火車站某建設(shè)項(xiàng)目前期溝通策劃方案課件

中國·深圳2007年07月火車站項(xiàng)目前期溝通思路中國·深圳2007年07月火車站項(xiàng)目前期溝通思路第一章城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析第二章城市房地產(chǎn)市場分析第三章區(qū)域價(jià)值分析第四章項(xiàng)目分析第五章初步開發(fā)思路第六章營銷策略報(bào)告框架第一章城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告框架一、淮安宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、淮安宏觀經(jīng)濟(jì)分析年份2003年2004年2005年2006年GDP（億元）420.64500.97561.81651.06增幅——

19%12%16%城鎮(zhèn)居民年均可支配收入（元）77988209911510777增幅——

5%11%18%城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元）147.56193.32232.46353.74增幅——

31%20%52%淮安近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢年份2003年2004年2005年2006年GDP全市人均GDP13155元（按常住人口計(jì)算），增長15.8%。第一產(chǎn)業(yè)123.78億元，增長5.0％第二產(chǎn)業(yè)305.23億元，增長19.2％第三產(chǎn)業(yè)222.05億元，增長15.5％經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的21.0:45.5:33.5變?yōu)?9.0：46.9：34.1。（如下圖：）全市人均GDP13155元（按常住人口計(jì)算），增長15.8%一城、二區(qū)、二帶——“一城”是建設(shè)中的工業(yè)新城“二區(qū)”是淮海中心商業(yè)區(qū)和水渡口中心商務(wù)區(qū)，“二帶”是里運(yùn)河沿線文化旅游產(chǎn)業(yè)帶和古黃河休閑風(fēng)光帶

淮安中心城市逐步建成淮安老城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新汽車站、楚州鎮(zhèn)淮樓三大商業(yè)中心建成東西大街、和平路至越河小區(qū)、交通路、新繁榮路、黃河廣場北側(cè)等五條商業(yè)步行街；新建住宅小區(qū)配套建設(shè)商業(yè)服務(wù)中心。各縣立足縣情，規(guī)劃2－3個(gè)商業(yè)區(qū)淮安城市發(fā)展格局一城、二區(qū)、二帶——淮安城市發(fā)展格局區(qū)位優(yōu)勢——盡管地處經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的蘇北，但處于蘇北中心城市地位、有聚集力文化底蘊(yùn)深厚——韓信、吳承恩、周恩來淮安勞動(dòng)力資源豐富，尤其是勞動(dòng)力成本平均比蘇南、華南低60％左右淮安是區(qū)位優(yōu)勢明顯的重要交通樞紐富士康科技集團(tuán)2006年將其在昆山的電子零部件生產(chǎn)基地轉(zhuǎn)移至淮安高雪坤由原來的縣級(jí)市（昆山）市長，擢升為地級(jí)市的淮安市副市長淮安正在接過昆山的接力棒，極有可能成為中國下一個(gè)利用外資、發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的樣板城市淮安已處于工業(yè)化初期向中期邁進(jìn)的階段和快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。眾多開發(fā)商也將目光投向淮安?；窗卜康禺a(chǎn)市場正歷史性地“面臨拐點(diǎn)”

淮安宏觀發(fā)展分析江蘇省委省政府提出的定位目標(biāo)——到2020年，要將淮安建設(shè)成為輻射周邊2000萬人口的蘇北腹地中心城市。天時(shí)地利人和區(qū)位優(yōu)勢——盡管地處經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的蘇北，但處于蘇北中心城市地二、房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析市場基礎(chǔ)好、有小幅波動(dòng)，但總體發(fā)展呈上升趨勢2006年房屋建筑施工面積1344萬平方米，增長16.7%；房屋建筑竣工面積787萬平方米，增長18.0％截止2007年3月今年我市商品房成交2009套,成交金額119689.65萬元，成交面積82716.94平方米今年全市成交住宅類商品房戶型面積中：144m2以上有283套，120m2到144m2之間有922套，100m2到120m2之間有501套，100m2以下有303套房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r成交月份

成交均價(jià)

成交面積

成交套數(shù)2007.3

2338.1

5635.99

53

2007.2

2557.15

99527.34

848

2007.1

2499.13

124535.92

1108

2006.12

2637.55

146258.54

1292

2006.11

2508.38

121371.01

994

2006.10

2336.21

148177.46

1197市場基礎(chǔ)好、有小幅波動(dòng)，但總體發(fā)展呈上升趨勢2006年房屋建三、區(qū)域價(jià)值分析三、區(qū)域價(jià)值分析淮陰工業(yè)園區(qū)——“南北共建蘇北開發(fā)區(qū)”是省委、省政府推進(jìn)蘇北新型工業(yè)化進(jìn)程，加快蘇北振興，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展所作的重大戰(zhàn)略2008年底前全面建成5平方公里啟動(dòng)區(qū)，之后分步實(shí)施15平方公里啟動(dòng)區(qū)。計(jì)劃3年內(nèi)引進(jìn)項(xiàng)目100個(gè)以上，引資額30億元，2009年實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)內(nèi)全部項(xiàng)目開工建設(shè)火車站區(qū)級(jí)城市中心發(fā)展規(guī)劃形成“一帶、兩軸、四核、四區(qū)、八組團(tuán)”的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)。同時(shí)該區(qū)是商業(yè)、金融、市場、辦公、文化娛樂、倉儲(chǔ)及物流集散等用地集中的地區(qū)。總體上沿城市門戶軸線及銀川路節(jié)點(diǎn)采用高強(qiáng)度的土地開發(fā)方式，依土地級(jí)差及使用功能形成中間高、邊緣低的簇集式城市景觀

淮陰區(qū)具備良好的開發(fā)機(jī)遇淮陰工業(yè)園區(qū)——淮陰區(qū)具備良好的開發(fā)機(jī)遇四、項(xiàng)目分析四、項(xiàng)目分析項(xiàng)目總體位置項(xiàng)目總體位置火車站周邊城市設(shè)計(jì)總規(guī)劃定位1、規(guī)劃范圍與規(guī)模西至香港路、東至經(jīng)一路、北至鐵路北100米，南至淮河路，總用地面積2.0平方公里

2、規(guī)劃目標(biāo)

擬將該區(qū)域建設(shè)成為依托鐵路、公路客運(yùn)交通的市場、商業(yè)服務(wù)以及文化娛樂區(qū)，打造淮陰區(qū)的商業(yè)、貿(mào)易中心，樹立準(zhǔn)安北大門的形象，從而拉動(dòng)城市的發(fā)展

3、總體規(guī)劃原則上沿城市門戶軸線及銀川路節(jié)點(diǎn)采用高強(qiáng)度的土地開發(fā)方式，建筑高度較高而兩側(cè)區(qū)域以中低層高密度的方式開發(fā)市場及工業(yè)和物流區(qū)，依土地級(jí)差及使用功能形成中間高、邊緣低的簇集式城市景觀4、總體交通規(guī)劃該區(qū)道路系統(tǒng)延續(xù)了分區(qū)規(guī)劃的成果，采用正交均質(zhì)的路網(wǎng)體系，并形成完整而又密切聯(lián)系的交通功能分級(jí)體系。城市交通道路分為主干道、次干道和支路三個(gè)層次5、綠化景觀系統(tǒng)規(guī)劃

中央步行商業(yè)綠色景觀帶是整個(gè)區(qū)域的核心景觀空間。并體現(xiàn)具有地方特色的文化景觀；城市門戶軸線沿中央步行商業(yè)綠色景觀帶展開，沿軸線設(shè)置空間節(jié)點(diǎn)以加強(qiáng)軸線序列和層次，并注意沿線高層建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性和組合形態(tài)火車站周邊城市設(shè)計(jì)總規(guī)劃定位1、規(guī)劃范圍與規(guī)模項(xiàng)目總體位置12345678910111213141516181719202221232422222216#建筑面積—102800M2占地面積—61900M2容積率—1.66建筑密度—30%24#建筑面積—72800M2M2占地面積—60700M2容積率—1.2建筑密度—19%地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：初步判斷該項(xiàng)目需要在整體區(qū)域開發(fā)背景下思考開發(fā)類型、體量、租售比、順序、資金項(xiàng)目總體位置123456789101112131415161初步SWOT區(qū)位地段比較好超前的規(guī)劃,有物流環(huán)境基礎(chǔ)便捷順暢的交通項(xiàng)目總體規(guī)劃價(jià)值高W劣勢（Weaknesses）S優(yōu)勢(Strengths)存在一定噪音干擾地塊臨近火車站，周圍環(huán)境較為雜亂。環(huán)境較混亂，對(duì)后續(xù)某些物業(yè)的經(jīng)營會(huì)造成不利影響城市發(fā)展基礎(chǔ)與機(jī)遇好區(qū)域開發(fā)機(jī)遇市場良性發(fā)展周邊項(xiàng)目開發(fā)量大,市場集中放量，將大量分流項(xiàng)目客戶項(xiàng)目整體規(guī)模較大，各物業(yè)類型的集中供應(yīng)在一定程度上存在市場容量的壓力O機(jī)會(huì)（Opportunities）T威脅（Threats）初步SWOT區(qū)位地段比較好W劣勢（Weaknesse怎樣利用項(xiàng)目優(yōu)勢與開發(fā)機(jī)遇結(jié)合整體區(qū)域開發(fā)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化都市綜合體引導(dǎo)下的開發(fā)模式核心優(yōu)勢1、商務(wù)價(jià)值裂變2、綜合效能最佳3、地塊價(jià)值最大化怎樣利用項(xiàng)目優(yōu)勢與開發(fā)機(jī)遇結(jié)合整體區(qū)域開發(fā)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化都市五、初步開發(fā)思路2、開發(fā)模式建議1、開發(fā)策略4、開發(fā)步驟3、開發(fā)量建議五、初步開發(fā)思路2、開發(fā)模式建議1、開發(fā)策略4、開發(fā)步驟3、1234政府聯(lián)動(dòng)整合政府力量，發(fā)揮區(qū)域中心核的作用推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、就業(yè)、生態(tài)環(huán)境等一系列社會(huì)問題，成為城市新的名片；城市運(yùn)營城市價(jià)值整合，提升城市形象，加速城市功能建設(shè)和發(fā)展，樹立國際化一線城市的地位；區(qū)域升級(jí)項(xiàng)目價(jià)值核變區(qū)域價(jià)值整合，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代，成為區(qū)域中心核，樹立城市標(biāo)志性建筑群；整合項(xiàng)目多物業(yè)形態(tài)，形成相互關(guān)聯(lián)的可持續(xù)發(fā)展模式盈利體系，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各物業(yè)類型的價(jià)值最大化。1、總體開發(fā)策略1234政府聯(lián)動(dòng)整合政府力量，發(fā)揮區(qū)域中心核的作用推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)2、整體區(qū)域開發(fā)模式建議規(guī)劃定位城市空間結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能定位評(píng)述開發(fā)策略開發(fā)時(shí)序用地出讓方案開發(fā)實(shí)施計(jì)劃安排投資收益分析指導(dǎo)指導(dǎo)前提前提前提2、整體區(qū)域開發(fā)模式建議規(guī)劃定位城市空間結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能區(qū)域開發(fā)模式列舉總的來講,土地開發(fā)有三種模式可以選擇一是整體自營開發(fā),二是整體合作開發(fā),三是自營開發(fā)與合作開發(fā)相結(jié)合.開發(fā)模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)整體自營自主控制,主動(dòng)性強(qiáng)資金需求量大,周期長,風(fēng)險(xiǎn)較大整體合作資源優(yōu)勢互補(bǔ)贏利空間縮小,協(xié)調(diào)同合作方的關(guān)系自營+合作取長補(bǔ)短,經(jīng)驗(yàn)共享,獲利大贏利空間縮小,協(xié)調(diào)同合作方的關(guān)系各開發(fā)模式優(yōu)缺點(diǎn)比較區(qū)域開發(fā)模式列舉總的來講,土地開發(fā)有三種模式可以選擇開發(fā)模式２００７２００８２００９２０1０２０１１２０１２價(jià)值度客戶認(rèn)可價(jià)值度開發(fā)商要求實(shí)現(xiàn)價(jià)值度短期內(nèi)價(jià)值填充自營開發(fā)+合作開發(fā)合作開發(fā)合作開發(fā)+自營開發(fā)相結(jié)合區(qū)域開發(fā)模式建議２００７２００８２００９２０1０２０１１２０１２價(jià)值度客戶認(rèn)區(qū)域開發(fā)步驟建議啟動(dòng)期依靠政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入為該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供基本條件，并在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)通過啟動(dòng)點(diǎn)的營造啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)，初步樹立區(qū)域形象，培育區(qū)域土地價(jià)值成熟期在啟動(dòng)期開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過政府的政策性傾斜和引導(dǎo)市場資金進(jìn)入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開發(fā)的局面，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展完成期經(jīng)過前幾年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度已有極大提高，這一時(shí)期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設(shè)之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題區(qū)域開發(fā)步驟建議啟動(dòng)期分區(qū)面積（平方米）規(guī)劃位置規(guī)劃業(yè)態(tài)意向合作單位地塊一地塊四4.6萬地塊西南部住宅知名住宅開發(fā)企業(yè)地塊二地塊三3.2萬地塊西北部酒店公寓+底商知名企業(yè)地塊五地塊七3.3萬地塊東北部商業(yè)知名企業(yè)商家地塊六2.2萬地塊東南部寫字樓知名寫字樓開發(fā)企業(yè)地塊八2.1萬地塊東南部酒店知名酒店總體功能布局及分期開發(fā)啟動(dòng)期

成熟期

完成期

分區(qū)面積規(guī)劃位置規(guī)劃業(yè)態(tài)意向合作單位地塊一4.6萬地塊西南部啟動(dòng)期——基礎(chǔ)、配套設(shè)施建設(shè)完成啟動(dòng)區(qū)配套設(shè)施基礎(chǔ)建設(shè)，三通一平基本完成啟動(dòng)區(qū)管線和主次干道工程綠化帶、提升區(qū)域形象配套設(shè)施建設(shè)123456789101112131415161817192022212324222222啟動(dòng)期——基礎(chǔ)、配套設(shè)施建設(shè)完成啟動(dòng)區(qū)配套設(shè)施基礎(chǔ)建設(shè)，三通啟動(dòng)期——功能開發(fā)，引進(jìn)知名住宅開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)123456789101112131415161817192022212324222222開發(fā)思路1、引進(jìn)知名住宅開發(fā)企業(yè)

2、適度引入“住宅先導(dǎo)、品牌開發(fā)”策略，在啟動(dòng)期出讓一定面積住宅，一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為完善新區(qū)配套，且降低區(qū)域交通壓力，再者品牌企業(yè)帶動(dòng)項(xiàng)，目知名度及土地價(jià)值.啟動(dòng)期——功能開發(fā)，引進(jìn)知名住宅開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)123456成熟期——功能開發(fā)，第一階段，合作開發(fā)酒店公寓123456789101112131415161817192022212324222222開發(fā)思路1、與品牌開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)酒店公寓2、酒店公寓相對(duì)開發(fā)難度小，回報(bào)大，此階段開發(fā)有益于后階段開發(fā)資金儲(chǔ)備，同時(shí)，作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對(duì)公寓需求極大，開發(fā)時(shí)機(jī)成熟3、聯(lián)合開發(fā)，借助品牌公司品牌、經(jīng)驗(yàn)，快速回收資金成熟期——功能開發(fā)，第一階段，合作開發(fā)酒店公寓1234567成熟期——功能開發(fā)，第二階段，合作開發(fā)寫字樓123456789101112131415161817192022212324222222開發(fā)思路1、與品牌開發(fā)商合作開發(fā)寫字樓2、公寓、配套、交通日漸完善，寫字樓推出正好彌補(bǔ)市場空缺，將市場價(jià)格推向新高度3、聯(lián)合開發(fā)，借助品牌公司品牌、經(jīng)驗(yàn)，快速回收資金成熟期——功能開發(fā)，第二階段，合作開發(fā)寫字樓12345678成熟期——功能開發(fā)，第三階段，自我經(jīng)營+合作開發(fā)商業(yè)123456789101112131415161817192022212324222222開發(fā)思路1、自我經(jīng)營與合作開發(fā)相結(jié)合2、前期開發(fā)籌備了大量現(xiàn)金流，可適時(shí)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)于運(yùn)營，營商環(huán)境成熟，可幫助企業(yè)快速回收資金及旺場，填補(bǔ)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)體系專業(yè)市場空白，并作為都市副中心的城市級(jí)商業(yè)，現(xiàn)身合肥，創(chuàng)造巨大收益3、聯(lián)合開發(fā)，借助品牌公司品牌、經(jīng)驗(yàn)，快速回收資金成熟期——功能開發(fā)，第三階段，自我經(jīng)營+合作開發(fā)商業(yè)1234完成期——功能開發(fā)，引入品牌酒店：喜來登、希爾頓等酒店123456789101112131415161817192022212324222222開發(fā)思路1、吸引投資2、引入品牌開發(fā)商酒店喜來登、希爾頓等3、收山之作，大量商務(wù)人流、商業(yè)消費(fèi)人流、旅游人流將是星級(jí)酒店開房率的有效保障4、吸引投資，借助品牌公司品牌、創(chuàng)出品牌與效益完成期——功能開發(fā)，引入品牌酒店：喜來登、希爾頓等酒店123在整個(gè)區(qū)域開發(fā)下思考項(xiàng)目開發(fā)模式在大型都市綜合體區(qū)域開發(fā)模式統(tǒng)領(lǐng)下獨(dú)立地塊開發(fā)需要開發(fā)商站在整體區(qū)域開發(fā)運(yùn)營角度從各自地塊扮演的都市綜合體角色來思考總定位與開發(fā)模式在整個(gè)區(qū)域開發(fā)下思考項(xiàng)目開發(fā)模式在大型都市綜合體區(qū)域開發(fā)模式開發(fā)商角色有項(xiàng)目開發(fā)模式建議１、土地價(jià)值拉升型２、城市配套型３、區(qū)域配套型。。。。。。眾多角色又會(huì)產(chǎn)生多種相互關(guān)系具體地塊開發(fā)模式需要開展市調(diào)后方能確定1、項(xiàng)目共盈2、項(xiàng)目沖突3、項(xiàng)目差異化共存、4、項(xiàng)目互補(bǔ)等許多不同程度的彌合狀態(tài)開發(fā)商角色有項(xiàng)目開發(fā)模式建議１、土地價(jià)值拉升型眾多角色又會(huì)產(chǎn)3、項(xiàng)目開發(fā)類型、體量確定都市綜合體總體發(fā)展類型判斷依據(jù)1、商業(yè)主導(dǎo)型2、商務(wù)主導(dǎo)型3、平衡發(fā)展型4、生態(tài)概念型……人流、資本流客戶流資源流區(qū)域產(chǎn)業(yè)商務(wù)承接平臺(tái)：寫字樓商業(yè)住宅酒店旅游、外地會(huì)議商務(wù)人流企業(yè)前哨站點(diǎn)商務(wù)人流商務(wù)辦公人流商務(wù)人流區(qū)域品牌商業(yè)管理層居住群體本市、外地高端居住人群高端客戶消費(fèi)人流高端客戶消費(fèi)人流3、項(xiàng)目開發(fā)類型、體量確定都市綜合體總體發(fā)展類型判斷依據(jù)人流1、地塊限制性條件2、都市綜合體開發(fā)類型研判＼體量研判3、地塊商務(wù)價(jià)值級(jí)差研判＿商務(wù)物業(yè)對(duì)地段的要求比商業(yè)和住宅更嚴(yán)格4、地塊交通到達(dá)性研判＿商務(wù)物業(yè)對(duì)交通達(dá)到性要求高5、目前城市中小企業(yè)登記數(shù)量增加值6、城市主流行業(yè)景氣指數(shù)＿房地產(chǎn)＼證券＼廣告＼IＴ＼物流等7、帶動(dòng)性行業(yè)發(fā)展指數(shù)8、員工平均需求辦公面積9、區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)投資乘數(shù)10、寫字樓市場發(fā)展租售結(jié)構(gòu)11、行業(yè)發(fā)展趨勢12、商務(wù)體量上限、下限確立都市綜合體體量確定分析1、都市綜合體下商務(wù)體量確定分析1、地塊限制性條件都市綜合體體量確定分析1、都市綜合體下商務(wù)2、都市綜合體下商業(yè)體量確定分析1、地塊限制性條件2、城市地位與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、商業(yè)規(guī)劃，未來商業(yè)發(fā)展前景3、社會(huì)消費(fèi)指數(shù)、人均收入與支出、計(jì)算未來消費(fèi)潛能4、商業(yè)經(jīng)營模式、商業(yè)供給結(jié)構(gòu)、未來商業(yè)經(jīng)營模式趨勢5、項(xiàng)目所處商圈潛在顧客數(shù)量、流動(dòng)性人口數(shù)量6、商圈內(nèi)人均消費(fèi)支出7、目前商圈內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積8、目前各種商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況9、計(jì)算出商圈飽和度10、結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)定位，測算其商業(yè)面積的上限和下限2、都市綜合體下商業(yè)體量確定分析1、地塊限制性條件3、都市綜合體下酒店體量確定分析1、地塊限制條件2、城市投資環(huán)境、活力指數(shù)3、社會(huì)消費(fèi)潛能4、地塊交通的通達(dá)性，酒店對(duì)交通的要求偏高5、城市旅游景氣指數(shù)6、會(huì)議、會(huì)展舉辦的頻率、次數(shù)7、現(xiàn)有酒店的床位數(shù)、全年游客數(shù)、住宿人數(shù)比例、平均住宿天數(shù)、全年可游覽天數(shù)、床位利用率。8、行業(yè)的發(fā)展趨勢9、酒店客源分析10、結(jié)合項(xiàng)目酒店定位，測算出酒店面積的上限和下限3、都市綜合體下酒店體量確定分析1、地塊限制條件4、都市綜合體下住宅體量確定分析1、地塊限制性條件；2、地塊價(jià)值分析；3、城市居民收入、家庭經(jīng)濟(jì)狀況；4、周邊住宅市場情況；5、住宅市場發(fā)展趨勢6、區(qū)域住宅供給結(jié)構(gòu)、未來住宅投放情況7、整體綜合體形象、定位8、綜合體商業(yè)、商務(wù)、酒店的大致體量區(qū)間；9、住宅部分投資收益分析；10、住宅體量區(qū)間確定。4、都市綜合體下住宅體量確定分析1、地塊限制性條件；體量一：偏經(jīng)營性體量二：偏現(xiàn)金流型體量三：結(jié)合型CBD區(qū)域協(xié)調(diào)開發(fā)比例常規(guī)：寫字樓占50%、公寓25%、15%左右為商業(yè)服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施約為10%開發(fā)體量結(jié)合CBD區(qū)域開發(fā)規(guī)律與企業(yè)資金狀況一般有以下幾種開發(fā)租、售組合形式都市綜合體開發(fā)比例與租、售比例確定分析體量一：偏經(jīng)營性體量二：偏現(xiàn)金流型體量三：結(jié)合型CBD區(qū)域協(xié)4、都市綜合體開發(fā)順序分析1、開發(fā)原則：啟動(dòng)區(qū)域需要開發(fā)銷售速度快，便于回現(xiàn)，減輕項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)壓力的物野類型2、一般性開發(fā)順序：第一期：商務(wù)公寓、住宅第二期：酒店公寓、寫字樓第三期：街鋪、集中商業(yè)各種具體開發(fā)順序需要根據(jù)總體定位確定4、都市綜合體開發(fā)順序分析1、開發(fā)原則：2、一般性開發(fā)順序：(一)投資資金退出機(jī)制——大客戶營銷（二)能否借助投資工具——合作融資

（信托基金、戰(zhàn)略投資人、債權(quán)、股權(quán)）物業(yè)資產(chǎn)整體運(yùn)營建議——大客戶營銷5、都市綜合體開發(fā)資金運(yùn)營分析各種具體開發(fā)模式、類型、體量、租售比、順序、資金等需要開展項(xiàng)目市場調(diào)查后來確定物業(yè)資產(chǎn)整體運(yùn)營建議——大客戶營銷5、都市綜合體開發(fā)資金運(yùn)營六、營銷策略篇1、開發(fā)總戰(zhàn)略2、營銷總策略3、資產(chǎn)運(yùn)營建議六、營銷策略篇1、開發(fā)總戰(zhàn)略1

項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)原則：商務(wù)公寓銷售速度快，便于回現(xiàn)，減輕項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)壓力.2、開發(fā)規(guī)劃：第一期：商務(wù)公寓、寫字樓第二期：酒店公寓、住宅第三期：街鋪、集中商業(yè)1項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)原則：2、開發(fā)規(guī)劃：1

項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇和開發(fā)時(shí)間控制2、分三期開發(fā)：一期：2008年底寫字樓＼商務(wù)公寓二期：2009年酒店公寓＼住宅三期：2010年商業(yè)1、項(xiàng)目分期依據(jù)：項(xiàng)目工程進(jìn)度：項(xiàng)目將在今年年底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2012年完工，2008年年底可能具備入市條件市場狀況：08年市場競爭將逐步加大20082010201120092007年年底動(dòng)工建設(shè)期1期2期3期寫字樓＼商務(wù)公寓公寓＼住宅商業(yè)整體推廣順序：商務(wù)＿居?。呱虡I(yè)商業(yè)20121項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇和開發(fā)時(shí)間控制2、分三期開2

項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目總體營銷策略——針對(duì)散戶進(jìn)行營銷戰(zhàn)略一：經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略（硬性）——從怎樣的高度審視項(xiàng)目？基礎(chǔ)點(diǎn)：依托品牌、借勢而為動(dòng)力點(diǎn)：板塊聯(lián)動(dòng)，差異化共存釋放點(diǎn)：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，活力綜合體戰(zhàn)略二：文化戰(zhàn)略（軟性）——怎樣營造產(chǎn)業(yè)CBD綜合體？文化產(chǎn)業(yè)升級(jí)ＩＴ、科技產(chǎn)業(yè)領(lǐng)銜傳媒平臺(tái)造勢2項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目總體營銷策略——針對(duì)散戶進(jìn)行營銷戰(zhàn)略一2

項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目總體營銷執(zhí)行手段戰(zhàn)略先導(dǎo)，戰(zhàn)術(shù)支撐首戰(zhàn)創(chuàng)意營銷二戰(zhàn)信托化營銷——完全創(chuàng)新營銷模式開創(chuàng)沈陽高端物業(yè)營銷新時(shí)代有效落實(shí)一期創(chuàng)意營銷戰(zhàn)略與偏住類產(chǎn)品匹配度高信托收益與購買折扣并進(jìn)與普通折扣卡形成價(jià)差引導(dǎo)投資者買賣信托賺取差價(jià)自然形成一對(duì)一品質(zhì)化服務(wù)——華豐與CBDCBD需求什么華豐正在做什么——CBD未來商務(wù)之道新企業(yè)下的商務(wù)之需CBD的商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新之道再戰(zhàn)文化營銷——?jiǎng)?chuàng)意文化與商業(yè)意境新社會(huì)形態(tài)＼生活體驗(yàn)?zāi)Ｊ饺迳涛幕膽?yīng)市之道——?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)與CB產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈平臺(tái)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)促進(jìn)會(huì)傳媒產(chǎn)業(yè)對(duì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的增值與促進(jìn)2項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目總體營銷執(zhí)行手段戰(zhàn)略先導(dǎo)，戰(zhàn)術(shù)支撐首戰(zhàn)2

項(xiàng)目營銷策略創(chuàng)意＿差異化營銷策略２.產(chǎn)品差異化４.形象差異化CBD·競爭性CBD中代表三好街未來發(fā)展價(jià)值的商務(wù)航母CBD·代表性1.區(qū)域差異化五里河ＣＢＤ商貿(mào)區(qū)的市場化發(fā)展力量與沉淀項(xiàng)目以遼報(bào)為依托，主要由寫字樓、公寓、住宅、商業(yè)構(gòu)成的２3萬㎡都市綜合體地鐵物業(yè)CBD·差異性ＣＭＤ傳媒產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)理念３.理念差異化CBD·領(lǐng)先性2項(xiàng)目營銷策略創(chuàng)意＿差異化營銷策略２.產(chǎn)品差異化４.形象2

項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)整合2、地段CBD南區(qū)商務(wù)核心地段會(huì)展輻射區(qū)文化中心輻射帶1、產(chǎn)品都市綜合體復(fù)合理念產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)信托營銷設(shè)計(jì)3、形象國際級(jí)地標(biāo)性建筑CBD產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最好的商務(wù)平臺(tái)4、配套地鐵配套高端商業(yè)配套周邊區(qū)域配套逐步完善項(xiàng)目自身配套完善5、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)①創(chuàng)意地產(chǎn)＼復(fù)合運(yùn)營中心區(qū)正處于發(fā)展期，分享城市增值文化產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)結(jié)合釋放力量2項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)整合2、地段1、產(chǎn)品3、形象4謝謝謝謝演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！中國·深圳2007年07月火車站項(xiàng)目前期溝通思路中國·深圳2007年07月火車站項(xiàng)目前期溝通思路第一章城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析第二章城市房地產(chǎn)市場分析第三章區(qū)域價(jià)值分析第四章項(xiàng)目分析第五章初步開發(fā)思路第六章營銷策略報(bào)告框架第一章城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告框架一、淮安宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、淮安宏觀經(jīng)濟(jì)分析年份2003年2004年2005年2006年GDP（億元）420.64500.97561.81651.06增幅——

19%12%16%城鎮(zhèn)居民年均可支配收入（元）77988209911510777增幅——

5%11%18%城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元）147.56193.32232.46353.74增幅——

31%20%52%淮安近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢年份2003年2004年2005年2006年GDP全市人均GDP13155元（按常住人口計(jì)算），增長15.8%。第一產(chǎn)業(yè)123.78億元，增長5.0％第二產(chǎn)業(yè)305.23億元，增長19.2％第三產(chǎn)業(yè)222.05億元，增長15.5％經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的21.0:45.5:33.5變?yōu)?9.0：46.9：34.1。（如下圖：）全市人均GDP13155元（按常住人口計(jì)算），增長15.8%一城、二區(qū)、二帶——“一城”是建設(shè)中的工業(yè)新城“二區(qū)”是淮海中心商業(yè)區(qū)和水渡口中心商務(wù)區(qū)，“二帶”是里運(yùn)河沿線文化旅游產(chǎn)業(yè)帶和古黃河休閑風(fēng)光帶

淮安中心城市逐步建成淮安老城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新汽車站、楚州鎮(zhèn)淮樓三大商業(yè)中心建成東西大街、和平路至越河小區(qū)、交通路、新繁榮路、黃河廣場北側(cè)等五條商業(yè)步行街；新建住宅小區(qū)配套建設(shè)商業(yè)服務(wù)中心。各縣立足縣情，規(guī)劃2－3個(gè)商業(yè)區(qū)淮安城市發(fā)展格局一城、二區(qū)、二帶——淮安城市發(fā)展格局區(qū)位優(yōu)勢——盡管地處經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的蘇北，但處于蘇北中心城市地位、有聚集力文化底蘊(yùn)深厚——韓信、吳承恩、周恩來淮安勞動(dòng)力資源豐富，尤其是勞動(dòng)力成本平均比蘇南、華南低60％左右淮安是區(qū)位優(yōu)勢明顯的重要交通樞紐富士康科技集團(tuán)2006年將其在昆山的電子零部件生產(chǎn)基地轉(zhuǎn)移至淮安高雪坤由原來的縣級(jí)市（昆山）市長，擢升為地級(jí)市的淮安市副市長淮安正在接過昆山的接力棒，極有可能成為中國下一個(gè)利用外資、發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的樣板城市淮安已處于工業(yè)化初期向中期邁進(jìn)的階段和快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。眾多開發(fā)商也將目光投向淮安?；窗卜康禺a(chǎn)市場正歷史性地“面臨拐點(diǎn)”

淮安宏觀發(fā)展分析江蘇省委省政府提出的定位目標(biāo)——到2020年，要將淮安建設(shè)成為輻射周邊2000萬人口的蘇北腹地中心城市。天時(shí)地利人和區(qū)位優(yōu)勢——盡管地處經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的蘇北，但處于蘇北中心城市地二、房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析市場基礎(chǔ)好、有小幅波動(dòng)，但總體發(fā)展呈上升趨勢2006年房屋建筑施工面積1344萬平方米，增長16.7%；房屋建筑竣工面積787萬平方米，增長18.0％截止2007年3月今年我市商品房成交2009套,成交金額119689.65萬元，成交面積82716.94平方米今年全市成交住宅類商品房戶型面積中：144m2以上有283套，120m2到144m2之間有922套，100m2到120m2之間有501套，100m2以下有303套房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r成交月份

成交均價(jià)

成交面積

成交套數(shù)2007.3

2338.1

5635.99

53

2007.2

2557.15

99527.34

848

2007.1

2499.13

124535.92

1108

2006.12

2637.55

146258.54

1292

2006.11

2508.38

121371.01

994

2006.10

2336.21

148177.46

1197市場基礎(chǔ)好、有小幅波動(dòng)，但總體發(fā)展呈上升趨勢2006年房屋建三、區(qū)域價(jià)值分析三、區(qū)域價(jià)值分析淮陰工業(yè)園區(qū)——“南北共建蘇北開發(fā)區(qū)”是省委、省政府推進(jìn)蘇北新型工業(yè)化進(jìn)程，加快蘇北振興，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展所作的重大戰(zhàn)略2008年底前全面建成5平方公里啟動(dòng)區(qū)，之后分步實(shí)施15平方公里啟動(dòng)區(qū)。計(jì)劃3年內(nèi)引進(jìn)項(xiàng)目100個(gè)以上，引資額30億元，2009年實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)內(nèi)全部項(xiàng)目開工建設(shè)火車站區(qū)級(jí)城市中心發(fā)展規(guī)劃形成“一帶、兩軸、四核、四區(qū)、八組團(tuán)”的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)。同時(shí)該區(qū)是商業(yè)、金融、市場、辦公、文化娛樂、倉儲(chǔ)及物流集散等用地集中的地區(qū)。總體上沿城市門戶軸線及銀川路節(jié)點(diǎn)采用高強(qiáng)度的土地開發(fā)方式，依土地級(jí)差及使用功能形成中間高、邊緣低的簇集式城市景觀

淮陰區(qū)具備良好的開發(fā)機(jī)遇淮陰工業(yè)園區(qū)——淮陰區(qū)具備良好的開發(fā)機(jī)遇四、項(xiàng)目分析四、項(xiàng)目分析項(xiàng)目總體位置項(xiàng)目總體位置火車站周邊城市設(shè)計(jì)總規(guī)劃定位1、規(guī)劃范圍與規(guī)模西至香港路、東至經(jīng)一路、北至鐵路北100米，南至淮河路，總用地面積2.0平方公里

2、規(guī)劃目標(biāo)

擬將該區(qū)域建設(shè)成為依托鐵路、公路客運(yùn)交通的市場、商業(yè)服務(wù)以及文化娛樂區(qū)，打造淮陰區(qū)的商業(yè)、貿(mào)易中心，樹立準(zhǔn)安北大門的形象，從而拉動(dòng)城市的發(fā)展

3、總體規(guī)劃原則上沿城市門戶軸線及銀川路節(jié)點(diǎn)采用高強(qiáng)度的土地開發(fā)方式，建筑高度較高而兩側(cè)區(qū)域以中低層高密度的方式開發(fā)市場及工業(yè)和物流區(qū)，依土地級(jí)差及使用功能形成中間高、邊緣低的簇集式城市景觀4、總體交通規(guī)劃該區(qū)道路系統(tǒng)延續(xù)了分區(qū)規(guī)劃的成果，采用正交均質(zhì)的路網(wǎng)體系，并形成完整而又密切聯(lián)系的交通功能分級(jí)體系。城市交通道路分為主干道、次干道和支路三個(gè)層次5、綠化景觀系統(tǒng)規(guī)劃

中央步行商業(yè)綠色景觀帶是整個(gè)區(qū)域的核心景觀空間。并體現(xiàn)具有地方特色的文化景觀；城市門戶軸線沿中央步行商業(yè)綠色景觀帶展開，沿軸線設(shè)置空間節(jié)點(diǎn)以加強(qiáng)軸線序列和層次，并注意沿線高層建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性和組合形態(tài)火車站周邊城市設(shè)計(jì)總規(guī)劃定位1、規(guī)劃范圍與規(guī)模項(xiàng)目總體位置12345678910111213141516181719202221232422222216#建筑面積—102800M2占地面積—61900M2容積率—1.66建筑密度—30%24#建筑面積—72800M2M2占地面積—60700M2容積率—1.2建筑密度—19%地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：初步判斷該項(xiàng)目需要在整體區(qū)域開發(fā)背景下思考開發(fā)類型、體量、租售比、順序、資金項(xiàng)目總體位置123456789101112131415161初步SWOT區(qū)位地段比較好超前的規(guī)劃,有物流環(huán)境基礎(chǔ)便捷順暢的交通項(xiàng)目總體規(guī)劃價(jià)值高W劣勢（Weaknesses）S優(yōu)勢(Strengths)存在一定噪音干擾地塊臨近火車站，周圍環(huán)境較為雜亂。環(huán)境較混亂，對(duì)后續(xù)某些物業(yè)的經(jīng)營會(huì)造成不利影響城市發(fā)展基礎(chǔ)與機(jī)遇好區(qū)域開發(fā)機(jī)遇市場良性發(fā)展周邊項(xiàng)目開發(fā)量大,市場集中放量，將大量分流項(xiàng)目客戶項(xiàng)目整體規(guī)模較大，各物業(yè)類型的集中供應(yīng)在一定程度上存在市場容量的壓力O機(jī)會(huì)（Opportunities）T威脅（Threats）初步SWOT區(qū)位地段比較好W劣勢（Weaknesse怎樣利用項(xiàng)目優(yōu)勢與開發(fā)機(jī)遇結(jié)合整體區(qū)域開發(fā)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化都市綜合體引導(dǎo)下的開發(fā)模式核心優(yōu)勢1、商務(wù)價(jià)值裂變2、綜合效能最佳3、地塊價(jià)值最大化怎樣利用項(xiàng)目優(yōu)勢與開發(fā)機(jī)遇結(jié)合整體區(qū)域開發(fā)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化都市五、初步開發(fā)思路2、開發(fā)模式建議1、開發(fā)策略4、開發(fā)步驟3、開發(fā)量建議五、初步開發(fā)思路2、開發(fā)模式建議1、開發(fā)策略4、開發(fā)步驟3、1234政府聯(lián)動(dòng)整合政府力量，發(fā)揮區(qū)域中心核的作用推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、就業(yè)、生態(tài)環(huán)境等一系列社會(huì)問題，成為城市新的名片；城市運(yùn)營城市價(jià)值整合，提升城市形象，加速城市功能建設(shè)和發(fā)展，樹立國際化一線城市的地位；區(qū)域升級(jí)項(xiàng)目價(jià)值核變區(qū)域價(jià)值整合，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代，成為區(qū)域中心核，樹立城市標(biāo)志性建筑群；整合項(xiàng)目多物業(yè)形態(tài)，形成相互關(guān)聯(lián)的可持續(xù)發(fā)展模式盈利體系，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各物業(yè)類型的價(jià)值最大化。1、總體開發(fā)策略1234政府聯(lián)動(dòng)整合政府力量，發(fā)揮區(qū)域中心核的作用推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)2、整體區(qū)域開發(fā)模式建議規(guī)劃定位城市空間結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能定位評(píng)述開發(fā)策略開發(fā)時(shí)序用地出讓方案開發(fā)實(shí)施計(jì)劃安排投資收益分析指導(dǎo)指導(dǎo)前提前提前提2、整體區(qū)域開發(fā)模式建議規(guī)劃定位城市空間結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能區(qū)域開發(fā)模式列舉總的來講,土地開發(fā)有三種模式可以選擇一是整體自營開發(fā),二是整體合作開發(fā),三是自營開發(fā)與合作開發(fā)相結(jié)合.開發(fā)模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)整體自營自主控制,主動(dòng)性強(qiáng)資金需求量大,周期長,風(fēng)險(xiǎn)較大整體合作資源優(yōu)勢互補(bǔ)贏利空間縮小,協(xié)調(diào)同合作方的關(guān)系自營+合作取長補(bǔ)短,經(jīng)驗(yàn)共享,獲利大贏利空間縮小,協(xié)調(diào)同合作方的關(guān)系各開發(fā)模式優(yōu)缺點(diǎn)比較區(qū)域開發(fā)模式列舉總的來講,土地開發(fā)有三種模式可以選擇開發(fā)模式２００７２００８２００９２０1０２０１１２０１２價(jià)值度客戶認(rèn)可價(jià)值度開發(fā)商要求實(shí)現(xiàn)價(jià)值度短期內(nèi)價(jià)值填充自營開發(fā)+合作開發(fā)合作開發(fā)合作開發(fā)+自營開發(fā)相結(jié)合區(qū)域開發(fā)模式建議２００７２００８２００９２０1０２０１１２０１２價(jià)值度客戶認(rèn)區(qū)域開發(fā)步驟建議啟動(dòng)期依靠政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入為該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供基本條件，并在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)通過啟動(dòng)點(diǎn)的營造啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)，初步樹立區(qū)域形象，培育區(qū)域土地價(jià)值成熟期在啟動(dòng)期開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過政府的政策性傾斜和引導(dǎo)市場資金進(jìn)入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開發(fā)的局面，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展完成期經(jīng)過前幾年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度已有極大提高，這一時(shí)期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設(shè)之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題區(qū)域開發(fā)步驟建議啟動(dòng)期分區(qū)面積（平方米）規(guī)劃位置規(guī)劃業(yè)態(tài)意向合作單位地塊一地塊四4.6萬地塊西南部住宅知名住宅開發(fā)企業(yè)地塊二地塊三3.2萬地塊西北部酒店公寓+底商知名企業(yè)地塊五地塊七3.3萬地塊東北部商業(yè)知名企業(yè)商家地塊六2.2萬地塊東南部寫字樓知名寫字樓開發(fā)企業(yè)地塊八2.1萬地塊東南部酒店知名酒店總體功能布局及分期開發(fā)啟動(dòng)期

成熟期

完成期

分區(qū)面積規(guī)劃位置規(guī)劃業(yè)態(tài)意向合作單位地塊一4.6萬地塊西南部啟動(dòng)期——基礎(chǔ)、配套設(shè)施建設(shè)完成啟動(dòng)區(qū)配套設(shè)施基礎(chǔ)建設(shè)，三通一平基本完成啟動(dòng)區(qū)管線和主次干道工程綠化帶、提升區(qū)域形象配套設(shè)施建設(shè)123456789101112131415161817192022212324222222啟動(dòng)期——基礎(chǔ)、配套設(shè)施建設(shè)完成啟動(dòng)區(qū)配套設(shè)施基礎(chǔ)建設(shè)，三通啟動(dòng)期——功能開發(fā)，引進(jìn)知名住宅開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)123456789101112131415161817192022212324222222開發(fā)思路1、引進(jìn)知名住宅開發(fā)企業(yè)

2、適度引入“住宅先導(dǎo)、品牌開發(fā)”策略，在啟動(dòng)期出讓一定面積住宅，一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為完善新區(qū)配套，且降低區(qū)域交通壓力，再者品牌企業(yè)帶動(dòng)項(xiàng)，目知名度及土地價(jià)值.啟動(dòng)期——功能開發(fā)，引進(jìn)知名住宅開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)123456成熟期——功能開發(fā)，第一階段，合作開發(fā)酒店公寓123456789101112131415161817192022212324222222開發(fā)思路1、與品牌開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)酒店公寓2、酒店公寓相對(duì)開發(fā)難度小，回報(bào)大，此階段開發(fā)有益于后階段開發(fā)資金儲(chǔ)備，同時(shí)，作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對(duì)公寓需求極大，開發(fā)時(shí)機(jī)成熟3、聯(lián)合開發(fā)，借助品牌公司品牌、經(jīng)驗(yàn)，快速回收資金成熟期——功能開發(fā)，第一階段，合作開發(fā)酒店公寓1234567成熟期——功能開發(fā)，第二階段，合作開發(fā)寫字樓123456789101112131415161817192022212324222222開發(fā)思路1、與品牌開發(fā)商合作開發(fā)寫字樓2、公寓、配套、交通日漸完善，寫字樓推出正好彌補(bǔ)市場空缺，將市場價(jià)格推向新高度3、聯(lián)合開發(fā)，借助品牌公司品牌、經(jīng)驗(yàn)，快速回收資金成熟期——功能開發(fā)，第二階段，合作開發(fā)寫字樓12345678成熟期——功能開發(fā)，第三階段，自我經(jīng)營+合作開發(fā)商業(yè)123456789101112131415161817192022212324222222開發(fā)思路1、自我經(jīng)營與合作開發(fā)相結(jié)合2、前期開發(fā)籌備了大量現(xiàn)金流，可適時(shí)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)于運(yùn)營，營商環(huán)境成熟，可幫助企業(yè)快速回收資金及旺場，填補(bǔ)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)體系專業(yè)市場空白，并作為都市副中心的城市級(jí)商業(yè)，現(xiàn)身合肥，創(chuàng)造巨大收益3、聯(lián)合開發(fā)，借助品牌公司品牌、經(jīng)驗(yàn)，快速回收資金成熟期——功能開發(fā)，第三階段，自我經(jīng)營+合作開發(fā)商業(yè)1234完成期——功能開發(fā)，引入品牌酒店：喜來登、希爾頓等酒店123456789101112131415161817192022212324222222開發(fā)思路1、吸引投資2、引入品牌開發(fā)商酒店喜來登、希爾頓等3、收山之作，大量商務(wù)人流、商業(yè)消費(fèi)人流、旅游人流將是星級(jí)酒店開房率的有效保障4、吸引投資，借助品牌公司品牌、創(chuàng)出品牌與效益完成期——功能開發(fā)，引入品牌酒店：喜來登、希爾頓等酒店123在整個(gè)區(qū)域開發(fā)下思考項(xiàng)目開發(fā)模式在大型都市綜合體區(qū)域開發(fā)模式統(tǒng)領(lǐng)下獨(dú)立地塊開發(fā)需要開發(fā)商站在整體區(qū)域開發(fā)運(yùn)營角度從各自地塊扮演的都市綜合體角色來思考總定位與開發(fā)模式在整個(gè)區(qū)域開發(fā)下思考項(xiàng)目開發(fā)模式在大型都市綜合體區(qū)域開發(fā)模式開發(fā)商角色有項(xiàng)目開發(fā)模式建議１、土地價(jià)值拉升型２、城市配套型３、區(qū)域配套型。。。。。。眾多角色又會(huì)產(chǎn)生多種相互關(guān)系具體地塊開發(fā)模式需要開展市調(diào)后方能確定1、項(xiàng)目共盈2、項(xiàng)目沖突3、項(xiàng)目差異化共存、4、項(xiàng)目互補(bǔ)等許多不同程度的彌合狀態(tài)開發(fā)商角色有項(xiàng)目開發(fā)模式建議１、土地價(jià)值拉升型眾多角色又會(huì)產(chǎn)3、項(xiàng)目開發(fā)類型、體量確定都市綜合體總體發(fā)展類型判斷依據(jù)1、商業(yè)主導(dǎo)型2、商務(wù)主導(dǎo)型3、平衡發(fā)展型4、生態(tài)概念型……人流、資本流客戶流資源流區(qū)域產(chǎn)業(yè)商務(wù)承接平臺(tái)：寫字樓商業(yè)住宅酒店旅游、外地會(huì)議商務(wù)人流企業(yè)前哨站點(diǎn)商務(wù)人流商務(wù)辦公人流商務(wù)人流區(qū)域品牌商業(yè)管理層居住群體本市、外地高端居住人群高端客戶消費(fèi)人流高端客戶消費(fèi)人流3、項(xiàng)目開發(fā)類型、體量確定都市綜合體總體發(fā)展類型判斷依據(jù)人流1、地塊限制性條件2、都市綜合體開發(fā)類型研判＼體量研判3、地塊商務(wù)價(jià)值級(jí)差研判＿商務(wù)物業(yè)對(duì)地段的要求比商業(yè)和住宅更嚴(yán)格4、地塊交通到達(dá)性研判＿商務(wù)物業(yè)對(duì)交通達(dá)到性要求高5、目前城市中小企業(yè)登記數(shù)量增加值6、城市主流行業(yè)景氣指數(shù)＿房地產(chǎn)＼證券＼廣告＼IＴ＼物流等7、帶動(dòng)性行業(yè)發(fā)展指數(shù)8、員工平均需求辦公面積9、區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)投資乘數(shù)10、寫字樓市場發(fā)展租售結(jié)構(gòu)11、行業(yè)發(fā)展趨勢12、商務(wù)體量上限、下限確立都市綜合體體量確定分析1、都市綜合體下商務(wù)體量確定分析1、地塊限制性條件都市綜合體體量確定分析1、都市綜合體下商務(wù)2、都市綜合體下商業(yè)體量確定分析1、地塊限制性條件2、城市地位與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、商業(yè)規(guī)劃，未來商業(yè)發(fā)展前景3、社會(huì)消費(fèi)指數(shù)、人均收入與支出、計(jì)算未來消費(fèi)潛能4、商業(yè)經(jīng)營模式、商業(yè)供給結(jié)構(gòu)、未來商業(yè)經(jīng)營模式趨勢5、項(xiàng)目所處商圈潛在顧客數(shù)量、流動(dòng)性人口數(shù)量6、商圈內(nèi)人均消費(fèi)支出7、目前商圈內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積8、目前各種商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況9、計(jì)算出商圈飽和度10、結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)定位，測算其商業(yè)面積的上限和下限2、都市綜合體下商業(yè)體量確定分析1、地塊限制性條件3、都市綜合體下酒店體量確定分析1、地塊限制條件2、城市投資環(huán)境、活力指數(shù)3、社會(huì)消費(fèi)潛能4、地塊交通的通達(dá)性，酒店對(duì)交通的要求偏高5、城市旅游景氣指數(shù)6、會(huì)議、會(huì)展舉辦的頻率、次數(shù)7、現(xiàn)有酒店的床位數(shù)、全年游客數(shù)、住宿人數(shù)比例、平均住宿天數(shù)、全年可游覽天數(shù)、床位利用率。8、行業(yè)的發(fā)展趨勢9、酒店客源分析10、結(jié)合項(xiàng)目酒店定位，測算出酒店面積的上限和下限3、都市綜合體下酒店體量確定分析1、地塊限制條件4、都市綜合體下住宅體量確定分析1、地塊限制性條件；2、地塊價(jià)值分析；3、城市居民收入、家庭經(jīng)濟(jì)狀況；4、周邊住宅市場情況；5、住宅市場發(fā)展趨勢6、區(qū)域住宅供給結(jié)構(gòu)、未來住宅投放情況7、整體綜合體形象、定位8、綜合體商業(yè)、商務(wù)、酒店的大致體量區(qū)間；9、住宅部分投資收益分析；10、住宅體量區(qū)間確定。4、都市綜合體下住宅體量確定分析1、地塊限制性條件；體量一：偏經(jīng)營性體量二：偏現(xiàn)金流型體量三：結(jié)合型CBD區(qū)域協(xié)調(diào)開發(fā)比例常規(guī)：寫字樓占50%、公寓25%、15%