房地產(chǎn)金融與投資講義華東師范大學(xué)管善來第章2

房地產(chǎn)金融與投資

第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析管善來目錄第一部分概述第二部分基礎(chǔ)理論第三部分重點(diǎn)理論第四部分案例分析第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序與管理第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析第一章現(xiàn)金流與資金的時間價值第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一章房地產(chǎn)投資估算與融資第二章財務(wù)評價第三章不確定性與風(fēng)險分析第四章投資決策分析第一章房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資第二章各類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析第一部分房地產(chǎn)投資概述第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序與管理第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析第一部分房地產(chǎn)投資概述第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析【內(nèi)容框架】

第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述

第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo)

第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能

第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律

第五節(jié)房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析

第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述

1.房地產(chǎn)市場的概念

2.房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境

3.房地產(chǎn)市場的參與者第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析

1.房地產(chǎn)市場的概念

■一般的定義

·指從事房地產(chǎn)交易活動的場所，以及交易的途徑與形式

■經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義

·指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動

■房地產(chǎn)市場體系包括

·交易當(dāng)事人－主體

·作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體

·交易制度－制度

·促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)－中介

2.房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境（八類，三基本因素）

■社會環(huán)境﹡

■政治環(huán)境﹡

■經(jīng)濟(jì)環(huán)境﹡

■金融環(huán)境

■法律制度環(huán)境

■技術(shù)環(huán)境

■資源環(huán)境

■國際環(huán)境

【重點(diǎn)難點(diǎn)】區(qū)別社會因素和經(jīng)濟(jì)因素第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析3.房地產(chǎn)市場的參與者（七類參與者）序號房地產(chǎn)市場參與者備注1土地所有者或使用者政府和釘子戶2開發(fā)商

3政府及政府機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)被政府用作“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”4金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸、消費(fèi)貸5建筑承包商

6消費(fèi)者或買家自用型、投資型7專業(yè)顧問建筑師、工程師、會計師、造價工程師、經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo)

1.房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關(guān)系

2.房地產(chǎn)市場的數(shù)量比例關(guān)系

3.房地產(chǎn)市場細(xì)分

4.房地產(chǎn)市場指標(biāo)

第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析1.房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關(guān)系（四類）類型特點(diǎn)完全競爭市場競爭最為充分壟斷競爭市場即競爭和壟斷并存,并以競爭為主的市場寡頭壟斷市場競爭與壟斷并存,并以壟斷為主的市場完全壟斷市場不存在競爭

【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)

■具有明顯的壟斷競爭特征，即壟斷與競爭并存，以競爭為主

■存量市場－交易雙方為分散的家庭，所以競爭多于壟斷（二手房市場）

■增量市場－市場供應(yīng)者是開發(fā)商，壟斷多于競爭（一手房市場）第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析2.房地產(chǎn)市市場的數(shù)數(shù)量比例例關(guān)系（（六大結(jié)結(jié)構(gòu)）序號結(jié)構(gòu)類型內(nèi)涵1總量結(jié)構(gòu)總量（開發(fā)與銷售總量，供給與需求總量比例）2區(qū)域結(jié)構(gòu)不同地區(qū)的差異3產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同產(chǎn)品的差異4供求結(jié)構(gòu)同一物業(yè)類型不同檔次的供求關(guān)系（供給檔次與需求之間的關(guān)系）5投資結(jié)構(gòu)不同投資目的和方式6租買結(jié)構(gòu)租賃和購買的比例關(guān)系【重點(diǎn)難難點(diǎn)】租租買結(jié)構(gòu)構(gòu)的影響響因素■租金和售售價的關(guān)關(guān)系■人們對所所有權(quán)的的偏好■可供出租租數(shù)量■經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析3.房地產(chǎn)市場細(xì)細(xì)分（五種分分類）3.1按地域范圍細(xì)細(xì)分3.2按房地產(chǎn)用途途細(xì)分3.3按增量存量細(xì)細(xì)分3.4按交易形式細(xì)細(xì)分3.5按目標(biāo)市場細(xì)細(xì)分第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析3.1按地域范圍細(xì)細(xì)分（區(qū)域性性市場）■按城市劃分■按城市內(nèi)的某某一具體區(qū)域域劃分■按省或自治區(qū)區(qū)劃分■按大片區(qū)進(jìn)行行劃分3.2按房地產(chǎn)用途途細(xì)分■居住物業(yè)市場場■商業(yè)特業(yè)市場場■工業(yè)物業(yè)市場場■特殊物業(yè)市場場■土地市場不同類型房地地產(chǎn)在投資決決策、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、工程建建設(shè)、產(chǎn)品功功能、面向客客戶的類型等等方面均存在在較大的差異異，因此可以以按照房地產(chǎn)產(chǎn)的用途、將將其分解為若若干子市場第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析3.3按增量存量細(xì)細(xì)分第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析3.4按交易形式細(xì)細(xì)分第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析3.5按目標(biāo)市場細(xì)細(xì)分第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析4.房地產(chǎn)市場指指標(biāo)（四大類類40小項(xiàng)）第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析4.1供給指標(biāo)（10項(xiàng)）4.2需求指標(biāo)（11項(xiàng)）4.3市場交易指標(biāo)（9項(xiàng)）4.4市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)（10項(xiàng)）■新竣工量

■滅失量

■存量

■空置量

■空置率

■可供租售量

■房屋施工面積

■房屋新開工面積

■平均建設(shè)周期

■竣工房屋價值■國內(nèi)生產(chǎn)總值

■人口數(shù)量

■城市家庭人口規(guī)模

■就業(yè)人員數(shù)量

■就業(yè)分布

■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

■城市家庭可支配收入

■城市家庭總支出

■房屋空間使用數(shù)量

■商品零售價格指數(shù)

■城市居民消費(fèi)價格指數(shù)■銷售量

■出租量

■吸納量

■吸納率

■吸納周期

■預(yù)售面積

■房地產(chǎn)價格

■房地產(chǎn)租金

■房地產(chǎn)價格指數(shù)■土地轉(zhuǎn)化率

■開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

■開發(fā)投資杠桿率

■住房可支付性指數(shù)

■住房價格合理性指數(shù)

■房價租金比

■量價彈性

■個人住房抵押貸款還款收入比

■住房市場指數(shù)

■消費(fèi)者信心指數(shù)第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析【指標(biāo)一】新新竣工量（竣竣工面積）指報告期內(nèi)房房屋建筑按照照設(shè)計要求已已全部完工，，達(dá)到入住和和使用條件，，經(jīng)驗(yàn)收鑒定定合格，可正正式移交使用用的各棟房屋屋建筑面積的的總和【指標(biāo)二】滅滅失量指房屋存量在在報告期期末末由于各種原原因滅失掉的的部分【指標(biāo)三】存存量指報告期期末末已占用和空空置的物業(yè)空空間總量報告期存量＝＝上期存量+報告期竣工量量－報告期滅滅失量【指標(biāo)四】空空置量指報告期末已已竣工的可供供銷售或出租租的商品房屋屋建筑面積中中，尚未銷售售或出租的面面積包括以前年度度竣工和報告告期竣工的面面積不包括報告期期已竣工的拆拆遷還建、統(tǒng)統(tǒng)建代建、公公共配套建筑筑、房地產(chǎn)公公司自用及周周轉(zhuǎn)房等不可可銷售或出租租的面積【指標(biāo)五】空空置率指報告期末空空置房屋占同同期房屋存量量的比例空置率＝空置置房屋面積/同期房屋存量量面積【指標(biāo)六】可可供租售量可供租售量＝＝上期可供租租售數(shù)量－上上期吸納量+報告期新竣工工量由于并非所有有的空置房都都在等待出售售或出租，所所以一般空置置量大于該時時點(diǎn)的可供租租售量【指標(biāo)七】房房地產(chǎn)價格■房地產(chǎn)市場中中價格水平的的中位數(shù)或平平均數(shù)【指標(biāo)八】房房地產(chǎn)租金■房地產(chǎn)市場中中租金水平的的中位數(shù)或平平均數(shù)【指標(biāo)九】房房地產(chǎn)價格指指數(shù)■反映一定時期期內(nèi)房地產(chǎn)價價格變動趨勢勢和程序的相相對數(shù)■包括房屋銷售售價格指數(shù)、、租賃價格指指數(shù)和土地交交易價格指數(shù)數(shù)第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析3.4市場監(jiān)測與預(yù)預(yù)警指標(biāo)【指標(biāo)一】土土地轉(zhuǎn)化率■土地轉(zhuǎn)化率＝＝當(dāng)期土地出出讓面積/當(dāng)期政府批準(zhǔn)準(zhǔn)新建商品房房預(yù)售和銷售售面積■監(jiān)測土地供應(yīng)應(yīng)與住房供應(yīng)應(yīng)之間關(guān)系，，反映土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為房屋的的效率【指標(biāo)二】土土地開發(fā)強(qiáng)度度系數(shù)■開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)數(shù)＝房地產(chǎn)開開發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投投資■反映房地產(chǎn)開開發(fā)投資與宏宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的狀況況【指標(biāo)三】開開發(fā)投資杠桿桿率■開發(fā)投資杠桿桿率＝房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)權(quán)益資本■反映企業(yè)財務(wù)務(wù)風(fēng)險水平，，值越高，說說明自有資金金越少，風(fēng)險險越大【指標(biāo)四】住房可支付性性指數(shù)■住房可支付性性指數(shù)＝家庭庭可承受房價價的上限/實(shí)際住房中位位數(shù)價格【指標(biāo)五】住住房價格合理理性指數(shù)■從經(jīng)濟(jì)基本面面可支撐住房房價格的角度度對當(dāng)前實(shí)際際住房價格合合理性做出判判斷第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析【指標(biāo)六】房房價租金比■房價租金比＝＝房價/租金房價租金金比■考察房地產(chǎn)價價值是否過度度偏離其使用用價值【指標(biāo)七】量量價彈性■量價彈性＝過過去6個月房地產(chǎn)交交易量變化率率/過去6個月房地產(chǎn)價價格變化率■判斷市場所處處的景氣階段段【指標(biāo)八】個個人住房抵押押貸款還款收收入比■抵押貸款還款款收入比＝抵抵押貸款月還還款額/家庭收入■反應(yīng)個人住房房抵押貸款違違約風(fēng)險水平平【指標(biāo)九】住住房市場指數(shù)數(shù)■反映開發(fā)商對對未來市場預(yù)預(yù)期的指標(biāo)■根據(jù)開發(fā)商對對當(dāng)前銷售、、未來6個月銷售量、、對潛在購買買者數(shù)量預(yù)期期的調(diào)查結(jié)果果構(gòu)造【指標(biāo)十】消消費(fèi)者信心指指數(shù)■消費(fèi)者近期的的購房意愿■根據(jù)對消費(fèi)者者未來6個月內(nèi)是否計計劃買房的調(diào)調(diào)查結(jié)果構(gòu)造造第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析第三節(jié)房地地產(chǎn)市場的特特性與功能1.房地產(chǎn)市場的的特性2.房地產(chǎn)市場的的功能第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析1.房地產(chǎn)市場的的特性（6特性）1.1市場供給的壟壟斷性1.2市場需求的廣廣泛性和多樣樣性1.3市場交易的復(fù)復(fù)雜性1.4市場價格與位位置密切相關(guān)關(guān)1.5存在廣泛的經(jīng)經(jīng)濟(jì)外部性1.6市場信息不對對稱性第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析1.1市場供給的壟壟斷性第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析壟斷原因詳解供給缺乏彈性開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減供給具有異質(zhì)性房地產(chǎn)位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異土地的有限性

不可再生性

土地所有權(quán)的排他性

1.2市場需求的廣廣泛性和多樣樣性■需求量購置房房地產(chǎn)時有不不同的目的和和設(shè)想，可以以自用也可以以投資，因而而需注多樣性性1.3市場交易的復(fù)復(fù)雜性■房地產(chǎn)具有不不可移動性，，所以交易的的是產(chǎn)權(quán)■房地產(chǎn)交易需需要經(jīng)過復(fù)雜雜和嚴(yán)密的法法律程序■交易市場信息息缺乏，需要要專業(yè)人員的的服務(wù)1.4市場價格與位位置密切相關(guān)關(guān)■房地產(chǎn)的不可可移動性，使使房地產(chǎn)價格格與房地產(chǎn)所所處的區(qū)位密密切相關(guān)，區(qū)區(qū)位可以決定定房價的60%－70%■由于人口不斷斷增長、土地地資源不可再再生和經(jīng)濟(jì)社社會不斷發(fā)展展，房地產(chǎn)價價格的長期趨趨是總體向上上發(fā)展的■但現(xiàn)實(shí)價格也也會受經(jīng)濟(jì)周周期、市場預(yù)預(yù)期、社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)政治軍事事事件以及交交易個體個別別因素的影響響而出現(xiàn)短期期波動第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析1.5存在廣泛的經(jīng)經(jīng)濟(jì)外部性第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析1.6市場信息的不不對稱性■概念·指在市場交易易中，產(chǎn)品的的賣方和買方方對產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量、性能等等所擁有的信信息是不以稱稱的■一般情況·房地產(chǎn)市場中中賣方對信息息的了解程度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買買方，使消費(fèi)費(fèi)者的利益容容易受到損害害（買的不如如賣的精）■解決信息不對對稱的途徑·發(fā)展房地產(chǎn)估估價等專業(yè)服服務(wù)－提高專專業(yè)水平·政府加強(qiáng)房地地產(chǎn)市場信息息的發(fā)布工作作－提高信息息透明度第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析2.房地產(chǎn)市場的的功能（五方方面）■配置存量房地地產(chǎn)資源和利利益■顯示房地產(chǎn)市市場需求變化化（價格與需需求成反比））■指導(dǎo)供給以適適應(yīng)需求變化化（價格與供供給成正比））■指導(dǎo)政府制定定科學(xué)的土地地供給計劃■引導(dǎo)需求適應(yīng)應(yīng)供給條件的的變化第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析【重點(diǎn)難點(diǎn)】】引起需求增增加或減少的的原因■未來預(yù)期收益益變化■政府稅收政策策的影響■收入水平變化化或消費(fèi)品味味變化■原用于其他方方面資金的介介入■土地供給的變變化【重點(diǎn)難點(diǎn)】】供給如何適適應(yīng)需求（兩兩種方法）■新建或改變用用途■可替代物業(yè)間間的租售價格格比發(fā)生變化化·如房價高了，，對租房的需需求就大了·如寫字樓價格格上漲，則有有些公寓就作作為辦公用房房進(jìn)行出租，，租金上漲第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析第四節(jié)房地地產(chǎn)市場的運(yùn)運(yùn)行規(guī)律1.房地產(chǎn)空間市市場與房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)市場2.房地產(chǎn)市場的的周期循環(huán)3.房地產(chǎn)泡沫與與過熱第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析1.房地產(chǎn)空間市市場與房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)市場1.1房地產(chǎn)空間市市場1.2房地產(chǎn)資產(chǎn)市市場1.3空間市場和資資產(chǎn)市場的聯(lián)聯(lián)系1.4均衡狀況房地產(chǎn)具有投投資品和消費(fèi)費(fèi)品的雙重特特征，所以房房地產(chǎn)市場存存在空間市場場和資產(chǎn)市場場兩個層面第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析1.1房地產(chǎn)空間市市場■房地產(chǎn)為家庭庭和企業(yè)提供供生活和生產(chǎn)產(chǎn)的空間1.2房地產(chǎn)資產(chǎn)市市場■資產(chǎn)市場·房地產(chǎn)被當(dāng)作作一種資產(chǎn)被被家庭和企業(yè)業(yè)持有和交易易，其目的是獲取取投資收益■投資收益（兩兩部分）·在擁有房地產(chǎn)產(chǎn)期間內(nèi)每單單位時間所獲獲得的租金·在轉(zhuǎn)售時所實(shí)實(shí)現(xiàn)的增值收收益第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析1.3空間市場和和資產(chǎn)市場場的聯(lián)系（（兩關(guān)系））【關(guān)系一】】空間市場場的供求關(guān)關(guān)系，決定定其在資產(chǎn)產(chǎn)市場中的的需求【關(guān)系二】】資產(chǎn)市場場決定空間間市場的供供給（擁有有房屋資產(chǎn)產(chǎn)的人可以以提供自用用市場的供供給）第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析1.4均衡狀況第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析項(xiàng)目內(nèi)容均衡狀況的特點(diǎn)·租金和價格都不發(fā)生變化

·價格與重置成本相同

·新增量和滅失量相等

·房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變均衡狀況的內(nèi)涵·這種均衡狀況事實(shí)上不存在

·但市場總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動2.房地產(chǎn)市場場的周期循循環(huán)2.1房地產(chǎn)周期期循環(huán)的原原因2.2傳統(tǒng)的房地地產(chǎn)周期理理論2.3房地產(chǎn)周期期的新觀念念2.4房地產(chǎn)市場場的自然周周期2.5房地產(chǎn)市場場的投資周周期2.6房地產(chǎn)市場場自然周期期和投資周周期的關(guān)系系第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析2.1房地產(chǎn)周期期循環(huán)的原原因（七原原因）■供求因素影影響，金融融因素變動動最關(guān)鍵■市場信息不不充分，導(dǎo)導(dǎo)致供需兩兩方面調(diào)整整不均衡的的時間存在在時滯■生產(chǎn)者與消消費(fèi)者心理理因素影響響■政策因素影影響，如容容積率控制制，用途管管制等■政治沖擊■制度因素影影響■生產(chǎn)時間落落差、季節(jié)節(jié)性調(diào)整、、總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢等第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析2.2傳統(tǒng)的房地地產(chǎn)周期理理論■在市場供求求平衡的前前提下，房房地產(chǎn)市場場會正常運(yùn)運(yùn)作，投資資者具有自自我調(diào)節(jié)投投資量的能能力■房地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)出一一種自我修修正的模式式，每一個個運(yùn)行周期期中，均經(jīng)經(jīng)過擴(kuò)張、、緩慢、蕭蕭條、調(diào)節(jié)節(jié)、復(fù)蘇、、再次擴(kuò)張張（六步曲曲）的過程程■產(chǎn)生新的使使用空間需需求－促使使新建筑產(chǎn)產(chǎn)生－刺激激經(jīng)濟(jì)增長長（擴(kuò)張））－經(jīng)濟(jì)過過熱導(dǎo)致供供給大于需需求（出現(xiàn)現(xiàn)空置）－－宏觀調(diào)控控－因需求求減少導(dǎo)致致建筑減少少－回復(fù)到到空間市場場供需均衡衡狀況－經(jīng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張導(dǎo)導(dǎo)致對新建建筑需求增增加，即產(chǎn)產(chǎn)生新的使使用空間需需求2.3房地產(chǎn)周期期的新觀念念■傳統(tǒng)理論的的前提是房房地產(chǎn)市場場存在均衡衡狀態(tài)■新觀念認(rèn)為為均衡是瞬瞬間的，不不均衡才是是真實(shí)、永永續(xù)的■經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張活活動不再立立即絕對導(dǎo)導(dǎo)致新建筑筑增加第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析2.4房地產(chǎn)市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點(diǎn)點(diǎn)四階段的的倒V型】第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析2.4房地產(chǎn)市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點(diǎn)點(diǎn)四階段的的倒V型】第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析【重點(diǎn)難點(diǎn)點(diǎn)】兩軸一一線五點(diǎn)四四階段項(xiàng)目內(nèi)容兩軸·水平的時間軸，向右表明時間流逝

·垂直的空置率軸，向下表明空置率增高一線·長期平均空置率水平線即為均衡線五點(diǎn)·達(dá)到最高的空置率水平AE

·達(dá)到長期平均空置率水平BD

·達(dá)到最低的空置率水平C（供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)）四階段·A-B消化過剩供給階段

·B-C市場復(fù)蘇、繁榮階段

·C-D市場降溫階段

·D-E市場低迷階段2.4房地產(chǎn)市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點(diǎn)點(diǎn)四階段的的倒V型】第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析【第一階段段】（A-B）消化過剩剩供給■始于市場周周期谷底，，此時空置置率最高，，存在供給給過?！龃穗A段需求求增長，供供給不增加加，需求的的增長將吸吸納先前過過剩的供給給■沒有新項(xiàng)目目出現(xiàn)（即即開發(fā)商不不投新項(xiàng)目目），空置置率下降■租金有小幅幅度的增長長2.4房地產(chǎn)市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點(diǎn)點(diǎn)四階段的的倒V型】第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析【第二階段段】（B-C）新增供給給市場復(fù)復(fù)蘇至繁榮榮■需求繼續(xù)增增長，原有有的過剩供供給吸納完完畢，形成成了對額外外房屋空間間的需求■空置率降到到了合理空空置率以下下，租金開開始迅速上上漲■新項(xiàng)目出現(xiàn)現(xiàn)，供給增增加（開發(fā)發(fā)商開始投投新項(xiàng)目））【重點(diǎn)難點(diǎn)點(diǎn)】關(guān)于C點(diǎn)■C點(diǎn)是最低的的空置率水水平■C點(diǎn)是供求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)■C點(diǎn)之前需求求的增長的的速度一般般高于或同同步于供給給的增長速速度■C點(diǎn)之后，需需求的增長長速度低于于供給增長長的速度2.4房地產(chǎn)市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點(diǎn)點(diǎn)四階段的的倒V型】第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析【第三階段段】（C-D）供過于于求，空置置率增高，，市場降溫溫階段■空置率低于于合理空置置率■供給增長速速度高于需需求增長速速度，空置置率回升趨趨向于合理理空置水平平■該階段不存存在供給過過剩，租金金停止上漲漲，開工項(xiàng)項(xiàng)目少，但但竣工項(xiàng)目目多2.4房地產(chǎn)市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點(diǎn)點(diǎn)四階段的的倒V型】第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析【第四階段段】第四階階段（D-E）供嚴(yán)重重過于求，，市場低迷迷階段■始于市場運(yùn)運(yùn)行到平衡衡點(diǎn)并向下下運(yùn)動■供給高增長長，需求低低增長或負(fù)負(fù)增長■租金降低，，空置率上上升2.4房地產(chǎn)市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點(diǎn)點(diǎn)四階段的的倒V型】第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析房地產(chǎn)市場場自然周期期四階段總總結(jié)

起始需求供給租金租金上漲率空置第一階段A～B增加不變不變或上漲下降下降第二階段B～C增加

需求與供給等速度增長增長

供給與需求同速增長上漲提高下降第三階段C～D增加

但需求增加速度低于供給增加速度增長

供給增長速度快于需求增長速度上漲下降提高第四階段D～E減少高增長下降下降，負(fù)數(shù)提高2.4房地產(chǎn)市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點(diǎn)點(diǎn)四階段的的倒V型】第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析房地產(chǎn)市場場自然周期期四階段總總結(jié)■需求在前三三個階段都都在增加，，只不過增增加率不同同■供給在后三三個階段都都在增加，，只不過增增加率不同同■租金在前三三個階段都都在上漲■租金的上漲漲率，只有有在第二階階段在增加加，其它三三個階段均均在下降,第四階段甚甚至為負(fù)數(shù)數(shù)2.4房地產(chǎn)市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點(diǎn)點(diǎn)四階段的的倒V型】第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析房地產(chǎn)市場場自然周期期四階段總總結(jié)■需求在前三三個階段都都在增加，，只不過增增加率不同同■供給在后三三個階段都都在增加，，只不過增增加率不同同■租金在前三三個階段都都在上漲■租金的上漲漲率，只有有在第二階階段在增加加，其它三三個階段均均在下降,第四階段甚甚至為負(fù)數(shù)數(shù)2.5房地產(chǎn)市場場的投資周周期-可理解為開開發(fā)商愿不不愿意出資資興建項(xiàng)目目第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析■第一階段:很少有資本本向存量房房地產(chǎn)投資資，沒有資資本投入新新項(xiàng)目■第二階段:投資者的投投資回報預(yù)預(yù)期隨著租租金的回升升而提高，，資本開始始流入市場場。到了第第二階段的的后半段，，資本流量量顯著增加加■第三階段前前半段:由于空置率率低于平衡衡點(diǎn)，投資資者繼續(xù)購購買存量項(xiàng)項(xiàng)目并繼續(xù)續(xù)開發(fā)新項(xiàng)項(xiàng)目，資本本流入也顯顯著■第三階段后后半段:投資者意識識到市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向，資本本流入會減減少2.6房地產(chǎn)市場場自然周期期和投資周周期的關(guān)系系第三章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場場分析■投資周期在在第一階段段和第二階階段初期滯滯后于自然然周期的變變化（先市市場好，再再會有投資資）■在第三階段段和第四階階段超前于于市場自然然周期（預(yù)預(yù)期市場不不好，先不不投資）3.房地產(chǎn)泡沫沫與過熱3.1房地產(chǎn)泡沫沫及成困3.2過度開發(fā)及及誘因3.3房地產(chǎn)泡沫沫和過度開開發(fā)的區(qū)別別3.4房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫和過過度開開發(fā)的的聯(lián)系系第三章章房房地地產(chǎn)投投資環(huán)環(huán)境和和市場場分析析3.1房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫及成成因第三章章房房地地產(chǎn)投投資環(huán)環(huán)境和和市場場分析析項(xiàng)目內(nèi)容概念·房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)

·是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果成因·土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)

·投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

·金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件3.2過度開開發(fā)及及誘因因第三章章房房地地產(chǎn)投投資環(huán)環(huán)境和和市場場分析析項(xiàng)目內(nèi)容概念·也稱過熱，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況誘因·開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差

·開發(fā)商之間的博弈和非理性行為

·開發(fā)商資金的易得性3.3房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫和過過度開開發(fā)的的區(qū)別別第三章章房房地地產(chǎn)投投資環(huán)環(huán)境和和市場場分析析區(qū)別項(xiàng)目過度開發(fā)房地產(chǎn)泡沫（當(dāng)泡沫產(chǎn)生時，市場還處于上升階段，但出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了）是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度以映市場價格和實(shí)際價值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離嚴(yán)重程度和危害性方面不同

嚴(yán)重程度高，危害大,屬不正常的大起大落在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同存在于下降階段存在于上升階段市場參與者的參與動機(jī)不同為獲得長期收益短期投資，增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出3.4房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫和過過度開開發(fā)的的聯(lián)系系■泡沫產(chǎn)產(chǎn)生，，就必必然會會引起起過度度開發(fā)發(fā)，但但過度度開發(fā)發(fā)卻不不一定定由泡泡沫引引發(fā)■如果在在房地地產(chǎn)周周期循循環(huán)的的上升升階段段，投投機(jī)性性行為為沒有有得到到有效效抑制制，則則很容容易迅迅速發(fā)發(fā)展引引起泡泡沫，，同時時會伴伴隨過過度開開發(fā)等等現(xiàn)象象3.5房地產(chǎn)泡沫的的衡量－房地地產(chǎn)泡沫指數(shù)數(shù)■房地產(chǎn)泡沫指指數(shù)（綜合了了以下指標(biāo)））·實(shí)際價格/理論價格·房地產(chǎn)價格增增長率/實(shí)際GDP增長率·房地產(chǎn)價格指指數(shù)/居民消費(fèi)價格格指數(shù)·房價收入比·個人住房抵押押貸款增長率率/居民平均家庭庭收入增長率率·房地產(chǎn)投資需需求/房地產(chǎn)使用需需求第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境和市市場分析第五節(jié)