房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓手冊課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。

地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。

房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。知識點一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。知識點一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念土地所有制在我國，現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。

土地所有權(quán)土地所有權(quán)，是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。知識點二：土地及土地使用年限

土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：

(1)土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

(2)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

(3)土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。知識點二：土地及土地使用年限土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。

生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。知識點二：土地及土地使用年限土地使用年限首先應該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：

(1)居住用地七十年。

(2)工業(yè)用地五十年。

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。

(5)綜合用地或者其他用地五十年。知識點二：土地及土地使用年限土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計算(通常在土地出讓合同中有明確約定)。必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！币虼?，購房者在簽訂購房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。另外，有些購房者會關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。知識點二：土地及土地使用年限

地籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。知識點二：土地及土地使用年限開發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題，購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實力與資信，因為優(yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在考察時，他們通常會關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經(jīng)開發(fā)過的項目等等。對于一個合法的在售項目，其開發(fā)商首先應取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證書。另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。知識點三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)資質(zhì)質(zhì)一一級級企企業(yè)業(yè)(1)自有有流流動動資資金金2000萬元元以以上上，，注注冊冊資資金金不不低低于于2000萬元元。。(2)有職職稱稱的的建建筑筑、、土土木木工工程程、、財財務(wù)務(wù)管管理理、、建建筑筑或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟濟類類的的專專業(yè)業(yè)管管理理人人員員不不得得少少于于40人，，其其中中有有中中級級以以上上職職稱稱的的管管理理人人員員不不得得少少于于20人。。(3)設(shè)有有高高級級工工程程師師職職稱稱的的總總工工程程師師、、高高級級會會計計師師職職稱稱的的總總會會計計師師、、經(jīng)經(jīng)濟濟師師以以上上(含經(jīng)經(jīng)濟濟師師)職稱稱的的總總經(jīng)經(jīng)濟濟師師、、工工程程技技術(shù)術(shù)、、經(jīng)經(jīng)濟濟、、統(tǒng)統(tǒng)計計、、財財務(wù)務(wù)等等業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)負負責責人人具具有有相相應應專專業(yè)業(yè)中中級級以以上上職職稱稱。。(4)具有有5年以以上上從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的經(jīng)經(jīng)歷歷。。(5)近3年累累計計竣竣工工30萬平平方方米米以以上上的的房房屋屋建建筑筑面面積積，，或或與與此此相相當當?shù)牡姆糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資。。連連續(xù)續(xù)4年建建筑筑工工程程質(zhì)質(zhì)量量合合格格率率達達100％，，優(yōu)優(yōu)良良率率達達20％以以上上。。知識識點點三三：：與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)的的企企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)二二級級企企業(yè)業(yè)(1)自有有流流動動資資金金1000萬元元以以上上，，注注冊冊資資金金不不低低于于1000萬元元。。(2)有職職稱稱的的建建筑筑、、土土木木工工程程、、財財務(wù)務(wù)管管理理、、建建筑筑或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟濟類類的的專專業(yè)業(yè)管管理理人人員員不不得得少少于于20人，，其其中中具具有有中中級級以以上上職職稱稱的的管管理理人人員員不不得得少少于于10人。。(3)工程程技技術(shù)術(shù)、、經(jīng)經(jīng)濟濟、、統(tǒng)統(tǒng)計計、、財財務(wù)務(wù)等等業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)負負責責人人具具有有相相應應專專業(yè)業(yè)中中級級以以上上職職稱稱。。(4)具有有3年以以上上從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的經(jīng)經(jīng)歷歷。。(5)近3年累累計計竣竣工工15萬平平方方米米以以上上的的房房屋屋建建筑筑面面積積，，或或與與此此相相當當?shù)牡姆糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資。。連連續(xù)續(xù)3年建建筑筑工工程程質(zhì)質(zhì)量量合合格格率率達達100％，，優(yōu)優(yōu)良良率率達達10％以以上上。。知識識點點三三：：與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)的的企企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)三三級級企企業(yè)業(yè)(1)自有有流流動動資資金金500萬元元以以上上，，注注冊冊資資金金不不低低于于500萬元元。。(2)有職職稱稱的的建建筑筑、、土土木木工工程程、、財財務(wù)務(wù)管管理理、、建建筑筑或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟濟類類的的專專業(yè)業(yè)管管理理人人員員不不得得少少于于10人，，其其中中具具有有中中級級以以上上職職稱稱的的管管理理人人員員不不得得少少于于5人。。(3)工程程技技術(shù)術(shù)、、財財務(wù)務(wù)負負責責人人具具有有相相應應專專業(yè)業(yè)中中級級以以上上職職稱稱，，其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)負負責責人人具具有有相相應應專專業(yè)業(yè)助助理理以以上上職職稱稱，，配配有有初初級級以以上上職職稱稱的的專專業(yè)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計計人人員員。。(4)具有有2年以以上上從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的經(jīng)經(jīng)歷歷。。(5)累計計竣竣工工5萬平平方方米米以以上上的的房房屋屋建建筑筑面面積積，，或或累累計計完完成成與與之之相相當當?shù)牡姆糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資。。建建筑筑工工程程質(zhì)質(zhì)量量合合格格率率達達100％。。知識識點點三三：：與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)的的企企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)四四級級企企業(yè)業(yè)(1)自有有流流動動資資金金200萬元元以以上上，，注注冊冊資資金金不不低低于于200萬元元。。(2)有職職稱稱的的建建筑筑、、土土木木工工程程、、財財務(wù)務(wù)管管理理、、建建筑筑或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟濟類類的的專專業(yè)業(yè)管管理理人人員員不不得得少少于于5人。。(3)工程程技技術(shù)術(shù)負負責責人人具具有有相相應應專專業(yè)業(yè)中中級級以以上上職職稱稱，，財財務(wù)務(wù)負負責責人人具具有有相相應應專專業(yè)業(yè)初初級級以以上上職職稱稱，，配配有有專專業(yè)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計計人人員員。。資質(zhì)質(zhì)五五級級企企業(yè)業(yè)自有有流流動動資資金金不不低低于于100萬元元，，具具體體標標準準由由省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市建建設(shè)設(shè)行行政政主主管管部部門門制制定定。。知識識點點三三：：與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)的的企企業(yè)業(yè)承建建商商即建建筑筑商商，，是是指指從從事事住住宅宅建建設(shè)設(shè)的的企企業(yè)業(yè)。。這這里里必必須須注注意意，，建建筑筑商商不不是是開開發(fā)發(fā)商商，，建建筑筑商商是是負負責責施施工工建建筑筑的的，，它它是是受受開開發(fā)發(fā)商商的的委委托托、、依依照照開開發(fā)發(fā)商商的的要要求求進進行行施施工工建建設(shè)設(shè)的的。。承建商的的規(guī)模實實力及企企業(yè)一貫貫的優(yōu)良良作業(yè)理理念是房房屋高質(zhì)質(zhì)量的直直接保證證。目前前，國家家對施工工企業(yè)分分為四個個等級。。其中一一級企業(yè)業(yè)為最高高，其實實力強、、設(shè)備好好、信譽譽好、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)良良率高。。此外，國國家對建建筑施工工質(zhì)量通通常以““優(yōu)良””和“合合格”來來評定，，一級施施工企業(yè)業(yè)由于其其嚴格的的質(zhì)量管管理制度度和自身身實力，，“優(yōu)良良”率是是很高的的。所以以，購房房者對承承建公司司進行考考察最簡簡單的方方法就是是考察它它的資質(zhì)質(zhì)信譽、、已建知知名工程程項目的的多少以以及在建建項目的的質(zhì)量如如何。知識點三三：與房房地產(chǎn)開開發(fā)相關(guān)關(guān)的企業(yè)業(yè)監(jiān)理公司司對于任何何一個建建設(shè)工程程來說，，都必須須有工程程監(jiān)理企企業(yè)，其其職能是是對工程程建設(shè)進進行監(jiān)督督，以確確保工程程質(zhì)量。。工程監(jiān)理理企業(yè)的的資質(zhì)等等級分為為甲級、、乙級和和丙級，，并按照照工程性性質(zhì)和技技術(shù)特點點劃分為為若干工工程類別別。知識點三三：與房房地產(chǎn)開開發(fā)相關(guān)關(guān)的企業(yè)業(yè)商品房是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營企企業(yè)開發(fā)發(fā)的，建建成后用用于市場場出售的的房屋，，包括住住宅、商商業(yè)用房房以及其其他建筑筑物。商品房的的種類繁繁多，主主要分為為普通住住宅、公公寓、別別墅等等等，建筑筑形式分分為板樓樓、塔樓樓、板塔塔結(jié)合，，按是否否享受政政策優(yōu)惠惠還可分分為商品品房、經(jīng)經(jīng)濟適用用房、合合作建房房……商品房按按銷售對對象可分分為內(nèi)銷銷商品房房和外銷銷商品房房。(1)內(nèi)銷商品品房，是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過實行行土地使使用權(quán)出出讓形式式，經(jīng)過過政府計計劃主管管部門審審批，建建成后用用于在境境內(nèi)范圍圍(目前不包包括香港港、澳門門特別行行政區(qū)和和臺灣)出售的住住宅、商商業(yè)用房房以及其其他建筑筑物。(2)外銷商品品房，是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)按按政府外外資工作作主管部部門的規(guī)規(guī)定，通通過實行行土地批批租形式式，報政政府計劃劃主管部部門列入入正式項項目計劃劃，建成成后用于于向境內(nèi)內(nèi)、外出出租的住住宅、商商業(yè)用房房及其他他建筑物物。知識點四四：住宅宅的類型型經(jīng)濟適用用房是指以微微利價出出售給廣廣大中低低收人家家庭的商商品房。。它是帶帶有社會會保障性性質(zhì)的商商品住宅宅，具有有經(jīng)濟性性和適用用性的特特點。經(jīng)經(jīng)濟性是是指住宅宅價格相相對于市市場價格格而言是是適中的的，能夠夠適應中中低收入入家庭的的承受能能力；適適用性是是指在住住房設(shè)計計及其建建筑標準準上強調(diào)調(diào)住房的的實用效效果，而而不是降降低建筑筑標準。。經(jīng)濟適用用房不是是人人都都可以買買的，購購買經(jīng)濟濟適用房房必須符符合當?shù)氐卣?guī)定的的條件，，并經(jīng)過過排號購購買。知識點四四：住宅宅的類型型公房房公房也稱稱公有住住房、國國有住宅宅，它是是指由國國家以及及國有企企業(yè)、事事業(yè)單位位投資興興建、銷銷售的住住宅，在在住宅未未出售之之前，住住宅的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、、占有權(quán)權(quán)、處分分權(quán)、收收益權(quán))歸國家所所有。目前居民民租用的的公有住住房，按按房改政政策分為為兩大類類，一類類是可售售公有住住房，一一類是不不可售公公有住房房。上述述兩類房房均為使使用權(quán)房房。所謂“使使用權(quán)房房”，是是指由國國家以及及國有企企業(yè)、事事業(yè)單位位投資興興建的住住宅，政政府以規(guī)規(guī)定的租租金標準準出租給給居民的的公有住住房。私房房也稱私有有住宅、、私產(chǎn)住住宅，它它是由個個人或家家庭購買買、建造造的住宅宅。在農(nóng)農(nóng)村，農(nóng)農(nóng)民的住住宅基本本上是自自建私有有住宅。。公有住住房通過過住宅消消費市場場出售給給個人和和家庭，，也就轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為私有有住宅。。隨著住住宅商品品化的推推進，城城市私有有住宅的的比重將將會隨著著房改的的推進而而不斷提提高。知識點四四：住宅宅的類型型集資房是改變住住房建設(shè)設(shè)由國家家和單位位統(tǒng)包的的制度，，實行政政府、單單位、個個人三方方面共同同承擔，，通過籌籌集資金金建造的的房屋。。職工個個人可按按房價全全額或部部分出資資、信貸貸、建材材供應、、稅費等等方面給給予部分分減免。。集資所所建住房房的權(quán)屬屬，按出出資比例例確定。。個人按按房價全全額出資資的，擁擁有全部部產(chǎn)權(quán)；；個人部部分出資資的，擁擁有部分分產(chǎn)權(quán)。。廉租房在即將出出臺的國國家房改改方案中中首次提提出了““廉租房房”這一一概念，，類似于于香港的的“廉租租屋”。。我國的的廉租房房只租不不售，出出租給城城鎮(zhèn)居民民中最低低收入者者。廉租租房的來來源主要要是騰退退的舊公公房。安居房是指實施施國家““安居(或康居)工程”而而建設(shè)的的住房(屬于經(jīng)濟濟適用房房的一類類)。它是由由國家安安排的專專項貸款款和地方方自籌資資金共建建的面向向廣大中中、低收收入家庭庭的住房房。知識點四四：住宅宅的類型型TOWNHOUSE通俗的解解釋是聯(lián)聯(lián)排住宅宅，由幾幾幢甚至至十幾幢幢小于3層的低層層住宅并并聯(lián)組成成，每幢幢面積約約在150～200平方米左左右，有有自己的的院落，，但院子子一般不不超過50平方米，，另外還還有專用用車位或或車庫，，離城不不太遠，，價格不不算太貴貴，屬中中等偏高高的水平平。19世紀四五五十年代代發(fā)源于于英國新新城鎮(zhèn)時時期，目目前在歐歐美十分分普及。。Townhouse的基本要要求：位位置應位位于城市市邊緣地地帶，距距市中心心車程5至30分鐘，滿滿足第一一居所的的要求，，生活、、工作兩兩便利。。周邊應應有完善善的交通通道路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，臨臨近高速速公路，，強調(diào)交交通的易易達性和和便捷性性。不僅僅強調(diào)社社區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)境，周周邊也應應有優(yōu)美美的自然然環(huán)境。。社區(qū)容容積率一一般不超超過0．6，其規(guī)模模最好在在15萬平方米米以上才才能滿足足其社區(qū)區(qū)配套和和生活品品位的要要求。社社區(qū)由于于地處城城市邊緣緣，其教教育、商商業(yè)、醫(yī)醫(yī)療、休休閑等配配套設(shè)施施必須齊齊備。知識點四四：住宅宅的類型型商住住宅宅商住住宅宅是SOHO(居家辦公公)住宅觀念念的一種種延伸，，它屬于于住宅，，但同時時又融人人寫字樓樓的諸多多硬件設(shè)設(shè)施，尤尤其是網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)功能能的發(fā)達達，使居居住者在在居住同同時又能能從事商商業(yè)活動動的住宅宅形式。。商住住住宅適合合于小型型公司、、創(chuàng)業(yè)集集體以及及依賴網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)進行行社會活活動的人人群。酒店式公公寓是指提供供酒店式式管理服服務(wù)的公公寓。始始于1994年，意為為“酒店店式的服服務(wù)，公公寓式的的管理””，市場場定位很很高。它它集住宅宅、酒店店、會所所多功能能于一體體，具有有“自用用”和““投資””兩大功功效。除除了提供供傳統(tǒng)酒酒店的各各項服務(wù)務(wù)外，更更重要的的是向住住客提供供家庭式式的居住住布局、、家居式式的服務(wù)務(wù)，讓人人有賓至至如歸的的感覺。。知識點四四：住宅宅的類型型智能化小小區(qū)所謂智能能化住宅宅小區(qū)，，是指通通過綜合合配置住住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)的各各個功能能子系統(tǒng)統(tǒng)，以綜綜合布線線為基礎(chǔ)礎(chǔ)框架，，以計算算機網(wǎng)絡(luò)絡(luò)為區(qū)內(nèi)內(nèi)各種設(shè)設(shè)備管理理自動化化的新型型住宅小小區(qū)。智智能化住住宅小區(qū)區(qū)從現(xiàn)代代生活需需求出發(fā)發(fā)，綜合合運用計計算機、、信息、、通信、、控制等等科學技技術(shù)，以以智能控控制系統(tǒng)統(tǒng)、社區(qū)區(qū)信息平平臺、安安防系統(tǒng)統(tǒng)、小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理系統(tǒng)統(tǒng)和綜合合服務(wù)信信息服務(wù)務(wù)系統(tǒng)為為依托，，用高科科技手段段構(gòu)建小小區(qū)高速速互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息息服務(wù)平平臺，為為小區(qū)住住戶提供供安全、、環(huán)保、、高效、、舒適、、方便的的生活空空間。知識點四四：住宅宅的類型型低層住宅宅：是指層數(shù)數(shù)為1至3層的住宅宅。低層層住宅多多出現(xiàn)于于農(nóng)村，，在城市市中的商商品房由由于土地地資源的的限制，，很少有有低層住住宅的。。多層住宅宅是指層數(shù)數(shù)為4至7層的住宅宅。多層層住宅常常出現(xiàn)于于中小城城市，其其性能價價格比較較高，公公共空間間與氛圍圍較好，，公攤面面積少，，物業(yè)費費較低，，是廣泛泛建造的的一種住住宅類型型。同時時，多層層住宅也也存在著著公用部部分不足足、外觀觀單調(diào)、、需要爬爬樓梯而而舒適性性較差的的缺點。。小高層住住宅按照國際際通行劃劃分標準準，小高高層住宅宅是指層層數(shù)為8～16層的住宅宅。小高高層住宅宅介于多多層住宅宅和高層層住宅之之間，其其高度較較為適中中，深受受廣大消消費者喜喜歡。高層住宅宅：是指層數(shù)數(shù)在16層以上的的住宅。。其中，，層數(shù)在在40層以上的的為超高高層住宅宅。對于于商品房房來說，，超高層層住宅是是比較少少見的，，它一般般多用于于辦公等等用途。。知識點五五：住宅宅的層數(shù)數(shù)劃分期房房從專業(yè)角角度來說說，期房房是指從從發(fā)展商商取得商商品房預預售許可可證后到到完成商商品房初初始登記記為止所所出售的的商品房房。習慣慣上，我我們把市市場上在在售的、、尚未完完工的、、不能馬馬上交付付使用的的商品房房稱為期期房。購購房者在在這一階階段購買買商品房房時應簽簽預售合合同?，F(xiàn)房房這里所謂謂的“現(xiàn)現(xiàn)房”，，就是指指消費者者在購買買時具備備即買即即可人住住的商品品房，即即開發(fā)商商已辦妥妥所售的的商品房房的大產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的的商品房房，與消消費者簽簽訂商品品房買賣賣合同后后，立即即可以辦辦理入住住并取得得產(chǎn)權(quán)證證。開發(fā)商完完成房屋屋全部建建筑工程程、配套套工程，，使房屋屋具備正正常使用用功能，，還要通通過建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量驗收收、規(guī)劃劃竣工驗驗收、環(huán)環(huán)衛(wèi)環(huán)保保驗收、、消防驗驗收，取取得新建建住宅交交付使用用許可證證，才能能到房地地產(chǎn)管理理部門進進行房地地產(chǎn)初始始登記。。知識點六六：住宅宅的完工工程度準現(xiàn)房是指房屋屋主體已已基本封封頂完工工，小區(qū)區(qū)內(nèi)的樓樓宇及設(shè)設(shè)施的大大致輪廓廓已初現(xiàn)現(xiàn)，房型型、樓間間距等重重要因素素已經(jīng)一一目了然然，工程程正處在在內(nèi)外墻墻裝修和和進行配配套施工工階段的的房屋。。尾房房它是房地地產(chǎn)業(yè)進進入散戶戶零售時時代的產(chǎn)產(chǎn)物，是是空置房房中的一一種。一一般情況況下，當當商品住住宅的銷銷售量達達到80％以后，，一般就就進入房房地產(chǎn)項項目的清清盤銷售售階段，，此時所所銷售的的房產(chǎn)，，一般稱稱為尾房房。開發(fā)發(fā)商經(jīng)過過正常的的銷售后后剩下了了少量沒沒有競爭爭力的房房子，這這些房子子或朝向向不好、、采光不不足，或或是樓層層不佳、、位處兩兩級，其其中一層層大多不不帶小花花園且遮遮擋較嚴嚴重。爛尾房是指那些些由于開開發(fā)商資資金不足足、盲目目上馬，，或者錯錯誤判斷斷供求形形勢，開開發(fā)總量量供大于于求，導導致大面面積空置置，無法法回收前前期投資資，更無無力進行行后續(xù)建建設(shè)，甚甚至全盤盤停滯的的積壓樓樓宇。樓盤的““爛尾””情況一一般不會會發(fā)生在在房產(chǎn)推推出銷售售的時候候，而是是隨著項項目的不不斷推進進一步步步顯現(xiàn)出出來。知識點六六：住宅宅的完工工程度二手房二手房即即舊房。。新建的的商品房房進行第第一次交交易時為為“一手手”，第第二次交交易則為為“二手手”。一一些無房房的人，，可以買買一套別別人多余余的房；；而另一一些手里里有些積積蓄又有有小房子子居住的的，可以以賣掉舊舊房買新新房；而而那些住住房富余余戶，也也能賣掉掉自己的的多余住住房換取取收益。。存量房存量房，即二二手房的書面面稱呼，是相相對首次成交交的商品房而而言。毛坯房“毛坯房”在在工程建筑中中有其專門的的定義。按通通常的理解，，是指未經(jīng)過過處理或只經(jīng)經(jīng)過部分裝修修處理的房屋屋，這些房屋屋大部分不能能保證基本入入住。要入住住這樣的房屋屋，往往要經(jīng)經(jīng)過對其較大大的改造裝修修。精裝修房簡單地說是帶帶上被子就能能去睡的房子子，但要說的的細點什么才才是“精”卻卻很難找到一一個統(tǒng)一的標標準來衡量。。購房人只能能參考建設(shè)部部印發(fā)的《商品住宅裝修修一次到位實實施導則》和國家標準準《住宅裝飾裝裝修工程施施工規(guī)范》，在合同附附件三中對對“精裝修修”的標準準進行具體體約定。正正是因為這這樣的概念念模糊，造造成了“精精裝修房””成為了開開發(fā)商和購購房者發(fā)生生糾紛的導導火線，更更成為了開開發(fā)商大搞搞貓膩的地地方。知識點六：：住宅的完完工程度住宅用地：：是指住宅建建筑基底占占地及其四四周合理間間距內(nèi)的用用地(含宅間綠地地和宅問小小路等)的總稱。公建用地：：(全稱為公共共服務(wù)設(shè)施施用地)，是與居住住人口規(guī)模模相對應配配建的，為為居民服務(wù)務(wù)和使用的的各類設(shè)施施的用地，，應包括建建筑基底占占地及其所所屬場院、、綠地和配配建停車場場等。(1)居住區(qū)(級)道路：一般般用以劃分分小區(qū)的道道路，在大大城市中通通常與城市市支路同級級。(2)小區(qū)(級)路：一般用用以劃分組組團的道路路。(3)組團(級)路：上接小小區(qū)路、下下連宅間小小路的道路路。(4)宅間小路：：住宅建筑筑之間連接接各住宅人人口的道路路。知識點七：：建筑與規(guī)劃劃知識基本本規(guī)劃術(shù)語語公共綠地滿足規(guī)定的的日照要求求、適合于于安排游憩憩活動設(shè)施施的、供居居民共享的的游憩綠地地，應包括括居住區(qū)公公園、小游游園和組團團綠地及其其他塊狀帶帶狀綠地等等。配建設(shè)施與住宅規(guī)模模或與人口口規(guī)模相對對應配套建建設(shè)的公共共服務(wù)設(shè)施施、道路和和公共綠地地的總稱。。公共活動中中心是配套公建建相對集中中的居住區(qū)區(qū)中心、小小區(qū)中心和和組團中心心等。日照間距系系數(shù)根據(jù)日照標標準確定的的房屋間距距與遮擋房房屋標高的的比值。知識點七：：建筑與規(guī)劃劃知識基本本規(guī)劃術(shù)語語人均總占地地面積(平均米/人)人均總占地地面積=建筑紅線內(nèi)內(nèi)總用地÷本小區(qū)規(guī)劃劃居住總?cè)巳藬?shù)。人均住宅用用地面積(平方米／人人)人均住宅用用地面積：：小區(qū)內(nèi)總總住宅用地地÷本小區(qū)規(guī)劃劃居住總?cè)巳藬?shù)。人口毛密度度人口毛密度度=小區(qū)內(nèi)總居居住人數(shù)÷小區(qū)內(nèi)占地地面積(公頃)。知識點七：：建筑與規(guī)劃劃知識基本本規(guī)劃術(shù)語語單元式住宅宅：又叫梯間式式住宅，是是多層、高高層住宅中中最常用的的一種住宅宅建筑形式式。每層樓樓面只有一一個樓梯，，住戶由樓樓梯平臺直直接進人分分戶門，一一般每個樓樓梯可以安安排2～4戶(大進深住宅宅每層一梯梯可安排5～8戶)。公寓式住宅宅：是相當于獨獨院獨戶的的西式別墅墅住宅而言言的。公寓寓式住宅一一般建在大大城市，大大多數(shù)是高高層大樓，，標準較高高，每一層層內(nèi)有若干干單獨使用用的套房，，包括臥室室、起居室室、客廳、、浴室、廁廁所、廚房房、陽臺等等等，還有有一部分附附設(shè)于旅館館酒店之內(nèi)內(nèi)，供一些些常常往來來的中外客客商及其家家眷中短期期租用。花園式住宅宅：也叫西式洋洋房或小洋洋樓，即花花園別墅。。一般都是是帶有花園園草坪和車車庫的獨院院式平房或或二三層小小樓，建筑筑密度很低低，內(nèi)部居居住功能完完備，裝修修豪華，并并富有變化化，住宅水水、電、暖暖供給一應應俱全，戶戶外道路、、通訊、購購物、綠化化也都有較較高的標準準，一般為為高收入者者購買。知識點七：：建筑與規(guī)劃劃知識基本本規(guī)劃術(shù)語語標準層：是指平面布布置相同的的住宅樓層層。躍層住宅躍層式住宅宅俗稱“樓樓中樓”，，是近年來來推廣的一一種新穎住住宅建筑形形式。其特特點是住宅宅占有上下下兩層樓面面，臥室、、起居室、、客廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚廚房及其他他輔助用房房可以分層層分布，上上下層之間間的通道不不通過公共共樓梯，而而采用戶內(nèi)內(nèi)獨用的小小樓梯連接接。一般一一層安排廚廚房、餐廳廳、起居室室，樓上(有時是樓下下)安排臥室。。這樣的好好處是動靜靜分區(qū)明確確，互不干干擾。躍層式住宅宅的內(nèi)部空空間因為是是借鑒了歐歐美小二樓樓獨院住宅宅的設(shè)計手手法，頗受受海外僑胞胞和港澳臺臺胞的歡迎迎，在南方方城市(尤其是福建建、廣東)較為流行，，近年來在在北方城市市的一些高高級住宅設(shè)設(shè)計中，也也開始得到到推廣。知識點七：：建筑與規(guī)劃劃知識基本本規(guī)劃術(shù)語語復式住宅復式住宅在在概念上是是一層，并并不具備完完整的兩層層空間，但但層高較普普通住宅(普通住宅層層高通常為為2．8～3．O米)高，可在局局部掏出夾夾層，安排排臥室或書書房等，用用樓梯聯(lián)系系上下，其其目的是在在有限空間間里增加使使用面積，，提高住宅宅的空間利利用率。錯層住宅戶內(nèi)樓面高高度不一致致，錯開之之處有樓梯梯聯(lián)系。優(yōu)優(yōu)點是和躍躍層一樣能能夠動靜分分區(qū)，但因因為沒有完完全分為兩兩層，所以以又有復式式住宅豐富富的空間感感?？梢岳缅e層住住宅中不同同的層高區(qū)區(qū)分不同功功能的房間間，比如起起居室比較較高，臥室室比較低等等。還有的的利用地形形地勢的高高差在坡地地上設(shè)計錯錯層式住宅宅，可以減減少挖土的的土方量。。錯層帶來來空間豐富富的感受，，如不是身身臨其境很很難想像得得到，所以以對于初次次進入這種種住宅的人人有較大吸吸引力。但但錯層式住住宅不利于于結(jié)構(gòu)抗震震，而且顯顯得空間零零散，容易易使小戶型型顯得局促促，更適合合于層數(shù)少少、面積大大的高檔住住宅。知識點七：：建筑與規(guī)劃劃知識基本本規(guī)劃術(shù)語語躍復式住宅宅是在復式住住宅設(shè)計功功能上的一一種創(chuàng)新，，其特點是是其中一層層層高在2．2米內(nèi)，通常常設(shè)置在洗洗手間、廚廚房、餐廳廳、書房、、工人房、、儲藏室等等非主要活活動區(qū)域；；一般情況況下該種住住宅的總層層高在3．8～4．9米之間，客客廳為共享享式。退臺式住宅宅退臺式住宅宅又稱為““臺階式””住宅，其其外形類似似于臺階，，特點是住住宅的建筑筑面積由底底層向上逐逐漸減少，，下層減少少的建筑面面積成為上上層的一個個大平臺，，可做花園園使用。目目前，國內(nèi)內(nèi)建造的退退臺式住宅宅都通常屬屬于中高檔檔住宅。知識點七：：建筑與規(guī)劃劃知識基本本規(guī)劃術(shù)語語“蝸居式”小小戶型：是指那些一一室半的““小戶型””住宅，它它雖比一般般標準戶型型的面積要要小l／3左右，然而而設(shè)計比較較精巧，布布局較為合合理，“麻麻雀雖小，，五臟俱全全”，并可可隨意確定定居室內(nèi)各各部分面積積。如有孩孩子，也可可有獨自的的小天地。。因此，只只要巧妙布布置裝修，，“蝸居式式”小戶型型同樣能營營造出溫馨馨的家庭氣氣氛，而房房價卻可便便宜許多。?！懊餍汀薄弊≌菏侵冈谧≌诮环繒r時未經(jīng)裝飾飾，也不附附過多的起起居設(shè)施，，僅是完成成土建、水水電等基本本工程，地地面為粗糙糙的混凝土土土面，房房頂僅抹灰灰層，預留留衛(wèi)生間、、浴缸、水水、氣管道道。知識點七：：建筑與規(guī)劃劃知識基本本規(guī)劃術(shù)語語玄關(guān)：：就是登堂入入室第一步步所在的位位置，它是是一個緩沖沖過渡的地地段。居室室是家庭的的“領(lǐng)地””，講究一一定的私密密性，大門門一開，有有玄關(guān)阻隔隔，外人對對室內(nèi)就不不能一覽無無余。玄關(guān)一般與與廳相連，，由于功能能不同，需需運用裝飾飾手段加以以分割。此此外，玄關(guān)關(guān)之處還可可設(shè)置鞋柜柜、儲物柜柜等，讓家家人回家有有一塊放雨雨傘、掛雨雨衣、換鞋鞋、擱包的的地方。平平時，玄關(guān)關(guān)也是接受受郵件、簡簡單會客的的場所。外飄窗：指房屋窗子子呈矩形或或梯形向室室外凸起，，窗子三面面為玻璃，，從而使人人們擁有更更廣闊的視視野，更大大限度地感感受自然、、親近自然然，通常它它的窗臺較較低甚至為為落地窗。。知識點七：：建筑與規(guī)劃劃知識基本本規(guī)劃術(shù)語語框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)住住宅，是指指以鋼筋混混凝土澆搗搗成承重梁梁柱，再用用預制的加加氣混凝土土、膨脹珍珍珠巖、浮浮石、蛭石石、陶粒等等輕質(zhì)板材材隔墻分戶戶裝配而成成的住宅。?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住住宅適合大大規(guī)模工業(yè)業(yè)化施工，，效率較高高，能為建建筑提供靈靈活的使用用空間，但但抗震性能能差。同時時由于有框框架結(jié)構(gòu)的的柱截面較較大，不宜宜家具布置置和裝修，，從而影響響室內(nèi)使用用。知識點八：：住宅的結(jié)結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)剪力墻其實實就是用鋼鋼筋混凝土土墻板來代代替框架結(jié)結(jié)構(gòu)中的梁梁柱，以鋼鋼筋混凝土土墻板來承承受來自豎豎向和水平平力的結(jié)構(gòu)構(gòu)。剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)由縱橫方方向的墻體體組成抗側(cè)側(cè)向力體系系，它的剛剛度很大，，空間整體體性好，房房間內(nèi)不外外露梁、柱柱楞角，便便于室內(nèi)布布置，方便便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)形式是高高層住宅最最為廣泛采采用的一種種結(jié)構(gòu)形式式。相比框框架結(jié)構(gòu)，，剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)具有較較好的抗震震性能，其其不足之處處在于結(jié)構(gòu)構(gòu)自重大。。預應力剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)通?？梢砸宰龅酱罂湛臻g住宅布布局，此時時，房問的的分隔墻和和預應力廚廚房衛(wèi)生間間分隔墻可可以采用預預制的輕質(zhì)質(zhì)隔墻來分分隔空間，，此種方式式為日后的的室內(nèi)裝修修改造帶來來了較大的的方便之處處，深受廣廣大住戶歡歡迎。知識點八：：住宅的結(jié)結(jié)構(gòu)框架一剪力力墻結(jié)構(gòu)框架一剪力力墻結(jié)構(gòu)也也稱框剪結(jié)結(jié)構(gòu)，這種種結(jié)構(gòu)是在在框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中布置一一定數(shù)量的的剪力墻，，構(gòu)成靈活活自由的使使用空間，，滿足不同同建筑功能能的要求，，同時又有有足夠的剪剪力墻，有有相當大的的剛度。框剪結(jié)構(gòu)的的受力特點點，是由框框架和剪力力墻結(jié)構(gòu)兩兩種不同的的抗側(cè)力結(jié)結(jié)構(gòu)組成的的新的受力力形式，所所以它的框框架不同于于純框架結(jié)結(jié)構(gòu)中的框框架，剪力力墻在框剪剪結(jié)構(gòu)中也也不同于剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)中的剪力力墻。因為為，在下部部樓層，剪剪力墻的位位移較小，，它拉著框框架按彎曲曲型曲線變變形，剪力力墻承受大大部分水平平力；上部部樓層則相相反，剪力力墻位移越越來越大，，有外側(cè)的的趨勢，而而框架則有有內(nèi)收的趨趨勢，框架架拉剪力墻墻按剪切型型曲線變形形，框架除除了負擔外外荷載產(chǎn)生生的水平力力外，還額額外負擔了了把剪力拉拉回來的附附加水平力力，剪力墻墻不但不承承受荷載產(chǎn)產(chǎn)生的水平平力，還因因為給框架架一個附加加水平力而而承受負剪剪力，所以以，上部樓樓層即使外外荷載產(chǎn)生生的樓層剪剪力很小，，框架中也也出現(xiàn)相當當大的剪力力。知識點八：：住宅的結(jié)結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)住宅宅是指房屋屋的主要承承重結(jié)構(gòu)如如柱、梁、、板、樓梯梯、屋蓋用用鋼筋混凝凝土制作，，墻用磚或或其他材料料填充。鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)住宅宅具有抗震震性能好、、整體性強強、抗腐蝕蝕耐火能力力強、經(jīng)久久耐用等優(yōu)優(yōu)點，并且且房間的開開間、進深深相對較大大，室內(nèi)活活動空間也也相應增加加，室內(nèi)空空間分隔較較自由。目目前，高層層住宅多采采用這種結(jié)結(jié)構(gòu)，其缺缺點是工藝藝比較復雜雜，建筑造造價較高。。知識點八：：住宅的結(jié)結(jié)構(gòu)板樓從建筑物本本身來說，，板樓和塔塔樓反映的的只不過是是一個建筑筑物的長、、寬、高之之比。從板板樓的建筑筑特征來看看，板樓就就是東西長長、南北短短的建筑，，也就是說說在板樓的的平面圖上上，長度要要明顯大于于寬度，其其外形為規(guī)規(guī)則的條狀狀，就像一一個長方形形，通常采采用一梯兩兩戶布局，，上到樓層層后，左右右各只一戶戶。板樓有低層層、多層，，最近比較較流行的是是板式小高高層。目前前市場上流流行的板樓樓主要有兩兩種類型，，一種是長長走廊式的的，各住戶戶靠長走廊廊連在一起起；第二種種是單元式式拼接，若若干個單元元連在一起起就拼成一一個板樓。。知識點八：：住宅的結(jié)結(jié)構(gòu)綜合而言，，板樓有四四大優(yōu)點：：(1)南北通透，，便于采光光通風。板板式住宅多多是正南北北方向，進進深在15米左右，南南北通透，，便于采光光與通風，，而且戶型型方正，平平面布局合合理，各功功能空間尺尺度適宜。。通常而言言，由于板板樓的面積積充裕，因因而戶型設(shè)設(shè)計更容易易出精品。。(2)均好性強。。眼下一梯梯兩戶的小小板樓非常常受寵，正正是因為整整棟板樓中中各套戶型型的優(yōu)劣差差距很小。。板樓由于于住戶不多多，居家生生活也比較較清靜。(3)管理成本不不高。通常常而言，板板樓的管理理成本普遍遍較塔樓低低廉，除一一些配套設(shè)設(shè)施要求較較少外，僅僅外墻粉刷刷的日常維維護費用就就要比塔樓樓便宜得多多。(4)面積使用率率很高。使使用率通常常高于塔樓樓戶型。因因為塔樓內(nèi)內(nèi)的電梯井井、候梯廳廳、變配電電機房等公公共設(shè)施面面積較大，，都將攤到到每個業(yè)主主的頭上。。同時，板樓樓也有兩項項缺點：(1)建筑密度低低，房價高高。板樓社社區(qū)多屬低低層低密度度，容積率率較低，盡盡管居住舒舒適性強，，但房價一一般比較高高，特別是是在城區(qū)內(nèi)內(nèi)寸土寸金金的地段，，為數(shù)不多多的板樓也也許只有非非工薪階層層才能消費費得起。(2)戶型型格格局局不不宜宜改改造造。。板板樓樓特特別別是是磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的板板樓樓墻墻體體起起承承重重作作用用，，不不可可以以變變化化，，這這一一點點不不如如塔塔樓樓的的可可改改造造性性強強。。知識識點點八八：：住住宅宅的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)塔樓樓“塔塔樓樓””是是現(xiàn)現(xiàn)今今商商品品房房市市場場上上采采用用得得最最多多的的一一種種建建筑筑形形態(tài)態(tài)，，它它以以電電梯梯、、樓樓梯梯為為布布局局核核心心，，通通常常為為一一梯梯六六到到八八戶戶，，上上到到樓樓層層之之后后，，向向四四面面走走即即進進入入各各家家戶戶內(nèi)內(nèi)。。從從塔塔樓樓的的平平面面圖圖來來看看，，塔塔樓樓的的平平面面長長度度和和寬寬度度大大致致相相同同。。這這種種樓樓房房的的高高度度從從12層以上上到35層，超超過35層是超超高層層。知識點點八：：住宅宅的結(jié)結(jié)構(gòu)塔樓也也有四四大優(yōu)優(yōu)勢：：(1)節(jié)約土土地資資源，，房價價較低低。由由于塔塔樓社社區(qū)的的建筑筑密度度較高高，因因而可可以節(jié)節(jié)約寶寶貴的的土地地資源源，有有效降降低每每平方方米的的房價價，讓讓更多多的人人安居居。(2)空間結(jié)結(jié)構(gòu)靈靈活，，宜于于改造造。塔塔樓多多采用用大框框架結(jié)結(jié)構(gòu)，，除少少數(shù)承承重梁梁之外外，戶戶內(nèi)分分隔墻墻基本本都可可以拆拆改，，某些些塔樓樓甚至至可以以將整整層樓樓面打打通，，靈活活分割割戶型型。(3)結(jié)構(gòu)強強度高高，抗抗震性性好。。高聳聳的塔塔樓由由于采采用了了框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)，現(xiàn)現(xiàn)場澆澆筑樓樓板，，因而而其結(jié)結(jié)構(gòu)強強度比比板樓樓高，，抗震震性與與安全全性很很好。。(4)居高望望遠，，視野野開闊闊。塔塔樓住住戶可可盡覽覽都市市美景景，相相信低低層板板樓的的住房房是無無法領(lǐng)領(lǐng)略這這一份份心曠曠神怡怡的感感受的的。知識點點八：：住宅宅的結(jié)結(jié)構(gòu)塔樓有有兩項項缺點點：(1)均好性性差，，居住住密度度高，，通風風采光光不能能保證證。塔塔樓每每層的的住戶戶多為為6戶以上上，甚甚至高高達12戶，數(shù)數(shù)百戶戶人家家擠在在一棟棟大塔塔樓里里，居居住環(huán)環(huán)境當當然不不如板板樓優(yōu)優(yōu)越。。而且且，因因為進進深大大、戶戶數(shù)多多，塔塔樓每每層都都有部部分住住戶的的采光光、通通風、、景觀觀等條條件比比較落落后，，且不不可改改變。。(2)面積使使用率率不高高，存存在灰灰色空空間。。塔樓樓戶型型的使使用率率普遍遍低于于板樓樓10個百分分點左左右，，而且且戶型型內(nèi)部部的廚廚房、、餐廳廳與洗洗手間間往往往不可可直接接采光光、通通風，，這樣樣的地地方被被稱為為“灰灰色空空間””。知識點點八：：住宅宅的結(jié)結(jié)構(gòu)住宅的的開間間在住宅宅設(shè)計計中，，住宅宅的寬寬度是是指一一間房房屋內(nèi)內(nèi)一面面墻的的定位位軸線線到另另一面面墻的的定位位軸線線之間間的實實際距距離。。因為為是就就一自自然間間的寬寬度而而言，，故又又稱開開間。。住宅的的進深深住宅的的長度度即進進深，，在建建筑學學中是是指一一間獨獨立的的房屋屋或一一幢居居住建建筑內(nèi)內(nèi)從前前墻的的定位位軸線線到后后墻的的定位位軸線線之間間的實實際長長度。。知識點點八：：住宅宅的結(jié)結(jié)構(gòu)住宅的的層高高和凈凈高住宅的的高度度可以以用““米””或““層””來計計算，，每一一層的的高度度稱為為層高高。具具體地地說，，層高高是指指下層層地板板面或或樓板板上表表面(或下表表面)到相鄰鄰上層層樓板板上表表面(或下表表面)之間的的豎向向尺寸寸?！蹲≌ńㄖＤ?shù)協(xié)協(xié)調(diào)標標準》(GBll00——87)中規(guī)定定，住住宅的的層高高采用用下列列參數(shù)數(shù)：2．6米、2．7米、2．8米、3．O米。目目前一一般商商品房房的層層高都都在2．8米～3．0米居多多。住宅的的凈高高是指指下層層地板板面或或樓板板上表表面到到上層層樓板板下表表面之之間的的距離離。凈凈高和和層高高的關(guān)關(guān)系可可以用用公式式來表表示：：凈高高=層高一一樓板板厚度度，即即層高高和樓樓板厚厚度的的差叫叫“凈凈高””。知識點點八：：住宅宅的結(jié)結(jié)構(gòu)建筑容容積率率所謂建建筑容容積率率，是是指項項目規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地范范圍內(nèi)內(nèi)全部部建筑筑面積積(總建筑筑面積積)與規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)用地地面積積(總用地地面積積)之比。。其計計算公公式為為：建筑容容積率率=總建筑筑面積積÷總用地地面積積×100％建筑密密度所謂建建筑密密度，，即建建筑覆覆蓋率率，是是指項項目規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地范范圍內(nèi)內(nèi)所有有建筑筑物的的基底底面積積(即房屋屋首層層的占占地面面積)之和與與規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)用地地總面面積之之比。。這里里的建建筑物物基底底面積積應包包括構(gòu)構(gòu)筑物物的基基底面面積。。其計計算公公式為為：建筑密密度=建筑占占地總總面積積÷總用地地面積積×100％知識點點九：：住宅宅建設(shè)設(shè)的技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標綠地率率所謂綠綠地率率，居居住區(qū)區(qū)用地地范圍圍內(nèi)各各類綠綠地的的總和和占居居住區(qū)區(qū)用地地的比比率。。這里里的綠綠地應應包括括：公公共綠綠地、、宅旁旁綠地地、公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施所所屬綠綠地和和道路路綠地地(即道路路紅線線內(nèi)的的綠地地)，不應應包括括屋頂頂、曬曬臺的的人工工綠地地。通通常情情況下下，住住宅項項目的的綠地地率應應不低低于30％。戶型比比：是指各各種戶戶型在在總戶戶數(shù)中中所占占百分分比，，反映映到住住宅設(shè)設(shè)計上上，就就是體體現(xiàn)在在一定定數(shù)量量住宅宅建筑筑中，，各種種不同同套型型住宅宅占住住宅總總套數(shù)數(shù)的比比重。。知識點點九：：住宅宅建設(shè)設(shè)的技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標會所所：：就是以以所在在物業(yè)業(yè)業(yè)主主為主主要服服務(wù)對對象的的綜合合性高高級康康體娛娛樂服服務(wù)設(shè)設(shè)施。。會所所具備備的軟軟硬件件條件件如下下：康康體設(shè)設(shè)施應應該包包括泳泳池、、網(wǎng)球球或羽羽毛球球場、、高爾爾夫練練習館館、保保齡球球館、、健身身房等等娛樂樂健身身場所所；中中西餐餐廳、、酒吧吧、咖咖啡廳廳等餐餐飲待待客的的社交交場所所；還還應具具有網(wǎng)網(wǎng)吧、、閱覽覽室等等其他他服務(wù)務(wù)設(shè)施施。以以上一一般都都是對對業(yè)主主免費費或少少量收收費開開放。。中空玻玻璃：：是對傳傳統(tǒng)單單玻門門窗的的革新新，是是現(xiàn)代代門窗窗生產(chǎn)產(chǎn)中的的一項項新的的玻璃璃加工工技術(shù)術(shù)，它它由兩兩層甚甚至更更多的的玻璃璃密封封組合合，但但最重重要的的是兩兩層玻玻璃之之間必必須形形成真真空或或氣體體(如加入入惰性性氣體體)狀態(tài)，，故稱稱“中中空玻玻璃””，這這種技技術(shù)的的運用用使門門窗的的隔音音阻熱熱、密密封、、安全全性能能都大大大提提高。。知識點點十：：建筑筑配套套與建建筑材材料房地產(chǎn)產(chǎn)市場場房地產(chǎn)產(chǎn)一級級市場場房地產(chǎn)產(chǎn)一級級市場場又稱稱土地地一級級市場場，是是土地地使用用權(quán)出出讓的的市場場，即即國家家通過過其指指定的的政府府部門門將城城鎮(zhèn)國國有土土地或或?qū)⑥r(nóng)農(nóng)村集集體土土地征征用為為國有有土地地后出出讓給給使用用者的的市場場。出出讓的的土地地，可可以是是生地地，也也可以以是經(jīng)經(jīng)過開開發(fā)達達到““三通通一平平”或或“七七通一一平””的熟熟地。。房地產(chǎn)產(chǎn)一級級市場場是由由國家家壟斷斷的市市場。。商品房房銷售售基本本知識識與法法律常常識房地產(chǎn)產(chǎn)二級級市場場：是土地地使用用者經(jīng)經(jīng)過開開發(fā)建建設(shè)，，將建建成的的房地地產(chǎn)進進行出出售或或出租租的市市場，，一般般是指指商品品房首首次進進入流流通領(lǐng)領(lǐng)域進進行交交易而而形成成的市市場。。房地產(chǎn)產(chǎn)二級級市場場也包包括土土地二二級市市場，，即土土地使使用者者將符符合規(guī)規(guī)定可可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的土地地進入入流通通領(lǐng)域域進行行交易易的市市場，，如土土地使使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等等。房地產(chǎn)產(chǎn)三級級市場場是指已已獲得得房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)的單單位和和個人人，再再次將將房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣或或交換換、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租的的市場場。三級市市場通通常是是住房房消費費者之之間的的交易易，屬屬于消消費市市場的的重新新配置置，常常見的的有房房屋買買賣、、交換換、租租賃、、抵押押、典典當、、拍賣賣等流流通形形式。。商品房房銷售售基本本知識識與法法律常常識商品房房預售售：是指指房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)將將正在在建設(shè)設(shè)中的的房屋屋預先先出售售給承承購人人，由由承購購人支支付定定金或或房價價款的的行為為。商品房房預售售條件件(1)已交付付全部部土地地使用用權(quán)出出讓金金，取取得土土地使使用權(quán)權(quán)證書書。(2)持有建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證和施施工許許可證證。(3)按提供供預售售的商商品房房計算算，投投入開開發(fā)建建設(shè)的的資金金達到到工程程建設(shè)設(shè)總投投資的的25％以上上，已已經(jīng)確確定施施工進進度和和竣工工交付付日期期。商品房房銷售售基本本知識識與法法律常常識《商品房房預售售許可可證》商品房房預售售實行行許可可制度度。開開發(fā)企企業(yè)進進行商商品房房預售售，應應當向向房地地產(chǎn)管管理部部門申申請預預售許許可，，取得得《商品房房預售售許可可證》。未取取得《商品房房預售售許可可證》的，不不得進進行商商品房房預售售。開發(fā)企企業(yè)進進行商商品房房預售售，應應當向向承購購人出出示《商品房房預售售許可可證》。售樓樓廣告告和說說明書書應當當載明明《商品房房預售售許可可證》的批準準文號號。預售合合同商品房房預售售，開開發(fā)企企業(yè)應應當與與承購購人簽簽訂商商品房房預售售合同同。開開發(fā)企企業(yè)應應當自自簽約約之日日起30日內(nèi)，，向房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門和市市、縣縣人民民政府府土地地管理理部門門辦理理商品品房預預售合合同登登記備備案手手續(xù)。。商品房房銷售售基本本知識識與法法律常常識權(quán)屬登登記預售的的商品品房交交付使使用之之日起起90日內(nèi)，，承購購人應應當依依法到到房地地產(chǎn)管管理部部門和和市、、縣人人民政政府土土地管管理部部門辦辦理權(quán)權(quán)屬登登記手手續(xù)。。開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應當當予以以協(xié)助助，并并提供供必要要的證證明文文件。。由于開開發(fā)企企業(yè)的的原因因，承承購人人未能能在房房屋交交付使使用之之日起起90日內(nèi)取取得房房屋權(quán)權(quán)屬證證書的的，除除開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)和承承購人