為豐富，有溶洞及裂隙發(fā)育存在。)2、縮短工期。3、綜合經濟成本較低。(每平米節(jié)約造價約1000元)項目分割開發(fā)銷售示意二、項目各條線管控評估

（三）設計施工優(yōu)化2、土建鋼構幕墻施工優(yōu)化上部土建爬模核心筒施工領先鋼柱鋼梁安裝4F中部鋼柱、鋼梁安裝領先壓型鋼板安裝2F中下部壓型鋼板安裝領先組合樓板鋼砼2F★土建與鋼結構交叉施工優(yōu)化，促進了項目的快速推進?！飪?yōu)化施工流程，加快了工程進度。項目分割開發(fā)銷售示意二、項目各條線管控評估

（三）設計施工優(yōu)化3、超高層幕墻安裝優(yōu)化9～30層、31～43層分兩階段，采用環(huán)形軌道及多點豎向索道施工。分別安裝在31層及44層。保證了安裝進度和質量安裝。項目分割開發(fā)銷售示意二、項目各條線管控評估

（三）設計施工優(yōu)化3、超高層幕墻安裝優(yōu)化

44層以上采用天面布置特制活動小吊車及借助擦窗機完成單元體安裝。項目分割開開發(fā)銷售示示意4、高標號鋼鋼管砼施工工優(yōu)化采用鋼柱樓樓層側向開開孔澆筑高高拋法，澆澆筑鋼管砼砼。保證澆筑質質量，同時時不影響鋼鋼結構安裝裝進度。二、項目各各條線管控控評估（三）設計計施工優(yōu)化化項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（四）現場場管理優(yōu)化化1、均衡前前置，超前前啟動，快快速推進2011年年3月31日交地確認書書簽署，收收地清理已已完成，地地質勘探、、一期基坑坑支護及土土方開挖已已開始施工工，施工場場地平面基基本完成。。8月售樓樓處交付使使用，11月一期預預售證取得得，12月月一期結構構封頂，二二期核心筒筒土方開挖挖到負3層層。2、方案先先行，樣板引路路，專家會審總包施工組織織設計方案案、基坑支支護方案、、基坑工程程地鐵保護護方案等重重大技術方方案，先編編先報先審審，專家會會審，技術術交底。優(yōu)化施工流流程、施工工順序、施施工方法、、施工機械械選型，重重點抓重大大方案評審審，重大風風險預控。。3、部門聯動，，條線協(xié)同，迅迅速解決工工程推進中中的問題針對工程初初期施工圖圖紙供應，，無法滿足足現場快速速推進的需需要，項目目協(xié)同技發(fā)發(fā)部，緊逼逼設計院加加班加點，，預先提供供電子版、、打印白圖圖，邊審邊邊深化，碰碰到問題，，組織現場場會審解決決。協(xié)同合合約部、技技發(fā)部，推推進工程招招標、材料料定版、工工程變更簽簽證的落實實，保證工工程不停頓頓地向前推推。項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（四）現場場管理優(yōu)化化4、合作資源源管理優(yōu)化化發(fā)揮總承包項目目管理優(yōu)勢勢，利用監(jiān)監(jiān)理進行有有效監(jiān)導，，項目協(xié)調調主管部門門，為工程程順利推進進保駕護航。。項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（四）現場場管理優(yōu)化化5、信息化管管理，保障障現場協(xié)調調的執(zhí)行力力通過建立項項目QQ群、手機微微信群，使使現場的問問題能得到到即時的反反映、回復復和處理。。項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（四）現場場管理優(yōu)化化6、關鍵節(jié)點點管理，責責任落地對關鍵節(jié)點點，對施工工單位采取取約談公司司領導，落落實進度，，簽署承諾諾責任狀，，對各單位位的履約情情況定期進進行考評。。項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（四）現場場管理優(yōu)化化7、對標先進進，培訓提提升查找不足，，取長補短短。不斷提提升項目管管理能級。。項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（五）質量量管理優(yōu)化化1、事前預防防，進場把把關專項質量控控制方案鋼構工廠監(jiān)監(jiān)造檢查風管制作安安裝樣板先先行大體積混凝凝土專項施施工方案項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（五）質量量管理優(yōu)化化1、事前預防防，進場把把關材料樣品審審批封樣材料現場抽抽樣送檢現場施工樣樣板圖紙會審項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（五）質量量管理優(yōu)化化2、事中控制制，過程監(jiān)監(jiān)督施工過程質質量檢查施工過程工工序驗收施工過程質質量驗收材料進場驗驗收項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（五）質量量管理優(yōu)化化3、事后評價價，總結提提高質量驗收資資料核查質量問題定定期組織學學習二期工程樁樁、立柱樁樁檢測一期室內批批蕩薄膜養(yǎng)養(yǎng)護項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（五）質量量管理優(yōu)化化3、事后評價價，總結提提高塔樓底板大大體積混凝凝土澆筑，，降溫措施施及溫升監(jiān)監(jiān)測二期工程鋼鋼管柱焊接接工程圖片片一期五層天天井防水蓄蓄水試漏線管開槽掛掛網項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（五）質量量管理優(yōu)化化4、重視關鍵鍵部位，嚴嚴抓控制要要點主干通道管管線綜合布布置屋面防水卷卷材施工屋面聚苯板板隔熱施工工室外排水管管施工二期梁板鋼鋼筋及幕墻墻埋件項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（五）質量量管理優(yōu)化化4、重視關鍵鍵部位，嚴嚴抓控制要要點東側地下連連續(xù)墻鋼筋筋片焊接質質量情況工程樁鋼筋筋籠鋼筋焊焊接質量情情況塔樓基礎工工程樁形樁樁抽芯檢測測負三層J-K軸后澆底板板鋼筋綁扎扎質量情況況項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（五）質量量管理優(yōu)化化4、重重視視關關鍵鍵部部位位，，嚴嚴抓抓控控制制要要點點主題題混混凝凝土土柱柱質質量量抽抽芯芯檢檢測測公寓寓室室內內隔隔音音墻墻施施工工防水水涂涂料料現現場場抽抽樣樣送送檢檢項目目分分割割開開發(fā)發(fā)銷銷售售示示意意二、、項項目目各各條條線線管管控控評評估估（五五））質質量量管管理理優(yōu)優(yōu)化化5、裝裝修修管管理理精精細細化化，，設設計計還還原原度度高高公寓寓室室內內精精裝裝修修塔樓樓大大堂堂精精裝裝修修項目目分分割割開開發(fā)發(fā)銷銷售售示示意意二、、項項目目各各條條線線管管控控評評估估（六六））施施工工組組織織優(yōu)優(yōu)化化1、二二期期分分區(qū)區(qū)優(yōu)優(yōu)化化，，超超高高層層快快速速推推進進★根據據功能能及及開開發(fā)發(fā)進進度度分分為為將將白白云云綠綠地地金金融融中中心心二二期期分分為為８８個個施施工工區(qū)區(qū)域域。。超超高高層層建建筑筑分分布布在在二二期期B2區(qū)域域。。★工程程前期期，，受受各各種種因因素素影影響響，，無無法法全全面面施施工工。。根根據據總總體體平平面面圖圖分分布布情情況況，，為為推推進進超超高高層層快快速速建建設設，，將將白白云云綠綠地地中中心心分分為為８８個個區(qū)區(qū)。?！飪?yōu)先先施工工B2區(qū)，，待待B2區(qū)施施工工出出地地面面后后方方進進行行ＢＢ5/B6區(qū)施施工工。?！镉捎谟冢?/B6區(qū)裙裙樓樓僅僅６６層層，，ＢＢ5/B6區(qū)為為地地下下室室部部分分。。不不影影響響整整體體施施工工進進度度。。通過過分區(qū)區(qū)，，極極大大推推動動了了工工程程的的進展展項目目分分割割開開發(fā)發(fā)銷銷售售示示意意二、、項項目目各各條條線線管管控控評評估估（六六））施施工工組組織織優(yōu)優(yōu)化化2、地地鐵鐵邊邊線線施施工工取取得得突突破破地鐵鐵邊邊線線的的地地下下連連續(xù)續(xù)墻墻施工工，，既既不不能能拖拖慢慢現現場場進進度度，，又又不不能能影影響響地地鐵鐵安安全全運運行行，，難難度度極極大大，，施施工工遭遭遇遇瓶瓶頸頸，，經經過過項項目目現現場場會會議議論論證證，，決決定定選選用用銑槽槽機機施施工工，有有效效解解決決了了上上述述困困難難，，施施工工取取得得重重大大突突破破。。項目目分分割割開開發(fā)發(fā)銷銷售售示示意意二、、項項目目各各條條線線管管控控評評估估（六六））施施工工組組織織優(yōu)優(yōu)化化3、基基礎礎施施工工優(yōu)優(yōu)化化一期期結結構構二期期負負四四層層開開挖挖二期期基基坑坑維維護護為滿滿足足銷銷售售節(jié)節(jié)點點需需要要，，地地下下室室采采用用““先先淺淺后后深深””施施工工順順序序，，先先施施工工一一期期負負3層地地下下室室，，在在完完成成其其周周邊邊支支護護樁樁后后，，再再施施工工二二期期負負4層地地下下室室。。有效效節(jié)節(jié)約約和和縮縮短短了了施施工工工工期期，，取取得得了了不不錯錯的的成成效效。。項目目分分割割開開發(fā)發(fā)銷銷售售示示意意二、、項項目目各各條條線線管管控控評評估估（六六））施施工工組組織織優(yōu)優(yōu)化化4、架架設設棧棧橋橋，，優(yōu)優(yōu)化化出出土土通過過假假設設棧棧橋橋，，有有效效解解決決了二二期期施施工工通通道道及及加加工工場場地地的的問問題題，，塔塔樓樓區(qū)區(qū)域域土土方方提提前前兩兩個個月月開開挖挖完完成成。。項目目分分割割開開發(fā)發(fā)銷銷售售示示意意二、、項項目目各各條條線線管管控控評評估估（六六））施施工工組組織織優(yōu)優(yōu)化化5、中中心心島島挖挖土土法法結合合基基坑坑支支護護和和棧棧橋橋的的布布置置，，二二期地地下下室室（（-4層））采用用中中心心島島挖挖土土法，有有效效地地提提高高了了土土方方施施工工質質量量，，縮縮短短了了施施工工工工期期。。項目目分分割割開開發(fā)發(fā)銷銷售售示示意意二、、項項目目各各條條線線管管控控評評估估（六六））施施工工組組織織優(yōu)優(yōu)化化6、塔塔吊吊選選型型及及懸懸空空施施工工工工藝藝根據據鋼構構件件構構件件的的單單件件重重量量、、卸卸車車點點、、堆堆場場、、安安裝裝點點位位置置、、進進度度要要求求進進行行大大型型吊吊裝裝機機械械塔塔吊吊的的選選擇擇和和布布置置；鋼鋼管柱柱最最重重為為16.7t，鋼鋼梁梁最最重重約約7t，受受現現場場堆堆場場的的限限制制，，鋼鋼柱柱堆堆場場主主要要位位于于一一二二期期交交界界處處（（建建筑筑消消防防車車道道））西西半半部部及及基基坑坑西西側側、、云云城城西西路路東東側側位位置置，，合合理理布布置置兩兩臺臺塔塔吊吊D800-42，當當R=34.43m(即最最大大吊吊距距)時，，西西邊邊3#60m臂長長的的塔塔吊吊最最大大起起重重量量為為20.36t，東東邊邊4#70m臂長長的的塔塔吊吊最最大大起起重重量量為為18.75t，兩兩臺臺塔塔吊吊性性能能均均滿滿足足鋼鋼結結構構吊吊裝裝的的要要求求。經過過選選型型論論證證，，配配合合鋼鋼結結構構安安裝裝，，做做到到““兩兩層層一一吊吊””，，加加快快了了項項目目的的推推進進。。項目目分分割割開開發(fā)發(fā)銷銷售售示示意意二、、項項目目各各條條線線管管控控評評估估（六六））施施工工組組織織優(yōu)優(yōu)化化6、塔塔吊吊選選型型及及懸懸空空施施工工工工藝藝根據據3#、4#塔吊吊的的平平面面位位置置,3#塔吊吊安安裝裝高高度度低低于于4#塔吊吊，，在在施施工工中中受受塔塔吊吊附附墻墻后后自自由由獨獨立立高高度度≤≤50.2m(扶著架架以上上標準準節(jié)n≤8)及考慮慮施工工環(huán)境境下吊吊裝凈凈高的的需要要的限限制，，在3#低塔正正式附附墻之之前，，4#高塔要要先通通過臨臨時附附墻完完成頂頂升為為3#低塔達達到最最大獨獨立高高度提提供空空間，，待結結構施施工要要求低低塔頂頂升之之前，，進行行3#低塔（（獨立立高度度要求求必須須附墻墻時））和4#高塔的的正式式附墻墻，在在3#塔吊附附墻時時，4#塔吊完完成進進行柱柱的吊吊裝及及上層層鋼筋筋材料料的吊吊運。。在上上部結結結構構鋼筋筋綁扎扎、下下層砼砼澆筑筑過程程中完完成4#塔吊的的附墻墻頂升升。優(yōu)化塔吊附附墻道道數，，避免免因塔塔吊頂頂升影影響主主體結結構進進度，，節(jié)約約工期期。項目分分割開開發(fā)銷銷售示示意二、項項目各各條線線管控控評估估（六））施工工組織織優(yōu)化化6、塔吊吊選型型及懸懸空施施工工工藝附墻框框及附附墻桿桿件安安裝3#、4#塔吊采采用抱抱柱附附墻方方式，，通過過四道道附墻墻桿件件與塔塔樓外外框鋼鋼柱拉拉結，，形成成一次次超靜靜定附附墻結結構。。有效地地確保保了工工程的的安全全推進進。項目分分割開開發(fā)銷銷售示示意二、項項目各各條線線管控控評估估（六））施工工組織織優(yōu)化化6、塔吊吊選型型及懸懸空施施工工工藝★塔吊基礎的的施工工，如如果按按照傳傳統(tǒng)施施工工工藝，，要在在地下下室（（-4層）土土方完完成后后，再再進行行施工工。★為了不影響響施工工進度度，事事業(yè)部部牽頭頭各個個部門門及施施工單單位、、監(jiān)理理單位位研討討后確確定采采取懸懸空工工藝。?！锸褂脩铱展すに嚭蠛螅踔林辽偬崽崆叭齻€月月投入入使用用。有力地地推進進了工工程整整體進進度，，為項項目的的順利利實施施爭取取了寶寶貴的的時間間。項目分分割開開發(fā)銷銷售示示意二、項項目各各條線線管控控評估估（六））施工工組織織優(yōu)化化7、核心心筒爬爬模工工藝★核心筒形狀狀對稱稱、規(guī)規(guī)則，，考慮慮到施施工成成本和和施工工速度度以及及安全全質量量因素素，采用““爬模?！笔┦┕すすに?。?！锎蟠蠹涌炝肆酥黧w體施工工時間間：平平均6.7天/層，最最高峰峰達8層/月?！锿两ㄅc鋼結結構交交叉施施工優(yōu)優(yōu)化，，促進進了項項目的的快推推。★提高了了施工工質量量。項目分分割開開發(fā)銷銷售示示意二、項項目各各條線線管控控評估估（六））施工工組織織優(yōu)化化8、支撐撐梁爆爆破拆拆除施施工采用爆爆破拆拆除方方式。在保保證地鐵安安全運行的的同時時，加加快了了施工工進度度。項目分分割開開發(fā)銷銷售示示意二、項項目各各條線線管控控評估估（六））施工工組織織優(yōu)化化8、支撐撐梁爆爆破拆拆除施施工爆破拆撐過過程中中嚴格格按照照換撐撐要求求，在在結構構澆筑筑完成成，養(yǎng)養(yǎng)護強強度達達到后后進行行靠地地鐵側側支撐撐與連連續(xù)墻墻支撐撐切割割、隔隔震，，然后后依次次進行行各道道支撐撐爆破破拆除除。項目分分割開開發(fā)銷銷售示示意二、項項目各各條線線管控控評估估（七））助力力營銷銷1、環(huán)境境打造造，品品牌展展示，，擴大大號召召力項目分分割開開發(fā)銷銷售示示意二、項項目各各條線線管控控評估估（七））助力力營銷銷2、盛大大開工工，提提升形形象，，輻射射影響響力項目分分割開開發(fā)銷銷售示示意二、項項目各各條線線管控控評估估（七）助力力營銷3、開工后4個月，迅速速開放售樓樓部項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（八）工程程創(chuàng)優(yōu)★鋼結構粵鋼獎★機電優(yōu)質項項目金獎★輕質隔墻圖圖冊優(yōu)秀管管理獎★綠地產業(yè)集集團第二名名★安全生產文文明施工示示范工地項目分割開開發(fā)銷售示示意二、項目各各條線管控控評估（九）團隊隊建設持續(xù)優(yōu)化項項目人員配配置。貫徹徹“綠地地化、年輕輕化、專業(yè)業(yè)化、職業(yè)業(yè)化”的要要求，項目目人員由2011年的3人增加至6人，同時通通過多種形形式選拔培培養(yǎng)管理人人才，大力力發(fā)展項目目后備力量量。在原有管理理體系基礎礎上，實現現合作方相相互對接，，做到管理理線條清晰晰，提高管管理效率。。加強工程、、技發(fā)、合合約、前期期等部門聯聯動，推動動條線協(xié)同同，梳理管管控界面，，不斷提高高項目管理理水平和運運營效率。。加強培訓學學習，提高高管理能級級，更好地地指導工程程實踐。對對標先進，，查找不足足，發(fā)現亮亮點，總結結分享，引引導良性競競爭。三、經驗分分享及不足之處處（一）經驗