房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)分享項(xiàng)目開發(fā)

世聯(lián)關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)分享我們常常聽到的問題我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？他們憑什么買我們項(xiàng)目？項(xiàng)目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體項(xiàng)目的銷售？項(xiàng)目的建筑風(fēng)格？能否通過設(shè)計(jì)帶動項(xiàng)目銷售？如何解決配套不成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？可否通過大規(guī)模配套來建立項(xiàng)目核心競爭力？啟動區(qū)怎么快速回收資金？。。。。。。2根本原因在于我們沒有把握此類項(xiàng)目開發(fā)的基本規(guī)律這些的問題出現(xiàn)的根本原因是，我們把陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來操作了。而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn)，這種陌生區(qū)、或者稱之為待開發(fā)區(qū)的大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)本身是有一些規(guī)律可循的，在幾個關(guān)鍵問題的解決上也與常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別很大。3陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)

關(guān)鍵問題在哪里？4大規(guī)模開發(fā)的九大關(guān)鍵問題Q1站在城市視角的區(qū)域價(jià)值定位Q2以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的分階段開發(fā)策略Q4基于競爭的可持續(xù)的項(xiàng)目核心能力（資源整合）Q5項(xiàng)目增值為導(dǎo)向的營銷策略Q7Q3配套開發(fā)策略的制定是項(xiàng)目開發(fā)的焦點(diǎn)之一動態(tài)的客戶層面選擇Q8Q6兼顧長短期目標(biāo)的啟動策略和啟動模式選擇Q9以正確的目標(biāo)體系梳理為前提定義生活方式，建立自我價(jià)值標(biāo)桿5旅游地產(chǎn)or房地產(chǎn)開發(fā)？

——大規(guī)模項(xiàng)目目標(biāo)體系的梳理如何與政府目標(biāo)的協(xié)調(diào)對收益的預(yù)期土地的開發(fā)方式項(xiàng)目資金投入的計(jì)劃項(xiàng)目其它開發(fā)條件大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目涉及較大規(guī)模土地開發(fā)，往往涉及地方政府利益，擔(dān)負(fù)一定的政府目標(biāo)。因此理清各個利益主體的需要，兼顧社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡。建立清晰的目標(biāo)體系是項(xiàng)目成功開發(fā)的前提.案例：昆明溫泉會議中心項(xiàng)目、北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注：6

中心化，而非中心

——基于城市發(fā)展的大思維挖掘項(xiàng)目價(jià)值關(guān)鍵詞：基于未來、城市價(jià)值、項(xiàng)目資源稟賦在發(fā)展戰(zhàn)略層面上，大規(guī)模開發(fā)必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發(fā)展的平臺上，關(guān)注城市層面的機(jī)會，如城市化進(jìn)程、人口轉(zhuǎn)移，城市功能缺失、某類供應(yīng)短缺等，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價(jià)值，指導(dǎo)項(xiàng)目整體定位及控制性規(guī)劃；準(zhǔn)確的區(qū)域價(jià)值定位極大提升項(xiàng)目價(jià)值，為大盤實(shí)現(xiàn)核心吸引力，形成“中心化”，擴(kuò)大客戶覆蓋距離，對區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動力，住區(qū)與城市互為增值。大規(guī)模開發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)的最大根本點(diǎn)就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進(jìn)性，預(yù)測重于當(dāng)前的競爭，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。案例：北京魯能東?；▓@項(xiàng)目青島天泰項(xiàng)目成都郫縣項(xiàng)目7大規(guī)模開發(fā)的利潤來源于開發(fā)節(jié)奏

——以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的分階段開發(fā)策略關(guān)鍵詞：前瞻性、資源分配、規(guī)劃價(jià)值以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心制定開發(fā)節(jié)奏和時序，首先明確在公司的整體布局中項(xiàng)目承擔(dān)的責(zé)任，為完成財(cái)務(wù)目標(biāo)，分解階段性盈利和整體盈利，繼而明確不同的產(chǎn)品線和配套在不同開發(fā)階段的作用。世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)及無數(shù)案例說明：大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場預(yù)見能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費(fèi)者理由舊村改造等增加項(xiàng)目投入的狀況為項(xiàng)目約束條件，其安排以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化為前提案例：昆明項(xiàng)目8主流市場OR細(xì)分市場？

——動態(tài)的客戶層面選擇關(guān)鍵詞：主流客戶、客戶群轉(zhuǎn)化陌生區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。陌生區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目，還要關(guān)注客戶群體的轉(zhuǎn)化。在客戶定位方面要考慮啟動客戶群與核心客戶群是否存在差別。9建立“以我為主”的評價(jià)體系和價(jià)值標(biāo)桿

——通過定義生活方式建立持久競爭力關(guān)鍵詞：定義生活方式、標(biāo)桿價(jià)值陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)必須要給消費(fèi)者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來的生活場景，開發(fā)商要會當(dāng)導(dǎo)演。同時作為價(jià)值示范，這里面的物業(yè)類型要有價(jià)值標(biāo)桿10全面面OR局部部領(lǐng)領(lǐng)先先？？————基基于于競競爭爭的的可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心能能力力青島島假假日日溫溫泉泉項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)鍵鍵詞詞：：資資源源價(jià)價(jià)值值、、可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展、、動動態(tài)態(tài)選選擇擇大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)必必須須在在規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上必必須須體體現(xiàn)現(xiàn)出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的獨(dú)獨(dú)特特價(jià)價(jià)值值————項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心能能力力，，這這種種核核心心能能力力往往往往與與項(xiàng)項(xiàng)目目獨(dú)獨(dú)特特的的資資源源相相連連，，從從而而保保證證項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展。。在產(chǎn)產(chǎn)品品的的分分期期設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中應(yīng)應(yīng)兼兼顧顧不不同同時時期期市市場場競競爭爭和和客客戶戶群群的的變變化化，，從從規(guī)規(guī)劃劃上上確確保保項(xiàng)項(xiàng)目目持持續(xù)續(xù)競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢。。昆明明項(xiàng)項(xiàng)目目11商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值最最大大化化？？————配配套套開開發(fā)發(fā)策策略略的的制制定定是是項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)的的焦焦點(diǎn)點(diǎn)之之一一關(guān)鍵鍵詞詞：：配配套套分分級級、、規(guī)規(guī)模模適適度度、、配配套套開開發(fā)發(fā)策策略略大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)的的配配套套首首先先是是用用來來展展示示生生活活方方式式、、用用來來示示范范品品質(zhì)質(zhì)的的，，商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值的的培培育育期期則則相相對對較較長長，，其其利利潤潤在在區(qū)區(qū)域域成成熟熟前前往往往往來來自自于于對對住住宅宅價(jià)價(jià)值值的的提提升升大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)的的配配套套一一般般分分為為三三個個級級次次，，不不同同級級次次配配套套與與不不同同物物業(yè)業(yè)類類型型之之間間的的兼兼容容性性和和價(jià)價(jià)值值拉拉動動也也不不同同因此此，，在在定定位位階階段段弄弄清清楚楚配配套套的的分分級級、、價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)以以及及和和住住宅宅的的聯(lián)聯(lián)動動關(guān)關(guān)系系，，解解決決配配套套的的開開發(fā)發(fā)次次序序和和開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模，，也也就就是是開開發(fā)發(fā)策策略略的的問問題題至至關(guān)關(guān)重重要要，，在在某某種種程程度度上上配配套套開開發(fā)發(fā)策策略略的的選選擇擇決決定定著著項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成敗敗12兼顧顧長長短短期期目目標(biāo)標(biāo)的的啟啟動動策策略略和和啟啟動動模模式式選選擇擇關(guān)鍵鍵詞詞：：高高調(diào)調(diào)亮亮相相、、標(biāo)標(biāo)桿桿物物業(yè)業(yè)、、配配套套展展示示大規(guī)規(guī)模模區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)的的規(guī)規(guī)模模屬屬性性決決定定了了盈盈利利來來源源的的多多樣樣化化，，因因此此整整個個啟啟動動策策略略的的確確定定與與其其長長期期開開發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)、、區(qū)區(qū)域域整整體體定定位位以以及及預(yù)預(yù)期期盈盈利利模模式式緊緊密密相相關(guān)關(guān)。。啟動動策策略略的的制制定定應(yīng)應(yīng)遵遵循循土土地地價(jià)價(jià)值值系系統(tǒng)統(tǒng)增增加加原原則則、、市市場場接接受受原原則則、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)可可行行原原則則以以及及開開發(fā)發(fā)實(shí)實(shí)力力匹匹配配原原則則。。大規(guī)規(guī)模模項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟動動的的主主要要思思路路是是：：規(guī)規(guī)模模取取勢勢、、定定位位示示范范、、品品質(zhì)質(zhì)展展示示和和資資源源利利用用。。13大盤盤，，立立勢勢是是關(guān)關(guān)鍵鍵————營營銷銷創(chuàng)創(chuàng)造造價(jià)價(jià)值值關(guān)鍵鍵詞詞：：區(qū)區(qū)域域營營銷銷、、強(qiáng)強(qiáng)勢勢大盤盤的的競競爭爭不不是是個個別別樓樓盤盤的的競競爭爭，，而而是是區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值的的競競爭爭。。如如果果缺缺乏乏區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值，，大大盤盤往往往往必必須須自自己己““營營造造區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值””，，需需要要做做邊邊界界界界定定和和區(qū)區(qū)域域營營銷銷。?！畯?qiáng)強(qiáng)勢勢’’是是大大盤盤營營銷銷的的特特色色，，大大盤盤往往往往需需要要較較常常規(guī)規(guī)高高的的營營銷銷費(fèi)費(fèi)用用，，用用于于強(qiáng)強(qiáng)勢勢推推廣廣、、特特色色概概念念深深入入人人心心、、建建立立市市場場影影響響。。強(qiáng)強(qiáng)勢勢有有利利于于形形成成區(qū)區(qū)域域中中心心化化與與區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值。。啟動動期期是是項(xiàng)項(xiàng)目目立立勢勢、、占占位位、、概概念念傳傳播播、、形形成成口口碑碑傳傳播播的的重重要要階階段段，，至至關(guān)關(guān)重重要要。。在各各期期開開發(fā)發(fā)過過程程中中不不斷斷進(jìn)進(jìn)行行““脈脈沖沖式式””的的刺刺激激，，保保證證持持續(xù)續(xù)成成功功開開發(fā)發(fā)14世聯(lián)聯(lián)工工作作階階段段劃劃分分與與工工作作內(nèi)內(nèi)容容15陌生生區(qū)區(qū)大大規(guī)規(guī)模模房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的前前期期策策劃劃是是世世聯(lián)聯(lián)非非常常成成熟熟的的服服務(wù)務(wù)線線之之一一目標(biāo)標(biāo)體體系系的的建建立立項(xiàng)目目整整體體定定位位規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動區(qū)的選擇擇與啟動區(qū)域營銷推廣廣區(qū)域營銷戰(zhàn)略略與策略整體定位與發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)跟蹤蹤服務(wù)啟動區(qū)定位與與發(fā)展建議世聯(lián)顧問服務(wù)務(wù)工作解決的的問題世聯(lián)顧問服務(wù)務(wù)工作階段劃劃分世聯(lián)的工作方方法市場調(diào)研方法法現(xiàn)場踏勘問卷調(diào)查焦點(diǎn)小組訪談?wù)勔粚σ簧疃仍L訪談技術(shù)思路形成成方法土地方格網(wǎng)法法KPI指標(biāo)法法研究案例MECE法界界定問題頭腦風(fēng)暴會技術(shù)支持獲取取法5G(GROUP)法基于盈利模式式的財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)發(fā)展戰(zhàn)略/策策略16陌生區(qū)大規(guī)模模房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的前期策劃劃是世聯(lián)非常常成熟的服務(wù)務(wù)線之一工作階段工作內(nèi)容要點(diǎn)點(diǎn)解決的關(guān)鍵問問題客戶限制條件件及目標(biāo)梳理理基礎(chǔ)資料研究究案例借鑒項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略及分期策略略經(jīng)濟(jì)測算規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書區(qū)域價(jià)值定位位項(xiàng)目定位開發(fā)節(jié)奏價(jià)值展示配套開發(fā)策略略規(guī)劃指標(biāo)分配配資金運(yùn)用從市場與競爭角度指導(dǎo)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，使規(guī)規(guī)劃本身產(chǎn)生生價(jià)值，契合合項(xiàng)目后期運(yùn)運(yùn)作和營銷發(fā)發(fā)力，并預(yù)留留面對未來競競爭的彈性項(xiàng)目整體定位位與發(fā)展戰(zhàn)略略其價(jià)值在于17陌生區(qū)大規(guī)模模房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的前期策劃劃是世聯(lián)非常常成熟的服務(wù)務(wù)線之一工作階段工作內(nèi)容要點(diǎn)點(diǎn)解決的關(guān)鍵問問題指導(dǎo)單體建筑及園園林設(shè)計(jì)，使之符合項(xiàng)項(xiàng)目定位及發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略啟動區(qū)定位與與物業(yè)發(fā)展建建議其價(jià)值在于項(xiàng)目定位與發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略回顧顧啟動區(qū)位置、、規(guī)模啟動區(qū)產(chǎn)品定定位客戶定位價(jià)格定位啟動模式價(jià)值展示啟動區(qū)物業(yè)發(fā)發(fā)展建議18陌生區(qū)大規(guī)模模房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的前期策劃劃是世聯(lián)非常常成熟的服務(wù)務(wù)線之一工作階段工作內(nèi)容要點(diǎn)點(diǎn)解決的關(guān)鍵問問題項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略略與策略其價(jià)值在于消費(fèi)者價(jià)值取取向研究項(xiàng)目賣點(diǎn)整合合案例借鑒營銷總戰(zhàn)略啟動區(qū)營銷策策略營銷價(jià)值點(diǎn)整整合營銷模式賣場規(guī)劃推廣策略企業(yè)品牌的社社會營銷樹立項(xiàng)目形象象建立項(xiàng)目知名名度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值值指導(dǎo)銷售執(zhí)行行指導(dǎo)廣告策略19世聯(lián)同時提供供過程服務(wù)以以協(xié)助客戶解解決過程實(shí)施施問題，確保保發(fā)展戰(zhàn)略和和策略的實(shí)施施前期階段規(guī)劃設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)協(xié)助開發(fā)商選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)單位推薦規(guī)劃設(shè)計(jì)單位評價(jià)選擇標(biāo)準(zhǔn)體系出席規(guī)劃設(shè)計(jì)匯報(bào)溝通會議基于規(guī)劃方案的專題研究規(guī)劃方案的市場檢討方案目標(biāo)客戶接受度研究其他相關(guān)專題研究商業(yè)招商服務(wù)撰寫項(xiàng)目推介書梳理資源，篩選主力招商對象協(xié)助客戶舉辦項(xiàng)目推介會協(xié)助客戶與招商對象之間的其他方式溝通營銷階段營銷執(zhí)行顧問服務(wù)修正營銷推廣方案，并且指導(dǎo)實(shí)施組織開盤前培訓(xùn)，提升銷售技巧基于成交分析的策略調(diào)整指導(dǎo)銷售總結(jié)以及階段計(jì)劃20世聯(lián)操作的相相關(guān)案例簡介介21北京-溫榆河河項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：占地10000畝項(xiàng)目界定：城郊資源型型、大規(guī)模旅旅游地產(chǎn)性質(zhì)質(zhì)區(qū)域開發(fā)客戶面臨的困困惑：發(fā)展商擅長旅旅游、休閑度度假、酒店等等方面的地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與發(fā)展展，對土地運(yùn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足足；第一次進(jìn)入北北京市場，對對市場不熟悉悉；對大規(guī)模的土土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不足，駕馭馭能力不夠；；土地一級市場場與二級市場場之間的關(guān)聯(lián)聯(lián)性怎樣協(xié)調(diào)調(diào)。世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：區(qū)域整體定位位與發(fā)展戰(zhàn)略略、功能分區(qū)區(qū)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)確定、土土地價(jià)值評估估與土地開發(fā)發(fā)模式研究、、區(qū)域營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略與策略、、啟動區(qū)物業(yè)業(yè)定位及發(fā)展展建議；企業(yè)業(yè)會所、企業(yè)業(yè)總部、辦公公別墅、高端端小眾物業(yè)市市場等發(fā)展方方向的可行性性22唐山-新戴河河區(qū)域規(guī)劃發(fā)發(fā)展項(xiàng)目項(xiàng)目位置：唐山樂亭縣打打網(wǎng)崗島項(xiàng)目規(guī)模：占地15平平方公里項(xiàng)目界定：區(qū)域旅游地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目客戶面臨的困困惑：如何整合海島島旅游資源，，形成新戴河河旅游品牌；；對大規(guī)模的土土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不足，駕馭馭能力不夠；；項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成功啟動，，形成滾動開開發(fā)；如何項(xiàng)目整個個開發(fā)進(jìn)程。。世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：區(qū)域整體定位位與發(fā)展策略略、區(qū)域旅游游資源整合、、確定項(xiàng)目開開發(fā)次序、大大北京旅游度度假市場研究究、區(qū)域啟動動策略與定位位23北京-西山美美廬項(xiàng)目項(xiàng)目位置：西五環(huán)杏石口口項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積積約10萬平平方米項(xiàng)目界定：北京頂級別別墅客戶面臨的困困惑：選擇怎樣的產(chǎn)產(chǎn)品，Townhouse、雙拼還還是獨(dú)棟？價(jià)格的確定世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：突破區(qū)域價(jià)格格界限，解決決成本瓶頸整合區(qū)域資源源，定位頂級級別墅產(chǎn)品（流水別別墅）功能創(chuàng)創(chuàng)新制定針對性營營銷策略，創(chuàng)創(chuàng)造別墅市場場銷售奇跡24北京-東?；ɑ▓@項(xiàng)目項(xiàng)目位置：北京市通州區(qū)區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：占地226萬平米，總總建筑面積約約47萬平米米項(xiàng)目界定：陌生區(qū)域大大盤開發(fā)客戶面臨的困困惑：項(xiàng)目所在區(qū)域域未來發(fā)展方方向是什么？？各功能區(qū)如何何劃分、如何何分期開發(fā)，，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)標(biāo)？如何通過啟動動區(qū)的開發(fā)奠奠定區(qū)域地位位和影響力？？項(xiàng)目整體營銷銷戰(zhàn)略與啟動動區(qū)營銷戰(zhàn)略略是怎樣的？？世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：探討陌生區(qū)域域大盤開發(fā)成成功的關(guān)鍵因因素、提出城城市近郊低密密度居住社區(qū)區(qū)超前規(guī)劃理理念、以典型型主題帶動啟啟動區(qū)的開發(fā)發(fā)、打造多產(chǎn)產(chǎn)品的功能復(fù)復(fù)合型社區(qū)來來實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)標(biāo)25北京-中遠(yuǎn)東東隆項(xiàng)目項(xiàng)目位置：北京機(jī)場高速速路北皋出口口項(xiàng)目規(guī)模：占地面積131.3公公頃，可建設(shè)設(shè)用地24.67萬m22項(xiàng)目界定：城市近郊高高檔低密度居居住圈內(nèi)的頂頂級別墅客戶面臨的困困惑：原規(guī)劃方案戶戶型該如何調(diào)調(diào)整，以避免免原方案規(guī)劃劃布局的硬傷傷？高總價(jià)（（單套總總價(jià)超千千萬）別別墅產(chǎn)品品的市場場接受度度如何？？高總價(jià)別別墅客戶戶的價(jià)值值取向以以及如何何針對客客戶需求求給出具具體產(chǎn)品品建議？？世聯(lián)提供供服務(wù)：高總價(jià)別別墅客戶戶特征研研究；高高總價(jià)別別墅產(chǎn)品品的市場場研究；；項(xiàng)目的的競爭性性分析和和總體策策略；項(xiàng)項(xiàng)目的整整體定位位；項(xiàng)目目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案的調(diào)調(diào)整26青島-假假日溫泉泉項(xiàng)目項(xiàng)目位置置：即墨市溫溫泉鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)模模：占地面面積539畝項(xiàng)目界定定：城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)具具備優(yōu)良良資源的的較大規(guī)規(guī)模中高高端住宅宅項(xiàng)目客戶面臨臨的困惑惑：區(qū)域未來來發(fā)展方方向模糊糊如何面對對區(qū)域內(nèi)內(nèi)未來面面臨高端端項(xiàng)目急急劇放量量的競爭爭環(huán)境？？如何整合合資源，，克服地地塊分散散的劣勢勢？項(xiàng)目如何何推進(jìn)和和啟動？？世聯(lián)提供供服務(wù)：城市中高高端房地地產(chǎn)特征征研究、、區(qū)域價(jià)價(jià)值挖掘掘和定位位、城市市中高端端置業(yè)人人群特征征研究、、項(xiàng)目競競爭策略略制定、、地塊資資源整合合策略、、項(xiàng)目開開發(fā)推進(jìn)進(jìn)策略研研究、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)定位27北京-懷懷柔低密密度項(xiàng)目目項(xiàng)目位置置：北京市懷懷柔區(qū)紅紅螺寺旅旅游區(qū)的的西部項(xiàng)目規(guī)模模：占地面面積1156畝畝項(xiàng)目界定定：大都市市遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)、大規(guī)規(guī)模、多多物業(yè)組組合項(xiàng)目目客戶面臨臨的困惑惑：地塊既定定規(guī)劃中中的別墅墅、度假假村和游游樂設(shè)施施用地通通過建設(shè)設(shè)后變現(xiàn)現(xiàn)，會所所和五星星級酒店店自己持持有，想想了解變變現(xiàn)部分分資金是是否可以以與總投投資持平平？別墅、度度假村和和五星級級酒店的的市場狀狀況如何何？世聯(lián)提供供服務(wù)：對地塊相相關(guān)競爭爭區(qū)域的的別墅、、度假村村和五星星級酒店店進(jìn)行了了深入的的市場調(diào)調(diào)查，總總結(jié)出特特征和規(guī)規(guī)律；給給出整個個項(xiàng)目的的投資安安排和經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算算，對項(xiàng)項(xiàng)目存在在的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)給出規(guī)規(guī)避建議議和方法法