房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn)

目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)知識系列培訓(xùn)“泉順·北岸生活”小區(qū)鳥瞰0一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使。集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體。在集體土地上建造的房屋售價是商品房價格的1/5~1/3,無產(chǎn)權(quán)，國家征回土地時，業(yè)主風(fēng)險大。（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）1

國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度2

房地產(chǎn)市場：

一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。

二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。

房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。

中國住宅房產(chǎn)沿革簡史：新中國成立后的傳統(tǒng)福利分房，由國家和職工所在單位投資建設(shè)，以實物形式無償或近似無償分配給職工。1978年6月，中共中央、國務(wù)院正式宣布將實行住宅商品化政策。1982年實行政府、單位、個人各負(fù)擔(dān)房價的33%的“三三制”售房。

1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施，源于新加坡、首先在上海試點的住房公積金制度全面建立。

1999年，全國停止福利分房制度，中國建設(shè)銀行發(fā)出中國第一份個人住房抵押貸款。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）現(xiàn)行土地制度3

國有土地使用權(quán)出讓方式——土地一級市場招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度4一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級市場城中村改造西安模式——“政府主導(dǎo)、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”

1.城中村改造政府主導(dǎo)，市場運作:

統(tǒng)一策劃招商，統(tǒng)一編制規(guī)劃，統(tǒng)一編制改造方案，統(tǒng)一實施拆遷安置，統(tǒng)一實行無形改造工作，以解決好各方利益問題。這一做法，使政府牢牢掌握了改造主導(dǎo)權(quán)和方向。城中村改造資金需求量大，必須堅持市場運作的主渠道。整村拆除，安置優(yōu)先

:按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置房的原則進行，確保被拆遷人及早入住。原則上整村未拆除的，其他建設(shè)項目不得開工建設(shè)，只有這樣才能改變過去只建新不拆舊，違法建設(shè)屢禁不止的局面，確保改造規(guī)范進行。為確保村民按時回遷，對已取得方案批復(fù)的城中村改造項目，整村拆除后，在符合方案、規(guī)劃、消防要求的前提下，可先行開工建設(shè)安置房。5一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級市場城中村改造西安模式——“政府主導(dǎo)、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”

1.城中村改造有形改造與無形改造并重

:我市所進行的改造，不是簡單的拆舊建新，而是有形改造與無形改造同步推進、互相促進，實現(xiàn)徹底意義上的改造。無形改造是指農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口，集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為股份制經(jīng)濟，撤村建社區(qū)，集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。

6城中村改造中幾個問題的探討與研究A.土地問題從目前各地城中村運作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。鄭州等城市采取依據(jù)《土地法》規(guī)定，采取確權(quán)登記的辦法，轉(zhuǎn)為國有劃撥土地。目前，我市依據(jù)《土地法》規(guī)定，也采取了類似辦法進行土地轉(zhuǎn)性。但這一做法各地都還沒有得上級部門的正式認(rèn)可。B.改造資金問題城中村改造所需資金量巨大。資金問題已成為制約改造工作順利進行的核心問題之一。開發(fā)商需要行業(yè)扶持政策，降低開發(fā)商投資風(fēng)險和運營成本，幫助度過難關(guān)。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度城中村改造西安模式——“政府主導(dǎo)、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”

參考：城中村\西安經(jīng)開區(qū)城中村改造調(diào)查.doc7一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級市場2.公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓如果一家房地產(chǎn)公司試圖轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)，將面臨一系列土地管理法律、法規(guī)的制約；但如果通過轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)獲取土地使用權(quán)的收益，依照公司法的規(guī)定，則幾乎沒有任何障礙。在這樣的制度安排下，房地產(chǎn)公司一般不會選擇直接出讓或受讓土地使用權(quán)的方式，而是選擇轉(zhuǎn)讓或受讓股權(quán)的路徑。眼下，這種操作的合法性問題開始受到房地產(chǎn)業(yè)界、司法界和學(xué)界的關(guān)注。

參考：通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取土地收益房地產(chǎn)老總風(fēng)險有多大.doc8一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權(quán)出讓方式——土地二級市場3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓參考：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法.doc房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通過房產(chǎn)、地產(chǎn)的交易，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第32～39條規(guī)定，簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，獲得開發(fā)用地。9一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識（一一））中國國大大陸陸現(xiàn)現(xiàn)行行土土地地制制度度一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識（一一））中國國大大陸陸現(xiàn)現(xiàn)行行土土地地制制度度國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓方方式式——土土地二二級市市場4.聯(lián)聯(lián)合合開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)參考：房地產(chǎn)產(chǎn)聯(lián)合合開發(fā)發(fā)法律律風(fēng)險險探討討.doc依據(jù)《《中華人人民共共和國國城市市房地地產(chǎn)管管理法法》第二二十八八條依依法法取得得的土土地使使用權(quán)權(quán)，可可以依依照本本法和和有關(guān)關(guān)法律律、行行政法法規(guī)的的規(guī)定定，作作價入入股，，合資資、合合作開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營房房地產(chǎn)產(chǎn)。所謂聯(lián)聯(lián)合開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)，指指雙方方當(dāng)事事人約約定,由一一方提提供建建設(shè)用用地的的使用用權(quán)，，另外外一方方提供供資金金、技技術(shù)、、勞務(wù)務(wù)等，，合作作開發(fā)發(fā)土地地，建建設(shè)房房地產(chǎn)產(chǎn)等項項目，，雙方方共擔(dān)擔(dān)風(fēng)險險、共共享收收益的的一種種房地地產(chǎn)開開發(fā)模模式。。10（二））相關(guān)專專業(yè)術(shù)術(shù)語類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用用地一、房房地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識識11一、房房地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識識12一、房房地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識識建筑術(shù)術(shù)語建筑用用地面面積總建筑筑面積積建筑密密度（（建筑筑覆蓋蓋率））容積率率建筑或或建筑筑群實實際占占用的的土地地面積積,包包括室室外工工程(如綠綠化、、道路路、停停車場場等)的面面積,其形形狀和和大小小由建建筑紅紅線加加以控控制。?？偨ㄖ娣e積是指指小區(qū)區(qū)內(nèi)住住宅、、公建建、人人防地地下室室面積積總和和。一定地地塊內(nèi)內(nèi)，總總建筑筑面積積與建建筑用用地面面積的的比值值。它它反映映土地地利用用情況況和經(jīng)經(jīng)濟性性的技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標(biāo),即容容積率率越大大,土土地利利用程程度越越高。。(如深深圳、、東莞莞地下下車庫庫、地地下建建筑、、首層層架空空層不不計入入容積積率，，鼓勵勵建設(shè)設(shè))建筑面面積密密度（（容積積率））：容積率率＝各各類建建筑的的建筑筑面積積（地地上））/規(guī)規(guī)劃用用地面面積用地內(nèi)內(nèi)各類類建筑筑的基基底總總面積積與居居住區(qū)區(qū)用地地的比比率(%),它它可以以反映映出一一定用用地范范圍內(nèi)內(nèi)的空空地率率和建建筑密密集程程度。。（二））相關(guān)專專業(yè)術(shù)術(shù)語13建筑術(shù)術(shù)語（二））相關(guān)專專業(yè)術(shù)術(shù)語用地紅紅線道路紅紅線經(jīng)城市市規(guī)劃劃行政政主管管部門門依法法確認(rèn)認(rèn)的建建設(shè)用用地范范圍邊邊界線線。道路用用地和和兩例例建筑筑用地地的分分界線線，紅紅線內(nèi)內(nèi)包括括車行行道、、步行行道、、綠化化帶和和分隔隔帶。。寬度度根據(jù)據(jù)要求求變化化，以以滿足足交通通、綠綠化、、通風(fēng)風(fēng)日照照、建建筑景景況和和地下下管線線的要要求。。建筑紅紅線建筑紅紅線是是指建建筑物物的外外立面面所不不能超超出的的界線線。建建筑紅紅線可可與道道路紅紅線重重合,一般般在新新城市市中常常使建建筑紅紅線退退于道道路紅紅線之之后,以便便騰出出用地地,改改善或或美化化環(huán)境境,取取得良良好的的效果果。一、房房地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識識14建筑術(shù)術(shù)語（二））相關(guān)專專業(yè)術(shù)術(shù)語房屋層層數(shù)層高建筑高高度凈高房屋層層數(shù)是是指房房屋的的自然然層數(shù)數(shù)，一一般按按室內(nèi)內(nèi)地坪坪±0以上上計算算；采采光窗窗在室室外地地坪以以上的的半地地下室室，其其室內(nèi)內(nèi)層高高在2.20m以上上（不不含2.20m）的的，計計算自自然層層數(shù)。。房屋屋總層層數(shù)為為房屋屋地上上層數(shù)數(shù)與地地下層層數(shù)之之和。。假層層、附附層（（夾層層）、、插層層、閣閣樓（（暗樓樓）、、裝飾飾性塔塔樓，，以及及突出出屋面面的樓樓梯間間、水水箱間間不計計層數(shù)數(shù)。層高是指房產(chǎn)產(chǎn)高度以"層層"為單位計計量，每一層層的高度國家家在設(shè)計上有有要求，這個個高度就叫層層高。它通常常包括下層地地板面或樓板板面到上層樓樓板面之間的的距離。凈高是指層高高減去樓板厚厚度的凈剩值值。建筑物室外地地面至其檐口口或屋面面層層的高度。屋屋頂上的水箱箱間、電梯機機房、排煙機機房和樓梯出出口小間等不不計入建筑高高度。建筑間距兩棟建筑物或或構(gòu)筑物外墻墻之間的水平平距離。建筑筑間距主要根根據(jù)所在地區(qū)區(qū)的日照、通通風(fēng)、采光、、消防安全等等方面的因素素綜合考慮確確定一、房地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識15建筑術(shù)語（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語語低層建筑多層建筑小高層建筑（（非規(guī)范性））高層建筑高度小于或等等于10米的的建筑。低層層居住建筑為為一層至三層層。高度大于10米，小于或或等于24米米的建筑。多多層住宅為四四層至六層。。高度大于24米的建筑。。中高層住宅宅為11-16層，高層層住宅為16-24層，，超高層住宅為為大于24層層。介于多層及高高層之間，一一般指7-11層之間的的建筑。點式（塔式））建筑指建筑平面外外廓基本成矩矩形,其長邊邊與短邊之比比小于2的建建筑。是指由由多個住宅單單元組合而成成，每單元均均設(shè)有樓梯或或樓梯、電梯梯皆有的住宅宅；每個單元元用自己單獨獨的樓梯、電電梯。板式建筑指建筑平面外外廓基本成矩矩形,其長邊邊與短邊之比比大于或等于于2的建筑,并且短邊長長度小于或等等于16米。。——是指指由多個住宅宅單元組合而而成，每單元元均設(shè)有樓梯梯或樓梯、電電梯皆有的住住宅；每個單單元用自己單單獨的樓梯、、電梯。一、房地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識16建筑術(shù)語（二）相關(guān)專業(yè)術(shù)語語躍式（躍層））復(fù)式錯層一個住宅占兩兩個樓層，有內(nèi)部樓梯梯聯(lián)系上下層層，一般在首首層安排起居居室、廚房。。餐廳、衛(wèi)生生間等。是一層住宅但但較普通住宅宅高，可在局部掏掏出夾層，安安排臥室或書書房等用樓梯梯聯(lián)系上下，，其目的是在在有限的空間間里增加使用用面積，提高高住宅的空間間利用率。是一套房子不不處于同一平平面，即房內(nèi)的廳廳、臥、衛(wèi)、、廚、陽臺處處于幾個高度度不同的平面面上。錯層住住宅的面積計計算方法參照照平面住宅面面積計算。一、房地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識17二、房地產(chǎn)開開發(fā)流程1.參照流程程圖：地產(chǎn)開發(fā)流程程圖.doc2.流程圖圖解析見下頁頁181.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》2.領(lǐng)取《國國有土地使用用證》如土地規(guī)劃方向向及用途、指指標(biāo)已經(jīng)由政政府定好，只只需先獲得土土地使用證即即可，1.的的手續(xù)可以補補辦1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收二、房地產(chǎn)開開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流流程圖解析19建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流流程可以用““五證”的取取得來貫穿建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五商品房銷售許可證二、房地產(chǎn)開開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流流程圖解析20三、開發(fā)流程程證件解釋《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證》》是建設(shè)單位在在向土地管理理部門申請征用、劃劃撥土地前，經(jīng)經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門確確認(rèn)認(rèn)建建設(shè)設(shè)項項目目位位置置和和范范圍圍符符合合城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的法法定定憑憑證證，，是是建建設(shè)設(shè)單單位位用用地地的的法法律律憑憑證證。。（或或叫叫用用地地紅紅線線））。建建設(shè)設(shè)單單位位或或個個人人在在取取得得建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證后后，，必須須在在一一年年內(nèi)內(nèi)申申請請用用地地，逾逾期期未未申申請請的的，，建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證自自行行失失效效。。《國國有有土土地地使使用用證證》》是證證明明土土地地使使用用者者(單單位位或或個個人人)使使用用國國有有土土地地的的法法律律憑憑證證，，受受法法律律保保護護。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)流流程程21規(guī)劃局建設(shè)項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項目環(huán)境保護審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項目排放污染物指標(biāo)申請表》、《建設(shè)項目環(huán)境保護審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應(yīng)附環(huán)境保護咨詢中介機構(gòu)技術(shù)評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收三、、開開發(fā)發(fā)流流程程開發(fā)發(fā)商商選址址、、立立項項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)流流程程房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)流流程程圖圖解解析析22三、、開開發(fā)發(fā)流流程程證件件解解釋釋《建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》是有有關(guān)關(guān)建建設(shè)設(shè)工工程程符符合合城城市市規(guī)規(guī)劃劃要要求求的的法法律律憑憑證證，，是是建建設(shè)設(shè)單單位位建建設(shè)設(shè)工工程程的的法法律律憑憑證證，，是是建建設(shè)設(shè)活活動動中中接接受受監(jiān)監(jiān)督督檢檢查查時時的的法法定定依依據(jù)據(jù)。。沒有有此此證證的建建設(shè)設(shè)單單位位，，其其工工程程建建筑筑是是違違章章建建筑筑，，不不能能領(lǐng)領(lǐng)取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬證證件件。。取取得得建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證后一一年年尚尚未未開開工工的的，，必必須須辦辦理理延延期期手手續(xù)續(xù)，延延長長期期不不得得超超過過六六個個月月。。未未辦辦理理延延期期手手續(xù)續(xù)或或辦辦理理延延期期手手續(xù)續(xù)逾逾期期仍仍未未開開工工的的，，建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證自自行行失失效效。?！督ńㄖすこ坛淌┦┕すぴS許可可證證》》(建建筑筑工工程程開開工工證證)是是建建筑筑施施工工單單位位符符合合各各種種施施工工條條件件、、允允許許開開工工的的批批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件，，是是建建設(shè)設(shè)單單位位進進行行工工程程施施工工的的法法律律憑憑證證，，也也是是房房屋屋權(quán)權(quán)屬屬登登記記的的主主要要依依據(jù)據(jù)之之一一。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程23氣象局防雷工程設(shè)計審批人防辦人防工程建設(shè)項目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設(shè)計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計文件及批復(fù)或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設(shè)計文件以及相關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機構(gòu)對涉及項目安全，確需有關(guān)設(shè)計計算書及計算軟件名稱的，由建設(shè)單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報送有關(guān)材料申報材料1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。三、開發(fā)流流程申報材料1、申請報告2、建設(shè)項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報告申報材料1、建設(shè)單位申報表2、建設(shè)項目總平面圖3、設(shè)計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設(shè)資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案評審計委初步設(shè)計方案建設(shè)局施工圖設(shè)計審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程圖解解析24證件解釋《商品房銷銷售(預(yù)售售)許可證證》是市、縣人人民政府房房地產(chǎn)行政政管理部門門允許房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)銷售商商品房的批批準(zhǔn)文件。。建設(shè)局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計批文4、項目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計報告（審計相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關(guān)材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收三、開發(fā)流流程二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程25三、開發(fā)流流程立項項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址址竣工驗收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告本階段,如如果需要尋尋找合作伙伙伴,則需需要簽定合合作意向,協(xié)議及合合同書市場前期判判斷只是宏宏觀方面的的粗略判斷斷,僅從所所在區(qū)域的的市場供求求與潛力進進行判斷二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程圖解解析26需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商三、開發(fā)流流程立項項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設(shè)計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程圖解解析27三、開發(fā)流流程立項項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程圖解解析28辦理《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》》:需準(zhǔn)備文件件如下：立項批復(fù)建設(shè)項目規(guī)規(guī)劃審批表表市政府征地地批復(fù)用地釘樁成成果按規(guī)劃意見見書要求取取得的有關(guān)關(guān)協(xié)議及批批復(fù)文件審定設(shè)計方方案通知書書三、開發(fā)流流程立項項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址址竣工驗收辦理《國有有土地使用用證》:需準(zhǔn)備文件件如下：立項批復(fù)辦理土地出出讓手續(xù)申申請審定設(shè)計方方案通知書書土地評估報報告原件出讓合同附附圖，一式式五份，附附圖為：釘釘樁圖或?qū)徲嬙O(shè)計計方案通知知書附圖，，原土地方方國有土地地使用證附圖圖（加蓋雙雙方公章））《建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證》及釘釘樁成果通通知單建筑面積與與用途說明明書加蓋工商部部門備案章章的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印件件《建設(shè)用地地批準(zhǔn)書》》或原用地地單位的《《國有土地使用證證》、《房房屋所有權(quán)權(quán)證》、國國有土地權(quán)權(quán)屬來源證明文文件（原件件）與原用地方方簽定的土土地使用權(quán)權(quán)及地上物物補償協(xié)議、聯(lián)建建協(xié)議及相相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書等二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程圖解解析29三、開發(fā)流流程立項項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設(shè)計2.項目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目設(shè)計方案辦理《建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》》:需準(zhǔn)備文文件如下下：供電、給給水、市市政、燃燃?xì)怆娏αΦ炔块T門意見建設(shè)項目目規(guī)劃審審批報表表審定設(shè)計計方案建筑工程程施工設(shè)設(shè)計圖紙紙工程檔案案登記證證明按審定設(shè)設(shè)計方案案要求取取得的協(xié)議通知知書二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程房地產(chǎn)開開發(fā)流程程圖解析析30三、開發(fā)發(fā)流程立項項開工建設(shè)設(shè)規(guī)劃設(shè)計計取得土地地選址址竣工驗收收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設(shè)1.施工隊招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項目設(shè)計方案辦理《國國有土地地使用證證》:需準(zhǔn)備文文件如下下：建筑工程程施工許許可申請請表一式式兩份《建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證》及附附件《建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證》及附附件施工圖紙紙設(shè)計文文件審查查通知書書經(jīng)過備案案的施工工合同監(jiān)理單位位中標(biāo)通通知書項目建設(shè)設(shè)資金落落實證明明年度施工工計劃人防工程程備案通通知書園林局伐伐移樹木木批準(zhǔn)文文件四源費統(tǒng)統(tǒng)一收費費憑證質(zhì)量監(jiān)督督通知書書安全監(jiān)督督通知書書建筑節(jié)能能新型墻墻體收費費憑證統(tǒng)計局登登記通知知二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程房地產(chǎn)開開發(fā)流程程圖解析析31三、開發(fā)發(fā)流程立項項開工建設(shè)設(shè)規(guī)劃設(shè)計計取得土地地選址址竣工驗收收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設(shè)項目2.工程驗收之前取得的所有證辦理《商商品房銷銷售（預(yù)預(yù)售）許許可證》》:需準(zhǔn)備文文件如下下：年度施工工計劃施工合同同地名辦批批復(fù)物業(yè)管理理公約批批復(fù)臨時國有有土地使使用證，，國有土土地使用用權(quán)出讓讓合同，，出讓金金繳納證證明建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證建筑工程程施工許許可證銷售（預(yù)預(yù)售）房房價監(jiān)管管協(xié)議書書，投資資總額達(dá)達(dá)35%以上的的證明材材料銷售（預(yù)預(yù)售）商商品房面面積測量量報告和和分?jǐn)偛坎课坏恼f說明，各各層平面面圖市政府征征地的批批復(fù)銷售（預(yù)預(yù)售）商商品房圖圖，裝修修標(biāo)準(zhǔn)和和設(shè)備簡簡介、價價格表等等二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程房地產(chǎn)開開發(fā)流程程圖解析析32三、開發(fā)發(fā)流程總結(jié)1.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中所涉及及的部門門有:計委、規(guī)規(guī)劃局、、國土局局、建設(shè)設(shè)局、環(huán)環(huán)保局、、人防辦辦、氣象象局、房房管局等等2.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中從政府府部門取取得的主主要證件件有:《建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證》、《《國有土土地使用用證》、、《建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證》、、《建設(shè)設(shè)工程施施工許可可證》、、《商品品房銷售售(預(yù)售售)許可可證》3.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中從開發(fā)發(fā)商應(yīng)提提供的主主要文件件有:《項目建建議書》》、《立立項報告告》、《《可行性性研究報報告》、、《設(shè)計計方案送送審書》》、《施施工圖》》等以及及各相關(guān)關(guān)部門的的批文二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程33補充探討討工程計計價實務(wù)務(wù)性內(nèi)容容1.甲甲供料的的計價探探討2.《《09計價規(guī)規(guī)則》有有關(guān)差價價的理解解3.《《09計價規(guī)規(guī)則》在在GBQ4.0軟件的的應(yīng)用關(guān)關(guān)鍵4.建筑筑面積計計算34補充探討討工程計計價實務(wù)務(wù)性內(nèi)容容1.甲甲供料的的計價探探討材料預(yù)算算價格=【材料原價價×（1+供銷銷手續(xù)費費）+包包裝費+裝卸運運輸費】×（1+采購保保管費））－包裝裝品回收收價值材料的綜綜合采購購保管費費率為2.5%（采購購費率1%、保保管費率率為1.5%））甲供材料料費用由由甲方承承擔(dān)。對對于甲供供材的材材料費用用是否計計入清單單項目的的材料費費、計入入直接工工程費，，是否作作為管理理費、利利潤、風(fēng)風(fēng)險的計計費基礎(chǔ)礎(chǔ)，是否否計算其其管理費費、利潤潤，成為為甲乙雙雙方的爭爭論點。。工程實實踐中，，很多甲甲方要求求乙方報報價時不不考慮甲甲供材的的主材費費用。甲供材料料是構(gòu)成成工程實實體的主主要材料料，因此此應(yīng)計入入項目的的材料費費中，作作為計算算項目管管理費、、利潤及及風(fēng)險的的基礎(chǔ)。。在清單計計價過程程中，甲甲供材料料費用和和承包商商自購材材料費用用一樣，，應(yīng)進入入每個計計價環(huán)節(jié)節(jié)中（包包括規(guī)費費、稅金金）?？⒐そY(jié)算算時，應(yīng)應(yīng)在工程程總造價價中扣除除甲供材材料費用用（根據(jù)據(jù)材料預(yù)預(yù)算單價價確定辦辦法，計計算甲方方應(yīng)承擔(dān)擔(dān)的費用用），并并返還業(yè)業(yè)主。35補充探討討工程計計價實務(wù)務(wù)性內(nèi)容容2.《09規(guī)則》》有關(guān)條條款的理理解（參照：：陜西省工工程量清清單計價價規(guī)則2009.doc）2.0.11綜綜合單價價人工、材材料、機機械使用用費和企企業(yè)管理理費、利利潤，以及一定定范圍內(nèi)內(nèi)的風(fēng)險險費用?！?9規(guī)規(guī)則》修修訂為““以及一一定范圍圍內(nèi)的風(fēng)風(fēng)險費用用”，就就把其列列為綜合合單價組組成內(nèi)容容的重要要部分，，不再是是可列可可不列的的內(nèi)容。。4.7.6若若施工期期內(nèi)材料料、設(shè)備備市場價價格波動動超出合合同約定定幅度時時，其超超出部分分按差價價應(yīng)調(diào)整整工程價價款；合同沒有有約定或或約定不不明確的的，其合合同約定定價與實實際價格格之間的的全部差差價由發(fā)發(fā)包人承承擔(dān)。這一規(guī)定定帶有對對發(fā)包人人一定的的懲罰性性。一些些市場主主體約定定單個清清單項目目的工程程量變動動超過±±30%并導(dǎo)致致合同總總價變動動超過±±1%者者，可調(diào)調(diào)整該清清單項目目的綜合合單價或或差價。。4.1.11采采用工工程量清清單計價價的工程程，對工工程計價價風(fēng)險實實行發(fā)包包人、承承包人合合理分擔(dān)擔(dān)，發(fā)包人承承擔(dān)工程程量清單單計量不不準(zhǔn)、不不全及設(shè)設(shè)計變更更引起的的工程量量變化風(fēng)風(fēng)險，承包人承承擔(dān)合同同約定的的風(fēng)險內(nèi)內(nèi)容、幅幅度內(nèi)自自主報價價的風(fēng)險險。投標(biāo)人依依據(jù)工程程量清單單進行投投標(biāo)報價價，不具具有核實實清單工工程量的的義務(wù)。。發(fā)包人人不得利利用強勢勢地位，，向承包包人轉(zhuǎn)移移招標(biāo)文文件中工工程量清清單計量量不準(zhǔn)確確、不完完整的風(fēng)風(fēng)險。36補充探討討工程計計價實務(wù)務(wù)性內(nèi)容容2.《09規(guī)則》》有關(guān)條條款的理理解2.0.30差差價合合同約約定或政政策規(guī)定定計入工工程造價價總價，，但不計計入綜合合單價的的費用。。不得隨意意將相關(guān)關(guān)費用納納入差價價，只有有合同或或政策規(guī)規(guī)定的相相關(guān)費用用才能按按差價計計價；按差價計計價的費費用進入入工程造造價總價價，不進進入綜合合單價，，有利于于維護雙雙方的合合法權(quán)益益；差價的實實際發(fā)生生一般在在施工過過程中，，對其計計價一般般在價款款結(jié)算與與竣工結(jié)結(jié)算中發(fā)