××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告課件

××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告征求意見稿××企業(yè)2003年11月××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告征求意見稿××企業(yè)1報告說明

本稿為××發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標和整體發(fā)展戰(zhàn)略、××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實施。報告首先對××企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺區(qū)）三個角度進行比較詳細的分析，繼而簡要提出了××企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機會有那些。在這部分分析中，重點分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。其次，在我們對企業(yè)進行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對××企業(yè)內(nèi)部狀況進行了詳細分析。第三部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會和自身實力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了××企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計提供基礎(chǔ)。第四部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對××企業(yè)未來發(fā)展目標做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。第五部分是第四部分的詳細展開，對××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細的規(guī)劃。第六部分則是戰(zhàn)略實施的一些具體問題分析。報告說明2整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導引入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營一體化經(jīng)營整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2007年以后——“持續(xù)經(jīng)營”階段2001年－2003年——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段2004年－2006年——“成長發(fā)展”階段一體化經(jīng)營期轉(zhuǎn)型過渡期根植豐臺區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（2003）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導引入房地產(chǎn)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑追求3總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合發(fā)展目標與整體發(fā)展戰(zhàn)略43外部環(huán)境分析1562企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合發(fā)展目標與整體發(fā)展戰(zhàn)略43外部環(huán)4外部環(huán)境分析1宏觀大勢分析1.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2區(qū)域環(huán)境分析1.3產(chǎn)業(yè)機會分析1.4外部環(huán)境分析1宏觀大勢分析1.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2區(qū)域環(huán)5中國經(jīng)濟將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭：中國政府制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟增長速度預(yù)期為7％

。各種跡象表明，中國經(jīng)濟已進入一個新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。中國的房地產(chǎn)業(yè)已進入一個新的發(fā)展時期：新時期的標志是伴隨著住房政策的出臺而出現(xiàn)的，其標志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。即居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙洌铀偻菩凶》孔杂谢?。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。三是消費主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€人。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期：根據(jù)建設(shè)部《建筑業(yè)“十五”計劃及２０１０年發(fā)展規(guī)則》的預(yù)測，今后５--１０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。一是國民經(jīng)濟將以７--８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，大規(guī)模的重點工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機遇以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一：在《建設(shè)事業(yè)“十五”計劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。加入WTO，對中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響：中國加入WTO即將成為事實，加入WTO對中國經(jīng)濟增長的貢獻可達兩個百分點，創(chuàng)造1000萬個就業(yè)機會，在拉動中國經(jīng)濟增長的前提下，客觀上推進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但加入WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運營、經(jīng)營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機：奧運促進京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。同時，北京為2008奧運大量的基建投入有相當部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障：《建設(shè)事業(yè)“十五”計劃綱要》提出未來5年我國住宅的發(fā)展目標是，城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農(nóng)村新建30億平方米。到2005年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到22平方米，基本實現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達到30平方米。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。概述宏觀大勢分析1.1中國經(jīng)濟將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭：中國政府制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)6其中關(guān)系××發(fā)展的因素1、中國的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟體制改革對××這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國退民進”是大趨勢；2、在中國即將加入WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，××在此時選擇進入房地產(chǎn)是前景的，但是要求××必須緊緊把握形勢，抓住發(fā)展機遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接新時代的挑戰(zhàn)；3、建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。因此需要××建筑在新形勢下進行重新定位，尋求發(fā)展良機；4、裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，，但需要××做好擴充企業(yè)實力、做好市場定位等各方面的工作。宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機遇和挑戰(zhàn)宏觀大勢分析1.1其中關(guān)系××發(fā)展的因素1、中國的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟體制改革對71.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.2建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.3裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2產(chǎn)業(yè)劃分說明：1、按標準的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從××實際業(yè)務(wù)經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修裝飾單獨列出進行分析說明2、因為房地產(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點，從各個角度做出比較詳細的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析1.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分81.2.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè)1.科苑集團競爭能力分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中一個新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮××企業(yè)的實際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對如下四個方面做比較詳細的分析1.2.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè)1.科苑集91.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史二、房地產(chǎn)市場逐步成熟：隨著市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐步成熟起來，從投資領(lǐng)域到消費結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級市場和二級市場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。一、房地產(chǎn)投資逐年增加；從圖表1中可以看出，1990到1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。資料數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》（歷年）1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前101.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領(lǐng)域1、房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快：據(jù)北京市統(tǒng)計局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達到１９９６年以來最高水平，比全社會投資增速高１９．８個百分點。其投資總量占社會投資的５０％，對全市投資增長的拉動作用達７０％。2、投資資金來源多元化：隨著市場化改革進程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資。

3、投資品種多樣化，住宅投資居主導地位：北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、CBD等。但依企業(yè)實力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導地位。1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前114、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模?。焊鶕?jù)北京市工商局統(tǒng)計，2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊1167家，而北京市場上在售的項目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計總共約950個，僅掌握在510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項目做。對北京市場上在售項目進行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模不足3萬平方米。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進行統(tǒng)計，開發(fā)規(guī)模最大的前100家企業(yè)，其項目占到市場全部在售項目總規(guī)模的62％，平均開發(fā)規(guī)模66.3萬平方米；剩余400余家企業(yè)所占市場份額不足40％，平均開發(fā)規(guī)模9.9萬平方米。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點。5、大企業(yè)在市場中占主導地位，進入門檻提高：北京市已經(jīng)成立了土地整理儲備中心，準備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場的供需，現(xiàn)在土地整理儲備中心已經(jīng)開始回收土地。而且政府有關(guān)部門將開展對閑置建設(shè)用地、開發(fā)項目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進一步主導房地產(chǎn)市場，比如：：華遠集團現(xiàn)在正在全面熱銷4個項目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑，2000年銷售額達20億元，在北京市場占有率達到5％。今年下半年，華遠將推出4個新項目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達44億元，今明兩年在北京市場的占有率將擴大到15％。當代集團也同時推出當代城市家園、當代青云科技大廈、當代萬國城，開發(fā)規(guī)模達100萬平方米。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項目，氣勢逼人。6、新項目規(guī)模仍偏?。簱?jù):搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，今年上半年新開盤項目有145個，平均項目規(guī)模12.1萬平方米。在新開盤項目中開發(fā)規(guī)模在10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為55.77％。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項目數(shù)量有逐漸減少的趨勢。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于5萬平方米的項目個數(shù)占總在售項目個數(shù)的40.03％，遠大于上半年新開盤項目中同規(guī)模項目比重(28.85％)，開發(fā)規(guī)模較小的項目比重降低。新開盤項目大于或等于100萬平方米的項目個數(shù)占3.85％，也超過全部在售項目同等規(guī)模的比重。新開盤項目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）4、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模?。焊鶕?jù)北京市工商局統(tǒng)計，2012北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）二、消費市場1、住宅需求增長比重較大：據(jù)統(tǒng)計，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長１５．２％和２０．４％。實現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。2、房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚：上半年全國商品房平均售價為2284元，比去年同期增長10.9％。其中北京地區(qū)增幅達到23.7%。全國商品住宅平均售價為2138元，同比增長11.8%，其中北京增幅達到24.1％。3、個人購房已成為住宅市場主力軍：2001年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個人的達到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。個人購買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８個百分點。4、消費概念在發(fā)生變化：住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當比重是銷售給這類人群的。同時，人們對住房消費的呈現(xiàn)出個性化需求趨勢。5、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入WTO及戶籍制度的改革，對商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場已經(jīng)有所反映。三、政策及其它1、政府加大對住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺：北京市新近出臺房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟適用房到危舊房改造，從土地一級市場到二級市場，繼續(xù)推進房改是政策出臺的大方向。2、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展：包括金融、營銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢?；ヂ?lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析

131.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景一、房地產(chǎn)市場走勢1、整體發(fā)展前景看好

以中國加入WTO和北京申奧成功為契機，以及《中國“十五”建設(shè)計劃》提出住房建設(shè)目標作為政策導向，可以認為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。2、需求全面穩(wěn)定增長

1.北京經(jīng)濟增長進入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。2.北京申奧成功和中國進入WTO，將進一步擴大北京對海外的吸引力，全方位擴大海外對北京房地產(chǎn)的需求。3.改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀初政府提高人民生活的主要目標和內(nèi)容。4.政府機關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實施，將進一步激發(fā)居民的住宅消費熱情。5、21世紀初北京房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思；3、運行機制基本完成市場化，競爭更加激烈

1．土地出讓的市場化水平會極大提高；2、公有住房市場化改革接近完成。3、北京市房地產(chǎn)將進入全面競爭的發(fā)展階段。4、外資進入將興起一輪新的發(fā)展高潮：（1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。（2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了北京房地產(chǎn)人才的成長。二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢1、大企業(yè)在對市場的影響力越來越大：這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)等各個相關(guān)企業(yè)。大企業(yè)將從資金、土地儲備、市場營銷等各個環(huán)節(jié)主導市場。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時間內(nèi)培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。2、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展：房地產(chǎn)作為一個大的市場，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細分市場尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個城市的商品住宅，北京城建要剝離建筑，只做房地產(chǎn)）3、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。4、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高：房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。21世紀初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。主要體現(xiàn)在以下3個方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平；（2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細化；（3）外資服務(wù)企業(yè)源源進入。

1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分14三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品1、住宅質(zhì)量全方位的提高

1．住宅品種進一步向多樣化發(fā)展（1）住宅檔次多樣化。（2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。（3）住宅風格的多樣化和創(chuàng)新。2．住宅主體設(shè)計向人性化、細化發(fā)展。3．住宅環(huán)境設(shè)計以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。2、包括CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速

北京將在朝陽建設(shè)大型的CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢四、政府行為及其它1、企業(yè)和消費者行為都更具理性化

消費者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。2、政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型：為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價的管理行為和政策引導將加強，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。3、城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進一步深化發(fā)展：1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展15北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述對龍騰發(fā)展的利好因素對龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個人購房已成為住宅市場主力軍新項目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場中占主導地位進入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質(zhì)量全方位的提高運行機制基本完成市場化，

競爭更加激烈外資進入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)

市場中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費者行為都更具理性化政府行為將加強1、北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進入有發(fā)展前景2、房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）3、北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴大趨勢，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細分市場的機會1、大企業(yè)對市場影響力會影響到龍騰2、進入門檻提高使龍騰經(jīng)營風險增大3、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場競爭激烈，而外資優(yōu)秀企業(yè)進入更加劇競爭4、由市場化主導的個人購房的消費市場由于龍騰的營銷經(jīng)驗不足而存在威脅1、房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢2、現(xiàn)有市場中項目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間1、房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競爭態(tài)勢，運行機制市場化使得××在土地獲取和融資方面都面臨嚴峻考驗，而外資加入更加劇了市場競爭2、××信息化管理不足限制企業(yè)在市場中發(fā)揮更大的作用3、消費者消費意識更趨成熟和日益理性化要求龍騰開發(fā)業(yè)務(wù)更為精細4、政府扶持大企業(yè)的政策導向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素5、住宅設(shè)計品味和質(zhì)量的全方位提高對龍騰提出更高的要求對龍騰創(chuàng)業(yè)的要求1、龍騰要避免和重量級企業(yè)進行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項目塑造自己的品牌2、從一開始要加強信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理3、不以過高利潤為目標，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費者為宗旨4、在規(guī)劃設(shè)計和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運營思路1、龍騰要培育自身對市場的認識能力和把握市場的能力2、龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進行“目標學習”，加速發(fā)展自己3、對自身經(jīng)驗不足之處要采取有效措施降低風險（業(yè)務(wù)外包、咨詢學習等方式）北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素1.2.1161.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1、產(chǎn)業(yè)競爭強度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競爭強度房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異競爭者類型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴大方式進入壁壘和退出障礙各強度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計，2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊1167家企業(yè)數(shù)量眾多、項目數(shù)量相對少，競爭強度大龍騰的財務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項目運作情況而定追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤低風險，求發(fā)展已經(jīng)進入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來源于項目運行的風險性因素創(chuàng)新的開發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開發(fā)避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā)開發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項目等取得土地的費用服務(wù)建設(shè)費用公用設(shè)施配套費各項稅費財務(wù)費用開發(fā)商利潤廣告營銷費用其它不可預(yù)見費用1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1、產(chǎn)172、潛在進入者威脅分析說明：1、把龍騰定位于新進入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進入的威脅性因素2、把龍騰定位于地處豐臺區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進入者對龍騰發(fā)展的影響因素1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素威脅龍騰進入的因素分析其它潛在進入者對龍騰的威脅龍騰應(yīng)對策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢進入扼制價格經(jīng)驗與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實力弱沒有營銷經(jīng)驗和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗、意識、管理水平等處于劣勢品牌、設(shè)計、質(zhì)量優(yōu)勢大規(guī)模開發(fā)能力強有關(guān)系和營銷經(jīng)驗或渠道有滿足條件的實力后盾有人才，管理到位等有強大的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴大規(guī)模低利潤，求精品多方融資價值分散經(jīng)紀營銷自建渠道利用區(qū)政府支持避開不利政策加強自身建設(shè)龍騰控制成本的能力對銷售價格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢加強對成本的控制做好價值分析避開直接競爭2、潛在進入者威脅分析說明：1、把龍騰定位于新進入房地產(chǎn)業(yè)的183、房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析

1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項目做的不錯）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈：

土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)其它信息中介機構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性××供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價值占有力××應(yīng)對策略供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥自由資金預(yù)收賬款銀行貸款房產(chǎn)抵押貸款債券融資股票融資合作開發(fā)其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀銷售（公開報價、獨家代理或獨家銷售權(quán)、多重開價、凈開價）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標、公開招標）公開招標邀請招標議標××建筑和裝飾可以考慮××招投標能力差××自己沒有土地儲備市場運作土地是趨勢××自我供應(yīng)能力差利用豐臺區(qū)政府支持選擇危改項目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價值占有力最強設(shè)計招標自選中介沒有自己的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)缺乏良好的規(guī)劃設(shè)計人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗可以選擇經(jīng)紀銷售沒有經(jīng)驗選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品是開發(fā)項目成功的關(guān)鍵價值占有力適中融資方式的不同決定了供方價值占有能力關(guān)鍵看融資手段供方價值占有力最低建筑業(yè)競爭激烈所致需要評估××建筑的供應(yīng)能力價值占有力較強，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個產(chǎn)業(yè)價值的實現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入對開發(fā)商價值占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項目性質(zhì)決定銷售方式銷售方式要多樣化招標方式確定建筑商以一定比例給××建筑引入好的融資人員和金融機構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對規(guī)劃謀計的認識把握未來產(chǎn)品設(shè)計的市場信息3、房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析1.2.1.2北京市房地194、房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析一、需求結(jié)構(gòu)1、隨著住房體制的不斷改革，居民個人將取代集團購房成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費主體。2、中國經(jīng)濟的強勁發(fā)展以及加入WTO后外資大量涌入，外商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；3、經(jīng)濟發(fā)展、戶籍制度改革和外商進入中國，人們工作的流動性加強，使得“住宅”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費的一個重要市場4、住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在25——39歲之間的人群成為主力購房者5、舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟適用房的主要購房群體二、需求特點1、對均好性要求更高購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。2、對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強，要求“物有所值”3、對不同設(shè)計戶型需求呈多樣化特點4、對住房的消費需求大于投資需求1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析4、房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析一、需求結(jié)構(gòu)1.2.1.2205、房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析1、從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性2、從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費意識的不同，對企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)，主要是消費者的選擇決定的，比如：選擇“普通商品住宅”為重點開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場銷售可能會受到“經(jīng)濟適用房”的替代沖擊，而經(jīng)濟適用房也可能受到“危改房”的替代沖擊。比如：“房屋租賃”對“房屋銷售”會產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費背景或消費意識。3、對于龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進行市場分析時候要重點考慮上述因素。4、龍騰如果選擇“危改項目”，“房改帶危改”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析5、房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析1、從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅211.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強度消費者情況供應(yīng)鏈狀況進入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應(yīng)商的選擇要科學合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費市場避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競221.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析說明：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。可行性研究前期工作樓盤銷售開發(fā)建設(shè)項目融資辦理手續(xù)施工準備土地開發(fā)七通一平投資機會尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營土地供應(yīng)商建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)其它信息中介機構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理企業(yè)市場研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計信息咨詢物業(yè)管理支持活動供應(yīng)商工程招投標施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計市場研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標移交物業(yè)尋找機會收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動利潤空間利潤空間縱向橫向1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)開231.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么龍騰開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是“以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進行整合，對各個階段的時間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)眾多：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強，比如建筑業(yè)，因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)。從價值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對開發(fā)價值的分配。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價值鏈環(huán)節(jié)進行一體化整合。4、在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實，不盲目追求高利潤。即對于自身能力不足的價值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風險，對于自身能力所及的價值要留個自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值體現(xiàn)是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果。一個房地產(chǎn)項目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個環(huán)節(jié)都對項目的成敗起至關(guān)重要的作用。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈對房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價值的認識形成龍騰對價值追求的認識注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對“槐房項目”運作的思考1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析1、房地產(chǎn)業(yè)241.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析細分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟適用房市場、、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關(guān)細分市場狀況作出分析。商業(yè)用房市場分析北京市寫字樓市場分析別墅市場分析經(jīng)濟適用房市場分析（政策性強）危改房市場分析（政策性強）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項目）商業(yè)類住宅類1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析細分參數(shù)25北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經(jīng)濟運行良好，居民消費觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進京消費等，推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。1、市場供應(yīng)：總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較小；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在3—5萬平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。2、市場需求：需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。3、市場區(qū)域分布典型特點：餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門電腦、IT業(yè)：中關(guān)村。4、市場預(yù)測：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿Γ喜咳允窍嘛L水地帶。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接26北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)1、北京市寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)擴張趨勢，其中西部是市場供應(yīng)擴大的主體2、寫字樓市場供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場需求1、以IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險和金融機構(gòu)是市場需求的主力軍2、隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和中國即將加入WTO，外資機構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強大的實力3、需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價格1、租賃市場活躍，租金大幅上揚2、寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素1、經(jīng)濟持續(xù)增長，加入WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產(chǎn)生實質(zhì)的推動作用2、2008年奧運為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機3、高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長4、銀行信貸政策支持推動市場需求擴大三、價格方面旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚態(tài)勢四、區(qū)域分布以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀1.2.1.4房地27別墅市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)1、隨著近年經(jīng)濟的持續(xù)增長，別墅市場供應(yīng)數(shù)量明顯增加2、別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到25％以上，南部和西南部占有率不到10%。3、別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟型別墅占據(jù)市場主導地位4、別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場需求1、客戶構(gòu)成多樣2、客戶都別墅需求的層次差異很大三、價格與交易情況1、經(jīng)濟型別墅的推出使得別墅價格回落2、別墅成交趨于活躍市場展望1、政府將加強對別墅市場的監(jiān)管2、遠郊區(qū)別墅將逐漸升溫3、別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大4、區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地）1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析別墅市場分析市場現(xiàn)狀1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)28經(jīng)濟適用房市場分析發(fā)展經(jīng)濟適用住房是中央實現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點而進行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系的重要組成部分。經(jīng)過近三年的實踐，經(jīng)濟適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依《建設(shè)事業(yè)“十五”計劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟適用住房為重點的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。可以預(yù)見，經(jīng)濟適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點關(guān)注的細分市場之一。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)目前北京市經(jīng)濟適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟適用房分布：東部四個，南部2個，西部5個，北部5個，東北部3個，東南部2個，西南部3個，共計24個；這24小區(qū)承諾建筑面積620萬平方米。北京市批準科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟適用住房項目87個，總規(guī)模233.3萬平方米，已開工144萬平方米，竣工40萬平方米。二、市場需求1、需求對象：從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前對開盤的不同的項目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個人購房兩大類。其中，個人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。單位購房，如玉海園項目，單位購房占到65％，所以對這類隱性的單位購房值得關(guān)注。2、戶型需求：從居室類型來看，主要有一層導四居及躍層等類型，不同項目所占比例略有差異。三、目前經(jīng)濟適用房市場的各項政策還不完善

經(jīng)濟適用房市場分析發(fā)展經(jīng)濟適用住房是中央實現(xiàn)29北京市經(jīng)濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟適用房建設(shè)，尋求政府支持。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析經(jīng)濟適用房市場分析北京市經(jīng)濟適用住房發(fā)展前景

經(jīng)濟適用房作為政府主力推廣的項目，在未來實現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設(shè)目標中具有很重要的地位，政府政策導向也會傾向于擴大經(jīng)濟適用房建設(shè)。所以說，經(jīng)濟適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。一、需求預(yù)測1、“十五”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平預(yù)測戶均建筑面積70平米為下限，90平米為上限，人均下限23平米，上限30平米。2、北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標準測算，每年約需住房900多萬平方米，從長遠看，每年約需1200萬平方米。3、通過對北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點工程拆遷戶，可支付房價在每平方米3000—4500元，戶均面積在60—120平方米。4、通過對中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在600萬平方米左右。它們對住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中“房改加危改”政策是影響比較大的一個因素。二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析1、依據(jù)前述分析，以中低收入者為標準，北京是經(jīng)濟適用房總體供應(yīng)在年600萬平方米左右；2、對供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年130萬-150萬，房改帶危改政策的回遷在60％以上，年供應(yīng)180萬平方米，二、三級市場年供應(yīng)150萬平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟適用房平均每年約在150萬平方米。3、經(jīng)濟適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點之一，分散集團式供應(yīng)（十大邊緣集團供應(yīng)）中南部是未來發(fā)展重點區(qū)域之一，經(jīng)濟適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。北京市經(jīng)濟適用住房主要集中于北部、東部、東北30危舊房改造房市場分析

2000年3月，北京市政府實行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號）在崇文、宣武和豐臺三區(qū)五片進行試點。根據(jù)北京市政府的“十五”規(guī)劃，未來5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機會。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析一、危舊房改造市場背景介紹1、北京市危舊房改造的形式：（1）以房地產(chǎn)開發(fā)帶動危改——政策依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復(fù)》（京政函〔2000〕60號）。（2）以市政道路及重點構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動危改——政策依據(jù)：《關(guān)于市政建設(shè)重點工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔1998〕18號）。（3）以房改帶動危改（目前的主要形式）——政策依據(jù)：《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知》（京政辦發(fā)〔2000〕19號，簡稱《危改辦法》）。2、“以房改帶危改”產(chǎn)生的歷史背景

北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初，10年來全市累計開工改造危舊小區(qū)168片，竣工53片，竣工面積達1450萬平方米，拆除危舊房屋499萬平方米，動遷居民18．4萬戶，取得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對較嚴，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢要求，由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢，2000年3月經(jīng)市委、市政府批準印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖2000〗19號），在崇文、宣武、豐臺三個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等5片危房區(qū)，進行房改帶危改的試點，并取得了良好的效果。3、以“房改帶危改”的主要政策內(nèi)容：1、變“要我危改”為“我要危改”；2、按解危與適當解困的原則安置危改居民;3、居民按房改成本價和經(jīng)濟適用房政策購房;4、多渠道籌集資金、盡可能縮短工期.4、危舊房改造的實施原則:危舊房改造的實施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運作、精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動各方的積極性，多方式、多渠道推進危改。危舊房改造房市場分析311.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析危舊房改造房市場分析二、危舊房改造市場現(xiàn)狀1、“三區(qū)五片”試點取得良好效果：“三區(qū)五片”是“以房改帶危改”形式的試點工程，它們在實踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。2、危舊房改造項目分布集中于南城：北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布主要是宣武、豐臺、西城和崇文四區(qū)。今年，宣武區(qū)計劃今年內(nèi)“危改”十七片小區(qū)，崇文區(qū)計劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動開發(fā)，豐臺區(qū)計劃年內(nèi)開工7片地區(qū)，西城區(qū)計劃年內(nèi)動工“豐盛”小區(qū)。其中，豐臺區(qū)待改造的危舊房很多。3、政府在危改工程項目中發(fā)揮重要的作用三、市場發(fā)展前景1、危改市場缺口大，開發(fā)商機大：北京市“十五”時期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。預(yù)計五年累計竣工住宅6000萬平方米，力爭基本完成城區(qū)現(xiàn)有的300萬平方米危舊房改造，到2005年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到18平方米。危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊藏著巨大的商機。2、未來的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進北京南城的房地產(chǎn)市場發(fā)展“房改帶危改”的危改形式是政府政策性強的房地產(chǎn)投資項目，各級政府發(fā)揮很大的作用，而豐臺區(qū)又是危改的重點區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺區(qū)的關(guān)心資源，主抓危改項目，而且“以房改帶危改”的政策內(nèi)容使投資危改的開發(fā)商整體降低了在征地、規(guī)劃設(shè)計、配套建設(shè)和市場銷售等各個價值鏈環(huán)節(jié)的費用和不確定風險。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析危舊房改321.2.2產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)

北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史1、建筑企業(yè)增加個數(shù)相對較少2、建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢穩(wěn)定，和國民經(jīng)濟發(fā)展呈正相關(guān)3、建筑業(yè)房屋施工面積增長速度較快建筑業(yè)在國民經(jīng)濟各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運輸業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進國民經(jīng)濟發(fā)展、重點工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)方面作出了重要的貢獻。數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》1.2.2產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)北331.2.2.1北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀

2000年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值198.8億元，比上年增長2.1%?！熬盼濉逼陂g累計實現(xiàn)增加值857.8億元，比“八五”期間增加1.3倍。全市建筑施工面積6995.9萬平方米，比上年增長6.7%，比1995年增長26.6%；竣工面積2358.2萬平方米，比上年增長1.6%，五年累計竣工9644.3萬平方米，比“八五”期間增長55.4%。強化建筑工程招投標制，加強合同管理，全市取得合法開工手續(xù)的招標工程的合同備案率達到100%。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達55.3%，比上年提高6.1個百分點。加強建筑隊伍管理，積極發(fā)展專業(yè)施工企業(yè)。年末，全市擁有四級及四級以上的建筑施工企業(yè)1771個，比1995年末增長11.6%。全市建筑企業(yè)施工科技含量提高，技術(shù)裝備率和動力裝備率分別達到8233元/人和6千瓦/人，比1995年增長38.4%和93.5%?！侗本┦?000年統(tǒng)計公報》幾個特點：

1、建筑業(yè)隨國民經(jīng)濟的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢2、建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低3、政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強4、工程項目管理得以推廣和應(yīng)用，施工企業(yè)自身管理加強5、建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應(yīng)用增多6、建筑業(yè)從業(yè)人員過多，“壓級壓價、索要回扣、墊資接工程”現(xiàn)象嚴重

1.2.2.1北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景341.2.2.1北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市建筑業(yè)發(fā)展前景一、市場走勢：1、入世給中國建筑業(yè)帶來良好的發(fā)展機遇和巨大的挑戰(zhàn)（對××講，更多的是挑戰(zhàn)）2、奧運為北京建筑業(yè)帶來巨大商機4、國民經(jīng)濟以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境和空間。預(yù)計國內(nèi)生產(chǎn)總值將從２０００年的８．９４萬億元增長至２００５年的１２．５萬億元，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從２０００年的３．２６萬億元增長至２００５年的４．３萬億元。由此將拉動全社會建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從建設(shè)部獲悉，到２００５年，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值將達到２６７００億元，年均增長７．５％；建筑業(yè)增加值達到８５００億元，年均增長率７．１％，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例達到６．７％。5、我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。預(yù)計到２００５年，我國城市化將達到３５％左右，五年累計新增城鎮(zhèn)人口７０００萬人左右，將有一大批新的中小城市形成。城市公共設(shè)施建設(shè)、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，以及城鎮(zhèn)人口集中對商業(yè)、旅游、文化娛樂等相關(guān)配套設(shè)施的需求，對建筑業(yè)的發(fā)展十分有利。二、企業(yè)發(fā)展態(tài)勢1、面對WTO建筑企業(yè)發(fā)展呈分化狀態(tài)，即各類大型的總承包企業(yè)到具體的施工企業(yè)的分化2、大企業(yè)業(yè)務(wù)選擇面擴大，中小型建筑企業(yè)業(yè)務(wù)選擇呈專業(yè)化發(fā)展態(tài)勢3、工程管理、施工技術(shù)水平等是決定企業(yè)核心競爭力的重要要素三、建筑產(chǎn)品發(fā)展趨勢1、綠色建筑是未來北京住宅建筑業(yè)發(fā)展的態(tài)勢2、人性化、智能化、自然化建筑產(chǎn)品是未來發(fā)展的趨勢四、政府管理政府在資質(zhì)審定、、工程招投標管理、質(zhì)量管理等各個方面都要加強，市場化運作日趨成熟1.2.2.1北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景351.2.3產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè)1.2.3.1北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析發(fā)展歷史：我國現(xiàn)代建筑裝飾行業(yè)從改革開放一起步即自發(fā)地進入市場經(jīng)濟，是我國市場化最早、程度最高的產(chǎn)業(yè)之一；我國建筑裝飾市場從改革開放一出現(xiàn)需求即主動向外商開放，早已國際化早于國產(chǎn)化，是全球建筑裝飾市場的重要組成部分。我國建筑裝飾行業(yè)已具有二十多年的市場國際化和國產(chǎn)化的經(jīng)驗。發(fā)展現(xiàn)狀：1、建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低。裝飾材料，三星級以上水準的中高檔飾材現(xiàn)仍主要依靠進口；裝飾設(shè)計，普遍缺乏創(chuàng)意，尚處幼稚階段，特別在高檔、合資工程中，歐美設(shè)計公司占主導，我國裝飾設(shè)計很難涉足；裝飾施工因我國的低成本，仍能占據(jù)大部市場份額。2、我國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看，旅游業(yè)的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報動力；家庭裝飾的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉。

我國旅游業(yè)近年來增長10％，1997年以來遇到了前所未有的壓力，1999年減緩，越居世界第六位。國家旅游局決定2000年將進一步積極培育、發(fā)展這一新的經(jīng)濟增長點。作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值2100億元的涉外飯店5782家，客房75萬多家，其中星級飯店3248家，包括五星級64家、四星級176家、三星級1085家、二星級1610家、一星級313家，出于對旅游者競爭需求，2000年將有10％，600家左右的涉外飯店將進行裝飾改造，若每家平均投資1000萬元，全國將達到60億元。但是由于國家規(guī)定從1999年起今后三年內(nèi)嚴格限制批準新建一般性的旅游飯店項目，因此飯店裝飾將主要集中在原有飯店的改造方面。

3、我國裝飾企業(yè)90％以上為非國有企業(yè)。因此，在體制上，根據(jù)《中共中央關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》和中央經(jīng)濟工作會議的精神，我國裝飾行業(yè)不僅屬于“有的地區(qū)和有的行業(yè)也可以例外”的行業(yè)，而且屬于國有經(jīng)濟退出的行業(yè)。發(fā)展前景：1、建筑裝飾行業(yè)作為我國一大朝陽產(chǎn)業(yè)，顯示著蓬勃發(fā)展的趨勢，市場前景十分廣闊2、裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設(shè)計和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展狀況的核心競爭要素3、裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務(wù)上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實力呈分化趨勢

1.2.3產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè)1.2.3.136區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺區(qū)域環(huán)境概述說明：豐臺區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺整體環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，從北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃的角度對豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢進行分析。經(jīng)濟：豐臺區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟貿(mào)易中心，經(jīng)濟發(fā)展迅猛。工業(yè)經(jīng)濟、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟發(fā)達。----豐臺區(qū)是北京的科研基地和工業(yè)基地之一。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設(shè)計院，鐵道部二七機車廠、二七車輛廠、豐臺橋梁廠等1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中1000人以上的大中型企業(yè)近60家。區(qū)屬及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)1000多家，包括機械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術(shù)等十幾個行業(yè)。已有55種產(chǎn)品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產(chǎn)品稱號。----豐臺區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔負著首都市場蔬菜、肉食、魚、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應(yīng)，有首都“蔬菜王國”的譽稱。交通：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設(shè)步伐正在全面加快。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項目的交通。以豐臺區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺境內(nèi)的長度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟適用房項目正陽小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。豐臺區(qū)的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)境內(nèi)，北起南三環(huán)木樨園立交橋。經(jīng)濟適用房項目建欣苑、誠苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營立交橋。區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺區(qū)域環(huán)境概述說明：豐臺區(qū)域環(huán)境分析主要37城市建設(shè):豐臺區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。以住宅建設(shè)為重點，十幾年來已建成了北大地、六里橋、七里莊等6個住宅小區(qū)，配合市有關(guān)部門開發(fā)建設(shè)了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯等4個大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當時本市最大的高標準綜合住宅區(qū)。----目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。環(huán)境：1984年以來，豐臺區(qū)改建了長辛店、南苑公園，新建了豐臺花園、玩芳亭公園、槐樹釣魚公園和占地1200畝的鷹山森林公園、占地2000畝的花鄉(xiāng)森林公園。同時，全區(qū)的綠化美化水平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。目前豐臺段路內(nèi)綠化及兩側(cè)輔路綠化面積將達５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺區(qū)大氣質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅如此，北京市綠化隔離帶建設(shè)將進一步全面提高綠化面積。商業(yè)：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實力的連鎖公司紛紛在豐臺開設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場也陸續(xù)出現(xiàn)。這些商家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場，為南城經(jīng)濟全面提升打下良好的基礎(chǔ)。旅游：旅游已被列入豐臺區(qū)“四大功能”之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占有重要地位。90年代以后，豐臺區(qū)旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點，已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的發(fā)展格局。目前有旅游涉外星級賓館14家，旅游定點企業(yè)22家，旅行社20家。豐臺區(qū)域環(huán)境概述區(qū)域環(huán)境分析1.3城市建設(shè):豐臺區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。以住宅建設(shè)為重點，38區(qū)域環(huán)境分析1.3北京市區(qū)總體規(guī)劃分析1、北京市“十五”時期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為××的發(fā)展提供了政策性支持空間：依據(jù)《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》北京提出要“實施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進程，提高市區(qū)現(xiàn)代化水平”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為××發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。2、豐臺待開發(fā)的兩個邊緣集團：依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設(shè)十個人口居住中心，稱“十大邊緣集團”，其中地處豐臺有“豐臺”和“南苑”兩個集團，對龍騰來講也是一個潛在的投資機會。3、南城（豐臺）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點之一：北京城市建設(shè)的重點從市區(qū)向遠郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。以推進郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為帶動郊區(qū)城市化的重點環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)步伐，形成對市區(qū)人口和農(nóng)村人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進城市體系進一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國際性大都市的基本框架。4、豐臺有大量的危舊房改造項目：豐臺區(qū)有大量的危舊房改造項目，（對于具體的數(shù)據(jù)，有待于各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺未來危改規(guī)劃得到詳細了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機會。

區(qū)域環(huán)境分析1.3北京市區(qū)總體規(guī)劃分析1、北京市“十五”時期39附：北京市區(qū)總體規(guī)劃圖區(qū)域環(huán)境分析1.3附：北京市區(qū)總體規(guī)劃圖區(qū)域環(huán)境分析1.340北京市綠化隔離帶建設(shè)分析——“槐房項目”屬于綠化隔離帶項目1.3區(qū)域環(huán)境分析建設(shè)目的：綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)要達到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的最佳結(jié)合，興綠與富民并舉的要求，緊密結(jié)合當?shù)貙嶋H和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢，一改過去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)的新思路，把綠化美化和經(jīng)濟發(fā)展融為一體，調(diào)動了農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。建設(shè)階段：綠化建設(shè)，用３年時間完成原定１０年的任務(wù)，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進行。建設(shè)方式：在綠化隔離帶建設(shè)中引進市場機制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變“臟亂差”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設(shè)的質(zhì)量，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。

潛在商機：由于未來綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進行房地產(chǎn)開發(fā)是具有較強的升值潛力的?；蛘哒f，對綠色居住環(huán)境的追求會使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購買者，對房地產(chǎn)開發(fā)商來講，有必要進行土地儲備，捕獲商機。北京市綠化隔離帶建設(shè)分析1.3區(qū)域環(huán)境分析建設(shè)目的：綠化41附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖1.3區(qū)域環(huán)境分析附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖1.3區(qū)域環(huán)境分析42區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價值鏈分析說明：如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈是針對具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進行分析的。而區(qū)域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個價值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值鏈做出分析。一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟性產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個價值活動的地域特性。2、從前述房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介“產(chǎn)品”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃設(shè)計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。但土地提供不能跨越區(qū)域。這導致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實于“某一片土地”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的“房屋”。3、在市場經(jīng)濟基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品——“房屋”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)、價值追求理念、消費者的觀念等各個方面。4、縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進行投資決策時，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴大有所不同。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的——即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風險大等。5、實際例子：天鴻集團就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠、萬通等也只是選擇北京、上海、廣州、海南等幾個區(qū)域，而不可能全國性擴張。6、在同一個大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。比如在北京，高檔寫字樓、經(jīng)濟適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展狀況的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點。區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價值鏈分析說明：如前對43二、豐臺區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價值空間1、豐臺區(qū)目前的經(jīng)濟發(fā)展狀況相對落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在“南城開發(fā)”的大環(huán)境下，也表明未來豐臺區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。2、目前，豐臺區(qū)有大量危舊房改造，這是豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個重要價值獲得渠道。3、豐臺區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的態(tài)勢和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價值空間。4、豐臺區(qū)內(nèi)有眾多部隊集中居住區(qū)，部隊后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產(chǎn)開發(fā)不可忽視的一個價值追求對象。三、區(qū)域價值鏈分析結(jié)論：1、龍騰要根植于豐臺，做豐臺區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。2、龍騰要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設(shè)計理念、營銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈中可以流動的要素。3、在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價值鏈分析二、豐臺區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價值空間區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價值鏈44附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開發(fā)資源集聚經(jīng)濟適用房商品住宅經(jīng)濟適用房高檔住宅別墅寫字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學生公寓政府辦公區(qū)經(jīng)濟適用房商品住宅區(qū)區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北45區(qū)域價值追求模式區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機會區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機會集聚區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤空間區(qū)域價值追求模式區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)46區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價值追求分析1、××是起家于豐臺、立足于豐臺的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展狀況受豐臺區(qū)發(fā)展狀況的直接影響，即豐臺區(qū)域未來的經(jīng)濟和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了××區(qū)域價值追求空間的大小2、豐臺區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了××這些立足于豐臺的企業(yè)以發(fā)展的機會3、××能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素4、企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間5、在“南城開發(fā)”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢首先從這兩個支柱行業(yè)開始?！痢磷非笤趨^(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。6、通過在豐臺房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺的地位，繼而向周邊地區(qū)擴展。說明：企業(yè)財富價值的創(chuàng)造首先是源于某一個區(qū)域，而第一個區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價值的發(fā)展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，豐臺區(qū)未來發(fā)展的大環(huán)境是決定××企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價值追求分析1、××是起家于豐臺、立足471.4產(chǎn)業(yè)機會分析之一：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)機會一：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)——開發(fā)業(yè)務(wù)機會住宅類項目：豐臺區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如“槐房項目”前期倒手）綠化隔離帶項目（“槐房項目”）豐臺區(qū)危舊房改造項目“豐臺”和“南苑”兩大邊緣集團項目經(jīng)濟適用房項目商業(yè)性開發(fā)項目：商業(yè)用房寫字樓商務(wù)區(qū)（CBD）產(chǎn)業(yè)機會二：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務(wù)機會物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營旅居服務(wù)、房屋銀行等新的中介服務(wù)綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展狀況和未來的發(fā)展前景，對××企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會做出如下簡單描述。但這些機會不一定都是××可以選擇的，這些機會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。1.4產(chǎn)業(yè)機會分析之一：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)機會一：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)481.4產(chǎn)業(yè)機會分析之二：建筑業(yè)建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機會還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、住宅建設(shè)、公共建筑等諸多機會，西部大開發(fā)也帶來西部市場的各類建設(shè)機會，這里僅就××建筑所面臨的一些機會做出分析。產(chǎn)業(yè)機會一：以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為依托，做房產(chǎn)建設(shè)項目產(chǎn)業(yè)機會二：以北京周邊整個城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標業(yè)務(wù)選擇產(chǎn)業(yè)機會三：爭取北京市奧運項目建設(shè)產(chǎn)業(yè)機