物業(yè)管理基本制度與政策第3章課件

物業(yè)管理基本制度與政策（三）*******物業(yè)管理*******第一章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理服務(wù)第三章物業(yè)管理的基本制度第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理概述物業(yè)管理基本制度與政策第三章物業(yè)管理的基本制度物業(yè)管理第三章物業(yè)管理的基本制度物業(yè)管理業(yè)主大會制度業(yè)主公約制度前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度住宅專項(xiàng)維修資金制度七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度業(yè)主大會制度七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度第一節(jié)業(yè)主大會制度物業(yè)管理的基本制度第一節(jié)業(yè)主大會制度物業(yè)管理的基本制度一、業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利1．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議4．參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)一、業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利一、業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利6．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同8．對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利一、業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利一、業(yè)主大會制度

業(yè)主的義務(wù)1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度3．執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定4．按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金5．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)一、業(yè)主大會制度業(yè)主的義務(wù)二、業(yè)主大會業(yè)主大會的籌備(1)成立業(yè)主大會籌備組(2)業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容(3)籌備業(yè)主大會的工作要求二、業(yè)主大會業(yè)主大會的籌備二、業(yè)主大會首次業(yè)主大會的會議議程(1)報(bào)告業(yè)主大會的籌備工作情況；(2)宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；(3)宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果；(4)投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；(5)宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。二、業(yè)主大會首次業(yè)主大會的會議議程二、業(yè)主大會

業(yè)主大會的職責(zé)(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。二、業(yè)主大會業(yè)主大會的職責(zé)二、業(yè)主大會臨時(shí)業(yè)主大會當(dāng)出現(xiàn)下列情況時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：(1)20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的；(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

二、業(yè)主大會臨時(shí)業(yè)主大會二、業(yè)主大會業(yè)主大會決定事項(xiàng)的表決效力(1)業(yè)主大會作出的一般決定，實(shí)行簡單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。(2)業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實(shí)行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。二、業(yè)主大會業(yè)主大會決定事項(xiàng)的表決效力三、業(yè)主委員會

業(yè)主委員會的職責(zé)1．召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況2．代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3．及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同4．監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施5．業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)

三、業(yè)主委員會業(yè)主委員會的職責(zé)第二節(jié)業(yè)主公約制度物業(yè)管理的基本制度第二節(jié)業(yè)主公約制度物業(yè)管理的基本制度一、業(yè)主公約

業(yè)主公約的概念業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。一、業(yè)主公約業(yè)主公約的概念

業(yè)主公約的主要內(nèi)容(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地的約定；業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)程；業(yè)主對自有物進(jìn)行裝飾裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則等等。(2)業(yè)主的共同利益。如對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用和保護(hù)，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配；對公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等等。一、業(yè)主公約業(yè)主公約的主要內(nèi)容一、業(yè)主公約

業(yè)主公約的主要內(nèi)容(3)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。(4)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。業(yè)主不履行業(yè)主公約義務(wù)要承擔(dān)民事責(zé)任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔(dān)責(zé)任方式。在違約責(zé)任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)調(diào)解和處理等，業(yè)主不服調(diào)解和處理的，可通過訴訟渠道解決。一、業(yè)主公約業(yè)主公約的主要內(nèi)容一、業(yè)主公約

業(yè)主公約的法律效力(1)業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。由于業(yè)主公約的一項(xiàng)核心內(nèi)容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序，而物業(yè)使用人基于其實(shí)際物業(yè)的使用，不可避免地會影響到物業(yè)的狀態(tài)，而且業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理勢必要直接與物業(yè)使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動中來。(2)業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產(chǎn)生效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產(chǎn)生效力。在這一點(diǎn)上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時(shí)，對已經(jīng)生效的業(yè)主公約存在默示，自愿接受業(yè)主公約的約束。一、業(yè)主公約業(yè)主公約的法律效力一、業(yè)主公約二、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的概念業(yè)主公約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時(shí)就須存在，這種在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時(shí)公約。二、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的概念業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容1．物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況2．業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則(1)遵守相鄰權(quán)規(guī)定(2)遵守房屋裝飾裝修規(guī)定(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定3．維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則(1)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)(3)保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理二、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容二、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容4．涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)(1)全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利(2)業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(3)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定5．違約責(zé)任——主要應(yīng)規(guī)定以下內(nèi)容：(1)業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。(2)業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。(3)建設(shè)單位未能履行臨時(shí)公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。二、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容二、業(yè)主臨時(shí)公約第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)管理的基本制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)管理的基本制度第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)管理的基本制度第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)管理的基本制度一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)管理資料移交(1)竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。(2)技術(shù)資料。包括設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料；有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料；工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等。一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)管理資料移交

物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收1．物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收主要涉及以下內(nèi)容：(1)對給水和暖氣管線做打壓實(shí)驗(yàn)，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件、支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢；(2)檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設(shè)備設(shè)施是否符合國家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)；(3)消防、采暖、電梯等須有政府認(rèn)可的專業(yè)驗(yàn)收合格證書；(4)空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房、高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證；(5)檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容

物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收2．物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通；(2)臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈，場地是否平整；(3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站；(4)停車場是否符合交通管理部門要求，有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施；(5)綠化是否符合設(shè)計(jì)要求，草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好，有否病蟲害。

一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容二、物業(yè)保修責(zé)任物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。二、物業(yè)保修責(zé)任物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗(yàn)收后在第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理的基本制度第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理的基本制度一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，意味著物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)依法成立。(2)有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)屬于營利性法人。必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)。按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的，注冊資本不得低于10萬元；為股份有限公司的，注冊資本不得低于1000萬元。(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所。(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，意二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級1．一級資質(zhì)(1)注冊資本人民幣500萬元以上；(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬m2；高層住宅100萬m2；獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級1．一級資質(zhì)2．二級資質(zhì)(1)注冊資本人民幣300萬元以上；(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬m2；②高層住宅50萬m2；③獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級2．二級資質(zhì)二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級3．三級資質(zhì)(1)注冊資本人民幣50萬元以上；(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；(4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級3．三級資質(zhì)二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理1．新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：(1)營業(yè)執(zhí)照；(2)企業(yè)章程；(3)驗(yàn)資證明；(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理1．新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請2．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交下列材料：

(1)企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表；

(2)營業(yè)執(zhí)照；

(3)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同；

(5)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

(6)物業(yè)管理業(yè)績材料。三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理2．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理3．不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為

(1)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；

(2)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

(3)挪用專項(xiàng)維修資金的；

(4)擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

(5)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

(6)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理3．不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理3．不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為

(7)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；

(8)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

(9)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

(10)不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；

(11)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；

(12)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

(13)發(fā)生重大責(zé)任事故的。三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理3．不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度物業(yè)管理的基本制度第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度物業(yè)管理的基本制度一、物業(yè)管理職業(yè)道德物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容(1)守法經(jīng)營(2)誠信經(jīng)營(3)盡職盡責(zé)勝任本職工作(4)努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能(5)團(tuán)結(jié)互助、公平競爭一、物業(yè)管理職業(yè)道德物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容二、從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)的主要內(nèi)容(1)自信自強(qiáng)、積極向上(2)奮發(fā)努力、堅(jiān)韌不拔(3)誠懇待人、服務(wù)熱情(4)文明禮儀、著裝整潔二、從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)的主要內(nèi)容物業(yè)管理師資格考試報(bào)名條件遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德的中華人民共和國公民，凡具備以下條件之一的，均可申請參加物業(yè)管理師資格考試：①取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。②取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。③取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。三、物業(yè)管理師物業(yè)管理師資格考試報(bào)名條件三、物業(yè)管理師④取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。⑤取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。⑥取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。⑦取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。三、物業(yè)管理師④取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班第七節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金制度物業(yè)管理的基本制度第七節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金制度物業(yè)管理的基本制度一、住宅專項(xiàng)維修資金1．住宅專項(xiàng)維修資金的定義住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。一、住宅專項(xiàng)維修資金1．住宅專項(xiàng)維修資金的定義住宅專項(xiàng)維修資金的使用禁止

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定，下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

1．依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

2．依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

3．應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

4．根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。二、住宅維修資金使用禁止住宅專項(xiàng)維修資金的使用禁止二、住宅維修資金使用禁止End！End！物業(yè)管理基本制度與政策（三）*******物業(yè)管理*******第一章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理服務(wù)第三章物業(yè)管理的基本制度第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理概述物業(yè)管理基本制度與政策第三章物業(yè)管理的基本制度物業(yè)管理第三章物業(yè)管理的基本制度物業(yè)管理業(yè)主大會制度業(yè)主公約制度前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度住宅專項(xiàng)維修資金制度七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度業(yè)主大會制度七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度第一節(jié)業(yè)主大會制度物業(yè)管理的基本制度第一節(jié)業(yè)主大會制度物業(yè)管理的基本制度一、業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利1．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議4．參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)一、業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利一、業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利6．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同8．對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利一、業(yè)主大會制度業(yè)主的權(quán)利一、業(yè)主大會制度

業(yè)主的義務(wù)1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度3．執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定4．按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金5．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)一、業(yè)主大會制度業(yè)主的義務(wù)二、業(yè)主大會業(yè)主大會的籌備(1)成立業(yè)主大會籌備組(2)業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容(3)籌備業(yè)主大會的工作要求二、業(yè)主大會業(yè)主大會的籌備二、業(yè)主大會首次業(yè)主大會的會議議程(1)報(bào)告業(yè)主大會的籌備工作情況；(2)宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；(3)宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果；(4)投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；(5)宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。二、業(yè)主大會首次業(yè)主大會的會議議程二、業(yè)主大會

業(yè)主大會的職責(zé)(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。二、業(yè)主大會業(yè)主大會的職責(zé)二、業(yè)主大會臨時(shí)業(yè)主大會當(dāng)出現(xiàn)下列情況時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：(1)20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的；(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

二、業(yè)主大會臨時(shí)業(yè)主大會二、業(yè)主大會業(yè)主大會決定事項(xiàng)的表決效力(1)業(yè)主大會作出的一般決定，實(shí)行簡單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。(2)業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實(shí)行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。二、業(yè)主大會業(yè)主大會決定事項(xiàng)的表決效力三、業(yè)主委員會

業(yè)主委員會的職責(zé)1．召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況2．代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3．及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同4．監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施5．業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)

三、業(yè)主委員會業(yè)主委員會的職責(zé)第二節(jié)業(yè)主公約制度物業(yè)管理的基本制度第二節(jié)業(yè)主公約制度物業(yè)管理的基本制度一、業(yè)主公約

業(yè)主公約的概念業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。一、業(yè)主公約業(yè)主公約的概念

業(yè)主公約的主要內(nèi)容(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地的約定；業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)程；業(yè)主對自有物進(jìn)行裝飾裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則等等。(2)業(yè)主的共同利益。如對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用和保護(hù)，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配；對公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等等。一、業(yè)主公約業(yè)主公約的主要內(nèi)容一、業(yè)主公約

業(yè)主公約的主要內(nèi)容(3)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。(4)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。業(yè)主不履行業(yè)主公約義務(wù)要承擔(dān)民事責(zé)任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔(dān)責(zé)任方式。在違約責(zé)任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)調(diào)解和處理等，業(yè)主不服調(diào)解和處理的，可通過訴訟渠道解決。一、業(yè)主公約業(yè)主公約的主要內(nèi)容一、業(yè)主公約

業(yè)主公約的法律效力(1)業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。由于業(yè)主公約的一項(xiàng)核心內(nèi)容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序，而物業(yè)使用人基于其實(shí)際物業(yè)的使用，不可避免地會影響到物業(yè)的狀態(tài)，而且業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理勢必要直接與物業(yè)使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動中來。(2)業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產(chǎn)生效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產(chǎn)生效力。在這一點(diǎn)上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時(shí)，對已經(jīng)生效的業(yè)主公約存在默示，自愿接受業(yè)主公約的約束。一、業(yè)主公約業(yè)主公約的法律效力一、業(yè)主公約二、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的概念業(yè)主公約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時(shí)就須存在，這種在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時(shí)公約。二、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的概念業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容1．物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況2．業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則(1)遵守相鄰權(quán)規(guī)定(2)遵守房屋裝飾裝修規(guī)定(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定3．維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則(1)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)(3)保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理二、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容二、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容4．涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)(1)全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利(2)業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(3)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定5．違約責(zé)任——主要應(yīng)規(guī)定以下內(nèi)容：(1)業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。(2)業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。(3)建設(shè)單位未能履行臨時(shí)公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。二、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容二、業(yè)主臨時(shí)公約第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)管理的基本制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)管理的基本制度第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)管理的基本制度第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)管理的基本制度一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)管理資料移交(1)竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。(2)技術(shù)資料。包括設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料；有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料；工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等。一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)管理資料移交

物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收1．物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收主要涉及以下內(nèi)容：(1)對給水和暖氣管線做打壓實(shí)驗(yàn)，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件、支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢；(2)檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設(shè)備設(shè)施是否符合國家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)；(3)消防、采暖、電梯等須有政府認(rèn)可的專業(yè)驗(yàn)收合格證書；(4)空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房、高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證；(5)檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容

物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收2．物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通；(2)臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈，場地是否平整；(3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站；(4)停車場是否符合交通管理部門要求，有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施；(5)綠化是否符合設(shè)計(jì)要求，草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好，有否病蟲害。

一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收一、物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容二、物業(yè)保修責(zé)任物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。二、物業(yè)保修責(zé)任物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗(yàn)收后在第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理的基本制度第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理的基本制度一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，意味著物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)依法成立。(2)有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)屬于營利性法人。必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)。按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的，注冊資本不得低于10萬元；為股份有限公司的，注冊資本不得低于1000萬元。(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所。(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，意二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級1．一級資質(zhì)(1)注冊資本人民幣500萬元以上；(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬m2；高層住宅100萬m2；獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級1．一級資質(zhì)2．二級資質(zhì)(1)注冊資本人民幣300萬元以上；(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬m2；②高層住宅50萬m2；③獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級2．二級資質(zhì)二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級3．三級資質(zhì)(1)注冊資本人民幣50萬元以上；(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；(4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級3．三級資質(zhì)二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理1．新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：(1)營業(yè)執(zhí)照；(2)企業(yè)章程；(3)驗(yàn)資證明；(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理1．新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請2．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交下列材料：

(1)企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表；

(2)營業(yè)執(zhí)照；

(3)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同；

(5)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

(6)物業(yè)管理業(yè)績材料。三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理2．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理3．不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為

(1)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；

(2)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

(3)挪用專項(xiàng)維修資金的；

(4)擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

(5)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

(6)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理3．不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級的管理3．不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為

(7)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；