物業(yè)存在問題整改意見和整改措施

物業(yè)存在問題整改意見和整改措施

2022年7月22號下午14：00到18點，地點：物業(yè)會議室。業(yè)委會與物業(yè)第一次會議，重點討論執(zhí)行23條業(yè)主反響強烈的建議及整改措施。與會人員物業(yè)雷總，韋經(jīng)理.業(yè)委會及業(yè)主代表。

提請物業(yè)整改的22條意見

一、完善小區(qū)兩進出大門、所有樓面大堂、地下停車場出入口及小區(qū)內(nèi)、外路面高清監(jiān)控設(shè)施。在沒完善之前地下設(shè)專人值班。確保安防工作有實效。

物業(yè)回復(fù)：針對上述，經(jīng)現(xiàn)場核查、評估，同意對現(xiàn)狀進展改造晉級；目前多家合作商已進展現(xiàn)場評估，方案在本周六前完成改造方案。

備注：詳細方案及布置圖見附件

業(yè)委會：下周一在小區(qū)各公示欄公示方案和圖紙，承諾詳細施行、完成時間。在7月底確認方案，8月1日開工，8月底完工；安防監(jiān)控的完善事關(guān)全體業(yè)主安居，沒有盤旋余地必須不折不扣完成。

物業(yè)：

可以給到業(yè)委會布防圖，但暫時不能公示。7月底可以確定方案及公示。8月開場施工，8月底完成。

二、按小區(qū)面積和人員數(shù)量匹配安保力量。每期設(shè)24小時保安固定崗。每棟24小時有專人定期或不定期每樓層及地下巡邏，增設(shè)保安電子巡更系統(tǒng)。

物業(yè)回復(fù)：

〔1〕、針對小區(qū)安保人員缺乏問題，我司已經(jīng)按照園區(qū)進展標配，目前正在加強安管人員的招聘力度，確保各個區(qū)域均有裝備安管人員，以增加保安的整體力量；

〔2〕、在小區(qū)的平安死角問題上，除巡邏崗?fù)?，我司決定增設(shè)固定崗。確保巡邏崗定時或不定時巡邏，同時不定期的更改巡邏道路。

〔3〕、在樓層、地庫等位置設(shè)定相關(guān)巡邏點，并對相關(guān)的巡邏制定巡邏簽到表，執(zhí)行管理人員全員將對巡邏簽到情況做到定時或不定時巡查，確保責任到人，及時發(fā)現(xiàn)問題。

〔4〕、關(guān)于增電子巡更系統(tǒng)問題，據(jù)理解該系統(tǒng)容易損壞，而且使用壽命短，大面積使用本錢過高，且不易現(xiàn)場操作；我司已通過采取上述三中措施增強安保力量，以擬補未增設(shè)電子巡更系統(tǒng)的可能帶來的缺乏。

業(yè)委會：按照小區(qū)情況定員適宜、定崗合理，安保人員配置人數(shù)、作業(yè)時間及各區(qū)域崗位設(shè)置明細，提供給業(yè)委會參考。安保人員巡邏方式，參照公安部門要求要設(shè)立電子尋根系統(tǒng)，必須完善。每期裝備一名巡邏崗，配置一套巡更系統(tǒng)。人員簽到監(jiān)管力度不夠。固定崗：每期進出口設(shè)置一個。7月底前完成。

物業(yè)：目前63個安保人員〔包含6-7期〕，分3班作業(yè)。目前做不到人員全面覆蓋、封閉管理。定崗、定員下來再進展溝通。

三、引入中山、珠海公共交通車進小區(qū)，或增加香洲吉大小區(qū)樓巴。讓業(yè)主出行更便利，也是兌現(xiàn)開發(fā)商當初的承諾。

物業(yè)回復(fù)：(1)、關(guān)于引進中山、珠海公共交通工具，目前我司已經(jīng)向中山市交通局提交方案。由于公交車途徑道路涉及中山、珠海兩市，現(xiàn)兩市交通部門正在協(xié)調(diào)之中，如有進一步的消息我司將及時向業(yè)主及業(yè)主委員會反響；

〔2〕、由于交通道路進入小區(qū)途徑中山xx堡六期后市政路，而該工程現(xiàn)正在施工當中，故未到達公交運營條件，但為方便業(yè)主的出行，該工程正在逐步施工整改之中，力爭到達公交運營條件；

〔3〕、為加快該項工程進度，希望廣闊業(yè)主及業(yè)主委員會與我司一起向政府部門反映，以便加快推進進度，解決廣闊業(yè)主的出行問題。

業(yè)委會：愛ME公園現(xiàn)已引入公交線路，為什么xx堡不能引入，必需要引進珠海的公交車。

物業(yè)：已引入3條到愛ME公園。下一步準備部分條線路引入xx堡小區(qū)內(nèi)。

業(yè)委會：將進度定期公示給全體業(yè)主。交通問題確實應(yīng)該找開發(fā)商，但中頤物業(yè)作為開發(fā)商的下屬公司，有義務(wù)代表開發(fā)商承受此意見，讓業(yè)主看到希望。

物業(yè)：可以從愛ME公園的公交線路中引進一條線路進xx堡，但要下一步再確定。

線路從6期進入，1期出，6期的路通105國道時間明日前回復(fù)。

業(yè)委會：爭取在國慶節(jié)前成功引進至少一條公交線路，班次間隔時間不能超過半小時。一方面開發(fā)商必須按照賣樓承諾去完成，另一方面業(yè)委會可以結(jié)合業(yè)主簽名提出建議向中山市政府上訪協(xié)助完成。定期公示進展情況。

四、小區(qū)圍墻小偷易攀易爬，是小區(qū)最大平安隱患。至少加高1米及安設(shè)尖刺鐵絲網(wǎng)，并加裝紅外線電子報警圍欄。目前不合格。

〔1〕、增高圍墻涉及到是否需要報建審批問題，為此我司需要核對規(guī)劃圖紙，以便理解圍墻高度的設(shè)計，確定小區(qū)圍墻是否符合設(shè)計的高度。

業(yè)委會：幾次被盜經(jīng)小區(qū)保安反映是從圍墻進入。圍墻加裝不低于60厘米的鐵蒺藜，加裝照明燈光，安裝攝像監(jiān)控。

物業(yè)：本次整改費用太大，要指導(dǎo)批示。

業(yè)委會：本次提出的所有問題都是長期遺留問題，以前該花的費用沒有花，該解決的沒有解決，如今就是花再多的錢也是必需要整改的。

五、在小區(qū)明顯部位設(shè)立警務(wù)室，以確保小區(qū)的防范得力，業(yè)主安寧。

〔1〕、針對小區(qū)設(shè)立警務(wù)室問題，目前我司已經(jīng)和相關(guān)部門進展協(xié)調(diào)，并已經(jīng)初步達成共識，有望在小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)立警務(wù)室；

〔2〕、警務(wù)室選址初步定于幼兒園前位置，目前正在進展對選址、建造等方案進展報批，本周內(nèi)將對該項措施方案予以確定并執(zhí)行。

物業(yè)：按土建立計，報建結(jié)果周一回復(fù)。小區(qū)門口的路是否由中山政府收回還在溝通之中。一個月內(nèi)完成。

業(yè)委會：開發(fā)商要為了全體業(yè)主的民生問題出力，積極跟政府相關(guān)部門溝通。

六、但凡留有后門、側(cè)門可直通小區(qū)的商鋪、住宅及公用空地必須全部堵死，以免閑雜人員隱蔽通行，造成安保隱患，杜絕一切安保盲區(qū)。

〔1〕、經(jīng)對小區(qū)規(guī)劃圖的核實，確認商鋪〔華聯(lián)超市〕鋪位在規(guī)劃圖上確實說明有后門；

〔2〕、由于商鋪后門在小區(qū)的規(guī)劃圖上有明確標明，是經(jīng)有關(guān)部門批準并已成為商鋪〔華聯(lián)超市〕與xx堡地產(chǎn)間合同的一部分，依法受法律的保護。故目前我司已經(jīng)和xx堡地產(chǎn)進展了溝通，并與該商鋪業(yè)主進展了會談，至于最后如何解決，能否達成共識，仍需要時間進展再次協(xié)商確定。

〔3〕、考慮到整個xx堡園區(qū)的平安問題，在會談期間我司懇請業(yè)主委員會給予相關(guān)協(xié)助和支持，以便盡快達成滿意的效果；

業(yè)委會：為設(shè)計缺陷，開發(fā)商必須彌補這個錯誤。建議暫時可以加裝門禁及監(jiān)控設(shè)備，超市業(yè)主刷卡進出。

物業(yè)：裝門禁可以施行。下周找該商鋪業(yè)主協(xié)調(diào)。

七、還會所、泳池于業(yè)主。讓業(yè)主有個更好聚會娛樂場所。增設(shè)業(yè)主紅歌隊、舞蹈隊及健身運動的場地；開拓籃球場、羽毛球場地、在每期空曠場所設(shè)置一至二張兵兵球臺。

〔1〕、會所和游泳池屬于小區(qū)規(guī)劃紅線范圍以外，產(chǎn)權(quán)是屬于開發(fā)商。我司無權(quán)干預(yù)，業(yè)主亦只能懇求小區(qū)規(guī)劃紅線范圍以內(nèi)的權(quán)益。

〔2〕、關(guān)于增設(shè)相關(guān)活動場地，可以根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有實際情況，在相關(guān)空地或合適位置增設(shè)定點娛樂活動場所，滿足廣闊業(yè)主的健身娛樂要求。希望廣闊業(yè)主針對選址問題向我司提出珍貴意見和建議；

〔3〕、開拓籃球場、羽毛球場等相關(guān)娛樂場所屬于增建場地問題，需要得到絕大多數(shù)業(yè)主的同意方能施行，為此需要業(yè)主委員會從中進展協(xié)調(diào)溝通；

〔4〕、待相關(guān)活動場地選址確定，以及絕大多數(shù)業(yè)主同意增設(shè)運動場地后，根據(jù)現(xiàn)場實際情況和需要，我司可以針對現(xiàn)場實際情況進展燈光、用電的配合安裝。

業(yè)委會：游泳池的水質(zhì)問題需要物業(yè)監(jiān)管，適當提出業(yè)主優(yōu)惠方案；現(xiàn)有的兒童設(shè)施及健身設(shè)施部門已損壞，需要物業(yè)及時修繕，定期維護。希望將目前沒有投入使用的小學(xué)操場面向小區(qū)內(nèi)開一道門，加裝燈管設(shè)施，作為業(yè)主運動場地使用。

物業(yè)：小學(xué)的問題政府沒有批準，可以暫時給業(yè)主使用。等一下去看現(xiàn)場。一周內(nèi)制定好方案。

業(yè)委會：按照68萬平米的建筑面積，必須裝備必要的活動場所。買房時沒有告知業(yè)主現(xiàn)有的會所、游泳池是獨立產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)開發(fā)商將會所出售作為酒店，業(yè)主要按照賣房是的承諾用法律手段追究開發(fā)商的責任。

八、每周至少消滅蚊蠅一次。并加裝完善滅蚊燈，同時小區(qū)湖水按承諾定期更換。不給蚊蠅滋生的土壤。

〔1〕、(四害消殺)：我司已經(jīng)將每周對園區(qū)進展四害消殺工作作為公司運作的流程，不僅對園區(qū)四害定時消殺，同時對消殺執(zhí)行過程和質(zhì)量，進展監(jiān)視和監(jiān)管，我司希望廣闊業(yè)主予以監(jiān)視。

〔2〕、(加裝完善滅蚊燈〕：我司已于本周對園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的滅蚊燈進展全面檢查和維修，確保其可以正常運作和使用。我司同時根據(jù)現(xiàn)場實際情況及需要逐步在相關(guān)明顯位置引進、投放滅蚊設(shè)備。

〔3〕〔關(guān)于湖水更換〕：我司擬定時、定人對人工湖湖面進展清理、打撈工作，同時加大對人工湖湖水水質(zhì)的處理，并根據(jù)水質(zhì)狀況確定是否更換人工湖湖水。

注：1人工湖加裝水汞循環(huán)系統(tǒng)2保潔、消殺、綠化人員的配置，及作業(yè)方案〔日，周，月方案〕，加強相關(guān)人員的考核力度；增加地下車庫，一樓的垃圾設(shè)備的配置，按日對垃圾進展處理。裝修垃圾要定點處理。

業(yè)委會：正常每月不少于2次消殺，滅蚊燈還要加裝。

物業(yè)：加裝滅蚊燈及人工湖水循環(huán)系統(tǒng)方案在8月15日前完成。

九、在一期大門口外左或右明顯處，設(shè)立LED電子顯示公告屏。以此為平臺，向業(yè)主公式財務(wù)、賬目及小區(qū)動態(tài)及相關(guān)信息。確保今后物業(yè)管理真正做到公平、公正、公開。

〔1〕、關(guān)于加設(shè)LED電子顯示公告欄，我司已經(jīng)在做相關(guān)設(shè)計、規(guī)劃方案，預(yù)計初步方案將于本月底完成；

〔2〕、由于加裝LED電子顯示公告欄涉及費用相對高，待方案確定之后我司需要向集團呈報和審批；

業(yè)委會：考慮LED電子顯示公告欄費用較大，可以在小區(qū)路口或明顯位置設(shè)立公告欄，大型公告欄3個〔前門、后門、6期〕,及小區(qū)平面圖。

物業(yè)：8月15日完成。

十、小區(qū)內(nèi)設(shè)置多處單車、電動車、摩托車停放棚，以免堵塞樓道大堂。汽車、汽車一律停放地下或地上停車場，杜絕小區(qū)通道亂停汽車。〔并大幅調(diào)低停車費〕；

〔1〕、考慮到單車、電動車、摩托車比較分散，假如集中停放，將造成很多業(yè)主離家更遠，對該部分業(yè)主造成諸多不便，故設(shè)置停放棚必須征求大部分業(yè)主的意見。〔2〕、針對汽車亂停放問題，我司將加強巡邏監(jiān)管力度，特別是針對無地下室區(qū)域，我司可以提供可供租賃的車位給予業(yè)主進展租賃，以降低車輛路面停車壓力；

〔3〕、為使此事更好執(zhí)行，所有進入小區(qū)的車輛〔包括有購置車位的或租有車位的業(yè)主〕均要自覺將車輛停放在自家車位。同時，該項工作會涉及到業(yè)主的利益，望業(yè)主委員會成員在我司執(zhí)行該項管制工作時給予支持和配合。

業(yè)委會：在每幢樓下設(shè)置停放區(qū)域，設(shè)置自行車中轉(zhuǎn)停放區(qū)域；該問題可作為民生問題下一步規(guī)劃。

十一、引入社區(qū)醫(yī)務(wù)室、教育、銀行或自動存取款機，方便業(yè)主生活。

〔1〕、關(guān)于引入社區(qū)醫(yī)務(wù)室問題，由于規(guī)劃設(shè)計圖紙上無社區(qū)醫(yī)務(wù)室的配套，故必須考慮到醫(yī)務(wù)室的場地問題。

〔2〕、關(guān)于銀行或者自動提款機問題，我司也正逐步與各個銀行進展聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)，至于溝通結(jié)果需要銀行方面對現(xiàn)場考察，由銀行方面確定是否進駐我們小區(qū)。

業(yè)委會：須加強商鋪的管理。

十二、水/電移交給供水/電力公司抄表收費。1~5期已根本入住，為減少大家的疑慮，減少住戶與物業(yè)不必要的糾紛，應(yīng)該由水/電部門直接抄表收費。因物業(yè)財務(wù)報銀行扣款滯后，造成業(yè)主產(chǎn)生不必要的滯納金，要退還業(yè)主，并杜絕此類事再次發(fā)生。〕。

〔1〕、關(guān)于用水方面，目前坦洲自來水公司暫未有相關(guān)方案對小區(qū)的水系統(tǒng)進展接收，至于何時接收待再次與自來水公司協(xié)商；

〔2〕、關(guān)于用電方面，各期將會移交供電公司，目前按照方案一期將于8月份移交供電，二至六期將會分期、分批移交供電部門；

業(yè)委會：用劣質(zhì)鍍鋅水管供水，如不及時整改，走法律程序。8月底改造完成。

物業(yè)：擬8月底前完成

1水管更換問題〔兩個月內(nèi)完成〕2供水供電要移交，時間表3由供水部門為什么不驗收的說明4供水供電設(shè)備的維修周期表

十三、物業(yè)沒有任何漲價的文件和漲價通知，民用電費毎度就從原來的0.64元漲到0.9元，這是嚴重違法的!要求立即恢復(fù)原電價，并返還多收電費。

業(yè)委會：沒有合理的文件支撐，按0.64元收取公攤電費。公示公攤電費、徹查盜用公共用電的住戶。抄表時由業(yè)委會人員陪同。

物業(yè)：從8月開場每月15日左右公示

十四、組建一支高素質(zhì)、有責任心、效勞意識強，大局意識強的保安隊伍，清理不良人員，特別有劣跡的人員。打造純潔的團隊，創(chuàng)立平安的小區(qū)。

〔1〕、我司已經(jīng)加強對安管人員的崗位職責和專業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)，不斷提升安管人員的綜合素質(zhì)；

〔2〕、進展禮貌與效勞意識的現(xiàn)場培訓(xùn)，通過理論聯(lián)絡(luò)工作實際，不斷進步安管人員優(yōu)質(zhì)的效勞標準和安管形象；

〔3〕、要求安管人員到派出所進展備案，確保人員無案底，保證安管隊伍純潔性，更好的為業(yè)主效勞。

〔4〕、為創(chuàng)立平安、舒適的社區(qū)環(huán)境，希望業(yè)主委員會牽頭自發(fā)組織成立“義務(wù)治安隊〞，同時可以加強對小區(qū)治安的進一步理解和掌控。

業(yè)委會：招聘的安保人員到公安部門備案，提供照片、簡歷等給業(yè)委會以備監(jiān)管。

物業(yè)：同意。

十五、監(jiān)控室24小時裝備有責任心的人員值守。及時有效地分辨和捕捉可疑人員及犯罪分子。杜絕見人就開門，不辨好壞人。豈不形同虛設(shè)。

〔1〕、今后我司將在關(guān)于對監(jiān)控中心值班人員的責任心及效勞意識的工作上對在崗員工進展培訓(xùn)，同時進步對業(yè)主的識別率。

〔2〕、對于進入大堂呼叫管理中心的，監(jiān)控室值班人員必須做到身份核實，確認前方可開門放行，如發(fā)現(xiàn)可疑人員，立即通知當值負責人或巡邏崗位人員前去核實處理。

業(yè)委會：保安定期巡查每棟的大門是否關(guān)閉，必須半小時一次。標準監(jiān)控室呼叫中心人員效勞用語及效勞標準。

物業(yè)：同意

〔3〕、小區(qū)的平安不僅是物業(yè)工作人員的單方面的自我加強管理，也是我們所有xx花園人共同的責任，為此在我司加強管理的同時，也懇請廣闊業(yè)主做以下的支持和配合：請進出時自覺攜帶住戶卡，這樣一來不僅降低了不法分子的可乘之機，而且也減少了對廣闊業(yè)主帶來的不便。

十六、加強和標準小區(qū)出租房租戶的管理。做到身份證有備案，家庭人員、工作情況清楚，杜絕一切不平安隱患。

〔1〕、我司將定期與轄區(qū)派出所、居委、流動人口辦等相關(guān)部門結(jié)合對小區(qū)出租屋進展突擊檢查和和登記，確保對出租單元做到身份確認和備案；

〔2〕、對于存在的出租單元進展匯總統(tǒng)計，并聯(lián)絡(luò)業(yè)主對所出租的單元的租客至物業(yè)效勞中心進展備案及登記相關(guān)聯(lián)絡(luò)方式；

十七、樓層、過道、大堂衛(wèi)生清潔應(yīng)不定期抽查工作質(zhì)量，不留衛(wèi)生死角。

清潔工要做到清掃衛(wèi)生時開燈，清掃完畢關(guān)閉部分燈，留夠用即可。

〔1〕、由管理人員不定期抽查清潔的工作質(zhì)量；

〔2〕、我司將會在定期組織全體工作人員集體參加社區(qū)衛(wèi)生大掃除活動，進步社區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量，宣傳保護環(huán)境人人有責的精神。

〔3〕、對于保潔人員作業(yè)使用樓層燈光，我司將加強對員工節(jié)約意識的相關(guān)培訓(xùn)和督導(dǎo)，并由現(xiàn)場工作人員定時和不定時進展巡查抽檢。同時望廣闊業(yè)主也可以從自身做起，積極參與節(jié)約行為，只有這樣才可以使該項工作得到更好的執(zhí)行。

業(yè)委會：近日內(nèi)必須整改5期的垃圾處理站的問題，臭水長流。增加垃圾桶的配置。

物業(yè)：及時整改。

十八、嚴格標準保安交接班及換崗吃飯制度，進出人員、車輛要有嚴密的手續(xù)，嚴格的管理，不給犯罪分子可乘之機。

〔1〕、安管人員交接班方面，我們嚴格按照規(guī)定的地點交接班，接班人員未到，交班人員不得分開崗位，做到當期間接待投訴、解決問題當班處理完畢；

〔2〕、換崗吃飯的問題，門崗吃飯期間由當值其他崗位輪換，確保進、出口任何時間都有人在崗；

〔3〕、關(guān)于車輛管理方面，嚴格執(zhí)行來訪車輛登記制度，對于來訪車輛必須先經(jīng)業(yè)主允許前方可進入小區(qū)，同時派巡邏保安跟進，確保標準停車，防止損壞小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備；

十九、小區(qū)內(nèi)俑道路燈應(yīng)增加亮度，遮光樹枝要及時修剪，讓道路更亮堂、增強老人小孩漫步平安感。

〔1〕、關(guān)于通道的路燈增加亮度的情況，我們已經(jīng)安排夜班值班工作人員對高桿路燈進展檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的燈泡及時更換；

〔2〕、對所有主干道有影響高桿燈照明的喬木進展修剪，確保路燈照明。

二十、小區(qū)環(huán)衛(wèi)工人經(jīng)常在砍樹，要按園林綠化、美化的要求處理，實在太密的可以挖掘移栽，做到疏密有序，美觀漂亮。

〔1〕、我司將針對個別環(huán)衛(wèi)工人經(jīng)常砍樹問題，加強對環(huán)衛(wèi)工人的意識教育工作