購房人拒絕簽前期物業(yè)合同

第4頁共4頁購房人拒絕簽前期物業(yè)合同去年?___月，?原告某房地?產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?與被告彭某?簽訂了一份?購房協(xié)議，?雙方約定，?彭某以__?_萬余元的?價格認(rèn)購原?告開發(fā)并已?取得預(yù)售許?可的，位于?佛山市某處?的一套房屋?。協(xié)議簽訂?后，彭某向?該房地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)支付?了___萬?元的定金，?并于數(shù)日后?交付了剩余?的全部房款?。交款次日?，雙方簽訂?了商品房買?賣合同。合?同中的第三?條注明:彭?某簽訂該買?賣合同時，?應(yīng)與該房地?產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?或其委托的?物業(yè)管理公?司簽訂前期?物業(yè)管理服?務(wù)協(xié)議。但?簽訂合同之?后，彭某因?對前期物業(yè)?管理服務(wù)協(xié)?議中的收費(fèi)?標(biāo)準(zhǔn)有異議?而拒絕簽訂?該服務(wù)協(xié)議?。今年_?__月，該?房地產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)以特快?專遞的形式?催促彭某簽?訂前期物業(yè)?管理協(xié)議，?結(jié)果該郵件?被退回。為?此，開發(fā)商?以彭某拒不?履行商品房?買賣合同中?的約定義務(wù)?，致使商品?房買賣合同?無法辦理登?記備案，合?同事實上已?經(jīng)無法繼續(xù)?履行為由，?起訴到法院?，要求法院?判決解除自?己與彭某簽?訂的商品房?買賣合同。?在庭審中?，開發(fā)商稱?:當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)?局商品房合?同備案辦事?指南第三項?規(guī)定，辦理?商品房合同?備案應(yīng)提交?的文件資料?包括前期物?業(yè)管理合同?，由于彭某?拒絕簽署前?期物業(yè)管理?合同，事實?上自己已無?法為其辦理?商品房合同?備案。彭?某辯稱:其?至今未簽前?期物業(yè)管理?協(xié)議的原因?是:協(xié)議存?在許多不合?理收費(fèi)及重?復(fù)收費(fèi)的地?方，且曾要?求開發(fā)商就?此中內(nèi)容進(jìn)?行協(xié)商，但?開發(fā)商稱該?協(xié)議內(nèi)容不?能作任何修?改。對此，?彭某認(rèn)為，?在自己與開?發(fā)商雙方簽?訂的所有書?面材料中均?沒有不簽前?期物業(yè)管理?協(xié)議就可解?除商品房買?賣合同的約?定的情況下?，開發(fā)商要?求解除商品?房買賣合同?的訴訟請求?沒有法律依?據(jù)。最終?，法院判定?開發(fā)商與彭?某所簽訂的?商品房買賣?合同不予解?除。法院審?理后認(rèn)為，?商品房買賣?合同與前期?物業(yè)管理協(xié)?議屬于兩個?相對獨立的?法律關(guān)系，?在買房人已?與開發(fā)商簽?訂商品房買?賣合同且已?交納全部購?房款的前提?下，開發(fā)商?的訴訟請求?不符合我國?合同法第九?十四條規(guī)定?的法定解除?條件，最終?駁回了開發(fā)?商的訴訟請?求。法官?說法:物業(yè)?管理和房屋?買賣不能混?為一談本?案的主審法?官認(rèn)為，案?件的爭議焦?點是:開發(fā)?商是否可以?因購房人拒?絕與其簽訂?前期物業(yè)管?理服務(wù)協(xié)議?而要求法院?解除其與購?房人之間的?商品房買賣?合同。根?據(jù)法院查明?的事實，開?發(fā)商與彭某?并沒有約定?拒不簽訂前?期物業(yè)管理?協(xié)議可以作?為解除商品?房買賣合同?的條件，故?開發(fā)商請求?解除其與彭?某間的買賣?合同，必須?具備我國合?同法明確規(guī)?定的法定解?除條件。我?國合同法第?九十四條規(guī)?定的法定解?除條件是:?一、因不可?抗力致使不?能實現(xiàn)合同?目的;二、?在履行期限?屆滿之前，?當(dāng)事人一方?明確表示或?者以自己的?行為表明不?履行主要債?務(wù);三、當(dāng)?事人一方遲?延履行主要?債務(wù)，經(jīng)催?告后在合理?期限內(nèi)仍未?履行;四、?當(dāng)事人一方?遲延履行債?務(wù)或者有其?他違約行為?致使不能實?現(xiàn)合同目的?;五、法律?規(guī)定的其他?情形?？?是，就本案?來看，彭某?在和開發(fā)商?在簽訂商品?房買賣合同?中的糾紛，?不滿足上述?任何一條合?同解除的法?律要件。但?是，彭某的?確存在一定?的締約過失?。這是因為?，首先，雙?方對合同的?履行均不存?在不可抗力?因素。其次?，在商品房?買賣合同中?，買受人的?主要合同義?務(wù)是向出賣?人交納購房?款，而彭某?已經(jīng)依約定?履行了上述?主要債務(wù)。?再其次，在?雙方簽訂的?認(rèn)購書中約?定，開發(fā)商?已向彭某明?示合同示范?文本及前期?物業(yè)管理協(xié)?議等文件，?彭某也未就?此提出異議?，并作出按?示范文本及?認(rèn)購書約定?簽署商品房?買賣合同的?承諾。就此?看來，彭某?以前期物業(yè)?管理協(xié)議中?存在不合理?事項為由拒?簽協(xié)議，但?事后又未能?舉證證明如?何不合理或?違法。因此?，法院認(rèn)定?彭某對雙方?未能簽訂前?期物業(yè)管理?協(xié)議的結(jié)果?，存在締約?過失責(zé)任。?可是需要?明確的是:?前期物業(yè)管?理協(xié)議屬于?物業(yè)服務(wù)法?律關(guān)系，而?商品房買賣?合同屬于買?賣法律關(guān)系?，兩者屬于?性質(zhì)截然不?同的獨立的?法律關(guān)系，?不能混為一?談。商品房?買賣合同只?是要求買賣?雙方就商品?房的出售、?價格、交付?等達(dá)成一致?，符合雙方?真實意思表?示，這些條?件一旦成就?，商品房買?賣合同就是?有效合同，?買方、賣方?都無權(quán)任意?撤銷。案?例點評:前?期物業(yè)管理?協(xié)議處境尷?尬就本案?來看，雖然?法院認(rèn)為彭?某并未就前?期物業(yè)的不?合理及違法?之處進(jìn)行舉?證，存在一?定的締約過?失。但是，?現(xiàn)實中有大?量的開發(fā)商?和前期物業(yè)?管理公司之?間的關(guān)系，?就像“父親?和___”?。這也難怪?許多業(yè)主都?對前期物業(yè)?管理公司心?存抵觸。?前期物業(yè)管?理在操作中?與一般意義?上的物業(yè)管?理有較大的?差別，關(guān)鍵?之處便在于?前期物業(yè)的?誕生要早于?小區(qū)業(yè)委會?的誕生，導(dǎo)?致其運(yùn)作過?程中有相當(dāng)?長的一段時?間缺乏小區(qū)?業(yè)委會的監(jiān)?督。這便要?求購房者在?與開發(fā)商簽?訂前期物業(yè)?管理合同時?，對物業(yè)收?費(fèi)項目、服?務(wù)細(xì)則乃至?收取時間進(jìn)?行明確的規(guī)?定。但是?，就筆者所?知，本案中?彭某認(rèn)為前?期物業(yè)規(guī)定?不合理的主?張并非空穴?來風(fēng)，前期?物業(yè)管理不?盡如人意的?情況在現(xiàn)實?中也屢見不?鮮。政府部?門雖然規(guī)定?了必須簽訂?前期物業(yè)管?理協(xié)議，方?可進(jìn)行商品?房交易備案?，但是，對?于前期物業(yè)?如何收費(fèi)、?如何服務(wù)等?規(guī)定較為粗?糙，為開發(fā)?商在前期物?業(yè)管理合同?設(shè)置不合理?條款提供了?可乘之機(jī)，?也讓前期物?業(yè)管理無法?獲得業(yè)主的?信任，往往?在業(yè)委會成?立的第一時?間進(jìn)行替換?。短暫的“?生命周期”?讓其處境十?分尷尬。?筆者認(rèn)為，?前期物業(yè)管?理好比開發(fā)?商的售后服?務(wù)，其質(zhì)量?如