工程管理講座課件

如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸

現(xiàn)代工程管理體系的破解之道2009年8月8日如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸

現(xiàn)代工程管理體系的破解之道201提出工程管理瓶頸的背景中國的工程管理缺少技術(shù)標準嗎？提出工程管理瓶頸的背景中國的工程管理缺少技術(shù)標準嗎？2提出工程管理瓶頸的背景房地產(chǎn)的工程建設(shè)中有多少高新科技嗎？提出工程管理瓶頸的背景房地產(chǎn)的工程建設(shè)中有多少高新科技嗎？3提出工程管理瓶頸的背景都在管理工程質(zhì)量。為什么還會出現(xiàn)問題？甲方工程部監(jiān)理公司施工單位提出工程管理瓶頸的背景都在管理工程質(zhì)量。為什么還會出現(xiàn)問題？4突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題三、國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸四、房地產(chǎn)工程管理的系統(tǒng)解決方案五、如何建立破解執(zhí)行力瓶頸的管理工具二、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié)突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題三5房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題二、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來的影響三、房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題為何屢禁不絕四、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出6一、工程質(zhì)量經(jīng)常出現(xiàn)的問題◆結(jié)構(gòu)安全性質(zhì)量問題◆適用功能性質(zhì)量問題◆使用功能性質(zhì)量問題◆觀感修復(fù)性質(zhì)量問題刑事責任＋巨額賠償投訴賠償＋影響銷售投訴賠償影響品牌一、工程質(zhì)量經(jīng)常出現(xiàn)的問題◆結(jié)構(gòu)安全性質(zhì)量問題◆適用功能7房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來的影響◆房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對企業(yè)利潤的影響◆房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對企業(yè)銷售的影響◆房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對后期索賠的影響房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來的影響◆房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對企業(yè)8房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題為何屢禁不止◆房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板◆新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求◆外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題為何屢禁不止◆房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短9房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板◆工程管理短板一：大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程管理程序，沒有建立與之配套的工程管理標準和施工技術(shù)標準僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實際工程管理中，依然無法解決針對具體某專項工程的質(zhì)量管控重點房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板◆工程管理短板一：大多數(shù)房地產(chǎn)10缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準◆某知名地產(chǎn)公司的工程管理程序：程序只能規(guī)定應(yīng)該做什么？在什么是時間做？由誰來做？但無法告訴工程人員如何做？缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準◆某知名地產(chǎn)公司的工程管理程11缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準◆與工程管理程序配套的工程質(zhì)量控制指引：為了解決如何做的難題？作業(yè)指引能夠告訴工程人員如何做？但無法告訴工程人員應(yīng)該做到什么標準，控制的要點和技巧是什么缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準◆與工程管理程序配套的工程質(zhì)12缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準廚衛(wèi)滲漏可以依靠工程管理程序解決嗎？甲方通常對廁浴間防水閉水試驗的檢驗要求防水涂層閉水試驗防水保護層閉水試驗廁浴間整體移交閉水試驗整體結(jié)構(gòu)閉水試驗（重點檢查孔洞、墻角、管井）飾面層閉水試驗缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準廚衛(wèi)滲漏可以依靠工程管理程序解13缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術(shù)交底不清自檢不認真施工人員廁浴間施工漏水廁浴間防水常見工程質(zhì)量問題原因分析管根、地漏密封膏未封嚴管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏細部構(gòu)造附加防水層不規(guī)范墊層、找平層坡度不合理、反坡衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面預(yù)留洞口及邊緣未清理預(yù)留洞口吊模不規(guī)范UPVC管道附著力差灌縫砼材料質(zhì)量不合格灌縫不密實，工藝不合格灌縫砼不養(yǎng)護缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫技管人員操14缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標準嗎？■很對國家標準工藝圖集在實際施工過程中是不具備操作性的：地下室外墻地下室外墻后澆帶、施工縫，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，如果剪力墻中設(shè)置有框架柱，往往出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標15缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準框架柱箍筋與止水鋼板之間應(yīng)如何處理？鋼板開洞，影響防水質(zhì)量，存在滲漏隱患割斷箍筋，影響箍筋約束混凝土的能力不放逐箍筋，違反柱子箍筋加密要求缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準框架柱箍筋與止水鋼板之間應(yīng)如何16缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準◆總包和門窗單位為什么愿意采用凈口安裝：施工交叉少、施工速度快、施工工藝簡單◆甲方有些工程人員也愿意采用凈口安裝：無需考慮門窗到貨影響總包抹灰進度、有利于成品保護缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準◆總包和門窗單位為什么愿意采17缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準◆凈口安裝的缺點：采用凈口安裝，門窗框固定無法使用固定片，只能采用膨脹螺栓固定，增加滲漏隱患。采用剔鑿安裝固定片后修補抹灰，因前后抹灰層收縮問題，極易產(chǎn)生空鼓開裂。且后修補觀感性觀感性不理想抹灰洞口偏差誤差不易控制，門窗加工前往往需要實測實量，總包單位省事，但對門窗工期保障不利缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準◆凈口安裝的缺點：采用凈口安18缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準采用窗戶四邊先正糙（不收光），往往因為前后抹灰間隔時間過長，極易產(chǎn)生空鼓開裂，存在滲漏隱患發(fā)泡膠只有一定的防水能力，耐候密封膠未留槽，薄弱處極易老化開裂，產(chǎn)生滲漏隱患缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準采用窗戶四邊先正糙（不收光），19缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準◆國家相關(guān)驗收規(guī)范不能滿足企業(yè)質(zhì)量控制需要：房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的門窗防滲漏沒有任何檢驗項目和針對性的檢驗要求對檢驗項目沒有約定明確的檢驗方法，不利于現(xiàn)場實際操作缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準◆國家相關(guān)驗收規(guī)范不能滿足企20缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準門窗洞口砌體收縮變形大技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術(shù)交底不清自檢不認真施工人員鋁合金門窗安裝滲漏鋁合金門窗安裝常見工程質(zhì)量問題原因分析門窗安裝固定不符合要求門窗洞口偏差大、處理不當門窗框塞縫不密實洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當門窗框塞縫不密實窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實門窗框塞縫外側(cè)未做防水處理土建施工埋設(shè)固定點不當門窗框成品保護不當造成滲漏缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準門窗洞口砌體收縮變形大技管人員21缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準鋁合金窗應(yīng)做的試驗檢驗項目缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準鋁合金窗應(yīng)做的試驗檢驗項目22缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準外墻膩子平整度差技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術(shù)交底不清自檢不認真光澤不勻褪色變色粉化施工人員光澤不勻外墻涂料施工外墻涂料常見工程質(zhì)量問題原因分析起泡剝落附著力差、剝離氣泡泛堿遮蓋力差底涂、面涂厚度不勻未能有效濕接，接痕明顯膩子厚度不勻，吸附性不同同一墻面使用不同批號產(chǎn)品基底溫度過高、涂料干燥過快底涂、面涂厚度不勻缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準外墻膩子平整度差技管人員操作人23缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準針對涂料不同批次補貨色差制定的管理標準缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準針對涂料不同批次補貨色差制定的24房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往只關(guān)注施工現(xiàn)場的工程質(zhì)量管理，卻沒有企業(yè)完整的工程質(zhì)量保證體系，忽視了工程質(zhì)量的構(gòu)成并不完全是施工現(xiàn)場決定的。對設(shè)計階段工程質(zhì)量保障、合約條款工程保障、招標采購工程質(zhì)量保障缺乏重視◆工程管理短板二：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往只關(guān)注施工現(xiàn)25缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系某項目外墻設(shè)計有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機，圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項目交付半年后，幾乎所有空調(diào)板根部都出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系某項目外墻設(shè)計有外墻空調(diào)板用于26缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系施工圖設(shè)計的空調(diào)板（常見設(shè)計做法）根據(jù)此圖，簡單分析造成上述質(zhì)量問題的原因缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系施工圖設(shè)計的空調(diào)板（常見設(shè)計做法）根27缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■技術(shù)原因分析：下暴雨時，雨水排放不及，造成地漏處外墻根部積水，從而發(fā)生外墻滲漏缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■技術(shù)原因分析：下暴雨時，雨水排放28缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■設(shè)計階段工程質(zhì)量控制應(yīng)該解決的問題：空調(diào)板也需要詳細的防水設(shè)計，取消有組織排水型式，強調(diào)排水坡度，有利于加快排水；設(shè)計混凝土反梁，有利于堵水。通過防堵結(jié)合，徹底杜絕了空調(diào)板根部滲漏的隱患這張圖紙還有沒有問題？缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■設(shè)計階段工程質(zhì)量控制應(yīng)該解決的問29缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■檢驗手段缺陷分析：外墻淋水試驗重點檢查的是外門窗的防水性能和防水質(zhì)量，對于陽臺和露臺有閉水試驗檢驗要求，而對類似空調(diào)機隔板沒有專項防水檢驗要求通過設(shè)計改進和專項施工質(zhì)量控制要點的過程管理，此處不必增加額外的專項檢測缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■檢驗手段缺陷分析：外墻淋水試驗重30缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■管理缺陷分析：國家標準圖集中沒有此處可選用的標準節(jié)點，設(shè)計單位不清楚設(shè)計控制要點甲方工程部、設(shè)計部及監(jiān)理單位不清楚重點部位的防滲漏設(shè)計審查要點，圖紙審查未發(fā)現(xiàn)施工單位對關(guān)鍵防滲漏部位沒有專項防滲漏體系施工方案缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■管理缺陷分析：國家標準圖集中沒有31缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料，施工單位嚴格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙集工藝要求驗收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。結(jié)果項目交付不到三個月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系某項目為外墻外保溫，采購部采購了某32缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■技術(shù)缺陷分析：在外保溫體系的基層上施工涂料，相比于傳統(tǒng)在抹涂于混凝土及各種砌筑墻體上的水泥砂漿基層上存在著很大區(qū)別，對涂料施工的要求要高很多。這是由于外保溫體系構(gòu)造設(shè)計和材料性能差別較大所造成的缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■技術(shù)缺陷分析：在外保溫體系的基層33房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板過渡依賴施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位的管理水平和質(zhì)保體系，缺乏對施工單位喝監(jiān)理單位主動輸出型的有效管理◆工程管理短板三：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板過渡依賴施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計34房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板過度強調(diào)現(xiàn)場工程師的質(zhì)量意識和執(zhí)行力管理忽視通過加強技術(shù)管理，采取有效的技術(shù)措施和技術(shù)手段預(yù)防工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)◆工程管理短板四：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板過度強調(diào)現(xiàn)場工程師的質(zhì)量意識和執(zhí)35忽視技術(shù)管理的重要性某小高層項目首層設(shè)有私家小院，施工單位在外架及塔吊井架拆除后開始挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進場施工。同時小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開裂，引起業(yè)主投訴忽視技術(shù)管理的重要性某小高層項目首層設(shè)有私家小院，施36忽視技術(shù)管理的重要性■施工圖中設(shè)計小院圍墻的常見形式忽視技術(shù)管理的重要性■施工圖中設(shè)計小院圍墻的常見形式37對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠外墻抹灰前容易忽視的隱蔽驗收：穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實◆為保證防水砂漿與墻體結(jié)合密實，穿墻的PVC套管應(yīng)用電鉆剔除◆螺桿孔洞中部宜采用聚氨酯發(fā)泡劑灌入發(fā)◆內(nèi)外管口至少3cm深，抹灰前采用防水砂漿分別塞實對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠外墻抹灰前容易忽視的隱蔽驗收：穿墻螺桿孔洞38對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠腳手架的工字鋼挑梁洞口◆采用摻微膨脹劑的細石混凝土二次灌縫◆采用滲透水泥結(jié)晶防水涂料均勻涂刷兩遍，涂刷范圍超出堵洞洞口各100㎜對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠腳手架的工字鋼挑梁洞口◆采用摻微膨脹劑的39對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠防開裂鋼絲加強網(wǎng)◆砌體與混凝土構(gòu)件交界處應(yīng)掛鋼加強網(wǎng)◆有網(wǎng)現(xiàn)澆混凝土外保溫體系與其它保溫體系交界處應(yīng)掛鋼絲加強網(wǎng)◆鋼絲加強網(wǎng)與各基體的搭接寬度◆分格縫處鋼絲網(wǎng)應(yīng)斷開對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠防開裂鋼絲加強網(wǎng)◆砌體與混凝土構(gòu)件交界處40對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠出外墻孔洞◆出外墻孔洞如空調(diào)孔洞等，宜在抹灰前先進行開洞，以免后開洞對外保溫造成破壞產(chǎn)生滲漏隱患◆出外墻孔洞應(yīng)注意坡度要求，內(nèi)高外低不放空調(diào)套管或放置不規(guī)范，往往造成外墻滲漏，不是從空調(diào)洞，而是從縫隙中滲入外墻對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠出外墻孔洞◆出外墻孔洞如空調(diào)孔洞等，宜在41對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠門窗洞口誤差和修補不規(guī)范往往造成外墻滲漏：門窗框洞口尺寸預(yù)留過大，處理不當，易造成開裂滲水。當偏差修補厚度超過50㎜時，應(yīng)按圖加筋支模澆C20細石砼進行修補對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠門窗洞口誤差和修補不規(guī)范往往造成外墻滲漏：42對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠南方及暴雨多發(fā)地區(qū)的外門窗塞縫要求：防水應(yīng)做在保溫層之下，超出窗洞與外墻面搭接應(yīng)不小于150㎜，對于外墻飾面磚，為防止勾縫處形成滲水通道，搭接宜放寬至300㎜對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠南方及暴雨多發(fā)地區(qū)的外門窗塞縫要求：防水應(yīng)43對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠網(wǎng)格布翻包：鋪貼聚苯板的起始和收頭處，網(wǎng)格布一定要翻包，這可保證網(wǎng)格布受到的應(yīng)力能可靠地傳到結(jié)構(gòu)墻體實際施工中，施工單位往往圖省事，網(wǎng)格布沒有翻包現(xiàn)象極其普遍對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠網(wǎng)格布翻包：鋪貼聚苯板的起始和收頭處，網(wǎng)實44忽視技術(shù)管理的重要性外墻貼磚時，我們往往關(guān)注粘貼牢固、勾縫嚴密，有多少專業(yè)工程師關(guān)注排磚排磚不當引起的外墻滲漏不在少數(shù)，但大多數(shù)專業(yè)工程師往往忽視這一細節(jié)的控制忽視技術(shù)管理的重要性外墻貼磚時，我們往往關(guān)注粘貼牢固、勾縫排45對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠挑檐等突出外墻部位采用上磚壓下磚，適當突出5㎜起到滴水線的作用，避免磚縫滲水下部陰角處平面磚頂立面磚，利用雨水重力作用避免磚縫滲水對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠挑檐等突出外墻部位采用上磚壓下磚，適當突出46對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠衛(wèi)生間降板高差往往不進行構(gòu)造厚度核定：一般設(shè)計衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)降板6～10㎝，衛(wèi)生間門檻處高差一般為6～10㎝。減去常用埋地管道PE管外徑（多為2.5㎝或3.2㎝），還剩2.8～6.8㎝，扣掉防水找平層2㎝和保護層2㎝，還剩下-1.2～2.8㎝大家各自管轄的項目衛(wèi)生間降板是多少？對質(zhì)量細節(jié)關(guān)注不夠衛(wèi)生間降板高差往往不進行構(gòu)造厚度核定：一般47房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準則不清楚，實際執(zhí)行過程中往往當質(zhì)量與成本出現(xiàn)矛盾時，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與成本的平衡關(guān)系，忽視質(zhì)量成本的構(gòu)成◆工程管理短板六：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行48不能正確看待質(zhì)量成本◆不能從質(zhì)量角度綜合分析帶來的損失：不能正確看待質(zhì)量成本◆不能從質(zhì)量角度綜合分析帶來的損失：49房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立系統(tǒng)的工程進度保障體系，忽視工程進度內(nèi)部管理、外部管理和輸出管理綜合管控的重要性◆工程管理短板七：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立系統(tǒng)的工程進50新形勢下企業(yè)對工程管理的要求◆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景◆新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程質(zhì)量的要求◆新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程進度的要求◆新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程成本的要求新形勢下企業(yè)對工程管理的要求◆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背51房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景■行業(yè)競爭加劇引起經(jīng)營模式的演變以生產(chǎn)為中心以利潤為中心以客戶

為中心以銷售

為中心房地產(chǎn)發(fā)展初期促銷廣告包裝差異提高效益降低成本客戶導(dǎo)向產(chǎn)品服務(wù)拼資金、拼規(guī)模、拼政府關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景■行業(yè)競爭加劇引起經(jīng)營模式的52房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景■業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高◆對功能的嚴格檢查◆對觀感的高度重視◆對細節(jié)的認真查驗◆對合理性、舒適性的追求◆……房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景■業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高◆53房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景■多項目、跨地域規(guī)?；l(fā)展引起的演變◆自然環(huán)境的不同◆社會環(huán)境的變化◆管理跨度的增加◆信息增加，溝通困難◆成本增加◆……房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景■多項目、跨地域規(guī)模化發(fā)展引54房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景■內(nèi)、外部資源管理能力水平的演變◆外部資源管理能力的下降◆內(nèi)部分工細化管理效率降低◆部分員工經(jīng)驗、執(zhí)行力不足◆……房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景■內(nèi)、外部資源管理能力水平的55新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標準的定義：◆強調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗收標準◆強調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實體質(zhì)量效果◆強調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標準的56新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點：◆檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系◆參與材料驗收和分部分項工程驗收◆施工工藝過程監(jiān)督及抽檢傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場管理新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管57新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量標準的定義發(fā)生變化：以客戶質(zhì)量標準作為施工質(zhì)量的驗收標準新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量標準的定58新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求保證穩(wěn)定要求工程項目質(zhì)量適用性可靠性經(jīng)濟性協(xié)調(diào)性業(yè)主要求的其他特殊功能平面布置合理性空間布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通風隔聲隔熱安全性可維修性有效性滿足抗震要求滿足防火要求保證強度要求滿足抗腐蝕性要求滿足使用壽命要求質(zhì)量成本質(zhì)量效益與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)造型與美感新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求保證穩(wěn)定要求工程項目質(zhì)量適用59新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的主體發(fā)生變化房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細化，導(dǎo)致設(shè)計、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。大量由于設(shè)計、招標采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的主60新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求設(shè)計質(zhì)量保障：材料質(zhì)量保障：招標采購質(zhì)量保障：合約條款質(zhì)量保障：與工程質(zhì)量的有關(guān)技術(shù)管理應(yīng)有統(tǒng)一管理施工質(zhì)量質(zhì)量保障：新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求設(shè)計質(zhì)量保障：材料質(zhì)量保障：61新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過程檢查）和結(jié)果質(zhì)量控制（分項工程驗收、分戶驗收）工程質(zhì)量預(yù)防也從傳統(tǒng)的施工措施預(yù)防轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)計預(yù)防、材料預(yù)防、招標采購預(yù)防及合約預(yù)防等多個方面新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的重62新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求一級“檢驗”二級“質(zhì)量保證”三級“預(yù)防”四級“完美”特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法特點:改進工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具特點:開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估特點:以最終客戶為服務(wù)目標和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進行設(shè)計評估質(zhì)量管理的提高新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求一級“檢驗”二級三級“預(yù)防”63新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■外飄窗極易發(fā)生滲漏，單純依靠加強現(xiàn)場工程管理，幾乎很難解決問題：飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？施工現(xiàn)場有什么好的質(zhì)量控制手段？新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■外飄窗極易發(fā)生滲漏，單純64新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求上飄板由于二次澆筑，根部往往存在施工縫。這是因前后混凝土不同收縮比率引起的注意保溫板的拼板方式及包角如果刷一道防水涂料，做好上飄板的排水坡度，和飄板的滴水槽可以成為一個完善的防水體系新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求上飄板由于二次澆筑，根部往往65新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化質(zhì)量分析和質(zhì)量策劃成為工程質(zhì)量保證體系管理的重點建立完善的工程質(zhì)量保證體系，針對“企業(yè)工程質(zhì)量通病”出現(xiàn)的部位，從技術(shù)上、管理上找出薄弱環(huán)節(jié)，有針對性的進行強化新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的重66新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求衛(wèi)生間門檻往往因為暗埋管線施工破壞防水層，即使防水層在上，也因為后做門檻與防水層之間存在施工縫和后收縮變形，很難保證防水質(zhì)量。采取管線施工完后后澆門檻，再做防水?？梢杂行У慕鉀Q隱患通過質(zhì)量分析解決衛(wèi)生間門檻滲水新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求衛(wèi)生間門檻往往因為暗埋管線施67新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲漏、門窗滲漏，內(nèi)墻空鼓開裂的困擾時，有多少企業(yè)針對這些問題提出系統(tǒng)的解決方案新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在受困于廚衛(wèi)68新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化從傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標準的制度化、體系化建設(shè)。通過專業(yè)積累和經(jīng)驗總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標準新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的重69新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求◆外墻保溫施工驗收時需要重點關(guān)注的細節(jié)：檢查外墻雨落管及其它沿墻管道的固定卡件是否按要求進行密封處理檢查外保溫收口、端頭處的密封處理檢查出外墻構(gòu)件處的密封處理外墻空調(diào)孔洞的套管宜在保溫施工完成后進行，并預(yù)留外裝飾面層厚度新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求◆外墻保溫施工驗收時需要重70新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求◆外墻門窗工程防滲漏檢驗要求：新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求◆外墻門窗工程防滲漏檢驗要71新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標準和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系管理深度不斷向精細化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關(guān)注的交底、工藝措施、檢驗批驗收等逐步成為甲方關(guān)注的重點新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的重72新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求◆甲方應(yīng)根據(jù)項目的具體要求、對可能的發(fā)生質(zhì)量問題的質(zhì)量控制點等向供方明確提出：大家所管的項目甲方都管理哪些交底？大家所管的項目甲方參與哪些檢驗批驗收？新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求◆甲方應(yīng)根據(jù)項目的具體要求73新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求◆甲方應(yīng)親自組織并負責的交底：設(shè)計交底施工節(jié)點及細部交底技術(shù)標準交底施工工藝交底施工組織與配合交底質(zhì)量控制點交底施工樣板交底新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求◆甲方應(yīng)親自組織并負責的交74新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動態(tài)管理逐步演變。通過設(shè)計完善的動態(tài)管理工具，對施工工藝和施工工序進行對位管理新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求■新形勢下工程質(zhì)量管控的重75新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程進度管理的定義：強調(diào)施工現(xiàn)場的施工組織、施工工序、工藝進度控制的施工進度管理強調(diào)總、分包專項工程協(xié)作、專項工序合理穿插的施工組織管理新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程進度管理的76新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程進度管控的重點：施工組織設(shè)計專項施工方案勞動力保證材料保證機械設(shè)備保證……新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程進度管控的77新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■新形勢下工程進度標準的定義發(fā)生變化：以經(jīng)營進度控制作為施工進度管理的重點新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■新形勢下工程進度標準的定78新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■新形勢下工程進度管控的主體發(fā)生變化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營進度的管理，往往并不是工程部門能夠決定的。工程進度管理受內(nèi)外部多方面因素制約的影響極大。單純的施工進度保障不代表工程進度能夠得到保證，工程進度已經(jīng)無法由工程部門完全掌控新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■新形勢下工程進度管控的主79新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求設(shè)計計劃保障：施工圖、二次設(shè)計、設(shè)計封樣等招標采購計劃保障：定標、生產(chǎn)運輸施工準備期合約計劃保障：合約簽訂、進度管理條款的細化報批報建計劃保障：開工手續(xù)、市政報裝與工程進度的有關(guān)保障性計劃應(yīng)有統(tǒng)一管理市政計劃保障：市政進場、能源開通新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求設(shè)計計劃保障：施工圖、二次設(shè)80新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求概念設(shè)計研究概念設(shè)計方案評審及確認規(guī)劃方案設(shè)計規(guī)劃設(shè)計評審及確認單體方案評審及確認擴初方案完成擴初方案評審及確認土建施工圖完成景觀設(shè)計評審及確認銷售包裝設(shè)計開工時間開盤時間詳規(guī)報建方案報建初步設(shè)計報建施工圖報建售樓處報建設(shè)計控制點相關(guān)重要節(jié)點新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求概念設(shè)計研究開工時間設(shè)計控制81新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■新形勢下工程進度管控的任務(wù)發(fā)生變化銷售開盤、工地開放、業(yè)主預(yù)驗等結(jié)合銷售經(jīng)營方面的進度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對工程進度管理和工程組織提出了更高的要求新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■新形勢下工程進度管控的任82新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■新形勢下工程進度管控的對象發(fā)生變化施工單位大多采取項目承包制，對人、機、料的投入、工序穿插的組織更多是從經(jīng)濟上進行考慮。加之操作工人的技術(shù)水平下降，施工進度管理的難度遠遠高于項目法實施之前新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求■新形勢下工程進度管控的對83新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義：傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成本控制傳統(tǒng)工程成本控制的責任主體是工程管理領(lǐng)導(dǎo)下的成本管理部門新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程成本控制的84新形勢下企業(yè)對工程管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點：招標管理和合約管理是降低施工成本的主要手段通過施工組織和施工工藝控制施工成本對主要材料設(shè)備價格進行控制和管理控制現(xiàn)場簽證審查工程結(jié)算新形勢下企業(yè)對工程管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點85新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求■新形勢下工程成本控制的定義發(fā)生變化：由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報經(jīng)營成本控制由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向為投資分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計研發(fā)、招標采購、工程建造運營維護的全過程成本控制施工成本與經(jīng)營成本不再是完全對立關(guān)系，資金成本、質(zhì)量成本需要綜合評定新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求■新形勢下工程成本控制的定86新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求■新形勢下工程成本控制的主體發(fā)生變化：傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉(zhuǎn)向隸屬于企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、綜合評價，向強化監(jiān)督的監(jiān)管職能進行轉(zhuǎn)變新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求■新形勢下工程成本控制的主87新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求供應(yīng)商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一對于與工程進度關(guān)鍵線路控制有關(guān)的價格審定，成本部門應(yīng)建立提前預(yù)警機制，提供能夠解決工程進度困擾的應(yīng)急預(yù)案與工程進度的有關(guān)成本審定應(yīng)有主動預(yù)警新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求供應(yīng)商謀求最大利潤屬于商業(yè)本88新形勢下企業(yè)對工程管理的要求確定項目目標項目投入使用項目決策階段項目實施階段項目使用階段設(shè)計準備階段設(shè)計階段施工階段動用前準備階段保修期時間（項目策劃）（項目管理）（物業(yè)管理）產(chǎn)品定位分析可研新形勢下企業(yè)對工程管理的要求確定項目目標項目投入使用項目決策89新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求■新形勢下工程成本控制的重點發(fā)生變化：傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標成本不合理、目標成本丟漏項設(shè)計選材市場競爭性、設(shè)計變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場簽證、開發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會造成工程成本突破新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求■新形勢下工程成本控制的重90新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求■工程質(zhì)量成本極易被地產(chǎn)公司忽視：工程質(zhì)量成本的概念：為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā)生的費用以及沒有達到滿意的質(zhì)量所造成的損失新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求■工程質(zhì)量成本極易被地產(chǎn)公91新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求工程質(zhì)量成本項目的構(gòu)成鑒定成本內(nèi)部損失成本外部損失成本預(yù)防成本預(yù)防成本是指為了防止工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷和偏差，保證工程質(zhì)量達標而實現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設(shè)計審查、監(jiān)理細則審查、技術(shù)方案審查、施工樣板、技術(shù)交底、工程質(zhì)量培訓等，都屬于質(zhì)量成本鑒定成本是指為了確保工程質(zhì)量達到質(zhì)量標準要求，對工程本身以及對材料、構(gòu)件、設(shè)備等進行質(zhì)量鑒定所發(fā)生的費用。包括材料設(shè)備的試驗檢驗費用、工序檢查和檢驗批檢查驗收所發(fā)生的費用，工程質(zhì)量驗收所發(fā)生的費用。象我們目前做的分戶驗收，就屬于鑒定成本。內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過程中，因內(nèi)部管理問題、決策失誤問題、標準修正問題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失。包括返工損失、返修損失、停工損失等，都屬于內(nèi)部損失。外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷引起的損失。新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求工程質(zhì)量鑒定成本內(nèi)部損失成本92新形勢下企業(yè)對工程管理的要求◆新型管材的應(yīng)用增加了滲漏的工程質(zhì)量隱患：建筑下水管道采用的UPVC管或建筑給水、熱水管道采用的其他塑料管材，其管道表面光滑，附著力較差。堵洞灌縫細石混凝土極易產(chǎn)生開裂，即使加強堵洞填塞工藝的管理，也很難保證不存在縫隙，防水涂層質(zhì)量無法保證新形勢下企業(yè)對工程管理的要求◆新型管材的應(yīng)用增加了滲漏的工93新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求UPVC等塑料管道表面極其光滑，施工中應(yīng)樓板板厚范圍內(nèi)上下水管的光滑外壁應(yīng)先做毛化處理，再均勻涂一層401塑料膠，然后用篩洗的中粗砂噴灑均勻新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求UPVC等塑料管道表面極其光94新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求◆控制柱模板跑模、漏漿的工藝措施要求：模板應(yīng)企口配置防止因模板受力不均勻產(chǎn)生變形竹模板裁割邊應(yīng)刷涂兩道樹酯保護層，防止此處模板裁口浸水濕脹而毛化

采取2㎜×20㎜塑料泡沫帶封邊，可以有效防止漏漿新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求◆控制柱模板跑模、漏漿的工95外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響◆國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆國內(nèi)施工單位的管理現(xiàn)狀分析◆國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析◆國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響◆國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析96國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析■國內(nèi)設(shè)計單位的總體概況：國內(nèi)設(shè)計單位的水平良莠不齊，設(shè)計轉(zhuǎn)包、設(shè)計分包現(xiàn)象普遍。施工圖設(shè)計質(zhì)量保證體系大多不健全，設(shè)計內(nèi)審流于形式施工圖設(shè)計深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，設(shè)計節(jié)點圖不滿足施工需要。往往在工程招標階段就給工程質(zhì)量留下隱患國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析■國內(nèi)設(shè)計單位的總體概況：國內(nèi)設(shè)97國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析設(shè)計施工圖“錯、漏、碰、缺”嚴重，違反強制性設(shè)計規(guī)范要求現(xiàn)象普遍部分設(shè)計人員不了解施工中的難點、重點，設(shè)計施工圖與工程質(zhì)量保障性和施工易建性脫節(jié)設(shè)計人員對房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的防滲漏、防開裂的重點認識不足國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析設(shè)計施工圖“錯、漏、碰、缺”嚴重，98國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析■誰見過合格的設(shè)計施工圖？建設(shè)部2007年對全國設(shè)計單位做的強制性設(shè)計規(guī)范執(zhí)行情況的普查，全中國沒有一家設(shè)計單位的設(shè)計施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強制性設(shè)計規(guī)范的情況。最少的2條/套，最多760條/套某國內(nèi)知名地產(chǎn)公司對歷年所用幾百套設(shè)計施工圖所做的設(shè)計后評估：不算簡單的“錯、漏、碰、缺”，僅存在會造成嚴重滲漏隱患的嚴重設(shè)計錯誤，平均27處/套國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析■誰見過合格的設(shè)計施工圖？建設(shè)部99國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆設(shè)計問題分析：節(jié)點圖應(yīng)詳細表示：地下室的卷材收頭做法，與首層保溫和室外散水的之間的關(guān)系應(yīng)保證卷材收頭的高出室外地坪的防水高度應(yīng)關(guān)注建筑密封膏的嵌縫國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆設(shè)計問題分析：節(jié)點圖應(yīng)詳細表示100國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆設(shè)計施工圖僅提供構(gòu)造做法，不提供詳圖構(gòu)造節(jié)點做法設(shè)計人員除了未提供構(gòu)造節(jié)點詳圖外，浮筑隔離層的設(shè)計非常完善，充分考慮了防止保護層變形對防水層產(chǎn)生破壞引起的滲漏國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆設(shè)計施工圖僅提供構(gòu)造做法，不提101國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆設(shè)計問題分析：因外墻保溫層先于防水層施工，設(shè)計又未提供詳圖節(jié)點，施工單位及監(jiān)理均理解為防水層只是簡單平鋪。保溫層施工后，防水層已無法做出泛水高度，只能破壞保溫層。全部修補完后，忽然又發(fā)現(xiàn)露臺門檻處的防水未刷至門框下口，未形成封閉式防水層，又開始修補。結(jié)果，該項目交付后外墻普遍滲水設(shè)計過高估計了施工單位和監(jiān)理單位的水平國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆設(shè)計問題分析：因外墻保溫層先于102國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆某地產(chǎn)項目露臺女兒墻的設(shè)計節(jié)點圖：請大家討論設(shè)計施工圖的錯誤在哪？有什么隱患？此處應(yīng)該如何處理該項目因這樣一個小節(jié)點的設(shè)計錯誤，賠償超過百萬國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆某地產(chǎn)項目露臺女兒墻的設(shè)計節(jié)點103國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆設(shè)計問題分析：設(shè)計人員沒有充分考慮EPS薄抹灰系統(tǒng)保溫板的粘接形式，局部空腔造成抹灰層開裂，雨水從裂縫中滲入，沿外墻串水，從薄弱處深入內(nèi)墻國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析◆設(shè)計問題分析：設(shè)計人員沒有充分104國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對施工圖的設(shè)計審查往往流于程序和形式，期望工程管理人員或設(shè)計管理人員去檢查所有的設(shè)計隱患和設(shè)計問題根本不具操作性施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關(guān)注施工可行性和易施性，很少考慮功能性設(shè)計缺陷審核國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對施工圖的設(shè)計審查105國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析■設(shè)計造成的質(zhì)量隱患,相當一部分屬于先天不足，單純依靠加強現(xiàn)場工程管理的方法，在當前施工單位、監(jiān)理單位的能力水平下，很難避免不出現(xiàn)工程質(zhì)量問題■部分工程人員習慣上的誤區(qū)按圖施工，錯了不在工程的傳統(tǒng)思維，最終只能受制于人與其臨淵羨魚、不如主動出擊國內(nèi)設(shè)計單位的管理現(xiàn)狀分析■設(shè)計造成的質(zhì)量隱患,相當一部分106國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析■國內(nèi)工程總承包商的總體概況：建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低，資信差，需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術(shù)、管理標準，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析■國內(nèi)工程總承包商的總體概況：107國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責任心不強。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴格的過程控制是施工質(zhì)量保證的重要前提施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項目承包制，推行項目法施工，以包代管情況普遍工程質(zhì)量的好壞與項目經(jīng)理及項目管理班子的技術(shù)水平、管理能力存在很明顯的關(guān)系，項目經(jīng)理素質(zhì)差異很大國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能108國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析◆EPS保溫板薄抹灰體系應(yīng)遵循的施工工藝流程：國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析◆EPS保溫板薄抹灰體系應(yīng)遵循109國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析◆穿樓板管道預(yù)留孔洞成型件要求：廚衛(wèi)間管道預(yù)留孔洞普遍存在位置不準確、成形尺寸過大、亂鑿亂打等現(xiàn)象，后期極易造成滲漏。為保證洞口成型尺寸，應(yīng)采用現(xiàn)場預(yù)制標準件。制成上大下小形狀，是便于堵洞密實國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析◆穿樓板管道預(yù)留孔洞成型件要求110國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析■國內(nèi)工程總單位的分類第一類：大型建安集團第二類：中型建筑企業(yè)第三類：小型成建制的民營、集體建筑企業(yè)第四類：小型、專業(yè)施工企業(yè)國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析■國內(nèi)工程總單位的分類第一類：111國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析112國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析■從成本角度考慮總承包商的選擇策略：選擇承包商時，要重點考察承包方的成本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)企業(yè)的成本控制。避免過多的管理層級造成不必要的管理費上升杜絕層層轉(zhuǎn)包是從成本角度選擇承包商的重要指標國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析■從成本角度考慮總承包商的選擇113國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)企業(yè)通過提高對施工單位的管理能力，輸出技術(shù)標準和質(zhì)保體系要求，可以向選擇三、四類施工企業(yè)過渡，在保證質(zhì)量的前提下降低工程成本國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)企業(yè)通過提高對施工單位的管114國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析■從質(zhì)量角度考慮總承包商的選擇策略：承包商施工項目經(jīng)理（項目承包人）的質(zhì)量意識、配合能力對工程質(zhì)量的影響很大是房地產(chǎn)企業(yè)考察施工隊伍以及保證工程質(zhì)量的重要因素國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析■從質(zhì)量角度考慮總承包商的選擇115國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析承建商自身的質(zhì)量保證體系、管理模式、管理水平、管理人員配備等對工程質(zhì)量的影響極大，是甲方考察施工單位和管理施工單位的重點如何考察并發(fā)現(xiàn)施工單位質(zhì)保體系是否健全大家又有什么好的方法和技巧國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析承建商自身的質(zhì)量保證體系、管理模116國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析關(guān)注承建商的自身擁有的資源，以及資源整合的能力及效率，防止超出其自身能力承攬工程對規(guī)模小的建筑公司和實行項目全面承包的公司，在材料管理需要重點加以關(guān)注，對于容易造假的材料，應(yīng)加強期間的現(xiàn)場抽檢，避免出現(xiàn)用合格產(chǎn)品裝門面的情況國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析關(guān)注承建商的自身擁有的資源，以及117國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析■國內(nèi)監(jiān)理公司的總體概況：市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理公司不履行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全，責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析■國內(nèi)監(jiān)理公司的總體概況：市場發(fā)118國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理費用遠低于設(shè)計費、銷售代理費，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)119國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析■監(jiān)理單位的選擇策略：資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模式、組織架構(gòu)及制度體系招標前，應(yīng)詳細列出對監(jiān)理公司不同階段派駐現(xiàn)場的人員數(shù)量及資質(zhì)要求評標前應(yīng)對監(jiān)理公司人員進行考核（總監(jiān)、總監(jiān)代表考試、總監(jiān)資格認定）國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析■監(jiān)理單位的選擇策略：資格預(yù)審環(huán)120國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈屢禁不止的工程質(zhì)量問題？■為什么五六十年代的傳統(tǒng)建筑時至今日也未發(fā)生外墻滲漏開裂？國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■為什么外墻滲漏、開裂會成為愈121國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆原因分析：國家工藝規(guī)程規(guī)定聚苯板可以采用點粘和條粘的施工工藝，造成苯板與墻體形成空腔夾層，保溫層如有裂縫，無法及時排出，雨水沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，滲入內(nèi)墻面國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆原因分析：國家工藝規(guī)程規(guī)定聚122國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆原因分析：即使甲方不考慮成本因素，要求采取滿粘工藝做法。由于不可能采取擠膠的方式施工，依靠現(xiàn)場工程管理很難保證質(zhì)量要求國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆原因分析：即使甲方不考慮成本123國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響包括北京市、上海市、廣東省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標準，都認為現(xiàn)澆混凝土外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。一些開發(fā)商也認為此法可以節(jié)約成本外墻抹灰，相當于給外墻外保溫增加了一道剛性防水，即使發(fā)生外墻滲漏，也很容易查清滲漏點，便于維修■很多外墻外保溫的地方規(guī)范都是錯誤的國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響包括北京市、上海市、廣東省在內(nèi)的124國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響某些省市出臺的外墻外保溫標準，為了所謂的增加安全性，不分場合強制性要求采取機械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系，其實是增加了外墻滲漏的隱患■很多外墻外保溫的地方規(guī)范都是錯誤的國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響某些省市出臺的外墻外保溫標準，為125國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■對外保溫體系考慮不周造成大量的外墻滲漏：外墻外保溫體系選擇的隨意性沒有系統(tǒng)考慮外墻防滲漏設(shè)計缺少詳細節(jié)點處的防滲漏設(shè)計沒有考慮外墻外保溫的完整性，外墻構(gòu)件隨意與墻體連接設(shè)計未考慮外墻外保溫對外圍護墻體材料的要求國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■對外保溫體系考慮不周造成大量126國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■外墻外保溫體系選擇的隨意性沒有結(jié)合結(jié)構(gòu)特點和外墻裝飾特點選擇外保溫體系短肢剪力墻結(jié)構(gòu)在存在大量外圍護墻的情況下，應(yīng)采用現(xiàn)澆混凝土鋼絲板體系外墻迫不得已采用外墻磚的情況下，應(yīng)采用現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架外保溫體系空心砌體出現(xiàn)滲漏往往是串水，幾乎無法維修國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■外墻外保溫體系選擇的隨意性沒127國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■國內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系：◆聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系◆膠粉聚苯顆粒保溫漿料外墻外保溫體系◆現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系◆現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架板聚苯板外墻外保溫體系◆機械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■國內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系128國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架板聚苯板外墻外保溫體系：與主體結(jié)構(gòu)粘接牢固，空腔隱患較低不受冬季環(huán)境溫度影響所有外保溫體系中唯一具備貼外墻面磚條件國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架板聚苯板外129國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響澆筑混凝土產(chǎn)生的側(cè)壓力，造成聚苯板變形易形成上下層聚苯板錯臺無填充墻部分無法使用該體系主體施工階段增加一道工序，管理難度加大外保溫厚抹灰易產(chǎn)生開裂國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響澆筑混凝土產(chǎn)生的側(cè)壓力，造成聚苯130國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系：與主體結(jié)構(gòu)粘接較好，空腔隱患較低不受冬季環(huán)境溫度影響采取薄抹灰，抗裂性相對較好國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無網(wǎng)聚苯板外墻131國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆膠粉聚苯顆粒保溫漿料外墻外保溫體系：●新節(jié)能規(guī)范下，膠粉聚苯顆粒保溫漿料厚度往往要達到10㎝厚度以上才能滿足節(jié)能要求●10㎝厚度以上的保溫漿料，其經(jīng)濟性、安全性、易施性均較差●國內(nèi)多個省市已經(jīng)明令禁止使用保溫漿料國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆膠粉聚苯顆粒保溫漿料外墻外保132國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆機械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系：●即使通過增強錨栓的形式加強與主體結(jié)構(gòu)的連接，空腔依然存在，滲漏隱患無法消除●機械固定錨栓對墻體破壞較大，增大墻體開裂滲漏隱患，尤其是禁止在非燒結(jié)型輕質(zhì)砌體上使用●認為通過加強連接強度可以粘貼外墻面磚是傳統(tǒng)工程技術(shù)的誤區(qū)國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆機械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外133國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■外墻外保溫材料的選擇：◆EPS聚苯板平整度不如XPS擠塑板，密度相對較小，尺寸穩(wěn)定性相對較弱，但可粘性高于XPS擠塑板◆XPS擠塑板隔氣性能好，吸水性低，抗蒸汽滲透性高于EPS聚苯板◆后貼XPS擠塑板的方法因其材料特性可粘性較差、透氣性較好，極易產(chǎn)生空鼓開裂，用于外墻外保溫應(yīng)慎重國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■外墻外保溫材料的選擇：◆E134國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響北京市：外墻貼磚高度超過6m的，其外保溫在每個樓層間應(yīng)安裝金屬托架。15層以上的高樓，外墻裝修禁止使用外墻磚上海市：除建筑底層和裙房外，限制設(shè)計、使用外墻磚和馬賽克等外墻瓷質(zhì)貼面材料國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響北京市：外墻貼磚高度超過6m的，135國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響重慶市：樓層超過20層或者高度超過60m的民用建筑外墻及臨街或行人通行的建筑外墻不得使用外墻面磚江蘇?。航ㄖ鈮︼椕娼故褂民R賽克，住宅建筑外墻限制使用陶瓷面磚國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響重慶市：樓層超過20層或者高度超136國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■外墻擠塑板保溫＋外墻貼面磚技術(shù)上是否成熟？■為什么國內(nèi)多個城市禁止使用外墻面磚？國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■外墻擠塑板保溫＋外墻貼面磚技137國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響傳統(tǒng)的外墻磚飾面是在混凝土、粘土磚等結(jié)構(gòu)剛性基層上粘貼面磚現(xiàn)在的外墻磚飾面是在外保溫材料（EPS、

XPS、膠粉聚酯顆粒、硬發(fā)泡聚氨酯）面層上粘貼面磚國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響傳統(tǒng)的外墻磚飾面是在混凝土138國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響國家強制性行業(yè)標準《外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程》JGJ126-2000的制定主要針對混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況國家強制性行業(yè)標準《建筑工程飾面磚粘接強度檢驗標準》JGJ110-97要求外墻面磚必須進行粘接強度檢驗，每組試樣平均粘接強度不應(yīng)小于0.4Mpa國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響國家強制性行業(yè)標準《外墻飾面磚工139國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響外保溫薄抹灰（錨栓玻纖網(wǎng)和傳統(tǒng)增強鋼絲網(wǎng)）試驗EPS(

模塑聚苯板

)28d抗拉強度：0.1Mpa～0.2MpaXPS(

擠塑聚苯板

)28d抗拉強度：0.2～0.3Mpa膠粉聚酯顆粒28d抗拉強度：0.15～0.25Mpa硬發(fā)泡聚氨酯抗拉強度：0.25～0.35Mpa面層砂漿與保溫層的拉伸粘接強度：0.15～0.2Mpa國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響外保溫薄抹灰（錨栓玻纖網(wǎng)和傳統(tǒng)增140國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆外墻保溫貼面磚粘接強度試驗合格意味著什么？外保溫體系下外墻磚脫落90%以上并不是因為重力拉拔造成的，而是由后期溫度變形和干濕變形引起的，尤其是傳統(tǒng)工法施工引起的凍融效應(yīng)，極易導(dǎo)致外墻磚脫落。外墻磚拉拔試驗合格根本無法保證外墻磚使用期間的粘接強度國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響◆外墻保溫貼面磚粘接強度試驗合141國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)為：0.029W（m.k）水泥抗裂砂漿的導(dǎo)熱系數(shù)為：

0.932W（m.k）外墻混凝土墻面（6m開間）年溫差形變：4.8㎜水泥砂漿強度增長期短與收縮周期長形成矛盾國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)為：0.0142國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響外墻外保溫貼面磚在歐美主要用于別墅和多層建筑，且建筑四周均留有綠化景觀等相對封閉的空間

中國建筑設(shè)計研究院對目前國內(nèi)外保溫體系下外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過普遍的耐候性試驗檢查，目前國內(nèi)，沒有一個項目外墻粘轉(zhuǎn)能夠通過耐候性試驗國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響外墻外保溫貼面磚在歐美主要143國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■對于檢驗批驗收沒有甲方參與檢查要求除了少數(shù)隱蔽工程檢驗批外，其余檢驗批全不需要甲方管理實際施工過程中，大多數(shù)檢驗批表格為后填造假，根本無法起到應(yīng)有的作用檢驗批表格設(shè)定的檢驗項目，相當一部已經(jīng)無法滿足甲方強調(diào)的防滲漏、防開裂的關(guān)鍵工序控制要點的國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■對于檢驗批驗收沒有甲方參與檢144國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■對監(jiān)理單位的工作內(nèi)容和工作要求不明確建設(shè)部建市【2002】189號文《房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行）》國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響■對監(jiān)理單位的工作內(nèi)容和工作要145國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？監(jiān)理旁站前的“三查兩問一核對”是什么？如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？如果工程管理人員無法回答清楚上述問題，有什么資格說工程質(zhì)量問題屬于監(jiān)理失職國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？146房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié)一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念二、工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)三、工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié)四、工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié)一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理147房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念■部分房地產(chǎn)企業(yè)工程管理定位的誤區(qū)：房地產(chǎn)的工程管理，相當一部分是充當傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等職能，對于工程質(zhì)量，要么自己親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒有充分發(fā)揮“系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能單純依靠國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)通行的工程管理人員配備，根本無法全面監(jiān)控工程質(zhì)量房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念■部分房地產(chǎn)企業(yè)工程管理定位148房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念成品質(zhì)量操作工人項目經(jīng)理監(jiān)理公司甲方工程部班組長質(zhì)檢負責人質(zhì)檢人員項目生產(chǎn)經(jīng)理技術(shù)負責人10萬平方米共計140個班組10萬平方米共計16個質(zhì)檢房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念成品質(zhì)量操作工人項目經(jīng)理監(jiān)理公149房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念■房地產(chǎn)企業(yè)工程管理合理的定位：提要求審核實際結(jié)果與最終需求的符合性付款發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設(shè)計和政府部門的理解有很大不同房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念■房地產(chǎn)企業(yè)工程管理合理的定150房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念■房地產(chǎn)企業(yè)工程管理合理的定位：大多數(shù)房地產(chǎn)公司的工程管理過多的將精力集中在審核上（工程檢驗），忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本無法解決工程質(zhì)量問題房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念■房地產(chǎn)企業(yè)工程管理合理的定151房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念■大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，并不清楚如何提出完善的工程管理要求提要求的目的：通過提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施工單位的管理能力，從而保證工程目標的實現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念■大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，并不清楚152房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念提什么要求：管理標準：工程質(zhì)保體系要求、工程進度管理體系要求、成本控制體系要求、總分包配合要求、成品保護要求……質(zhì)量標準：技術(shù)標準、施工工藝標準、質(zhì)量控制措施保障、工序見證點標準、質(zhì)量檢驗標準……房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念提什么要求：管理標準：工程質(zhì)保153房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念提要求的時間：從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開始，到招標文件，招標答疑、回標質(zhì)詢、評標定標的全過程入圍考察、招標文件、合約文件、質(zhì)標評標提要求的方式：房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念提要求的時間：從前期考察監(jiān)理公154房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念鋁合金門窗安裝洞口與窗框間隙的驗收要求墻體飾面材料洞口與窗框間隙（㎜）1墻體外飾為抹灰面或貼馬賽克15～20＋外保溫厚度2墻體外飾為貼釉面磚20～25＋外保溫厚度3墻體外飾為貼大理石或花崗巖板40～50＋外保溫厚度房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念鋁合金門窗安裝洞口與窗框間隙的155房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念鋁合金門窗的總分包施工工序移交要求：房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念鋁合金門窗的總分包施工工序移交156房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)■房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計質(zhì)量缺乏有效的控制手段：設(shè)計人員對甲方關(guān)注的防滲漏、防開裂設(shè)計防控重點重視不足施工圖設(shè)計審查審查重點不明確，圖紙審查分工不清晰部分國標標準圖集過于強調(diào)手工工藝質(zhì)量，實際施工中很難保證，依靠加強現(xiàn)場管理不可能實現(xiàn)全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)■房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計質(zhì)量缺乏157房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)■房地產(chǎn)企業(yè)對監(jiān)理單位缺乏有效的管理手段監(jiān)理單位未按要求配置監(jiān)理人員或人員質(zhì)量、數(shù)量無法滿足工程監(jiān)理需要監(jiān)理工程師專業(yè)能力不足，對需要重點控制的工序工藝環(huán)節(jié)檢驗要求不清晰監(jiān)理工程師責任心不強，質(zhì)量意識不足房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)■房地產(chǎn)企業(yè)對監(jiān)理單位缺乏158房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)■房地產(chǎn)企業(yè)對施工單位缺乏有效的管控手段：施工單位質(zhì)保體系不健全，技術(shù)人員、質(zhì)檢人員配置的數(shù)量、質(zhì)量無法滿足工程管理需要施工單位不按甲方要求進行重點工藝、工序質(zhì)量控制，工程質(zhì)量完全依靠甲方和監(jiān)理的檢驗施工單位不按甲方要求配合分包工作，不履行總包職責房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)■房地產(chǎn)企業(yè)對施工單位缺乏159房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)■房地產(chǎn)企業(yè)對專業(yè)工程師缺乏明確的技術(shù)支持：專業(yè)工程師實際管理中不可能查閱大量規(guī)范和標準圖集，對細部做法及檢驗標準要求不清晰專業(yè)工程師工程質(zhì)量檢查重點不明確，對需要重點防控的部位、工藝質(zhì)量要求、管理措施要求不明確專業(yè)工程師質(zhì)量意識、責任心缺乏考核標準房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)■房地產(chǎn)企業(yè)對專業(yè)工程師缺160房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié)■工程進度內(nèi)部各部門計劃無法協(xié)調(diào)工程計劃缺乏統(tǒng)一的系統(tǒng)協(xié)調(diào)，前瞻性不足，保障性計劃編制要求不明確工程計劃缺乏過程跟蹤和過程管理房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié)■工程進度內(nèi)部各部門計劃無161房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié)■施工企業(yè)人、機、料、施工組織無法控制：施工單位受項目利益驅(qū)使，不能按甲方計劃要求實現(xiàn)人、機、料保障，致使工期延誤施工單位受項目利益驅(qū)使，施工組織以利益最大化為重點，工序穿插不合理房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié)■施工企業(yè)人、機、料、施工162國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸一、標桿企業(yè)工程質(zhì)量管理的破解之道二、標桿工程進度管理的破解之道三、如何正確看待企業(yè)的標桿作用四、標桿企業(yè)工程管理的瓶頸告訴我們什么國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸一、標桿企業(yè)工程質(zhì)量管理的破163國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)：對設(shè)計質(zhì)量缺乏有效的控制■標桿企業(yè)的破解之道：從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計是工程質(zhì)量的保證明確設(shè)計審查要點，控制關(guān)鍵易錯環(huán)節(jié)優(yōu)化施工圖設(shè)計審查程序，進行設(shè)計審查分工國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)：對設(shè)164國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■事前控制一，通過設(shè)計指導(dǎo)書指導(dǎo)設(shè)計院設(shè)計工作《住宅建筑專業(yè)施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》《住宅結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》《住宅設(shè)備專業(yè)施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》《住宅電氣專業(yè)施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■事前控制一，通過設(shè)計指導(dǎo)165國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸《施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》編制的要點：設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)要求設(shè)備配置標準裝修標準設(shè)計配合要求其它特殊設(shè)計要求國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸《施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》編制的要166國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸《施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》編制的目的：明確技術(shù)要求明確客戶質(zhì)量標準預(yù)防常見問題統(tǒng)一設(shè)計做法提供設(shè)計質(zhì)量國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸《施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》編制的目167國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸《建筑專業(yè)施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》內(nèi)容的簡單示例：國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸《建筑專業(yè)施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》168國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■如何解決下述問題：設(shè)計人員對甲方關(guān)注的防滲漏、防開裂設(shè)計防控重點重視不足國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■如何解決下述問題：設(shè)計人169國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■事前控制二：對設(shè)計單位提出《防滲漏、防開裂設(shè)計專篇》的設(shè)計管理要求：一、地基與基礎(chǔ)工程地下室防水等級的審查地下室防水體系的審查地下室“縫”的設(shè)置審查地下室應(yīng)標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■事前控制二：對設(shè)計單位提170國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸三、屋面工程屋面防水等級的審查屋面防水構(gòu)造形式的審查屋面防水及保溫材料的審查屋面防滲漏、防開裂構(gòu)造、材料措施的審查屋面應(yīng)標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸三、屋面工程屋面防水等級的審171國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸五、外墻外保溫外墻外保溫體系的審查外墻外保溫與出墻構(gòu)件、管道等易滲漏措施審查外墻外保溫分格縫設(shè)計的審查外墻外保溫應(yīng)標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點施工中應(yīng)重點關(guān)注的防滲漏、防開裂要點及技術(shù)措施要求國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸五、外墻外保溫外墻外保溫體系172國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸八、砌體工程砌體材料及砌筑砂漿的審查砌體構(gòu)造設(shè)計防開裂措施的審查砌體工程應(yīng)標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點施工中應(yīng)重點關(guān)注的防滲漏、防開裂要點及技術(shù)措施要求國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸八、砌體工程砌體材料及砌筑砂173國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■如何解決下述問題：部分國標標準圖集過于強調(diào)手工工藝質(zhì)量，實際施工中很難保證，依靠加強現(xiàn)場管理不可能實現(xiàn)全面監(jiān)控國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■如何解決下述問題：部分國174國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■事前控制三：制定《企業(yè)防滲漏、防開裂質(zhì)量保障體系》，建立企業(yè)標準節(jié)點圖集：一、地基與基礎(chǔ)工程防滲漏節(jié)點二、主體工程防開裂節(jié)點三、屋面工程防滲漏、防開裂節(jié)點四、外檐工程防滲漏、防開裂節(jié)點五、內(nèi)檐工程防滲漏、防開裂節(jié)點六、門窗工程防滲漏、防開裂節(jié)點國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■事前控制三：制定《企業(yè)防175國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■地基與基礎(chǔ)工程防滲漏節(jié)點：◆地下室外墻水平施工縫處的防水構(gòu)造節(jié)點：水平縫不設(shè)防水加強層，極易產(chǎn)生產(chǎn)生滲漏不設(shè)遇水膨脹條或設(shè)置不規(guī)范，會導(dǎo)致剛性防水層失效國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸■地基與基礎(chǔ)工程防滲漏節(jié)點176國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸縫隙處參照施工縫處理◆地下室外墻后澆帶的防水構(gòu)造節(jié)點：外墻后澆帶應(yīng)設(shè)置止水鋼板國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸縫隙處參照施工縫處理◆地下177國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆防水卷材封邊封口處的防水構(gòu)造節(jié)點防水卷材封邊實際施工中大多不安要求施工，造成滲漏。應(yīng)強調(diào)封邊封口的工藝做法要求國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆防水卷材封邊封口處的防水178國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆設(shè)計解決方法：當主體基礎(chǔ)埋深不大于2.5m時，隔墻宜采用條基，基底標高同主體基礎(chǔ)標高當主體基礎(chǔ)埋深大于2.5m時，可設(shè)置基礎(chǔ)梁承托隔墻國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆設(shè)計解決方法：當主體基礎(chǔ)179國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆建筑端部及轉(zhuǎn)角單元，平面形狀凹口陽角處的房間，在山墻與縱墻交角處的現(xiàn)澆板容易出現(xiàn)45度斜裂縫。同時，一些樓板中間也出現(xiàn)裂縫，多數(shù)在單向嵌固板情況下出現(xiàn)國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆建筑端部及轉(zhuǎn)角單元，平面180國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆45度斜裂縫產(chǎn)生的原因：端部樓板由于受到縱、橫二個方向剪力墻或剛度相對較大的樓面梁的約束，在溫差和砼收縮變化時，板面在配筋薄弱處（即在分離式配筋的負彎矩筋和放射筋的未端）開裂，產(chǎn)生45度斜裂縫。單純依靠施工現(xiàn)場質(zhì)量管理無法解決國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆45度斜裂縫產(chǎn)生的原因：181國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆設(shè)計解決方法：樓板中配置雙層、雙向鋼筋；鋼筋間距不大于100㎜，鋼筋直徑不宜小于8mm。樓板上部鋼筋應(yīng)滿足錨固長度要求靠外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)設(shè)置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不應(yīng)少于7φ10，長度應(yīng)大小于板跨的1/3，且不得小于1.5m國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆設(shè)計解決方法：樓板中配置182國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆沿預(yù)埋線管走向的裂縫樓板設(shè)計厚度往往只考慮承載力要求，而沒有考慮預(yù)埋管特別線管交叉對板截面的削弱，從而導(dǎo)致沿線管方向的裂縫。尤其是當樓板過薄時，單純依靠施工現(xiàn)場管理無法解決國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆沿預(yù)埋線管走向的裂縫樓板183國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸◆設(shè)計解決方案：樓板厚度不宜小于110mm，當埋設(shè)線管較密或線管交叉時，板厚不宜小于120mm沿管線鋪設(shè)增強構(gòu)造鋼筋網(wǎng)片φ6@150、寬度不小于450mm，在施工時暗埋電管等管線應(yīng)放入上下鋼筋網(wǎng)片之間