締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件

締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心1美格行商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心的規(guī)劃與招商策略美格行商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心的規(guī)劃與招商策略2一、商業(yè)地產(chǎn)與購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位

二、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合

三、購(gòu)物中心招商的特點(diǎn)與存在問(wèn)題四、零售商家拓展分析

一、商業(yè)地產(chǎn)與購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位

3一、商業(yè)地產(chǎn)與購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位一、商業(yè)地產(chǎn)與購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位4商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段1、2000年以前“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”2、2001——2005年“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”3、2006年以后“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段1、2000年以前“5“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”（商鋪地產(chǎn)）特征

1、簡(jiǎn)單引用住宅開(kāi)發(fā)模式來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目2、地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以“商鋪銷售”為主要目標(biāo)，忽視商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式3、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理也簡(jiǎn)單停留于物業(yè)管理階段4、這個(gè)階段多數(shù)銷售的商業(yè)項(xiàng)目其結(jié)果大多經(jīng)營(yíng)混亂“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”（商鋪地產(chǎn)）特征

1、簡(jiǎn)單引用住宅開(kāi)發(fā)6“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”（商業(yè)+地產(chǎn)）特征

1、提出了“商業(yè)地產(chǎn)”概念，“商業(yè)地產(chǎn)”風(fēng)靡全國(guó)，其開(kāi)發(fā)模式已明顯不同于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式2、將“商業(yè)”和“地產(chǎn)”進(jìn)行簡(jiǎn)單疊加，“商業(yè)”更多地從屬于“地產(chǎn)”，“招商”也是為了“商鋪銷售”3、這個(gè)階段的地產(chǎn)商仍以盡快銷售商鋪實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)為主要目的4、商鋪投資者不成熟，容易為各種誘人的“返租”回報(bào)和付款方式所吸引并投資5、多數(shù)項(xiàng)目不重視經(jīng)營(yíng)管理“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”（商業(yè)+地產(chǎn)）特征

1、提出了“商業(yè)7“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”（商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值融合）特征1、地產(chǎn)商與零售商關(guān)系將更為緊密、角色互相交融2、“只租不售”漸漸成為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的基本準(zhǔn)則

3、“做對(duì)程序”成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的流行語(yǔ)4、注重經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)5、商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國(guó)內(nèi)將有廣闊發(fā)展前景

“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”（商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值融合）特征1、地產(chǎn)商與8“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”出現(xiàn)的動(dòng)因和歷史背景1、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)機(jī)制正在發(fā)揮其威力2、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力增強(qiáng)3、中國(guó)加入WTO，眾多國(guó)際連鎖品牌商家的進(jìn)入，國(guó)內(nèi)零售商家也日趨成熟并努力實(shí)行連鎖品牌化4、國(guó)家宏觀政策允許國(guó)際基金介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域

“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”出現(xiàn)的動(dòng)因和歷史背景1、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的9商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先需要明確的問(wèn)題

1、市場(chǎng)定位：購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)？2、開(kāi)發(fā)策略：短期收入或長(zhǎng)期現(xiàn)金流（租售關(guān)系）？商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先需要明確的問(wèn)題

101、先招商再開(kāi)發(fā)2、開(kāi)發(fā)程序：定位--規(guī)劃--主力店招商--開(kāi)工3、只租不售是趨勢(shì)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心需注意的問(wèn)題1、先招商再開(kāi)發(fā)11購(gòu)物中心分類購(gòu)物中心分類121、目標(biāo)消費(fèi)群體2、經(jīng)營(yíng)特色3、建筑特點(diǎn)4、主力店定位5、消費(fèi)趨勢(shì)購(gòu)物中心的5個(gè)基本定位1、目標(biāo)消費(fèi)群體購(gòu)物中心的5個(gè)基本定位13主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)的思考1、目標(biāo)商戶的容量2、培育市場(chǎng)的決心3、自身物業(yè)的優(yōu)勢(shì)4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)的思考1、目標(biāo)商戶的容量141、只租不售是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)2、如何解決現(xiàn)金流租售關(guān)系1、只租不售是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租售關(guān)系151、市場(chǎng)需要培育2、規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合3、商戶調(diào)整分割銷售商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響1、市場(chǎng)需要培育分割銷售商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響161、基金、信托2、整體出售3、賣其它物業(yè)留商業(yè)物業(yè)4、賣部分商業(yè)面積如何解決現(xiàn)金流1、基金、信托如何解決現(xiàn)金流171、整賣主力店2、賣沿街商鋪3、賣配套位置銷售哪部分盡可能減少經(jīng)營(yíng)問(wèn)題1、整賣主力店銷售哪部分盡可能減少經(jīng)營(yíng)問(wèn)題18二、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合

二、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合

19業(yè)態(tài)規(guī)劃和商戶組合原則:

協(xié)同力大零售均衡目標(biāo)

營(yíng)業(yè)面積利用最大化營(yíng)業(yè)額(租金)最大化業(yè)態(tài)規(guī)劃和商戶組合原則:20香港12個(gè)典型購(gòu)物中心挑選從總共調(diào)查的40個(gè)購(gòu)物中心里挑選了12個(gè)典型購(gòu)物中心對(duì)商戶組合及重復(fù)度進(jìn)行分析，這12個(gè)購(gòu)物中心包括了影響最廣泛的5間區(qū)域型購(gòu)物中心，以及7間典型的社區(qū)型購(gòu)物中心。選擇典型購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)或條件如下：（1）知名度及其在香港的影響廣泛度；（2）面積大?。唬?）商戶檔次；（4）環(huán)境檔次；（5）建筑檔次。香港12個(gè)典型購(gòu)物中心挑選從總共調(diào)查的40個(gè)購(gòu)物中心里挑選了2112個(gè)購(gòu)物中心概況列表如下表：

12個(gè)購(gòu)物中心概況列表如下表：2212個(gè)購(gòu)物中心概況列表如下表：

12個(gè)購(gòu)物中心概況列表如下表：23商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案業(yè)種數(shù)量比例休閑娛樂(lè)341.19%百貨/超市/便利店461.62%服裝鞋帽83329.25%運(yùn)動(dòng)用品762.67%美食38013.90%各類服務(wù)39613.34%珠寶精品34612.15%美容美發(fā)/個(gè)人護(hù)理30010.53%影音器材692.42%家居1314.60%書籍923.23%玩具/童裝1194.18%其他260.91%服裝鞋帽/美食/各類服務(wù)/珠寶精品為占比最高的四種業(yè)種，其中服裝鞋帽占比達(dá)29.25%，排名第一。香港11個(gè)典型購(gòu)物中心的業(yè)種個(gè)數(shù)比例商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案業(yè)種數(shù)量比例休閑娛樂(lè)341.19%百貨/超市24締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件25締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件26香港典型購(gòu)物中心各品類商戶數(shù)量及比例五個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心

服裝/時(shí)裝/鞋帽(39.65%)>珠寶精品(13.57%)、美食（13.57%)>美容美發(fā)/人個(gè)護(hù)理(8.55%)7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心服裝/時(shí)裝/鞋帽(26%)>美食（14%)>各類服務(wù)(13%)、美容美發(fā)/人個(gè)護(hù)理(13%)>珠寶精品(10%)

香港典型購(gòu)物中心各品類商戶數(shù)量及比例五個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心27各購(gòu)物中心各品類商戶平均面積比例

11個(gè)典型購(gòu)物中心分別為海港城、太古廣場(chǎng)、太古城中心、時(shí)代廣場(chǎng)、旺角新世紀(jì)、新都會(huì)、青衣城、荷里活中心、德福廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)、屯門市廣場(chǎng)，其中前面4個(gè)為區(qū)域型購(gòu)物中心，后面7個(gè)為社區(qū)型購(gòu)物中心。各購(gòu)物中心各品類商戶平均面積比例11個(gè)28業(yè)種比例美食24.7%家居4.6%百貨24.3%書籍2.1%其他4.5%各類服務(wù)2.0%影音器材2.5%個(gè)人護(hù)理1.2%服裝鞋帽17.9%運(yùn)動(dòng)用品2.2%兒童玩具3.8%精品珠寶9.8%娛樂(lè)休閑10.9%商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案餐飲美食/百貨/服裝鞋帽/娛樂(lè)休閑為占比最高的四種業(yè)種，其中餐飲占比達(dá)24.7%，排名第一。香港11個(gè)典型購(gòu)物中心的業(yè)種面積比例業(yè)種比例美食24.7%家居4.6%百貨24.3%書籍2.1%29締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件30締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件31香港典型購(gòu)物中心各品類商戶面積比例四個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心

百貨類（38.12)>服裝/時(shí)裝/鞋帽(20.50%)>美食（19.43%)>娛樂(lè)休閑(6.38%)>珠寶精品(4.05%)7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心美食（27.69%)>百貨類（16.44)>服裝/時(shí)裝/鞋帽(16.35%)>娛樂(lè)休閑(8.91%)>各類服務(wù)

(7.55%)

香港典型購(gòu)物中心各品類商戶面積比例四個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心32香港典型購(gòu)物中心各品類商戶面積比例

11個(gè)典型購(gòu)物中心中，美食類的面積平均百分比最高，達(dá)24.69%，百貨類的面積平均百分比排在第二，達(dá)到24.32%，服裝鞋帽類，達(dá)到17.86%，娛樂(lè)休閑類達(dá)到10.91%4個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心與7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心，美食類、百貨類、服裝鞋帽類的面積百分比均排在前三位區(qū)域型購(gòu)物中心中，百貨類的面積平均百分比最高，社區(qū)型購(gòu)物中心中，美食類的面積平均百分比最高；11個(gè)典型購(gòu)物中心中，餐飲娛樂(lè)休閑類面積平均百分比達(dá)到35.60%香港典型購(gòu)物中心各品類商戶面積比例11個(gè)典型購(gòu)物33商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案4個(gè)國(guó)內(nèi)典型購(gòu)物中心案例萬(wàn)象城、天河城、中華廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)個(gè)數(shù)占比排前四位的業(yè)種萬(wàn)象城：服裝鞋帽/餐飲美食/珠寶精品/美容美發(fā)天河城：服裝鞋帽/影音器材/珠寶精品/餐飲美食商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案4個(gè)國(guó)內(nèi)典型購(gòu)物中心案例萬(wàn)象城、天河城、中華34商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案?jìng)€(gè)數(shù)占比排前四位的業(yè)種正佳廣場(chǎng)：服裝鞋帽/珠寶精品/生活家居/童裝玩具個(gè)數(shù)占比排前四位的業(yè)種中華廣場(chǎng)：服裝鞋帽/珠寶精品/影音器材/生活家居商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案?jìng)€(gè)數(shù)占比排前四位的業(yè)種個(gè)數(shù)占比排前四位的業(yè)種35商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案

綜合以上四個(gè)案例，服裝鞋帽的個(gè)數(shù)占比最高，為40%，其次為珠寶精品，占比為14%，第三為生活家居，為10.2%。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案綜合以上四個(gè)案例，服裝鞋帽的個(gè)數(shù)占比36商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案樓層業(yè)種分析樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運(yùn)動(dòng)用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂(lè)負(fù)一層3.9%11.8%0.0%17.6%25.5%2.0%0.0%2.0%0.0%3.9%33.3%0.0%一層1.9%11.1%0.0%0.0%3.7%0.0%64.8%0.0%1.9%0.0%16.7%0.0%二層1.9%7.5%0.0%0.0%1.9%0.0%71.7%0.0%7.5%0.0%9.4%0.0%三層2.0%4.1%2.0%8.2%6.1%0.0%69.4%0.0%0.0%2.0%4.1%2.0%四層0.0%3.0%6.1%6.1%9.1%0.0%27.3%33.3%0.0%9.1%0.0%6.1%五層0.0%0.0%22.2%0.0%50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%22.2%5.6%0.0%萬(wàn)象城各樓層業(yè)種個(gè)數(shù)比例

服務(wù)展示/珠寶精品主要集中在較低樓層；服裝鞋帽主要分布中低樓層；餐飲/生活家居/童裝玩具/影音數(shù)碼等分布在較高樓層。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案樓層業(yè)種分析樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)37樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運(yùn)動(dòng)用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂(lè)負(fù)一層17.0%17.0%0.0%17.0%49.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%一層0.0%0.0%0.0%6.3%4.2%0.0%79.1%0.0%2.1%0.0%8.3%0.0%二層2.3%6.0%0.0%8.3%4.8%0.0%64.3%0.0%0.0%0.0%14.3%0.0%三層6.3%0.0%37.4%6.3%6.3%0.0%25.0%0.0%0.0%0.0%18.7%0.0%四層0.0%0.0%6.3%0.0%3.1%3.1%0.0%0.0%0.0%81.3%3.1%3.1%五層0.0%3.8%7.7%26.9%7.7%19.2%0.0%3.9%0.0%3.9%19.2%7.7%六層0.0%0.0%0.0%0.0%90.9%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%9.1%七層33.3%0.0%0.0%0.0%33.4%0.0%0.0%0.0%0.0%33.3%0.0%0.0%商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案天河城各樓層業(yè)種個(gè)數(shù)比例

服務(wù)展示/美容美發(fā)/珠寶精品主要集中在較低樓層；服裝鞋帽主要分布中低樓層；餐飲/影音數(shù)碼等分布在較高樓層。樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食38樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運(yùn)動(dòng)用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂(lè)負(fù)一層0.0%0.0%0.0%0.0%25.0%0.0%0.0%25.0%25.0%25.0%0.0%0.0%一層1.2%3.4%0.0%7.1%3.5%0.0%56.5%0.0%0.0%0.0%27.1%1.2%二層100%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%三層1.9%1.9%1.9%11.5%0.0%0.0%55.8%0.0%0.0%1.0%26.0%0.0%四層0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100%0.0%0.0%五層0.0%0.0%100%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%六層4.3%0.0%30.4%8.7%4.4%26.1%4.4%0.0%0.0%0.0%21.7%0.0%七層0.0%0.0%0.0%0.0%71.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%28.6%八層0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%50.0%0.0%0.0%50.0%商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案中華廣場(chǎng)各樓層業(yè)種個(gè)數(shù)比例

中華廣場(chǎng)各層的主題性相對(duì)較強(qiáng)，但亦可明顯看到餐飲美食/休閑娛樂(lè)等業(yè)種主要分布在較高樓層。樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食39樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運(yùn)動(dòng)用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂(lè)負(fù)一層50.0%0.0%0.0%0.0%50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%夾層0.0%0.0%0.0%20.0%13.0%0.0%54.0%0.0%0.0%0.0%10.0%3.0%一層1.0%2.0%0.0%0.0%3.0%0.0%72.0%0.0%0.0%0.0%22.0%0.0%二層4.0%0.0%3.0%10.0%3.0%0.0%76.0%0.0%0.0%0.0%4.0%0.0%三層2.0%2.0%13.0%5.0%9.0%2.0%30.0%13.0%0.0%0.0%24.0%0.0%四層0.0%0.0%0.0%0.0%2.0%2.0%0.0%0.0%42.0%54.0%0.0%0.0%五層0.0%0.0%14.0%0.0%4.0%4.0%0.0%54.0%0.0%0.0%13.0%2.0%六層0.0%0.0%84.0%0.0%16.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%七層0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100%商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案正佳廣場(chǎng)各樓層業(yè)種個(gè)數(shù)比例

服裝鞋帽主要分布中低樓層；生活家居/休閑娛樂(lè)等分布在較高樓層。樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食40商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案各樓層業(yè)種分布小結(jié)

服務(wù)展示/珠寶精品/美容美發(fā)（個(gè)人護(hù)理）等業(yè)種主要分布在較低樓層；服裝鞋帽等業(yè)種主要分布在中低樓層；餐飲美食/休閑娛樂(lè)/生活家居/影音數(shù)碼等業(yè)種主要分布在較高樓層。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案各樓層業(yè)種分布小結(jié)服務(wù)展示/珠寶精品/美容41樓層兩端業(yè)種分析商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案選取案例：萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)、中信城市廣場(chǎng)、怡景中心城、COCOPARK業(yè)種個(gè)數(shù)比例超市10.9%百貨43.6%餐飲美食4742.0%服裝鞋帽2522.3%美容美發(fā)54.5%個(gè)人護(hù)理10.9%服務(wù)配套76.3%休閑娛樂(lè)1513.4%運(yùn)動(dòng)用品21.8%生活家居43.6%影音數(shù)碼10.9%合計(jì)112100%從統(tǒng)計(jì)的結(jié)果看，樓層兩端業(yè)種主要以餐飲美食/服裝鞋帽為主，其中，餐飲美食所占比例較大。樓層兩端業(yè)種分析商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案選取案例：萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)42樓層業(yè)種超市百貨餐飲美食服裝鞋帽美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理服務(wù)配套休閑娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)用品生活家居影音數(shù)碼負(fù)一層5.3%5.3%42.1%26.3%10.5%0.0%5.3%5.3%0.0%0.0%0.0%夾層0.0%0.0%81.8%0.0%0.0%0.0%9.1%0.0%0.0%9.1%0.0%一層0.0%4.2%29.2%45.8%0.0%4.2%8.3%8.3%0.0%0.0%0.0%二層0.0%6.3%25.0%18.8%0.0%0.0%6.3%25.0%12.5%6.3%0.0%三層0.0%7.1%42.9%21.4%7.1%0.0%0.0%21.4%0.0%0.0%0.0%四層0.0%0.0%27.3%27.3%9.1%0.0%0.0%27.3%0.0%9.1%0.0%五層0.0%0.0%50.0%0.0%10.0%0.0%10.0%10.0%0.0%10.0%10.0%六層0.0%0.0%33.4%0.0%0.0%0.0%33.3%33.3%0.0%0.0%0.0%七層0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%各樓層兩端業(yè)種個(gè)數(shù)比例商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案

各層兩端業(yè)種中的服裝鞋帽主要規(guī)劃在中低樓層；各層商業(yè)兩端都規(guī)劃有餐飲；休閑娛樂(lè)主要規(guī)劃在相對(duì)較高的樓層。樓層業(yè)種超市百貨餐飲美食服裝鞋帽美容美43商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案面積區(qū)間個(gè)數(shù)比例60㎡及以下65.4%61-150㎡2522.3%151-300㎡2825.0%301-500㎡1917.0%501-1000㎡108.9%1001㎡及以上2421.4%合計(jì)112100%兩端業(yè)種面積區(qū)間比例

各面積區(qū)間中，占比較高的為151-300㎡的區(qū)間，比例為25%；301㎡以上的較大面積區(qū)間占比為47.3%，比例較大。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案面積區(qū)間個(gè)數(shù)比例60㎡及以下65.4%61-44商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案樓層面積區(qū)間負(fù)二層負(fù)一層一層二層三層四層五層六層七層60㎡及以下18.2%5.3%4.2%6.3%7.1%0.0%0.0%0.0%0.0%61-150㎡18.2%31.6%37.5%12.5%14.3%18.2%10.0%33.3%0.0%151-300㎡18.2%36.8%29.2%43.8%7.1%9.1%30.0%0.0%0.0%301-500㎡45.5%5.3%16.7%18.8%14.3%18.2%20.0%0.0%0.0%501-1000㎡0.0%0.0%8.3%6.3%14.3%27.3%0.0%33.3%25.0%1001㎡及以上0.0%21.1%4.2%12.5%42.9%27.3%40.0%33.3%75.0%各樓層兩端業(yè)種面積區(qū)間比例

500㎡以下的面積區(qū)間商家主要分布在二層及以下；501㎡以上的面積區(qū)間商家主要分布在三層及以上。從以上數(shù)據(jù)看出，相對(duì)較高樓層的兩端主要分布面積區(qū)間相對(duì)較大的主力店/次主力店商家。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案樓層負(fù)二層負(fù)一層一層45商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則付租金能力強(qiáng)、小面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價(jià)值高的區(qū)域，如銀行、面包屋、西式快餐廳等付租金能力差、大面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價(jià)值低的區(qū)域，如超市、家具家居、大型餐飲等隨機(jī)性消費(fèi)業(yè)種規(guī)劃在昭示性強(qiáng)的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等目的性消費(fèi)業(yè)種規(guī)劃在昭示性弱的位置，如美容美發(fā)、大型餐飲、KTV、影院等商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則付租金能力強(qiáng)、小面積的商家可46十二個(gè)典型購(gòu)物中心百貨、超市的數(shù)量十二個(gè)典型購(gòu)物中心百貨、超市的數(shù)量475個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心百貨、超市的數(shù)量

5個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心百貨、超市的數(shù)量487個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心百貨、超市的數(shù)量7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心百貨、超市的數(shù)量49十二個(gè)典型購(gòu)物中心百貨、超市分析十二個(gè)典型購(gòu)物中心，共有38家百貨/超市類主力店,平均每個(gè)購(gòu)物中心3家以上.每個(gè)購(gòu)物中心最少都有1家百貨/超市類主力店,最多的有6家，如區(qū)域型購(gòu)物中心海港城，包括百貨公司瑪莎、LCX、CITY’SUPER、連卡佛以及超市百佳超級(jí)市場(chǎng)、惠康；百佳超級(jí)市場(chǎng)是在12個(gè)典型購(gòu)物中心中出現(xiàn)次數(shù)最多的主力店，共9家。7家社區(qū)型購(gòu)物中心中百佳超級(jí)市場(chǎng)就出現(xiàn)了6家，5家區(qū)域型購(gòu)物中心中也有4家有百佳超級(jí)市場(chǎng)

瑪莎百貨出現(xiàn)的次數(shù)僅次于百佳超級(jí)市場(chǎng)，共8家。其中5家區(qū)域型購(gòu)物中心每家都有，社區(qū)型購(gòu)物中心也有3家以瑪莎百貨作主力店

十二個(gè)典型購(gòu)物中心百貨、超市分析十二個(gè)典型購(gòu)物中心，共有3850十二個(gè)典型購(gòu)物中心百貨、超市分析5家區(qū)域型購(gòu)物中心每家都有3家以上百貨/超市類主力店，其中海港城6家，又一城、太古城中心均有5家，時(shí)代廣場(chǎng)有4家，太古廣場(chǎng)有3家；7家社區(qū)型購(gòu)物中心，以超市作為主力店是普遍現(xiàn)象，以上7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心中，百佳超級(jí)市場(chǎng)就出現(xiàn)了6次，旺角新世紀(jì)廣場(chǎng)雖沒(méi)有引進(jìn)百佳，但也有惠康超市“坐陣”

百貨與超市往往在購(gòu)物中心中充當(dāng)核心店或主力店的位置，成為吸引與引導(dǎo)人流的重要商家。一般規(guī)律是，大型購(gòu)物中心往往以百貨公司為核心店，而社區(qū)型購(gòu)物中心往往以超市為核心店。十二個(gè)典型購(gòu)物中心百貨、超市分析5家區(qū)域型購(gòu)物中心每家都有35112個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)度分析12個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例、其中5個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例、其中7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例12個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)度分析12個(gè)52締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件53締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件54締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件5512個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)度分析商戶重復(fù)是購(gòu)物中心的一大特色，從12個(gè)購(gòu)物中重復(fù)出現(xiàn)的商戶數(shù)量及比例圖表中，可以看出重復(fù)出現(xiàn)2-5次的商戶數(shù)占了26%，重復(fù)出現(xiàn)6-10次的商戶數(shù)占了3.94%，重復(fù)出現(xiàn)11-12次的商戶只占0.12%，合計(jì)30.06%；1次重復(fù)的商戶數(shù)在69.94%，說(shuō)明購(gòu)物中心在商戶組合上也都有差異化，各有特色。12個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)度分析商戶重復(fù)是購(gòu)物中心的一大特色5612個(gè)購(gòu)物中心各品類重復(fù)高的商戶列表12個(gè)購(gòu)物中心各品類重復(fù)高的商戶列表57締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件58締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件59區(qū)域型購(gòu)物中心各品類重復(fù)高的商戶列表區(qū)域型購(gòu)物中心各品類重復(fù)高的商戶列表60締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件617個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心各品類重復(fù)高的商戶列表7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心各品類重復(fù)高的商戶列表62締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件6312個(gè)典型購(gòu)物中心重復(fù)度高的商戶列表12個(gè)典型購(gòu)物中心中，重復(fù)出現(xiàn)12次、11次的商戶各1家，分別為個(gè)人護(hù)理類的“屈臣氏”，玩具/童裝類的“Chickeeducd”；重復(fù)出現(xiàn)10次的商戶共3家，美食類1家麥當(dāng)勞，各類服務(wù)2家；重復(fù)出現(xiàn)9次的商戶共10家,重復(fù)出現(xiàn)8次的商戶共17家，重復(fù)出現(xiàn)7次的商戶共9家，重復(fù)出現(xiàn)6次的商戶共23家，重復(fù)出現(xiàn)5次的商戶共26家重復(fù)出現(xiàn)5次以上的商戶中，服裝/配飾/鞋帽類的商戶數(shù)量最多，共31家，其次是珠寶精品類14家，美食類13家，美容美發(fā)/個(gè)人護(hù)理類10家。5個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心重復(fù)出現(xiàn)4次以上的商戶有35家，重復(fù)出現(xiàn)4次以上的商戶最多的是服裝/配飾/鞋帽類，其次是珠寶精品類、美食類。7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心中,重復(fù)出現(xiàn)5次以上的商戶有36家，美食類重復(fù)出現(xiàn)的商戶最多，共8家，其次是服裝/配飾/鞋帽7家，珠寶精品類6家。12個(gè)典型購(gòu)物中心重復(fù)度高的商戶列表12個(gè)典型購(gòu)物中心中，重64三、購(gòu)物中心招商的特點(diǎn)與存在問(wèn)題三、購(gòu)物中心招商的特點(diǎn)與存在問(wèn)題65

1、目標(biāo)商戶主次分明2、租金、租期差異大3、招商時(shí)間長(zhǎng)4、招商難度大5、招商技術(shù)要求高

購(gòu)物中心招商的特點(diǎn)1、目標(biāo)商戶主次分明購(gòu)物中心招商的特點(diǎn)661、招商難究竟難在哪里2、招攬什么樣的商家進(jìn)店3、如何定租金才恰當(dāng)4、招商租約中存在的問(wèn)題招商運(yùn)作中存在的問(wèn)題1、招商難究竟難在哪里招商運(yùn)作中存在的問(wèn)題671、招商難究竟難在哪里？

1、招商難究竟難在哪里？

68商家不愿進(jìn)駐購(gòu)物中心的心態(tài)分類簡(jiǎn)表商家心態(tài)分類商家典型表述項(xiàng)目本體原因★不具備投資價(jià)值或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高★沒(méi)人會(huì)去那里買東西★誰(shuí)干誰(shuí)陪，那里死定了★地段通路閉塞，集客力弱★建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面無(wú)優(yōu)勢(shì)★開(kāi)發(fā)商信譽(yù)形象差，實(shí)力弱★綜合競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)差于眥鄰?fù)小锷鲜鲆蛩氐木C合或其他商家不愿進(jìn)駐購(gòu)物中心的心態(tài)分類簡(jiǎn)表商家心態(tài)分類商家典型表述項(xiàng)69商家心態(tài)分類商家典型表述項(xiàng)目本體原因★項(xiàng)目前景吃不準(zhǔn)猶豫觀望★誰(shuí)知道他們描繪的美好藍(lán)圖將來(lái)能不能兌現(xiàn)★等一等，看看再說(shuō)★找個(gè)內(nèi)部知情人問(wèn)問(wèn)，這個(gè)項(xiàng)目到底咋樣★地段優(yōu)勢(shì)不明顯，集客力有限。整體定位模糊不清，感召力不強(qiáng)?！锝ㄖ?guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)特色?！镩_(kāi)發(fā)商信譽(yù)不高，管理水平不明差?！飿I(yè)態(tài)業(yè)種單調(diào)。信息不對(duì)稱產(chǎn)生不信任心理★上述因素的綜合或其他商家心態(tài)分類商家典型表述項(xiàng)目本體原因★項(xiàng)目前景吃不準(zhǔn)猶豫觀望70商家心態(tài)分類商家典型表述項(xiàng)目本體原因★認(rèn)可該項(xiàng)目但不合脾胃★那項(xiàng)目很可能會(huì)旺，但我進(jìn)去不好★它只對(duì)婦女孩子老人有吸引力★品牌太雜，會(huì)影響我們品牌的形象★項(xiàng)目或鋪位選址，雙方要求不一★整體定位或經(jīng)營(yíng)特色，雙方有?！飿I(yè)態(tài)業(yè)種的布局，雙方差距較大★客路不清晰★營(yíng)銷信息傳達(dá)失重或不到位★上述差距的綜合或其他商家心態(tài)分類商家典型表述項(xiàng)目本體原因★認(rèn)可該項(xiàng)目但不合脾胃★71商家心態(tài)分類商家典型表述項(xiàng)目本體原因★想進(jìn)而難進(jìn)★那項(xiàng)目門檻高了★太貴了，租不起★開(kāi)發(fā)商太狠了，想捆死我們★那個(gè)條件不答應(yīng)，我就沒(méi)法簽約★租金整體價(jià)位過(guò)高，付租方式苛刻★租約中責(zé)權(quán)利嚴(yán)重不對(duì)等★剩余鋪位的條件比較差，硬件不到位★商戶的特殊要求，開(kāi)發(fā)商難以滿足★開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)要求，商戶難以做到★上述因素的綜合或其他商家心態(tài)分類商家典型表述項(xiàng)目本體原因★想進(jìn)而難進(jìn)★那項(xiàng)目門檻722、招攬什么樣的商家進(jìn)店

“招攬什么樣的商家進(jìn)店”，看似屬于招商工作范疇，它實(shí)際上涉及購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題：整體定位、設(shè)計(jì)思想、經(jīng)營(yíng)理念等。

2、招攬什么樣的商家進(jìn)店73定租金的難處1、是投資商方面盡快回籠投資和放水養(yǎng)魚長(zhǎng)期獲利之間的矛盾2、是價(jià)格政策與承租商要求之間的矛盾3、是把擬訂價(jià)位與周圍同類項(xiàng)目進(jìn)行比較而產(chǎn)生的矛盾3、如何定租金才恰當(dāng)

定租金的難處1、是投資商方面盡快回籠投資和放水養(yǎng)魚長(zhǎng)期獲利之74整體價(jià)位租金形式付租時(shí)間租金策略：整體價(jià)位租金策略：754、招商租約中存在的問(wèn)題

主觀上有意地利用信息不對(duì)稱，在租約某些條文中做文章?；蚧\統(tǒng)，或簡(jiǎn)約，或避而不談，或偷換概念，以圖給承租商多加一些責(zé)任，給自己多留一些權(quán)利。

4、招商租約中存在的問(wèn)題

主觀上有意地利用761、承租商想更改店牌及商品主打品牌，有沒(méi)有自主權(quán)？有多少？2、承租商想轉(zhuǎn)租或分租，租約的責(zé)任義務(wù)（包括權(quán)利）由誰(shuí)承擔(dān)？3、承租商每日必須在何時(shí)開(kāi)業(yè)、關(guān)門？違約該如何處理？4、承租商可以在周圍開(kāi)設(shè)同類分店嗎？可在多遠(yuǎn)以外開(kāi)店？5、空?qǐng)龊笕绻碳业陜?nèi)起火，管理員可以強(qiáng)行破鎖進(jìn)店嗎？有那些緊急情況可以這樣做？其損失由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？等等。合同常遺漏要點(diǎn)舉例1、承租商想更改店牌及商品主打品牌，有沒(méi)有自主權(quán)？有多少？合77四、國(guó)際零售商拓展分析四、國(guó)際零售商拓展分析78國(guó)際零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)拓展分析1、國(guó)際零售商發(fā)展的歷程2、國(guó)際零售商的拓展選址3、國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的發(fā)展前景國(guó)際零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)拓展分析1、國(guó)際零售商發(fā)展的歷程79

第一階段（2000年以前）國(guó)際零售商開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)第二階段（2000年－2004年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng)第三階段（2005年以后）國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)全面開(kāi)放，國(guó)際零售商迅猛擴(kuò)張1、國(guó)際零售商發(fā)展的歷程

第一階段（2000年以前）國(guó)際零售商開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)80第一階段

主要特點(diǎn)：政策：有限制業(yè)態(tài)：形式單一開(kāi)店速度：緩慢進(jìn)駐區(qū)域：一線城市（北京上海廣州深圳等）（2000年以前）國(guó)際零售商開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)

第一階段（2000年以前）國(guó)際零售商開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)81商家名稱進(jìn)入中國(guó)時(shí)間中國(guó)總部地點(diǎn)沃爾瑪1996年深圳家樂(lè)福1995年上海百安居1999年上海肯德基1987年北京麥當(dāng)勞1990年上海第一階段（2000年以前）國(guó)際零售商開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)

商家名稱進(jìn)入中國(guó)時(shí)間中國(guó)總部地點(diǎn)沃爾瑪1996年深圳家樂(lè)福182第二階段主要特點(diǎn)：

政策：仍有限制業(yè)態(tài)：趨于多樣化開(kāi)店速度：加快進(jìn)駐區(qū)域：一、二線城市

（2000年－2004年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng)第二階段（2000年－2004年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方83廣州市洋超市已占廣州零售市場(chǎng)50%以上上海市全市原計(jì)劃2005年共引進(jìn)外資超市60家，而到2003年初就已超額達(dá)到此目標(biāo)。據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委對(duì)全國(guó)27個(gè)主要城市的調(diào)查，面積8000平方米以上的大型超市，外資比重已達(dá)成25%以上，遠(yuǎn)高于其他零售業(yè)。第二階段（2000年－2004年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng)廣州市洋超市已占廣州零售市場(chǎng)50%以上第二階段（2000年－84例:家樂(lè)福在中國(guó)的擴(kuò)張計(jì)劃全面提速2003年底前開(kāi)設(shè)50家超級(jí)折扣店2004年以前超大型超市擴(kuò)增至70家2004年初開(kāi)設(shè)首批生鮮超市第二階段（2000年－2004年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng)例:家樂(lè)福在中國(guó)的擴(kuò)張計(jì)劃全面提速第二階段（2000年－2085

沃爾瑪?shù)?005年前，在20個(gè)城市設(shè)立60家店，年銷售300億。2001年麥德龍也是開(kāi)8家店，等于此前在中國(guó)開(kāi)店的總數(shù)。第二階段（2000年－2004年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng)第二階段（2000年－2004年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方86

主要特點(diǎn)：政策：無(wú)限制業(yè)態(tài)：多業(yè)態(tài)并存開(kāi)店速度：迅猛進(jìn)駐區(qū)域：一二三線城市第三階段(2005年后)國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)全面開(kāi)放,國(guó)際零售商迅猛擴(kuò)張主要特點(diǎn)：第三階段(2005年后)國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)全面87商家名稱至今在中國(guó)開(kāi)店數(shù)量沃爾瑪66家家樂(lè)福60家白安居51家肯德基1400多家麥當(dāng)勞760多家第三階段(2005年后)國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)全面開(kāi)放,國(guó)際零售商迅猛擴(kuò)張商家名稱至今在中國(guó)開(kāi)店數(shù)量沃爾瑪66家家樂(lè)福60家白安居5188國(guó)際零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)拓展分析1、國(guó)際零售商發(fā)展的歷程2、國(guó)際零售商的拓展選址3、國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的發(fā)展前景國(guó)際零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)拓展分析1、國(guó)際零售商發(fā)展的歷程892、國(guó)際零售商的拓展選址外資零售品牌在中國(guó)的高速發(fā)展充分說(shuō)明了其在中國(guó)的這個(gè)環(huán)境中生存、打拼乃至壯大的超強(qiáng)適應(yīng)能力．為此，我們對(duì)200多家國(guó)際零售品牌進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)一年的商家訪談，綜合了各個(gè)行業(yè)和業(yè)態(tài)進(jìn)行了詳細(xì)分析，并總結(jié)出國(guó)際零售商在國(guó)內(nèi)拓展選址的有效數(shù)據(jù)。（以下舉例說(shuō)明）2、國(guó)際零售商的拓展選址外資零售品牌在中國(guó)的高速發(fā)展充分說(shuō)明90超市類百貨類建材家居類餐飲類行業(yè)社區(qū)配套類服飾精品類2、國(guó)際零售商的拓展選址超市類2、國(guó)際零售商的拓展選址911、超市類——拓展選址分析依據(jù)超市單店的面積大小，可以大概地分為三大類：2000平米左右及以下——社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)超市2000—8000平米——綜合超市8000平米以上——超市大賣場(chǎng)1、超市類——拓展選址分析依據(jù)超市單店的面積大小，可以大概地92代表品牌列舉沃爾瑪百佳家樂(lè)福華潤(rùn)萬(wàn)佳易初蓮花吉之島1、超市類——拓展選址分析代表品牌列舉沃爾瑪百佳家樂(lè)福華潤(rùn)萬(wàn)佳易初蓮花吉之島1、超市類93超市類零售商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域大中型城市核心商圈，商業(yè)中心區(qū)域，大型住宅密集區(qū)域經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3層需求面積（㎡）15,000—30,000㎡單層面積（㎡）5,000㎡以上層高要求（m）首層層高≥5.5m、二層以上層高≥4.5m樓板承重（Kg/㎡）≥350Kg/㎡給排水符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)供配電≥2500KVA中央空調(diào)200—220Kcal/㎡店內(nèi)垂直交通提供自動(dòng)人行扶梯、貨梯2部超市類零售商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域大中型城94技術(shù)指標(biāo)具體情況卸貨區(qū)（㎡）≥500㎡柱間距（m）8×8m燃?xì)夤艿佬枰盼厶峁┆?dú)立排污管道、排煙管道、化糞池及隔油池店前走道開(kāi)闊停車場(chǎng)位置、數(shù)量500個(gè)車位物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝或毛坯租金承受范圍根據(jù)相關(guān)城市和相關(guān)位置而定交付租金形式一般是純租金租賃年限15-20年免租期半年以上發(fā)展商品牌影響力相當(dāng)重要超市類零售商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況卸貨區(qū)（㎡）≥500㎡柱間距（m）8×8m燃95超市類百貨類建材家居類餐飲類行業(yè)社區(qū)配套類服飾精品類2、國(guó)際零售商的拓展選址超市類2、國(guó)際零售商的拓展選址962、百貨類——拓展選址分析按照體量來(lái)分，百貨可以分為：綜合型百貨：綜合型百貨體量較大，一般均在10000—20000平米左右，經(jīng)營(yíng)品類較為豐富，以“大而全”作為業(yè)態(tài)分布的宗旨；精品百貨2、百貨類——拓展選址分析按照體量來(lái)分，百貨可以分為：97

綜合型百貨經(jīng)營(yíng)品類一般包含：廣義服飾精品類（男女服裝、化妝品、皮鞋皮具手袋、珠寶金飾、禮品精品、鐘表、眼鏡等）家居生活類（床上用品、廚房用具、家居裝飾品、地毯、水族、童裝、玩具、內(nèi)衣、煙酒等）電器數(shù)碼類（家用電器、家用音響、小家電、數(shù)碼產(chǎn)品、手機(jī)等）文化用品（樂(lè)器、書籍等）2、百貨類——拓展選址分析綜合型百貨經(jīng)營(yíng)品類一般包含：2、百貨類——拓展選址分98運(yùn)動(dòng)用品（運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)器具、戶外用品等）餐飲（咖啡廳、時(shí)尚休閑餐廳、美食廣場(chǎng)、雪糕屋、小吃等）小型生活超市2、百貨類——拓展選址分析運(yùn)動(dòng)用品（運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)器具、戶外用品等）2、百貨類99代表品牌列舉西武百貨太平洋百貨Real百貨Sogo百貨2、百貨類——拓展選址分析代表品牌列舉西武百貨太平洋百貨Real百貨Sogo百貨2、百100百貨類零售商家的拓展選址要求

技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域城市核心商圈，商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1－5層（亦可酌情考慮）需求面積（㎡）10,000—30,000㎡單層面積（㎡）3000－5000㎡左右層高要求（m）首層層高≥5.5m，二層以上層高≥4.5m樓板承重（Kg/㎡）≥500Kg/㎡給排水供水≥100DN供配電≥2500KVA中央空調(diào)200—220Kcal/㎡店內(nèi)垂直交通提供自動(dòng)人行扶梯2-3部/層，貨梯2部百貨類零售商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域城市核101技術(shù)指標(biāo)具體情況卸貨區(qū)（㎡）≥200㎡柱間距（m）8×8m燃?xì)夤艿捞峁┡淇谂盼邸?0DN店前走道開(kāi)闊，臨街或臨廣場(chǎng)停車場(chǎng)位置、數(shù)量500個(gè)車位左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝/毛坯租金承受范圍根據(jù)相關(guān)城市和相關(guān)位置而定交付租金形式扣點(diǎn)或純租金租賃年限10－20年免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般一年左右發(fā)展商品牌影響力相當(dāng)重要百貨類零售商家的拓展選址要求

技術(shù)指標(biāo)具體情況卸貨區(qū)（㎡）≥200㎡柱間距（m）8×8m燃102超市類百貨類建材家居類餐飲類行業(yè)社區(qū)配套類服飾精品類2、國(guó)際零售商的拓展選址超市類2、國(guó)際零售商的拓展選址1033、建材家居類——拓展選址分析代表品牌列舉百安居宜家歐尚3、建材家居類——拓展選址分析代表品牌列舉百安居宜家歐尚104建材家居類零售商家的拓展選址要求

技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域大型城市的核心商圈、次級(jí)商圈；商圈較為成熟，有一定商業(yè)前景，位于交通主干道，交通方便經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）一至四層需求面積（㎡）25,000-40,000單層面積（㎡）≥5,000㎡層高要求（m）首層層高≥6m、二層以上層高≥5m樓板承重（Kg/㎡）≥500Kg/㎡中央空調(diào)需要排污提供獨(dú)立排污管道建材家居類零售商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域大105技術(shù)指標(biāo)具體情況店內(nèi)垂直交通自動(dòng)扶梯2部/層、步梯2部以上、貨梯1部柱間距（m）8×10m停車場(chǎng)位置、數(shù)量150個(gè)車位/10,000平方米物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯租金承受范圍根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)情況交付租金形式純租金租賃年限15年免租期6個(gè)月以上發(fā)展商品牌影響力比較重要建材家居類零售商家的拓展選址要求

技術(shù)指標(biāo)具體情況店內(nèi)垂直交通自動(dòng)扶梯2部/層、步梯2部以上、106超市類百貨類建材家居類餐飲類行業(yè)社區(qū)配套類服飾精品類2、國(guó)際零售商的拓展選址超市類2、國(guó)際零售商的拓展選址1074、餐飲類——拓展選址分析國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分類：

餐飲4.1中西快餐4.2特色餐飲4.3咖啡西餐4.4概念餐飲4.5商務(wù)/海鮮酒樓4.6亞洲美食4、餐飲類——拓展選址分析國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分類：4.1中西快餐1084.1、餐飲類——中西快餐代表品牌列舉ＫＦＣ麥當(dāng)勞大家樂(lè)必勝客4.1、餐飲類——中西快餐代表品牌列舉ＫＦＣ麥當(dāng)勞大家樂(lè)必勝109快餐類的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域城市核心商圈需求面積（㎡）200—800㎡經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）一、二層單層面積（㎡）≥200㎡層高要求（m）≥4m樓板承重（Kg/㎡）≥500kg/㎡店內(nèi)垂直交通步梯2部物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修租金承受范圍市場(chǎng)租金交付租金形式各種租金形式租賃年限15-20年免租期1年消費(fèi)群年齡18-45歲快餐類的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域城市核心商圈需求1104.2、餐飲類——特色餐飲代表品牌列舉丹桂軒中森名菜蔡瀾美食坊4.2、餐飲類——特色餐飲代表品牌列舉丹桂軒中森名菜蔡瀾美食111特色餐飲類的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域城市核心商圈、商務(wù)辦公區(qū)域經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2層、3層需求面積（㎡）200㎡以上層高要求（m）凈高≥4.5m樓板承重（Kg/㎡）≥350Kg/㎡給排水接駁到位供配電≥100KW中央空調(diào)200—220Kcal/㎡，預(yù)留空調(diào)機(jī)位店內(nèi)垂直交通提供自動(dòng)扶梯2-6個(gè)，消防安全通道1-2個(gè)配送區(qū)（㎡）60㎡左右柱間距（m）8×10m特色餐飲類的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域城市核心商圈112技術(shù)指標(biāo)具體情況燃?xì)夤艿佬枰盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車場(chǎng)位置、數(shù)量200個(gè)以上車位，需要部分地面停車位物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝/毛坯租金承受范圍根據(jù)區(qū)域而定交付租金形式純租金租賃年限15年免租期12個(gè)月發(fā)展商品牌影響力比較重要特色餐飲類的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況燃?xì)夤艿佬枰盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及1134.3、餐飲類——咖啡西餐代表品牌列舉星巴克ILLY咖啡上島咖啡名典咖啡真鍋咖啡西堤島咖啡歐美品牌咖啡口味更加純正和專業(yè)化4.3、餐飲類——咖啡西餐代表品牌列舉星巴克ILLY咖啡上島114咖啡西餐類的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域核心商圈、次級(jí)商圈需求面積（㎡）180－1500㎡經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）一、二層層高要求（m）3.5m單層面積（㎡）≥180㎡給排水需要供配電100KW中央空調(diào)需要店內(nèi)垂直交通需要弱電要求無(wú)特殊要求燃?xì)夤艿佬枰盼蹮煔獾?、排污化油池、垃圾中轉(zhuǎn)站各1個(gè)店前走道寬闊咖啡西餐類的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域核心商圈、次115技術(shù)指標(biāo)具體情況停車場(chǎng)位置、數(shù)量不少于20個(gè)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯租金承受范圍商洽交付租金形式保底租金加扣點(diǎn)租賃年限6年免租期≥3個(gè)月管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——發(fā)展商品牌影響力比較重要拓展方面核心城市消費(fèi)群白領(lǐng)階層消費(fèi)群年齡20-45歲咖啡西餐類的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況停車場(chǎng)位置、數(shù)量不少于20個(gè)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)116超市類百貨類建材家居類餐飲類行業(yè)社區(qū)配套類服飾精品類2、國(guó)際零售商的拓展選址超市類2、國(guó)際零售商的拓展選址1175、社區(qū)配套類——拓展選址分析社區(qū)配套5.1便利店5.2面包店5.3零食店

……5、社區(qū)配套類——拓展選址分析5.1便利店1185.1、社區(qū)配套類——便利店代表品牌：7-11便利店ok便利店5.1、社區(qū)配套類——便利店119便利店的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域商業(yè)圈和大型住宅區(qū)需求面積（㎡）60—100㎡經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）一般在一樓單層面積（㎡）無(wú)特殊要求層高要求（m）≥3m開(kāi)間（m）5—6m店前走道最好是裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修或毛坯租金承受范圍由市場(chǎng)行情決定交付租金形式純租金租賃年限8—10年免租期1—4個(gè)月發(fā)展商品牌影響力重要便利店的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域商業(yè)圈和大型住宅1205.2、社區(qū)配套類——面包店

代表品牌：BreadTalk可頌坊……5.2、社區(qū)配套類——面包店121面包店的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域位置要理想，最好是處在幾個(gè)高檔社區(qū)環(huán)抱的路段，或是一個(gè)大社區(qū)的配套商業(yè)的中心位置，最主要的是要能夠聚集人流量。附近的交通要方便，外面的人流能方便進(jìn)入。也可以伴隨著購(gòu)物中心／百貨等業(yè)態(tài)的進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）一般是臨街商鋪，如跟隨商場(chǎng)、百貨進(jìn)駐依循他們的樓層安排，一般在一樓。需要展示面較好，最好能安排在當(dāng)門鋪位。需求面積（㎡）在開(kāi)店面積上，一般島柜或是社區(qū)型的面包店的大小為10—30㎡左右，大的門店面積在150—200㎡左右；層高按照商場(chǎng)一般標(biāo)準(zhǔn)即可。層高要求（m）4.5米樓板承重（Kg/㎡）350Kg/㎡面包店的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域位置要理122技術(shù)指標(biāo)具體情況店前走道無(wú)要求，清潔即可停車場(chǎng)位置、數(shù)量無(wú)具體要求物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡(jiǎn)單裝修租金承受范圍以實(shí)際情況而定交付租金形式一般是租金形式租賃年限根據(jù)商場(chǎng)或超市社區(qū)的實(shí)際情況而定免租期免租期較短，一般在6個(gè)月左右選址開(kāi)店時(shí)間及負(fù)責(zé)部門選址主要通過(guò)公司發(fā)展部和市場(chǎng)部，從選址到開(kāi)業(yè)的時(shí)間有快有慢：大的門店一般需30多天；中型店需要25天左右；像島柜樣的小面積店約需要半個(gè)月左右。發(fā)展商品牌影響力十分重要面包店的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況店前走道無(wú)要求，清潔即可停車場(chǎng)位置、數(shù)量無(wú)具1235.3、社區(qū)配套類——零食商家

代表品牌：優(yōu)之良品牛廚……5.3、社區(qū)配套類——零食商家124零食商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域經(jīng)營(yíng)城市繁華路段，人流量要大的區(qū)域樓層選擇（層）1－2層需求面積（㎡）普通的零食連鎖店面積在60m2－80m2單層面積（㎡）以實(shí)際情況而定層高要求（m）4.5米樓板承重（Kg/㎡）350Kg/㎡柱間距（m）以實(shí)際情況而定店前走道無(wú)具體要求，但要突出店面形象物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡(jiǎn)單裝修租金承受范圍以實(shí)際情況而定交付租金形式一般是純租金形式租賃年限根據(jù)所在區(qū)域的租賃年限而定免租期無(wú)免租期零食商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域經(jīng)營(yíng)城市繁華路125超市類百貨類建材家居類餐飲類行業(yè)社區(qū)配套類服飾精品類2、國(guó)際零售商的拓展選址超市類2、國(guó)際零售商的拓展選址1266、服飾精品類——拓展選址分析細(xì)分類別服飾精品類服裝皮鞋皮具化妝品禮品精品珠寶首飾時(shí)尚女裝高級(jí)女裝商務(wù)女裝商務(wù)男裝休閑裝皮鞋/休閑鞋皮具/手袋箱包/旅行用品化妝品化妝用品香熏用品商務(wù)禮品鐘表手表眼鏡工藝品/精品手機(jī)數(shù)碼金銀鉆石珠寶仿真首飾6、服飾精品類——拓展選址分析細(xì)分類別服飾精品類服裝皮鞋皮具127服飾類商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域大型品牌商場(chǎng)、百貨、綜合型購(gòu)物中心和消費(fèi)力強(qiáng)、商圈成熟、人流密集的區(qū)域經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）看具體位置而定需求面積（㎡）50－400㎡層高要求（m）2.5～3.5m物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡(jiǎn)單裝修租金承受范圍——交付租金形式扣點(diǎn)和純租金租賃年限1～3年免租期——發(fā)展商品牌影響力非常重要拓展計(jì)劃國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)力強(qiáng)的城市服飾類商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域大型128精品類商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域大型品牌商場(chǎng)、百貨、綜合型購(gòu)物中心和消費(fèi)力強(qiáng)、商圈成熟、人流密集的區(qū)域經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）看具體位置而定需求面積（㎡）專賣店：30～50㎡、專柜：10㎡左右層高要求（m）2.4m物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡(jiǎn)單裝修租金承受范圍——交付租金形式扣點(diǎn)和純租金租賃年限1年免租期——發(fā)展商品牌影響力比較看重拓展計(jì)劃國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)力強(qiáng)的城市精品類商家的拓展選址要求技術(shù)指標(biāo)具體情況選址區(qū)域大型129二、國(guó)際零售商的拓展選址外資零售業(yè)在中國(guó)能夠以較快的時(shí)間通過(guò)本土化，融入中國(guó)銷售環(huán)境，并迅速擴(kuò)張發(fā)展與其在中國(guó)成功拓展選址是分不開(kāi)的。二、國(guó)際零售商的拓展選址130國(guó)際零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)拓展分析1、國(guó)際零售商發(fā)展的歷程2、國(guó)際零售商的拓展選址3、國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的發(fā)展前景國(guó)際零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)拓展分析1、國(guó)際零售商發(fā)展的歷程131三、國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)發(fā)展前景1、國(guó)際零售商將在國(guó)內(nèi)深度擴(kuò)張

2、國(guó)際零售商促使國(guó)內(nèi)零售商做大做強(qiáng)

3、國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)三分天下三、國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)發(fā)展前景1、國(guó)際零售商將在國(guó)內(nèi)深度擴(kuò)張

132

1、國(guó)際零售商將在中國(guó)深度擴(kuò)張

隨著東南沿海城市和省會(huì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的逐步飽和，一些外資和內(nèi)資大型企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入二三級(jí)城市和中西部發(fā)展。其在中國(guó)的深度擴(kuò)張也使國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生明顯變化。1、國(guó)際零售商將在中國(guó)深度擴(kuò)張隨著東南沿海城市和省會(huì)城市133

2、國(guó)際零售商促使國(guó)內(nèi)零售商做大做強(qiáng)國(guó)際零售商在中國(guó)的成功發(fā)展，也促使國(guó)內(nèi)零售商不斷的提升自己的相互競(jìng)爭(zhēng)與生存能力，把企業(yè)做大做強(qiáng)，從而有效立足于國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，提升企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。2、國(guó)際零售商促使國(guó)內(nèi)零售商做大做強(qiáng)134

3、國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)三分天下國(guó)際零售商國(guó)內(nèi)連鎖品牌區(qū)域零售商3、國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)三分天下國(guó)際零售商135謝謝！謝謝！136

案例介紹

新疆國(guó)際大巴扎案例介紹新疆國(guó)際大巴扎137締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件138建筑群分布及數(shù)據(jù)指標(biāo)建筑群分布及數(shù)據(jù)指標(biāo)139進(jìn)駐商家圖片小覽進(jìn)駐商家圖片小覽140締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件141締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件142締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件143締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件144締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件145締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件146室內(nèi)實(shí)景室內(nèi)實(shí)景147締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件148締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心149美格行商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心的規(guī)劃與招商策略美格行商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心的規(guī)劃與招商策略150一、商業(yè)地產(chǎn)與購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位

二、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合

三、購(gòu)物中心招商的特點(diǎn)與存在問(wèn)題四、零售商家拓展分析

一、商業(yè)地產(chǎn)與購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位

151一、商業(yè)地產(chǎn)與購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位一、商業(yè)地產(chǎn)與購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位152商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段1、2000年以前“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”2、2001——2005年“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”3、2006年以后“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段1、2000年以前“153“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”（商鋪地產(chǎn)）特征

1、簡(jiǎn)單引用住宅開(kāi)發(fā)模式來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目2、地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以“商鋪銷售”為主要目標(biāo)，忽視商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式3、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理也簡(jiǎn)單停留于物業(yè)管理階段4、這個(gè)階段多數(shù)銷售的商業(yè)項(xiàng)目其結(jié)果大多經(jīng)營(yíng)混亂“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”（商鋪地產(chǎn)）特征

1、簡(jiǎn)單引用住宅開(kāi)發(fā)154“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”（商業(yè)+地產(chǎn)）特征

1、提出了“商業(yè)地產(chǎn)”概念，“商業(yè)地產(chǎn)”風(fēng)靡全國(guó)，其開(kāi)發(fā)模式已明顯不同于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式2、將“商業(yè)”和“地產(chǎn)”進(jìn)行簡(jiǎn)單疊加，“商業(yè)”更多地從屬于“地產(chǎn)”，“招商”也是為了“商鋪銷售”3、這個(gè)階段的地產(chǎn)商仍以盡快銷售商鋪實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)為主要目的4、商鋪投資者不成熟，容易為各種誘人的“返租”回報(bào)和付款方式所吸引并投資5、多數(shù)項(xiàng)目不重視經(jīng)營(yíng)管理“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”（商業(yè)+地產(chǎn)）特征

1、提出了“商業(yè)155“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”（商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值融合）特征1、地產(chǎn)商與零售商關(guān)系將更為緊密、角色互相交融2、“只租不售”漸漸成為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的基本準(zhǔn)則

3、“做對(duì)程序”成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的流行語(yǔ)4、注重經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)5、商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國(guó)內(nèi)將有廣闊發(fā)展前景

“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”（商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值融合）特征1、地產(chǎn)商與156“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”出現(xiàn)的動(dòng)因和歷史背景1、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)機(jī)制正在發(fā)揮其威力2、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力增強(qiáng)3、中國(guó)加入WTO，眾多國(guó)際連鎖品牌商家的進(jìn)入，國(guó)內(nèi)零售商家也日趨成熟并努力實(shí)行連鎖品牌化4、國(guó)家宏觀政策允許國(guó)際基金介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域

“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”出現(xiàn)的動(dòng)因和歷史背景1、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的157商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先需要明確的問(wèn)題

1、市場(chǎng)定位：購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)？2、開(kāi)發(fā)策略：短期收入或長(zhǎng)期現(xiàn)金流（租售關(guān)系）？商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先需要明確的問(wèn)題

1581、先招商再開(kāi)發(fā)2、開(kāi)發(fā)程序：定位--規(guī)劃--主力店招商--開(kāi)工3、只租不售是趨勢(shì)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心需注意的問(wèn)題1、先招商再開(kāi)發(fā)159購(gòu)物中心分類購(gòu)物中心分類1601、目標(biāo)消費(fèi)群體2、經(jīng)營(yíng)特色3、建筑特點(diǎn)4、主力店定位5、消費(fèi)趨勢(shì)購(gòu)物中心的5個(gè)基本定位1、目標(biāo)消費(fèi)群體購(gòu)物中心的5個(gè)基本定位161主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)的思考1、目標(biāo)商戶的容量2、培育市場(chǎng)的決心3、自身物業(yè)的優(yōu)勢(shì)4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)的思考1、目標(biāo)商戶的容量1621、只租不售是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)2、如何解決現(xiàn)金流租售關(guān)系1、只租不售是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租售關(guān)系1631、市場(chǎng)需要培育2、規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合3、商戶調(diào)整分割銷售商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響1、市場(chǎng)需要培育分割銷售商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響1641、基金、信托2、整體出售3、賣其它物業(yè)留商業(yè)物業(yè)4、賣部分商業(yè)面積如何解決現(xiàn)金流1、基金、信托如何解決現(xiàn)金流1651、整賣主力店2、賣沿街商鋪3、賣配套位置銷售哪部分盡可能減少經(jīng)營(yíng)問(wèn)題1、整賣主力店銷售哪部分盡可能減少經(jīng)營(yíng)問(wèn)題166二、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合

二、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合

167業(yè)態(tài)規(guī)劃和商戶組合原則:

協(xié)同力大零售均衡目標(biāo)

營(yíng)業(yè)面積利用最大化營(yíng)業(yè)額(租金)最大化業(yè)態(tài)規(guī)劃和商戶組合原則:168香港12個(gè)典型購(gòu)物中心挑選從總共調(diào)查的40個(gè)購(gòu)物中心里挑選了12個(gè)典型購(gòu)物中心對(duì)商戶組合及重復(fù)度進(jìn)行分析，這12個(gè)購(gòu)物中心包括了影響最廣泛的5間區(qū)域型購(gòu)物中心，以及7間典型的社區(qū)型購(gòu)物中心。選擇典型購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)或條件如下：（1）知名度及其在香港的影響廣泛度；（2）面積大??；（3）商戶檔次；（4）環(huán)境檔次；（5）建筑檔次。香港12個(gè)典型購(gòu)物中心挑選從總共調(diào)查的40個(gè)購(gòu)物中心里挑選了16912個(gè)購(gòu)物中心概況列表如下表：

12個(gè)購(gòu)物中心概況列表如下表：17012個(gè)購(gòu)物中心概況列表如下表：

12個(gè)購(gòu)物中心概況列表如下表：171商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案業(yè)種數(shù)量比例休閑娛樂(lè)341.19%百貨/超市/便利店461.62%服裝鞋帽83329.25%運(yùn)動(dòng)用品762.67%美食38013.90%各類服務(wù)39613.34%珠寶精品34612.15%美容美發(fā)/個(gè)人護(hù)理30010.53%影音器材692.42%家居1314.60%書籍923.23%玩具/童裝1194.18%其他260.91%服裝鞋帽/美食/各類服務(wù)/珠寶精品為占比最高的四種業(yè)種，其中服裝鞋帽占比達(dá)29.25%，排名第一。香港11個(gè)典型購(gòu)物中心的業(yè)種個(gè)數(shù)比例商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案業(yè)種數(shù)量比例休閑娛樂(lè)341.19%百貨/超市172締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件173締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件174香港典型購(gòu)物中心各品類商戶數(shù)量及比例五個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心

服裝/時(shí)裝/鞋帽(39.65%)>珠寶精品(13.57%)、美食（13.57%)>美容美發(fā)/人個(gè)護(hù)理(8.55%)7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心服裝/時(shí)裝/鞋帽(26%)>美食（14%)>各類服務(wù)(13%)、美容美發(fā)/人個(gè)護(hù)理(13%)>珠寶精品(10%)

香港典型購(gòu)物中心各品類商戶數(shù)量及比例五個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心175各購(gòu)物中心各品類商戶平均面積比例

11個(gè)典型購(gòu)物中心分別為海港城、太古廣場(chǎng)、太古城中心、時(shí)代廣場(chǎng)、旺角新世紀(jì)、新都會(huì)、青衣城、荷里活中心、德福廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)、屯門市廣場(chǎng)，其中前面4個(gè)為區(qū)域型購(gòu)物中心，后面7個(gè)為社區(qū)型購(gòu)物中心。各購(gòu)物中心各品類商戶平均面積比例11個(gè)176業(yè)種比例美食24.7%家居4.6%百貨24.3%書籍2.1%其他4.5%各類服務(wù)2.0%影音器材2.5%個(gè)人護(hù)理1.2%服裝鞋帽17.9%運(yùn)動(dòng)用品2.2%兒童玩具3.8%精品珠寶9.8%娛樂(lè)休閑10.9%商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案餐飲美食/百貨/服裝鞋帽/娛樂(lè)休閑為占比最高的四種業(yè)種，其中餐飲占比達(dá)24.7%，排名第一。香港11個(gè)典型購(gòu)物中心的業(yè)種面積比例業(yè)種比例美食24.7%家居4.6%百貨24.3%書籍2.1%177締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件178締造百年持續(xù)繁榮的購(gòu)物中心課件179香港典型購(gòu)物中心各品類商戶面積比例四個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心

百貨類（38.12)>服裝/時(shí)裝/鞋帽(20.50%)>美食（19.43%)>娛樂(lè)休閑(6.38%)>珠寶精品(4.05%)7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心美食（27.69%)>百貨類（16.44)>服裝/時(shí)裝/鞋帽(16.35%)>娛樂(lè)休閑(8.91%)>各類服務(wù)

(7.55%)

香港典型購(gòu)物中心各品類商戶面積比例四個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心180香港典型購(gòu)物中心各品類商戶面積比例

11個(gè)典型購(gòu)物中心中，美食類的面積平均百分比最高，達(dá)24.69%，百貨類的面積平均百分比排在第二，達(dá)到24.32%，服裝鞋帽類，達(dá)到17.86%，娛樂(lè)休閑類達(dá)到10.91%4個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心與7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心，美食類、百貨類、服裝鞋帽類的面積百分比均排在前三位區(qū)域型購(gòu)物中心中，百貨類的面積平均百分比最高，社區(qū)型購(gòu)物中心中，美食類的面積平均百分比最高；11個(gè)典型購(gòu)物中心中，餐飲娛樂(lè)休閑類面積平均百分比達(dá)到35.60%香港典型購(gòu)物中心各品類商戶面積比例11個(gè)典型購(gòu)物181商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案4個(gè)國(guó)內(nèi)典型購(gòu)物中心案例萬(wàn)象城、天河城、中華廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)個(gè)數(shù)占比排前四位的業(yè)種萬(wàn)象城：服裝鞋帽/餐飲美食/珠寶精品/美容美發(fā)天河城：服裝鞋帽/影音器材/珠寶精品/餐飲美食商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案4個(gè)國(guó)內(nèi)典型購(gòu)物中心案例萬(wàn)象城、天河城、中華182商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案?jìng)€(gè)數(shù)占比排前四位的業(yè)種正佳廣場(chǎng)：服裝鞋帽/珠寶精品/生活家居/童裝玩具個(gè)數(shù)占比排前四位的業(yè)種中華廣場(chǎng)：服裝鞋帽/珠寶精品/影音器材/生活家居商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案?jìng)€(gè)數(shù)占比排前四位的業(yè)種個(gè)數(shù)占比排前四位的業(yè)種183商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案

綜合以上四個(gè)案例，服裝鞋帽的個(gè)數(shù)占比最高，為40%，其次為珠寶精品，占比為14%，第三為生活家居，為10.2%。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案綜合以上四個(gè)案例，服裝鞋帽的個(gè)數(shù)占比184商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案樓層業(yè)種分析樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運(yùn)動(dòng)用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂(lè)負(fù)一層3.9%11.8%0.0%17.6%25.5%2.0%0.0%2.0%0.0%3.9%33.3%0.0%一層1.9%11.1%0.0%0.0%3.7%0.0%64.8%0.0%1.9%0.0%16.7%0.0%二層1.9%7.5%0.0%0.0%1.9%0.0%71.7%0.0%7.5%0.0%9.4%0.0%三層2.0%4.1%2.0%8.2%6.1%0.0%69.4%0.0%0.0%2.0%4.1%2.0%四層0.0%3.0%6.1%6.1%9.1%0.0%27.3%33.3%0.0%9.1%0.0%6.1%五層0.0%0.0%22.2%0.0%50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%22.2%5.6%0.0%萬(wàn)象城各樓層業(yè)種個(gè)數(shù)比例

服務(wù)展示/珠寶精品主要集中在較低樓層；服裝鞋帽主要分布中低樓層；餐飲/生活家居/童裝玩具/影音數(shù)碼等分布在較高樓層。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案樓層業(yè)種分析樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)185樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運(yùn)動(dòng)用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂(lè)負(fù)一層17.0%17.0%0.0%17.0%49.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%一層0.0%0.0%0.0%6.3%4.2%0.0%79.1%0.0%2.1%0.0%8.3%0.0%二層2.3%6.0%0.0%8.3%4.8%0.0%64.3%0.0%0.0%0.0%14.3%0.0%三層6.3%0.0%37.4%6.3%6.3%0.0%25.0%0.0%0.0%0.0%18.7%0.0%四層0.0%0.0%6.3%0.0%3.1%3.1%0.0%0.0%0.0%81.3%3.1%3.1%五層0.0%3.8%7.7%26.9%7.7%19.2%0.0%3.9%0.0%3.9%19.2%7.7%六層0.0%0.0%0.0%0.0%90.9%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%9.1%七層33.3%0.0%0.0%0.0%33.4%0.0%0.0%0.0%0.0%33.3%0.0%0.0%商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案天河城各樓層業(yè)種個(gè)數(shù)比例

服務(wù)展示/美容美發(fā)/珠寶精品主要集中在較低樓層；服裝鞋帽主要分布中低樓層；餐飲/影音數(shù)碼等分布在較高樓層。樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食186樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運(yùn)動(dòng)用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂(lè)