房地產(chǎn)上市企業(yè)對(duì)比

凱捷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解從產(chǎn)業(yè)周期角度分析，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品型向投資/資本運(yùn)作型轉(zhuǎn)變階段，但由于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不均衡性，大城市與其他地區(qū)相比，競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)發(fā)展會(huì)大大縮短-行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖-高利潤(rùn)階段高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤(rùn)階段適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)微利階段低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào)規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時(shí)間行業(yè)規(guī)模中國(guó)大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)商賣(mài)方市場(chǎng)對(duì)新增住房需求快速膨脹均衡市場(chǎng)對(duì)新增住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)買(mǎi)方市場(chǎng)以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)特征房產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介宏觀調(diào)控前的全國(guó)市場(chǎng)房屋價(jià)格在需求的強(qiáng)力支撐下一直穩(wěn)步持續(xù)上漲。今年宏觀調(diào)控前的全國(guó)市場(chǎng)房屋價(jià)格在需求的強(qiáng)力支撐下一直穩(wěn)步持續(xù)上漲。股份名稱:

合生創(chuàng)展集團(tuán)股份代號(hào):00754股份名稱:上海復(fù)地

股份代號(hào):

02337根據(jù)35家樣本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍及盈利重點(diǎn)，項(xiàng)目組將房地產(chǎn)上市公司分為五類(lèi)。可以看出房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式企業(yè)最多，占總體的63%注：在數(shù)量統(tǒng)計(jì)和業(yè)績(jī)分析時(shí)未記入ST類(lèi)公司。—業(yè)務(wù)模式分析—上市公司各業(yè)務(wù)模式企業(yè)數(shù)比例房產(chǎn)63%地產(chǎn)+房產(chǎn)11%房產(chǎn)+物業(yè)14%綜合類(lèi)9%中介3%房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的企業(yè)數(shù)量占絕對(duì)多數(shù)，這與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益高增長(zhǎng)快的特點(diǎn)是一致的模式2、3、4、5的樣本數(shù)較偏小，個(gè)別企業(yè)的特殊情況可能會(huì)影響到模式的整體表現(xiàn)分類(lèi)模式數(shù)量公司名稱1房產(chǎn)

(房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入>80%)23+2深萬(wàn)科沙河股份光彩建設(shè)恒大房產(chǎn)銀基發(fā)展世紀(jì)中天萊茵置業(yè)陽(yáng)光股份億城股份名流置業(yè)中國(guó)武夷先鋒股份北京城建天房發(fā)展天鴻寶業(yè)金地集團(tuán)東華實(shí)業(yè)棲霞建設(shè)中遠(yuǎn)發(fā)展中華企業(yè)運(yùn)盛實(shí)業(yè)天創(chuàng)置業(yè)世茂股份ST興業(yè)ST昌源2地產(chǎn)+房產(chǎn)

(地產(chǎn)+房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入比例大于80%,地產(chǎn)收入比例>20%4金融街長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)陸家嘴蘇州高新3房產(chǎn)+物業(yè)

(房產(chǎn)+物業(yè)收入比例>80%,物業(yè)收入比例>20%5+3好時(shí)光中國(guó)國(guó)貿(mào)新黃浦浦東金橋珠江實(shí)業(yè)ST星源ST深物業(yè)ST萬(wàn)山4綜合類(lèi)

(房產(chǎn)+地產(chǎn)+物業(yè)收入比例>70%,地產(chǎn)+物業(yè)>30%2渝開(kāi)發(fā)浙江廣廈5銷(xiāo)售中介服務(wù)類(lèi)1廣匯股份房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在樣本企業(yè)總量比較上大幅領(lǐng)先，是房地產(chǎn)上市企業(yè)的主要形態(tài)，這也符合我國(guó)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)周期以產(chǎn)品為主的特點(diǎn)表現(xiàn)2003年凈利潤(rùn)規(guī)模比較2003年主營(yíng)利潤(rùn)規(guī)模比較2003年總資產(chǎn)規(guī)模比較2003年股東權(quán)益規(guī)模比較2003年主營(yíng)收入規(guī)模比較單位：億元—業(yè)務(wù)模式分析—地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類(lèi)中介類(lèi)房產(chǎn)圖例01002003004000306090120150180210240030609012015018021001020304050024681012141618而從平均規(guī)模上看，地產(chǎn)加房產(chǎn)模式則顯得比較突出，此模式的公司均擁有政府壟斷性土地資源2003年總資產(chǎn)平均規(guī)模比較單位：億元—業(yè)務(wù)模式盈利分析—注：中介模式表現(xiàn)也很突出，但只有廣匯股份一家公司，不具備普遍性2003年股東權(quán)益平均規(guī)模比較2003年主營(yíng)收入平均規(guī)模比較2003年主營(yíng)利潤(rùn)平均規(guī)模比較2003年凈利潤(rùn)比較平均規(guī)模比較地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類(lèi)中介類(lèi)房產(chǎn)圖例010203040506005101520253005101520253001234560.00.51.01.52.02.53.03.5從各種模式的凈資產(chǎn)收益率來(lái)看各模式盈利能力相對(duì)平均，不考慮中介類(lèi)，地產(chǎn)+房產(chǎn)和房產(chǎn)專營(yíng)兩類(lèi)模式收益較好資料來(lái)源：2003年上市公司年報(bào)—業(yè)務(wù)模式盈利分析—注：渝開(kāi)發(fā)2001年的巨額虧損（凈資產(chǎn)收益率-384%）導(dǎo)致綜合類(lèi)模式凈資產(chǎn)收益率為負(fù)。中介模式表現(xiàn)也很突出，但只有廣匯股份一家公司，不具備普遍性從各種模式的凈資產(chǎn)收益率來(lái)看，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)暫時(shí)沒(méi)有顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式各各公司司間盈盈利性性的差差異很很大，，業(yè)績(jī)績(jī)兩極極分化化嚴(yán)重重，體體現(xiàn)了了房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式式高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的特點(diǎn)點(diǎn)資料來(lái)來(lái)源：：2003年上上市公公司年年報(bào)—房房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式部部分公公司的的凈資資產(chǎn)收收益率率——2003年房地地產(chǎn)上上市公公司綜綜合業(yè)業(yè)績(jī)前前10名中中，房房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公公司占占有4家之之多，，在行行業(yè)中中成為為佼佼佼者資料來(lái)來(lái)源：：2003年上上市公公司年年報(bào)單位：：萬(wàn)元元—企企業(yè)綜綜合業(yè)業(yè)績(jī)排排名——注：排排名規(guī)規(guī)則：：分別別按總總資產(chǎn)產(chǎn)、股股東權(quán)權(quán)益、、主營(yíng)營(yíng)收入入、主主營(yíng)利利潤(rùn)和和凈資資產(chǎn)收收益率率5項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)對(duì)所所選公公司進(jìn)進(jìn)行排排序，，排序序第幾幾位則則該指指標(biāo)得得分就就為幾幾點(diǎn)；；在此此基礎(chǔ)礎(chǔ)上賦賦予5項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)相同同的權(quán)權(quán)重計(jì)計(jì)算每每家公公司的的總得得分，，得出出綜合合派名名。剔除個(gè)個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)能能力的的因素素，業(yè)業(yè)務(wù)模模式的的選擇擇對(duì)上上市公公司整整體業(yè)業(yè)績(jī)表表現(xiàn)有有著重重要的的影響響房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司數(shù)數(shù)量占占絕大大多數(shù)數(shù)，是是上市市公司司主要要的業(yè)業(yè)務(wù)模模式；；盈利性較好，，業(yè)績(jī)波動(dòng)大大；資產(chǎn)負(fù)債率普普遍較高，03年平均65.3%；經(jīng)營(yíng)狀況兩極極分化，既有有規(guī)模大、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益好的的行業(yè)領(lǐng)先企企業(yè)，如萬(wàn)科科、中華企業(yè)業(yè)等，也有眾眾多規(guī)模較小小的公司及一一些業(yè)績(jī)表現(xiàn)現(xiàn)較差的企業(yè)業(yè)。地產(chǎn)+房產(chǎn)全部為開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)企業(yè)，擁有有政府投入的的壟斷性土地地資源；公司單體規(guī)模模普遍較大；；盈利性較好，，業(yè)績(jī)穩(wěn)定。。房產(chǎn)+物業(yè)盈利性中等，，但業(yè)績(jī)穩(wěn)定定性好；資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債率率較較低低,03年平平均均32.7％；；經(jīng)營(yíng)營(yíng)持持有有物物業(yè)業(yè)主主要要為為北北京京、、上上海海等等大大城城市市的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)；；公司司構(gòu)構(gòu)成成既既有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)持持有有物物業(yè)業(yè)的的，，也也有有純純物物業(yè)業(yè)持持有有企企業(yè)業(yè)如如中中國(guó)國(guó)國(guó)國(guó)貿(mào)貿(mào)，，也也有有從從開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)企企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型的的如如浦浦東東金金橋橋等等綜合合類(lèi)類(lèi)盈利利性性最最差差，，業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)穩(wěn)穩(wěn)定定性性也也差差。。中介介類(lèi)類(lèi)只有有廣廣匯匯股股份份一一家家，，不不具具普普遍遍性