房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)和置業(yè)顧問培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)銷售部2010年7月前言一個(gè)好的置業(yè)顧問不僅僅是銷售更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口，所以要求具備專業(yè)的知識(shí)、高超的銷售技巧、強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、頑強(qiáng)的意志力、行業(yè)要求的職業(yè)精神等。其中具備專業(yè)的知識(shí)是排在第一位的，可見專業(yè)知識(shí)的重要性。我們只有比客戶更加專業(yè)，才會(huì)讓我們的客戶更加信服我們，才會(huì)成功的邁出我們走向這個(gè)行業(yè)的第一步。培訓(xùn)提綱房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)權(quán)屬建筑規(guī)劃基本概念銷售相關(guān)基本概念房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。地產(chǎn)土地和固著其上不可分割的部分所共同形成的物質(zhì)實(shí)體以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。房產(chǎn)個(gè)人或團(tuán)體保有所有權(quán)的房屋連同保有使用權(quán)的地基以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。房地產(chǎn)所有權(quán)

房地產(chǎn)權(quán)屬所有人依照法律、法規(guī)對其所有房地產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房地產(chǎn)使用權(quán)

依照法律法規(guī)對土地加以利用和對房屋依法

占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。物業(yè)指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成單宗房地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體的權(quán)益物業(yè)管理指產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)共同利益進(jìn)行維護(hù)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)依照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，在國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目或者銷售出租商品房的行為。房地產(chǎn)市場全社會(huì)房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)交易土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的總和。房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)聚集、融通資金、提供資金結(jié)算、信貸、信托和咨詢的金融活動(dòng)。房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)與與建建筑筑業(yè)業(yè)的的區(qū)區(qū)別別房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)是是指指從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)、、經(jīng)經(jīng)營營、、管管理理及及維維修修、、裝裝飾、、服服務(wù)務(wù)等等多多種種經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活動(dòng)動(dòng)的的具具有有高高附附加加值值的的綜綜合合性性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，它與與建建筑筑業(yè)業(yè)既既有有聯(lián)聯(lián)系系，，又又有有區(qū)區(qū)別別。。建建筑筑業(yè)業(yè)從從事事勘勘察察、、設(shè)設(shè)計(jì)、、施施工工、、安安裝裝、、維維修修等等生生產(chǎn)產(chǎn)過過程程，，它它的的生生產(chǎn)產(chǎn)結(jié)結(jié)果果是是建建筑筑物或或構(gòu)構(gòu)筑筑物物。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)是是發(fā)發(fā)包包方方，，建建筑筑業(yè)業(yè)是是承承包包方方，，房房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)歸歸屬屬為為生生產(chǎn)產(chǎn)和和消消費(fèi)費(fèi)提提供供多多種種服服務(wù)務(wù)的的第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，建建筑筑業(yè)業(yè)歸屬屬對對初初級級產(chǎn)產(chǎn)品品進(jìn)進(jìn)行行再再加加工工的的部部門門，，屬屬第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)類類型型按用用途途劃劃分分a)居居住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)b)商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)c)旅旅游游房房地地產(chǎn)產(chǎn)d)工工業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)e)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門門代代表表政政府府對對房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，已已經(jīng)經(jīng)有有上上述述權(quán)權(quán)利利產(chǎn)產(chǎn)生生的的抵抵押押權(quán)權(quán)、、典典權(quán)權(quán)等等房房屋屋他他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)進(jìn)進(jìn)行行登登記記，，并并依依法法確確認(rèn)認(rèn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)歸歸屬屬關(guān)關(guān)系系的的行行為為。。其其可可用用圖圖、、檔檔、、卡卡、、冊冊等等形形式式表表現(xiàn)現(xiàn)。?；颈拘g(shù)術(shù)語語房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)以房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為標(biāo)標(biāo)的的物物的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利人人擁有有土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)及及其其上上得得房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人。。房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政管管理理部部門門為為保保障障產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人合合法法權(quán)權(quán)益益，，對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的取取得得、、滅滅失失及及合合法法變變動(dòng)動(dòng)行行為為的的確確認(rèn)認(rèn)所所實(shí)實(shí)施施的的管管理理行行為為。。房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)籍籍房地地產(chǎn)產(chǎn)的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)檔檔案案、、圖圖紙紙以以及及賬賬冊冊、、表表卡卡等等其其他他反反應(yīng)應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)現(xiàn)現(xiàn)狀狀和和歷歷史史情情況況的的資資料料。。房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記土地地使使用用權(quán)權(quán)登登記記發(fā)發(fā)證證和和房房屋屋權(quán)權(quán)屬屬登登記記發(fā)發(fā)證證制制度度的的總總稱稱房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬總總登登記記縣級級以以上上人人民民政政府府根根據(jù)據(jù)需需要要，，在在一一定定期期限限內(nèi)內(nèi)對對本本行行政政區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行行一一次次性性的的、、統(tǒng)統(tǒng)一一的的、、全全面面的的房房屋屋權(quán)權(quán)屬屬登登記記。?？偪偟堑怯浻浭鞘庆o靜態(tài)態(tài)登登記記房屋屋所所有有權(quán)權(quán)初初始始登登記記在依依法法取取得得的的土土地地上上，，新新建建成成的的房房屋屋權(quán)權(quán)利利人人持持有有關(guān)關(guān)證證明明文文件件，，到到縣縣級級以以上上的的房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門申申請請權(quán)權(quán)屬屬登登記記。。房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記房地地產(chǎn)產(chǎn)因因買買賣賣、、交交換換、、贈(zèng)贈(zèng)與與、、繼繼承承、、劃劃撥撥、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、分分割割、、合合并并、、判判決決等等愿愿意意你你致致使使其其權(quán)權(quán)屬屬發(fā)發(fā)生生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移的的當(dāng)當(dāng)事事人人，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)申申請請房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬情情況況變變化化后后的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記。。房地地產(chǎn)產(chǎn)變變更更登登記記房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利人人法法定定名名稱稱改改變變或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀狀、、用用途途變變更更時(shí)時(shí)，，當(dāng)當(dāng)事事人人申申請請權(quán)權(quán)屬屬情情況況變變化化后后的的登登記記。。房地地產(chǎn)產(chǎn)他他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)利利登登記記設(shè)定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押權(quán)權(quán)等等他他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)利利時(shí)時(shí)，，權(quán)權(quán)利利人人申申請請的的權(quán)權(quán)利利登登記記。。房地地產(chǎn)產(chǎn)注注銷銷登登記記因房房屋屋滅滅失失、、土土地地使使用用年年限限屆屆滿滿、、他他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)利利終終止止等等原原因因?qū)?dǎo)致致房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利喪喪失失時(shí)時(shí)，，原原權(quán)權(quán)利利人人申申請請的的注注銷銷登登記記。。房地地產(chǎn)產(chǎn)相相對對滅滅失失某一一特特定定的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人失失去去了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，但但其其他他人人仍仍可可取取得得其其產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)絕絕對對滅滅失失房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為物物質(zhì)質(zhì)形形態(tài)態(tài)的的喪喪失失。。土地地登登記記縣以以上上人人民民政政府府依依法法將將土土地地的的權(quán)權(quán)屬屬、、面面積積、、用用途途等等情情況況登登記記在在專專門門的的簿簿冊冊上上，，同同時(shí)時(shí)向向土土地地的的所所有有者者、、土土地地使使用用者者確確認(rèn)認(rèn)，，辦辦法法有有關(guān)關(guān)土土地地權(quán)權(quán)屬屬證證書書的的一一種種法法制制制制度度。。土地地使使用用權(quán)權(quán)總總登登記記在一一定定時(shí)時(shí)間間你你，，對對一一個(gè)個(gè)市市或或一一個(gè)個(gè)縣縣行行政政區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)全全部部城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地進(jìn)進(jìn)行行的的普普遍遍登登記記。。土地地使使用用權(quán)權(quán)初初始始登登記記以出出讓讓或或劃劃撥撥方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的權(quán)權(quán)利利人人，，持持有有關(guān)關(guān)文文件件，，向向縣縣級級以以上上人人民民政政府府土土地地管管理理部部門門申申請請的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)屬屬登登記記。。地籍籍記載載土土地地的的位位置置、、界界址址、、數(shù)數(shù)量量、、質(zhì)質(zhì)量量、、權(quán)權(quán)屬屬和和用用途途（（地地類類））等等基基本本狀狀況況的的籍籍冊冊。。房屋屋分分層層分分戶戶平平面面圖圖在房房地地產(chǎn)產(chǎn)分分丘丘平平面面圖圖的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，以以一一戶戶房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)為為單單位位，，繪繪制制成成德德房房屋屋全全屬屬范范圍圍的的細(xì)細(xì)部部圖圖。。房屋屋產(chǎn)產(chǎn)別別房屋屋財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)按按其其所所有有權(quán)權(quán)歸歸屬屬和和管管理理形形式式不不同同而而劃劃分分的的類類別別。。房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)面面積積房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人依依法法擁擁有有房房屋屋的的建建筑筑面面積積。。公有有房房屋屋所有有權(quán)權(quán)歸歸國國家家或或者者集集體體所所有有的的建建筑筑面面積積。。異產(chǎn)毗鄰不同歸屬的房房產(chǎn)，其結(jié)構(gòu)構(gòu)相連或具有有共同部位，，共有或共用用設(shè)施、設(shè)備備和附屬建筑筑的房屋。專有所有權(quán)一幢建筑物，，有多個(gè)房屋屋產(chǎn)權(quán)人共同同擁有時(shí)，各各房屋產(chǎn)權(quán)人人對建筑物在在構(gòu)造上能明明確區(qū)分的專專有部分享有有的所有權(quán)。。房地產(chǎn)共有權(quán)權(quán)兩個(gè)或兩個(gè)以以上的權(quán)利主主體共有一宗宗房地產(chǎn)或一一宗房地產(chǎn)某某一部分的權(quán)權(quán)益。共有面積為多個(gè)房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人所共同同擁有的建筑筑物面積，不不分份額。房地產(chǎn)抵押人人在房地產(chǎn)抵押押合同依法成成立時(shí)，房地地產(chǎn)權(quán)利人以以不轉(zhuǎn)移房地地產(chǎn)占有的方方式，向相對對人提供債務(wù)務(wù)擔(dān)保的債務(wù)務(wù)人。房地產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)人在房地產(chǎn)抵押押合同依法成成立時(shí)相對于于房地產(chǎn)權(quán)利利人的債權(quán)人人。房地產(chǎn)住宅的的層數(shù)劃分的的規(guī)定低層住宅：為為1-3層（（且建筑高度度不大于11米）多層住宅：為為4-6層（（且建筑高度度不大于24米）中高層住宅：：為7-9層層（且建筑高高度不大于30米）（不不含6躍7））10層及10層以上為高高層住宅超高層：建筑筑高度大于100米的民民用建筑為超超高層。習(xí)慣稱呼：7-11層為為小高層住宅宅16層以上為為高層住宅40層以上為為超高層物業(yè)管理相關(guān)關(guān)知識(shí)居住小區(qū)以住宅樓房為為主體并配有有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、、文化教育、、娛樂、綠化化、共用和公公共設(shè)施等而而形成的居民民生活區(qū)。房屋設(shè)備房屋建筑內(nèi)部部附屬設(shè)備的的簡稱。它是是房屋建筑實(shí)實(shí)體的一部分分。用途轉(zhuǎn)變將某種用途的的物業(yè)改變?yōu)闉榱硪环N用途途。住宅共用設(shè)施施設(shè)備住宅樓由多個(gè)個(gè)所用人共同同擁有時(shí)，其其共用的房屋屋的設(shè)施設(shè)備備。共用建筑面積積商品房銷售時(shí)時(shí)，不能由各各購房業(yè)主獨(dú)獨(dú)自使用，而而為全體業(yè)主主共用的部分分前期物業(yè)管理理房屋自出售之之日起至物業(yè)業(yè)管理委員會(huì)會(huì)與物業(yè)管理理企業(yè)簽訂的的《物業(yè)管理理合同》生效效時(shí)止的物業(yè)業(yè)管理。物業(yè)管理單位位依法定程序設(shè)設(shè)立，以物業(yè)業(yè)管理為主業(yè)業(yè)，獨(dú)立核算算、自主經(jīng)營營、自負(fù)盈虧虧的，具有獨(dú)獨(dú)立法人資格格的經(jīng)濟(jì)組織織。物業(yè)管理接管管驗(yàn)收物業(yè)所有人將將物業(yè)管理權(quán)權(quán)委托給物業(yè)業(yè)管理單位時(shí)時(shí)，雙方就物物業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)進(jìn)行清點(diǎn)、檢檢驗(yàn)、驗(yàn)收、、記錄和交接接工作。物業(yè)管理收費(fèi)費(fèi)物業(yè)管理單位位接收產(chǎn)權(quán)人人、使用人委委托，對物業(yè)業(yè)進(jìn)行管理、、維護(hù)和提供供其他相關(guān)的的服務(wù)所收取取的費(fèi)用。物業(yè)管理收入入物業(yè)管理企業(yè)業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人、使用人人收取的公共共性服務(wù)收費(fèi)費(fèi)、公眾代辦辦性服務(wù)收入入和特約服務(wù)務(wù)收入。維修基金商品住房和公公有住房出售售后建立的專專項(xiàng)用于住宅宅共有部位、、公有設(shè)備保保修期滿后的的大修、更新新、改造的基基金。業(yè)主公約業(yè)主共同訂立立的有關(guān)物業(yè)業(yè)使用、維修修、管理等方方面的行為準(zhǔn)準(zhǔn)則。房地產(chǎn)土地的的使用年限是是如何確定的的？凡與省市規(guī)劃劃國土局簽訂訂《土地使用用權(quán)出讓合同同書》的用地，其土地地使用年限按按國家規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、、文化、衛(wèi)生生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、、娛樂用地四十年；綜合用地或或者其他用地五五十年。一、基本規(guī)劃劃術(shù)語住宅用地：住宅建筑基基底及其四周周合理間距內(nèi)內(nèi)用地（含宅宅間綠地和宅宅間小路）的的總稱。配建設(shè)施：與住宅規(guī)模?；蚺c人口規(guī)規(guī)模相對應(yīng)配配套建設(shè)的公公共服務(wù)設(shè)施施、道路和公公共綠地的總總稱。建筑間距：前后兩排房房屋之間，為為保證后排房房屋在規(guī)定的的時(shí)日獲得所所需日照量而而保持的一定定間隔距離公建用地：是與居住人人口規(guī)模相對對應(yīng)配建的，，為居民服務(wù)務(wù)和使用的各各類設(shè)施的用用地，應(yīng)包括括建筑基底占占地及其所屬屬場院、綠地地和配建停車車場等。如托托兒所、幼兒兒園、小學(xué)、、中學(xué)、糧店店、菜店、副副食店、服務(wù)務(wù)站、儲(chǔ)蓄所所、郵局、居居委會(huì)、派出出所等用地。。二、住宅的組組成部分各種不同功能能的房屋，一一般都是由基基礎(chǔ)、墻、柱柱、梁、樓板板層、地面、、樓梯、屋頂頂、門、窗等等基本部分所所組成；此外外，還有陽臺(tái)臺(tái)、雨篷、臺(tái)臺(tái)階、窗臺(tái)、、雨水管、明明溝或散水，，以及其它一一些構(gòu)配件。1.基礎(chǔ)：位于墻或柱的的最下部，是是房屋與地基基接觸的部分分，起支承建建筑物的作用用，并把建筑筑物的全部荷荷載傳遞給地地基2.墻：外墻起抵御風(fēng)風(fēng)霜雨雪的作作用內(nèi)墻起分隔房房屋內(nèi)部空間間的作用承重墻起傳遞遞荷載給基礎(chǔ)礎(chǔ)的承重作用用非承重墻起分分割作用二、住宅的組組成部分3.柱：將上部結(jié)構(gòu)所所承受的荷載載傳遞給地基基的承重構(gòu)件件梁：將支承其上的的結(jié)構(gòu)所承受受的荷載傳遞遞給墻或柱的的承重構(gòu)件4.樓板層、地地面：將房屋的內(nèi)部部空間按垂直直方向分隔成成若干層，并并承受作用在在其上的荷載載，連同自重重一起傳給墻墻或其它承重重構(gòu)件。5.樓梯：房屋的垂直直交通設(shè)施6.屋頂：位于房屋的最最上部，它是是承重結(jié)構(gòu)，，也是圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)，承受作作用在其上的的荷載，連同同自重一起，，傳給墻或其其它的承重構(gòu)構(gòu)件，同時(shí)起起抵御風(fēng)霜雨雨雪和保溫隔隔熱等作用7.門窗：門的主要功能能是交通和疏疏散；窗的主主要功能是采采光和通風(fēng)，，還可供眺望望之用。三、住宅的建建筑結(jié)構(gòu)板樓：在板樓的平面面圖上，長度度要明顯大于于寬度，其外外行為規(guī)則的的條狀，就像像一個(gè)長方形形，通常采用用一梯兩戶布布局，戶戶朝朝陽，南北通通透，公攤小小。特點(diǎn)：南北通透，便便于通風(fēng)采光光；而且戶型型方正，平面面布局合理；；面積充裕，，戶型容易出出精品；均好性強(qiáng)；面積使用率高高。不足之處在于于戶型格局不不宜改造。塔樓：以電梯、樓樓梯為核心布布局，通常為為一梯六到八八戶，從塔樓樓平面圖看，，它樓的平面面長度和寬度度大致相同。。特點(diǎn)：節(jié)約土地資源源空間結(jié)構(gòu)靈活活，宜于改造造結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，，抗震性好均好性差，居居住密度高，，通風(fēng)采光不不能保證面積使用率不不高，存在““灰色空間””1、框架結(jié)構(gòu)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指指以鋼筋混凝凝土澆搗成承承重梁和柱，，再用輕質(zhì)板板材填充物（（膨脹珍珠巖巖、浮石等））隔墻分戶裝裝配而成的住住宅。優(yōu)點(diǎn)：可自由由分割，組成成靈活的使用用空間缺點(diǎn)：抗震性性能差，不宜宜家具布置和和裝修2、剪力墻墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)：用鋼筋筋混凝土墻墻板來代替替框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中的梁柱柱，以鋼筋筋混凝土墻墻板來承受受來自豎向向和水平力力的結(jié)構(gòu)。。特點(diǎn)：剛度度大、空間間整體性好好，房間內(nèi)內(nèi)不外露梁梁、柱楞角角，便于室室內(nèi)布置，，方便使用用。是高層層住宅最為為廣泛采用用的一種結(jié)結(jié)構(gòu)形式，，具有良好好的抗震性性能，不足足之處在于于結(jié)構(gòu)自重重大3、框剪結(jié)結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)：：框架—剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)也稱框剪剪結(jié)構(gòu)，這這種結(jié)構(gòu)是是在框架結(jié)結(jié)構(gòu)中布置置一定數(shù)量量的剪力墻墻，構(gòu)成靈靈活自由的的使用空間間，滿足不不同建筑功功能的需求求，同時(shí)又又有足夠的的剪力墻，，有相當(dāng)大大的剛度。。特點(diǎn)：一般般樓梯間和和電梯間是剪剪力墻，其其余是框架結(jié)構(gòu)，，用于住宅宅樓較多，可以方方便住戶更更改房間?，F(xiàn)在一一般二十幾幾層的住宅樓都是是框架剪力力墻結(jié)構(gòu)，相對于于全剪力墻墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，，又方便住住戶。不過如果樓樓層過高，，或者當(dāng)?shù)赜刑厥馐饪拐鹨笄蟮脑?，就要用全剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。。四、商品房房銷售名詞詞解釋樓花：最早源于于香港，是是指未完工工的在建物物。期房：是指開發(fā)發(fā)商從取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證開始至取取得房產(chǎn)證證為止，所所出售商品品房為期房房。現(xiàn)房：消費(fèi)者在在購買時(shí)具具備即買即即可入住的的商品房，，即開發(fā)商商已取得商商品房竣工工驗(yàn)收備案案證明的商商品房。標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置置相同的住住宅樓層。。毛坯房：指住宅在在交房時(shí)未未經(jīng)裝飾，，僅是完成成土建、水水電等基本本工程，地地是粗糙的的混凝土地地面，房頂頂僅抹灰層層，預(yù)留水水、氣管道道。復(fù)式商品房房：是一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)型房屋屋，在層高高較高的一一層樓中增增建一個(gè)夾夾層，從而而形成上下下兩層的樓樓房（1.2米的夾夾層）。躍層式商品品房：由上、下下兩層（兩兩層均為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層高））樓面、臥臥室、客廳廳、衛(wèi)生間間、廚房及及其他輔助助用房，并并采用戶內(nèi)內(nèi)獨(dú)用的小小樓梯連接接的房屋。。錯(cuò)層式商品品房：戶內(nèi)樓面面高度不一一致，錯(cuò)開開處有樓梯梯連接。商住住宅：是soho(小型型家庭辦公公場所)住住宅概念的的一種延伸伸。它屬于于住宅，但但同時(shí)又融融入了寫字字樓的諸多多硬件設(shè)施施，尤其是是網(wǎng)絡(luò)功能能發(fā)達(dá)，居居住的同時(shí)時(shí)又能辦公公的住宅形形式。TOWNHOUSE:聯(lián)排別墅墅，其原始始意義上是是鄉(xiāng)村別墅墅，現(xiàn)指在在城區(qū)聯(lián)排排而建的市市民城區(qū)房房屋。會(huì)所：以所在業(yè)主主為主要服服務(wù)對象的的綜合性高高級康體娛娛樂服務(wù)設(shè)設(shè)施。（游游泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場、高高爾夫球館館、保齡球球館、健身身房、餐廳廳、酒吧、、咖啡廳等等服務(wù)設(shè)施施。以上一一般都是對對業(yè)主免費(fèi)費(fèi)或少量收收費(fèi)開放））外飄窗：房屋窗子子呈矩形或或梯形向室室外突起，，窗子三面面為玻璃，，從而使人人們擁有更更廣闊的視視野，更大大限度的感感受自然；；通常它的的窗臺(tái)較低低甚至為落落地窗。（（面積計(jì)算算方法）中空玻璃：傳統(tǒng)單玻玻門窗的革革新，它由由兩層甚至至更多的玻玻璃密封組組合，兩層層玻璃之間間必須形成成真空或氣氣體（惰性性氣體）狀狀態(tài)，故稱稱“中空玻玻璃”。陽臺(tái)：供居住者者進(jìn)行室外外活動(dòng)、晾晾曬衣物、、儲(chǔ)存的空空間。露臺(tái)：住宅中的的屋頂平臺(tái)臺(tái)或由于建建筑結(jié)構(gòu)需需求而在其其他樓層中中做出大陽陽臺(tái)，由于于它面積較較大，非封封閉結(jié)構(gòu)或或上面沒有有屋頂，所所以稱露臺(tái)臺(tái)。玄關(guān)：玄關(guān)就是登登堂入室第第一步所在在的位置，，它是一個(gè)個(gè)緩沖過渡渡的地段。。其作用為為功能過渡渡或增加居居室的私密密性。開間：在住宅設(shè)計(jì)計(jì)中，住宅宅的寬度是是指一間房房屋內(nèi)一面面墻的定位位軸線到另另一面墻的的定位軸線線之間的實(shí)實(shí)際距離，，因?yàn)槭蔷途鸵蛔匀婚g間寬度而言言，故稱開開間。進(jìn)深：住宅的長長度即進(jìn)深深，指一間間獨(dú)立房屋屋或一幢居居住建筑內(nèi)內(nèi)從前墻的的定位軸線線到后墻的的定位軸線線之間的實(shí)實(shí)際長度。。層高：下層地板面面到上層樓樓板上表面面之間的豎豎向尺寸。。凈高：下層地板面面到上層樓樓板下表面面之間的垂垂線距離。。（凈高＝層層高－樓樓板厚度））五、房屋面面積術(shù)語房屋使用面面積（套內(nèi)內(nèi)使用面積積）：住宅中以以戶為單位位的分戶門門內(nèi)全部可可供使用的的空間面積積，住宅使使用面積按按住宅的內(nèi)內(nèi)墻面水平平投影線計(jì)計(jì)算，包括括臥室、客客廳、廚房房、衛(wèi)生間間、室內(nèi)走走道、地下下室、夾層層、閣樓等等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面面積：指產(chǎn)權(quán)者者依法擁有有房屋所有有權(quán)的房屋屋建筑面積積。房屋預(yù)測面面積：主要依據(jù)據(jù)施工圖紙紙、實(shí)地考考察和國家家測量規(guī)范范對尚未施施工的房屋屋面積進(jìn)行行一個(gè)預(yù)先先測量計(jì)算算的行為，，是開發(fā)商商進(jìn)行合法法銷售的面面積依據(jù)（（合同約定定面積）。。房屋實(shí)測面面積：指商品房房竣工驗(yàn)收收后，開發(fā)發(fā)商依據(jù)國國家規(guī)定委委托具有測測繪資質(zhì)的的房屋測繪繪機(jī)構(gòu)對樓樓宇進(jìn)行實(shí)實(shí)地勘測、、繪圖、計(jì)計(jì)算得出的的面積，是是開發(fā)商和和業(yè)主的法法律依據(jù)，，使業(yè)主辦辦理產(chǎn)權(quán)證證、物業(yè)費(fèi)費(fèi)的最終依依據(jù)（產(chǎn)權(quán)權(quán)登記面積積）。套內(nèi)陽臺(tái)建建筑面積：指陽臺(tái)地地面底板外外沿在水平平面的投影影；全封閉閉陽臺(tái)100%計(jì)算算面積，半半封閉陽臺(tái)臺(tái)50%計(jì)計(jì)算面積。。套內(nèi)墻體面面積：商品房套套內(nèi)使用空空間周圍的的維護(hù)或承承重墻體的的面積。套內(nèi)建筑面面積=套內(nèi)使用用面積+套套內(nèi)墻體面面積+陽臺(tái)臺(tái)建筑面積積分?jǐn)偣妹婷娣e=建筑面積積－套內(nèi)建建筑面積建筑面積=商品房銷銷售面積=套內(nèi)建筑筑面積+分分?jǐn)偣媒ńㄖ娣e六、建筑物物的各項(xiàng)比比例建筑容積率率＝總建筑面面積÷總用用地面積建筑密度（（建筑覆蓋蓋率）＝建筑基底總總面積÷總總用地面積積×100%綠化率＝各類綠地地總面積÷÷總用地面面積×100%（住住宅項(xiàng)目綠綠化率應(yīng)不不低于30%）面積誤差比比＝（產(chǎn)權(quán)登登記面積——合同約定定面積）××100%÷合同約約定面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用分?jǐn)倲偯娣e之和和÷套內(nèi)建建筑面積之之和出房率（得得房率）、、實(shí)用率=套內(nèi)建筑筑面積÷建建筑面積××100%使用率=套內(nèi)使用用面積÷建建筑面積××100%七、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)五證證二書名詞詞解釋《國有土地地使用證》》：是證明土土地使用者者向國家支支付土地使使用權(quán)出讓讓金，獲得得了在一定定年限內(nèi)某某塊國有土土地使用權(quán)權(quán)的法律憑憑證。《建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證》：是建設(shè)單單位在向土土地管理局局申請征用用、劃撥土土地前，經(jīng)經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門確認(rèn)認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目目位置和范范圍符合城城市規(guī)劃的的法定憑證證?！督ㄔO(shè)工程程規(guī)劃許可可證》：市有關(guān)建建設(shè)工程符符合城市規(guī)規(guī)劃要求的的法律憑證證?！督ㄔO(shè)工程程施工許可可證》：是指項(xiàng)目目開工前隊(duì)隊(duì)伍招標(biāo)到到位，施工工隊(duì)伍具備備施工資格