房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展 課件

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所

張健

2008年3月27日

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展1簡介1986年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，1996年獲澳大利亞西悉尼大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，1998年獲任澳大利亞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會資深會員。曾先后任職于:全球最大房產(chǎn)建筑集團(tuán)之一的聯(lián)勝（LendLease）集團(tuán)澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行(MacquarieBank)近20年直接參與房地產(chǎn)市場、投資和金融工作?，F(xiàn)為住美投資咨詢有限公司總經(jīng)理兼首席投資分析師,協(xié)助中外房地產(chǎn)投資者在中國的業(yè)務(wù)等。著有房地產(chǎn)投資書籍和許多專業(yè)研究報告。簡介1986年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，1996年獲澳大利亞西悉尼大2房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀3一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀1.全球海外房地產(chǎn)資本市場2.美國房地產(chǎn)資本市場3.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資4.我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)變化一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀1.全球海外房地產(chǎn)資本市場41.全球海外房地產(chǎn)資本市場PublicDebt(上市債權(quán)):房地產(chǎn)抵押證券產(chǎn)品和房地產(chǎn)企業(yè)債券PrivateDebt(私募債權(quán)):銀行向房地產(chǎn)公司的貸款PublicEquity(上市股權(quán)):上市的房地產(chǎn)投資信托基金和上市的房地產(chǎn)公司PrivateEquity(私募股權(quán)):私人或組成的基金(包括退休基金,保險基金,私募基金,公司和個人等)1.全球海外房地產(chǎn)資本市場PublicDebt(上市債5PrivateDebt:(私募債權(quán)):房地產(chǎn)抵押貸款2.美國房地產(chǎn)資本市場PublicEquity(上市股權(quán))

:上市的房地產(chǎn)投資信托基金和上市的房地產(chǎn)公司PrivateEquity

(私募股權(quán))

:私人或組成的基金(包括退休基金,保險基金,私募基金,公司和個人等)PublicDebt(上市債權(quán))

:房地產(chǎn)抵押證券產(chǎn)品和房地產(chǎn)企業(yè)債券PrivateDebt:2.美國房地產(chǎn)資本市場Publ63.我國房地產(chǎn)資本市場各種自有資金39.6%銀行房地產(chǎn)抵押貸款58%上市房地產(chǎn)企業(yè)債券0.9%上市的房地產(chǎn)公司1.5%3.我國房地產(chǎn)資本市場各種自有資金39.6%銀行房地產(chǎn)抵74.我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)變化

銀行+預(yù)售+開發(fā)商(自有資金)資本(股權(quán)+債權(quán))+開發(fā)商+銀行+預(yù)售4.我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)變化8二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景

1、房地產(chǎn)公司債券2、房地產(chǎn)公司上市3、房地產(chǎn)投資基金(私募)4、房地產(chǎn)投資信托基金5、房地產(chǎn)夾層融資6、保險資金7、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景

1、房地產(chǎn)公司債券91、房地產(chǎn)公司債券企業(yè)債券

可轉(zhuǎn)換公司債券短期融資券公司債券

1、房地產(chǎn)公司債券企業(yè)債券10公司債券發(fā)展中國早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理暫行條例》，但企業(yè)債市場一直停滯不前。截至2006年底，中國企業(yè)債余額為2831億元，僅占年債券市場余額的5％，占GDP的比例不到1.4％。1993年到1998年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過股票和債券融資，因而直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)僅有幾家發(fā)行過房地產(chǎn)債券。企業(yè)發(fā)行債券在境外是一種非常重要的融資方式,但是目前在我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)更是困難。公司債券發(fā)展中國早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理暫行條例11《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》中國證監(jiān)會2007年8月14日正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》，這標(biāo)志著我國醞釀多年的公司債券發(fā)行正式啟航，為我國資本市場注入新的活力，使我國資本市場更加完善。試點(diǎn)辦法規(guī)定公司債發(fā)行實(shí)行核準(zhǔn)制，發(fā)債公司可以無擔(dān)保，發(fā)行價格通過市場詢價確定，為企業(yè)打開了低成本融資渠道。試點(diǎn)辦法規(guī)定，公司債發(fā)行價格由發(fā)行人與保薦人通過市場詢價確定，而不必如企業(yè)債那樣去人民銀行確定利率區(qū)間。試點(diǎn)初期，只有凈資產(chǎn)規(guī)模在10億元至15億元的大型上市公司才能發(fā)行無擔(dān)保公司債。《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》中國證監(jiān)會2007年8月14日正式12全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過4萬家,從房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量來看，目前總共有90家(近一半為買殼實(shí)現(xiàn)上市)，十多年來融資總共才500多億。雖然我國先有部分房地產(chǎn)公司在海外成功上市，但數(shù)量較少。上市融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足總體上,國家不鼓勵。2、房地產(chǎn)公司上市全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過4萬家,從房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量來看，13房地產(chǎn)公司上市發(fā)展流程定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行兼并收購已渡過初創(chuàng)期產(chǎn)品和服務(wù)已被市場初步認(rèn)可為更快的發(fā)展積蓄能量營業(yè)額初具規(guī)模距IPO1年左右在高速發(fā)展階段的后半部分營業(yè)額規(guī)模已達(dá)上市要求市場份額進(jìn)入穩(wěn)定階段公司已完成股票初始發(fā)行發(fā)行后業(yè)績和股票走勢良好公司收入進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期已完成初股票始發(fā)行當(dāng)期財(cái)務(wù)表現(xiàn)良好迅速擴(kuò)大規(guī)模進(jìn)入新的市場業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整房地產(chǎn)公司上市發(fā)展流程定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追14企業(yè)上市地點(diǎn)選擇比較項(xiàng)目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達(dá)克/紐交所新加坡交易所上市審批時間較長一般一般最短上市審批難度較嚴(yán)格較嚴(yán)格嚴(yán)格一般平均市盈率較高較低較高低籌資費(fèi)用籌資額2.5%+RMB200萬籌資額2.5-3.5%+HK$1000萬籌資額7%+US$300萬籌資額5-7%籌資規(guī)模較高一般較高較低交投活躍程度活躍活躍一般較差后續(xù)再融資能力較強(qiáng)較強(qiáng)較弱較弱上市后監(jiān)管一般較嚴(yán)格最嚴(yán)格較嚴(yán)格上市后維持費(fèi)用RMB2萬+信息費(fèi)HK$100-300萬US$5-10萬5-10萬新元投資者認(rèn)同度最強(qiáng)較強(qiáng)弱較弱企業(yè)上市地點(diǎn)選擇比較項(xiàng)目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達(dá)克/新153、房地產(chǎn)投資基金(私募)我國房地產(chǎn)私募基金嘗試階段我國房地產(chǎn)私募基金的相關(guān)立法我國房地產(chǎn)私募基金正式成立的一些障礙我國房地產(chǎn)私募基金的前景光明3、房地產(chǎn)投資基金(私募)我國房地產(chǎn)私募基金嘗試階段164、房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金的概念香港房地產(chǎn)投資信托基金其它國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金海外的中國房地產(chǎn)投資信托基金我國房地產(chǎn)投資信托基金4、房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金的概念17房地產(chǎn)投資信托基金簡介房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報。它主要是擁有并營運(yùn)帶來收益的房地產(chǎn)，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房。主要還是以租賃的方式把這些物業(yè)分租給租戶，這些租金為股東帶來回報。不宜詳細(xì)說明“房地產(chǎn)投資信托基金”一詞應(yīng)包括什么。相反，它應(yīng)指任何主要投資于房地產(chǎn)并以替投資者帶來定期紅利收入為目的而設(shè)立的任何投資工具。房地產(chǎn)投資信托基金簡介房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主18部分國家房地產(chǎn)投資信托10年的投資表現(xiàn)

（至2005年5月）

全球

美國

加拿大

荷蘭

澳洲新西蘭

1年

12.6%9.4%11.4%19.9%17.1%10.4%2年

26.3%7.0%123.7%27.8%16.5%10.5%3年

17.6%27.2%18.1%18.5%15.9%10.3%5年

19.6%20.0%不詳16.8%15.4%9.8%10年

14.6%15.2%18.0%12.0%12.8%4.8%部分國家房地產(chǎn)投資信托10年的投資表現(xiàn)

（至2005年5月）19香港房地產(chǎn)投資信托基金

香港作為經(jīng)濟(jì)體量和人口都超高新加坡好幾倍的城市，日趨重視房地產(chǎn)投資信托基金對金融市場和經(jīng)濟(jì)的重要性2003年，香港推出了房地產(chǎn)投資信托的監(jiān)管框架，2005年7月30日頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，旨在開拓和推廣房地產(chǎn)投資信托基金在香港的運(yùn)作由于香港優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)和有實(shí)力的房地產(chǎn)公司都很多，又靠近中國大陸，所以其發(fā)展?jié)摿途薮箅m然香港首只房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)匯在2005年11月才正式上市，至(2007年5月),共6有REIT,其中5個表現(xiàn)欠佳香港房地產(chǎn)投資信托基金

香港作為經(jīng)濟(jì)體量和人口都超高新加坡好206個房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托(LinkREIT,0823.HK)

買入香港房委會將旗下151個商場和7萬9000個車位2007年5月9日報17.86中較10.30港元的IPO價上揚(yáng)73%泓富產(chǎn)業(yè)信托(ProsperityREIT,0808.HK)

泓富將擁有7項(xiàng)香港商用物業(yè)，包括3幢甲級寫字樓物業(yè)、3幢工商綜合物業(yè)的全部或部分，及1幢工業(yè)大樓的部分.2007年5月9日報1.67已經(jīng)跌破2.16港元的IPO價

越秀房產(chǎn)基金(GZIREIT,0405.HK)

越秀基金目前擁有4項(xiàng)資產(chǎn)，包括位于廣東的維多利亞廣場、財(cái)富廣場、城建大廈及白馬大廈.2007年5月9日報3.15徘徊在3.075港元的IPO冠君產(chǎn)業(yè)信托(ChampionREIT,2778.HK)

香港中環(huán)商業(yè)區(qū)甲級寫字樓-花旗銀行廣場.2007年5月9日報4.35較招股價每單位5.1元跌15%以上。

陽光房地產(chǎn)基金和富豪產(chǎn)業(yè)信托也出現(xiàn)類似以上3個信托的情況6個房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托(LinkREIT,21亞太地區(qū)部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展情況較成熟市場不成熟市場或開始階段計(jì)劃發(fā)展階段澳大利亞中國香港中國新西蘭中國臺灣印度日本韓國泰國新加坡馬來西亞印度尼西亞部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金

亞太地區(qū)部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展情況較成熟市場不成熟22海外的中國房地產(chǎn)投資信托基金

越秀房產(chǎn)基金(GZIREIT)第一個在香港上市的國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目上市日期2005年12月21日越秀房產(chǎn)基金為首只內(nèi)地房地產(chǎn)信托投資基金——越秀房產(chǎn)信托基金(0405)12月21日在港掛牌上市?；I資約17.9億港元。越秀基金目前擁有4項(xiàng)資產(chǎn)，包括位于廣東的維多利亞廣場、財(cái)富廣場、城建大廈及白馬大廈，平均出租率近93％。海外的中國房地產(chǎn)投資信托基金

越秀房產(chǎn)基金(GZIREIT23中國零售房地產(chǎn)信托基金

2006年12月8日，嘉德置地旗下的中國零售房地產(chǎn)信托基金（Capita

Retail

China

Trust，下稱“CRCT”）正式在新加坡交易所上市交易。是現(xiàn)惟一在新加坡成功上市的擁有中國概念的物業(yè)基金。上市的商業(yè)物業(yè)其總面積約45萬平方米。其中包括的7所商場分別是北京的望京購物中心、九龍購物中心和安貞華聯(lián)商廈，上海的七寶購物中心，鄭州的鄭州購物中心，呼和浩特的金宇購物中心和蕪湖嘉信茂廣場。中國零售房地產(chǎn)信托基金

2006年12月8日，嘉德置地旗下的24睿富房產(chǎn)基金睿富房產(chǎn)基金(RREEFChinaCommercialTrust,0625.hk)上市日期2007年6月22日物業(yè)主要由在北京東三環(huán)三元橋附近的兩棟甲級寫字樓組成，建筑面積約為14萬平米.目前股價較招股價跌25%。睿富房產(chǎn)基金睿富房產(chǎn)基金(RREEFChinaComme25我國房地產(chǎn)投資信托基金2005年9月銀監(jiān)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（212號文件），文件指出，新開辦的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該符合國家宏觀調(diào)控政策，并進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，對未取得國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證（四證）的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35％。

這些規(guī)定的嚴(yán)格程度幾乎要高于銀行要求。我國房地產(chǎn)投資信托基金2005年9月銀監(jiān)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公26我國的“準(zhǔn)”房地產(chǎn)投資信托基金《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》中國證監(jiān)會房地產(chǎn)投資基金（REITs）專題研究小組于2007年4月10日正式成立。央行已指定兩家作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點(diǎn)機(jī)構(gòu)。

上證所已花了很長時間做研究設(shè)計(jì)，并將積極推動在上證所上市。我國的“準(zhǔn)”房地產(chǎn)投資信托基金《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管275、房地產(chǎn)夾層融資夾層融資，是指在風(fēng)險和回報方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，即它是介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式，在風(fēng)險與收益方面都比單純的股權(quán)與債債投資要中性一些。一般在政府批文和施工完成前參與是私募基金的一種形式5、房地產(chǎn)夾層融資夾層融資，是指在風(fēng)險和回報方面介于優(yōu)先債務(wù)286、保險資金經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國內(nèi)第一部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資的管理規(guī)章《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》2006年3月21日正式實(shí)施。允許“保險資金投資交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等國家級重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目”。國務(wù)院2006年6月15日頒布《國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見》,開展保險資金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)。2007年06月01日保監(jiān)會公布了其起草了《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法》，現(xiàn)向社會公開征求意見。首部將“不動產(chǎn)投資”納入其中的文件。6、保險資金經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國內(nèi)第一部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資的管理規(guī)297、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義

房地產(chǎn)個人投資者房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者房地產(chǎn)公司商業(yè)銀行證券市場7、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義

房地產(chǎn)個人投資者30房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀31房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的就業(yè)去向。

投行房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)介紹。

房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的就業(yè)去向。

32房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資直接投資間接投資房地產(chǎn)公司股票房地產(chǎn)投資基金住房抵押債券房地產(chǎn)公司債券房地產(chǎn)投資信托基金

各種房地產(chǎn)投資基金

直接擁有辦公樓、商場、廠房等房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資直接投資間接投資房地產(chǎn)公司股票房地產(chǎn)投資33我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景

1、房地產(chǎn)公司債券2、房地產(chǎn)公司上市3、房地產(chǎn)投資基金(私募)4、房地產(chǎn)投資信托基金(我國房地產(chǎn)信托)5、房地產(chǎn)夾層融資6、保險資金7、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景

1、房地產(chǎn)公司債券34房地產(chǎn)投資開發(fā)基金具體操作案例

1)房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu)2)房地產(chǎn)開發(fā)投資基金的一般要求和條件3)投資基金和現(xiàn)金流量的安排4)房地產(chǎn)投資基金的投資風(fēng)險5)每一個投資基金的要求和特殊性6)房地產(chǎn)投資基金管理公司人員7)投資經(jīng)理(和基金經(jīng)理)應(yīng)具備的主要能力8)投資基金對投資報告的要求9)獨(dú)立的項(xiàng)目評估10)對國內(nèi)合作方的要求房地產(chǎn)投資開發(fā)基金具體操作案例

1)房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu)35

1)房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu)

基金管理者基金管理公司顧問公司項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)睾献髡咄顿Y者投資者

1)房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu)

基金管理者基金管理公司顧問362)房地產(chǎn)開發(fā)投資基金的一般要求和條件

1、單位數(shù)量：比如50，000，0002、單位單價：比如US$1.003、基金總價：比如US$50，000，0004、目標(biāo)回報：IRR30%5、基金費(fèi)用*基金建立費(fèi)0.3-0.5%*基金管理費(fèi)1-2.5%*獎勵費(fèi)15%以上2/8分成，20%以上3/7分成25%以上4/6分成，30%以上5/5分成等*項(xiàng)目管理費(fèi)4-6%6、基金投資管理項(xiàng)目：住宅，辦公樓，商場，爛尾樓等7、投資周期：3-7年8、利潤分配：每半年、每年或項(xiàng)目結(jié)束9、基金報告：每季度一份基金報告，每年一份年報10、當(dāng)?shù)刭J款：增加IRR，減少匯率風(fēng)險11、當(dāng)?shù)睾献鞴镜倪x擇：項(xiàng)目公司中當(dāng)?shù)睾献鞴疽话阈枵脊煞莸?%-20%。12、基金管理公司股份:項(xiàng)目公司中基金管理公司一般需占股份的0%-20%13、其他2)房地產(chǎn)開發(fā)投資基金的一般要求和條件

1、單位數(shù)量：比如373)投資基金和現(xiàn)金流量的安排

成本控制和現(xiàn)金流量安排的準(zhǔn)確性

每月項(xiàng)目公司需報基金經(jīng)理一份項(xiàng)目最新的成本分析和現(xiàn)金流量表基金經(jīng)理會全面跟蹤審核項(xiàng)目最新的成本分析和現(xiàn)金流量,內(nèi)容包括：1、項(xiàng)目的需求2、與最初批準(zhǔn)的預(yù)算和目前需求的比較3、外匯的匯價變動4、利息的變化5、項(xiàng)目進(jìn)一步操作的資金可能的變化情況基金經(jīng)理每季度會審核下一季度的資金安排，并報董事會批準(zhǔn)3)投資基金和現(xiàn)金流量的安排成本控制和現(xiàn)金流量安排的準(zhǔn)確384)房地產(chǎn)投資基金的投資風(fēng)險我們不回避風(fēng)險，我們“喜歡”風(fēng)險并能規(guī)避風(fēng)險投資風(fēng)險有以下，但不限于以下幾種：1、外匯風(fēng)險2、國際和經(jīng)濟(jì)形勢3、政府批文4、拆遷5、施工6、市場7、稅收8、當(dāng)?shù)睾献鞣桨?)房地產(chǎn)投資基金的投資風(fēng)險我們不回避風(fēng)險，我們“喜歡”風(fēng)395)每一個投資基金的要求和特殊性

每一個投資基金的風(fēng)險和回報要求不盡相同，包括：*回報率*IRR*與當(dāng)?shù)睾献鞣匠鲑Y比例*項(xiàng)目周期*希望的項(xiàng)目地點(diǎn)*項(xiàng)目的種類：（比如住宅、辦公樓、爛尾樓等）*項(xiàng)目最高峰時資金需求*項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)（比如分幾期開發(fā)）*當(dāng)?shù)刭J款比例*其他5)每一個投資基金的要求和特殊性

每一個投資基金的風(fēng)險和回405)每一個投資基金的要求和特殊性

投資者的特殊要求*與基金管理者出資比例*投資者在基金管理上參與的程度*其他5)每一個投資基金的要求和特殊性

投資者的特殊要求41

6)房地產(chǎn)投資基金管理公司和

項(xiàng)目管理公司人員

*董事會成員*高級顧問*管理人員

6)房地產(chǎn)投資基金管理公司和

項(xiàng)目管理公427)投資經(jīng)理(和基金經(jīng)理)應(yīng)具備的主要能力

1.對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的了解2.房地產(chǎn)開發(fā)和基本的建筑知識3.對政府政策法規(guī)的了解4.市場開拓能力5.項(xiàng)目投資分析能力6.對風(fēng)險的判斷，并提出可能的解決方法7.寫投資和市場報告8.與投資者溝通的能力注:投資經(jīng)理偏向1-7項(xiàng),基金經(jīng)理偏向1-3和7-87)投資經(jīng)理(和基金經(jīng)理)應(yīng)具備的主要能力

1.對當(dāng)?shù)胤?38)投資基金對投資報告的要求報告概要項(xiàng)目介紹可行性研究，包括：產(chǎn)品、定位、客戶群投資和合作方式風(fēng)險和規(guī)避附件:成本分析和現(xiàn)金流量市場分析研究報告8)投資基金對投資報告的要求報告概要449)獨(dú)立的項(xiàng)目評估銷售價格銷售的周期土地的價格市場分析可行性研究利潤和回報其他9)獨(dú)立的項(xiàng)目評估銷售價格4510)對國內(nèi)合作方的要求良好的企業(yè)信譽(yù)和歷史成績良好的具體項(xiàng)目高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)10)對國內(nèi)合作方的要求良好的企業(yè)信譽(yù)和歷史成績46

謝謝各位

聲明:本演示報告僅代表演講者和住美投資咨詢公司認(rèn)為可靠信息和觀點(diǎn),供相關(guān)人士或公司參考,而不是作為具體項(xiàng)目的咨詢報告住美投資咨詢公司版權(quán)所有2008

謝謝各位

聲明:本演示報告僅代表演講者和住美投資咨詢47演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！48

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所

張健

2008年3月27日

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展49簡介1986年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，1996年獲澳大利亞西悉尼大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，1998年獲任澳大利亞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會資深會員。曾先后任職于:全球最大房產(chǎn)建筑集團(tuán)之一的聯(lián)勝（LendLease）集團(tuán)澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行(MacquarieBank)近20年直接參與房地產(chǎn)市場、投資和金融工作。現(xiàn)為住美投資咨詢有限公司總經(jīng)理兼首席投資分析師,協(xié)助中外房地產(chǎn)投資者在中國的業(yè)務(wù)等。著有房地產(chǎn)投資書籍和許多專業(yè)研究報告。簡介1986年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，1996年獲澳大利亞西悉尼大50房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀51一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀1.全球海外房地產(chǎn)資本市場2.美國房地產(chǎn)資本市場3.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資4.我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)變化一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀1.全球海外房地產(chǎn)資本市場521.全球海外房地產(chǎn)資本市場PublicDebt(上市債權(quán)):房地產(chǎn)抵押證券產(chǎn)品和房地產(chǎn)企業(yè)債券PrivateDebt(私募債權(quán)):銀行向房地產(chǎn)公司的貸款PublicEquity(上市股權(quán)):上市的房地產(chǎn)投資信托基金和上市的房地產(chǎn)公司PrivateEquity(私募股權(quán)):私人或組成的基金(包括退休基金,保險基金,私募基金,公司和個人等)1.全球海外房地產(chǎn)資本市場PublicDebt(上市債53PrivateDebt:(私募債權(quán)):房地產(chǎn)抵押貸款2.美國房地產(chǎn)資本市場PublicEquity(上市股權(quán))

:上市的房地產(chǎn)投資信托基金和上市的房地產(chǎn)公司PrivateEquity

(私募股權(quán))

:私人或組成的基金(包括退休基金,保險基金,私募基金,公司和個人等)PublicDebt(上市債權(quán))

:房地產(chǎn)抵押證券產(chǎn)品和房地產(chǎn)企業(yè)債券PrivateDebt:2.美國房地產(chǎn)資本市場Publ543.我國房地產(chǎn)資本市場各種自有資金39.6%銀行房地產(chǎn)抵押貸款58%上市房地產(chǎn)企業(yè)債券0.9%上市的房地產(chǎn)公司1.5%3.我國房地產(chǎn)資本市場各種自有資金39.6%銀行房地產(chǎn)抵554.我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)變化

銀行+預(yù)售+開發(fā)商(自有資金)資本(股權(quán)+債權(quán))+開發(fā)商+銀行+預(yù)售4.我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)變化56二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景

1、房地產(chǎn)公司債券2、房地產(chǎn)公司上市3、房地產(chǎn)投資基金(私募)4、房地產(chǎn)投資信托基金5、房地產(chǎn)夾層融資6、保險資金7、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景

1、房地產(chǎn)公司債券571、房地產(chǎn)公司債券企業(yè)債券

可轉(zhuǎn)換公司債券短期融資券公司債券

1、房地產(chǎn)公司債券企業(yè)債券58公司債券發(fā)展中國早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理暫行條例》，但企業(yè)債市場一直停滯不前。截至2006年底，中國企業(yè)債余額為2831億元，僅占年債券市場余額的5％，占GDP的比例不到1.4％。1993年到1998年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過股票和債券融資，因而直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)僅有幾家發(fā)行過房地產(chǎn)債券。企業(yè)發(fā)行債券在境外是一種非常重要的融資方式,但是目前在我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)更是困難。公司債券發(fā)展中國早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理暫行條例59《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》中國證監(jiān)會2007年8月14日正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》，這標(biāo)志著我國醞釀多年的公司債券發(fā)行正式啟航，為我國資本市場注入新的活力，使我國資本市場更加完善。試點(diǎn)辦法規(guī)定公司債發(fā)行實(shí)行核準(zhǔn)制，發(fā)債公司可以無擔(dān)保，發(fā)行價格通過市場詢價確定，為企業(yè)打開了低成本融資渠道。試點(diǎn)辦法規(guī)定，公司債發(fā)行價格由發(fā)行人與保薦人通過市場詢價確定，而不必如企業(yè)債那樣去人民銀行確定利率區(qū)間。試點(diǎn)初期，只有凈資產(chǎn)規(guī)模在10億元至15億元的大型上市公司才能發(fā)行無擔(dān)保公司債。《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》中國證監(jiān)會2007年8月14日正式60全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過4萬家,從房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量來看，目前總共有90家(近一半為買殼實(shí)現(xiàn)上市)，十多年來融資總共才500多億。雖然我國先有部分房地產(chǎn)公司在海外成功上市，但數(shù)量較少。上市融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足總體上,國家不鼓勵。2、房地產(chǎn)公司上市全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過4萬家,從房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量來看，61房地產(chǎn)公司上市發(fā)展流程定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行兼并收購已渡過初創(chuàng)期產(chǎn)品和服務(wù)已被市場初步認(rèn)可為更快的發(fā)展積蓄能量營業(yè)額初具規(guī)模距IPO1年左右在高速發(fā)展階段的后半部分營業(yè)額規(guī)模已達(dá)上市要求市場份額進(jìn)入穩(wěn)定階段公司已完成股票初始發(fā)行發(fā)行后業(yè)績和股票走勢良好公司收入進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期已完成初股票始發(fā)行當(dāng)期財(cái)務(wù)表現(xiàn)良好迅速擴(kuò)大規(guī)模進(jìn)入新的市場業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整房地產(chǎn)公司上市發(fā)展流程定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追62企業(yè)上市地點(diǎn)選擇比較項(xiàng)目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達(dá)克/紐交所新加坡交易所上市審批時間較長一般一般最短上市審批難度較嚴(yán)格較嚴(yán)格嚴(yán)格一般平均市盈率較高較低較高低籌資費(fèi)用籌資額2.5%+RMB200萬籌資額2.5-3.5%+HK$1000萬籌資額7%+US$300萬籌資額5-7%籌資規(guī)模較高一般較高較低交投活躍程度活躍活躍一般較差后續(xù)再融資能力較強(qiáng)較強(qiáng)較弱較弱上市后監(jiān)管一般較嚴(yán)格最嚴(yán)格較嚴(yán)格上市后維持費(fèi)用RMB2萬+信息費(fèi)HK$100-300萬US$5-10萬5-10萬新元投資者認(rèn)同度最強(qiáng)較強(qiáng)弱較弱企業(yè)上市地點(diǎn)選擇比較項(xiàng)目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達(dá)克/新633、房地產(chǎn)投資基金(私募)我國房地產(chǎn)私募基金嘗試階段我國房地產(chǎn)私募基金的相關(guān)立法我國房地產(chǎn)私募基金正式成立的一些障礙我國房地產(chǎn)私募基金的前景光明3、房地產(chǎn)投資基金(私募)我國房地產(chǎn)私募基金嘗試階段644、房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金的概念香港房地產(chǎn)投資信托基金其它國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金海外的中國房地產(chǎn)投資信托基金我國房地產(chǎn)投資信托基金4、房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金的概念65房地產(chǎn)投資信托基金簡介房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報。它主要是擁有并營運(yùn)帶來收益的房地產(chǎn)，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房。主要還是以租賃的方式把這些物業(yè)分租給租戶，這些租金為股東帶來回報。不宜詳細(xì)說明“房地產(chǎn)投資信托基金”一詞應(yīng)包括什么。相反，它應(yīng)指任何主要投資于房地產(chǎn)并以替投資者帶來定期紅利收入為目的而設(shè)立的任何投資工具。房地產(chǎn)投資信托基金簡介房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主66部分國家房地產(chǎn)投資信托10年的投資表現(xiàn)

（至2005年5月）

全球

美國

加拿大

荷蘭

澳洲新西蘭

1年

12.6%9.4%11.4%19.9%17.1%10.4%2年

26.3%7.0%123.7%27.8%16.5%10.5%3年

17.6%27.2%18.1%18.5%15.9%10.3%5年

19.6%20.0%不詳16.8%15.4%9.8%10年

14.6%15.2%18.0%12.0%12.8%4.8%部分國家房地產(chǎn)投資信托10年的投資表現(xiàn)

（至2005年5月）67香港房地產(chǎn)投資信托基金

香港作為經(jīng)濟(jì)體量和人口都超高新加坡好幾倍的城市，日趨重視房地產(chǎn)投資信托基金對金融市場和經(jīng)濟(jì)的重要性2003年，香港推出了房地產(chǎn)投資信托的監(jiān)管框架，2005年7月30日頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，旨在開拓和推廣房地產(chǎn)投資信托基金在香港的運(yùn)作由于香港優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)和有實(shí)力的房地產(chǎn)公司都很多，又靠近中國大陸，所以其發(fā)展?jié)摿途薮箅m然香港首只房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)匯在2005年11月才正式上市，至(2007年5月),共6有REIT,其中5個表現(xiàn)欠佳香港房地產(chǎn)投資信托基金

香港作為經(jīng)濟(jì)體量和人口都超高新加坡好686個房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托(LinkREIT,0823.HK)

買入香港房委會將旗下151個商場和7萬9000個車位2007年5月9日報17.86中較10.30港元的IPO價上揚(yáng)73%泓富產(chǎn)業(yè)信托(ProsperityREIT,0808.HK)

泓富將擁有7項(xiàng)香港商用物業(yè)，包括3幢甲級寫字樓物業(yè)、3幢工商綜合物業(yè)的全部或部分，及1幢工業(yè)大樓的部分.2007年5月9日報1.67已經(jīng)跌破2.16港元的IPO價

越秀房產(chǎn)基金(GZIREIT,0405.HK)

越秀基金目前擁有4項(xiàng)資產(chǎn)，包括位于廣東的維多利亞廣場、財(cái)富廣場、城建大廈及白馬大廈.2007年5月9日報3.15徘徊在3.075港元的IPO冠君產(chǎn)業(yè)信托(ChampionREIT,2778.HK)

香港中環(huán)商業(yè)區(qū)甲級寫字樓-花旗銀行廣場.2007年5月9日報4.35較招股價每單位5.1元跌15%以上。

陽光房地產(chǎn)基金和富豪產(chǎn)業(yè)信托也出現(xiàn)類似以上3個信托的情況6個房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托(LinkREIT,69亞太地區(qū)部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展情況較成熟市場不成熟市場或開始階段計(jì)劃發(fā)展階段澳大利亞中國香港中國新西蘭中國臺灣印度日本韓國泰國新加坡馬來西亞印度尼西亞部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金

亞太地區(qū)部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展情況較成熟市場不成熟70海外的中國房地產(chǎn)投資信托基金

越秀房產(chǎn)基金(GZIREIT)第一個在香港上市的國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目上市日期2005年12月21日越秀房產(chǎn)基金為首只內(nèi)地房地產(chǎn)信托投資基金——越秀房產(chǎn)信托基金(0405)12月21日在港掛牌上市?；I資約17.9億港元。越秀基金目前擁有4項(xiàng)資產(chǎn)，包括位于廣東的維多利亞廣場、財(cái)富廣場、城建大廈及白馬大廈，平均出租率近93％。海外的中國房地產(chǎn)投資信托基金

越秀房產(chǎn)基金(GZIREIT71中國零售房地產(chǎn)信托基金

2006年12月8日，嘉德置地旗下的中國零售房地產(chǎn)信托基金（Capita

Retail

China

Trust，下稱“CRCT”）正式在新加坡交易所上市交易。是現(xiàn)惟一在新加坡成功上市的擁有中國概念的物業(yè)基金。上市的商業(yè)物業(yè)其總面積約45萬平方米。其中包括的7所商場分別是北京的望京購物中心、九龍購物中心和安貞華聯(lián)商廈，上海的七寶購物中心，鄭州的鄭州購物中心，呼和浩特的金宇購物中心和蕪湖嘉信茂廣場。中國零售房地產(chǎn)信托基金

2006年12月8日，嘉德置地旗下的72睿富房產(chǎn)基金睿富房產(chǎn)基金(RREEFChinaCommercialTrust,0625.hk)上市日期2007年6月22日物業(yè)主要由在北京東三環(huán)三元橋附近的兩棟甲級寫字樓組成，建筑面積約為14萬平米.目前股價較招股價跌25%。睿富房產(chǎn)基金睿富房產(chǎn)基金(RREEFChinaComme73我國房地產(chǎn)投資信托基金2005年9月銀監(jiān)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（212號文件），文件指出，新開辦的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該符合國家宏觀調(diào)控政策，并進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，對未取得國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證（四證）的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35％。

這些規(guī)定的嚴(yán)格程度幾乎要高于銀行要求。我國房地產(chǎn)投資信托基金2005年9月銀監(jiān)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公74我國的“準(zhǔn)”房地產(chǎn)投資信托基金《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》中國證監(jiān)會房地產(chǎn)投資基金（REITs）專題研究小組于2007年4月10日正式成立。央行已指定兩家作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點(diǎn)機(jī)構(gòu)。

上證所已花了很長時間做研究設(shè)計(jì)，并將積極推動在上證所上市。我國的“準(zhǔn)”房地產(chǎn)投資信托基金《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管755、房地產(chǎn)夾層融資夾層融資，是指在風(fēng)險和回報方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，即它是介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式，在風(fēng)險與收益方面都比單純的股權(quán)與債債投資要中性一些。一般在政府批文和施工完成前參與是私募基金的一種形式5、房地產(chǎn)夾層融資夾層融資，是指在風(fēng)險和回報方面介于優(yōu)先債務(wù)766、保險資金經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國內(nèi)第一部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資的管理規(guī)章《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》2006年3月21日正式實(shí)施。允許“保險資金投資交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等國家級重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目”。國務(wù)院2006年6月15日頒布《國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見》,開展保險資金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)。2007年06月01日保監(jiān)會公布了其起草了《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法》，現(xiàn)向社會公開征求意見。首部將“不動產(chǎn)投資”納入其中的文件。6、保險資金經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國內(nèi)第一部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資的管理規(guī)777、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義

房地產(chǎn)個人投資者房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者房地產(chǎn)公司商業(yè)銀行證券市場7、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義

房地產(chǎn)個人投資者78房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的新發(fā)展一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容和我國的現(xiàn)狀79房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的就業(yè)去向。

投行房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)介紹。

房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的就業(yè)去向。

80房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資直接投資間接投資房地產(chǎn)公司股票房地產(chǎn)投資基金住房抵押債券房地產(chǎn)公司債券房地產(chǎn)投資信托基金

各種房地產(chǎn)投資基金

直接擁有辦公樓、商場、廠房等房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資直接投資間接投資房地產(chǎn)公司股票房地產(chǎn)投資81我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景

1、房地產(chǎn)公司債券2、房地產(chǎn)公司上市3、房地產(chǎn)投資基金(私募)4、房地產(chǎn)投資信托基金(我國房地產(chǎn)信托)5、房地產(chǎn)夾層融資6、保險資金7、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和前景

1、房地產(chǎn)公司債券82房地產(chǎn)投資開發(fā)基金具體操作案例

1)房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu)2)房地產(chǎn)開發(fā)投資基金的一般要求和條件3)投資基金和現(xiàn)金流量的安排4)房地產(chǎn)投資基金的投資風(fēng)險5)每一個投資基金的要求和特殊性6)房地產(chǎn)投資基金管理公司人員7)投資經(jīng)理(和基金經(jīng)理)應(yīng)具備的主要能力8)投資基金對投資報告的要求9)獨(dú)立的項(xiàng)目評估10)對國內(nèi)合作方的要求房地產(chǎn)投資開發(fā)基金具體操作案例

1)房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu)83

1)房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu)

基金管理者基金管理公司顧問公司項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)睾献髡咄顿Y者投資者

1)房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu)

基金管理者基金管理公司顧問842)房地產(chǎn)開發(fā)投資基金的一般要求和條件

1、單位數(shù)量：比如50，000，0002、單位單價：比如US$1.003、基金總價：比如US$50，000，0004、目標(biāo)回報：IRR30%5、基金費(fèi)用*基金建立費(fèi)0.3-0.5%*基金管理費(fèi)1-2.5%*獎勵費(fèi)15%以上2/8分成，20%以上3/7分成25%以上4/6分成，30%以上5/5分成等*項(xiàng)目管理費(fèi)4-6%6、基金投資管理項(xiàng)目：住宅，辦公樓，商場，爛尾樓等7、投資周期：3-7年8、利潤分配：每半年、每年或項(xiàng)目結(jié)束9、基金報告：每季度一份基金報告，每年一份年報10、當(dāng)?shù)刭J款：增加IRR，減少匯率風(fēng)險11、當(dāng)?shù)睾献鞴镜倪x擇：項(xiàng)目