地鐵商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營策劃方案課件

“Hello——地鐵”商業(yè)項(xiàng)目

經(jīng)營策劃方案小組成員：劉志豪周士超陳柳森余曉卿黃坤“Hello——地鐵”商業(yè)項(xiàng)目

經(jīng)營策劃方案小組成員：劉志豪1目錄第一部分項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目概況二、設(shè)計(jì)概要三、工程進(jìn)展第二部分：項(xiàng)目分析

一．市場狀況 二．項(xiàng)目名稱三．優(yōu)勢分析四．劣勢分析目錄第一部分項(xiàng)目概述2目錄第三部分：經(jīng)營模式定位一．項(xiàng)目定位二．經(jīng)營模式三．推廣策略第四部分：經(jīng)濟(jì)效益分析第五部分：總結(jié)目錄第三部分：經(jīng)營模式定位3第一部分項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目概況二、設(shè)計(jì)概要三、工程進(jìn)展講解：陳柳森第一部分項(xiàng)目概述4一.項(xiàng)目概況地鐵使人的消費(fèi)空間變大，路程花費(fèi)時(shí)間變短，商業(yè)形態(tài)也因此更加繁復(fù)成熟。人們慣常印象里堆滿特價(jià)處理品的地下商場如今成為潮流地，重新詮釋了傳統(tǒng)商家津津樂道的“一站式消費(fèi)”概念；此外，地鐵站點(diǎn)凝聚而來的各類商場形成有性格有特色的商圈，帶動(dòng)起“商圈式消費(fèi)”；最后，大量人口被吸納到軌道交通的沿線，商圈又因?yàn)榈罔F的串聯(lián)而形成商業(yè)帶。一.項(xiàng)目概況地鐵使人的消費(fèi)空間變大，路程花費(fèi)時(shí)間變短，商業(yè)5如今，地鐵已超出了交通概念范疇，全面催熟城市商業(yè)，地鐵經(jīng)濟(jì)也逐漸從“一站式消費(fèi)”過渡到“商圈式消費(fèi)”、“商業(yè)帶式消費(fèi)”。鄭州地鐵1號(hào)線二七廣場站處于鄭州最為繁華的商業(yè)地帶，是鄭州市區(qū)車流、人流最為集中的中心地段之一，該站點(diǎn)為地下兩層島式車站，共設(shè)7個(gè)出入口，未來的地鐵3號(hào)線也會(huì)在此交叉，乘客可以實(shí)現(xiàn)同站換乘。二七廣場站位于正興街、解放路二七路、人民路及西大街交匯路口的下方，車站西端為緩曲線，站臺(tái)寬度為13m。如今，地鐵已超出了交通概念范疇，全面催熟城市商業(yè)，地鐵經(jīng)濟(jì)也6站點(diǎn)的西北側(cè)有五彩廣場，東南側(cè)有二七廣場，周邊商場、賓館林立，有北京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、商城大廈、天然商廈、亞細(xì)亞、友誼廣場、二七賓館、東方紅影院、亞細(xì)亞酒店，其中二七塔為國家級(jí)保護(hù)文物，該站點(diǎn)也將成為1號(hào)線上客流量較大的站點(diǎn)之一。目前，為了適應(yīng)地鐵的發(fā)展，以及更好地發(fā)展二七廣場附近的商業(yè)，提升二七商圈的知名度、影響度、美譽(yù)度和二七商圈的換代升級(jí)，現(xiàn)針對(duì)二七商圈的具體情況，做出地鐵二七廣場站“Hello——地鐵”的地下商業(yè)街策劃方案。站點(diǎn)的西北側(cè)有五彩廣場，東南側(cè)有二七廣場，周邊商場、賓館林立7二.設(shè)計(jì)概要國外對(duì)地鐵物業(yè)的研究表明：地鐵站點(diǎn)上覆蓋區(qū)域，稱其所屬物業(yè)為“正地鐵盤”；步行5-10分鐘至站點(diǎn)的區(qū)域，稱其所屬物業(yè)為“準(zhǔn)地鐵盤”；步行10-15分鐘至站點(diǎn)的區(qū)域，稱其所屬物業(yè)為“近地鐵盤”。距離站點(diǎn)越近的物業(yè)，軌道交通提升其價(jià)格的作用就越顯著。二.設(shè)計(jì)概要國外對(duì)地鐵物業(yè)的研究表明：地鐵站點(diǎn)上覆蓋區(qū)域，稱8而在鄭州1號(hào)線開通之后，二七廣場將出現(xiàn)一波“正地鐵”商業(yè)建筑。2014年8月11日，大商新瑪特、北京華聯(lián)等6家位于鄭州市二七商圈的大型商企代表在鄭東新區(qū)的一間辦公室里商談，如何在二七商圈修建一條地下公共走廊，把商圈內(nèi)的商企與附近的鄭州地鐵1號(hào)線二七廣場站相連接。

地鐵串起省會(huì)黃金商圈。通過地鐵站與周邊商業(yè)企業(yè)的互聯(lián)互通，鄭州地鐵與鄭州商圈之間的聯(lián)系將更加緊密，大商圈優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。而在鄭州1號(hào)線開通之后，二七廣場將出現(xiàn)一波“正地鐵”商業(yè)建筑9鄭州本是座“火車?yán)瓉淼某鞘小?，而鄭州商業(yè)也與交通密切相關(guān)。根據(jù)規(guī)劃，鄭州地鐵1號(hào)線、2號(hào)線呈“十字形”，被稱為黃金十字架。1號(hào)線屬于交通疏散型，主要以減緩城市交通壓力為目的，所以，線路和站點(diǎn)的選擇，都是人流高度密集之處。人往哪里去，站點(diǎn)就建在哪里，而人氣是城市商業(yè)最不可缺少的。鄭州本是座“火車?yán)瓉淼某鞘小保嵵萆虡I(yè)也與交通密切相關(guān)。根101號(hào)線一期工程沿線的多家商企與地鐵對(duì)接，最大限度地實(shí)現(xiàn)出入口與周邊商業(yè)的互通互聯(lián)，將地鐵帶來的強(qiáng)大客流吸引到商業(yè)綜合體，繁榮鄭州經(jīng)濟(jì)。

據(jù)介紹，建成后的1號(hào)線每趟列車運(yùn)載量近1500人，最小運(yùn)行間隔為2分鐘，日運(yùn)載乘客遠(yuǎn)期將達(dá)100萬人次。這么多乘客聚散在有限的出站口，無疑讓靠近地鐵的商家更有經(jīng)營優(yōu)勢。1號(hào)線一期工程沿線的多家商企與地鐵對(duì)接，最大限度地實(shí)現(xiàn)出入口11地鐵對(duì)鄭州商業(yè)格局的改變主要體現(xiàn)在三個(gè)“推手”：一是強(qiáng)化傳統(tǒng)商業(yè)中心地位。地鐵將帶來更多的客流，也會(huì)促使較遠(yuǎn)的商家向地鐵沿線的商業(yè)中心聚集。二是地鐵將使鄭州商業(yè)由單一中心向多中心發(fā)展，快捷的地鐵“縮小”了城市版圖，消費(fèi)者可以有更多的選擇。三是地鐵將使零售商業(yè)布局由地上轉(zhuǎn)為地下。屆時(shí)，大量的地下零售商業(yè)將會(huì)出現(xiàn)。

地鐵對(duì)鄭州商業(yè)格局的改變主要體現(xiàn)在三個(gè)“推手”：一是強(qiáng)化傳12三.工程進(jìn)展2009年3月，鄭州地鐵1號(hào)線工程動(dòng)工，一期工程長26.34公里，設(shè)置22個(gè)站點(diǎn)；9月份鄭州地鐵2號(hào)線工程動(dòng)工，一期工程長19.05公里，共設(shè)置16個(gè)站點(diǎn)。1號(hào)線一期工程成本為5.9億元/公里，2號(hào)線一期工程成本為5.93億元/公里，工程總投資達(dá)268.45億元。兩條地鐵線路的竣工時(shí)間分別定為2013年、2015年。地鐵建設(shè)具有很強(qiáng)的外部效應(yīng)，對(duì)省會(huì)鄭州經(jīng)濟(jì)布局的帶動(dòng)是全方位的。一個(gè)直觀的數(shù)字是，地鐵建設(shè)每投資1億元，可帶動(dòng)GDP增長2.6億元。三.工程進(jìn)展2009年3月，鄭州地鐵1號(hào)線工程動(dòng)工，一期工程13但表現(xiàn)最為明顯的，是對(duì)地鐵周邊地產(chǎn)和商業(yè)的帶動(dòng)上。曾有調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，地鐵周邊物業(yè)與遠(yuǎn)離地鐵的同類物業(yè)相比，價(jià)格普遍上漲20%～30%。在地鐵尚未建成之時(shí)，不少城市綜合體已經(jīng)早早在地鐵站旁“安家”。如中原區(qū)的西元廣場、二七區(qū)的二七萬達(dá)廣場等新的城市綜合體，正是依托地鐵而建。但表現(xiàn)最為明顯的，是對(duì)地鐵周邊地產(chǎn)和商業(yè)的帶動(dòng)上。曾有調(diào)查統(tǒng)14其次是地下商業(yè)得到開發(fā)。比如，根據(jù)地鐵站口規(guī)劃，紫荊山站將有四層地下空間，其中，一層將開發(fā)為商鋪。綠城廣場、二七廣場、光大廣場等地下都將被開發(fā)，有的建成商鋪，有的則建成地下停車場。同時(shí)，地鐵上蓋將成為新的商業(yè)熱點(diǎn)。適宜開發(fā)的地鐵站口上方將建成商場或商住兩用地產(chǎn)，有的會(huì)建成新的城市綜合體。其次是地下商業(yè)得到開發(fā)。比如，根據(jù)地鐵站口規(guī)劃，紫荊山站將有15香港地鐵是世界上經(jīng)營效益最好的地鐵，其奧秘就在于不僅經(jīng)營地鐵，而且經(jīng)營相關(guān)地產(chǎn)，地鐵站多是建在商業(yè)綜合體內(nèi)。鄭州地鐵投資巨大，且資金來源多為財(cái)政和銀行貸款。早在規(guī)劃時(shí)鄭州市就設(shè)想學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗(yàn)，通過地鐵建設(shè)帶動(dòng)城市綜合體成長，實(shí)現(xiàn)永續(xù)發(fā)展。

地鐵的開通，必將成為鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。地鐵沿線物業(yè)其商鋪付租能力最高，因此，地鐵沿線最容易形成新的商業(yè)走廊。香港地鐵是世界上經(jīng)營效益最好的地鐵，其奧秘就在于不僅經(jīng)營地鐵16第二部分：項(xiàng)目分析一．市場狀況 二．項(xiàng)目名稱三．優(yōu)勢分析四．劣勢分析講解：余曉卿第二部分：項(xiàng)目分析一．市場狀況 17一.市場狀況商城鄭州跑進(jìn)地鐵時(shí)代，裹挾而來的巨大人流，為地鐵商鋪帶來了非凡財(cái)富，隨著1號(hào)線5個(gè)站點(diǎn)4000多平方米地鐵商鋪的全面開啟，1號(hào)線將幾大商圈“連線成帶”，對(duì)傳統(tǒng)商圈有利無弊，鄭州也將跟隨地鐵速度，奔向“大商業(yè)”時(shí)代。一.市場狀況商城鄭州跑進(jìn)地鐵時(shí)代，裹挾而來的巨大人流，為地鐵18根據(jù)地鐵站點(diǎn)周邊環(huán)境，初步規(guī)劃中將站點(diǎn)的商業(yè)定位予以區(qū)分，比如，醫(yī)學(xué)院站的核心客流是居民和上班族，這里突出的是便民服務(wù)；燕莊站的核心客流是時(shí)尚白領(lǐng)或商務(wù)人士，商業(yè)業(yè)態(tài)就以時(shí)尚精品、餐飲美食和休閑文化為主。二七廣場站“主唱”青春潮流，主要業(yè)種將是休閑餐飲、潮流服飾、時(shí)尚休閑和信息服務(wù)。根據(jù)地鐵站點(diǎn)周邊環(huán)境，初步規(guī)劃中將站點(diǎn)的商業(yè)定位予以區(qū)分，比19但無論哪個(gè)站點(diǎn)，都會(huì)有ATM機(jī)、彩票售賣點(diǎn)等便民設(shè)施?！安惋嫛⒎b飾品、數(shù)碼和品牌外設(shè)店，將是首批地鐵商鋪的‘主旋律’。雖然招商尚未開啟，規(guī)劃也未定論，但從前期接洽情況看，二七廣場站，最受商家關(guān)注。但無論哪個(gè)站點(diǎn)，都會(huì)有ATM機(jī)、彩票售賣點(diǎn)等便民設(shè)施?！安惋?0與普通地鐵口相比，地鐵換乘處的人流量是最大的，而二七廣場站就位于未來地鐵的“交會(huì)站點(diǎn)”，在許多投資者心目中，它的廣告價(jià)值以及商業(yè)價(jià)值都是最大的。一般規(guī)律是，一個(gè)城市的地鐵1號(hào)線的商業(yè)價(jià)值是排在第一位的。從國內(nèi)地鐵城市的發(fā)展來看，1號(hào)線代表著最迫切的剛性線路，所以，首條線站點(diǎn)商鋪受到熱捧在情理之中。與普通地鐵口相比，地鐵換乘處的人流量是最大的，而二七廣場站就21二．項(xiàng)目名稱Hello——地鐵名稱釋意：Hello——主要用于熟人間打招呼——“喂”，也可用于呼叫遠(yuǎn)處的熟人或陌生人，以引起注意！地鐵——鄭州地鐵的開通、地下商業(yè)街項(xiàng)目的建設(shè)，正符合當(dāng)前鄭州的潮流。Hello——地鐵：一個(gè)個(gè)性十足；優(yōu)雅的購物環(huán)境、悠閑的消費(fèi)方式、宜人的商業(yè)尺度；優(yōu)質(zhì)的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為優(yōu)秀的你提供優(yōu)質(zhì)新生活。Hello——地鐵，帶你進(jìn)入一個(gè)全新的鄭州地下商業(yè)新時(shí)代。二．項(xiàng)目名稱Hello——地鐵22三.優(yōu)勢分析1）區(qū)位優(yōu)勢“地段是金”這是商鋪營銷的第一定律。二七廣場地處城市中心區(qū)，位于城市主干道之下，周邊是豐富的居住區(qū)和市政配套，位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬。以二七商圈、火車站商圈為代表的鄭州市商業(yè)中心區(qū)積聚了百年商業(yè)文化和人氣，特別是經(jīng)過多次大大小小的“商戰(zhàn)”洗禮之后，這里一度成為全國最具代表性的商業(yè)區(qū)，也是鄭州市商業(yè)最為繁華的地方。三.優(yōu)勢分析1）區(qū)位優(yōu)勢232）配套優(yōu)勢周邊商業(yè)、娛樂、交通、醫(yī)療等配套一應(yīng)俱全。大商新瑪特金博大店、丹尼斯百貨、北京華聯(lián)、鄭州百貨大樓、百盛購物中心、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、德化步行街、正弘名店、大上海、光彩服裝市場、金智萬博商城、迪信通等手機(jī)賣場以及蘇寧、永樂、國美、五星、大商等五大家電連鎖等，囊括了大型百貨、綜合超市、品牌專賣、圖書批發(fā)等幾乎所有的零售業(yè)態(tài)。2）配套優(yōu)勢243）交通優(yōu)勢鄭州地鐵二七廣場站正位于二七紀(jì)念塔下方，緊鄰鄭州火車站和二馬路汽車站，除地鐵一號(hào)線和地鐵三號(hào)線在二七廣場站換乘之外，直達(dá)公交車次有：K906路，35路,60路,85路,k812路,k85路,y805路,2路,

26路,37路,57路,58路,65路,82路,89路,152路,256路,b17路,k801路,k809路,k815路,k9路,t101路,y810路,6路,9路,

21路,28路,32路,

34路,93路,95路,105北線,305路,312路,603路,k6路,k806路,98路。交通便利、車流量及人流量非常大。3）交通優(yōu)勢254）人數(shù)優(yōu)勢

周邊人口密集，購買力集中，周邊有良好的購物環(huán)境，大量人口被吸引到地下區(qū)，改善地面的交通和環(huán)境。4）人數(shù)優(yōu)勢26四.劣勢分析1）二七商圈停車位稀缺、交通擁堵。2）地下商業(yè)街的造價(jià)過高，在開發(fā)前期可能會(huì)出現(xiàn)資金消耗過大的可能.地下商業(yè)從通風(fēng)、安全環(huán)境等條件來說，和地上商業(yè)設(shè)施相比都存在一定差距。一旦發(fā)生事故，人員的疏散和轉(zhuǎn)移對(duì)地下商業(yè)建筑設(shè)施都提出來較高的要求。3）由于二七廣場周邊的商業(yè)已經(jīng)很成熟了，突然出現(xiàn)的二七地跌地下商業(yè)街能否得到消費(fèi)者的認(rèn)可仍是未知數(shù)。四.劣勢分析1）二七商圈停車位稀缺、交通擁堵。27第三部分：經(jīng)營模式定位一．項(xiàng)目定位二．經(jīng)營模式三．

推廣策略講解：周士超&黃坤第三部分：經(jīng)營模式定位28經(jīng)營模式定位地鐵商圈成敗關(guān)鍵在定位。在地鐵商業(yè)發(fā)展前景一片大好的同時(shí)，我們也要冷靜地看到，地鐵商業(yè)的開發(fā)具有很強(qiáng)的專業(yè)性，商業(yè)定位非常重要?？紤]到地鐵商業(yè)的特殊性，商業(yè)的定位必須要充分考慮到地鐵客流自身的特點(diǎn)，而由于站位及其所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不同，商業(yè)定位也會(huì)更多地體現(xiàn)出個(gè)性化的特征。經(jīng)營模式定位地鐵商圈成敗關(guān)鍵在定位。在地鐵商業(yè)發(fā)展前景一片大29市場形象定位1）優(yōu)良的品質(zhì)---------在招商方面，注意細(xì)分和篩選，選擇符合地鐵商圈和有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)和品牌，品質(zhì)自然有保證；2）品位CLD（（CentralLivingDistric中央生活區(qū)域））生活---------概念創(chuàng)新3）文化定位和情感需求---------定位高端，滿足消費(fèi)人群心理。市場形象定位1）優(yōu)良的品質(zhì)---------在招商方面，注304）投資潛力大---------地處繁華地段5）生活的便利---------緊鄰地鐵口和火車站通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鄭州市地鐵品牌項(xiàng)目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。4）投資潛力大---------地處繁華地段31經(jīng)營業(yè)態(tài)定位

從已經(jīng)成熟的地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋城市看，日本東京地鐵2012年度靠提供場地收取的租金有18億日元，加上它擁有的38家便利店的94億日元銷售額，合計(jì)112億日元，截止到今天，這個(gè)數(shù)字一直在持續(xù)地增加。經(jīng)營業(yè)態(tài)定位從已經(jīng)成熟的地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋城市看，日本東京地鐵232地鐵站內(nèi)不僅開設(shè)商城，也可以使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形成獨(dú)特的文化和商業(yè)以及較為成熟的商圈。巴黎地鐵就猶如一個(gè)“地下超市”，其地鐵站內(nèi)設(shè)有百貨、報(bào)刊、飲食、音像、圖書、服裝鞋帽、禮品等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)800余家。地鐵站內(nèi)不僅開設(shè)商城，也可以使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形33從這些例子中可以看出，地鐵的開通與運(yùn)行就是商業(yè)機(jī)會(huì)的開始，地鐵商業(yè)價(jià)值在自身各種方面的價(jià)值體現(xiàn)中，充分利用自身商業(yè)價(jià)值的轉(zhuǎn)化與應(yīng)用，把可預(yù)見的商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造出無數(shù)的商業(yè)機(jī)會(huì)，并從中獲得良好的收益。從這些例子中可以看出，地鐵的開通與運(yùn)行就是商業(yè)機(jī)會(huì)的開始，地34針對(duì)鄭州地鐵二七廣場站2400m2的地下商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)，經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為：ATM機(jī)、奶茶、甜點(diǎn)、干洗店、眼鏡店、鮮花店、軟飲店、餐飲旗艦店、快餐品牌、書報(bào)亭、小零售鋪、早點(diǎn)、娛樂、便利店、報(bào)刊、咖啡、音像、小飾品、手機(jī)店、服裝鞋帽等。針對(duì)鄭州地鐵二七廣場站2400m2的地下商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)，經(jīng)營35

屆時(shí)可以對(duì)地下商業(yè)街進(jìn)行按區(qū)劃分，比如：

1區(qū)女性用品（時(shí)尚女裝、美容美甲、精美飾品等）；

2區(qū)男士用品（男士服飾、休閑品牌、運(yùn)動(dòng)服飾、兒童用品等）；

3區(qū)品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內(nèi)衣、品牌布藝及時(shí)尚包類等）等等。屆時(shí)可以對(duì)地下商業(yè)街進(jìn)行按區(qū)劃分，比如：36目標(biāo)消費(fèi)群體定位通常來講，地鐵客流大多以快速通過為目的，如果能夠通過特色塑造延長乘客逗留時(shí)間，將可能增大消費(fèi)的有效性，因此對(duì)地鐵商業(yè)而言，如何將流動(dòng)的乘客轉(zhuǎn)化為有效的購買力，是在商業(yè)定位中需要給予高度關(guān)注的內(nèi)容。目標(biāo)消費(fèi)群體定位通常來講，地鐵客流大多以快速通過為目的37在這里，主要將目標(biāo)消費(fèi)群體定位為在二七廣場站換乘的乘客、在二七廣場站下車的乘客、專門到二七商圈休閑購物的乘客以及從地上商圈下到地下商圈的乘客。在這里，主要將目標(biāo)消費(fèi)群體定位為在二七廣場站換乘的乘客、在二38目標(biāo)經(jīng)營商戶定位市場的目標(biāo)客戶比較復(fù)雜，根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)和市場的整體屬性定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分為三大類，一類是商鋪購買者；第二類經(jīng)營者，商鋪?zhàn)赓U對(duì)象；另一類是市場商品消費(fèi)者。這三類目標(biāo)客戶又會(huì)互相影響，甚至互相轉(zhuǎn)化。目標(biāo)經(jīng)營商戶定位市場的目標(biāo)客戶比較復(fù)雜，根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)39①總體目標(biāo)市場定位：鄭州市及周邊的私營業(yè)主和商鋪投資者。②其他市場經(jīng)營者（輔助客戶）這里面，有的是市場拆遷戶，有的是尋求更大機(jī)會(huì)者，大都源于對(duì)現(xiàn)有市場的不滿足，希望尋求新突破，看重新項(xiàng)目的升值空間和短時(shí)期內(nèi)的升值預(yù)期，看重項(xiàng)目的市場知名度、認(rèn)可度及熱銷度。①總體目標(biāo)市場定位：鄭州市及周邊的私營業(yè)主和商鋪投資者。40③商業(yè)地產(chǎn)投資者這部分人群構(gòu)成復(fù)雜，但投資原因明確，升值或收租是其主要追求。包括：改變銀行存款方式的投資者（理財(cái)型）、擁有大量閑置資金并且無自主經(jīng)營能力或主觀愿望者、專門從事不動(dòng)產(chǎn)購買及出租者、私營企業(yè)主、國企及公司高管、部分政府官員，投機(jī)投資者、職業(yè)炒家、周邊縣市的投資者。他們看中的是項(xiàng)目的良好出租率，自己的穩(wěn)定投資回報(bào)和市場興旺的經(jīng)營效果，以及項(xiàng)目的升值潛力。③商業(yè)地產(chǎn)投資者41整體運(yùn)作模式從世界范圍來看，地鐵物業(yè)的開發(fā)多采用三種模式，一是站內(nèi)開發(fā)；二是站外銜接；最后是上蓋物業(yè)。從國內(nèi)范圍來講，站外銜接和上蓋物業(yè)占主流地位。曾有一些城市做過一些地鐵站點(diǎn)的站內(nèi)開發(fā)嘗試，然而最終因地鐵過于火爆、人潮洶涌以致?lián)矶?，出于安全考慮將一些地鐵站內(nèi)的商鋪統(tǒng)一拆除。整體運(yùn)作模式從世界范圍來看，地鐵物業(yè)的開發(fā)多采用三種模式，一42比如上海曾在早期的一二號(hào)線內(nèi)試水站內(nèi)開發(fā)，然而在幾年之后據(jù)業(yè)內(nèi)人員透露，一、二號(hào)線等早期地鐵線路剛剛開通的時(shí)候，為了方便乘客，曾經(jīng)在一些地鐵站點(diǎn)設(shè)置了一些書報(bào)亭、小零售鋪、早點(diǎn)等商鋪。在當(dāng)時(shí)地鐵客流量不大的情況下，這種做法確實(shí)為乘客帶來了一定的便利。比如上海曾在早期的一二號(hào)線內(nèi)試水站內(nèi)開發(fā)，然而在幾年之后據(jù)業(yè)43然而，沒有人能預(yù)料到，僅僅在短短幾年之后，地鐵的客流量出現(xiàn)了飛躍式的增長，地鐵商鋪的負(fù)面影響就開始凸現(xiàn)。于是在運(yùn)營后期，地鐵集團(tuán)陸續(xù)將一、二、三號(hào)線的商鋪拆除了近一千平米。到了規(guī)劃5號(hào)線的時(shí)候，地鐵公司更是決定從原則上就不設(shè)置類似地鐵商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目，把通道最大限度的還給乘客。然而，沒有人能預(yù)料到，僅僅在短短幾年之后，地鐵的客流量出現(xiàn)了44站外銜接和上蓋物業(yè)的形式則在全球范圍內(nèi)都非常普遍，也對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)和房地產(chǎn)市場帶來了普遍的影響。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，紐約、倫敦、東京，包括我國香港、上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵物業(yè)價(jià)格平均要高于片區(qū)同素質(zhì)物業(yè)30%以上?！暗罔F+物業(yè)模式會(huì)對(duì)沿線物業(yè)升值起到促進(jìn)作用，帶動(dòng)軌道交通沿線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展”。站外銜接和上蓋物業(yè)的形式則在全球范圍內(nèi)都非常普遍，也對(duì)當(dāng)?shù)氐?5比如香港，在全國多數(shù)城市地鐵都無法養(yǎng)活自己的時(shí)候，香港地鐵是為數(shù)不多的盈利者。在地鐵總收入中，運(yùn)營收入約占60%，站內(nèi)廣告等經(jīng)營收入約占20%，物業(yè)管理約占20%。其核心的盈利模式通常被稱為“地鐵+物業(yè)”模式，站內(nèi)廣告和沿線物業(yè)開發(fā)，已經(jīng)成為其最主要的利潤來源。比如香港，在全國多數(shù)城市地鐵都無法養(yǎng)活自己的時(shí)候，香港地鐵是46針對(duì)鄭州地鐵二七廣場站的實(shí)際情況，在地下開發(fā)的有2400m2的專業(yè)商業(yè)街，我們決定采用的運(yùn)作模式是站內(nèi)開發(fā)+站外銜接+上蓋物業(yè)。通過這種立體、交叉的設(shè)計(jì)，可以全方位、360度的覆蓋鄭州地鐵二七廣場站的所有目標(biāo)消費(fèi)者。餐飲、服裝飾品、數(shù)碼和品牌外設(shè)店，將是首批地鐵商鋪的‘主旋律。

針對(duì)鄭州地鐵二七廣場站的實(shí)際情況，在地下開發(fā)的有2400m247為了與地鐵二七廣場站的地下商業(yè)街遙相呼應(yīng)，二七站點(diǎn)外的德化步行街也要大變樣。將德化商業(yè)中心進(jìn)行大范圍改造，范圍東至德化街，北至苑陵街和二七廣場，西至福壽街火車站，南到大同路，占地38.7畝?；靖采w了德化步行街、二七廣場等熱門購物、餐飲區(qū)域。屆時(shí)，改造過的德化街與新開業(yè)的“Hello——地鐵”商業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)地上、一個(gè)地下，共同打造新的二七商業(yè)新開篇。接下來由黃坤進(jìn)行講解為了與地鐵二七廣場站的地下商業(yè)街遙相呼應(yīng)，二七站點(diǎn)外的德化步48租金支付計(jì)劃商業(yè)地產(chǎn)的租金是相當(dāng)具有變化性的，分市場培育期、發(fā)展期、成熟期、衰敗期四個(gè)階段。本著商業(yè)地產(chǎn)放水養(yǎng)魚的操作理念，將租賃期分拆為市場培育期、成熟期兩個(gè)階段，市場培育期階段讓利給商戶，讓其做大做強(qiáng)，成為真正的合作伙伴，待到商業(yè)成熟時(shí)，該商業(yè)物業(yè)也持續(xù)增值了，既保證了合作的穩(wěn)定也能得到預(yù)期的租金收益，租賃方式、租金政策建議如下：租金支付計(jì)劃商業(yè)地產(chǎn)的租金是相當(dāng)具有變化性的，分市場培育期、49租賃方式A、以經(jīng)營商業(yè)資源稅后營業(yè)額的固定百分比提成作為租金，即提成租金；B、以雙方商定的固定金額作為租金，即固定租金；C、以經(jīng)營商業(yè)資源稅后營業(yè)額的固定百分比提成或雙方商定的固定金額兩者取其高作為租金，即保底或提成租金。上述三種方案，為了降低租賃風(fēng)險(xiǎn)及增加租金市值回報(bào)，建議以固定租金為租賃方式A、以經(jīng)營商業(yè)資源稅后營業(yè)額的固定百分比提成作為租金50租金政策1、市場培育期租金培育期三年，租金標(biāo)準(zhǔn)取周邊同類商業(yè)物業(yè)市場標(biāo)準(zhǔn)平均值，不高于這個(gè)值，不設(shè)下限；2、成熟期租金租金標(biāo)準(zhǔn)

周邊同類商業(yè)物業(yè)市場標(biāo)準(zhǔn)的最高值*1.5不低于這個(gè)租金標(biāo)準(zhǔn)，不設(shè)上限。合同期限

10年租金遞增

第四年開始，租金每兩年遞增10%免租期

免租期2-4個(gè)月

租金支付方式

押1付3租金政策1、市場培育期租金51物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)管理可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，而反之也可以成為本項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)，因?yàn)橐坏┡c物業(yè)管理公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)于本項(xiàng)目無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對(duì)于幾種物業(yè)管理模式的分析：1。全權(quán)委托管理2、聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問3、自行管理物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)管理可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，而反之也可以521。全權(quán)委托管理優(yōu)勢1）充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)功能，提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次；2）減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；劣勢1）費(fèi)用較高，因而業(yè)主負(fù)擔(dān)增加；2）如果服務(wù)質(zhì)量差，則會(huì)直接影響發(fā)展商的聲譽(yù)；1。全權(quán)委托管理優(yōu)勢532、聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問優(yōu)勢1）經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對(duì)于項(xiàng)目宣傳也是一個(gè)賣點(diǎn)；2）能夠?yàn)楸竟九囵B(yǎng)一批人才，對(duì)于發(fā)展商的長遠(yuǎn)發(fā)展有戰(zhàn)略意義；劣勢1）能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個(gè)最大問題2、聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問優(yōu)勢543、自行管理優(yōu)勢1）充分發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用，實(shí)現(xiàn)高效率服務(wù)；劣勢1）缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易走彎路；2）對(duì)于突發(fā)事件沒有及時(shí)處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想；3、自行管理優(yōu)勢55香港地鐵業(yè)態(tài)通常分為零售、飲食和娛樂三大塊，布局均衡、合理。據(jù)專家分析，香港地鐵商鋪運(yùn)作如此成功，在于香港地鐵商業(yè)基本上都采取“只租不售”，為的是香港開發(fā)商擁有絕對(duì)的統(tǒng)一管理權(quán)，更有利于商場經(jīng)營。通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，還會(huì)適當(dāng)讓利，首先考慮的是如何在短時(shí)期內(nèi)吸引商家進(jìn)駐，把商場做旺。香港地鐵業(yè)態(tài)通常分為零售、飲食和娛樂三大塊，布局均衡、合理。56消費(fèi)者的培育有人擔(dān)心，鄭州消費(fèi)者購物的目的性很強(qiáng)，比如去二七買衣服，到商超買日用品等等，地鐵商鋪開了，大家愿意把錢花到這嗎？消費(fèi)者的培育有人擔(dān)心，鄭州消費(fèi)者購物的目的性很強(qiáng)，比如去二七57市民購物有習(xí)慣性的選擇，但地下商鋪也會(huì)創(chuàng)造消費(fèi)需求的，培育期不會(huì)太長。據(jù)調(diào)查顯示，乘客第一次乘坐地鐵都是“一心為交通”，但到了第二次、第三次時(shí)，就開始留心周邊“景色”，產(chǎn)生購物需求了，也就是說，“坐兩到三次的地鐵，就會(huì)有購物欲望”。市民購物有習(xí)慣性的選擇，但地下商鋪也會(huì)創(chuàng)造消費(fèi)需求的，培育期58對(duì)傳統(tǒng)商場的影響地鐵站點(diǎn)進(jìn)駐會(huì)給傳統(tǒng)商場帶來人氣。地下商鋪本身也是傳統(tǒng)商業(yè)，只是空間有變化，它的消費(fèi)群體比較固定，從對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)影響來說，地鐵的客流效應(yīng)和品牌效應(yīng)會(huì)帶動(dòng)站點(diǎn)周圍原有商業(yè)的發(fā)展，并吸引一些新的商業(yè)進(jìn)駐，使傳統(tǒng)商圈更加繁榮，沒有任何負(fù)面影響。地鐵沿線出口，是商家必爭黃金地段，此處會(huì)衍生出更多的小組團(tuán)式商圈，地鐵沿線商業(yè)由“圈”到“帶”惠及“片”，商業(yè)資源地上地下互動(dòng)，構(gòu)建鄭州的“大商業(yè)”時(shí)代。對(duì)傳統(tǒng)商場的影響地鐵站點(diǎn)進(jìn)駐會(huì)給傳統(tǒng)商場帶來人氣。59推廣策略重點(diǎn)活動(dòng)一：Hello——地鐵主題特色街區(qū)公開招商、發(fā)售新聞發(fā)布會(huì)暨商鋪競投公開拍賣會(huì)在做好前期充分的準(zhǔn)備工作之后，在步行街建設(shè)基本竣工之時(shí)，由開發(fā)商組織進(jìn)行一次面向媒體和市場目標(biāo)群體的商業(yè)街商鋪招商、發(fā)售的新聞發(fā)布會(huì)和部分商鋪的無底價(jià)競投公開拍賣會(huì)。通過發(fā)布會(huì)與拍賣會(huì)形式，在市場上制造一定的傳播聲勢，使目標(biāo)投資客戶群體和廣大商家獲得相關(guān)信息并引起他們對(duì)本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注。推廣策略重點(diǎn)活動(dòng)一：Hello——地鐵主題特色街區(qū)公開招商、60重點(diǎn)活動(dòng)二：剩余商鋪無底價(jià)暗標(biāo)競買活動(dòng)a．市場炒作繼續(xù)升溫，剩余單位暗標(biāo)競買b．舉辦業(yè)主答謝會(huì)，再創(chuàng)市場推廣高潮在結(jié)束前期商鋪無底價(jià)公開拍賣會(huì)和暗標(biāo)競買活動(dòng)之后，借此聲勢趁熱打鐵再度舉辦一次商鋪競買成功業(yè)主答謝會(huì)，同樣通過媒介宣傳將整個(gè)商鋪競買活動(dòng)的市場效應(yīng)推至頂峰。重點(diǎn)活動(dòng)二：剩余商鋪無底價(jià)暗標(biāo)競買活動(dòng)61重點(diǎn)活動(dòng)三：品牌商家免租聯(lián)展招商活動(dòng)通過前期的市場活動(dòng)效應(yīng)，已建立起項(xiàng)目廣泛的市場知名度，接著便可根據(jù)前期活動(dòng)的效果，及時(shí)調(diào)整市場推廣策略。同時(shí)，借助前期活動(dòng)的市場余溫，發(fā)展商可在適當(dāng)時(shí)機(jī)再次推出一個(gè)“百家爭鳴——Hello——地鐵主題特色街區(qū)品牌商家免租聯(lián)展活動(dòng)”。通過各種主動(dòng)聯(lián)系方式，吸引在本地區(qū)具有市場影響力的名牌商家以及前期已招入商家前來步行街現(xiàn)場參加本次品牌、產(chǎn)品與服務(wù)等方面的綜合展示活動(dòng)，從而極大地帶動(dòng)商業(yè)街的知名度和人氣，將為商業(yè)街的連續(xù)銷售推廣起到極大促進(jìn)作用。接下來由劉志豪來講重點(diǎn)活動(dòng)三：品牌商家免租聯(lián)展招商活動(dòng)62經(jīng)濟(jì)效益分析鄭州地下商業(yè)發(fā)展較早，但在很長時(shí)間內(nèi)一直不溫不火，近兩年，隨著火車站地區(qū)地下交通工程的建成和投入使用，鄭州地下商業(yè)又有所發(fā)展。今年年初，鄭州地一大道項(xiàng)目開業(yè)，標(biāo)志著鄭州地下商業(yè)進(jìn)入了專業(yè)化運(yùn)營階段。但從現(xiàn)階段運(yùn)營看，鄭州地下商業(yè)受制于消費(fèi)習(xí)慣等多種因素，經(jīng)營狀況并不十分理想。

經(jīng)濟(jì)效益分析鄭州地下商業(yè)發(fā)展較早，但在很長時(shí)間內(nèi)一直不溫不火63隨著鄭州地鐵１、２線的規(guī)劃建設(shè)，鄭州地下商業(yè)再次迎來發(fā)展契機(jī)。其中，地鐵１號(hào)線經(jīng)過的火車站，另外，地鐵１號(hào)線的紫荊山站、會(huì)展中心站以及其他零星的區(qū)域中，共規(guī)劃了面積大小不一的地下商業(yè)設(shè)施，將形成各種適應(yīng)地鐵人群的快速流轉(zhuǎn)的地下超市、餐飲娛樂場所等地鐵商業(yè)，并且地鐵商業(yè)實(shí)行２４小時(shí)開放，與地面經(jīng)濟(jì)形成“錯(cuò)位經(jīng)營”，完成和地面經(jīng)濟(jì)的有效對(duì)接。隨著鄭州地鐵１、２線的規(guī)劃建設(shè)，鄭州地下商業(yè)再次迎來發(fā)展契機(jī)64地鐵建設(shè)具有很強(qiáng)的外部效應(yīng)，對(duì)省會(huì)鄭州經(jīng)濟(jì)布局的帶動(dòng)是全方位的。一個(gè)直觀的數(shù)字是，地鐵建設(shè)每投資1億元，可帶動(dòng)GDP增長2.6億元。

地鐵建設(shè)具有很強(qiáng)的外部效應(yīng)，對(duì)省會(huì)鄭州經(jīng)濟(jì)布局的帶動(dòng)是全方位65但表現(xiàn)最為明顯的，是對(duì)地鐵周邊地產(chǎn)和商業(yè)的帶動(dòng)上。曾有調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，地鐵周邊物業(yè)與遠(yuǎn)離地鐵的同類物業(yè)相比，價(jià)格普遍上漲20%～30%。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，早在2006年年底提出地鐵概念后，鄭州房地產(chǎn)市場便掀起了一股“地鐵熱潮”。但表現(xiàn)最為明顯的，是對(duì)地鐵周邊地產(chǎn)和商業(yè)的帶動(dòng)上。曾有調(diào)查66當(dāng)前，距1號(hào)線通車后一年多的時(shí)間，多種商業(yè)業(yè)態(tài)正以地鐵站口為中心匯聚。在二七商圈，除了傳統(tǒng)的百貨商場外，新興的、擴(kuò)建的百貨商場及地鐵周邊的綜合體項(xiàng)目也暗戰(zhàn)連連。當(dāng)前，距1號(hào)線通車后一年多的時(shí)間，多種商業(yè)業(yè)態(tài)正以地鐵站口為67目前，投資40億元的華潤萬象城1期規(guī)模初顯;同樣投資數(shù)十億級(jí)別的丹尼斯大衛(wèi)城早已開始啟動(dòng)招商;投資10多億元的德化新街、德化大廈等項(xiàng)目正在建設(shè);占地23畝的正弘凱賓城項(xiàng)目已基本完工;投資10億元的金博大擴(kuò)建項(xiàng)目也在開展;百年德化二期，投資18億元，占地25畝，商業(yè)面積9萬平方米;還有附近的百盛、匯龍城等項(xiàng)目……目前，投資40億元的華潤萬象城1期規(guī)模初顯;同樣投資數(shù)十億級(jí)68不過，即使地鐵可以帶來人流、物流、錢流，但并不是指地鐵商家們就可以“高枕無憂”。地鐵只是一個(gè)載體，它只能幫商家輸送消費(fèi)者，但能否留住消費(fèi)者，還要看商家自身的服務(wù)和價(jià)值。

不過，即使地鐵可以帶來人流、物流、錢流，但并不是指地鐵商家們69地鐵對(duì)于人流的效應(yīng)具有兩面性：一方面地鐵可以帶來人流；另一方面，地鐵也可以帶走人流。對(duì)于之前無地鐵連接，相互關(guān)聯(lián)度不高的兩個(gè)商圈而言，地鐵的開通相當(dāng)于縮短了相互之間的距離，使彼此間的競爭加強(qiáng)。地鐵對(duì)于人流的效應(yīng)具有兩面性：一方面地鐵可以帶來人流；另一70比如，紫荊山和二七廣場兩個(gè)商圈，乘坐地鐵只有五六分鐘的時(shí)間，如果相互之間沒有樹立各自的特色，那么，聚集人流也可能會(huì)變成分散人流。這也就要求商家，想要更好地留住消費(fèi)者，必須要加強(qiáng)自己的品牌認(rèn)可度和價(jià)值，光靠地鐵帶來人流是不行的。比如，紫荊山和二七廣場兩個(gè)商圈，乘坐地鐵只有五六分鐘的時(shí)間，71總結(jié)目前，鄭州的商圈將不會(huì)有太大的變化，依靠地鐵來改變鄭州的商圈，并不是一蹴而就的，需要時(shí)間來逐漸改變，更需要時(shí)間來形成規(guī)模?？偨Y(jié)目前，鄭州的商圈將不會(huì)有太大的變化，依靠地鐵來改變鄭州的72但是在地鐵的影響下，鄭州終究會(huì)產(chǎn)生新的商圈，并且等地鐵物業(yè)越來越成熟，鄭州的經(jīng)濟(jì)將向“縱橫連接”式發(fā)展。對(duì)于二七商圈來說，伴隨著地鐵的開通，2014年，二七商圈賣場優(yōu)勢、集合能力完全展現(xiàn)，二七商圈的輻射力將會(huì)加強(qiáng)并擴(kuò)大至全省。但是在地鐵的影響下，鄭州終究會(huì)產(chǎn)生新的商圈，并且等地鐵物業(yè)越73

因此，將來有可能形成這樣的局面，二七商圈相當(dāng)于北京的王府井、上海的南京路，面向全省的購買群體，而新客運(yùn)站商圈相當(dāng)于北京的西單、上海的淮海路，主要面向本地客源。

因此，將來有可能形成這樣的局面，二七商圈相當(dāng)于北京的王府井74謝謝謝謝75演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！76“Hello——地鐵”商業(yè)項(xiàng)目

經(jīng)營策劃方案小組成員：劉志豪周士超陳柳森余曉卿黃坤“Hello——地鐵”商業(yè)項(xiàng)目

經(jīng)營策劃方案小組成員：劉志豪77目錄第一部分項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目概況二、設(shè)計(jì)概要三、工程進(jìn)展第二部分：項(xiàng)目分析

一．市場狀況 二．項(xiàng)目名稱三．優(yōu)勢分析四．劣勢分析目錄第一部分項(xiàng)目概述78目錄第三部分：經(jīng)營模式定位一．項(xiàng)目定位二．經(jīng)營模式三．推廣策略第四部分：經(jīng)濟(jì)效益分析第五部分：總結(jié)目錄第三部分：經(jīng)營模式定位79第一部分項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目概況二、設(shè)計(jì)概要三、工程進(jìn)展講解：陳柳森第一部分項(xiàng)目概述80一.項(xiàng)目概況地鐵使人的消費(fèi)空間變大，路程花費(fèi)時(shí)間變短，商業(yè)形態(tài)也因此更加繁復(fù)成熟。人們慣常印象里堆滿特價(jià)處理品的地下商場如今成為潮流地，重新詮釋了傳統(tǒng)商家津津樂道的“一站式消費(fèi)”概念；此外，地鐵站點(diǎn)凝聚而來的各類商場形成有性格有特色的商圈，帶動(dòng)起“商圈式消費(fèi)”；最后，大量人口被吸納到軌道交通的沿線，商圈又因?yàn)榈罔F的串聯(lián)而形成商業(yè)帶。一.項(xiàng)目概況地鐵使人的消費(fèi)空間變大，路程花費(fèi)時(shí)間變短，商業(yè)81如今，地鐵已超出了交通概念范疇，全面催熟城市商業(yè)，地鐵經(jīng)濟(jì)也逐漸從“一站式消費(fèi)”過渡到“商圈式消費(fèi)”、“商業(yè)帶式消費(fèi)”。鄭州地鐵1號(hào)線二七廣場站處于鄭州最為繁華的商業(yè)地帶，是鄭州市區(qū)車流、人流最為集中的中心地段之一，該站點(diǎn)為地下兩層島式車站，共設(shè)7個(gè)出入口，未來的地鐵3號(hào)線也會(huì)在此交叉，乘客可以實(shí)現(xiàn)同站換乘。二七廣場站位于正興街、解放路二七路、人民路及西大街交匯路口的下方，車站西端為緩曲線，站臺(tái)寬度為13m。如今，地鐵已超出了交通概念范疇，全面催熟城市商業(yè)，地鐵經(jīng)濟(jì)也82站點(diǎn)的西北側(cè)有五彩廣場，東南側(cè)有二七廣場，周邊商場、賓館林立，有北京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、商城大廈、天然商廈、亞細(xì)亞、友誼廣場、二七賓館、東方紅影院、亞細(xì)亞酒店，其中二七塔為國家級(jí)保護(hù)文物，該站點(diǎn)也將成為1號(hào)線上客流量較大的站點(diǎn)之一。目前，為了適應(yīng)地鐵的發(fā)展，以及更好地發(fā)展二七廣場附近的商業(yè)，提升二七商圈的知名度、影響度、美譽(yù)度和二七商圈的換代升級(jí)，現(xiàn)針對(duì)二七商圈的具體情況，做出地鐵二七廣場站“Hello——地鐵”的地下商業(yè)街策劃方案。站點(diǎn)的西北側(cè)有五彩廣場，東南側(cè)有二七廣場，周邊商場、賓館林立83二.設(shè)計(jì)概要國外對(duì)地鐵物業(yè)的研究表明：地鐵站點(diǎn)上覆蓋區(qū)域，稱其所屬物業(yè)為“正地鐵盤”；步行5-10分鐘至站點(diǎn)的區(qū)域，稱其所屬物業(yè)為“準(zhǔn)地鐵盤”；步行10-15分鐘至站點(diǎn)的區(qū)域，稱其所屬物業(yè)為“近地鐵盤”。距離站點(diǎn)越近的物業(yè)，軌道交通提升其價(jià)格的作用就越顯著。二.設(shè)計(jì)概要國外對(duì)地鐵物業(yè)的研究表明：地鐵站點(diǎn)上覆蓋區(qū)域，稱84而在鄭州1號(hào)線開通之后，二七廣場將出現(xiàn)一波“正地鐵”商業(yè)建筑。2014年8月11日，大商新瑪特、北京華聯(lián)等6家位于鄭州市二七商圈的大型商企代表在鄭東新區(qū)的一間辦公室里商談，如何在二七商圈修建一條地下公共走廊，把商圈內(nèi)的商企與附近的鄭州地鐵1號(hào)線二七廣場站相連接。

地鐵串起省會(huì)黃金商圈。通過地鐵站與周邊商業(yè)企業(yè)的互聯(lián)互通，鄭州地鐵與鄭州商圈之間的聯(lián)系將更加緊密，大商圈優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。而在鄭州1號(hào)線開通之后，二七廣場將出現(xiàn)一波“正地鐵”商業(yè)建筑85鄭州本是座“火車?yán)瓉淼某鞘小?，而鄭州商業(yè)也與交通密切相關(guān)。根據(jù)規(guī)劃，鄭州地鐵1號(hào)線、2號(hào)線呈“十字形”，被稱為黃金十字架。1號(hào)線屬于交通疏散型，主要以減緩城市交通壓力為目的，所以，線路和站點(diǎn)的選擇，都是人流高度密集之處。人往哪里去，站點(diǎn)就建在哪里，而人氣是城市商業(yè)最不可缺少的。鄭州本是座“火車?yán)瓉淼某鞘小?，而鄭州商業(yè)也與交通密切相關(guān)。根861號(hào)線一期工程沿線的多家商企與地鐵對(duì)接，最大限度地實(shí)現(xiàn)出入口與周邊商業(yè)的互通互聯(lián)，將地鐵帶來的強(qiáng)大客流吸引到商業(yè)綜合體，繁榮鄭州經(jīng)濟(jì)。

據(jù)介紹，建成后的1號(hào)線每趟列車運(yùn)載量近1500人，最小運(yùn)行間隔為2分鐘，日運(yùn)載乘客遠(yuǎn)期將達(dá)100萬人次。這么多乘客聚散在有限的出站口，無疑讓靠近地鐵的商家更有經(jīng)營優(yōu)勢。1號(hào)線一期工程沿線的多家商企與地鐵對(duì)接，最大限度地實(shí)現(xiàn)出入口87地鐵對(duì)鄭州商業(yè)格局的改變主要體現(xiàn)在三個(gè)“推手”：一是強(qiáng)化傳統(tǒng)商業(yè)中心地位。地鐵將帶來更多的客流，也會(huì)促使較遠(yuǎn)的商家向地鐵沿線的商業(yè)中心聚集。二是地鐵將使鄭州商業(yè)由單一中心向多中心發(fā)展，快捷的地鐵“縮小”了城市版圖，消費(fèi)者可以有更多的選擇。三是地鐵將使零售商業(yè)布局由地上轉(zhuǎn)為地下。屆時(shí)，大量的地下零售商業(yè)將會(huì)出現(xiàn)。

地鐵對(duì)鄭州商業(yè)格局的改變主要體現(xiàn)在三個(gè)“推手”：一是強(qiáng)化傳88三.工程進(jìn)展2009年3月，鄭州地鐵1號(hào)線工程動(dòng)工，一期工程長26.34公里，設(shè)置22個(gè)站點(diǎn)；9月份鄭州地鐵2號(hào)線工程動(dòng)工，一期工程長19.05公里，共設(shè)置16個(gè)站點(diǎn)。1號(hào)線一期工程成本為5.9億元/公里，2號(hào)線一期工程成本為5.93億元/公里，工程總投資達(dá)268.45億元。兩條地鐵線路的竣工時(shí)間分別定為2013年、2015年。地鐵建設(shè)具有很強(qiáng)的外部效應(yīng)，對(duì)省會(huì)鄭州經(jīng)濟(jì)布局的帶動(dòng)是全方位的。一個(gè)直觀的數(shù)字是，地鐵建設(shè)每投資1億元，可帶動(dòng)GDP增長2.6億元。三.工程進(jìn)展2009年3月，鄭州地鐵1號(hào)線工程動(dòng)工，一期工程89但表現(xiàn)最為明顯的，是對(duì)地鐵周邊地產(chǎn)和商業(yè)的帶動(dòng)上。曾有調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，地鐵周邊物業(yè)與遠(yuǎn)離地鐵的同類物業(yè)相比，價(jià)格普遍上漲20%～30%。在地鐵尚未建成之時(shí)，不少城市綜合體已經(jīng)早早在地鐵站旁“安家”。如中原區(qū)的西元廣場、二七區(qū)的二七萬達(dá)廣場等新的城市綜合體，正是依托地鐵而建。但表現(xiàn)最為明顯的，是對(duì)地鐵周邊地產(chǎn)和商業(yè)的帶動(dòng)上。曾有調(diào)查統(tǒng)90其次是地下商業(yè)得到開發(fā)。比如，根據(jù)地鐵站口規(guī)劃，紫荊山站將有四層地下空間，其中，一層將開發(fā)為商鋪。綠城廣場、二七廣場、光大廣場等地下都將被開發(fā)，有的建成商鋪，有的則建成地下停車場。同時(shí)，地鐵上蓋將成為新的商業(yè)熱點(diǎn)。適宜開發(fā)的地鐵站口上方將建成商場或商住兩用地產(chǎn)，有的會(huì)建成新的城市綜合體。其次是地下商業(yè)得到開發(fā)。比如，根據(jù)地鐵站口規(guī)劃，紫荊山站將有91香港地鐵是世界上經(jīng)營效益最好的地鐵，其奧秘就在于不僅經(jīng)營地鐵，而且經(jīng)營相關(guān)地產(chǎn)，地鐵站多是建在商業(yè)綜合體內(nèi)。鄭州地鐵投資巨大，且資金來源多為財(cái)政和銀行貸款。早在規(guī)劃時(shí)鄭州市就設(shè)想學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗(yàn)，通過地鐵建設(shè)帶動(dòng)城市綜合體成長，實(shí)現(xiàn)永續(xù)發(fā)展。

地鐵的開通，必將成為鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。地鐵沿線物業(yè)其商鋪付租能力最高，因此，地鐵沿線最容易形成新的商業(yè)走廊。香港地鐵是世界上經(jīng)營效益最好的地鐵，其奧秘就在于不僅經(jīng)營地鐵92第二部分：項(xiàng)目分析一．市場狀況 二．項(xiàng)目名稱三．優(yōu)勢分析四．劣勢分析講解：余曉卿第二部分：項(xiàng)目分析一．市場狀況 93一.市場狀況商城鄭州跑進(jìn)地鐵時(shí)代，裹挾而來的巨大人流，為地鐵商鋪帶來了非凡財(cái)富，隨著1號(hào)線5個(gè)站點(diǎn)4000多平方米地鐵商鋪的全面開啟，1號(hào)線將幾大商圈“連線成帶”，對(duì)傳統(tǒng)商圈有利無弊，鄭州也將跟隨地鐵速度，奔向“大商業(yè)”時(shí)代。一.市場狀況商城鄭州跑進(jìn)地鐵時(shí)代，裹挾而來的巨大人流，為地鐵94根據(jù)地鐵站點(diǎn)周邊環(huán)境，初步規(guī)劃中將站點(diǎn)的商業(yè)定位予以區(qū)分，比如，醫(yī)學(xué)院站的核心客流是居民和上班族，這里突出的是便民服務(wù)；燕莊站的核心客流是時(shí)尚白領(lǐng)或商務(wù)人士，商業(yè)業(yè)態(tài)就以時(shí)尚精品、餐飲美食和休閑文化為主。二七廣場站“主唱”青春潮流，主要業(yè)種將是休閑餐飲、潮流服飾、時(shí)尚休閑和信息服務(wù)。根據(jù)地鐵站點(diǎn)周邊環(huán)境，初步規(guī)劃中將站點(diǎn)的商業(yè)定位予以區(qū)分，比95但無論哪個(gè)站點(diǎn)，都會(huì)有ATM機(jī)、彩票售賣點(diǎn)等便民設(shè)施?！安惋嫛⒎b飾品、數(shù)碼和品牌外設(shè)店，將是首批地鐵商鋪的‘主旋律’。雖然招商尚未開啟，規(guī)劃也未定論，但從前期接洽情況看，二七廣場站，最受商家關(guān)注。但無論哪個(gè)站點(diǎn)，都會(huì)有ATM機(jī)、彩票售賣點(diǎn)等便民設(shè)施。“餐飲96與普通地鐵口相比，地鐵換乘處的人流量是最大的，而二七廣場站就位于未來地鐵的“交會(huì)站點(diǎn)”，在許多投資者心目中，它的廣告價(jià)值以及商業(yè)價(jià)值都是最大的。一般規(guī)律是，一個(gè)城市的地鐵1號(hào)線的商業(yè)價(jià)值是排在第一位的。從國內(nèi)地鐵城市的發(fā)展來看，1號(hào)線代表著最迫切的剛性線路，所以，首條線站點(diǎn)商鋪受到熱捧在情理之中。與普通地鐵口相比，地鐵換乘處的人流量是最大的，而二七廣場站就97二．項(xiàng)目名稱Hello——地鐵名稱釋意：Hello——主要用于熟人間打招呼——“喂”，也可用于呼叫遠(yuǎn)處的熟人或陌生人，以引起注意！地鐵——鄭州地鐵的開通、地下商業(yè)街項(xiàng)目的建設(shè)，正符合當(dāng)前鄭州的潮流。Hello——地鐵：一個(gè)個(gè)性十足；優(yōu)雅的購物環(huán)境、悠閑的消費(fèi)方式、宜人的商業(yè)尺度；優(yōu)質(zhì)的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為優(yōu)秀的你提供優(yōu)質(zhì)新生活。Hello——地鐵，帶你進(jìn)入一個(gè)全新的鄭州地下商業(yè)新時(shí)代。二．項(xiàng)目名稱Hello——地鐵98三.優(yōu)勢分析1）區(qū)位優(yōu)勢“地段是金”這是商鋪營銷的第一定律。二七廣場地處城市中心區(qū)，位于城市主干道之下，周邊是豐富的居住區(qū)和市政配套，位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬。以二七商圈、火車站商圈為代表的鄭州市商業(yè)中心區(qū)積聚了百年商業(yè)文化和人氣，特別是經(jīng)過多次大大小小的“商戰(zhàn)”洗禮之后，這里一度成為全國最具代表性的商業(yè)區(qū)，也是鄭州市商業(yè)最為繁華的地方。三.優(yōu)勢分析1）區(qū)位優(yōu)勢992）配套優(yōu)勢周邊商業(yè)、娛樂、交通、醫(yī)療等配套一應(yīng)俱全。大商新瑪特金博大店、丹尼斯百貨、北京華聯(lián)、鄭州百貨大樓、百盛購物中心、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、德化步行街、正弘名店、大上海、光彩服裝市場、金智萬博商城、迪信通等手機(jī)賣場以及蘇寧、永樂、國美、五星、大商等五大家電連鎖等，囊括了大型百貨、綜合超市、品牌專賣、圖書批發(fā)等幾乎所有的零售業(yè)態(tài)。2）配套優(yōu)勢1003）交通優(yōu)勢鄭州地鐵二七廣場站正位于二七紀(jì)念塔下方，緊鄰鄭州火車站和二馬路汽車站，除地鐵一號(hào)線和地鐵三號(hào)線在二七廣場站換乘之外，直達(dá)公交車次有：K906路，35路,60路,85路,k812路,k85路,y805路,2路,

26路,37路,57路,58路,65路,82路,89路,152路,256路,b17路,k801路,k809路,k815路,k9路,t101路,y810路,6路,9路,

21路,28路,32路,

34路,93路,95路,105北線,305路,312路,603路,k6路,k806路,98路。交通便利、車流量及人流量非常大。3）交通優(yōu)勢1014）人數(shù)優(yōu)勢

周邊人口密集，購買力集中，周邊有良好的購物環(huán)境，大量人口被吸引到地下區(qū)，改善地面的交通和環(huán)境。4）人數(shù)優(yōu)勢102四.劣勢分析1）二七商圈停車位稀缺、交通擁堵。2）地下商業(yè)街的造價(jià)過高，在開發(fā)前期可能會(huì)出現(xiàn)資金消耗過大的可能.地下商業(yè)從通風(fēng)、安全環(huán)境等條件來說，和地上商業(yè)設(shè)施相比都存在一定差距。一旦發(fā)生事故，人員的疏散和轉(zhuǎn)移對(duì)地下商業(yè)建筑設(shè)施都提出來較高的要求。3）由于二七廣場周邊的商業(yè)已經(jīng)很成熟了，突然出現(xiàn)的二七地跌地下商業(yè)街能否得到消費(fèi)者的認(rèn)可仍是未知數(shù)。四.劣勢分析1）二七商圈停車位稀缺、交通擁堵。103第三部分：經(jīng)營模式定位一．項(xiàng)目定位二．經(jīng)營模式三．

推廣策略講解：周士超&黃坤第三部分：經(jīng)營模式定位104經(jīng)營模式定位地鐵商圈成敗關(guān)鍵在定位。在地鐵商業(yè)發(fā)展前景一片大好的同時(shí)，我們也要冷靜地看到，地鐵商業(yè)的開發(fā)具有很強(qiáng)的專業(yè)性，商業(yè)定位非常重要?？紤]到地鐵商業(yè)的特殊性，商業(yè)的定位必須要充分考慮到地鐵客流自身的特點(diǎn)，而由于站位及其所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不同，商業(yè)定位也會(huì)更多地體現(xiàn)出個(gè)性化的特征。經(jīng)營模式定位地鐵商圈成敗關(guān)鍵在定位。在地鐵商業(yè)發(fā)展前景一片大105市場形象定位1）優(yōu)良的品質(zhì)---------在招商方面，注意細(xì)分和篩選，選擇符合地鐵商圈和有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)和品牌，品質(zhì)自然有保證；2）品位CLD（（CentralLivingDistric中央生活區(qū)域））生活---------概念創(chuàng)新3）文化定位和情感需求---------定位高端，滿足消費(fèi)人群心理。市場形象定位1）優(yōu)良的品質(zhì)---------在招商方面，注1064）投資潛力大---------地處繁華地段5）生活的便利---------緊鄰地鐵口和火車站通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鄭州市地鐵品牌項(xiàng)目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。4）投資潛力大---------地處繁華地段107經(jīng)營業(yè)態(tài)定位

從已經(jīng)成熟的地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋城市看，日本東京地鐵2012年度靠提供場地收取的租金有18億日元，加上它擁有的38家便利店的94億日元銷售額，合計(jì)112億日元，截止到今天，這個(gè)數(shù)字一直在持續(xù)地增加。經(jīng)營業(yè)態(tài)定位從已經(jīng)成熟的地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋城市看，日本東京地鐵2108地鐵站內(nèi)不僅開設(shè)商城，也可以使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形成獨(dú)特的文化和商業(yè)以及較為成熟的商圈。巴黎地鐵就猶如一個(gè)“地下超市”，其地鐵站內(nèi)設(shè)有百貨、報(bào)刊、飲食、音像、圖書、服裝鞋帽、禮品等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)800余家。地鐵站內(nèi)不僅開設(shè)商城，也可以使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形109從這些例子中可以看出，地鐵的開通與運(yùn)行就是商業(yè)機(jī)會(huì)的開始，地鐵商業(yè)價(jià)值在自身各種方面的價(jià)值體現(xiàn)中，充分利用自身商業(yè)價(jià)值的轉(zhuǎn)化與應(yīng)用，把可預(yù)見的商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造出無數(shù)的商業(yè)機(jī)會(huì)，并從中獲得良好的收益。從這些例子中可以看出，地鐵的開通與運(yùn)行就是商業(yè)機(jī)會(huì)的開始，地110針對(duì)鄭州地鐵二七廣場站2400m2的地下商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)，經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為：ATM機(jī)、奶茶、甜點(diǎn)、干洗店、眼鏡店、鮮花店、軟飲店、餐飲旗艦店、快餐品牌、書報(bào)亭、小零售鋪、早點(diǎn)、娛樂、便利店、報(bào)刊、咖啡、音像、小飾品、手機(jī)店、服裝鞋帽等。針對(duì)鄭州地鐵二七廣場站2400m2的地下商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)，經(jīng)營111

屆時(shí)可以對(duì)地下商業(yè)街進(jìn)行按區(qū)劃分，比如：

1區(qū)女性用品（時(shí)尚女裝、美容美甲、精美飾品等）；

2區(qū)男士用品（男士服飾、休閑品牌、運(yùn)動(dòng)服飾、兒童用品等）；

3區(qū)品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內(nèi)衣、品牌布藝及時(shí)尚包類等）等等。屆時(shí)可以對(duì)地下商業(yè)街進(jìn)行按區(qū)劃分，比如：112目標(biāo)消費(fèi)群體定位通常來講，地鐵客流大多以快速通過為目的，如果能夠通過特色塑造延長乘客逗留時(shí)間，將可能增大消費(fèi)的有效性，因此對(duì)地鐵商業(yè)而言，如何將流動(dòng)的乘客轉(zhuǎn)化為有效的購買力，是在商業(yè)定位中需要給予高度關(guān)注的內(nèi)容。目標(biāo)消費(fèi)群體定位通常來講，地鐵客流大多以快速通過為目的113在這里，主要將目標(biāo)消費(fèi)群體定位為在二七廣場站換乘的乘客、在二七廣場站下車的乘客、專門到二七商圈休閑購物的乘客以及從地上商圈下到地下商圈的乘客。在這里，主要將目標(biāo)消費(fèi)群體定位為在二七廣場站換乘的乘客、在二114目標(biāo)經(jīng)營商戶定位市場的目標(biāo)客戶比較復(fù)雜，根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)和市場的整體屬性定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分為三大類，一類是商鋪購買者；第二類經(jīng)營者，商鋪?zhàn)赓U對(duì)象；另一類是市場商品消費(fèi)者。這三類目標(biāo)客戶又會(huì)互相影響，甚至互相轉(zhuǎn)化。目標(biāo)經(jīng)營商戶定位市場的目標(biāo)客戶比較復(fù)雜，根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)115①總體目標(biāo)市場定位：鄭州市及周邊的私營業(yè)主和商鋪投資者。②其他市場經(jīng)營者（輔助客戶）這里面，有的是市場拆遷戶，有的是尋求更大機(jī)會(huì)者，大都源于對(duì)現(xiàn)有市場的不滿足，希望尋求新突破，看重新項(xiàng)目的升值空間和短時(shí)期內(nèi)的升值預(yù)期，看重項(xiàng)目的市場知名度、認(rèn)可度及熱銷度。①總體目標(biāo)市場定位：鄭州市及周邊的私營業(yè)主和商鋪投資者。116③商業(yè)地產(chǎn)投資者這部分人群構(gòu)成復(fù)雜，但投資原因明確，升值或收租是其主要追求。包括：改變銀行存款方式的投資者（理財(cái)型）、擁有大量閑置資金并且無自主經(jīng)營能力或主觀愿望者、專門從事不動(dòng)產(chǎn)購買及出租者、私營企業(yè)主、國企及公司高管、部分政府官員，投機(jī)投資者、職業(yè)炒家、周邊縣市的投資者。他們看中的是項(xiàng)目的良好出租率，自己的穩(wěn)定投資回報(bào)和市場興旺的經(jīng)營效果，以及項(xiàng)目的升值潛力。③商業(yè)地產(chǎn)投資者117整體運(yùn)作模式從世界范圍來看，地鐵物業(yè)的開發(fā)多采用三種模式，一是站內(nèi)開發(fā)；二是站外銜接；最后是上蓋物業(yè)。從國內(nèi)范圍來講，站外銜接和上蓋物業(yè)占主流地位。曾有一些城市做過一些地鐵站點(diǎn)的站內(nèi)開發(fā)嘗試，然而最終因地鐵過于火爆、人潮洶涌以致?lián)矶?，出于安全考慮將一些地鐵站內(nèi)的商鋪統(tǒng)一拆除。整體運(yùn)作模式從世界范圍來看，地鐵物業(yè)的開發(fā)多采用三種模式，一118比如上海曾在早期的一二號(hào)線內(nèi)試水站內(nèi)開發(fā)，然而在幾年之后據(jù)業(yè)內(nèi)人員透露，一、二號(hào)線等早期地鐵線路剛剛開通的時(shí)候，為了方便乘客，曾經(jīng)在一些地鐵站點(diǎn)設(shè)置了一些書報(bào)亭、小零售鋪、早點(diǎn)等商鋪。在當(dāng)時(shí)地鐵客流量不大的情況下，這種做法確實(shí)為乘客帶來了一定的便利。比如上海曾在早期的一二號(hào)線內(nèi)試水站內(nèi)開發(fā)，然而在幾年之后據(jù)業(yè)119然而，沒有人能預(yù)料到，僅僅在短短幾年之后，地鐵的客流量出現(xiàn)了飛躍式的增長，地鐵商鋪的負(fù)面影響就開始凸現(xiàn)。于是在運(yùn)營后期，地鐵集團(tuán)陸續(xù)將一、二、三號(hào)線的商鋪拆除了近一千平米。到了規(guī)劃5號(hào)線的時(shí)候，地鐵公司更是決定從原則上就不設(shè)置類似地鐵商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目，把通道最大限度的還給乘客。然而，沒有人能預(yù)料到，僅僅在短短幾年之后，地鐵的客流量出現(xiàn)了120站外銜接和上蓋物業(yè)的形式則在全球范圍內(nèi)都非常普遍，也對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)和房地產(chǎn)市場帶來了普遍的影響。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，紐約、倫敦、東京，包括我國香港、上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵物業(yè)價(jià)格平均要高于片區(qū)同素質(zhì)物業(yè)30%以上?！暗罔F+物業(yè)模式會(huì)對(duì)沿線物業(yè)升值起到促進(jìn)作用，帶動(dòng)軌道交通沿線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展”。站外銜接和上蓋物業(yè)的形式則在全球范圍內(nèi)都非常普遍，也對(duì)當(dāng)?shù)氐?21比如香港，在全國多數(shù)城市地鐵都無法養(yǎng)活自己的時(shí)候，香港地鐵是為數(shù)不多的盈利者。在地鐵總收入中，運(yùn)營收入約占60%，站內(nèi)廣告等經(jīng)營收入約占20%，物業(yè)管理約占20%。其核心的盈利模式通常被稱為“地鐵+物業(yè)”模式，站內(nèi)廣告和沿線物業(yè)開發(fā)，已經(jīng)成為其最主要的利潤來源。比如香港，在全國多數(shù)城市地鐵都無法養(yǎng)活自己的時(shí)候，香港地鐵是122針對(duì)鄭州地鐵二七廣場站的實(shí)際情況，在地下開發(fā)的有2400m2的專業(yè)商業(yè)街，我們決定采用的運(yùn)作模式是站內(nèi)開發(fā)+站外銜接+上蓋物業(yè)。通過這種立體、交叉的設(shè)計(jì)，可以全方位、360度的覆蓋鄭州地鐵二七廣場站的所有目標(biāo)消費(fèi)者。餐飲、服裝飾品、數(shù)碼和品牌外設(shè)店，將是首批地鐵商鋪的‘主旋律。

針對(duì)鄭州地鐵二七廣場站的實(shí)際情況，在地下開發(fā)的有2400m2123為了與地鐵二七廣場站的地下商業(yè)街遙相呼應(yīng)，二七站點(diǎn)外的德化步行街也要大變樣。將德化商業(yè)中心進(jìn)行大范圍改造，范圍東至德化街，北至苑陵街和二七廣場，西至福壽街火車站，南到大同路，占地38.7畝?；靖采w了德化步行街、二七廣場等熱門購物、餐飲區(qū)域。屆時(shí)，改造過的德化街與新開業(yè)的“Hello——地鐵”商業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)地上、一個(gè)地下，共同打造新的二七商業(yè)新開篇。接下來由黃坤進(jìn)行講解為了與地鐵二七廣場站的地下商業(yè)街遙相呼應(yīng)，二七站點(diǎn)外的德化步124租金支付計(jì)劃商業(yè)地產(chǎn)的租金是相當(dāng)具有變化性的，分市場培育期、發(fā)展期、成熟期、衰敗期四個(gè)階段。本著商業(yè)地產(chǎn)放水養(yǎng)魚的操作理念，將租賃期分拆為市場培育期、成熟期兩個(gè)階段，市場培育期階段讓利給商戶，讓其做大做強(qiáng)，成為真正的合作伙伴，待到商業(yè)成熟時(shí)，該商業(yè)物業(yè)也持續(xù)增值了，既保證了合作的穩(wěn)定也能得到預(yù)期的租金收益，租賃方式、租金政策建議如下：租金支付計(jì)劃商業(yè)地產(chǎn)的租金是相當(dāng)具有變化性的，分市場培育期、125租賃方式A、以經(jīng)營商業(yè)資源稅后營業(yè)額的固定百分比提成作為租金，即提成租金；B、以雙方商定的固定金額作為租金，即固定租金；C、以經(jīng)營商業(yè)資源稅后營業(yè)額的固定百分比提成或雙方商定的固定金額兩者取其高作為租金，即保底或提成租金。上述三種方案，為了降低租賃風(fēng)險(xiǎn)及增加租金市值回報(bào)，建議以固定租金為租賃方式A、以經(jīng)營商業(yè)資源稅后營業(yè)額的固定百分比提成作為租金126租金政策1、市場培育期租金培育期三年，租金標(biāo)準(zhǔn)取周邊同類商業(yè)物業(yè)市場標(biāo)準(zhǔn)平均值，不高于這個(gè)值，不設(shè)下限；2、成熟期租金租金標(biāo)準(zhǔn)

周邊同類商業(yè)物業(yè)市場標(biāo)準(zhǔn)的最高值*1.5不低于這個(gè)租金標(biāo)準(zhǔn)，不設(shè)上限。合同期限

10年租金遞增

第四年開始，租金每兩年遞增10%免租期

免租期2-4個(gè)月

租金支付方式

押1付3租金政策1、市場培育期租金127物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)管理可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，而反之也可以成為本項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)，因?yàn)橐坏┡c物業(yè)管理公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)于本項(xiàng)目無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對(duì)于幾種物業(yè)管理模式的分析：1。全權(quán)委托管理2、聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問3、自行管理物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)管理可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，而反之也可以1281。全權(quán)委托管理優(yōu)勢1）充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)功能，提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次；2）減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；劣勢1）費(fèi)用較高，因而業(yè)主負(fù)擔(dān)增加；2）如果服務(wù)質(zhì)量差，則會(huì)直接影響發(fā)展商的聲譽(yù)；1。全權(quán)委托管理優(yōu)勢1292、聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問優(yōu)勢1）經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對(duì)于項(xiàng)目宣傳也是一個(gè)賣點(diǎn)；2）能夠?yàn)楸竟九囵B(yǎng)一批人才，對(duì)于發(fā)展商的長遠(yuǎn)發(fā)展有戰(zhàn)略意義；劣勢1）能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個(gè)最大問題2、聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問優(yōu)勢1303、自行管理優(yōu)勢1）充分發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用，實(shí)現(xiàn)高效率服務(wù)；劣勢1）缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易走彎路；2）對(duì)于突發(fā)事件沒有及時(shí)處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想；3、自行管理優(yōu)勢131香港地鐵業(yè)態(tài)通常分為零售、飲食和娛樂三大塊，布局均衡、合理。據(jù)專家分析，香港地鐵商鋪運(yùn)作如此成功，在于香港地鐵商業(yè)基本上都采取“只租不售”，為的是香港開發(fā)商擁有絕對(duì)的統(tǒng)一管理權(quán)，更有利于商場經(jīng)營。通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，還會(huì)適當(dāng)讓利，首先考慮的是如何在短時(shí)期內(nèi)吸引商家進(jìn)駐，把商場做旺。香港地鐵業(yè)態(tài)通常分為零售、飲食和娛樂三大塊，布局均衡、合理。132消費(fèi)者的培育有人擔(dān)心，鄭州消費(fèi)者購物的目的性很強(qiáng)，比如去二七買衣服，到商超買日用品等等，地鐵商鋪開了，大家愿意把錢花到這嗎？消費(fèi)者的培育有人擔(dān)心，鄭州消費(fèi)者購物的目的性很強(qiáng)，比如去二七133市民購物有習(xí)慣性的選擇，但地下商鋪也會(huì)創(chuàng)造消費(fèi)需求的，培育期不會(huì)太長。據(jù)調(diào)查顯示，乘客第一次乘坐地鐵都是“一心為交通”，但到了第二次、第三次時(shí)，就開始留心周邊“景色”，產(chǎn)生購物需求了，也就是說，“坐兩到三次的地鐵，就會(huì)有購物欲望”。市民購物有習(xí)慣性的選擇，但地下商鋪也會(huì)創(chuàng)造消費(fèi)需求的，培育期134對(duì)傳統(tǒng)商場的影響地鐵站點(diǎn)進(jìn)駐會(huì)給傳統(tǒng)商場帶來人氣。地下商鋪本身也是傳統(tǒng)商業(yè)，只是空間有變化，它的消費(fèi)群體比較固定，從對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)影響來說，地鐵的客流效應(yīng)和品牌效應(yīng)會(huì)帶動(dòng)站點(diǎn)周圍原有商業(yè)的發(fā)展，并吸引一些新的商業(yè)進(jìn)駐，使傳統(tǒng)商圈更加繁榮，沒有任何負(fù)面影響。地鐵沿線出口，是商家必爭黃金地段，此處會(huì)衍生出更多的小組團(tuán)式商圈，地鐵沿線商業(yè)由“圈”到“帶”惠及“片”，商業(yè)資源地上地下互動(dòng)，構(gòu)建鄭州的“大商業(yè)”時(shí)代。對(duì)傳統(tǒng)商場的影響