房屋登記官考試法律知識課件

法律基礎知識二〇一二年八月法律基礎知識二〇一二年八月1組成部分一、民事法律基本知識（1）民法總論（2）物權法（3）合同法（4）婚姻家庭法（5）繼承法二、行政法與行政訴訟法基本知識組成部分2憲法法律法規(guī)(行政法規(guī)/地方性法規(guī)）規(guī)章（部門、地方）規(guī)范性文件法律的適用規(guī)則1、上位法優(yōu)于下位法2、特別法優(yōu)于一般法3、新法優(yōu)于舊法沖突適用憲法法律法規(guī)規(guī)章（部門、地方）規(guī)范性文件法律的適用規(guī)則3第一章民事法律基本知識第一節(jié)民法總論一、民法概述判斷題:民法是調整各類主體之間的財產關系和人身關系的法律規(guī)范的總和。()二、民法基本原則（一）意思自治原則（二）誠實信用原則（三）公序良俗原則第一章民事法律基本知識4三、民事法律關系（一）概念特定的為法律所調整的人與人之間或人與標的物之間的關系。（二）類型1、人與人2、人與標的本質：人與人之間的關系三、民事法律關系5（三）民事法律關系的要素1、主體簡稱民事主體，是指參加民事法律關系，享受民事權利并承擔民事義務的人。2、內容下列關于民事主體所享有的權利和承擔的義務的說法中，正確的有（）。A、權利和義務是相互對立的B、權利和義務是相互聯系的C、權利和義務是同時產生、變更和消滅的D、權利的內容要通過相應的義務表現E、義務的內容由相應的權利進行限定（三）民事法律關系的要素63、客體指民事權利和民事義務所指向的對象。下列屬于民事法律關系客體的有（）。A、房屋B、某商品的外觀設計、商標C、自然人姓名、肖像、名譽權等D、加工承攬行為判斷：債權法律關系的客體指民事權利和義務所指向的物。（）3、客體7四、民事法律事實是指依法能夠引起民事法律關系產生、變更或消滅的客觀現象。1、分類：事件：又稱“自然事實”，指與人的意志無關，能夠引起民事法律后果的客觀現象。行為：指人的有意識的活動。2、民事法律關系的事實構成：引起民事法律關系的產生、變更或消滅的兩個以上的法律事實的總和。五、民事法律行為四、民事法律事實8公民或法人（民事主體）設立、變更、終止民事權利和民事義務的合法行為。限制行為能力人、無權處分人、無權代理重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危無民事行為能力人實施、違反法律、法規(guī)規(guī)定民事行為民事法律行為效力待定的民事行為可變更可撤銷的民事行為無效民事行為民事行為民事法律行為效力待定的民事行為可變更可撤銷的無效民事93、分類1）單方法律行為、雙方法律行為與多方法律行為2）處分行為與負擔行為3）有償法律行為與無償法律行為4）諾成法律行為與實踐法律行為5）要式法律行為與不要式法律行為6）死因行為與生前行為3、分類10下列關于自然人之間借款的說法中，正確的有（）。A、雙方法律行為B、諾成法律行為C、要式法律行為D、處分行為E、生前行為判斷：贈與是單方法律行為。（）下列關于自然人之間借款的說法中，正確的有（）。11【自然人】境內自然人、港澳、臺灣同胞、外國人【法人】企業(yè)法人、機關事業(yè)單位法人、社會團體法人（營業(yè)執(zhí)照的有效期、年檢問題）【其他組織】依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的各類企業(yè)/民政部門核準登記領取社會團體登記證的社會團體/法人依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構/銀行、保險公司設在各地的分支機構/經核準登記領取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)

注意：個體工商戶、合伙組織、個人獨資企業(yè)、一人有限公司【自然人】境內自然人、港澳、臺灣同胞、外國人12六、民事法律主體（一）法人1、概念是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。2、類型①企業(yè)法人②機關法人③事業(yè)單位法人④社會團體法人六、民事法律主體133、公司法人①有限責任公司A普通有限責任公司B一人有限責任公司C國有獨資公司②股份有限公司A上市公司B非上市公司判斷題：有限責任公司變更為股份有限公司，其名下房產應辦理相應的變更登記。3、公司法人144、子公司、分公司與外國公司的分支機構（1）子公司

指被母公司所控制的公司，也稱從屬公司（2）分公司是公司的分支機構，其民事責任由公司承擔（3）外國公司的分支機構指依照外國法律在我國設立的公司4、子公司、分公司與外國公司的分支機構15（二）其他組織概念：合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。包括：1依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)；2依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的聯營企業(yè)；3依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的中外合作經營企業(yè)；4經民政部門核準登記的社會團體；5經核準登記領取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)；6法人依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構；7中國人民銀行、各專業(yè)銀行設在各地的分支機構；8中國人民保險公司設在各地的分支機構等（二）其他組織16個人獨資企業(yè)、一人有限公司、個體工商戶1、個人獨資企業(yè)依法在我國境內設立，由一個自然人投資的經營實體。2、一人有限公司3、個體工商戶公民在法律允許的范圍內，依法經核準登記，從事工商業(yè)經營的，為個體工商戶。個人獨資企業(yè)、一人有限公司、個體工商戶17（三）自然人1、概念的區(qū)分指生理學意義上的“人”，是指依自然規(guī)律產生，具有五官百骸，區(qū)別于其他動物的人。判斷：自然人是指具有我國國籍的公民。2、自然人的民事權利能力是指享受民事權利、承擔民事義務的能力，即成為民事權利主體的能力。判斷題：自然人既能夠成為民事權利主體，也能夠成為民事權利客體。（）公民從18歲時起到死亡時止，具有民事權利能力。（）（三）自然人183、自然人的民事行為能力指自然人能夠通過自己的行為參與民事交往，從而享有民事權利和承擔民事義務的可能性。1）完全民事行為能力自然人能以其自己的行為獨立享有民事權利，承擔民事義務

2）限制民事行為能力自然人在一定范圍內具有民事行為能力3）無民事行為能力自然人不能通過自己的行為參與民事活動3、自然人的民事行為能力19判斷題：1、張三現年17歲，父母早逝，靠外出打工維持生活，應視為完全民事行為能力人。（）2、無民事行為能力人及限制民事行為能力人訂立的合同經法定代理人追認后，合同有效。（）3、無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬的行為無效。（）判斷題：20七、監(jiān)護制度1、概念監(jiān)護是指民法上規(guī)定的對無民事行為能力人、限制民事行為能力人的人身、財產及其他合法權益進行監(jiān)督、保護的法律制度。2、類型（1）未成年人的監(jiān)護父母/祖父母、外祖父母/兄、姐/關系密切其他親朋經同意的/單位、居委會、村委會、民政部門七、監(jiān)護制度21（2）成年精神病人的監(jiān)護配偶/父母/成年子女/其他近親屬/關系密切其他親朋經單位、居委會、村委會同意的/判斷：對于擔任監(jiān)護人有爭議的，直接由人民法院進行指定。（）（2）成年精神病人的監(jiān)護22下列關于對未成年人監(jiān)護人的表述，正確的有（）A．未成年人的父母已經死亡或者沒有監(jiān)護能力的，由未成年的祖父母優(yōu)先擔任監(jiān)護人，其次是外祖父母B．未成年人的監(jiān)護人可以將監(jiān)護職責部分或者全部委托給他人C．對擔任監(jiān)護人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門在近親屬中指定D．對擔任監(jiān)護人有爭議的，可以向人民法院申請裁決E.夫妻離婚后，未與未成年人一同生活的一方仍享有對未成年人的監(jiān)護權下列關于對未成年人監(jiān)護人的表述，正確的有（）23八、代理（一）概念代理人以被代理人（本人）的名義實施法律行為而使其法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。（二）特征下列關于代理的說法中，正確的有（）。A、涉及三方法律關系B、代理人必須以被代理人的名義行為C、代理人在從事代理行為時，獨立進行意思表示D、代理的法律效果直接歸屬于本人E、任何法律行為都允許進行代理八、代理24（三）代理的類型1、意定代理授權委托行為是基于被代理人的意志進行的，本人的意思是意定代理的前提條件2、法定代理是依據法律規(guī)定而直接產生的代理3、指定代理根據人民法院或者其他主管機關的指定而產生的代理（三）代理的類型25委托代理終止：代理人死亡或喪失民事行為能力/作為被代理人或者代理人的法人終止/期限屆滿/代理事務完成被代理人死亡，代理人實施的行為仍有效的：（１）代理人不知道被代理人死亡的；（２）被代理人的繼承人均予承認的；（３）被代理人與代理人約定到代理事項完成時代理權終止的；（４）在被代理人死亡前已經進行、而在被代理人死亡后為了被代理人的繼承人的利益繼續(xù)完成的。委托代理終止：代理人死亡或喪失民事行為能力/作為被代理人或者26下列關于委托與代理的說法中，正確的有（）。A、基于委托關系可產生代理行為B、代理均基于委托而產生C、委托代理中委托人授權行為是單方法律行為D、委托書授權不明的，代理人應向第三人承擔民事責任，被代理人承擔連帶責任E、委托代理人為被代理人利益需要轉委托給他人的，無須取得被代理人同意下列關于委托與代理的說法中，正確的有（）。27書面委托代理的授權委托書應當載明的內容不包括（

）。Ａ．代理人的姓名或者名稱Ｂ．代理事項、權限和期間Ｃ．委托人簽名或蓋章Ｄ．受托人簽名或蓋章委托代理終止的原因有（）A.被代理人取消委托B.代理人辭去委托C.被代理人取得民事行為能力D.代理人喪失民事行為能力E.被代理人死亡書面委托代理的授權委托書應當載明的內容不包括（）。28（四）無權代理1、表見代理指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的代理。2、狹義的無權代理指行為人既沒有本人的實際授權，也沒有足以使第三人善意誤信其有代理權外觀的代理。（四）無權代理29九、宣告失蹤與宣告死亡二者區(qū)別：1、目的不同2、下落不明的法定時限不同3、申請人順序先后限制不同配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、其他權利義務關系人4、公告時間不同九、宣告失蹤與宣告死亡30下列關于宣告失蹤和宣告死亡的說法中，正確的有（）。A、公民下落不明的，應當宣告失蹤兩年后再宣告死亡B、被申請宣告失蹤人必須下落不明滿2年，戰(zhàn)爭期間下落不明的，下落不明的時間從戰(zhàn)爭結束之日起算C、宣告失蹤時，申請人無順序限制；宣告死亡時，申請人有順序限制D、因意外事故下落不明滿2年的，可以被宣告失蹤，也被可宣告死亡E、宣告失蹤應公告3個月，宣告死亡應公告1年下列關于宣告失蹤和宣告死亡的說法中，正確的有（）。31十、權利客體（一）涵義物/權利和法律關系（二）物的概念指存在于人體之外，為人力所能支配，且能夠滿足人類社會生活需要的有體物。（三）不動產的范圍1、土地2、地上定著物：建筑物、構筑物、林木等十、權利客體32（三）不動產與動產的區(qū)分1、基于法律行為的物權變動公示方法不同2、能夠設立的物權類型不同3、對所有權的限制不同4、買賣合同形式不同5、適用糾紛管轄依據不同（三）不動產與動產的區(qū)分33第二節(jié)物權法一、物權與物權法概述（一）物權的概念是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。特征：1、物權是一種支配權2、物權是一種絕對權第二節(jié)物權法34（二）物權的效力1、排他效力①同一物上只能存在一項所有權②物的原所有權人不能對抗善意第三人③同一物上不能同時存在兩個或以上性質互不相容的他物權④物權的排他效力有強弱之分一物之上不能同時并存的物權是（）。A抵押權、抵押權B抵押權、地役權C抵押權、質權D所有權、抵押權（二）物權的效力352、優(yōu)先效力①物權優(yōu)先于債權例外情形：A、買賣不破租賃B、物權不能優(yōu)先于法律賦予優(yōu)先效力的某些債權交付大部分款項的商品房買受人>建設工程價款受償權>抵押權C、物權不能優(yōu)先于辦理了預告登記的債權②先物權優(yōu)先于后物權2、優(yōu)先效力36（三）物權與債權的區(qū)分物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。債權是指特定人請求特定人為一定行為或不為一定行為的權利。1、物權是支配權、對世權，債權是請求權、對人權2、物權具有排他性，債權具有平等性（三）物權與債權的區(qū)分37二、物權法基本原則（一）物權法定原則物權的種類和內容，由法律規(guī)定。下列屬于我國法上物權的有（）。A、所有權B、抵押權C、典權D、宅基地使用權二、物權法基本原則38（二）公示與公信原則不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力。（三）物權特定原則一物一權（二）公示與公信原則39三、物權變動（一）基于法律行為的物權變動不動產物權登記生效要件主義的例外:地役權、土地承包經營權（二）非基于法律行為的物權變動法定繼承、生效法律文書、政府的征收決定、合法建造或拆除房屋非基于法律行為取得物權的處分三、物權變動40四、所有權（一）權能占有、使用、收益、處分（二）特征1、完全性2、整體性3、永久性四、所有權41三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主：①房屋所有權人；②非基于法律行為的物權變動取得房屋所有權的人③合法占有建筑物專有部分，但尚未辦理所有權登記的人車位/車庫：規(guī)劃用于停放汽車的車位/車庫應當首先滿足業(yè)主的需要；當事人可通過出售、附贈或者出租等方式約定歸屬。業(yè)主管理權：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；其他事項（1/2）三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權42房屋在辦理初始登記時，應當劃分房屋的共有部分與專有部分。（）建筑規(guī)劃區(qū)內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，并向全體業(yè)主頒發(fā)房屋權屬證書。（）下列《物權法》中關于建筑物區(qū)分所有權的表述正確的有（

）。A建筑物區(qū)分所有是指共有B建筑物區(qū)分所有權包括專有、共有和共同管理權C建筑物存在2個或2個以上共有人時才產生區(qū)分所有D業(yè)主取得規(guī)劃管理部門批準后即可將住宅改變?yōu)榻洜I性用房E占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有房屋在辦理初始登記時，應當劃分房屋的共有部分與專有部分。（43（四）共有指兩個以上民事主體對同一物共同享有所有權的狀態(tài)。按份共有/共同共有區(qū)別：1、產生的原因不同2、權利享有與義務承擔不同3、分割的限制上不同4、對共有物的處分和修繕不同（四）共有44按份共有人同等條件下享有優(yōu)先購買權對共有份額沒有約定或約定不明的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有共同共有與按份共有的轉換房屋登記官考試法律知識課件45下列關于共有的表述正確的有（）。A.共有人對共有財產沒有約定或者約定不明確的，視為按份共有B.處分共有的不動產應當經占2/3以上共有人同意C.共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割共有財產D.不具家庭關系的共有人可以約定財產為共同共有E.按份共有人對共有的不動產沒有約定或者約定不明確，亦不能確定出資額的，視為等額享有下列關于共有的表述正確的有（）。46五、用益物權指對他人所有的物，在一定范圍內加以使用、收益的定限物權。（一）特征1、是一種物權2、是一種限制物權3、是一種他物權4、是以占有、使用、收益為內容的定限物權5、是以不動產為客體的物權五、用益物權47（二）類型屬于《物權法》規(guī)定的用益物權的有（）。A、宅基地使用權B、地役權C、土地承包經營權D、建設用地使用權E、抵押權（二）類型48（三）建設用地使用權1、概念建設用地使用權是指單位或者個人依法享有的在國家所有的土地上營造建筑物或其他附著物，并進行占有、使用、收益的權利。2、特征①建設用地使用權是在國有土地所有權基礎上產生的一種用益物權②建設用地使用權人對于國有土地享有占有、使用、收益以及處分使用權的權利③建設用地使用權可以在地表、地上或者地下分別設立④建設用地使用權具有期限性（三）建設用地使用權493、房屋所有權與建設用地使用權主體一致的原則建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物及其附屬設施一并處分。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。3、房屋所有權與建設用地使用權主體一致的原則50（四）宅基地使用權宅基地是指農村集體組織的成員經依法批準用以建造個人住宅的農民集體所有的土地。宅基地使用權是指農村集體組織的成員依法享有的在宅基地上建設住宅的權利。1、特征：①主體只能是農村集體經濟組織成員②只能用于住宅及其附屬設施（四）宅基地使用權512、宅基地使用權的取得①通過審批取得新增宅基地使用權鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級人民政府批準②通過集體組織成員內部的轉讓農村村民一戶只能擁有一處宅基地③通過非基于法律行為的物權變動取得2、宅基地使用權的取得523、宅基地使用權的交易①轉讓宅基地使用權的轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。②租賃農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。③抵押宅基地使用權不得抵押3、宅基地使用權的交易534、其他集體建設用地使用權指權利人依法享有在集體所有的土地上建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。①鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地使用權是指經審批由農村集體經濟組織通過投資方式向從事非農業(yè)生產經營活動的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)提供的集體土地使用權。②鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益用地使用權農村集體經濟組織或者由農村集體經濟組織依法設立的公益組織，在依法經審批后用于本集體經濟組織內部公益事業(yè)的非農業(yè)用地所享有的集體土地使用權。4、其他集體建設用地使用權54問題：下列情形中，必須經公告程序的有（）。A、集體土地上房屋所有權初始登記B、補發(fā)國有土地范圍內房屋的權屬證書、登記證明C、補發(fā)集體土地范圍內村民住房的房屋權屬證書、登記證明D、補發(fā)集體土地范圍內集體經濟組織房屋的房屋權屬證書、登記證明E、依據生效法律文書或征收決定作廢房地產權證問題：下列情形中，必須經公告程序的有（）。555、地役權是指不動產權利人為了便利的使用不動產而通過法律行為設定的或者依法取得的對他人所有或使用的不動產加以使用的權利。特征：①是對他人所有的或使用的不動產加以利用的用益物權②權利主體既可以是不動產的所有權人，也可以是不動產的使用權人③客體是不動產④以提高自己的不動產的效益為目的5、地役權56地役權的屬性①從屬性地役權不得與需役地相分離而單獨轉讓，也不得單獨成為其他權利的標的。②不可分性需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。地役權的屬性57下列用益物權自合同成立時生效的有（）。A.土地承包經營權B.建設用地使用權C.在建船舶抵押權D.典權E.地役權下列關于相鄰關系的表述正確的有（）。A.相鄰不動產權利人按照合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益即產生相鄰關系B.相鄰關系應辦理地役權登記C.相鄰關系的內容可由相鄰不動產權利人自由約定D.不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產給他人造成損害的，應當給予賠償E.法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，可按照當地習慣下列用益物權自合同成立時生效的有（）。58六、擔保物權（一）概念與特征1、概念是指為了確保特定債權的實現，債務人或者第三人以自己的動產、不動產或權利為標的而設定的，當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現擔保物權的情形時，權利人有權就該財產變價并優(yōu)先受償的一種限制物權。六、擔保物權592、特征下列屬于擔保物權的特征的有（）。A以擔保物權的實現為目的B是以債務人或第三人所有的特定物以及其他財產權利為標的物而設定的限制物權C限制了債務人或第三人對擔保標的物的處分權D附有擔保物權的債權先于無擔保的債權而受清償E債權人享有對擔保標的物的變價權2、特征60（二）擔保物權的屬性1、從屬性2、不可分性3、物上代位性（三）抵押權1、抵押權的概念是指債權人對于債務人或者第三人不轉移占有而供擔保的財產，于債務人不履行債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形時，依法享有的就該財產變價并優(yōu)先受償的權利（二）擔保物權的屬性612、特征①屬于一種擔保物權②是在債務人或第三人的財產上所設定的物權③是不轉移財產的占有的物權④是就抵押財產優(yōu)先受償的物權2、特征623、抵押權的屬性①從屬性②特定性③不可分性④物上代位性4、抵押權登記①不動產抵押權登記的登記生效主義②動產抵押的登記對抗要件主義3、抵押權的屬性635、抵押財產①允許抵押的財產抵押的財產必須是債務人或者第三人有權處分的財產可以抵押的不動產種類：建筑物和其他土地附著物建設用地使用權以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權正在建造的建筑物……5、抵押財產64（2）禁止抵押的財產①土地所有權②集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施④所有權、使用權不明或者有爭議的財產⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產（2）禁止抵押的財產65關于拍賣、變賣抵押房地產所得價款清償順序的說法，正確的有（）。

A．抵押權未登記的，按照債權先后清償

B．抵押權未登記的，按照債權比例清償

C．抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償

D．抵押權未登記的，經過公證的優(yōu)先清償

E．抵押權登到順序相同的，按照債權比例清償關于拍賣、變賣抵押房地產所得價款清償順序的說法，正確的有（66第三節(jié)合同法一、合同概述（一）合同的成立與生效1、合同的成立要件1）締約人2）意思表示一致2、合同的生效原則上成立時成效，依法規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)的，完成相關手續(xù)后生效。依法成立的合同，自成立時生效。合同成立但沒有生效的情形：1、尚未滿足法律、行政法規(guī)規(guī)定的手續(xù)2、附生效條件或附生效期限的合同第三節(jié)合同法67（二）合同的類型1、有名合同與無名合同2、雙務合同和單務合同3、有償合同與無償合同4、諾成合同與實踐合同5、要式合同與不要式合同6、主合同與從合同（三）合同內容與形式：格式合同（四）合同變更與轉讓（二）合同的類型68（五）合同的效力與物權登記效力的區(qū)分當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。（五）合同的效力與物權登記效力的區(qū)分69下列關于合同的表述，正確的有（AE）A.當事人可以委托代理人訂立合同

B.收養(yǎng)、監(jiān)護等有關身份關系的協議，也適用《合同法》的規(guī)定C.書面合同是指紙質合同D.要約又稱為要約邀請E.格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款

下列關于合同的表述，正確的有（AE）70三、合同的效力（一）無效合同已經成立的合同，因在內容或形式上違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或其內容損害了社會公共利益，而自始、當然、確定的不發(fā)生效力。1、原因：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。三、合同的效力712、合同無效的法律后果①無效的合同自始沒有法律約束力②合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效③合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。過錯方承擔相應責任④因惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益而導致合同無效的，因此取得的財產歸國家所有或者返還集體、第三人2、合同無效的法律后果72（二）可撤銷合同因當事人在訂立合同的過程中存在意思表示瑕疵，法律賦予一方當事人撤銷權的合同。1、事由①重大誤解:對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規(guī)格和數量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失。②顯失公平:一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則。③欺詐、脅迫:．一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為；以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾，迫使對方作出違背真實的意思表示的，可以認定為脅迫行為④乘人之危:一方當事人乘對方處于危難之機，為牟取不正當利益，迫使對方作出不真實的意思表示，嚴重損害對方利益的（二）可撤銷合同732、法律后果①受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷②合同被撤銷后，自始沒有法律約束力③合同被撤銷的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力④合同被撤消后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。過錯方承擔責任2、法律后果74（三）效力待定合同合同成立后，是否已經發(fā)生效力尚不能確定，有待于其他行為或實施使之確定的合同。1、事由：①限制民事行為能力人依法不能獨立訂立的合同②表見代理以外的欠缺代理權而代理訂立的合同③無權處分合同（三）效力待定合同752、法律后果①限制民事行為能力人依法不能單獨訂立的合同，取決于法定代理人是否追認②無權代理而訂立的合同，除非構成表見代理，取決于被代理人是否追認③就無權處分合同，取決于權利人是否追認或者無權處分人訂立合同后是否取得處分權判斷題：一房多賣屬于無權處分。（）2、法律后果76下列關于合同效力及其原因的表述，錯誤的有（）。A.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，但并未損害國家利益，合同無效B.為逃避法定稅費雙方串通訂立的合同，合同無效C.無權處分人與他人訂立的轉讓財產的合同，合同效力待定D.訂立合同時顯失公平的，合同無效E.因重大誤解而訂立的合同，為可撤銷合同下列關于合同效力及其原因的表述，錯誤的有（）。77下列關于效力待定的合同的表述，正確的有（

）。A.10周歲以下未成年人訂立的合同為效力待定的合同B.限制民事行為能力人訂立的純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認，合同有效

C.代理權終止后，代理人以被代理人名義訂立的合同無效

D.法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代表行為有效E.效力待定的合同，被代理人未作表示的，視為拒絕追認下列關于效力待定的合同的表述，正確的有78四、不動產登記中常見的幾類合同（一）借款合同下列關于借款合同的表述，正確的有（

）。A.自然人之間的借款合同應當采用書面形式B.借款的利息可以預先在本金中扣除C.訂立借款合同，貸款人可以要求借款人提供擔保D.自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息E.民間借貸的利率超過銀行貸款利率4倍的，借款合同無效四、不動產登記中常見的幾類合同79（二）買賣合同（1）除非當事人之間特別約定，備案不是商品房買賣合同生效的必備條件（2）未取得預售證，訂立的預售合同無效。（3）違約金限制：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少。（4）預售合同糾紛：因欺詐產生的“一房二賣”、隱瞞抵押情況再售、隱瞞銷售情況再抵押。（5）預售合同的禁止規(guī)定：禁止無證預售、售后包租、分割拆零銷售（二）買賣合同80下列關于商品房買賣合同的表述，正確的有（

）。A.出賣人先后與兩個買受人就同一套房屋訂立商品房買賣合同的，后訂立的合同無效B.商品房已設定抵押，未經抵押權人同意，抵押人轉讓房屋所訂立的合同無效C.買賣雙方可以約定將預售合同備案作為合同生效的條件D.房屋已經出租的，未經承租人同意出租人轉讓房屋訂立的合同無效E.商品房買賣合同可以附期限下列關于商品房買賣合同的表述，正確的有（）。81（三）贈與合同下列關于贈與合同的表述，正確的有（

）。A.經過公證的贈與合同，不得撤銷B.贈與合同是單方法律行為C.贈與合同是諾成法律行為D.贈與合同是要式法律行為E.贈與合同中贈與的財產依法需要辦理登記等手續(xù)的，應當辦理有關手續(xù)（三）贈與合同82（四）抵押合同是指當事人之間訂立的旨在設立抵押權的合同。不動產抵押合同的特征：1、單務合同2、諾成合同3、有償合同4、要式合同（四）抵押合同83不動產抵押合同的內容：1、被擔保債權的種類和數額2、債務履行期限3、抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權或使用權歸屬4、擔保的范圍：主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用等不動產抵押合同的內容：84禁止流押契約是指抵押人與抵押權人在訂立抵押合同時作出當債務人屆期不履行債務時，抵押權人有權直接取得抵押物的所有權的約定。其他屬于流押契約的情形：①借款合同中約定債務人屆期不履行債務時，貸款人可以將抵押物自行加以變賣②展期合同中約定展期內仍不能清償債務時，抵押物由債權人經營③雙方簽訂不轉移不動產占有的買賣合同禁止流押契約85不得成為不動產抵押人的主體①機關法人國家機關對其直接支配的不動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定處分的權利。②事業(yè)單位法人國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定收益、處分的權利。③以公益為目的的社會團體不得成為不動產抵押人的主體86（五）租賃合同《商品房屋租賃管理辦法》2011年2月1日實施，取代建設部1995年《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第42號）。（1）合同形式及要求①應當依法訂立租賃合同：6個月以上應訂立書面合同，租賃期限不得超過20年，超過部分無效。②不得擅自轉租（經出租人同意可）；（2）不得出租不得出租：①屬于違法建筑的；②不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；③違反規(guī)定改變房屋使用性質的；④法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形（五）租賃合同87（3）承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。（4）“買賣不破租賃”；出租人出賣租賃房屋的，應當提前3個月通知承租人內通知承租人，承租人在15日內未明確表示購買的，視為放棄優(yōu)先購買權。（5）租賃備案房屋租賃合同訂立后30日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。（3）承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。未經出租88第四節(jié)婚姻家庭法夫妻在婚姻關系存續(xù)期間繼承或贈與所得的財產歸夫妻共同所有，遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產的除外。夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。夫妻有相互繼承遺產的權利。離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。

第四節(jié)婚姻家庭法89<夫妻共有>第十七條夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金；

（二）生產、經營的收益；

（三）知識產權的收益；

（四）繼承或贈與所得的財產，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

<夫妻共有>90<單獨所有>第18條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：

（一）一方的婚前財產；

（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；

（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；

（四）一方專用的生活用品；

（五）其他應當歸一方的財產。上述規(guī)定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產<單獨所有>91父母對子女的贈與：1、當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外<司法解釋二>。

2、婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第18條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。父母對子女的贈與：92<離婚>1、離婚方式：登記：雙方必須到婚姻登記機關申請離婚?；橐龅怯洐C關查明雙方確實是自愿并對子女和財產問題已有適當處理時，發(fā)給離婚證。訴訟：直接向人民法院提出離婚訴訟。2、父母與子女間的關系，不因父母離婚而消除3、男女雙方協議離婚后一年內就財產分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產分割協議的，人民法院應當受理。

<離婚>93下列婚姻關系存續(xù)期間取得的財產，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，依我國婚姻法應認定為夫妻共同財產的有（

）。A.男女一方取得的軍人醫(yī)藥生活補助費B.男女雙方實際取得的住房補貼、住房公積金C.男女雙方應當取得的住房補貼、住房公積金D.一方以個人財產投資所得收益E.男女雙方的破產安置補償費下列婚姻關系存續(xù)期間取得的財產，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，依我94下列關于婚姻關系終止的表述，正確的有（）。A.婚姻關系的終止可基于事實行為B.人民法院審理離婚案件，應當進行調解C.調解和好的離婚案件，當事人達成調解達成協議的，人民法院可以不制作調解書

D.父母與子女間的關系，因父母離婚而消除E.無民事行為能力人有配偶的，不得提起離婚訴訟下列關于婚姻關系終止的表述，正確的有（）。95第五節(jié)繼承法一、繼承概述繼承基于身份權產生；繼承人只能是自然人；遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產；繼承開始后遺產分割前處于共有狀態(tài)；繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協議的，按照協議辦理。法定代理人一般不能代理被代理人放棄繼承權、受遺囑權。

第五節(jié)繼承法96下列關于繼承的表述，錯誤的有（CD）A.繼承開始后，法定繼承人未明確表述放棄繼承的，視為接受繼承B.繼承人在遺產分割后作出放棄表示的，放棄的是所有權而非繼承權C.受遺贈人應當在知道受遺贈后2個月內，作出表示，到期沒有表示視為接受遺贈D.繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，遺產價值不足以清償的部分，由繼承人償還E.繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負償還責任下列關于繼承的表述，錯誤的有（CD）97二、法定繼承（1）順位與份額：第一順序：配偶、子女、父母喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務的，作為第一順序繼承人。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母

（子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關系的繼子女。父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關系的繼父母。）同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。繼承人協商同意的，也可以不均等。二、法定繼承98下列關于法定繼承人的表述，錯誤的是（）。A.第二順位的繼承人有祖父母、外祖父母，孫子女，外孫子女B.養(yǎng)子女除有權繼承養(yǎng)父母遺產外，還享有對生父母遺產的繼承權C.繼子女除有權繼承繼父母遺產外，還享有對生父母遺產的繼承權D.繼承人故意殺害被繼承人未遂的，不喪失繼承權

E.繼承人偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴重的將喪失繼承權下列關于法定繼承人的表述，錯誤的是（）。99三、遺囑繼承遺囑繼承人的范圍在法定繼承人之內遺囑繼承人只能是自然人遺囑的形式：公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音形式立的遺囑、口頭遺囑（危急情況）（應當有兩個以上見證人在場見證）遺囑沖突與適用：遺囑必須表示遺囑人的真實意思，受脅迫、欺騙所立的遺囑無效。偽造的遺囑無效。遺囑被篡改的，篡改的內容無效。遺囑人以不同形式立有數份內容相抵觸的遺囑，其中有公證遺囑的，以最后所立公證遺囑為準，沒有公證遺囑的，以最后所立的遺囑為準。三、遺囑繼承100四、遺贈公民可以立遺囑將個人財產贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人。遺贈不適用代位繼承和轉繼承受遺贈人：法定繼承人范圍以外的人需作出接受遺贈的意思表示四、遺贈101下列關于遺囑繼承與遺贈的說法中，正確的有（）。A、遺囑繼承只能由法定繼承人繼承；遺贈只能只能由法定繼承人以外的人繼承B、遺囑繼承人與受遺贈人均只能為自然人C、遺囑繼承人與受遺贈人不放棄的，均視為接受D、遺囑繼承應辦理繼承登記；遺贈繼承應辦理贈與登記E、二者均可單方申請房屋登記下列關于遺囑繼承與遺贈的說法中，正確的有（）。102下列遺囑中，效力最強的是（）。A、公證遺囑B、自書遺囑C、代書遺囑D、錄音遺囑E、口頭遺囑下列遺囑中，效力最強的是（）。103五、遺贈扶養(yǎng)協議公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺贈扶養(yǎng)協議。按照協議，扶養(yǎng)人承擔該公民生養(yǎng)死葬的義務，享有受遺贈的權利。公民可以與集體所有制組織簽訂遺贈扶養(yǎng)協議。按照協議，集體所有制組織承擔該公民生養(yǎng)死葬的義務，享有受遺贈的權利。五、遺贈扶養(yǎng)協議104六、代位繼承與轉繼承代位繼承與轉繼承的區(qū)別1、性質和效力不同轉繼承人行使的是對被轉繼承人的遺產繼承權，而不是對被繼承人的遺產繼承權，轉繼承實際是對被繼承人的遺產連續(xù)發(fā)生的兩次繼承；代位繼承人行使的是對被繼承人遺產的繼承權，而不是對被代位人的遺產繼承權2、發(fā)生的時間和成立條件不同3、主體不同4、適用范圍不同轉繼承可以發(fā)生在法定繼承中，也可以發(fā)生在遺囑繼承中代位繼承只能發(fā)生在法定繼承中六、代位繼承與轉繼承105按照陳某的遺囑，其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受，其中，應繳納契稅的有（）。

A．陳某的兒子

B．陳某的經紀人

C．陳某的繼母

D．陳某的女兒

E．護理陳某多年的保姆按照陳某的遺囑，其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受，其中，106第二章行政法與行政訴訟法一、行政主體：（1）行政機關（2）法律、法規(guī)授權的組織（3）行政機關委托的組織判斷：只有行政主體才可能成為行政訴訟的被告。（）行政主體不可能成為民事訴訟的被告。（）第二章行政法與行政訴訟法107下列不具有行政主體資格的有（）。A、公安派出所B、紀律檢查委員會C、街道辦事處D、區(qū)人民法院E、村委會、居委會F、中國房地產產權產籍和測量委員會G、中國人民銀行H、銀監(jiān)會四川監(jiān)管局I、審計局下列不具有行政主體資格的有（）。108二、行政行為1、行政行為是指行政主體履行行政職責、運用行政職權而實施行政管理或提供行政服務并產生法律效果的行為。2、分類：具體行政行為/抽象行政行為羈束性行政行為/自由裁量行為依申請行政行為/依職權行為二、行政行為109下列屬于具體行政行為的有（）。A、公安機關在刑事偵查階段傳喚某人B、稅務局向房地產公司購買辦公用房C、印刷廠印刷文件D、消防局向企業(yè)發(fā)放火災隱患整改通知E、住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布對房地產中介市場進行整頓的決定F、紀委對某人進行雙規(guī)下列屬于具體行政行為的有（）。110下列關于房屋登記的說法中，正確的有（）。A、是一種行政審批行為B、是一種行政許可行為C、房屋登記機構不予受理的，當事人可向人民法院起訴D、因登記錯誤造成損害的，當事人可提起民事訴訟，要求賠償下列關于房屋登記的說法中，正確的有（）。111三、行政復議管轄：行政復議管轄按以下規(guī)則確立：人民政府工作部門：本級政府/上級主管地方各級人民政府及垂直管理機關：上一級對國務院部門或者省一級人民政府特殊行政主體①對派出機關、機構行為不服的管轄；②授權關系中的管轄；③對共同行政行為不服的管轄；④對被撤銷行政機關行為不服的管轄。不適用復議的情形：①行政處分或者其他人事處理；②行政機關對民事糾紛作出的調解或者其他處理三、行政復議112下列關于行政復議主管部門的說法中，正確的有（）。A、對房屋登記機構登記行為不服的，可向市人民政府或省住房城鄉(xiāng)建設廳申請行政復議B、對省級人民政府、國務院組成部門行政行為不服的，可向國務院申請行政復議C、對派出機構行政行為不服的，可向設立派出機構的行政主體申請行政復議D、對共同做出具體行政行為不服的，應向共同做出行政行為的上一級機關申請行政復議下列關于行政復議主管部門的說法中，正確的有（）。113下列關于行政復議的說法中，正確的有（）。A、行政復議的申請期限為3個月，法律另有規(guī)定的除外B、對共同做出具體行政行為不服的，應向其中一個上一級機關申請行政復議C、被復議機關應在10日內提出書面答復D、當事人對復議決定不服的，可在收到復議決定書之日起10日內向法院起訴。E、對具體行政行為不服的，可直接向法院起訴，法律規(guī)定先行復議的除外下列關于行政復議的說法中，正確的有（）。114四、行政訴訟1、受案范圍下列屬于房屋登記中行政訴訟受案范圍的有（）。A、房屋登記行為B、查詢、復制登記資料行為C、行政不作為D、依據生效法律文書辦理房屋登記四、行政訴訟115下列不屬于房屋登記中行政訴訟受案范圍的有（）。A、未改變登記內容的換發(fā)、補發(fā)權屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為B、房屋登記機構在行政訴訟法施行前作出的房屋登記行為C、生效法律文書將房屋權屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據采用D、房屋滅失后當事人對房屋登記行為不服提起行政訴訟的E、房屋登記行為已被登記機構改變下列不屬于房屋登記中行政訴訟受案范圍的有（）。116下列行政訴訟中，不屬于中級人民法院一審管轄范圍的有（）。A、確認發(fā)明專利的B、對國務院或者省級人民政府決定不服的C、本轄區(qū)內重大復雜的案件D、房屋登記機構做出不予受理的決定。下列行政訴訟中，不屬于中級人民法院一審管轄范圍的有（）。1172、訴訟時效下列關于訴訟時效的說法中，錯誤的有（）。A、自當事人知道或者應當知道做出具體行政行為之日起3個月內B、行政機關未告知當事人訴權或起訴期限的，自當事人知道或應當知道之日起2年內C、當事人對涉及不動產的具體行政行為內容不清楚的，自其知道或應當知道之日起20年內D、當事人對不涉及不動產的具體行政行為內容不清楚的，自其知道或應當知道之日起10年內。2、訴訟時效1183、管轄：房屋所在地人民法院管轄，也可由被告所在地人民法院管轄：（1）請求房屋登記機構履行職責的；（2）對房屋登記機構收繳房產證行為提起訴訟（3）行政復議改變房屋登記行為提起行政訴訟的。4、審限：法院應當在立案之日起3個月內作出判決。對于二審行政案件，法院應當在收到上訴狀之日起2個月內作出終審判決。有特殊情況需要延長的，由高級人民法院批準；高級人民法院審理的二審案件需要延長的，由最高人民法院批準。3、管轄：房屋所在地人民法院管轄，也可由被告所在地人民法院1194、民行交叉問題當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。4、民行交叉問題120五、國家賠償之行政賠償：1、侵犯財產權適用賠償的情形：（1）違法實施罰款、吊銷許可證和執(zhí)照、責令停產停業(yè)、沒收財物等行政處罰的；（2）違法對財產采取查封、扣押、凍結等行政強制措施的；（3）違法征收、征用財產的；（4）造成財產損害的其他違法行為。申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的賠償責任。

房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。

五、國家賠償之行政賠償：1212、賠償程序賠償請求人要求賠償，應當先向賠償義務機關提出，也可以在申請行政復議或者提起行政訴訟時一并提出。3、賠償方式支付賠償金為主要方式能夠返還財產或者恢復原狀的，予以返還財產或者恢復原狀。2010修訂將精神賠償納入：有第3條或者第17條規(guī)定侵犯人身權的情形之一，致人精神損害的，造成嚴重后果的，應當支付相應的精神損害撫慰金。2、賠償程序122法律基礎知識二〇一二年八月法律基礎知識二〇一二年八月123組成部分一、民事法律基本知識（1）民法總論（2）物權法（3）合同法（4）婚姻家庭法（5）繼承法二、行政法與行政訴訟法基本知識組成部分124憲法法律法規(guī)(行政法規(guī)/地方性法規(guī)）規(guī)章（部門、地方）規(guī)范性文件法律的適用規(guī)則1、上位法優(yōu)于下位法2、特別法優(yōu)于一般法3、新法優(yōu)于舊法沖突適用憲法法律法規(guī)規(guī)章（部門、地方）規(guī)范性文件法律的適用規(guī)則125第一章民事法律基本知識第一節(jié)民法總論一、民法概述判斷題:民法是調整各類主體之間的財產關系和人身關系的法律規(guī)范的總和。()二、民法基本原則（一）意思自治原則（二）誠實信用原則（三）公序良俗原則第一章民事法律基本知識126三、民事法律關系（一）概念特定的為法律所調整的人與人之間或人與標的物之間的關系。（二）類型1、人與人2、人與標的本質：人與人之間的關系三、民事法律關系127（三）民事法律關系的要素1、主體簡稱民事主體，是指參加民事法律關系，享受民事權利并承擔民事義務的人。2、內容下列關于民事主體所享有的權利和承擔的義務的說法中，正確的有（）。A、權利和義務是相互對立的B、權利和義務是相互聯系的C、權利和義務是同時產生、變更和消滅的D、權利的內容要通過相應的義務表現E、義務的內容由相應的權利進行限定（三）民事法律關系的要素1283、客體指民事權利和民事義務所指向的對象。下列屬于民事法律關系客體的有（）。A、房屋B、某商品的外觀設計、商標C、自然人姓名、肖像、名譽權等D、加工承攬行為判斷：債權法律關系的客體指民事權利和義務所指向的物。（）3、客體129四、民事法律事實是指依法能夠引起民事法律關系產生、變更或消滅的客觀現象。1、分類：事件：又稱“自然事實”，指與人的意志無關，能夠引起民事法律后果的客觀現象。行為：指人的有意識的活動。2、民事法律關系的事實構成：引起民事法律關系的產生、變更或消滅的兩個以上的法律事實的總和。五、民事法律行為四、民事法律事實130公民或法人（民事主體）設立、變更、終止民事權利和民事義務的合法行為。限制行為能力人、無權處分人、無權代理重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危無民事行為能力人實施、違反法律、法規(guī)規(guī)定民事行為民事法律行為效力待定的民事行為可變更可撤銷的民事行為無效民事行為民事行為民事法律行為效力待定的民事行為可變更可撤銷的無效民事1313、分類1）單方法律行為、雙方法律行為與多方法律行為2）處分行為與負擔行為3）有償法律行為與無償法律行為4）諾成法律行為與實踐法律行為5）要式法律行為與不要式法律行為6）死因行為與生前行為3、分類132下列關于自然人之間借款的說法中，正確的有（）。A、雙方法律行為B、諾成法律行為C、要式法律行為D、處分行為E、生前行為判斷：贈與是單方法律行為。（）下列關于自然人之間借款的說法中，正確的有（）。133【自然人】境內自然人、港澳、臺灣同胞、外國人【法人】企業(yè)法人、機關事業(yè)單位法人、社會團體法人（營業(yè)執(zhí)照的有效期、年檢問題）【其他組織】依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的各類企業(yè)/民政部門核準登記領取社會團體登記證的社會團體/法人依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構/銀行、保險公司設在各地的分支機構/經核準登記領取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)

注意：個體工商戶、合伙組織、個人獨資企業(yè)、一人有限公司【自然人】境內自然人、港澳、臺灣同胞、外國人134六、民事法律主體（一）法人1、概念是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。2、類型①企業(yè)法人②機關法人③事業(yè)單位法人④社會團體法人六、民事法律主體1353、公司法人①有限責任公司A普通有限責任公司B一人有限責任公司C國有獨資公司②股份有限公司A上市公司B非上市公司判斷題：有限責任公司變更為股份有限公司，其名下房產應辦理相應的變更登記。3、公司法人1364、子公司、分公司與外國公司的分支機構（1）子公司

指被母公司所控制的公司，也稱從屬公司（2）分公司是公司的分支機構，其民事責任由公司承擔（3）外國公司的分支機構指依照外國法律在我國設立的公司4、子公司、分公司與外國公司的分支機構137（二）其他組織概念：合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。包括：1依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)；2依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的聯營企業(yè)；3依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的中外合作經營企業(yè)；4經民政部門核準登記的社會團體；5經核準登記領取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)；6法人依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構；7中國人民銀行、各專業(yè)銀行設在各地的分支機構；8中國人民保險公司設在各地的分支機構等（二）其他組織138個人獨資企業(yè)、一人有限公司、個體工商戶1、個人獨資企業(yè)依法在我國境內設立，由一個自然人投資的經營實體。2、一人有限公司3、個體工商戶公民在法律允許的范圍內，依法經核準登記，從事工商業(yè)經營的，為個體工商戶。個人獨資企業(yè)、一人有限公司、個體工商戶139（三）自然人1、概念的區(qū)分指生理學意義上的“人”，是指依自然規(guī)律產生，具有五官百骸，區(qū)別于其他動物的人。判斷：自然人是指具有我國國籍的公民。2、自然人的民事權利能力是指享受民事權利、承擔民事義務的能力，即成為民事權利主體的能力。判斷題：自然人既能夠成為民事權利主體，也能夠成為民事權利客體。（）公民從18歲時起到死亡時止，具有民事權利能力。（）（三）自然人1403、自然人的民事行為能力指自然人能夠通過自己的行為參與民事交往，從而享有民事權利和承擔民事義務的可能性。1）完全民事行為能力自然人能以其自己的行為獨立享有民事權利，承擔民事義務

2）限制民事行為能力自然人在一定范圍內具有民事行為能力3）無民事行為能力自然人不能通過自己的行為參與民事活動3、自然人的民事行為能力141判斷題：1、張三現年17歲，父母早逝，靠外出打工維持生活，應視為完全民事行為能力人。（）2、無民事行為能力人及限制民事行為能力人訂立的合同經法定代理人追認后，合同有效。（）3、無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬的行為無效。（）判斷題：142七、監(jiān)護制度1、概念監(jiān)護是指民法上規(guī)定的對無民事行為能力人、限制民事行為能力人的人身、財產及其他合法權益進行監(jiān)督、保護的法律制度。2、類型（1）未成年人的監(jiān)護父母/祖父母、外祖父母/兄、姐/關系密切其他親朋經同意的/單位、居委會、村委會、民政部門七、監(jiān)護制度143（2）成年精神病人的監(jiān)護配偶/父母/成年子女/其他近親屬/關系密切其他親朋經單位、居委會、村委會同意的/判斷：對于擔任監(jiān)護人有爭議的，直接由人民法院進行指定。（）（2）成年精神病人的監(jiān)護144下列關于對未成年人監(jiān)護人的表述，正確的有（）A．未成年人的父母已經死亡或者沒有監(jiān)護能力的，由未成年的祖父母優(yōu)先擔任監(jiān)護人，其次是外祖父母B．未成年人的監(jiān)護人可以將監(jiān)護職責部分或者全部委托給他人C．對擔任監(jiān)護人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門在近親屬中指定D．對擔任監(jiān)護人有爭議的，可以向人民法院申請裁決E.夫妻離婚后，未與未成年人一同生活的一方仍享有對未成年人的監(jiān)護權下列關于對未成年人監(jiān)護人的表述，正確的有（）145八、代理（一）概念代理人以被代理人（本人）的名義實施法律行為而使其法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。（二）特征下列關于代理的說法中，正確的有（）。A、涉及三方法律關系B、代理人必須以被代理人的名義行為C、代理人在從事代理行為時，獨立進行意思表示D、代理的法律效果直接歸屬于本人E、任何法律行為都允許進行代理八、代理146（三）代理的類型1、意定代理授權委托行為是基于被代理人的意志進行的，本人的意思是意定代理的前提條件2、法定代理是依據法律規(guī)定而直接產生的代理3、指定代理根據人民法院或者其他主管機關的指定而產生的代理（三）代理的類型147委托代理終止：代理人死亡或喪失民事行為能力/作為被代理人或者代理人的法人終止/期限屆滿/代理事務完成被代理人死亡，代理人實施的行為仍有效的：（１）代理人不知道被代理人死亡的；（２）被代理人的繼承人均予承認的；（３）被代理人與代理人約定到代理事項完成時代理權終止的；（４）在被代理人死亡前已經進行、而在被代理人死亡后為了被代理人的繼承人的利益繼續(xù)完成的。委托代理終止：代理人死亡或喪失民事行為能力/作為被代理人或者148下列關于委托與代理的說法中，正確的有（）。A、基于委托關系可產生代理行為B、代理均基于委托而產生C、委托代理中委托人授權行為是單方法律行為D、委托書授權不明的，代理人應向第三人承擔民事責任，被代理人承擔連帶責任E、委托代理人為被代理人利益需要轉委托給他人的，無須取得被代理人同意下列關于委托與代理的說法中，正確的有（）。149書面委托代理的授權委托書應當載明的內容不包括（

）。Ａ．代理人的姓名或者名稱Ｂ．代理事項、權限和期間Ｃ．委托人簽名或蓋章Ｄ．受托人簽名或蓋章委托代理終止的原因有（）A.被代理人取消委托B.代理人辭去委托C.被代理人取得民事行為能力D.代理人喪失民事行為能力E.被代理人死亡書面委托代理的授權委托書應當載明的內容不包括（）。150（四）無權代理1、表見代理指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的代理。2、狹義的無權代理指行為人既沒有本人的實際授權，也沒有足以使第三人善意誤信其有代理權外觀的代理。（四）無權代理151九、宣告失蹤與宣告死亡二者區(qū)別：1、目的不同2、下落不明的法定時限不同3、申請人順序先后限制不同配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、其他權利義務關系人4、公告時間不同九、宣告失蹤與宣告死亡152下列關于宣告失蹤和宣告死亡的說法中，正確的有（）。A、公民下落不明的，應當宣告失蹤兩年后再宣告死亡B、被申請宣告失蹤人必須下落不明滿2年，戰(zhàn)爭期間下落不明的，下落不明的時間從戰(zhàn)爭結束之日起算C、宣告失蹤時，申請人無順序限制；宣告死亡時，申請人有順序限制D、因意外事故下落不明滿2年的，可以被宣告失蹤，也被可宣告死亡E、宣告失蹤應公告3個月，宣告死亡應公告1年下列關于宣告失蹤和宣告死亡的說法中，正確的有（）。153十、權利客體（一）涵義物/權利和法律關系（二）物的概念指存在于人體之外，為人力所能支配，且能夠滿足人類社會生活需要的有體物。（三）不動產的范圍1、土地2、地上定著物：建筑物、構筑物、林木等十、權利客體154（三）不動產與動產的區(qū)分1、基于法律行為的物權變動公示方法不同2、能夠設立的物權類型不同3、對所有權的限制不同4、買賣合同形式不同5、適用糾紛管轄依據不同（三）不動產與動產的區(qū)分155第二節(jié)物權法一、物權與物權法概述（一）物權的概念是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。特征：1、物權是一種支配權2、物權是一種絕對權第二節(jié)物權法156（二）物權的效力1、排他效力①同一物上只能存在一項所有權②物的原所有權人不能對抗善意第三人③同一物上不能同時存在兩個或以上性質互不相容的他物權④物權的排他效力有強弱之分一物之上不能同時并存的物權是（）。A抵押權、抵押權B抵押權、地役權C抵押權、質權D所有權、抵押權（二）物權的效力1572、優(yōu)先效力①物權優(yōu)先于債權例外情形：A、買賣不破租賃B、物權不能優(yōu)先于法律賦予優(yōu)先效力的某些債權交付大部分款項的商品房買受人>建設工程價款受償權>抵押權C、物權不能優(yōu)先于辦理了預告登記的債權②先物權優(yōu)先于后物權2、優(yōu)先效力158（三）物權與債權的區(qū)分物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。債權是指特定人請求特定人為一定行為或不為一定行為的權利。1、物權是支配權、對世權，債權是請求權、對人權2、物權具有排他性，債權具有平等性（三）物權與債權的區(qū)分159二、物權法基本原則（一）物權法定原則物權的種類和內容，由法律規(guī)定。下列屬于我國法上物權的有（）。A、所有權B、抵押權C、典權D、宅基地使用權二、物權法基本原則160（二）公示與公信原則不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力。（三）物權特定原則一物一權（二）公示與公信原則161三、物權變動（一）基于法律行為的物權變動不動產物權登記生效要件主義的例外:地役權、土地承包經營權（二）非基于法律行為的物權變動法定繼承、生效法律文書、政府的征收決定、合法建造或拆除房屋非基于法律行為取得物權的處分三、物權變動162四、所有權（一）權能占有、使用、收益、處分（二）特征1、完全性2、整體性3、永久性四、所有權163三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主：①房屋所有權人；②非基于法律行為的物權變動取得房屋所有權的人③合法占有建筑物專有部分，但尚未辦理所有權登記的人車位/車庫：規(guī)劃用于停放汽車的車位/車庫應當首先滿足業(yè)主的需要；當事人可通過出售、附贈或者出租等方式約定歸屬。業(yè)主管理權：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；其他事項（1/2）三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權164房屋在辦理初始登記時，應當劃分房屋的共有部分與專有部分。（）建筑規(guī)劃區(qū)內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，并向全體業(yè)主頒發(fā)房屋權屬證書。（）下列《物權法》中關于建筑物區(qū)分所有權的表述正確的有（

）。A建筑物區(qū)分所有是指共有B建筑物區(qū)分所有權包括專有、共有和共同管理權C建筑物存在2個或2個以上共有人時才產生區(qū)分所有D業(yè)主取得規(guī)劃管理部門批準后即可將住宅改變?yōu)榻洜I性用房E占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有房屋在辦理初始登記時，應當劃分房屋的共有部分與專有部分。（165（四）共有指兩個以上民事主體對同一物共同享有所有權的狀態(tài)。按份共有/共同共有區(qū)別：1、產生的原因不同2、權利享有與義務承擔不同3、分割的限制上不同4、對共有物的處分和修繕不同（四）共有166按份共有人同等條件下享有優(yōu)先購買權對共有份額沒有約定或約定不明的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有共同共有與按份共有的轉換房屋登記官考試法律知識課件167下列關于共有的表述正確的有（）。A.共有人對共有財產沒有約定或者約定不明確的，視為按份共有B.處分共有的不動產應當經占2/3以上共有人同意C.共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割共有財產D.不具家庭關系的共有人可以約定財產為共同共有E.按份共有人對共有的不動產沒有約定或者約定不明確，亦不能確定出資額的，視為等額享有下列關于共有的表述正確的有（）。168五、用益物權指對他人所有的物，在一定范圍內加以使用、收益的定限物權。（一）特征1、是一種物權2、是一種限制物權3、是一種他物權4、是以占有、使用、收益為內容的定限物權5、是以不動產為客體的物權五、用益物權169（二）類型屬于《物權法》規(guī)定的用益物權的有（）。A、宅基地使用權B、地役權C、土地承包經營權D、建設用地使用權E、抵押權（二）類型170（三）建設用地使用權1、概念建設用地使用權是指單位或者個人依法享有的在國家所有的土地上營造建筑物或其他附著物，并進行占有、使用、收益的權利。2、特征①建設用地使用權是在國有土地所有權基礎上產生的一種用益物權②建設用地使用權人對于國有土地享有占有、使用、收益以及處分使用權的權利③建設用地使用權可以在地表、地上或者地下分別設立④建設用地使用權具有期限性（三）建設用地使用權1713、房屋所有權與建設用地使用權主體一致的原則建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物及其附屬設施一并處分。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。3、房屋所有權與建設用地使用權主體一致的原則172（四）宅基地使用權宅基地是指農村集體組織的成員經依法批準用以建造個人住宅的農民集體所有的土地。宅基