某房地產(chǎn)項(xiàng)目年度營(yíng)銷策略報(bào)告課件

2012年年度營(yíng)銷策略報(bào)告玩美天地2012年年度營(yíng)銷策略報(bào)告玩美天地1目錄

ContentsPART1市場(chǎng)篇PART2

銷售篇PART3

企劃篇目錄ContentsPART1PART2PART2市場(chǎng)篇PART1市場(chǎng)篇PART13宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)23451市場(chǎng)部分宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)23451市411年蘇州酒店式公寓成交套數(shù)排行數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市區(qū)房管局網(wǎng)簽系統(tǒng)首次開盤至今，本案成交總量穩(wěn)居全市酒店式公寓成交排名首位排名區(qū)域項(xiàng)目名稱9月10月11月12月1-29日合計(jì)1吳中區(qū)玩美天地1231144121902高新區(qū)賽格又一城6924581063相城區(qū)中環(huán)百匯廣場(chǎng)452851794高新區(qū)東渡銀座1411944785園區(qū)都市VIP2422199746高新區(qū)香緹商務(wù)廣場(chǎng)222122477園區(qū)君地商務(wù)廣場(chǎng)201271408園區(qū)金沙富都---

39399園區(qū)東方之門2210233710吳中太湖天城417493411吳中睿峰商務(wù)廣場(chǎng)--

2673312相城區(qū)合景峰匯國(guó)際--

2463013吳中壹公館190

632814主城區(qū)銀都商務(wù)廣場(chǎng)30

9152715吳中珠江新城712322416相城區(qū)漕湖之星85832417吳中中潤(rùn)蘇州中心79111818吳中城南印象生活廣場(chǎng)00

1521719吳中蜜蜂城2

1211520吳中港龍·財(cái)智國(guó)際642214說(shuō)明：為對(duì)在相同市場(chǎng)環(huán)境下全市酒店式公寓成交表現(xiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，因此，本成交排行選擇本案推售月份為起始月份。市場(chǎng)回顧11年蘇州酒店式公寓成交套數(shù)排行數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市區(qū)房管局網(wǎng)簽5宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分23451宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分2361.26新國(guó)八條2.28房產(chǎn)稅2.9上調(diào)存貸款利率2.24上調(diào)存款準(zhǔn)備金率3.2蘇州限購(gòu)令4.6上調(diào)存貸款利率4.21上調(diào)存款準(zhǔn)備金率5.1商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)5.18上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6.20上調(diào)存款準(zhǔn)備金率4.2新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，蘇州為10%4.19房管局要求預(yù)售證申領(lǐng)后一批不能高于前一批的1.12倍（未正式發(fā)文）1.20上調(diào)存款準(zhǔn)備金率3.25上調(diào)存款準(zhǔn)備金率1月4月3月2月5月6月7月7.7上調(diào)存貸款利率2011年主要政策回顧限購(gòu)、限價(jià)、限貸”等政策頻出臺(tái)，并且政府調(diào)控決心空前，短期內(nèi)不會(huì)放松，未來(lái)一年內(nèi)市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀；在嚴(yán)峻的大市市場(chǎng)環(huán)境影響下，蘇州酒店式公寓市場(chǎng)同樣收到的較大的影響，購(gòu)房者購(gòu)房信心不足，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。2011年政策持續(xù)收緊，整體調(diào)控決心空前政策背景1.262.282.92.243.24.64.215.15.7明年抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，使其回歸合理的大方向?qū)?jiān)定不移，短時(shí)間內(nèi)調(diào)控并不會(huì)得到明顯放松時(shí)間事件關(guān)鍵講話內(nèi)容2011-7-12國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障房職責(zé)。各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院的各項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)更要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。2011-10-21溫家寶總理在廣西南寧考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。2011-10-27住建部部長(zhǎng)姜偉新：個(gè)人住房信息系統(tǒng)建成即可取消限購(gòu)十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，住建部正在努建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)，準(zhǔn)備先在四十個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)的進(jìn)程是先把四十個(gè)城市自身個(gè)人的住房信息收集起來(lái)，然后盡快實(shí)行全國(guó)的聯(lián)網(wǎng)。待這個(gè)信息系統(tǒng)將來(lái)建立起來(lái)，再加上銀行系統(tǒng)、財(cái)政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的一些信息，以及公安的一些信息系統(tǒng)，統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)上，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法。2011-10-29溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署近期經(jīng)濟(jì)工作堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。2011-11-6溫家寶在上海合作組織成員國(guó)總理第十次會(huì)議的講話對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。2011-11-27國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在河北省廊坊市召開保障房建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)座談會(huì)并講話明年繼續(xù)實(shí)行目前的抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策。進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，還要繼續(xù)完善住房供應(yīng)體系，在積極推進(jìn)公租房等保障性住房建設(shè)、加大棚戶區(qū)改造力度的同時(shí)，增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供給。政策背景明年抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，使其回歸合理的大方向?qū)?jiān)定不移，短時(shí)間8經(jīng)濟(jì)背景11年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣指數(shù)升高；同時(shí)，今年CPI增長(zhǎng)率持續(xù)高位，近期雖暫時(shí)得到緩解，但通脹壓力依舊較大。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，通脹壓力依舊較大經(jīng)濟(jì)背景11年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣指數(shù)升高；9宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分23451宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分2310蘇州全市成交分析——數(shù)據(jù)源自同策市場(chǎng)部數(shù)據(jù)組——受宏觀調(diào)控影響，今年全市成交量較去年出現(xiàn)明顯下滑，且成交均價(jià)探趨勢(shì)明顯全市整體供求層面，截至2011年11月，蘇州全市商品房供應(yīng)量約為590萬(wàn)方，成交量約為383萬(wàn)方，供求比為1.5:1，供過(guò)于求。蘇州全市成交分析——數(shù)據(jù)源自同策市場(chǎng)部數(shù)據(jù)組——受宏觀調(diào)控影11酒店式公寓供求表現(xiàn)2011年蘇州酒店式公寓供應(yīng)量為55.3方，成交量?jī)H為29.8萬(wàn)方，供求比達(dá)1.9，酒店式公寓市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡；在限購(gòu)的利好因素下，酒店式公寓入市量直線上升；從實(shí)際成交看，受到大市環(huán)境影響觀望氛圍濃厚，成交并未能夠得到較好的釋放?！獢?shù)據(jù)源自同策市場(chǎng)部數(shù)據(jù)組——受全市市場(chǎng)影響，今年10月份至今蘇州酒店式公寓市場(chǎng)成交持續(xù)低迷酒店式公寓供求表現(xiàn)2011年蘇州酒店式公寓供應(yīng)量為55.3方12吳中區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)分析酒店公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目名9月折后均價(jià)（元/㎡）10月折后均價(jià)（元/㎡）都市VIP1200010500君地新大陸10000-110009000平江雙悅1200011500建屋樂(lè)活城12000-1300012000東渡銀座1100010500中潤(rùn)蘇州中心1300012000全市酒店式公寓成交走勢(shì)一致，第四季度吳中區(qū)酒店式公寓成交明顯乏力；部分項(xiàng)目10月及時(shí)做出價(jià)格調(diào)整，從成交走勢(shì)看，效果并不理想。吳中區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)分析酒店公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目名9月折13宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分23451宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分2314非住宅市場(chǎng)存量2011年蘇州全市商業(yè)（酒店式公寓、商鋪、寫字樓），市場(chǎng)存量呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，截至12月29日市場(chǎng)存量已達(dá)159萬(wàn)方。非住宅市場(chǎng)存量2011年蘇州全市商業(yè)（酒店式公寓、商鋪、寫字15酒店式公寓存量區(qū)域項(xiàng)目名稱首次開盤（預(yù)售時(shí)間）規(guī)劃套數(shù)存量存量合計(jì)區(qū)域占比園區(qū)都市VIP2010.11.26918295153916.6%恒潤(rùn)后街2009.10.2027014紫金東方商務(wù)廣場(chǎng)2011.08.09170170君地商務(wù)廣場(chǎng)2011.07.29667609環(huán)球1882009.7.1745673東方之門2011.08.17246212金沙富都2011.12.07205166主城區(qū)銀都商務(wù)廣場(chǎng)2010.01.182601843543.8%干將金克拉2010.09.0910559平江雙悅2010.12.20322111高新區(qū)滸新158生活廣場(chǎng)2010.8.2516064101711.0%賽格又一城2011.09.08351245新地公寓2009.2.6684277香緹國(guó)際2011.05.0591761金都城2011.09.16163163東渡銀座2010.1.20439249吳中區(qū)永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)2009.12.2085440394742.5%蜜蜂城2009.12.181052204財(cái)智國(guó)際2010.7.580847悠尚生活廣場(chǎng)2009.11.1032090珠江新城2010.8.1477181中潤(rùn)蘇州中心2010.10.18588404城南印象生活廣場(chǎng)2010.11.12395356壹公館2011.03.1513293睿峰商務(wù)廣場(chǎng)2011.10.281018969太湖論壇城2011.04.26431263金楓時(shí)代廣場(chǎng)2011.10.10250250惠潤(rùn)中環(huán)時(shí)代2011.11.25660659大筑房產(chǎn)綜合樓2011.12.135454玩美天地2011.08.27528337相城區(qū)德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng)-

72847242526.1%中翔麗晶2010.492378常潤(rùn)佰尚廣場(chǎng)2011.11.30194194中恒廣場(chǎng)2008.5.183597合景峰匯國(guó)際2011.11.11787758頂峯上一廣場(chǎng)2011.07.22546512漕湖之星2010.8.16782259閱湖灣2011.06.13161161派客公寓2010.8.413638中環(huán)百匯廣場(chǎng)2010.11.0462276百購(gòu)廣場(chǎng)2011.08.19159159金藝百匯廣場(chǎng)2011.03.22244136

合計(jì)

1703792829282100%2012年酒店公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)存量基數(shù)較大；吳中區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，可以預(yù)見(jiàn)2012年吳中區(qū)將成為酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

此外，吳中區(qū)2012年美樂(lè)城、吳宮館、合景領(lǐng)峰、新城金郡等項(xiàng)目酒店式公寓也將入市，同時(shí)吳中區(qū)多個(gè)商住地塊也將啟動(dòng)。酒店式公寓存量區(qū)域項(xiàng)目名稱首次開盤（預(yù)售時(shí)間）規(guī)劃套數(shù)存量存16市場(chǎng)小結(jié)

2011年政策持續(xù)收緊，整體調(diào)控決心空前，短期內(nèi)不會(huì)放松；

明年整體政策調(diào)控仍是主基調(diào)，防反彈將成為重點(diǎn)；宏觀背景今年酒店式公寓新政后整體表現(xiàn)不溫不火，市場(chǎng)去化較為緩慢；在市場(chǎng)普遍預(yù)期下降的環(huán)境下，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，酒店式公寓市場(chǎng)不容樂(lè)觀；市場(chǎng)表現(xiàn)酒店公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)存量基數(shù)大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；吳中區(qū)酒店式公寓存量占全市存量4成以上，2012年吳中區(qū)將成為酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)小結(jié)2011年政策持續(xù)收緊，整體調(diào)控決心空前，短期內(nèi)不17銷售篇PART2銷售篇PART2182011年銷售回顧古玩城一期二期2011年銷售回顧古一期二期192011年銷售回顧在售在售在售說(shuō)明：本案5月進(jìn)場(chǎng)，歷經(jīng)7月銷售周期，去化196套，月均去化28套。2011年銷售回顧在售在售在售說(shuō)明：202012年貨幣緊縮，市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)白熱化

玩美天地在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下如何推案？

住宅類：搶奪剛需客群非住宅類：分流投資客源？2012年貨幣緊縮，市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)白熱化住宅類：搶奪剛需客212012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城3#加推推案時(shí)間：2012年3月加推樓幢：3幢體量：63套（5304.7㎡）事由：2012年1~2月，對(duì)前期余房進(jìn)行去化，3月份配合古玩城營(yíng)業(yè)，加推3幢63套房源。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城3#推案時(shí)間：2012年3月222012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城推案時(shí)間：2012年4月加推樓幢：一期商業(yè)體量：33套事由：配合古玩市場(chǎng)3月28日營(yíng)業(yè)，推出商業(yè)，吸引市場(chǎng)關(guān)注。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城推案時(shí)間：2012年4月232012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城8#加推推案時(shí)間：2012年4月加推樓幢：8幢體量：62套（5958.5㎡）事由：5月份為一年的市場(chǎng)行情的風(fēng)向標(biāo)，加推5幢，一是豐富產(chǎn)品的面積段，二是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城8#推案時(shí)間：2012年4月242012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城7#加推推案時(shí)間：2012年5月加推樓幢：7幢體量：63套（5304.7㎡）事由：上半年對(duì)一期加推完畢，樓幢好次搭配進(jìn)行去化2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城7#推案時(shí)間：2012年5月252012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城12#加推推案時(shí)間：2012年6月加推樓幢：12幢體量：62套（5315.7㎡）事由：二期首次加推，位置上選用較次的12幢進(jìn)行去化2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城12#推案時(shí)間：2012年6月262012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城推案時(shí)間：2012年9月加推樓幢：二期商鋪體量：55套（7780.36㎡）事由：迎合市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，加之古玩城已經(jīng)營(yíng)業(yè)，在市場(chǎng)上有一定的口碑效應(yīng)，故對(duì)二期商鋪進(jìn)行加推。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城推案時(shí)間：2012年9月272012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城9#加推推案時(shí)間：2012年9月加推樓幢：9幢體量：62套（5958.5㎡）事由：考慮傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售節(jié)點(diǎn)，故次月對(duì)位置較好的9幢進(jìn)行加推。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城9#推案時(shí)間：2012年9月282012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城2#加推推案時(shí)間：2012年10月加推樓幢：2幢體量：50套（3994㎡）事由：考慮下半年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)因素，故一月一次加推，豐富面積段的同時(shí)，增加對(duì)樓幢的選擇權(quán)。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城2#推案時(shí)間：2012年10月292012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城5#加推推案時(shí)間：2012年11月加推樓幢：5幢體量：62套（5958.5㎡）事由：二期中5幢的位置為最好，故最后一次加推。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城5#推案時(shí)間：2012年11月302012年推案節(jié)點(diǎn)2012年推案節(jié)點(diǎn)31推案總結(jié)：

1、本案推案時(shí)間暫定為一年；

2、上半年主要是對(duì)一期公寓進(jìn)行去化，推案時(shí)間為間隔2月一幢加推，豐富產(chǎn)品段的同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底；

3、下半年本案在古玩城營(yíng)業(yè)帶動(dòng)下，對(duì)二期公寓進(jìn)行去化，加推間隔為一月

4、迎合古玩城的營(yíng)業(yè)，吸引市場(chǎng)關(guān)注度，帶動(dòng)周邊商業(yè)氛圍的形成，對(duì)商鋪進(jìn)行去化，加推時(shí)間為上半年4月和下半年的9月份，分別對(duì)一、二期進(jìn)行銷售。推案總結(jié)：32企劃篇PART3企劃篇PART3332011年工作回顧6月入世，8月開盤，短短三個(gè)月，為了制造開盤熱銷的效益，兵貴神速，我們做了什么？2011年工作回顧6月入世，8月開盤，短短三個(gè)月，為了制造開34地段/東南環(huán)/繁華主場(chǎng)未來(lái)/黃金板塊/藏納蘇州空間/精智型/文化公館輕松/不受限/置業(yè)古城首創(chuàng)/文化性/蘇州稀有價(jià)值挖掘地段/東南環(huán)/繁華主場(chǎng)未來(lái)/黃金板塊/藏納蘇35大小眾媒體聯(lián)合戶外、網(wǎng)路、巡展、短信、房展會(huì)、開盤活動(dòng)8月27日，開盤首戰(zhàn)告捷隨后即時(shí)釋放熱銷信息，樹立良好口碑，并感恩加推二批新品迅速推廣大小眾媒體聯(lián)合戶外、網(wǎng)路、巡展、短信、房展會(huì)、開盤活動(dòng)8月236只有對(duì)2011年我們成交客戶性質(zhì)進(jìn)行透徹的分析，才能2012年做針對(duì)性的推廣購(gòu)房目的目的自住投資皆可合計(jì)成交數(shù)1164239197比例59%21%20%100%居住區(qū)域分析居住區(qū)域吳中區(qū)滄浪區(qū)園區(qū)平江區(qū)金閶區(qū)高新區(qū)相城區(qū)外省市其他合計(jì)成交數(shù)71473410333917197比例36%24%17%5%2%2%2%5%9%100%客戶分析只有對(duì)2011年我們成交客戶性質(zhì)進(jìn)行透徹的分析，才能201237工作區(qū)域分析辦公區(qū)域吳中區(qū)滄浪區(qū)園區(qū)平江區(qū)金閶區(qū)高新區(qū)相城區(qū)外省市其他合計(jì)成交數(shù)813649864409197比例41%18%25%4%3%2%2%0%5%100%職業(yè)分析職業(yè)私營(yíng)業(yè)金融從業(yè)人員制造業(yè)國(guó)企或事業(yè)單位外企單位民營(yíng)單位軍警教師其他合計(jì)成交數(shù)86698974005197比例44%3%5%4%5%38%0%0%3%100%吳中、園區(qū)、滄浪的剛需客是客源顯現(xiàn)特點(diǎn)2012集中三大區(qū)域推廣，并拓展至其他；剛需為主，深度挖掘投資客戶工作區(qū)域分析辦公區(qū)域吳中區(qū)滄浪區(qū)園區(qū)平江區(qū)金閶區(qū)高新區(qū)相城區(qū)38工作小結(jié)2011年的工作歸結(jié)于三詞：準(zhǔn)確、迅速、有效價(jià)值賣點(diǎn)準(zhǔn)確挖掘，快速出擊，擴(kuò)大推廣力，保證開盤順利；開盤后，有效途徑即時(shí)釋放熱銷信息，奠定客戶對(duì)板塊信心工作小結(jié)2011年的工作歸結(jié)于三詞：準(zhǔn)確、迅速、有效392012年推廣方案2012，12個(gè)月將所有房源推出，這樣一個(gè)體量，需要的是價(jià)值點(diǎn)再挖掘，并做全方位有效的推廣。2012年推廣方案2012，12個(gè)月將所有房源推出，這樣一個(gè)40除了有之前的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，還有什么賣給客戶？蘇州古玩城開業(yè)在即，項(xiàng)目的文化性愈加濃重精智偏愛(ài)型空間為主，47平米、104平米現(xiàn)房實(shí)景，即買即住老客戶聯(lián)動(dòng)，感恩回饋活動(dòng)，口碑傳播商鋪推出，業(yè)態(tài)豐富價(jià)值挖掘除了有之前的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，還有什么賣給客戶？蘇州古玩城開業(yè)在即，41推廣原則前期推廣主要以古玩城作為宣傳點(diǎn)作為主線，中期以二期開盤為宣傳點(diǎn)，后期推廣以“現(xiàn)房實(shí)景”為宣傳點(diǎn)。重大節(jié)點(diǎn)前后，需要配合網(wǎng)絡(luò)、電視及新戶外等影響力大的渠道；推廣渠道的應(yīng)用上以低成本，高頻率為原則；活動(dòng)貫穿全年主線，再以“安家古城圓夢(mèng)之旅”為大的主題，展開多樣性、具有影響力的活動(dòng)。推廣原則前期推廣主要以古玩城作為宣傳點(diǎn)作為主線，中期以二期開422月3月4月6月7月8月9月10月11月12月階段細(xì)化七夕中秋住博會(huì)圣誕1月5月古玩城開業(yè)前期后期中期售樓處公開商業(yè)一期7號(hào)樓加推二期開盤二期商業(yè)9號(hào)樓加推推案節(jié)奏：3月加推3﹟，4月推8﹟及一期商業(yè)，5月加推7﹟推案重點(diǎn)：售樓處公開配合古玩城開業(yè)，增加戶外，增加推廣渠道：電視機(jī)、雜志

5月房交會(huì)，古玩城簽約儀式推案節(jié)奏：6月二期開盤推案重點(diǎn)：二期開盤活動(dòng)

6月微博互動(dòng)活動(dòng)

7.8月“夏日街坊清涼送”客戶答謝觀影推案節(jié)奏：9月推二期商業(yè)和9﹟,10月推2﹟,11月推5﹟推案重點(diǎn)：9月投資講座

10月住博會(huì)

11月家裝講座

12月客戶回饋2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月階段細(xì)化七夕中43

活動(dòng)配合，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注熱度點(diǎn)線面有機(jī)結(jié)合，大小眾媒體聯(lián)合

步步緊節(jié)奏，持續(xù)有料推廣手段推廣手段44執(zhí)行計(jì)劃1—2月春暖花開季，元旦春節(jié)元宵囍不停，活動(dòng)配合營(yíng)造濃郁的節(jié)日氛圍，為三月新品加推做好蓄水工作階段關(guān)鍵詞：新春佳節(jié)執(zhí)行計(jì)劃1—2月春暖花開季，元旦春節(jié)元宵囍不停，活動(dòng)配合營(yíng)造45【核心思路】A1月元旦意向客戶禮品發(fā)送Ｂ2月配合元宵節(jié)點(diǎn)，為新品做足蓄水工作【推廣主題】【重點(diǎn)執(zhí)行】1、春節(jié)前夕新一輪老帶新展開，客戶大聯(lián)盟2、售樓處新年妝點(diǎn)3、元宵活動(dòng)，意向客戶送花燈，品元宵玩美天地恭賀新禧璀璨商業(yè)喜迎新春二批加推，黃金旺鋪58㎡起預(yù)約中【核心思路】A1月元旦意向客戶禮品發(fā)送【推廣主題】【46執(zhí)行細(xì)則：一月（“老帶新”活動(dòng)）業(yè)主大聯(lián)盟——“老帶新“活動(dòng)再啟動(dòng)方案：此次公寓、商鋪，再?gòu)睦峡蛻糁?，成功介紹新客戶的老客戶，獎(jiǎng)勵(lì)1000元購(gòu)物券方式：短信告知時(shí)間：1月1日—1月22日短信內(nèi)容：新春禮不停！玩美天地恭祝業(yè)主們?cè)┛鞓?lè)！春節(jié)前成功介紹新客戶購(gòu)房者享1000元購(gòu)物券，元旦期間來(lái)訪更有好禮相送！66056333執(zhí)行細(xì)則：一月（“老帶新”活動(dòng)）業(yè)主大聯(lián)盟47執(zhí)行細(xì)則：一月（售樓處妝點(diǎn)）新年新氣象，售樓處包裝不可少，溫馨的環(huán)境讓購(gòu)房者心情舒暢，濃郁的新年氣息將吸引更多的人不約而至。門頭室內(nèi)室內(nèi)執(zhí)行細(xì)則：一月（售樓處妝點(diǎn)）新年新氣象，售樓處包裝不可少，溫48執(zhí)行細(xì)則：二月（元宵活動(dòng)）活動(dòng)主題：正月十五元宵喜樂(lè)會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2月5日活動(dòng)形式：來(lái)參加的客戶送元宵，花燈，互動(dòng)猜謎，吃元宵邀約形式：活動(dòng)前兩天電話邀約執(zhí)行細(xì)則：二月（元宵活動(dòng)）活動(dòng)主題：正月十五元宵喜樂(lè)會(huì)49執(zhí)行計(jì)劃蘇州古玩城，藏古納今的品性，讓玩美天地自出市就蒙上了文化的面紗，如今他的面世更將為玩美天地的文化性掀起一陣狂潮……本階段，將圍繞蘇州古玩城進(jìn)行逐步推廣3—4月階段關(guān)鍵詞：二期開盤蓄水執(zhí)行計(jì)劃蘇州古玩城，藏古納今的品性，讓玩美天地自出市就蒙上了50【核心思路】A3月售樓處搬遷，客戶答謝活動(dòng)先行Ｂ3月春暖花開，借此機(jī)會(huì)在聯(lián)動(dòng)“同淘匯”預(yù)熱，推出3＃樓

C4月商業(yè)一期推出，配合古玩城開業(yè)。同時(shí)為二期開盤蓄水?！就茝V主題】【重點(diǎn)執(zhí)行】1、增加戶外2、一期商鋪推出活動(dòng)3、現(xiàn)場(chǎng)售樓公開新老客戶答謝活動(dòng)4、短信、網(wǎng)絡(luò)軟文、巡展等現(xiàn)有媒體更新5、聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷：同淘匯合作（3月初以酒店專場(chǎng)特賣會(huì)形式）古城繁華

敬獻(xiàn)厚愛(ài)者

新品預(yù)約，一期商業(yè)即將推出【核心思路】A3月售樓處搬遷，客戶答謝活動(dòng)先行【推廣51活動(dòng)背景：售樓處遷徙，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)必不可少，不僅是對(duì)項(xiàng)目形象起到宣傳作用，同時(shí)更是對(duì)新老客戶表示敬意與答謝。并為三月加推蓄客。活動(dòng)主題：國(guó)色寓藏與文化有約

——暨現(xiàn)場(chǎng)售樓處公開及新老客戶答謝會(huì)活動(dòng)形式：樂(lè)器、民族舞及現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)相結(jié)合，突出身邊的中國(guó)風(fēng)情懷活動(dòng)時(shí)間：3月上中旬活動(dòng)目的：為三號(hào)樓加推蓄水邀約對(duì)象：購(gòu)房客戶及意向客戶（已登記過(guò)）執(zhí)行細(xì)則：三月（售樓處公開）活動(dòng)背景：售樓處遷徙，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)必不可少，不僅是對(duì)項(xiàng)目形象起到52首推背景：一期商業(yè)推出，借蘇州古玩城之力將商業(yè)熱點(diǎn)提升。商業(yè)賣點(diǎn)：

天時(shí)，蘇州古玩城開業(yè)之際

地利，交通狀況良好

人和，依托蘇州古玩城與玩美天地，人氣之地，客源充足首推活動(dòng)活動(dòng)主題：玩炫古城商業(yè)，美遷文化之地玩美天地一期商業(yè)全城公開活動(dòng)地點(diǎn)：玩美天地現(xiàn)場(chǎng)售樓處外廣場(chǎng)邀約對(duì)象：意向客戶活動(dòng)形式：一元起拍及抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)穿插其間執(zhí)行細(xì)則：四月（一期商業(yè)首推）首推背景：一期商業(yè)推出，借蘇州古玩城之力將商業(yè)熱點(diǎn)提升。商業(yè)53推廣建議【點(diǎn)】巡展、短信、派單：新品加推，基本媒體配合不可少【線】戶外、道旗：目前道旗已道旗，為了配合古玩城開業(yè)，建議增加戶外【面】電視、網(wǎng)絡(luò)、雜志：玩美天地與古玩城一同宣傳媒體配合推廣方式

巡展點(diǎn)：園區(qū)、吳中、滄浪三區(qū)超市巡展；樓宇巡展

道旗點(diǎn)：項(xiàng)目周邊，東環(huán)高架及北港路道旗、市區(qū)三橋網(wǎng)絡(luò)：新浪，365公交車廣告雜志：俏麗BOSS推廣建議【點(diǎn)】巡展、短信、派單：新品加推，基本媒體配合不可少54電視臺(tái)合作方案合作時(shí)間：4、5、6月份，第二季度方案一：電視臺(tái)合作方案合作時(shí)間：4、5、6月份，第二季度方案一：55方案二：方案二：56推廣渠道推廣形式發(fā)布時(shí)間推廣訴求推廣區(qū)域電視蘇州電視臺(tái)四五六月份蘇州古玩城全城公開+玩美天地全市網(wǎng)絡(luò)四月一周兩次通欄蘇州古玩城即將全城公開+玩美天地全市戶外四月蘇州古玩城即將全城公開+玩美天地二期開盤項(xiàng)目周邊巡展超市巡展三月第一、二周新品加推，商鋪即將公開吳中區(qū)、園區(qū)大型超市四月第一、二周樓宇巡展三、四月園區(qū)寫字樓派單

一周兩次吳中區(qū)、園區(qū)短信

活動(dòng)前夕三月售樓處公開，同淘會(huì)意向客戶

四月推商鋪

3—4月每周一次新品加推，商鋪即將公開全市3—4月媒體計(jì)劃表推廣渠道推廣形式發(fā)布時(shí)間推廣訴求推廣區(qū)域電視蘇州電視臺(tái)四五六57執(zhí)行計(jì)劃蘇州古玩城開業(yè)，借古玩城之勢(shì)宣傳玩美天地是明智之舉，為二期開盤做好蓄水工作

5—6月階段關(guān)鍵詞：相輔相成，通力合作執(zhí)行計(jì)劃蘇州古玩城開業(yè)，借古玩城之勢(shì)宣傳玩美天地是明智之舉，58【核心思路】配合蘇州古玩城開業(yè)宣傳玩美天地形象，繼續(xù)為二期開盤蓄水【推廣主題】【重點(diǎn)執(zhí)行】1、蘇州古玩城商家簽約儀式2、房交會(huì)、同淘會(huì)為二期開盤蓄水3、6月迎合項(xiàng)目年輕化的形象搞微博互動(dòng)活動(dòng)4、短信、網(wǎng)絡(luò)軟文、巡展等現(xiàn)有媒體更新繁華中央文化聚地蘇州古玩城旁，二期佳品升級(jí)，即將全城公開【核心思路】配合蘇州古玩城開業(yè)宣傳玩美天地形象，繼續(xù)為二期59執(zhí)行細(xì)則：五月（房交會(huì)）安家古城圓夢(mèng)之旅與文化同行（一期經(jīng)典保留單位，限量壓軸推出）參與目的：此次房交會(huì)再次將置業(yè)之旅主題引起剛需客戶的關(guān)注時(shí)間：5月1日—5月4日活動(dòng)安排：贈(zèng)送符合年輕客群的文藝小禮品展示區(qū)：展廳一些懷舊展示，比如符合70、80年代氣息的物品活動(dòng)區(qū)：飛鏢投射、超級(jí)瑪麗游戲等執(zhí)行細(xì)則：五月（房交會(huì)）安家古城圓夢(mèng)之旅參與目的：此次房交會(huì)60執(zhí)行細(xì)則：五月（蘇州古玩城開業(yè)為新品加推）活動(dòng)時(shí)間：

5月活動(dòng)形式：邀請(qǐng)商家現(xiàn)場(chǎng)簽約會(huì)內(nèi)容建議：古玩城簡(jiǎn)介，玩美天地加推，私人臻品展活動(dòng)目的：通過(guò)高級(jí)古玩商家的簽約，奠定客戶對(duì)版塊的信心，并以此為事件進(jìn)行口碑傳播

集萃臻品古玩之會(huì)古玩城商家簽約儀式執(zhí)行細(xì)則：五月（蘇州古玩城開業(yè)為新品加推）活動(dòng)時(shí)間：5月集61活動(dòng)背景：經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月及古玩城的簽售會(huì)，房展會(huì)，同淘會(huì)的蓄水，客源充足，是二期開盤的時(shí)機(jī)活動(dòng)內(nèi)容：開盤配合符合項(xiàng)目形象的節(jié)目，比如樂(lè)器表演等。

仿真古董展示購(gòu)房者有機(jī)會(huì)抽取云南麗江雙人旅游大獎(jiǎng)執(zhí)行細(xì)則：六月（二期開盤）聚焦于此只因古城玩美天地二期璀璨開盤活動(dòng)背景：經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月及古玩城的簽售會(huì)，房展會(huì)，同淘會(huì)的蓄水62執(zhí)行細(xì)則：六月（針對(duì)圓夢(mèng)之旅）安家古城圓夢(mèng)之旅之藏不住的是經(jīng)典抹不掉的是記憶活動(dòng)背景：六一兒童節(jié)，我們都曾年輕過(guò)，而回憶過(guò)去可以引發(fā)共鳴，引起年輕剛需客戶的注意?；顒?dòng)形式：網(wǎng)絡(luò)微博互動(dòng)，加玩美天地為好友，并轉(zhuǎn)發(fā)3位好友，即有機(jī)會(huì)贏得2張電影票。執(zhí)行細(xì)則：六月（針對(duì)圓夢(mèng)之旅）安家古城圓夢(mèng)之旅之活動(dòng)背景：六63媒體配合【點(diǎn)】巡展、短信：二期開盤，基本媒體配合不可少推廣方式【面】電視、網(wǎng)絡(luò)：古玩城簽約儀式網(wǎng)絡(luò)電視媒體炒作推廣建議

巡展點(diǎn)：園區(qū)、吳中、滄浪三區(qū)超市巡展網(wǎng)絡(luò)：新浪、搜房、365

電視：蘇州電視臺(tái)媒體配合【點(diǎn)】巡展、短信：二期開盤，基本媒體配合不可少推廣方645—6月媒體計(jì)劃表推廣渠道推廣形式發(fā)布時(shí)間推廣訴求推廣區(qū)域網(wǎng)絡(luò)通欄5月一周兩次二期開盤，二期商鋪預(yù)約中全市戶外5月開始更換二期開盤，二期商鋪預(yù)約中全市電視現(xiàn)場(chǎng)采訪發(fā)布會(huì)后古玩城簽約全市網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)場(chǎng)采訪發(fā)布會(huì)后古玩城簽約全市新浪微薄互動(dòng)6月

全市巡展超市5月第二、四周玩美天地二期開盤及熱銷信息釋放吳中、園區(qū)、滄浪6月第二、四周短信

每周一次

房交會(huì)

5月初2012置業(yè)之旅新區(qū)5—6月媒體計(jì)劃表推廣渠道推廣形式發(fā)布時(shí)間推廣訴求推廣區(qū)域網(wǎng)65執(zhí)行計(jì)劃即將迎來(lái)”金九銀十“黃金季，也是購(gòu)房者的福季。在金九銀十來(lái)臨前把握市場(chǎng)動(dòng)向，從而充分把握黃金購(gòu)房季。

7—8月階段關(guān)鍵詞：把握暑期檔，直擊金九銀十執(zhí)行計(jì)劃即將迎來(lái)”金九銀十“黃金季，也是購(gòu)房者的福季。在金九66【核心思路】二期開盤結(jié)束，通過(guò)活動(dòng)為剩余房源注定充足購(gòu)買力【推廣主題】【重點(diǎn)執(zhí)行】1、7月情人節(jié)活動(dòng)2客戶集體觀影3、媒體中增加電影貼片4、短信、網(wǎng)絡(luò)軟文、巡展等現(xiàn)有媒體更新這個(gè)夏天古城很“熱”二期開盤告捷新品熱銷【核心思路】二期開盤結(jié)束，通過(guò)活動(dòng)為剩余房源注定充足購(gòu)買力【67啟動(dòng)時(shí)間：七夕情人節(jié)活動(dòng)內(nèi)容：七、八兩月周六、周日晚在售樓處為廣大市民開展納涼選房活動(dòng)。各種驚喜購(gòu)房及多重大獎(jiǎng)，將為這個(gè)夏日增添一抹愜意?；顒?dòng)期間，可以舉辦幾次互動(dòng)，比如露天影院夏日觀影等夏日觀影，現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備納涼飲品

執(zhí)行細(xì)則：七、八月安家古城圓夢(mèng)之旅之“夏日街坊清涼送”盛情啟動(dòng)啟動(dòng)時(shí)間：七夕情人節(jié)執(zhí)行細(xì)則：七、八月安家古城圓夢(mèng)之旅68執(zhí)行細(xì)則：八月（客戶答謝）繽紛夏日暢享暑期大片新老客戶答謝會(huì)活動(dòng)目的：讓客戶感受玩美天地的真情實(shí)意邀約對(duì)象：部分成交客戶邀約形式：電話邀約執(zhí)行細(xì)則：八月（客戶答謝）繽紛夏日暢享暑期大片活動(dòng)目的：讓69媒體配合【點(diǎn)】

巡展、短信、派單：新品加推，基本媒體配合不可少電影貼片：暑期檔觀影人群增多，值得投放推廣方式【面】網(wǎng)絡(luò)：二期開盤熱銷加推信息釋放【線】戶外、道旗：戶外更新，熱銷信息及加推信息釋放推廣建議

巡展點(diǎn)：園區(qū)、吳中、滄浪三區(qū)超市巡展網(wǎng)絡(luò)：新浪、搜房、365

電影貼片：園區(qū)嘉禾、吳中區(qū)金逸媒體配合【點(diǎn)】推廣方式【面】網(wǎng)絡(luò)：二期開盤熱銷加推信息釋放【707—8月媒體計(jì)劃表推廣渠道推廣形式發(fā)布時(shí)間推廣訴求推廣區(qū)域網(wǎng)絡(luò)通欄八月一周兩次二期開盤，二期商鋪預(yù)約中園區(qū)、吳中區(qū)電影貼片七、八月二期開盤，二期商鋪預(yù)約中巡展超市巡展七月第一、三周二期開盤，二期商鋪預(yù)約中全市八月第一、三周派單

一周一次

項(xiàng)目周邊短信

活動(dòng)前夕于玩美天地，和她共度七夕意向客戶

中秋佳節(jié)全市

每周一次

7—8月媒體計(jì)劃表推廣渠道推廣形式發(fā)布時(shí)間推廣訴求推廣區(qū)域網(wǎng)71執(zhí)行計(jì)劃9—10月“金九銀十”季，購(gòu)房季。不要為買房眉頭緊鎖，更不要為遠(yuǎn)離古城捶胸頓足。階段關(guān)鍵詞：抓住金九銀十，為最后推盤蓄水執(zhí)行計(jì)劃9—10月“金九銀十”季，購(gòu)房季。階段關(guān)鍵詞：抓72【核心思路】【推廣主題】【重點(diǎn)執(zhí)行】1、9月二期加推活動(dòng)，打響金九仗2、10月住博會(huì)，開好銀十頭3、短信、網(wǎng)絡(luò)軟文、巡展等現(xiàn)有媒體更新利用“金九銀十”黃金季推公寓及商鋪，十月住博會(huì)為11號(hào)樓加推蓄水。金秋收獲古城里的家現(xiàn)房實(shí)景，二期開盤熱銷【核心思路】【推廣主題】【重點(diǎn)執(zhí)行】1、9月二期加推活動(dòng)，打73執(zhí)行細(xì)則：九月活動(dòng)目的：1、為樓盤熱銷進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)蓄客2、活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣3、同時(shí)拓展新老客戶資源，制造熱銷火爆的場(chǎng)景活動(dòng)內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)展示數(shù)字油畫創(chuàng)意技巧，由嘉賓現(xiàn)場(chǎng)親自創(chuàng)作數(shù)字油畫，最后的作品由嘉賓帶走。做畫期間穿插抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)，推動(dòng)活動(dòng)氣氛。數(shù)字油畫DIY

創(chuàng)意繪畫沙龍執(zhí)行細(xì)則：九月活動(dòng)目的：活動(dòng)內(nèi)容：數(shù)字油畫DIY

創(chuàng)意繪畫沙74執(zhí)行細(xì)則：九月（備選）投資，您瞧準(zhǔn)了嗎？投資之道專題講座活動(dòng)時(shí)間：二期商業(yè)開盤前夕活動(dòng)內(nèi)容：請(qǐng)專業(yè)投資分析師做地段價(jià)值評(píng)估，專業(yè)投資講座邀約對(duì)象：意向客戶邀約形式：電話短信邀約執(zhí)行細(xì)則：九月（備選）投資，您瞧準(zhǔn)了嗎？活動(dòng)時(shí)間：二期商業(yè)開75背景：10月住博會(huì)是買房、賣房的絕佳機(jī)遇，同時(shí)園區(qū)也與項(xiàng)目的區(qū)位相吻合，因此這個(gè)住博會(huì)不容錯(cuò)失。屆時(shí)為新品蓄水。活動(dòng)內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房享置業(yè)基金5000元

贈(zèng)送符合年輕客群的文藝小禮品制造濃厚國(guó)慶氣氛，氣球布置，氣球中有獎(jiǎng)品，意向客戶即可抽獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)沙畫展示2012年安家古城圓夢(mèng)之旅之古城安家首選之作二期開盤熱銷新品加推執(zhí)行細(xì)則：十月（住博會(huì)）背景：10月住博會(huì)是買房、賣房的絕佳機(jī)遇，同時(shí)園區(qū)也與項(xiàng)目的76媒體配合【點(diǎn)】巡展、短信、派單：新品加推，基本媒體配合不可少推廣方式【面】網(wǎng)絡(luò)：二期商業(yè)開盤信息釋放推廣建議

巡展點(diǎn)：園區(qū)、吳中、滄浪三區(qū)超市巡展網(wǎng)絡(luò)：新浪、搜房、365媒體配合【點(diǎn)】巡展、短信、派單：新品加推，基本媒體配合不可少779—10月媒體計(jì)劃表推廣渠道推廣形式發(fā)布時(shí)間推廣訴求推廣區(qū)域網(wǎng)絡(luò)通欄九月開盤前每周兩次二期公寓即將全城公開巡展九月第一、三周十月第一、三周派單

一周一次

短信

活動(dòng)前夕與玩美天地，和她共度七夕意向客戶

中秋佳節(jié)全市

每周一次

9—10月媒體計(jì)劃表推廣渠道推廣形式發(fā)布時(shí)間推廣訴求推廣區(qū)域78執(zhí)行計(jì)劃歲末了，年終了，錯(cuò)過(guò)了金九銀十，怎能錯(cuò)過(guò)年終，玩美天地讓這個(gè)冬天幸福洋溢

11—12月階段關(guān)鍵詞：歲末酬賓執(zhí)行計(jì)劃歲末了，年終了，錯(cuò)過(guò)了金九銀十，怎能錯(cuò)過(guò)年終，玩美天79【核心思路】A11月加推2幢B12月加推5幢，參加同淘會(huì)【推廣主題】【重點(diǎn)執(zhí)行】1、11月售樓處活動(dòng)2、聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷：同淘匯合作（12月中旬以酒店專場(chǎng)特賣會(huì)形式）3、短信、網(wǎng)絡(luò)軟文、巡展等現(xiàn)有媒體更新現(xiàn)房實(shí)景，無(wú)需等待的家收官之作，點(diǎn)滴收錄【核心思路】A11月加推2幢【推廣主題】【重點(diǎn)執(zhí)行】1、180安家古城圓夢(mèng)之旅之妝點(diǎn)你的家家裝講座執(zhí)行細(xì)則：十一月（加推5號(hào)樓）活動(dòng)時(shí)間：加推前夕活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)意向客戶參加家裝講座，借此讓他們參觀的現(xiàn)房實(shí)景，參加者皆有機(jī)會(huì)抽獎(jiǎng)，5000.2000.1000元家裝大禮安家古城圓夢(mèng)之旅執(zhí)行細(xì)則：十一月（加推5號(hào)樓）活動(dòng)時(shí)間：加推81執(zhí)行細(xì)則：十二月歲末置業(yè)，首選現(xiàn)房活動(dòng)形式：網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：和愛(ài)房網(wǎng)配合進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)歲末感恩親情回饋邀約客戶：老客戶及意向客戶感恩形式：

12月生日的客戶送祝福送蛋糕非生日客戶送小禮品

意向客戶優(yōu)惠措施執(zhí)行細(xì)則：十二月歲末置業(yè)，首選現(xiàn)房活動(dòng)形式：網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)歲末82媒體配合【點(diǎn)】巡展、短信、派單：收官之作，限量席位，點(diǎn)滴收錄【面】網(wǎng)絡(luò)：團(tuán)購(gòu)?fù)茝V方式推廣建議愛(ài)房網(wǎng)團(tuán)購(gòu)媒體配合【點(diǎn)】巡展、短信、派單：收官之作，限量席位，點(diǎn)滴收錄8311—12月媒體計(jì)劃表推廣渠道推廣形式發(fā)布時(shí)間推廣訴求推廣區(qū)域巡展超市巡展11月第一、三個(gè)周歲末酬賓，新品加推吳中區(qū)、園區(qū)12月第一、三個(gè)周派單

11—12月4次短信

每周一次全市11—12月媒體計(jì)劃表推廣渠道推廣形式發(fā)布時(shí)間推廣訴求推廣區(qū)8412月同淘會(huì)，年終大酬賓，客戶放下一直觀望的心。執(zhí)行配合同淘會(huì)，酒店專場(chǎng)特賣會(huì)，由于參加的項(xiàng)目少而集中，效果比一般房交會(huì)好很多。3、5月同淘會(huì)，配合3號(hào)樓及7號(hào)樓房源的加推。12月同淘會(huì)，年終大酬賓，客戶放下一直觀望的心。執(zhí)行配合同淘85全年媒體計(jì)劃項(xiàng)目名稱推廣內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)（萬(wàn)）所占費(fèi)用玩美天地短信1.22.43.23.23.23.23.23.23.23.23.23.235.614.39%戶外0001000500000154.90%網(wǎng)絡(luò)00088088000104216.98%電視00070000000007028.30%派單00110011111183.23%房交會(huì)00001500001500308.09%超市巡展002.82.82.82.82.82.82.82.82.82.82811.32%樓宇巡展0010000000000104.04%活動(dòng)0.030.2315512102.5121.735.55%電影貼片0000006.56000012.53.23%同淘會(huì)00202000000262.43%合計(jì)（萬(wàn)）（不含物料））1.232.62296361127.5238229.520278.83100%全年媒體計(jì)劃項(xiàng)目名稱推廣內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月86匯報(bào)結(jié)束感謝聆聽(tīng)匯報(bào)結(jié)束872012年年度營(yíng)銷策略報(bào)告玩美天地2012年年度營(yíng)銷策略報(bào)告玩美天地88目錄

ContentsPART1市場(chǎng)篇PART2

銷售篇PART3

企劃篇目錄ContentsPART1PART2PART89市場(chǎng)篇PART1市場(chǎng)篇PART190宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)23451市場(chǎng)部分宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)23451市9111年蘇州酒店式公寓成交套數(shù)排行數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市區(qū)房管局網(wǎng)簽系統(tǒng)首次開盤至今，本案成交總量穩(wěn)居全市酒店式公寓成交排名首位排名區(qū)域項(xiàng)目名稱9月10月11月12月1-29日合計(jì)1吳中區(qū)玩美天地1231144121902高新區(qū)賽格又一城6924581063相城區(qū)中環(huán)百匯廣場(chǎng)452851794高新區(qū)東渡銀座1411944785園區(qū)都市VIP2422199746高新區(qū)香緹商務(wù)廣場(chǎng)222122477園區(qū)君地商務(wù)廣場(chǎng)201271408園區(qū)金沙富都---

39399園區(qū)東方之門2210233710吳中太湖天城417493411吳中睿峰商務(wù)廣場(chǎng)--

2673312相城區(qū)合景峰匯國(guó)際--

2463013吳中壹公館190

632814主城區(qū)銀都商務(wù)廣場(chǎng)30

9152715吳中珠江新城712322416相城區(qū)漕湖之星85832417吳中中潤(rùn)蘇州中心79111818吳中城南印象生活廣場(chǎng)00

1521719吳中蜜蜂城2

1211520吳中港龍·財(cái)智國(guó)際642214說(shuō)明：為對(duì)在相同市場(chǎng)環(huán)境下全市酒店式公寓成交表現(xiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，因此，本成交排行選擇本案推售月份為起始月份。市場(chǎng)回顧11年蘇州酒店式公寓成交套數(shù)排行數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市區(qū)房管局網(wǎng)簽92宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分23451宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分23931.26新國(guó)八條2.28房產(chǎn)稅2.9上調(diào)存貸款利率2.24上調(diào)存款準(zhǔn)備金率3.2蘇州限購(gòu)令4.6上調(diào)存貸款利率4.21上調(diào)存款準(zhǔn)備金率5.1商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)5.18上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6.20上調(diào)存款準(zhǔn)備金率4.2新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，蘇州為10%4.19房管局要求預(yù)售證申領(lǐng)后一批不能高于前一批的1.12倍（未正式發(fā)文）1.20上調(diào)存款準(zhǔn)備金率3.25上調(diào)存款準(zhǔn)備金率1月4月3月2月5月6月7月7.7上調(diào)存貸款利率2011年主要政策回顧限購(gòu)、限價(jià)、限貸”等政策頻出臺(tái)，并且政府調(diào)控決心空前，短期內(nèi)不會(huì)放松，未來(lái)一年內(nèi)市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀；在嚴(yán)峻的大市市場(chǎng)環(huán)境影響下，蘇州酒店式公寓市場(chǎng)同樣收到的較大的影響，購(gòu)房者購(gòu)房信心不足，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。2011年政策持續(xù)收緊，整體調(diào)控決心空前政策背景1.262.282.92.243.24.64.215.15.94明年抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，使其回歸合理的大方向?qū)?jiān)定不移，短時(shí)間內(nèi)調(diào)控并不會(huì)得到明顯放松時(shí)間事件關(guān)鍵講話內(nèi)容2011-7-12國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障房職責(zé)。各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院的各項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)更要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。2011-10-21溫家寶總理在廣西南寧考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。2011-10-27住建部部長(zhǎng)姜偉新：個(gè)人住房信息系統(tǒng)建成即可取消限購(gòu)十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，住建部正在努建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)，準(zhǔn)備先在四十個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)的進(jìn)程是先把四十個(gè)城市自身個(gè)人的住房信息收集起來(lái)，然后盡快實(shí)行全國(guó)的聯(lián)網(wǎng)。待這個(gè)信息系統(tǒng)將來(lái)建立起來(lái)，再加上銀行系統(tǒng)、財(cái)政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的一些信息，以及公安的一些信息系統(tǒng)，統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)上，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法。2011-10-29溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署近期經(jīng)濟(jì)工作堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。2011-11-6溫家寶在上海合作組織成員國(guó)總理第十次會(huì)議的講話對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。2011-11-27國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在河北省廊坊市召開保障房建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)座談會(huì)并講話明年繼續(xù)實(shí)行目前的抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策。進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，還要繼續(xù)完善住房供應(yīng)體系，在積極推進(jìn)公租房等保障性住房建設(shè)、加大棚戶區(qū)改造力度的同時(shí)，增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供給。政策背景明年抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，使其回歸合理的大方向?qū)?jiān)定不移，短時(shí)間95經(jīng)濟(jì)背景11年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣指數(shù)升高；同時(shí)，今年CPI增長(zhǎng)率持續(xù)高位，近期雖暫時(shí)得到緩解，但通脹壓力依舊較大。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，通脹壓力依舊較大經(jīng)濟(jì)背景11年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣指數(shù)升高；96宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分23451宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分2397蘇州全市成交分析——數(shù)據(jù)源自同策市場(chǎng)部數(shù)據(jù)組——受宏觀調(diào)控影響，今年全市成交量較去年出現(xiàn)明顯下滑，且成交均價(jià)探趨勢(shì)明顯全市整體供求層面，截至2011年11月，蘇州全市商品房供應(yīng)量約為590萬(wàn)方，成交量約為383萬(wàn)方，供求比為1.5:1，供過(guò)于求。蘇州全市成交分析——數(shù)據(jù)源自同策市場(chǎng)部數(shù)據(jù)組——受宏觀調(diào)控影98酒店式公寓供求表現(xiàn)2011年蘇州酒店式公寓供應(yīng)量為55.3方，成交量?jī)H為29.8萬(wàn)方，供求比達(dá)1.9，酒店式公寓市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡；在限購(gòu)的利好因素下，酒店式公寓入市量直線上升；從實(shí)際成交看，受到大市環(huán)境影響觀望氛圍濃厚，成交并未能夠得到較好的釋放?！獢?shù)據(jù)源自同策市場(chǎng)部數(shù)據(jù)組——受全市市場(chǎng)影響，今年10月份至今蘇州酒店式公寓市場(chǎng)成交持續(xù)低迷酒店式公寓供求表現(xiàn)2011年蘇州酒店式公寓供應(yīng)量為55.3方99吳中區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)分析酒店公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目名9月折后均價(jià)（元/㎡）10月折后均價(jià)（元/㎡）都市VIP1200010500君地新大陸10000-110009000平江雙悅1200011500建屋樂(lè)活城12000-1300012000東渡銀座1100010500中潤(rùn)蘇州中心1300012000全市酒店式公寓成交走勢(shì)一致，第四季度吳中區(qū)酒店式公寓成交明顯乏力；部分項(xiàng)目10月及時(shí)做出價(jià)格調(diào)整，從成交走勢(shì)看，效果并不理想。吳中區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)分析酒店公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目名9月折100宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分23451宏觀背景分析研判成交回顧市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)部分23101非住宅市場(chǎng)存量2011年蘇州全市商業(yè)（酒店式公寓、商鋪、寫字樓），市場(chǎng)存量呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，截至12月29日市場(chǎng)存量已達(dá)159萬(wàn)方。非住宅市場(chǎng)存量2011年蘇州全市商業(yè)（酒店式公寓、商鋪、寫字102酒店式公寓存量區(qū)域項(xiàng)目名稱首次開盤（預(yù)售時(shí)間）規(guī)劃套數(shù)存量存量合計(jì)區(qū)域占比園區(qū)都市VIP2010.11.26918295153916.6%恒潤(rùn)后街2009.10.2027014紫金東方商務(wù)廣場(chǎng)2011.08.09170170君地商務(wù)廣場(chǎng)2011.07.29667609環(huán)球1882009.7.1745673東方之門2011.08.17246212金沙富都2011.12.07205166主城區(qū)銀都商務(wù)廣場(chǎng)2010.01.182601843543.8%干將金克拉2010.09.0910559平江雙悅2010.12.20322111高新區(qū)滸新158生活廣場(chǎng)2010.8.2516064101711.0%賽格又一城2011.09.08351245新地公寓2009.2.6684277香緹國(guó)際2011.05.0591761金都城2011.09.16163163東渡銀座2010.1.20439249吳中區(qū)永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)2009.12.2085440394742.5%蜜蜂城2009.12.181052204財(cái)智國(guó)際2010.7.580847悠尚生活廣場(chǎng)2009.11.1032090珠江新城2010.8.1477181中潤(rùn)蘇州中心2010.10.18588404城南印象生活廣場(chǎng)2010.11.12395356壹公館2011.03.1513293睿峰商務(wù)廣場(chǎng)2011.10.281018969太湖論壇城2011.04.26431263金楓時(shí)代廣場(chǎng)2011.10.10250250惠潤(rùn)中環(huán)時(shí)代2011.11.25660659大筑房產(chǎn)綜合樓2011.12.135454玩美天地2011.08.27528337相城區(qū)德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng)-

72847242526.1%中翔麗晶2010.492378常潤(rùn)佰尚廣場(chǎng)2011.11.30194194中恒廣場(chǎng)2008.5.183597合景峰匯國(guó)際2011.11.11787758頂峯上一廣場(chǎng)2011.07.22546512漕湖之星2010.8.16782259閱湖灣2011.06.13161161派客公寓2010.8.413638中環(huán)百匯廣場(chǎng)2010.11.0462276百購(gòu)廣場(chǎng)2011.08.19159159金藝百匯廣場(chǎng)2011.03.22244136

合計(jì)

1703792829282100%2012年酒店公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)存量基數(shù)較大；吳中區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，可以預(yù)見(jiàn)2012年吳中區(qū)將成為酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

此外，吳中區(qū)2012年美樂(lè)城、吳宮館、合景領(lǐng)峰、新城金郡等項(xiàng)目酒店式公寓也將入市，同時(shí)吳中區(qū)多個(gè)商住地塊也將啟動(dòng)。酒店式公寓存量區(qū)域項(xiàng)目名稱首次開盤（預(yù)售時(shí)間）規(guī)劃套數(shù)存量存103市場(chǎng)小結(jié)

2011年政策持續(xù)收緊，整體調(diào)控決心空前，短期內(nèi)不會(huì)放松；

明年整體政策調(diào)控仍是主基調(diào)，防反彈將成為重點(diǎn)；宏觀背景今年酒店式公寓新政后整體表現(xiàn)不溫不火，市場(chǎng)去化較為緩慢；在市場(chǎng)普遍預(yù)期下降的環(huán)境下，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，酒店式公寓市場(chǎng)不容樂(lè)觀；市場(chǎng)表現(xiàn)酒店公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)存量基數(shù)大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；吳中區(qū)酒店式公寓存量占全市存量4成以上，2012年吳中區(qū)將成為酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)小結(jié)2011年政策持續(xù)收緊，整體調(diào)控決心空前，短期內(nèi)不104銷售篇PART2銷售篇PART21052011年銷售回顧古玩城一期二期2011年銷售回顧古一期二期1062011年銷售回顧在售在售在售說(shuō)明：本案5月進(jìn)場(chǎng)，歷經(jīng)7月銷售周期，去化196套，月均去化28套。2011年銷售回顧在售在售在售說(shuō)明：1072012年貨幣緊縮，市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)白熱化

玩美天地在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下如何推案？

住宅類：搶奪剛需客群非住宅類：分流投資客源？2012年貨幣緊縮，市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)白熱化住宅類：搶奪剛需客1082012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城3#加推推案時(shí)間：2012年3月加推樓幢：3幢體量：63套（5304.7㎡）事由：2012年1~2月，對(duì)前期余房進(jìn)行去化，3月份配合古玩城營(yíng)業(yè)，加推3幢63套房源。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城3#推案時(shí)間：2012年3月1092012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城推案時(shí)間：2012年4月加推樓幢：一期商業(yè)體量：33套事由：配合古玩市場(chǎng)3月28日營(yíng)業(yè)，推出商業(yè)，吸引市場(chǎng)關(guān)注。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城推案時(shí)間：2012年4月1102012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城8#加推推案時(shí)間：2012年4月加推樓幢：8幢體量：62套（5958.5㎡）事由：5月份為一年的市場(chǎng)行情的風(fēng)向標(biāo)，加推5幢，一是豐富產(chǎn)品的面積段，二是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城8#推案時(shí)間：2012年4月1112012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城7#加推推案時(shí)間：2012年5月加推樓幢：7幢體量：63套（5304.7㎡）事由：上半年對(duì)一期加推完畢，樓幢好次搭配進(jìn)行去化2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城7#推案時(shí)間：2012年5月1122012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城12#加推推案時(shí)間：2012年6月加推樓幢：12幢體量：62套（5315.7㎡）事由：二期首次加推，位置上選用較次的12幢進(jìn)行去化2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城12#推案時(shí)間：2012年6月1132012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城推案時(shí)間：2012年9月加推樓幢：二期商鋪體量：55套（7780.36㎡）事由：迎合市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，加之古玩城已經(jīng)營(yíng)業(yè)，在市場(chǎng)上有一定的口碑效應(yīng)，故對(duì)二期商鋪進(jìn)行加推。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城推案時(shí)間：2012年9月1142012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城9#加推推案時(shí)間：2012年9月加推樓幢：9幢體量：62套（5958.5㎡）事由：考慮傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售節(jié)點(diǎn)，故次月對(duì)位置較好的9幢進(jìn)行加推。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城9#推案時(shí)間：2012年9月1152012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城2#加推推案時(shí)間：2012年10月加推樓幢：2幢體量：50套（3994㎡）事由：考慮下半年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)因素，故一月一次加推，豐富面積段的同時(shí)，增加對(duì)樓幢的選擇權(quán)。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城2#推案時(shí)間：2012年10月1162012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城5#加推推案時(shí)間：2012年11月加推樓幢：5幢體量：62套（5958.5㎡）事由：二期中5幢的位置為最好，故最后一次加推。2012年推案節(jié)點(diǎn)古玩城5#推案時(shí)間：2012年11月1172012年推案節(jié)點(diǎn)2012年推案節(jié)點(diǎn)118推案總結(jié)：

1、本案推案時(shí)間暫定為一年；

2、上半年主要是對(duì)一期公寓進(jìn)行去化，推案時(shí)間為間隔2月一幢加推，豐富產(chǎn)品段的同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底；

3、下半年本案在古玩城營(yíng)業(yè)帶動(dòng)下，對(duì)二期公寓進(jìn)行去化，加推間隔為一月

4、迎合古玩城的營(yíng)業(yè)，吸引市場(chǎng)關(guān)注度，帶動(dòng)周邊商業(yè)氛圍的形成，對(duì)商鋪進(jìn)行去化，加推時(shí)間為上半年4月和下半年的9月份，分別對(duì)一、二期進(jìn)行銷售。推案總結(jié)：119企劃篇PART3企劃篇PART31202011年工作回顧6月入世，8月開盤，短短三個(gè)月，為了制造開盤熱銷的效益，兵貴神速，我們做了什么？2011年工作回顧6月入世，8月開盤，短短三個(gè)月，為了制造開121地段/東南環(huán)/繁華主場(chǎng)未來(lái)/黃金板塊/藏納蘇州空間/精智型/文化公館輕松/不受限/置業(yè)古城首創(chuàng)/文化性/蘇州稀有價(jià)值挖掘地段/東南環(huán)/繁華主場(chǎng)未來(lái)/黃金板塊/藏納蘇122大小眾媒體聯(lián)合戶外、網(wǎng)路、巡展、短信、房展會(huì)、開盤活動(dòng)8月27日，開盤首戰(zhàn)告捷隨后即時(shí)釋放熱銷信息，樹立良好口碑，并感恩加推二批新品迅速推廣大小眾媒體聯(lián)合戶外、網(wǎng)路、巡展、短信、房展會(huì)、開盤活動(dòng)8月2123只有對(duì)2011年我們成交客戶性質(zhì)進(jìn)行透徹的分析，才能2012年做針對(duì)性的推廣購(gòu)房目的目的自住投資皆可合計(jì)成交數(shù)1164239197比例59%21%20%100%居住區(qū)域分析居住區(qū)域吳中區(qū)滄浪區(qū)園區(qū)平江區(qū)金閶區(qū)高新區(qū)相城區(qū)外省市其他合計(jì)成交數(shù)71473410333917197比例36%24%17%5%2%2%2%5%9%100%客戶分析只有對(duì)2011年我們成交客戶性質(zhì)進(jìn)行透徹的分析，才能2012124工作區(qū)域分析辦公區(qū)域吳中區(qū)滄浪區(qū)園區(qū)平江區(qū)金閶區(qū)高新區(qū)相城區(qū)外省市其他合計(jì)成交數(shù)813649864409197比例41%18%25%4%3%2%2%0%5%100%職業(yè)分析職業(yè)私營(yíng)業(yè)金融從業(yè)人員制造業(yè)國(guó)企或事業(yè)單位外企單位民營(yíng)單位軍警教師其他合計(jì)成交數(shù)86698974005197比例44%3%5%4%5%38%0%0%3%100%吳中、園區(qū)、滄浪的剛需客是客源顯現(xiàn)特點(diǎn)2012集中三大區(qū)域推廣，并拓展至其他；剛需為主，深度挖掘投資客戶工作區(qū)域分析辦公區(qū)域吳中區(qū)滄浪區(qū)園區(qū)平江區(qū)金閶區(qū)高新區(qū)相城區(qū)125工作小結(jié)2011年的工作歸結(jié)于三詞：準(zhǔn)確、迅速、有效價(jià)值賣點(diǎn)準(zhǔn)確挖掘，快速出擊，擴(kuò)大推廣力，保證開盤順利；開盤后，有效途徑即時(shí)釋放熱銷信息，奠定客戶對(duì)板塊信心工作小結(jié)2011年的工作歸結(jié)于三詞：準(zhǔn)確、迅速、有效1262012年推廣方案2012，12個(gè)月將所有房源推出，這樣一個(gè)體量，需要的是價(jià)值點(diǎn)再挖掘，并做全方位有效的推廣。2012年推廣方案2012，12個(gè)月將所有房源推出，這樣一個(gè)127除了有之前的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，還有什么賣給客戶？蘇州古玩城開業(yè)在即，項(xiàng)目的文化性愈加濃重精智偏愛(ài)型空間為主，47平米、104平米現(xiàn)房實(shí)景，即買即住老客戶聯(lián)動(dòng)，感恩回饋活動(dòng)，口碑傳播商鋪推出，業(yè)態(tài)豐富價(jià)值挖掘除了有之前的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，還有什么賣給客戶？蘇州古玩城開業(yè)在即，128推廣原則前期推廣主要以古玩城作為宣傳點(diǎn)作為主線，中期以二期開盤為宣傳點(diǎn)，后期推廣以“現(xiàn)房實(shí)景”為宣傳點(diǎn)。重大節(jié)點(diǎn)前后，需要配合網(wǎng)絡(luò)、電視及新戶外等影響力大的渠道；推廣渠道的應(yīng)用上以低成本，高頻率為原則；活動(dòng)貫穿全年主線，再以“安家古城圓夢(mèng)之旅”為大的主題，展開多樣性、具有影響力的活動(dòng)。推廣原則前期推廣主要以古玩城作為宣傳點(diǎn)作為主線，中期以二期開1292月3月4月6月7月8月9月10月11月12月階段細(xì)化七夕中秋住博會(huì)圣誕1月5月古玩城開業(yè)前期后期中期售樓處公開商業(yè)一期7號(hào)樓加推二期開盤二期商業(yè)9號(hào)樓加推推案節(jié)奏：3月加推3﹟，4月推8﹟及一期商業(yè)，5月加推7﹟推案重點(diǎn)：售樓處公開配合古玩城開業(yè)，增加戶外，增加推廣渠道：電視機(jī)、雜志

5月房交會(huì)，古玩城簽約儀式推案節(jié)奏：6月二期開盤推案重點(diǎn)：二期開盤活動(dòng)

6月微博互動(dòng)活動(dòng)

7.8月“夏日街坊清涼送”客戶答謝觀影推案節(jié)奏：9月推二期商業(yè)和9﹟,10月推2﹟,11月推5﹟推案重點(diǎn)：9月投資講座

10月住博會(huì)

11月家裝講座

12月客戶回饋2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月階段細(xì)化七夕中130

活動(dòng)配合，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注熱度點(diǎn)線面有機(jī)結(jié)合，大小眾媒體聯(lián)合

步步緊節(jié)奏，持續(xù)有料推廣手段推廣手段131執(zhí)行計(jì)劃1—2月春暖花開季，元旦春節(jié)元宵囍不停，活動(dòng)配合營(yíng)造濃郁的節(jié)日氛圍，為三月新品加推做好蓄水工作階段關(guān)鍵詞：新春佳節(jié)執(zhí)行計(jì)劃1—2月春暖花開季，元旦春節(jié)元宵囍不停，活動(dòng)配合營(yíng)造132【核心思路】A1月元旦意向客戶禮品發(fā)送Ｂ2月配合元宵節(jié)點(diǎn)，為新品做足蓄水工作【推廣主題】【重點(diǎn)執(zhí)行】1、春節(jié)前夕新一輪老帶新展開，客戶大聯(lián)盟2、售樓處新年妝點(diǎn)3、元宵活動(dòng)，意向客戶送花燈，品元宵玩美天地恭賀新禧璀璨商業(yè)喜迎新春二批加推，黃金旺鋪58㎡起預(yù)約中【核心思路】A1月元旦意向客戶禮品發(fā)送【推廣主題】【133執(zhí)行細(xì)則：一月（“老帶新”活動(dòng)）業(yè)主大聯(lián)盟——“老帶新“活動(dòng)再啟動(dòng)方案：此次公寓、商鋪，再?gòu)睦峡蛻糁?，成功介紹新客戶的老客戶，獎(jiǎng)勵(lì)1000元購(gòu)物券方式：短信告知時(shí)間：1月1日—1月22日短信內(nèi)容：新春禮不停！玩美天地恭祝業(yè)主們?cè)┛鞓?lè)！春節(jié)前成功介紹新客戶購(gòu)房者享1000元購(gòu)物券，元旦期間來(lái)訪更有好禮相送！66056333執(zhí)行細(xì)則：一月（“老帶新”活動(dòng)）業(yè)主大聯(lián)盟134執(zhí)行細(xì)則：一月（售樓處妝點(diǎn)）新年新氣象，售樓處包裝不可少，溫馨的環(huán)境讓購(gòu)房者心情舒暢，濃郁的新年氣息將吸引更多的人不約而至。門頭室內(nèi)室內(nèi)執(zhí)行細(xì)則：一月（售樓處妝點(diǎn)）新年新氣象，售樓處包裝不可少，溫135執(zhí)行細(xì)則：二月（元宵活動(dòng)）活動(dòng)主題：正月十五元宵喜樂(lè)會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2月5日活動(dòng)形式：來(lái)參加的客戶送元宵，花燈，互動(dòng)猜謎，吃元宵邀約形式：活動(dòng)前兩天電話邀約執(zhí)行細(xì)則：二月（元宵活動(dòng)）活動(dòng)主題：正月十五元宵喜樂(lè)會(huì)136執(zhí)行計(jì)劃蘇州古玩城，藏古納今的品性，讓玩美天地自出市就蒙上了文化的面紗，如今他的面世更將為玩美天地的文化性掀起一陣狂潮……本階段，將圍繞蘇州古玩城進(jìn)行逐步推廣3—4月階段關(guān)鍵詞：二期開盤蓄水執(zhí)行計(jì)劃蘇州古玩城，藏古納今的品性，讓玩美天地自出市就蒙上了137【核心思路】A3月售樓處搬遷，客戶答謝活動(dòng)先行Ｂ3月春暖花開，借此機(jī)會(huì)在聯(lián)動(dòng)“同淘匯”預(yù)熱，推出3＃樓

C4月商業(yè)一期推出，配合古玩城開業(yè)。同時(shí)為二期開盤蓄水?！就茝V主題】【重點(diǎn)執(zhí)行】1、增加戶外2、一期商鋪推出活動(dòng)3、現(xiàn)場(chǎng)售樓公開新老客戶答謝活動(dòng)4、短信、網(wǎng)絡(luò)軟文、巡展等現(xiàn)有媒體更新5、聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷：同淘匯合作（3月初以酒店專場(chǎng)特賣會(huì)形式）古城繁華

敬獻(xiàn)厚愛(ài)者

新品預(yù)約，一期商業(yè)即將推出【核心思路】A3月售樓處搬遷，客戶答謝活動(dòng)先行【推廣138活動(dòng)背景：售樓處遷徙，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)必不可少，不僅是對(duì)項(xiàng)目形象起到宣傳作用，同時(shí)更是對(duì)新老客戶表示敬意與答謝。并為三月加推蓄客?；顒?dòng)主題：國(guó)色寓藏與文化有約

——暨現(xiàn)場(chǎng)售樓處公開及新老客戶答謝會(huì)活動(dòng)形式：樂(lè)器、民族舞及現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)相結(jié)合，突出身邊的中國(guó)風(fēng)情懷活動(dòng)時(shí)間：3月上中旬活動(dòng)目的：為三號(hào)樓加推蓄水邀約對(duì)象：購(gòu)房客戶及意向客戶（已登記過(guò)）執(zhí)行細(xì)則：三月（售樓處公開）活動(dòng)背景：售樓處遷徙，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)必不可少，不僅是對(duì)項(xiàng)目形象起到139首推背景：一期商業(yè)推出，借蘇州古玩城之力將商業(yè)熱點(diǎn)提升。商業(yè)賣點(diǎn)：

天時(shí)，蘇州古玩城開業(yè)之際

地利，交通狀況良好

人和，依托蘇州古玩城與玩美天地，人氣之地，客源充足首推活動(dòng)活動(dòng)主題：玩炫古城商業(yè)，美遷文化之地玩美天地一期商業(yè)全城公開活動(dòng)地點(diǎn)：玩美天地現(xiàn)場(chǎng)售樓處外廣場(chǎng)邀約對(duì)象：意向客戶活動(dòng)形式：一元起拍及抽