房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。

房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；二、房地產(chǎn)按類型1、住宅用(70年)；2、綜合用(50年)；3、商業(yè)用(40年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等50年)。三、房地產(chǎn)的特性

1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。四、房地產(chǎn)的前景

1、城市化水平走勢穩(wěn)步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；

2、人口流動增加形成對住宅的需求；

3、居民消費水平的提高；

4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；

5、深化改革與市場發(fā)展的促進對住宅的需求。

政府改革深化內(nèi)需

1、取消福利分房，實行住宅貨幣化；

2、下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶；

3、下調(diào)稅費，出臺法律法規(guī)，激勵住房需求。五、五證兩書

五證：一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設工程開工證》

建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件兩書”

《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》六、基本參數(shù)

1、復式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)；

2、錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；

3、進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)；

4、開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)；

5、層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);

6、凈高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);

7、戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；

9、三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到：路通、電通、水通，土地平整。

10、七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。七、建筑物的的分類（（按建筑筑高度分分）1、低層——2層及2層以下2、多層——2層以上，，7層以下3、中高層層——7層以上，，16層以下4、高層——16層以上，，24層以下5、超高層層——24層以上八、與面面積有關(guān)關(guān)的概念念※建筑面積積：建筑物各各層面積積總和，，每層建建筑面積積按建筑筑物勒角角以上截截面計算算，包括括使用、、輔助面面積和結(jié)結(jié)構(gòu)面積積※公攤面積積：1、公共共門廳、、過道、、電梯井井、樓梯梯間、垃垃圾道、、變電室室、設備備房等為為整座樓樓服務的的公共用用房和管管理用房房的建筑筑面積；；2、各單單元與樓樓宇公共共建筑空空間之間間的分隔隔以及外外墻墻體體水平投投影面積積的50%※商品房銷銷售面積積=套內(nèi)建筑筑面積+分攤公用用面積※套內(nèi)建筑筑面積=套內(nèi)使用用面積+套內(nèi)墻體體面積+陽臺建筑筑面積※使用面積積：建筑物各各層平面面中直接接為生產(chǎn)產(chǎn)生活使使用的凈凈面積的的總和。?！o助面積積：建筑筑物各層層平面樓樓梯、走走道、所所占凈面面積的總總和?！Y(jié)構(gòu)建筑筑面積：：建筑物各各層中，，外墻、、內(nèi)墻、、垃圾道道、通風風道、煙煙囪(均為投影影面積)等所占面面積的總總和。※得房率：：使用面積積與建筑筑面積之之比，用用百分數(shù)數(shù)表示。。板樓：：80%；塔樓75%；寫字樓樓70%；商場65%。使用率率與人流流量密切切相關(guān)，，人流量量大的地地方，使使用率低低?！唐贩夸N銷售面積積=套內(nèi)使用用面積+分攤的功功用建筑筑面積※套內(nèi)建筑筑面積=套內(nèi)使用用面積+套內(nèi)墻體體面積+陽臺面積積※套內(nèi)墻體體面積：公用墻墻為水平平投影面面積一半半計入非非公用墻墻為水平平投影面面積計入入套內(nèi)使使用面積積為室內(nèi)內(nèi)各居室室面積，，如壁櫥櫥等，以以及不包包含在結(jié)結(jié)構(gòu)面積積中的煙煙囪、通通風道、、管道井井?！珨偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)面積積×公用建筑筑面積分分攤系數(shù)數(shù)※公用建筑筑面積分分攤系數(shù)數(shù)=公用建筑筑面積÷套內(nèi)建筑筑面積總總和※公用建筑筑面積=整棟樓的的建筑面面積–套內(nèi)建筑筑面積–不應分攤攤的建筑筑面積※容積率：：總建筑筑面積與與所用建建筑用地地面積(總占地面面積)之比?！莘e率：：又稱“建建筑密度度”，是是指建筑筑物基底底占地面面積與規(guī)規(guī)劃用地地之比。?！G化率：：指規(guī)劃建建設用地地范圍內(nèi)內(nèi)的綠地地面積與與規(guī)劃建建設用地地面積之之比。※綠地率：指規(guī)劃劃建設用用地范圍圍內(nèi)的綠綠蔭面積積(包括綠地地面積)與規(guī)劃用用地面積積之比。。九、與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)關(guān)的概念念三證：：《房屋所有有權(quán)證》、《房屋契證證》和《國有土地地使用證證》《房屋所有有權(quán)證》:指由縣級級以上房房產(chǎn)管理理部門向向房屋所所有人核核發(fā)的對對房屋擁擁有合法法所有權(quán)權(quán)利的證證書?！秶型恋氐厥褂米C證》:是證明土土地使用用者(單位或個個人)使用國有有土地的的法律憑憑證，受受法律保保護契證即繳納契契稅后開開具的書書據(jù)。在買賣雙雙方辦理理過戶手手續(xù)時，，需要進進行立契契過戶的的手續(xù)，，房契是是指立契契過戶的的契約書書，房屋屋產(chǎn)權(quán)證證必須在在立契過過戶手續(xù)續(xù)完成后后才能領(lǐng)領(lǐng)取。最最終的房房屋所有有權(quán)以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證為為準。※共有產(chǎn)權(quán)權(quán)：指一一家房地地產(chǎn)有兩兩個或兩兩個以上上的權(quán)利利主體，，即共有有人，在在實踐中中又有按按份共有有和共同同共有之之分。前前者是指指共有人人分別按按自己所所擁有的的份額的的大小，，對共有有房地產(chǎn)產(chǎn)享有一一定的利利益，并并承擔相相應的義義務；后后者是指指兩個以以上權(quán)利利人對全全部共有有的房地地產(chǎn)享受受同等的的權(quán)利，，并承擔擔相等的的義務。?！糠课菸莸值盅貉海海寒a(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)所所有有人人以以房房契契作作為為抵抵押押，，取取得得借借款款按按期期付付息息。。房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)仍仍由由產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)所所有有者者自自行行管管理理，，債債權(quán)權(quán)人人只只按按期期取取息息，，而而無無使使用用管管理理房房屋屋的的權(quán)權(quán)利利，，待待借借款款還還清清，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人收收回回房房契契抵抵押押即即告告終終結(jié)結(jié)。。※※過過戶戶：：即即更更換換房房屋屋承承租租人人姓姓名名。。十、與與銀行行貸款款有關(guān)關(guān)概念念※按按揭：：是指指按揭揭人將將房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓按揭揭，受受益人人做為為還款款保證證按揭揭人在在換清清貸款款后，，受益益人立立即將將所涉涉及的的房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓按揭揭人，，過程程中按按揭人人享有有使用用權(quán)。。※※按按揭揭所用用材料料：1、夫妻雙雙方身份證證復印印件；；2、、夫妻雙雙方戶口本本復印印件；；3、、夫妻雙雙方結(jié)婚證證復印印件（單身身的由由民政政部門門出具具一份份單身身證明明）；4、夫妻雙雙方收入證證明；；6、、購購房合合同復復印件件；7、營營業(yè)業(yè)執(zhí)照照復印印件；；8、、三三個月月的連連續(xù)稅稅單；；9、、借借款申申請表表。我國住住房改改革的的5個時期期：1980-1985年，國國家、、企業(yè)業(yè)、個個人共共同負負擔購購買住住房的的試點點1986-1990年，以以提高高公有有住房房租金金為突突破口口的住住房制