某房地產(chǎn)花園營(yíng)銷方案課件

脫穎而出領(lǐng)跑20122012年2月3日景尚花園2012年?duì)I銷方案銅冠事業(yè)部景尚花園項(xiàng)目組謹(jǐn)呈：銅陵有色銅冠房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司1脫穎而出領(lǐng)跑20122012年2月3日景尚花園2012年項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營(yíng)銷策略;項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行;項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖2項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營(yíng)銷策略;項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行;項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖3項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷2011年景尚花園推貨量項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—項(xiàng)目總體貨量去化速度較慢，現(xiàn)有小戶型去化難度大項(xiàng)目自2010年9月首次開盤，截止到2月3日，計(jì)開盤一次，共推出6、7、8#樓3棟18層高層住宅，房源以85-96㎡兩房，120-129㎡三房為主，共推198套房源，已銷售95套，去化率達(dá)47.98%,其中備案66套，27套未簽約，去化難點(diǎn)集中在B2、B3這兩種小戶型上，特別是9#樓甚至出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。2012年，已推貨量的簽約及小戶型的去化仍是項(xiàng)目重要的營(yíng)銷工作之一。42011年景尚花園推貨量項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—項(xiàng)目總體貨量去化速度較項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營(yíng)銷角度看景尚花園--項(xiàng)目外在包裝展示面較弱從項(xiàng)目外部包裝來看---項(xiàng)目售樓部缺乏項(xiàng)目形象展示面；從項(xiàng)目?jī)?nèi)部包裝來看---項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看房通道及樓體也同樣缺乏昭示面。5項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營(yíng)銷角度看景尚花園--項(xiàng)目外在包裝展示面較弱從銷售中心內(nèi)部展示看---銷售中心內(nèi)部空間局促，不利于分區(qū)展示從銷售中心內(nèi)部展示看---項(xiàng)目位置展示、園林景觀展示過于簡(jiǎn)陋從銷售中心內(nèi)部展示看---接待室品質(zhì)感稍弱項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營(yíng)銷角度看項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)在項(xiàng)目形象支撐不足6從銷售中心內(nèi)部展示看---銷售中心內(nèi)部空間局促，不利于分區(qū)展項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營(yíng)銷角度看景尚花園--項(xiàng)目推廣訴求過于片面從戶外圍墻來看---圍墻大牌高度、造型、設(shè)計(jì)不能體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有特質(zhì)從戶外大牌來看---戶外主題語不能表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，又沒有實(shí)體吸引力從項(xiàng)目活動(dòng)來看---入市至開盤期間，活動(dòng)營(yíng)銷基本以普通活動(dòng)為主，缺乏針對(duì)目標(biāo)客戶群的活動(dòng)，未能拔高項(xiàng)目形象。7項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營(yíng)銷角度看景尚花園--項(xiàng)目推廣訴求過于片面從項(xiàng)目核心問題思考推廣思路混亂營(yíng)銷活動(dòng)弱勢(shì)包裝過于簡(jiǎn)單銷售中心內(nèi)部不完善需解決問題2：用什么樣的營(yíng)銷手法，快速去化項(xiàng)目？需解決問題1：用什么樣的項(xiàng)目定位，拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值？8項(xiàng)目核心問題思考推廣思路混亂營(yíng)銷活動(dòng)弱勢(shì)包裝過于簡(jiǎn)單銷售中心項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營(yíng)銷策略;項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行;項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖9項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)功能分區(qū)布局規(guī)劃用地面積4.3萬方，土地出讓面積3.5萬方。項(xiàng)目總建面積8.2萬方，其中住宅類為5.7萬方，容積率1.8，綠化率55%，總戶數(shù)約630戶，總車位為608輛，車位比例約1：1。建筑空間布局為“一園三組”，一園為中央綠化公園，三組分別為沿銅官大道高層住宅組、東側(cè)高層住宅組、西南角小高層住宅和幼兒園公建組。住宅以點(diǎn)式高層住宅為主，局部穿插板式小高層，，空間層次高低組合，沿街輪廓線非常豐富。1商業(yè)商業(yè)高層（18層）小高層（11層）高層（25和18層）幼兒園項(xiàng)目屬性界定—（項(xiàng)目規(guī)劃）“一園三組”，低密度小體量項(xiàng)目10技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)功能分區(qū)布局規(guī)劃用地面積4.3萬方，土地出讓面積建筑外立面戶型面積建筑外立面簡(jiǎn)潔，明快，具有很強(qiáng)的昭示性，大面積的黃色仿石涂料墻面局部點(diǎn)綴紅磚的顏色，與眾不同，使建筑更顯陽(yáng)光之氣，商鋪則采用親切的尺度，紅色的墻磚，透明的玻璃和鋼結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)了虛實(shí)的對(duì)比，歷史與現(xiàn)代的碰撞。本項(xiàng)目有二室和三室兩種房型，其中二室有9種戶型，三室有8種戶型，共17種，戶型面積過散，不利于項(xiàng)目整體推廣。項(xiàng)目主力戶型為2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)和9號(hào)樓棟中的B1、B2和C1三種戶型，分別有68、139和40套。項(xiàng)目屬性界定—（立面戶型）項(xiàng)目建筑外立面建筑簡(jiǎn)潔、明快，戶型面積較散11建筑外立面戶型面積建筑外立面簡(jiǎn)潔，明快，具有很強(qiáng)的昭示性，大通過以上分析可以看出1、2、3、4#樓平米99㎡左右兩房戶型為后期中堅(jiān)戶型，占總戶型比例達(dá)到80%，三房戶型占20%，對(duì)于銅陵市改善性客戶購(gòu)房需求來說，三房戶型所占比例過少，不利于項(xiàng)目后期銷售。項(xiàng)目屬性界定—（戶型結(jié)構(gòu)）項(xiàng)目戶型以二室為主，小戶型較多，面積較單一12通過以上分析可以看出1、2、3、4#樓平米99㎡左右兩房戶型從總體規(guī)劃及功能來看----項(xiàng)目園林景觀缺乏主軸景觀帶，不利于項(xiàng)目總體定位渲染從園林組團(tuán)特色來看----園林景觀缺乏特色及組團(tuán)名稱的由來，在銷售接待中不易表達(dá)清晰，難給客戶留下更深層次印象。項(xiàng)目屬性界定—（園林景觀）園林景觀缺乏特色景觀帶來渲染項(xiàng)目形象13從總體規(guī)劃及功能來看----項(xiàng)目園林景觀缺乏主軸景觀帶，不利區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目周多為老住宅小區(qū)，整體檔次較低，不利于本項(xiàng)目的檔次和價(jià)格的拔高；項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模小，不具有大盤的磅礴氣勢(shì)；外部噪音：項(xiàng)目離交通主干道過近，噪音影響大；園林景觀：缺乏特色景觀帶，不利于項(xiàng)目品質(zhì)總體提升。項(xiàng)目SWTO分析品牌實(shí)力——銅陵有色所屬企業(yè)，在銅陵市房地產(chǎn)市占有25%以上市場(chǎng)占有率，銅陵市實(shí)力開發(fā)商，26年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；地段價(jià)值——位處市中心，與天井湖、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二區(qū)為鄰，天井湖，自然景觀優(yōu)美，市中心，暢享醇熟生活配套；便捷交通——處北京西路與銅官大道兩大主干道交匯，8分鐘通達(dá)全城；一級(jí)物業(yè)——港聯(lián)物業(yè)，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)物業(yè)，國(guó)家一級(jí)物業(yè)；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)14區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目周多為老住宅小區(qū)，整體檔次較低，不利于本項(xiàng)目的政策方面——國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，客戶全面轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，將影響2012年項(xiàng)目銷售；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)——2012年銅陵房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房達(dá)8000多套，同時(shí)，新項(xiàng)目2011年下半年進(jìn)入市場(chǎng)均以低價(jià)入市，以價(jià)換量，項(xiàng)目高價(jià)位運(yùn)行，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將處于不利地位。項(xiàng)目SWTO分析城市發(fā)展——銅陵市區(qū)位優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，隨著銅池一體化、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，銅陵將迎來新一輪發(fā)展；房地產(chǎn)市場(chǎng)——2011年銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資91.3641%，增速達(dá)30%以上，2010年人均GDP已達(dá)到9318美元，銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期；配套機(jī)會(huì)——項(xiàng)目后期可引知名幼兒園，提高項(xiàng)目整體形象及品質(zhì)；區(qū)域發(fā)展——未來家樂福將進(jìn)駐長(zhǎng)途汽車站，北京路建下穿隧道直通市政府。機(jī)遇威脅15政策方面——國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，全國(guó)房地項(xiàng)目SWTO分析SWOT應(yīng)對(duì)策略16項(xiàng)目SWTO分析SWOT應(yīng)對(duì)策略16本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力——輔助因子——地段價(jià)值+配套+品牌景觀+物業(yè)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉品牌實(shí)力——銅陵有色所屬企業(yè)，在銅陵市房地產(chǎn)市占有25%以上市場(chǎng)占有率，銅陵市實(shí)力開發(fā)商，26年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；地段價(jià)值——位處市中心，與天井湖、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為鄰，天井湖，自然景觀優(yōu)美，緊臨市中心，暢享醇熟配套；便捷交通——處北京西路與銅官大道兩大主干道交匯，8分鐘通達(dá)全城；一級(jí)物業(yè)——港聯(lián)物業(yè)，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)物業(yè)，國(guó)家一級(jí)物業(yè)17本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力——輔助因子——地段價(jià)值+配套+品牌景觀+物項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營(yíng)銷策略;項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行;項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖18項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷項(xiàng)目重新定位如何利用該片區(qū)的地段和區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？差別化目標(biāo)市場(chǎng)項(xiàng)目定位定位溝通項(xiàng)目定位追求的首要目標(biāo)——在某個(gè)或某些方面成為潛在顧客心目中的第一北京路·市政府·政商核心地項(xiàng)目定位19項(xiàng)目重新定位如何利用該片區(qū)的地段和區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目客戶定位—（已成交客戶回顧）95%來自銅陵本地，客戶居住區(qū)域以銅官山區(qū)為主成交客戶中僅有5%來自外地，95%以上來自銅陵本地；成交客戶居住區(qū)域來自銅官山區(qū)占到72%，本區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目主力客戶來源，其次為郊區(qū)，占到13%。成交客戶居住區(qū)域分析20客戶定位—（已成交客戶回顧）95%來自銅陵本地，客戶居住區(qū)域客戶定位—（已成交客戶l回顧）成交客戶以25-40歲年齡為主，小戶型以30-40歲年齡段為主成交客戶年齡結(jié)構(gòu)以25-40歲占到72%，25歲以下客戶僅占到12%；30-40歲占到小戶型成交客戶年齡的85%，30歲以下僅占到6%，40歲以上客群占到9%，說明項(xiàng)目主力購(gòu)買客戶以30-40歲這一年齡段為主，項(xiàng)目客戶群與銅冠花園小戶型客戶群相比，仍有較大的不同。21客戶定位—（已成交客戶l回顧）成交客戶以25-40歲年齡為主客戶定位—（已成交客戶回顧）成交客戶以企事業(yè)職員為主，個(gè)體戶客戶所占比例偏少成交客戶企事業(yè)單位職員占到52%，個(gè)體戶占到9%，軍人占到15%，其他到占到22%；小戶型成交客戶中，企事業(yè)單位占到37%，教師占到17%，與銅冠花園項(xiàng)目相比，成交客戶個(gè)體戶所占比例偏少。22客戶定位—（已成交客戶回顧）成交客戶以企事業(yè)職員為主，個(gè)體戶客戶定位—（已成交客戶回顧）成交客戶獲知項(xiàng)目途徑以途經(jīng)、朋友、現(xiàn)場(chǎng)工地為主成交客戶獲知途徑以途經(jīng)、朋友、現(xiàn)場(chǎng)工地為主，分別占到27.37%、24.21%、17.89%，在后期宣傳推廣中要重視項(xiàng)目的口碑宣傳；小戶型成交客戶中，客戶獲知途經(jīng)以朋介、途經(jīng)、工地為主，分別占到29%、17%、14%，這也與項(xiàng)目推廣相關(guān)，受項(xiàng)目所處營(yíng)銷階不同，銅冠花園朋介所占比例更高。23客戶定位—（已成交客戶回顧）成交客戶獲知項(xiàng)目途徑以途經(jīng)、朋友客戶定位—(已成交客戶回顧）成交客戶認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)以區(qū)域價(jià)值、品牌實(shí)力為主成交客戶認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)主為區(qū)域價(jià)值、交通條件、品牌實(shí)力為主，其他賣點(diǎn)欠缺；在6、7、8#樓已成交的客戶中，認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)的仍為區(qū)域價(jià)值，品牌實(shí)力，而對(duì)于項(xiàng)目其他賣點(diǎn)如高性價(jià)加比、物業(yè)管理、園林景觀、戶型結(jié)構(gòu)等賣點(diǎn)認(rèn)可度偏弱，與銅冠花園在戶型上相比有較大的不同，在后期推廣中要重點(diǎn)宣傳推廣。24客戶定位—(已成交客戶回顧）成交客戶認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)以區(qū)域價(jià)值、客戶定位—(已成交客戶回顧）成交客戶置業(yè)目的以自住為主，這與銅陵市改善性客戶需求相同成交客戶置業(yè)目的以自住為主要置業(yè)目的，達(dá)到90.56%一個(gè)較高的比較好，受市場(chǎng)影響，投資性需求減弱，為子女或父母購(gòu)房也占有一定比例；小戶型已成交客戶中，仍以自用性需求為主，這與銅冠花園項(xiàng)目已成交戶型客戶置業(yè)目的類同，這也與銅陵市以改善性購(gòu)房為主的主力置業(yè)目的相同。25客戶定位—(已成交客戶回顧）成交客戶置業(yè)目的以自住為主，這與客戶定位—(已成交客戶回顧）已成交客戶回顧總結(jié)客戶來源于項(xiàng)目周邊，地源性客戶為主要購(gòu)買群體；以自住為主，看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化等軟環(huán)境；獲知途經(jīng)多為途經(jīng)、朋介、現(xiàn)場(chǎng)為主；根據(jù)分析，購(gòu)買本項(xiàng)目產(chǎn)品的客戶應(yīng)該具備如下共同特征有開放的心態(tài)，看重區(qū)域發(fā)展，有地源性情結(jié)，接受項(xiàng)目現(xiàn)在所處的區(qū)域；追求較高品質(zhì)的居住條件，對(duì)新產(chǎn)品和舒適的居住環(huán)境有較強(qiáng)的需求；事業(yè)處于上升期，對(duì)品質(zhì)生活的向往和對(duì)身份認(rèn)同的提升感較強(qiáng)；對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，非常關(guān)注性價(jià)比；......主力購(gòu)買客戶為25-40歲，多為企事業(yè)單位職員；本項(xiàng)目已成交客戶群的共同特征提煉：客戶認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，品牌實(shí)力；26客戶定位—(已成交客戶回顧）已成交客戶客戶來源于項(xiàng)目周邊，地不同客戶來源的置業(yè)目的有所偏重：核心客源主要是改善性換房置業(yè)，次要來源主要包括教育購(gòu)房和為子女買房成家，而偶得客戶大部分是為了進(jìn)城或讓孩子進(jìn)城讀書。核心來源次要來源偶得來源區(qū)域來源：板塊內(nèi)的原居民，以及在板塊內(nèi)工作的客戶；目的：改善性換房為主，就近工作地點(diǎn)置業(yè)。區(qū)域來源：中心區(qū)外流的全市范圍內(nèi)選房的客戶；目的：以改善居住條件、子女教育、為子女成家購(gòu)房。區(qū)域來源：周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地在銅陵工作者；目的：入城改善居住條件、為子女教育購(gòu)房。核心來源次要來源偶得來源根據(jù)項(xiàng)目主力戶型面積及產(chǎn)品總價(jià)估算，以此判斷客戶收入及所處階層。因此本案未來客戶可以鎖定于中高端和中產(chǎn)階層的客戶群體?？蛻舳ㄎ?7不同客戶來源的置業(yè)目的有所偏重：核心客源主要是改善性換房置業(yè)現(xiàn)有市場(chǎng)客戶中產(chǎn)階層中高端客戶頂端客戶本項(xiàng)目銅冠花園、國(guó)際華城……麗景花園城…包括項(xiàng)目周邊地源性客戶、企事業(yè)單位職工、礦區(qū)職工、公務(wù)員、區(qū)外來自銅陵市下邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶、私營(yíng)業(yè)主、醫(yī)生、教師…中高端客戶所選擇的住宅需要具有較強(qiáng)的地段及景觀，對(duì)住宅的交通、生活商業(yè)配套有很高的要求，本項(xiàng)目所處的地段、成熟的配套及建筑規(guī)劃、內(nèi)部景觀營(yíng)造等可以滿足其特定的需求。項(xiàng)目客戶定位：中高端客戶群體客戶定位—28現(xiàn)有市場(chǎng)客戶中產(chǎn)階層中高端客戶頂端客戶本項(xiàng)目銅冠花園、國(guó)際華項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營(yíng)銷策略;項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行;項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖29項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷提前蓄客，截流客戶項(xiàng)目營(yíng)銷推貨節(jié)奏2#3#4#9#6#7#5#8#商業(yè)商業(yè)1#幼兒園30提前蓄客，截流客戶項(xiàng)目營(yíng)銷推貨節(jié)奏2#3#4#9#6#7#52月3月4月5月6月7月8月9月10月2#樓房源領(lǐng)預(yù)售許可證工程進(jìn)度配合11月12月1#樓房源領(lǐng)預(yù)售許可證1#樓商業(yè)對(duì)外銷售項(xiàng)目營(yíng)銷推貨節(jié)奏3、4#樓房源領(lǐng)預(yù)售許可證銅官大道沿街商業(yè)銷售312月3月4月5月6月7月8月9月10月2#樓房源工程進(jìn)度配合項(xiàng)目營(yíng)銷總戰(zhàn)略媒體配合：短信、網(wǎng)絡(luò)、電視、大牌、報(bào)廣等立體媒體組合，重拳引爆市場(chǎng)時(shí)間營(yíng)銷活動(dòng)工程展示1#樓開盤2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2#樓開盤3、4#樓開盤推貨節(jié)奏項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝完成銅官大道商業(yè)展示圣誕狂歡節(jié)形象導(dǎo)入概念宣傳形象深化形象擴(kuò)散形象鞏固形象策略強(qiáng)銷期整體形象拔高期蓄客期儲(chǔ)客期持銷期強(qiáng)銷期中秋業(yè)主聯(lián)誼會(huì)售樓處內(nèi)部裝修完善1#樓底商展示心系有色，情暖新房秋季旅游節(jié)團(tuán)購(gòu)特惠月樣板房開放看房通道、樣板房完成項(xiàng)目園林景觀帶塑造新春送福（全方位展示策略+促銷策略+樣板房＋商業(yè)街展示+多頻次客戶參與活動(dòng)）32項(xiàng)目營(yíng)銷總戰(zhàn)略媒體配合：短信、網(wǎng)絡(luò)、電視、大牌、報(bào)廣等立體媒從銅官大道、北京西路至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)采用導(dǎo)旗全面包裝；針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)臨銅官大道與北京西路圍墻進(jìn)行高檔包裝，增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性與高端樓盤氣勢(shì)；根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，對(duì)樓體進(jìn)行包裝，提高項(xiàng)目昭示性；對(duì)項(xiàng)目臨近公交車站牌進(jìn)行包裝，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高端形象展示；對(duì)售樓部進(jìn)行設(shè)立導(dǎo)示系統(tǒng)，方便客戶上門。目前項(xiàng)目外部昭示性有所欠缺，后期著力打造外部形象，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行充分展現(xiàn)項(xiàng)目外部形象包裝：項(xiàng)目展示策略33從銅官大道、北京西路至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)采用導(dǎo)旗全面包裝；目前項(xiàng)目外部本項(xiàng)目售樓部品質(zhì)感較弱，細(xì)節(jié)裝飾不夠，整體環(huán)境略顯單調(diào)生硬項(xiàng)目展示策略售樓處細(xì)節(jié)裝修與高檔樓盤的差距內(nèi)部形象提升，細(xì)節(jié)展示34本項(xiàng)目售樓部品質(zhì)感較弱，細(xì)節(jié)裝飾不夠，整體環(huán)境略顯單調(diào)生硬項(xiàng)售樓處采用較高檔水牌展示項(xiàng)目信息；桌子上擺放糖果碟或花藝等；部分角落采用仿真鮮花鋪設(shè)，增強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛；強(qiáng)化銷售人員的精神面貌，提升銷售人員的專業(yè)意識(shí)，同時(shí)加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，讓客戶切身到項(xiàng)目的專業(yè)態(tài)度，增強(qiáng)購(gòu)買信心；團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)和看房流程要讓客戶里里外外感覺到溫馨尊貴，使景尚花園成為重點(diǎn)考慮購(gòu)買樓盤。本項(xiàng)目售樓部品質(zhì)較弱，細(xì)節(jié)裝飾不夠，整體環(huán)境略顯單調(diào)生硬項(xiàng)目展示策略35售樓處采用較高檔水牌展示項(xiàng)目信息；本項(xiàng)目售樓部品質(zhì)較弱，細(xì)節(jié)讓看樓通道避免乏味甬長(zhǎng)的同時(shí)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)構(gòu)成一條風(fēng)景線對(duì)看樓通道嚴(yán)格挑選和精心裝修是必須的要求必須讓客戶經(jīng)過的過程體驗(yàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)值，沿途應(yīng)充分利用和包裝。對(duì)小戶型進(jìn)行兩種不同風(fēng)格的裝修，通過樣板房形象展示，帶動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)提升。本項(xiàng)目缺乏看房通道，戶型無樣板房，項(xiàng)目總體品質(zhì)支撐不足項(xiàng)目展示策略細(xì)節(jié)展示，品質(zhì)提升36讓看樓通道避免乏味甬長(zhǎng)的同時(shí)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)構(gòu)成一條風(fēng)景線本項(xiàng)目力求在1#樓后，商業(yè)加快工程進(jìn)度，對(duì)沿街商鋪進(jìn)行全方位包裝；沿街商鋪在沒有售出和交付使用的情況下，在櫥窗玻璃上貼一些品牌示意的logo,進(jìn)行假商展示；商業(yè)街區(qū)的展示可以提升小區(qū)整體形象，為銷售提供亮點(diǎn)，是提價(jià)的基礎(chǔ)構(gòu)成元素：步行系統(tǒng)指示牌、帆布遮陽(yáng)傘、格子布小木桌，休閑椅等，展示未來商業(yè)業(yè)態(tài)，給客戶以想象空間和商業(yè)配套信心。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行全方位包裝展示，提升項(xiàng)目總體形象項(xiàng)目展示策略細(xì)節(jié)展示，品質(zhì)提升37力求在1#樓后，商業(yè)加快工程進(jìn)度，對(duì)沿街商鋪進(jìn)行全方位包裝；營(yíng)銷事件1：心系有色，情暖新房時(shí)間：2-6月活動(dòng)主題：心系有色，情暖新房活動(dòng)人群：銅陵有色職工（限銅陵、池州兩地職工）活動(dòng)內(nèi)容：為提升有色公司職工的”幸福生產(chǎn)力“，解決部分職工住房的實(shí)際困難，特針對(duì)銅陵有色公司購(gòu)買銅冠地產(chǎn)旗下景尚花園項(xiàng)目，可享有”零首付“購(gòu)房政策支持：對(duì)購(gòu)買首套房的職工，零首付，貸款70%，余30%，5年還完，每年還6%；對(duì)購(gòu)買二套房的職工，首付30%，貸款40%，余30%，3年還完，每年還10%；對(duì)購(gòu)買三套房的職工，首付50%，無貸款，余50%，5年還完，每年10%。備注：每年12月1日還款，需用職工用股權(quán)進(jìn)行抵押。媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等項(xiàng)目促銷策略38營(yíng)銷事件1：心系有色，情暖新房時(shí)間：2-6月項(xiàng)目促銷策略38時(shí)間：3月活動(dòng)主題：市中心置業(yè)首選房，6300元/㎡起活動(dòng)人群：所有意向購(gòu)房者活動(dòng)內(nèi)容：針對(duì)整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，為有效促進(jìn)項(xiàng)目銷售，建議拿出即將加推的1#樓，共51套房源，均價(jià)約7200元/㎡，最低價(jià)做6300元/㎡做為對(duì)外銷售的噱頭，引起市場(chǎng)關(guān)注，帶動(dòng)項(xiàng)目去化。媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、大牌、道旗等項(xiàng)目促銷策略營(yíng)銷事件2：市中心置業(yè)首選房，6300元/㎡起39時(shí)間：3月項(xiàng)目促銷策略營(yíng)銷事件2：市中心置業(yè)首選房，6300營(yíng)銷事件3：團(tuán)結(jié)就是力量，團(tuán)購(gòu)才省錢時(shí)間：3-6月份活動(dòng)主題：團(tuán)結(jié)就是力量，團(tuán)購(gòu)才省錢活動(dòng)人群：項(xiàng)目周邊所有市政單位、公司等促銷房源：6、8、9、1#樓房源（暫定）活動(dòng)內(nèi)容：團(tuán)購(gòu)與以上兩次促銷活動(dòng)同步啟動(dòng)，結(jié)合起來做，若2012年上半年市場(chǎng)開始好轉(zhuǎn)，則加大團(tuán)購(gòu)人數(shù)及降低團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠幅度，若2012年上半年市場(chǎng)沒有好轉(zhuǎn)，則降低團(tuán)購(gòu)人數(shù)及加大團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠幅度。媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等省錢項(xiàng)目促銷策略40營(yíng)銷事件3：團(tuán)結(jié)就是力量，團(tuán)購(gòu)才省錢時(shí)間：3-6月份省錢項(xiàng)目時(shí)間：3-6月份活動(dòng)主題：泛銷售全城總動(dòng)員活動(dòng)人群：項(xiàng)目老客戶、意向客戶銷售房源：6、8、9、1#樓房源（暫定）活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目已有較多的老客戶，通過泛銷售政策把老客戶、意向客戶的積極性充分調(diào)動(dòng)起來，持續(xù)帶動(dòng)項(xiàng)目口碑宣傳，促進(jìn)項(xiàng)目銷媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等營(yíng)銷事件4：項(xiàng)目泛銷售政策項(xiàng)目促銷策略41時(shí)間：3-6月份營(yíng)銷事件4：項(xiàng)目泛銷售政策項(xiàng)目促銷策略41樣板房開放繽紛冷飲節(jié)中秋業(yè)主答謝會(huì)秋季旅游節(jié)圣誕狂歡新春送福項(xiàng)目活動(dòng)策略豐富多彩的線下活動(dòng)是拓寬和鞏固客戶渠道的有效手段42樣板房開放項(xiàng)目活動(dòng)策略豐富多彩的線下活動(dòng)是拓寬和鞏固客戶渠道營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算

2012年為完成項(xiàng)目開發(fā)和1、2、3、4、6、8、9#樓（總面積約3.7萬㎡）的銷售，預(yù)計(jì)銷售80%，全年可銷售約2億，考慮到本項(xiàng)目的目標(biāo)完成和競(jìng)爭(zhēng)狀況，整體營(yíng)銷費(fèi)用按0.8%提?。ò?億元銷售收入計(jì)，全年?duì)I銷費(fèi)用在160萬左右），根據(jù)整體推廣思路在各期不平均性使用。2012年度營(yíng)銷費(fèi)用安排1#樓2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月儲(chǔ)客開盤持銷儲(chǔ)客開盤持銷2#樓3、4#樓儲(chǔ)客開盤持銷營(yíng)銷強(qiáng)度營(yíng)銷投入比例30%營(yíng)銷投入比例35%營(yíng)銷投入比例35%43營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算2012年為完成項(xiàng)目開發(fā)和1、2、3、4附：工程進(jìn)度配合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)沿銅官大道商業(yè)及圍墻需加快工程進(jìn)度，便于提高項(xiàng)目展示面；項(xiàng)目3#樓前沿銅官大道廣告牌位設(shè)立需工程配合；項(xiàng)目看房通道及9#樓樣板房精裝修，需要加快工程進(jìn)度及施工安全配合；項(xiàng)目園林主軸景觀帶塑造需要工程部配合調(diào)整。工程進(jìn)度細(xì)節(jié)配合44附：工程進(jìn)度配合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)沿銅官大道商業(yè)及圍墻需加快工程進(jìn)度，謝謝！45謝謝！451、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。

3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽(yáng)光自然就會(huì)蔓延開來。陽(yáng)光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個(gè)當(dāng)下，一萬個(gè)美麗的未來抵不過一個(gè)溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢(shì)向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個(gè)拐彎處。

10、有些事想開了，你就會(huì)明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識(shí)到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的真相。錢多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。

15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過無數(shù)個(gè)沒有未來的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你46

1、想要體面生活，又覺得打拼辛苦；想要健康身體，又無法堅(jiān)持運(yùn)動(dòng)。人最失敗的，莫過于對(duì)自己不負(fù)責(zé)任，連答應(yīng)自己的事都辦不到，又何必抱怨這個(gè)世界都和你作對(duì)？人生的道理很簡(jiǎn)單，你想要什么，就去付出足夠的努力。

2、時(shí)間是最公平的，活一天就擁有24小時(shí)，差別只是珍惜。你若不相信努力和時(shí)光，時(shí)光一定第一個(gè)辜負(fù)你。有夢(mèng)想就立刻行動(dòng)，因?yàn)楝F(xiàn)在過的每一天，都是余生中最年輕的一天。

3、無論正在經(jīng)歷什么，都請(qǐng)不要輕言放棄，因?yàn)閺膩頉]有一種堅(jiān)持會(huì)被辜負(fù)。誰的人生不是荊棘前行，生活從來不會(huì)一蹴而就，也不會(huì)永遠(yuǎn)安穩(wěn)，只要努力，就能做獨(dú)一無二平凡可貴的自己。

4、努力本就是年輕人應(yīng)有的狀態(tài)，是件充實(shí)且美好的事，可一旦有了表演的成分，就會(huì)顯得廉價(jià)，努力，不該是為了朋友圈多獲得幾個(gè)贊，不該是每次長(zhǎng)篇贅述后的自我感動(dòng)，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不過是：但行好事，莫問前程。愿努力，成就更好的你！

5、付出努力卻沒能實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想，愛了很久卻沒能在一起的人，活得用力卻平淡寂寞的青春，遺憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔軟的心智、讓我們懂得累積時(shí)間的力量；那些孤獨(dú)沉寂的時(shí)光，讓我們學(xué)會(huì)守候內(nèi)心的平和與堅(jiān)定。那些脆弱的不完美，都會(huì)在努力和堅(jiān)持下，改變模樣。

6、人生中總會(huì)有一段艱難的路，需要自己獨(dú)自走完，沒人幫助，沒人陪伴，不必畏懼，昂頭走過去就是了，經(jīng)歷所有的挫折與磨難，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己遠(yuǎn)比想象中要強(qiáng)大得多。多走彎路，才會(huì)找到捷徑，經(jīng)歷也是人生，修煉一顆強(qiáng)大的內(nèi)心，做更好的自己！

7、“一定要成功”這種內(nèi)在的推動(dòng)力是我們生命中最神奇最有趣的東西。一個(gè)人要做成大事，絕不能缺少這種力量，因?yàn)檫@種力量能夠驅(qū)動(dòng)人不停地提高自己的能力。一個(gè)人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！

8、人生的旅途中，最清晰的腳印，往往印在最泥濘的路上，所以，別畏懼暫時(shí)的困頓，即使無人鼓掌，也要全情投入，優(yōu)雅堅(jiān)持。真正改變命運(yùn)的，并不是等來的機(jī)遇，而是我們的態(tài)度。

9、這世上沒有所謂的天才，也沒有不勞而獲的回報(bào)，你所看到的每個(gè)光鮮人物，其背后都付出了令人震驚的努力。請(qǐng)相信，你的潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有爆發(fā)出來，不要給自己的人生設(shè)限，你自以為的極限，只是別人的起點(diǎn)。寫給渴望突破瓶頸、實(shí)現(xiàn)快速跨越的你。

10、生活中，有人給予幫助，那是幸運(yùn)，沒人給予幫助，那是命運(yùn)。我們要學(xué)會(huì)在幸運(yùn)青睞自己的時(shí)候?qū)W會(huì)感恩，在命運(yùn)磨練自己的時(shí)候?qū)W會(huì)堅(jiān)韌。這既是對(duì)自己的尊重，也是對(duì)自己的負(fù)責(zé)。

11、失敗不可怕，可怕的是從來沒有努力過，還怡然自得地安慰自己，連一點(diǎn)點(diǎn)的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起來。不爬起來，別人會(huì)看不起你，你自己也會(huì)失去機(jī)會(huì)。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個(gè)人都要學(xué)會(huì)的成長(zhǎng)。

13、要相信，這個(gè)世界上永遠(yuǎn)能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅(jiān)持自己的堅(jiān)持，直到堅(jiān)持不下去為止。

14、也許你想要的未來在別人眼里不值一提，也許你已經(jīng)很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來沒有拉近過......但請(qǐng)你繼續(xù)向前走，因?yàn)閯e人看不到你的努力，你卻始終看得見自己。

15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風(fēng)光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。

16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動(dòng)。有一天你總會(huì)明白，遺憾比失敗更讓你難以面對(duì)。

17、沒有一件事情可以一下子把你打垮，也不會(huì)有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個(gè)慢慢累積的過程。

18、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢(mèng)想的努力，會(huì)讓你找到一個(gè)更好的自己，一個(gè)沉默努力充實(shí)安靜的自己。

19、你相信夢(mèng)想，夢(mèng)想才會(huì)相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負(fù)了所受的苦難。

20、生活不會(huì)按你想要的方式進(jìn)行，它會(huì)給你一段時(shí)間，讓你孤獨(dú)、迷茫又沉默憂郁。但如果靠這段時(shí)間跟自己獨(dú)處，多看一本書，去做可以做的事，放下過去的人，等你度過低潮，那些獨(dú)處的時(shí)光必定能照亮你的路，也是這些不堪陪你成熟。所以，現(xiàn)在沒那么糟，看似生活對(duì)你的虧欠，其實(shí)都是祝愿。1、想要體面生活，又覺得打拼辛苦；想要健康身體，又無法堅(jiān)47脫穎而出領(lǐng)跑20122012年2月3日景尚花園2012年?duì)I銷方案銅冠事業(yè)部景尚花園項(xiàng)目組謹(jǐn)呈：銅陵有色銅冠房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司48脫穎而出領(lǐng)跑20122012年2月3日景尚花園2012年項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營(yíng)銷策略;項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行;項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖49項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營(yíng)銷策略;項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行;項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖50項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷2011年景尚花園推貨量項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—項(xiàng)目總體貨量去化速度較慢，現(xiàn)有小戶型去化難度大項(xiàng)目自2010年9月首次開盤，截止到2月3日，計(jì)開盤一次，共推出6、7、8#樓3棟18層高層住宅，房源以85-96㎡兩房，120-129㎡三房為主，共推198套房源，已銷售95套，去化率達(dá)47.98%,其中備案66套，27套未簽約，去化難點(diǎn)集中在B2、B3這兩種小戶型上，特別是9#樓甚至出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。2012年，已推貨量的簽約及小戶型的去化仍是項(xiàng)目重要的營(yíng)銷工作之一。512011年景尚花園推貨量項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—項(xiàng)目總體貨量去化速度較項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營(yíng)銷角度看景尚花園--項(xiàng)目外在包裝展示面較弱從項(xiàng)目外部包裝來看---項(xiàng)目售樓部缺乏項(xiàng)目形象展示面；從項(xiàng)目?jī)?nèi)部包裝來看---項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看房通道及樓體也同樣缺乏昭示面。52項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營(yíng)銷角度看景尚花園--項(xiàng)目外在包裝展示面較弱從銷售中心內(nèi)部展示看---銷售中心內(nèi)部空間局促，不利于分區(qū)展示從銷售中心內(nèi)部展示看---項(xiàng)目位置展示、園林景觀展示過于簡(jiǎn)陋從銷售中心內(nèi)部展示看---接待室品質(zhì)感稍弱項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營(yíng)銷角度看項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)在項(xiàng)目形象支撐不足53從銷售中心內(nèi)部展示看---銷售中心內(nèi)部空間局促，不利于分區(qū)展項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營(yíng)銷角度看景尚花園--項(xiàng)目推廣訴求過于片面從戶外圍墻來看---圍墻大牌高度、造型、設(shè)計(jì)不能體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有特質(zhì)從戶外大牌來看---戶外主題語不能表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，又沒有實(shí)體吸引力從項(xiàng)目活動(dòng)來看---入市至開盤期間，活動(dòng)營(yíng)銷基本以普通活動(dòng)為主，缺乏針對(duì)目標(biāo)客戶群的活動(dòng)，未能拔高項(xiàng)目形象。54項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷—從營(yíng)銷角度看景尚花園--項(xiàng)目推廣訴求過于片面從項(xiàng)目核心問題思考推廣思路混亂營(yíng)銷活動(dòng)弱勢(shì)包裝過于簡(jiǎn)單銷售中心內(nèi)部不完善需解決問題2：用什么樣的營(yíng)銷手法，快速去化項(xiàng)目？需解決問題1：用什么樣的項(xiàng)目定位，拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值？55項(xiàng)目核心問題思考推廣思路混亂營(yíng)銷活動(dòng)弱勢(shì)包裝過于簡(jiǎn)單銷售中心項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營(yíng)銷策略;項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行;項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖56項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)功能分區(qū)布局規(guī)劃用地面積4.3萬方，土地出讓面積3.5萬方。項(xiàng)目總建面積8.2萬方，其中住宅類為5.7萬方，容積率1.8，綠化率55%，總戶數(shù)約630戶，總車位為608輛，車位比例約1：1。建筑空間布局為“一園三組”，一園為中央綠化公園，三組分別為沿銅官大道高層住宅組、東側(cè)高層住宅組、西南角小高層住宅和幼兒園公建組。住宅以點(diǎn)式高層住宅為主，局部穿插板式小高層，，空間層次高低組合，沿街輪廓線非常豐富。1商業(yè)商業(yè)高層（18層）小高層（11層）高層（25和18層）幼兒園項(xiàng)目屬性界定—（項(xiàng)目規(guī)劃）“一園三組”，低密度小體量項(xiàng)目57技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)功能分區(qū)布局規(guī)劃用地面積4.3萬方，土地出讓面積建筑外立面戶型面積建筑外立面簡(jiǎn)潔，明快，具有很強(qiáng)的昭示性，大面積的黃色仿石涂料墻面局部點(diǎn)綴紅磚的顏色，與眾不同，使建筑更顯陽(yáng)光之氣，商鋪則采用親切的尺度，紅色的墻磚，透明的玻璃和鋼結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)了虛實(shí)的對(duì)比，歷史與現(xiàn)代的碰撞。本項(xiàng)目有二室和三室兩種房型，其中二室有9種戶型，三室有8種戶型，共17種，戶型面積過散，不利于項(xiàng)目整體推廣。項(xiàng)目主力戶型為2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)和9號(hào)樓棟中的B1、B2和C1三種戶型，分別有68、139和40套。項(xiàng)目屬性界定—（立面戶型）項(xiàng)目建筑外立面建筑簡(jiǎn)潔、明快，戶型面積較散58建筑外立面戶型面積建筑外立面簡(jiǎn)潔，明快，具有很強(qiáng)的昭示性，大通過以上分析可以看出1、2、3、4#樓平米99㎡左右兩房戶型為后期中堅(jiān)戶型，占總戶型比例達(dá)到80%，三房戶型占20%，對(duì)于銅陵市改善性客戶購(gòu)房需求來說，三房戶型所占比例過少，不利于項(xiàng)目后期銷售。項(xiàng)目屬性界定—（戶型結(jié)構(gòu)）項(xiàng)目戶型以二室為主，小戶型較多，面積較單一59通過以上分析可以看出1、2、3、4#樓平米99㎡左右兩房戶型從總體規(guī)劃及功能來看----項(xiàng)目園林景觀缺乏主軸景觀帶，不利于項(xiàng)目總體定位渲染從園林組團(tuán)特色來看----園林景觀缺乏特色及組團(tuán)名稱的由來，在銷售接待中不易表達(dá)清晰，難給客戶留下更深層次印象。項(xiàng)目屬性界定—（園林景觀）園林景觀缺乏特色景觀帶來渲染項(xiàng)目形象60從總體規(guī)劃及功能來看----項(xiàng)目園林景觀缺乏主軸景觀帶，不利區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目周多為老住宅小區(qū)，整體檔次較低，不利于本項(xiàng)目的檔次和價(jià)格的拔高；項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模小，不具有大盤的磅礴氣勢(shì)；外部噪音：項(xiàng)目離交通主干道過近，噪音影響大；園林景觀：缺乏特色景觀帶，不利于項(xiàng)目品質(zhì)總體提升。項(xiàng)目SWTO分析品牌實(shí)力——銅陵有色所屬企業(yè)，在銅陵市房地產(chǎn)市占有25%以上市場(chǎng)占有率，銅陵市實(shí)力開發(fā)商，26年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；地段價(jià)值——位處市中心，與天井湖、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二區(qū)為鄰，天井湖，自然景觀優(yōu)美，市中心，暢享醇熟生活配套；便捷交通——處北京西路與銅官大道兩大主干道交匯，8分鐘通達(dá)全城；一級(jí)物業(yè)——港聯(lián)物業(yè)，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)物業(yè)，國(guó)家一級(jí)物業(yè)；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)61區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目周多為老住宅小區(qū)，整體檔次較低，不利于本項(xiàng)目的政策方面——國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，客戶全面轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，將影響2012年項(xiàng)目銷售；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)——2012年銅陵房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房達(dá)8000多套，同時(shí)，新項(xiàng)目2011年下半年進(jìn)入市場(chǎng)均以低價(jià)入市，以價(jià)換量，項(xiàng)目高價(jià)位運(yùn)行，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將處于不利地位。項(xiàng)目SWTO分析城市發(fā)展——銅陵市區(qū)位優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，隨著銅池一體化、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，銅陵將迎來新一輪發(fā)展；房地產(chǎn)市場(chǎng)——2011年銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資91.3641%，增速達(dá)30%以上，2010年人均GDP已達(dá)到9318美元，銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期；配套機(jī)會(huì)——項(xiàng)目后期可引知名幼兒園，提高項(xiàng)目整體形象及品質(zhì)；區(qū)域發(fā)展——未來家樂福將進(jìn)駐長(zhǎng)途汽車站，北京路建下穿隧道直通市政府。機(jī)遇威脅62政策方面——國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，全國(guó)房地項(xiàng)目SWTO分析SWOT應(yīng)對(duì)策略63項(xiàng)目SWTO分析SWOT應(yīng)對(duì)策略16本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力——輔助因子——地段價(jià)值+配套+品牌景觀+物業(yè)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉品牌實(shí)力——銅陵有色所屬企業(yè)，在銅陵市房地產(chǎn)市占有25%以上市場(chǎng)占有率，銅陵市實(shí)力開發(fā)商，26年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；地段價(jià)值——位處市中心，與天井湖、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為鄰，天井湖，自然景觀優(yōu)美，緊臨市中心，暢享醇熟配套；便捷交通——處北京西路與銅官大道兩大主干道交匯，8分鐘通達(dá)全城；一級(jí)物業(yè)——港聯(lián)物業(yè)，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)物業(yè)，國(guó)家一級(jí)物業(yè)64本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力——輔助因子——地段價(jià)值+配套+品牌景觀+物項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營(yíng)銷策略;項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行;項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖65項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷項(xiàng)目重新定位如何利用該片區(qū)的地段和區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？差別化目標(biāo)市場(chǎng)項(xiàng)目定位定位溝通項(xiàng)目定位追求的首要目標(biāo)——在某個(gè)或某些方面成為潛在顧客心目中的第一北京路·市政府·政商核心地項(xiàng)目定位66項(xiàng)目重新定位如何利用該片區(qū)的地段和區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目客戶定位—（已成交客戶回顧）95%來自銅陵本地，客戶居住區(qū)域以銅官山區(qū)為主成交客戶中僅有5%來自外地，95%以上來自銅陵本地；成交客戶居住區(qū)域來自銅官山區(qū)占到72%，本區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目主力客戶來源，其次為郊區(qū)，占到13%。成交客戶居住區(qū)域分析67客戶定位—（已成交客戶回顧）95%來自銅陵本地，客戶居住區(qū)域客戶定位—（已成交客戶l回顧）成交客戶以25-40歲年齡為主，小戶型以30-40歲年齡段為主成交客戶年齡結(jié)構(gòu)以25-40歲占到72%，25歲以下客戶僅占到12%；30-40歲占到小戶型成交客戶年齡的85%，30歲以下僅占到6%，40歲以上客群占到9%，說明項(xiàng)目主力購(gòu)買客戶以30-40歲這一年齡段為主，項(xiàng)目客戶群與銅冠花園小戶型客戶群相比，仍有較大的不同。68客戶定位—（已成交客戶l回顧）成交客戶以25-40歲年齡為主客戶定位—（已成交客戶回顧）成交客戶以企事業(yè)職員為主，個(gè)體戶客戶所占比例偏少成交客戶企事業(yè)單位職員占到52%，個(gè)體戶占到9%，軍人占到15%，其他到占到22%；小戶型成交客戶中，企事業(yè)單位占到37%，教師占到17%，與銅冠花園項(xiàng)目相比，成交客戶個(gè)體戶所占比例偏少。69客戶定位—（已成交客戶回顧）成交客戶以企事業(yè)職員為主，個(gè)體戶客戶定位—（已成交客戶回顧）成交客戶獲知項(xiàng)目途徑以途經(jīng)、朋友、現(xiàn)場(chǎng)工地為主成交客戶獲知途徑以途經(jīng)、朋友、現(xiàn)場(chǎng)工地為主，分別占到27.37%、24.21%、17.89%，在后期宣傳推廣中要重視項(xiàng)目的口碑宣傳；小戶型成交客戶中，客戶獲知途經(jīng)以朋介、途經(jīng)、工地為主，分別占到29%、17%、14%，這也與項(xiàng)目推廣相關(guān)，受項(xiàng)目所處營(yíng)銷階不同，銅冠花園朋介所占比例更高。70客戶定位—（已成交客戶回顧）成交客戶獲知項(xiàng)目途徑以途經(jīng)、朋友客戶定位—(已成交客戶回顧）成交客戶認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)以區(qū)域價(jià)值、品牌實(shí)力為主成交客戶認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)主為區(qū)域價(jià)值、交通條件、品牌實(shí)力為主，其他賣點(diǎn)欠缺；在6、7、8#樓已成交的客戶中，認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)的仍為區(qū)域價(jià)值，品牌實(shí)力，而對(duì)于項(xiàng)目其他賣點(diǎn)如高性價(jià)加比、物業(yè)管理、園林景觀、戶型結(jié)構(gòu)等賣點(diǎn)認(rèn)可度偏弱，與銅冠花園在戶型上相比有較大的不同，在后期推廣中要重點(diǎn)宣傳推廣。71客戶定位—(已成交客戶回顧）成交客戶認(rèn)可項(xiàng)目賣點(diǎn)以區(qū)域價(jià)值、客戶定位—(已成交客戶回顧）成交客戶置業(yè)目的以自住為主，這與銅陵市改善性客戶需求相同成交客戶置業(yè)目的以自住為主要置業(yè)目的，達(dá)到90.56%一個(gè)較高的比較好，受市場(chǎng)影響，投資性需求減弱，為子女或父母購(gòu)房也占有一定比例；小戶型已成交客戶中，仍以自用性需求為主，這與銅冠花園項(xiàng)目已成交戶型客戶置業(yè)目的類同，這也與銅陵市以改善性購(gòu)房為主的主力置業(yè)目的相同。72客戶定位—(已成交客戶回顧）成交客戶置業(yè)目的以自住為主，這與客戶定位—(已成交客戶回顧）已成交客戶回顧總結(jié)客戶來源于項(xiàng)目周邊，地源性客戶為主要購(gòu)買群體；以自住為主，看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化等軟環(huán)境；獲知途經(jīng)多為途經(jīng)、朋介、現(xiàn)場(chǎng)為主；根據(jù)分析，購(gòu)買本項(xiàng)目產(chǎn)品的客戶應(yīng)該具備如下共同特征有開放的心態(tài)，看重區(qū)域發(fā)展，有地源性情結(jié)，接受項(xiàng)目現(xiàn)在所處的區(qū)域；追求較高品質(zhì)的居住條件，對(duì)新產(chǎn)品和舒適的居住環(huán)境有較強(qiáng)的需求；事業(yè)處于上升期，對(duì)品質(zhì)生活的向往和對(duì)身份認(rèn)同的提升感較強(qiáng)；對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，非常關(guān)注性價(jià)比；......主力購(gòu)買客戶為25-40歲，多為企事業(yè)單位職員；本項(xiàng)目已成交客戶群的共同特征提煉：客戶認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，品牌實(shí)力；73客戶定位—(已成交客戶回顧）已成交客戶客戶來源于項(xiàng)目周邊，地不同客戶來源的置業(yè)目的有所偏重：核心客源主要是改善性換房置業(yè)，次要來源主要包括教育購(gòu)房和為子女買房成家，而偶得客戶大部分是為了進(jìn)城或讓孩子進(jìn)城讀書。核心來源次要來源偶得來源區(qū)域來源：板塊內(nèi)的原居民，以及在板塊內(nèi)工作的客戶；目的：改善性換房為主，就近工作地點(diǎn)置業(yè)。區(qū)域來源：中心區(qū)外流的全市范圍內(nèi)選房的客戶；目的：以改善居住條件、子女教育、為子女成家購(gòu)房。區(qū)域來源：周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地在銅陵工作者；目的：入城改善居住條件、為子女教育購(gòu)房。核心來源次要來源偶得來源根據(jù)項(xiàng)目主力戶型面積及產(chǎn)品總價(jià)估算，以此判斷客戶收入及所處階層。因此本案未來客戶可以鎖定于中高端和中產(chǎn)階層的客戶群體?？蛻舳ㄎ?4不同客戶來源的置業(yè)目的有所偏重：核心客源主要是改善性換房置業(yè)現(xiàn)有市場(chǎng)客戶中產(chǎn)階層中高端客戶頂端客戶本項(xiàng)目銅冠花園、國(guó)際華城……麗景花園城…包括項(xiàng)目周邊地源性客戶、企事業(yè)單位職工、礦區(qū)職工、公務(wù)員、區(qū)外來自銅陵市下邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶、私營(yíng)業(yè)主、醫(yī)生、教師…中高端客戶所選擇的住宅需要具有較強(qiáng)的地段及景觀，對(duì)住宅的交通、生活商業(yè)配套有很高的要求，本項(xiàng)目所處的地段、成熟的配套及建筑規(guī)劃、內(nèi)部景觀營(yíng)造等可以滿足其特定的需求。項(xiàng)目客戶定位：中高端客戶群體客戶定位—75現(xiàn)有市場(chǎng)客戶中產(chǎn)階層中高端客戶頂端客戶本項(xiàng)目銅冠花園、國(guó)際華項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項(xiàng)目屬性界定;項(xiàng)目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項(xiàng)目推貨節(jié)奏;項(xiàng)目營(yíng)銷策略;項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行;項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用;項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖76項(xiàng)目目前現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位思考營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目現(xiàn)狀診斷提前蓄客，截流客戶項(xiàng)目營(yíng)銷推貨節(jié)奏2#3#4#9#6#7#5#8#商業(yè)商業(yè)1#幼兒園77提前蓄客，截流客戶項(xiàng)目營(yíng)銷推貨節(jié)奏2#3#4#9#6#7#52月3月4月5月6月7月8月9月10月2#樓房源領(lǐng)預(yù)售許可證工程進(jìn)度配合11月12月1#樓房源領(lǐng)預(yù)售許可證1#樓商業(yè)對(duì)外銷售項(xiàng)目營(yíng)銷推貨節(jié)奏3、4#樓房源領(lǐng)預(yù)售許可證銅官大道沿街商業(yè)銷售782月3月4月5月6月7月8月9月10月2#樓房源工程進(jìn)度配合項(xiàng)目營(yíng)銷總戰(zhàn)略媒體配合：短信、網(wǎng)絡(luò)、電視、大牌、報(bào)廣等立體媒體組合，重拳引爆市場(chǎng)時(shí)間營(yíng)銷活動(dòng)工程展示1#樓開盤2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2#樓開盤3、4#樓開盤推貨節(jié)奏項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝完成銅官大道商業(yè)展示圣誕狂歡節(jié)形象導(dǎo)入概念宣傳形象深化形象擴(kuò)散形象鞏固形象策略強(qiáng)銷期整體形象拔高期蓄客期儲(chǔ)客期持銷期強(qiáng)銷期中秋業(yè)主聯(lián)誼會(huì)售樓處內(nèi)部裝修完善1#樓底商展示心系有色，情暖新房秋季旅游節(jié)團(tuán)購(gòu)特惠月樣板房開放看房通道、樣板房完成項(xiàng)目園林景觀帶塑造新春送福（全方位展示策略+促銷策略+樣板房＋商業(yè)街展示+多頻次客戶參與活動(dòng)）79項(xiàng)目營(yíng)銷總戰(zhàn)略媒體配合：短信、網(wǎng)絡(luò)、電視、大牌、報(bào)廣等立體媒從銅官大道、北京西路至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)采用導(dǎo)旗全面包裝；針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)臨銅官大道與北京西路圍墻進(jìn)行高檔包裝，增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性與高端樓盤氣勢(shì)；根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，對(duì)樓體進(jìn)行包裝，提高項(xiàng)目昭示性；對(duì)項(xiàng)目臨近公交車站牌進(jìn)行包裝，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高端形象展示；對(duì)售樓部進(jìn)行設(shè)立導(dǎo)示系統(tǒng)，方便客戶上門。目前項(xiàng)目外部昭示性有所欠缺，后期著力打造外部形象，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行充分展現(xiàn)項(xiàng)目外部形象包裝：項(xiàng)目展示策略80從銅官大道、北京西路至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)采用導(dǎo)旗全面包裝；目前項(xiàng)目外部本項(xiàng)目售樓部品質(zhì)感較弱，細(xì)節(jié)裝飾不夠，整體環(huán)境略顯單調(diào)生硬項(xiàng)目展示策略售樓處細(xì)節(jié)裝修與高檔樓盤的差距內(nèi)部形象提升，細(xì)節(jié)展示81本項(xiàng)目售樓部品質(zhì)感較弱，細(xì)節(jié)裝飾不夠，整體環(huán)境略顯單調(diào)生硬項(xiàng)售樓處采用較高檔水牌展示項(xiàng)目信息；桌子上擺放糖果碟或花藝等；部分角落采用仿真鮮花鋪設(shè)，增強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛；強(qiáng)化銷售人員的精神面貌，提升銷售人員的專業(yè)意識(shí)，同時(shí)加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，讓客戶切身到項(xiàng)目的專業(yè)態(tài)度，增強(qiáng)購(gòu)買信心；團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)和看房流程要讓客戶里里外外感覺到溫馨尊貴，使景尚花園成為重點(diǎn)考慮購(gòu)買樓盤。本項(xiàng)目售樓部品質(zhì)較弱，細(xì)節(jié)裝飾不夠，整體環(huán)境略顯單調(diào)生硬項(xiàng)目展示策略82售樓處采用較高檔水牌展示項(xiàng)目信息；本項(xiàng)目售樓部品質(zhì)較弱，細(xì)節(jié)讓看樓通道避免乏味甬長(zhǎng)的同時(shí)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)構(gòu)成一條風(fēng)景線對(duì)看樓通道嚴(yán)格挑選和精心裝修是必須的要求必須讓客戶經(jīng)過的過程體驗(yàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)值，沿途應(yīng)充分利用和包裝。對(duì)小戶型進(jìn)行兩種不同風(fēng)格的裝修，通過樣板房形象展示，帶動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)提升。本項(xiàng)目缺乏看房通道，戶型無樣板房，項(xiàng)目總體品質(zhì)支撐不足項(xiàng)目展示策略細(xì)節(jié)展示，品質(zhì)提升83讓看樓通道避免乏味甬長(zhǎng)的同時(shí)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)構(gòu)成一條風(fēng)景線本項(xiàng)目力求在1#樓后，商業(yè)加快工程進(jìn)度，對(duì)沿街商鋪進(jìn)行全方位包裝；沿街商鋪在沒有售出和交付使用的情況下，在櫥窗玻璃上貼一些品牌示意的logo,進(jìn)行假商展示；商業(yè)街區(qū)的展示可以提升小區(qū)整體形象，為銷售提供亮點(diǎn)，是提價(jià)的基礎(chǔ)構(gòu)成元素：步行系統(tǒng)指示牌、帆布遮陽(yáng)傘、格子布小木桌，休閑椅等，展示未來商業(yè)業(yè)態(tài)，給客戶以想象空間和商業(yè)配套信心。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行全方位包裝展示，提升項(xiàng)目總體形象項(xiàng)目展示策略細(xì)節(jié)展示，品質(zhì)提升84力求在1#樓后，商業(yè)加快工程進(jìn)度，對(duì)沿街商鋪進(jìn)行全方位包裝；營(yíng)銷事件1：心系有色，情暖新房時(shí)間：2-6月活動(dòng)主題：心系有色，情暖新房活動(dòng)人群：銅陵有色職工（限銅陵、池州兩地職工）活動(dòng)內(nèi)容：為提升有色公司職工的”幸福生產(chǎn)力“，解決部分職工住房的實(shí)際困難，特針對(duì)銅陵有色公司購(gòu)買銅冠地產(chǎn)旗下景尚花園項(xiàng)目，可享有”零首付“購(gòu)房政策支持：對(duì)購(gòu)買首套房的職工，零首付，貸款70%，余30%，5年還完，每年還6%；對(duì)購(gòu)買二套房的職工，首付30%，貸款40%，余30%，3年還完，每年還10%；對(duì)購(gòu)買三套房的職工，首付50%，無貸款，余50%，5年還完，每年10%。備注：每年12月1日還款，需用職工用股權(quán)進(jìn)行抵押。媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等項(xiàng)目促銷策略85營(yíng)銷事件1：心系有色，情暖新房時(shí)間：2-6月項(xiàng)目促銷策略38時(shí)間：3月活動(dòng)主題：市中心置業(yè)首選房，6300元/㎡起活動(dòng)人群：所有意向購(gòu)房者活動(dòng)內(nèi)容：針對(duì)整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，為有效促進(jìn)項(xiàng)目銷售，建議拿出即將加推的1#樓，共51套房源，均價(jià)約7200元/㎡，最低價(jià)做6300元/㎡做為對(duì)外銷售的噱頭，引起市場(chǎng)關(guān)注，帶動(dòng)項(xiàng)目去化。媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、大牌、道旗等項(xiàng)目促銷策略營(yíng)銷事件2：市中心置業(yè)首選房，6300元/㎡起86時(shí)間：3月項(xiàng)目促銷策略營(yíng)銷事件2：市中心置業(yè)首選房，6300營(yíng)銷事件3：團(tuán)結(jié)就是力量，團(tuán)購(gòu)才省錢時(shí)間：3-6月份活動(dòng)主題：團(tuán)結(jié)就是力量，團(tuán)購(gòu)才省錢活動(dòng)人群：項(xiàng)目周邊所有市政單位、公司等促銷房源：6、8、9、1#樓房源（暫定）活動(dòng)內(nèi)容：團(tuán)購(gòu)與以上兩次促銷活動(dòng)同步啟動(dòng)，結(jié)合起來做，若2012年上半年市場(chǎng)開始好轉(zhuǎn)，則加大團(tuán)購(gòu)人數(shù)及降低團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠幅度，若2012年上半年市場(chǎng)沒有好轉(zhuǎn)，則降低團(tuán)購(gòu)人數(shù)及加大團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠幅度。媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等省錢項(xiàng)目促銷策略87營(yíng)銷事件3：團(tuán)結(jié)就是力量，團(tuán)購(gòu)才省錢時(shí)間：3-6月份省錢項(xiàng)目時(shí)間：3-6月份活動(dòng)主題：泛銷售全城總動(dòng)員活動(dòng)人群：項(xiàng)目老客戶、意向客戶銷售房源：6、8、9、1#樓房源（暫定）活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目已有較多的老客戶，通過泛銷售政策把老客戶、意向客戶的積極性充分調(diào)動(dòng)起來，持續(xù)帶動(dòng)項(xiàng)目口碑宣傳，促進(jìn)項(xiàng)目銷媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等營(yíng)銷事件4：項(xiàng)目泛銷售政策項(xiàng)目促銷策略88時(shí)間：3-6月份營(yíng)銷事件4：項(xiàng)目泛銷售政策項(xiàng)目促銷策略41樣板房開放繽紛冷飲節(jié)中秋業(yè)主答謝會(huì)秋季旅游節(jié)圣誕狂歡新春送福項(xiàng)目活動(dòng)策略豐富多彩的線下活動(dòng)是拓寬和鞏固客戶渠道的有效手段89樣板房開放項(xiàng)目活動(dòng)策略豐富多彩的線下活動(dòng)是拓寬和鞏固客戶渠道營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算

2012年為完成項(xiàng)目開發(fā)和1、2、3、4、6、8、9#樓（總面積約3.7萬㎡）的銷售，預(yù)計(jì)銷售80%，全年可銷售約2億，考慮到本項(xiàng)目的目標(biāo)完成和競(jìng)爭(zhēng)狀況，整體營(yíng)銷費(fèi)用按0.8%提?。ò?億元銷售收入計(jì)，全年?duì)I銷費(fèi)用在160萬左右），根據(jù)整體推廣思路在各期不平均性使用。2012年度營(yíng)銷費(fèi)用安排1#樓2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月儲(chǔ)客開盤持銷儲(chǔ)客開盤持銷2#樓3、4#樓儲(chǔ)客開盤持銷營(yíng)銷強(qiáng)度營(yíng)銷投入比例30%營(yíng)銷投入比例35%營(yíng)銷投入比例35%90營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算2012年為完成項(xiàng)目開發(fā)和1、2、3、4附：工程進(jìn)度配合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)沿銅官大道商業(yè)及圍墻需加快工程進(jìn)度，便于提高項(xiàng)目展示面；項(xiàng)目3#樓前沿銅官大道廣告牌位設(shè)立需工程配合；項(xiàng)目看房通道及9#樓樣板房精裝修，需要加快工程進(jìn)度及施工安全配合；項(xiàng)目園林主軸景觀帶塑造需要工程部配合調(diào)整。工程進(jìn)度細(xì)節(jié)配合91附：工程進(jìn)度配合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)沿銅官大道商業(yè)及圍墻需加快工程進(jìn)度，謝謝！92謝謝！451、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。

3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽(yáng)光自然就會(huì)蔓延開來。陽(yáng)光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個(gè)當(dāng)下，一萬個(gè)美麗的未來抵不過一個(gè)溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢(shì)向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一