房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)9

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國(guó)家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)房地產(chǎn)的特性

不可移動(dòng)性；

獨(dú)一無(wú)二性；

壽命長(zhǎng)久性；

數(shù)量有限性；

用途多樣性；

相互影響性；

易受限制性；

價(jià)值高大性；

難以變現(xiàn)性；

保值增值性。房地產(chǎn)的類型

按程度劃分：

生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；

毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的）按建筑物的使用性質(zhì)分類：

居住建筑公共建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑

按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材分類：木結(jié)構(gòu)

鋼與砼組合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)

鋼筋砼結(jié)構(gòu)

序號(hào)結(jié)構(gòu)類型名稱簡(jiǎn)要定義或判斷常用范圍及說(shuō)明1木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件材料為木材除特殊工程外應(yīng)用少2混合結(jié)構(gòu)承重材料為磚石、樓板、屋頂為鋼筋砼單層或多層建筑3鋼筋砼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼與砼高層建筑4鋼與砼組合結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼與砼超高層建筑5鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼重型廠房、受動(dòng)力作用的廠房、可移動(dòng)、可拆卸建筑、超高層及高聳建筑等按建筑結(jié)構(gòu)的主要形式分類：墻體結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)深梁結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)拱結(jié)構(gòu)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)空間薄壁（包括折板結(jié)構(gòu)）鋼索結(jié)構(gòu)艙體結(jié)構(gòu)。按建筑物的施工方法分類：施工方法是指建造建筑物時(shí)所采用的方法：現(xiàn)澆，現(xiàn)砌式建筑預(yù)制、裝配式建筑部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分配式建筑

按建筑物的耐火等級(jí)分類：建筑物的耐火等級(jí)是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。用這些材料制成的建筑構(gòu)件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。按建建筑筑物物的的耐耐久久等等級(jí)級(jí)分分類類建筑筑耐耐久久等等級(jí)級(jí)是是根根據(jù)據(jù)建建筑筑耐耐久久年年限限來(lái)來(lái)劃劃分分的的。。按房房屋屋的的完完損損等等級(jí)級(jí)分分類類：：根據(jù)據(jù)房房屋屋的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、裝裝修修、、設(shè)設(shè)備備三三個(gè)個(gè)組組成部部分分的的完完好好、、損損壞壞程程度度來(lái)來(lái)劃劃分分：：完好好房房屋屋基本本完完好好房房屋屋一般般損損壞壞房房屋屋嚴(yán)重重?fù)p損壞壞房房屋屋危險(xiǎn)險(xiǎn)房房屋屋房屋屋新新舊舊程程度度（（成成新新率率））的的判判定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是是：：完好好房房屋屋：：十十、、九九、、八八成成基本本完完好好房房屋屋：：七七、、六六成成一般般損損壞壞房房屋屋：：五五、、四四成成嚴(yán)重重?fù)p損壞壞房房屋屋及及危危險(xiǎn)險(xiǎn)房房屋屋：：三三成成以以下下按層層數(shù)數(shù)和和高高度度的的分分類類：：低層層建建筑筑（（1～～3層層）多層層建建筑筑（（4～～6層層）高層層建建筑筑（（總高高度度超超過(guò)過(guò)24M，，但但不不包包括括總總高高度度超超過(guò)過(guò)24M的的單單層層建建筑筑）超高高層層建建筑筑（（總高高度度超超過(guò)過(guò)100M）此外外，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)類類型型還還可可以以按按用用途途、、是是否否產(chǎn)產(chǎn)生生收收益、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)使使用用方方式式等等形形式式劃劃分分。。高層建筑的國(guó)國(guó)際分類：低高層建筑：：層數(shù)為9～～16層，建建筑總高度25～50M中高層建筑：：層數(shù)為17～25層，，建筑總高度度50～75M高層建筑：層層數(shù)為26～～40層，建筑總高度75～100M超高層建筑：：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在在100M以以上城市土地所有有權(quán)又稱土地產(chǎn)權(quán)權(quán)，是物權(quán)的的一種。主體體是土地所有有者，客體是是土地，是土土地所有者在在法律規(guī)定的的范圍內(nèi)享有有對(duì)土地占有有、使用、收收益、處分的的權(quán)利。我國(guó)實(shí)行的是是城市土地屬屬于國(guó)家所有有，農(nóng)村土地地屬于集體所所有的土地制制度土地所有權(quán)的的權(quán)能土地占有權(quán)：：是指依法對(duì)土土地實(shí)行掌握握和控制的權(quán)利。土地使用權(quán)：：是指依法對(duì)土土地進(jìn)行實(shí)際際使用的權(quán)利。土地收益權(quán)：：是指依法收取取土地所產(chǎn)生生的自然或法法定的利息和和利益的權(quán)利利，包括收獲獲土地上生長(zhǎng)長(zhǎng)的農(nóng)作物，，收取出租土土地的地租等等。土地處分權(quán)：：是指依法處置置土地的權(quán)利利，包括出租租、出賣、贈(zèng)贈(zèng)送、遺贈(zèng)、、抵押等。土地使用權(quán)是指土地使用用者根據(jù)國(guó)家家法律和與土土地有人簽訂訂的合同的有有關(guān)規(guī)定，對(duì)對(duì)國(guó)家或集體體所有的土地地，享有占有有、使用、收收益和處分的的權(quán)利土地使用權(quán)的的取得劃撥土地使用用權(quán)：只限于本單位位使用，不得以任何形形式私自轉(zhuǎn)讓讓，更不得進(jìn)進(jìn)行土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)行行為，如土地地出租等。土地使用權(quán)出出讓：可以依法進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。。土地使用權(quán)出出讓：必須遵守原出出讓合同有關(guān)關(guān)規(guī)定使用土土地，不得隨隨意改變用途途，其使用年年限為出讓年年限減去原使使用者已使用用的年限的余余期，而且可可以依法進(jìn)行行再轉(zhuǎn)讓、出出租和抵押。。土地使用權(quán)出出讓的方式協(xié)議出讓：是指土地的出出讓方和受讓讓方通過(guò)協(xié)商商方式有償出出讓土地使用用權(quán)的方式。。一般多用于于工業(yè)以及政政府為調(diào)整經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而給給予優(yōu)惠政策策的項(xiàng)目。招標(biāo)出讓：是指在規(guī)定的的期限內(nèi)，由由符合條件的的單位或者個(gè)個(gè)人，以書面面投標(biāo)形式，，競(jìng)投某地段段土地的使用用權(quán)，由招標(biāo)標(biāo)人根據(jù)一定定的要求，擇擇優(yōu)確定土地地使用者的出出讓方式。適適用于開(kāi)發(fā)性性用地或者有有較高技術(shù)性性要求的建設(shè)設(shè)用地。拍賣出讓：又稱競(jìng)投，是是指土地所有有者的代表在在指定的時(shí)間間、地點(diǎn)，組組織符合條件件的土地使用用權(quán)有意受讓讓人到場(chǎng)，就就所出讓使用用權(quán)的土地公公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投投，按照“價(jià)價(jià)高者得”的的原則確定土土地使用權(quán)受受讓人的一種種出讓方式。。土地使用權(quán)出出讓的年限根據(jù)《中華人人民共和國(guó)城城鎮(zhèn)土地使用用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫暫行條例》規(guī)定，土土地使用權(quán)出出讓的最高年年限，按土地地的用途分別為：居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、、文化、衛(wèi)生生、體育用地地：50年商業(yè)、旅游、、娛樂(lè)用地：：40年綜合或其他用用地：50年土地使用權(quán)年年限屆滿土地使用權(quán)年年限屆滿時(shí)，，除非出讓合合同中另有規(guī)定或或城市規(guī)劃部部門另有規(guī)定定，土地使用權(quán)受受讓人可以申申請(qǐng)續(xù)期使用用，并重新簽訂土土地使用權(quán)出出讓合同，支支付土地使用權(quán)出出讓金，辦理理土地使用權(quán)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)中的專業(yè)業(yè)用語(yǔ)“三通一平””即路通、水通通、電通場(chǎng)地平整?！捌咄ㄒ黄健薄奔吹缆吠ā⑺贤?、排污污通、排水通、電力力通、通訊通通、煤氣通土地平整容積率指項(xiàng)目、規(guī)劃劃建設(shè)用地范范圍內(nèi)全部建建筑面積與規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地面面積之比總建筑面積容積率建設(shè)用地面積積①

容積率<1別別墅（獨(dú)獨(dú)戶、并立式式、聯(lián)排、疊疊層）②容積率1-2.4多多層③

容積率2.5-4小小高層層④

容積率>4高高層綠化率指規(guī)劃建設(shè)用用地范圍內(nèi)的的綠地面積與與規(guī)劃建設(shè)用地地面積之比所有綠地面積積綠化率（%））用地面積建筑密度即建筑覆蓋率率，指項(xiàng)目、、用地范圍所所有基底面積之之和與規(guī)劃建建設(shè)用地之比比基底面積覆蓋率（%））用地面積覆蓋率與樓層層及綠化率之之間的關(guān)系覆蓋率高、層層數(shù)低、綠化化率低覆蓋率低、層層數(shù)高、綠化化率高樓宇面積：建筑面積：實(shí)用面積+部部分公用面積積實(shí)用面積：是從外墻計(jì)算算的，若連著著其它單位，，則從中間計(jì)計(jì)算公用面積：走廊、樓梯間間等實(shí)用率實(shí)用面積實(shí)用率(%)建筑面積平方米與平方方尺的換算國(guó)內(nèi)：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺房地產(chǎn)市場(chǎng)指所交易的商商品是房地產(chǎn)產(chǎn)（或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益）的市市場(chǎng)，是存在在于賣者和買買者之間的有有關(guān)房地產(chǎn)的的交易網(wǎng)絡(luò)，，交易包括買買賣、租賃、、抵押、互換換等組成一個(gè)個(gè)簡(jiǎn)單范疇的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)必必須具備的要要素：賣方買方用于交易的房房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分分類：一級(jí)市場(chǎng)：是土地市場(chǎng)，，是土地供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)（房地地產(chǎn)增量市場(chǎng)場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：是指開(kāi)發(fā)商把把開(kāi)發(fā)的房地地產(chǎn)投入市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)樓交交易或預(yù)售，，實(shí)質(zhì)上是房房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)與市場(chǎng)銷售售的結(jié)合(房房地產(chǎn)存量市市場(chǎng))三級(jí)市場(chǎng)：是業(yè)主之間房房地產(chǎn)權(quán)自由由轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)場(chǎng)。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押房屋租賃房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指合法擁有土土地使用權(quán)及及土地上建筑物，附附著物所有權(quán)權(quán)的自然人，法人和和其它組織，，通過(guò)買賣、交換、、贈(zèng)與將房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法法律行為。房屋租賃指出租人將房房屋提供給承承租人使用，承租人人向出租人支支付租金并在租賃關(guān)關(guān)系終止后將將房屋返還給出租人人的行為商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)現(xiàn)售預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在房屋屋尚未建成時(shí)，向房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門申申請(qǐng)取得預(yù)售許可證以后后，即刊登廣廣告，按圖紙出售的銷售售方式預(yù)售商品房必必須具備的條條件（原規(guī)定）已交付全部土土地使用權(quán)出出讓金，取得得土地使用權(quán)權(quán)證書；持有建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證和施工許可可證；按提供的預(yù)售售商品房計(jì)算算，投入開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的資金金達(dá)到工程建建設(shè)總投資的的25％以上上，并已經(jīng)確確定施工進(jìn)度度和竣工交付付日期。已辦理預(yù)售登登記，取得商商品房預(yù)售許許可證（新規(guī)定）土地使用權(quán)已已依法登記，，取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利證