房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)中國房地產(chǎn)特點2

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識目錄二、房屋建筑問題六、房地產(chǎn)開發(fā)流程七、中國房地產(chǎn)業(yè)特點三、概念住宅問題一、土地用地問題四、房屋結(jié)構(gòu)問題五、土地出讓方式在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)

（基本概念）：房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及地上附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的憑租權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當權(quán)等。房產(chǎn)：各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物。地產(chǎn)：明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的土地是指有期限的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)成本土地成本40%工程造價成本30%市政配套成本（管網(wǎng)、學(xué)校、醫(yī)院…）5%稅收成本20%灰色成本（宴請）10%利潤成本（20%-50%）一、土地用地問題一、土地用地

全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。一、我國現(xiàn)行土地制度—所有權(quán)全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）一、我國現(xiàn)行土地制度—使用權(quán)

國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。

只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)出讓方式招標方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式

國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年一、土地用地二、房屋建筑問題二、房屋建筑

建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語

建筑用地面積

總建筑面積

建筑密度（建筑覆蓋率）

容積率

建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與建筑用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑基礎(chǔ)知識培訓(xùn)建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標容積率對應(yīng)的住宅產(chǎn)品類型（一般情況下）0.5以內(nèi)純獨棟別墅（頂級別墅容積率一般在0.15-0.4）0.8-1.0聯(lián)排、疊拼別墅1.1～1.6多層住宅、小高層住宅1.8～2.1小高層板樓或塔樓2.1以上高層建筑樓不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品類型注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應(yīng)的產(chǎn)品類型二、房屋屋建筑建筑術(shù)語語二、相關(guān)關(guān)專業(yè)術(shù)術(shù)語用地紅線線道路紅線線經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門依法法確認的的建設(shè)用用地范圍圍邊界線線。道路用地地和兩例例建筑用用地的分分界線，，紅線內(nèi)內(nèi)包括車車行道、、步行道道、綠化化帶和分分隔帶。。寬度根根據(jù)要求求變化，，以滿足足交通、、綠化、、通風(fēng)日日照、建建筑景況況和地下下管線的的要求。。建筑紅線線建筑紅線線是指建建筑物的的外立面面所不能能超出的的界線。。建筑紅紅線可與與道路紅紅線重合合,一般在新新城市中中常使建建筑紅線線退于道道路紅線線之后,以便騰出出用地,改善或美美化環(huán)境境,取得良好好的效果果。二、房屋屋建筑建筑術(shù)語語二、相關(guān)關(guān)專業(yè)術(shù)術(shù)語房屋層數(shù)數(shù)層高建筑高度度凈高房屋層層數(shù)是是指房房屋的的自然然層數(shù)數(shù)，一一般按按室內(nèi)內(nèi)地坪坪±0以上計計算；；采光光窗在在室外外地坪坪以上上的半半地下下室，，其室內(nèi)層層高在在2.20m以上（（不含含2.20m）的，，計算算自然然層數(shù)數(shù)。房房屋總總層數(shù)數(shù)為房房屋地地上層層數(shù)與與地下下層數(shù)數(shù)之和和。假假層、、附層層（夾夾層））、插插層、、閣樓樓（暗暗樓））、裝裝飾性性塔樓樓，以以及突突出屋屋面的的樓梯梯間、、水箱箱間不不計層層數(shù)。。層高是是指房房產(chǎn)高高度以以"層"為單位位計量量，每每一層層的高高度國國家在在設(shè)計計上有有要求求，這這個高高度就就叫層層高。。它通通常包括下下層地地板面面或樓樓板面面到上上層樓樓板面面之間間的距距離。。凈高是是指層層高減減去樓樓板厚厚度的的凈剩剩值。。建筑物物室外外地面面至其其檐口口或屋屋面面面層的的高度度。屋屋頂上上的水水箱間間、電電梯機機房、、排煙煙機房房和樓樓梯出出口小小間等等不計計入建建筑高高度。。建筑間間距兩棟建建筑物物或構(gòu)構(gòu)筑物物外墻墻之間間的水水平距距離。。建筑筑間距距主要要根據(jù)據(jù)所在在地區(qū)區(qū)的日日照、、通風(fēng)風(fēng)、采采光、、消防防安全全等方方面的的因素素綜合合考慮慮確定定二、房房屋建建筑建筑術(shù)術(shù)語二、相相關(guān)專專業(yè)術(shù)術(shù)語低層建建筑多層建建筑小高層層建筑筑（非非規(guī)范范性））高層建建筑高度小小于或或等于于10米的建建筑。。低層層居住住建筑筑為一層至至三層層。高度大大于10米，小小于或或等于于24米的建建筑。。多層層住宅宅為四層至至六層層。高度大大于24米的建建筑。。中高高層住住宅為為12至16層，高高層住住宅為為16層及以以上。介于多多層及及高層層之間間，一一般指指7-11層之間間的建建筑。。100米以上上超高高層點式（（塔式式）建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長邊邊與短短邊之之比小小于2的建筑筑。板式建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長邊邊與短短邊之之比大大于或或等于于2的建筑筑,并且短短邊長長度小小于或或等于于16米。有關(guān)房房屋產(chǎn)產(chǎn)品類類型的的名詞詞——居住類類地產(chǎn)產(chǎn)高檔公公寓是指其其單位位建筑筑面積積造價價通常常高于于當?shù)氐匾话惆忝裼糜米≌靸r價一倍倍以上上的公公寓，，通常常為躍躍層式式住宅宅、頂頂層有有花園園的、、或多多層住住宅配配有電電梯的的，并并擁有有良好好的綠綠化、、商服服、物物業(yè)管管理等等配套套設(shè)施施。酒店式式服務(wù)務(wù)公寓寓是指提提供酒酒店式式管理理服務(wù)務(wù)的公公寓。。始于1994年，意意為““酒店店式的的服務(wù)務(wù)，公公寓式式的管管理””;市場定定位很很高;它是集集住宅宅、酒酒店、、會所所多功功能于于一體體的;具有““自用用”和和“投投資””兩大大功效效，除除了提提供傳傳統(tǒng)酒酒店的的各項項服務(wù)務(wù)外，，更重重要的的是向向住客客提供供家庭庭式的的居住住布局局、家家居式式的服服務(wù)，，讓人人有賓賓至如如歸的的感覺覺。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主主要內(nèi)內(nèi)容和和產(chǎn)品品種類類有關(guān)房房屋建建筑類類型的的名詞詞——居住類類地產(chǎn)產(chǎn)獨立式式別墅墅該類別別墅指指在建建筑設(shè)設(shè)計形形式上上獨門門獨院院的住住宅。。房屋具具有獨獨立的圍圍護墻墻體，，房屋周周圍一一般都都有面面積不不等的的綠地地、院院落。。住宅的的層數(shù)數(shù)基本本是3層或3層以下下，具具有私私密性性強、、價格格較高高等顯著著特征征，在在住宅宅等級級中居居于頂頂尖位位置。。雙拼別別墅該類別別墅是是由兩兩個單單戶別別墅拼拼聯(lián)組組成，，中間間共用用一道道建筑筑分隔墻，，每個個單元元可三三面采采光，，均有有天有有地，，住宅宅的層層數(shù)大大多在三層層或三三層以以下，，它是是介于于聯(lián)排排別墅墅與獨獨立式式別墅墅之間間的中間產(chǎn)產(chǎn)品。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主主要內(nèi)內(nèi)容和和產(chǎn)品品種類類有關(guān)房房屋建建筑類類型的的名詞詞——居住類類地產(chǎn)產(chǎn)聯(lián)排別別墅聯(lián)排別別墅于于19世紀四四五十十年代代發(fā)源源于英英國新新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)時期，，歐美美普及及。聯(lián)聯(lián)排別別墅又又稱TOWNHOUSE，有天有有地，，每戶戶獨門門獨院院。它它是由由幾個個三層層左右右的單戶戶別墅墅并聯(lián)聯(lián)組成成，每每個單單元與與共鄰鄰單元元之間間共用一一道建建筑分分割墻墻。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主主要內(nèi)內(nèi)容和和產(chǎn)品品種類類疊拼別別墅該類別別墅是是由兩兩組類類似復(fù)復(fù)式的的住宅宅上下下疊加加而成成，高度為四層層或四四層半半，上上面兩兩戶，，下面面兩戶戶，每每一套套戶型型或有天（（疊上上有露露臺））或有有地（（疊下下有花花園））。有關(guān)房房屋建建筑類類型的的名詞詞——居住類類地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主主要內(nèi)內(nèi)容和和產(chǎn)品品種類類塔樓指各面面長高高比均均小于于1的建筑筑，塔塔式建建筑各各朝向向的建建筑外外墻均均為長長邊主要是是指以以共用用樓梯梯、電電梯為為核心心布置置多層層住房房的高高層住住宅。。通俗俗的說說，塔塔樓以以電梯梯、樓樓梯為為布局局核心心，上上到樓樓層之之后，，向四四面走走可以以直接接進入入戶內(nèi)內(nèi)。塔樓的的基本本形式式：傳傳統(tǒng)的的塔樓樓形式式有十十字形形、井井字型型和房房型塔塔樓，，改良良后的的塔樓樓形式式為蝶蝶型塔塔樓。。板樓的的售價價明顯顯高于于塔樓樓，傳傳統(tǒng)塔塔樓對對采光光通風(fēng)風(fēng)活動動空間間采取取了犧犧牲，，對于于沒有有明顯顯板、、塔偏偏好的的消費費者而而言，，蝶塔塔幫助助實現(xiàn)現(xiàn)了成成本和和戶型型的平平衡。。有關(guān)房房屋建建筑類類型的的名詞詞——居住類類地產(chǎn)產(chǎn)板樓指非塔塔式建建筑的的其它它建筑筑。當當板式式建筑筑主要要朝向向建筑筑長度度大于于次要要朝向向建筑筑長度度兩倍倍以上上時，，其主主要朝朝向的的建筑筑外墻墻稱長長邊，，次要要朝向向的建建筑外外墻稱稱端邊邊。當當板式式建筑筑主要要朝向向建筑筑長度度大于于次要要朝向向建筑筑長度度兩倍倍以下下時，，其各各朝向向的建建筑外外墻均均為長長邊。。是指由由多個個住宅宅單元元組合合而成成，每每單元元均設(shè)設(shè)有樓樓梯或或樓梯梯、電電梯均均有的的住宅宅；每個單單元用用自己己單獨獨的樓樓梯、、電梯梯。板板樓又又稱排排樓，，是并并排興興建而而成的的建筑筑體，，一般般為多多層或或者小小高層層。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主主要內(nèi)內(nèi)容和和產(chǎn)品品種類類板樓與與塔樓樓的優(yōu)劣劣勢分分析板樓的的四大大優(yōu)點點：1、南北北通透透，便便于采采光通通風(fēng)。。2、板樓樓均好好性強強。3、管理理成本本不高高。4、面積積使用用率很很高。。板樓的的兩項項缺點點：1、建筑筑密度度低，，房價價高。。2、戶型型格局局不宜宜改造造。塔樓的的四大大優(yōu)勢勢：1、節(jié)約土地資資源，房價較較低。2、空間結(jié)構(gòu)靈靈活，宜于改改造。3、結(jié)構(gòu)強度高高，抗震性好好。4、居高望遠，，視野開闊。。塔樓的兩項缺缺點：1、均好性差，，居住密度高高。2、面積使用率率不高，存在在灰色空間。。其它相關(guān)物業(yè)業(yè)類型名詞——辦公類地產(chǎn)定義建筑物內(nèi)供辦辦公人員經(jīng)常常辦公的房間間稱為辦公室室，以此為單單位集合成一一定數(shù)量的建建筑物稱為辦辦公建筑。思源集團房地地產(chǎn)基礎(chǔ)知識識培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)的的主要內(nèi)容和和產(chǎn)品種類辦公建筑的分分類：公寓式辦公樓樓apartment-officebuilding。由統(tǒng)一物業(yè)業(yè)管理，根據(jù)據(jù)使用要求，，可由一種或或數(shù)種平面單單元組成。單單元內(nèi)設(shè)有辦辦公、會客空空間和臥室、、廚房和廁所所等房間的辦辦公樓。酒店式辦公樓樓hoteL-officebuilding。提供酒店式式服務(wù)和管理理的辦公樓。。綜合樓multiple-usebuilding。由兩種及兩兩種以上用途途的樓層組成成