XX年02月天津濱海旅游科技產(chǎn)業(yè)園項目調(diào)研報告課件

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濱海旅游科技產(chǎn)業(yè)園項目調(diào)研報告2011.02天津明大置業(yè)有限公司E:/桌面/cuiboyu/桌面/logo.jpg桌面\cu濱海新區(qū)概況報告目錄框架濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析1濱海新區(qū)概況及主要片區(qū)主要片區(qū)

2010濱海新區(qū)經(jīng)濟指數(shù)分析濱海新區(qū)住宅市場概況住宅市場概況及客群分析2客群分析商業(yè)市場概況商業(yè)市場概況及客群分析3客群分析寫字樓市場概況寫字樓市場概況及客群分析4客群分析市場需求及產(chǎn)品建議市場需求及產(chǎn)品建議市場需求及產(chǎn)品建議高端客戶訪談工業(yè)園市場概況工業(yè)園市場概況及客群分析6客群分析市場需求及產(chǎn)品建議公寓市場概況公寓市場概況及客群分析7客群分析市場需求及產(chǎn)品建議酒店市場概況酒店市場概況及客群分析5客群分析市場需求及產(chǎn)品建議濱海新區(qū)概況報告目錄框架濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析1濱濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析濱海新區(qū)概況2010濱海新區(qū)經(jīng)濟指數(shù)分析濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析濱海新區(qū)概況2010濱海新區(qū)經(jīng)濟指濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/濱海新區(qū)概況濱海新區(qū)——中國經(jīng)濟發(fā)展新的增長極

天津濱海新區(qū)位于天津東部沿海，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心地帶，是亞歐大陸橋最近的東部起點，也是中國鄰近內(nèi)陸國家的重要出?？?。天津濱海新區(qū)規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口202萬。中國經(jīng)濟發(fā)展新的增長極經(jīng)過多年發(fā)展，天津濱海新區(qū)形成了開放優(yōu)勢明顯、產(chǎn)業(yè)配套齊全、科技資源豐富等多重優(yōu)勢。成為繼深圳經(jīng)濟特區(qū)、上海浦東新區(qū)后，又一帶動區(qū)域發(fā)展新的經(jīng)濟增長極。功能定位

依托京津冀、服務環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/濱海新區(qū)概況濱海新區(qū)——中國開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港緊鄰塘沽城區(qū)和天津港，是全國綜合效益較好的國家級開發(fā)區(qū)，是濱海新區(qū)的經(jīng)濟龍頭。得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，依托京、津，輻射三北

濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/城市背景開發(fā)區(qū)總面積33平方公里，其中25平方公里為工業(yè)區(qū)，8平方公里為生活金融商貿(mào)區(qū)。目前已經(jīng)發(fā)展成為濱海新區(qū)重要的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心商務商業(yè)區(qū)，成為中國北方加工制造中心、中國最受贊賞的工業(yè)新城區(qū)。成為濱海新區(qū)的核心區(qū)，高素質(zhì)成熟區(qū)域。12萬平方米濱海湖、6萬平米泰達足球場、9萬平米體育休閑公園、10萬平米泰達時尚購物廣場、9萬平米天津濱海國際會展中心

….在城市基礎(chǔ)配套建設(shè)上，開發(fā)區(qū)擁有良好的區(qū)域環(huán)境適合現(xiàn)代人居的規(guī)劃；開發(fā)區(qū)板塊聚集津濱、萬科、萬通、弘澤、泰達、天保等實力企業(yè)，產(chǎn)品定位高端、品質(zhì)出色，代表著濱海新區(qū)高端主旨市場水準和形象。開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港緊開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港天津保稅區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了區(qū)域內(nèi)各功能區(qū)聯(lián)動發(fā)展的新格局，具備了開放區(qū)域的多種資源、政策和功能優(yōu)勢。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/城市背景天津保稅區(qū)位于天津港港區(qū)之內(nèi)，開發(fā)面積5平方公里，是我國華北、西北地區(qū)唯一的、也是中國北方規(guī)模最大的保稅區(qū)。作為高度開放的特殊經(jīng)濟區(qū)域，保稅區(qū)具有國際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、臨港加工和商品展銷四大功能，享有海關(guān)、稅收、外匯等優(yōu)惠政策。保稅區(qū)是以工業(yè)為主，商務、居住作為輔助進行協(xié)調(diào)發(fā)展建設(shè)的；截止2010年12月底，板塊內(nèi)包含12個熱銷項目，并有5個項目預計在2011年開盤銷售，總計供應面積約為120萬方，區(qū)域未來供應量較大。地理位置獨特，與國際接軌城區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)動帶，肩挑兩極帶動開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/城市背景漢沽區(qū)——濱海新區(qū)改革，處于“兩帶”發(fā)展軸上樞紐位置，注入更強大的發(fā)展動力；并集中凸顯生態(tài)宜居及旅游休閑特色。自漢沽區(qū)被劃分為濱海新區(qū)行政區(qū)域后。該區(qū)域就被定義為“宜居宜游宜業(yè)的生態(tài)型濱海旅游新城”。根據(jù)漢沽區(qū)確定的目標，漢沽區(qū)將會成為環(huán)渤海乃至東北亞地區(qū)休閑旅游服務體系的重要組成部分。

漢沽區(qū)休閑旅游區(qū)的規(guī)劃面積為150平方公里，其中陸域面積和海域面積各為75平方公里，投資金額為166億元人民幣。將以航母游樂港為龍頭，帶動沿海旅游觀光帶和沿薊運河旅游觀光帶的發(fā)展。建設(shè)以航母游樂港、世界級主題公園、海上游樂園、高爾夫球場為支撐的旅游核心區(qū)，以營城湖、四萬畝葡萄觀光園為支撐的生態(tài)濕地觀光區(qū)和綜合服務區(qū)。

開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/城市背景中新兩國政府戰(zhàn)略性合作開發(fā)建設(shè)；區(qū)位優(yōu)勢明顯，擁有良好的城市、產(chǎn)業(yè)依托；預計10年時間生態(tài)城建設(shè)完畢；預計區(qū)域內(nèi)人口將達到35萬人；30平方公里城市內(nèi)，綠色建筑比例將達到100%；運用生態(tài)經(jīng)濟、生態(tài)人居、生態(tài)文化、科學管理的規(guī)劃理念；聚合國際先進的生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能技術(shù)。中新生態(tài)城——中國經(jīng)濟未來第三增長極目前生態(tài)城吸引到大約25億元的高素質(zhì)工業(yè)投資項目，其中約有一半來自新加坡企業(yè)；預計年底生態(tài)城將完成總投資210億元、在建項目開工總面積達到660萬平方米。開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心—東疆港

東疆港區(qū)東臨渤海，是歐亞大陸橋的最東端，分為碼頭作業(yè)區(qū)、物流加工區(qū)、港口綜合配套服務區(qū)“三大區(qū)域”。東疆港區(qū)目前已經(jīng)累計投資超過160億元，成陸面積25平方公里，東部3縱4橫路網(wǎng)和南部路網(wǎng)建成通車。年設(shè)計吞吐能力400萬標箱的太平洋國際碼頭也已經(jīng)建成投運，人工沙灘建成開放，郵輪母港、五星級酒店等配套工程正在加緊建設(shè)。板塊內(nèi)目前主要由工業(yè)、旅游、酒店構(gòu)成。住宅市場還處在空白期；截止目前，板塊內(nèi)僅有一個商業(yè)住宅項目運作，位于東疆港區(qū)內(nèi)港口綜合配套服務區(qū)的東部,南側(cè)為人工海濱浴場,北臨自然海域,東接海景沙灘,項目占地面積15.24萬平米,建筑面積約12萬平米,集別墅、小高層、商業(yè)產(chǎn)品于一體,具有居家和休閑度假功能的高檔海景社區(qū)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/城市背景依托獨特的地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢東疆港區(qū)的建設(shè)將承接天津港的國際中轉(zhuǎn)功能

開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港環(huán)2010年濱海新區(qū)GDP總量突破5000億元，占天津全市比重超過50%，增長超過25%，超越浦東。投資拉動產(chǎn)業(yè)發(fā)展濱海新區(qū)固定資產(chǎn)投資的大幅攀升，代表新區(qū)在交通、市政設(shè)施、民計民生等方面持續(xù)加大投入力度，吸引各投資項目落戶濱海。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟指數(shù)分析產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長隨著浦東優(yōu)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，越來越多的企業(yè)伺機尋找總部基地，濱海新區(qū)以其絕對的優(yōu)勢吸引投資企業(yè)駐足，新區(qū)GDP迅猛增漲。2010年濱海新區(qū)GDP總量突破5000億元，占天津全市比重2010年本市居民家庭人均可支配收入為24293元，同比增長13.5%。人均消費性支出16562元，比上年增長11.9%。其中人均商品性消費12262元，比上年增長12.3%；人均服務性消費4300元，比上年增長10.7%，慢于商品性消費1.6%。食品占據(jù)家庭人均消費比重的首位，恩格爾系數(shù)為35.9%，同比下降0.6%。標志天津居民總體上實現(xiàn)小康，進入了比較富裕的階段。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟指數(shù)分析2010年居民家庭人均各項消費比重預計未來，隨著濱海新區(qū)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，CPI將快速增長，從而進一步刺激消費需求的上升。2010年本市居民家庭人均可支配收入為24293元，同比增長截止2009年，濱海新區(qū)戶籍人口已經(jīng)達到了118.57萬人，常住人口230萬人，人口遷入率22.72‰；2010年1月-11月濱海新區(qū)新增就業(yè)90183人，同比增長9.8%；2010年1月-6月，濱海新區(qū)接待游客510萬人次，同比增長17%，實現(xiàn)旅游收入27.8億元，同比增長25%。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟指數(shù)分析人口的增長和人口文化素質(zhì)的提升,為濱海新區(qū)的發(fā)展提供了契機和動力濱海新區(qū)國內(nèi)外旅游人數(shù)的逐年增多為新區(qū)的消費能力增強提供了新的動力。截止2009年，濱海新區(qū)戶籍人口已經(jīng)達到了118.57萬人，2010年12月《濱海新區(qū)鼓勵科技型中小企業(yè)利用股權(quán)投資基金融資若干政策措施》2010年6月《國家工商行政管理總局關(guān)于進一步支持天津濱海新區(qū)開發(fā)開放的意見》2010年9月《關(guān)于印發(fā)支持科技型中小企業(yè)發(fā)展若干政策的通知》濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟分析/最新投資開發(fā)優(yōu)惠政策該《措施》自2011年1月1日起實施。濱海新區(qū)今后每年安排1.5億元預算資金，用于設(shè)立科技型中小企業(yè)股權(quán)投資基金引導資金。此支基金將采用購（租）房補助、風險補償、收益補貼、“助學”借款、政府跟投等扶持方式投資于科技型中小企業(yè)、動漫、3D等文化創(chuàng)意企業(yè)。對融資金額不低于1000萬元的科技型中小企業(yè)，新購建廠房或辦公用房按照每平方米300元的標準給予一次性補助，補助金額最高不超過100萬元；新租用的廠房或辦公用房，第一年按照房屋實付租金60％的比例給予補助，第二至三年按照40％比例給予補助，補助金額最高不超過50萬元?！笆濉逼陂g，全市共籌集財政資金200億元，專項用于支持科技型中小企業(yè)發(fā)展。對提出申請并經(jīng)專家委員會評審通過的初創(chuàng)期科技型中小企業(yè)提供支持，額度一般在10萬元至60萬元；進入成長期和壯大期的科技型中小企業(yè)，可獲得100萬元至500萬元的支持，重大項目可獲得高于500萬元的支持，以上周轉(zhuǎn)基金采取無息借用方式，2至3年后歸還。對高新技術(shù)企業(yè)、技術(shù)先進型服務企業(yè)、軟件企業(yè)的采取稅收優(yōu)惠政策，以及研發(fā)經(jīng)費150%加計抵扣、研發(fā)設(shè)備加速折舊、技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得稅減免等稅收激勵政策。支持濱海新區(qū)深化綜合配套改革試驗區(qū)建設(shè)；支持濱海新區(qū)依法放寬市場準入條件；支持濱海新區(qū)廣告業(yè)發(fā)展；支持濱海新區(qū)創(chuàng)新服務市場主體發(fā)展方式；支持濱海新區(qū)實施商標戰(zhàn)略；支持濱海新區(qū)創(chuàng)新市場監(jiān)管方式等。濱海新區(qū)企業(yè)投資政策利好，將吸引更多企業(yè)入住濱海新區(qū)2010年12月《濱海新區(qū)鼓勵科技型中小企業(yè)利用股權(quán)投資基金住宅市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)住宅市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議住宅市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)住宅市場概況客群分析市2010濱海新區(qū)住宅市場概況2010濱海新區(qū)住宅市場概況2010濱海新區(qū)住宅市場概況/2009-2010樓市成交趨勢成交方面：開發(fā)區(qū)/漢沽區(qū)：自10年新政出臺后，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了較為相似的現(xiàn)象，5月份兩區(qū)域內(nèi)的成交量開始出現(xiàn)不同程度的下降，在售項目多選擇堅挺售價或推遲推售計劃的方式來規(guī)避政策帶來的影響，購房客戶進入長久觀望階段；保稅區(qū)：09年至10年成交量持續(xù)穩(wěn)定、略有增幅，但區(qū)域項目集中且數(shù)量有限，成交很難有增幅突破；中新生態(tài)城：開盤成交集中在下半年10-12月份，多個項目首推凈銷，成交能量不容小視。價格方面：2009年至2010年間開發(fā)區(qū)及保稅區(qū)的成交均價分別出現(xiàn)39%、52%的同比增長，雖然在此期間國家出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但價格并未出現(xiàn)太大變化；漢沽區(qū)成交均價上漲幅度較09年有所下降，同比增長約11%左右，漲幅小于圖例其他各區(qū)；中新生態(tài)城：目前多個項目處于初期面市階段，由于配套設(shè)施等優(yōu)勢，價格方面將具有一定優(yōu)勢，后期漲幅空間較大。2010濱海新區(qū)住宅市場概況/2009-2010樓市成交趨2010濱海新區(qū)住宅市場概況/樓市供銷情況開發(fā)區(qū)供銷情況區(qū)別于其他區(qū)域，成交量水平持續(xù)偏低，不僅是受到政策面的影響，同時也受制于供應的嚴重不足，由于開發(fā)區(qū)市場屬于供小于求的狀態(tài)，歷年供應量與成交量基本保持持平狀態(tài)。2011年開發(fā)區(qū)多個項目發(fā)力供應，預計新增供應達250萬平米以上，成交情況將會被有效帶動。其他區(qū)域依舊保持2010年供應態(tài)勢，本年度新增供應將繼續(xù)增長；尤其中新生態(tài)城，在售項目將陸續(xù)有新品入市、預計將會進一步拉動區(qū)域內(nèi)的成交。2010濱海新區(qū)住宅市場概況/樓市供銷情況開發(fā)區(qū)供銷情況區(qū)樓市供銷情況/開發(fā)區(qū)從目前市場情況來看，區(qū)域內(nèi)的房源供應量較為充足，其中包括11個在售項目和6個待售項目，主要以高層為主，洋房、酒店式公寓等產(chǎn)品只占一小部分。這些項目主要集中在第一大街至第三大街附近，由于這片區(qū)域是泰達居住區(qū)配套設(shè)施最為完善的區(qū)域，因此項目分布較為集中。開發(fā)區(qū)住宅市場最近幾年，依托于泰達經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，板塊內(nèi)不斷完善了各項配套設(shè)施，因此得到了越來越多高端消費者的關(guān)注和認可。樓市供銷情況/開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)住宅市場最近幾年，依托于泰達經(jīng)濟技開發(fā)區(qū)住宅市場公園六號坐落于開發(fā)區(qū)第四大街與泰祥路交口，原為倉庫用地，整體地塊占地面積為3.2萬平方米，住宅部分總建筑面積7.8萬平米，總規(guī)劃戶數(shù)696戶，全部為精裝修交付。項目由8棟29層和30層短板高層組成。其中位于地塊東側(cè)的1、3、5、7號樓是4棟29層直板高層，2、4、6、8為30層折板高層，位于公園六號地塊的西側(cè)，8棟樓呈兩排平行排布，小區(qū)內(nèi)部配有3000平米的業(yè)主會館。公園六號整體戶型區(qū)間在58-215平米，主力戶型為84-144平米的。公園六號開發(fā)區(qū)住宅市場公園六號開發(fā)區(qū)住宅市場公園六號周邊配套設(shè)施齊全，項目新品銷售中，預計近期開盤最后4棟，開盤樓棟為1、2、3、6號樓，戶型區(qū)間為80-140平米兩室、三室戶型，全部為精裝修產(chǎn)品，價格和開盤時間待定。

開發(fā)區(qū)住宅市場公園六號周邊配套設(shè)施齊全，項目新品銷售中，預計開發(fā)區(qū)住宅市場天津華納豪園位于開發(fā)區(qū)商業(yè)核心的心臟位置，南接津濱高速，津塘高速；西有全國首條導軌電車；北臨京津塘高速，京津高速；毗鄰兩個輕軌站。項目占地面積12335平米，建筑面積92556平米，規(guī)劃戶數(shù)216戶。華納豪園開發(fā)區(qū)住宅市場華納豪園開發(fā)區(qū)住宅市場天津華納豪園位于開發(fā)區(qū)商業(yè)核心的心臟位置，南接津濱高速，津塘高速；西有全國首條導軌電車；北臨京津塘高速，京津高速；毗鄰兩個輕軌站。項目占地面積12335平米，建筑面積92556平米，規(guī)劃戶數(shù)216戶。開發(fā)區(qū)住宅市場天津華納豪園位于開發(fā)區(qū)商業(yè)核心的心臟位置，南接開發(fā)區(qū)住宅市場萬通新城國際整體被置于3.6米的臺地之上，臺地下層空間用作車庫，上部為景觀步行景觀區(qū)域，確保人車分流。萬通新城國際絕大部分樓座為大面寬小進深純正薄板，陽光通透，通風自然。萬通新城國際萬通新城國際位于泰達時尚廣場。占地面積112770平米，總建筑面積50萬平米，分三期開發(fā)。其中一期推出15萬平米，二期17萬平米均已售罄。目前在售為三期產(chǎn)品，均價16000元/平米，規(guī)劃戶數(shù)3119戶。開發(fā)區(qū)住宅市場萬通新城國際整體被置于3.6米的臺地之上，臺地開發(fā)區(qū)住宅市場萬通新城國際屬出房率較高的產(chǎn)品，出房率為84%。項目周邊各項配套設(shè)施齊全，交通便利。在售產(chǎn)品戶型面積區(qū)間為115-310平米，均價13000元/平米，購房均有車位贈送。

開發(fā)區(qū)住宅市場萬通新城國際屬出房率較高的產(chǎn)品，出房率為84%開發(fā)區(qū)住宅市場

由于定位高端市場，開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售均價一直處于“高位運轉(zhuǎn)”，整體價格均在10000元/平方米以上。此外，因區(qū)域內(nèi)購房者多為較有經(jīng)濟實力的改善型，因此區(qū)域內(nèi)提供的房源多以面積偏大戶型為主?？腿褐饕ㄎ灰酝獾?、塘沽、開發(fā)區(qū)客戶為主，而這片區(qū)域樓盤的購房者也基本歸屬于這一類人群。

區(qū)域點評開發(fā)區(qū)住宅市場由于定位高端市場，開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的樓市供銷情況/漢沽區(qū)近年來諸多開發(fā)商，特別是一些品牌開發(fā)商的涌入，加大了漢沽區(qū)的開發(fā)密度，目前在售項目14個，其中包括尾盤項目1個；待售未入市項目3個，后續(xù)還會有土地和待開發(fā)項目陸續(xù)啟動，預計漢沽區(qū)的樓市將逐漸呈現(xiàn)出群雄逐鹿的熱鬧局面。漢沽區(qū)住宅市場隨著濱海新區(qū)的發(fā)展，漢沽區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施的不斷完善，為房地產(chǎn)升值提供了物質(zhì)保證。由于該區(qū)域相比我市其他各區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的滯后性，所以在價格上相對而言具有更大的上揚空間。樓市供銷情況/漢沽區(qū)漢沽區(qū)住宅市場隨著濱海新區(qū)的發(fā)展，漢沽區(qū)漢沽區(qū)住宅市場寶利新都匯是天津?qū)毨瘓F在漢沽繼成功打造海尚豪庭后的又一新力作，項目處于城市東部,未來發(fā)展?jié)摿^(qū)域巨大，中小緊湊戶型產(chǎn)品定位,適合中青年等剛需群體。該項目占地面積20000平米，建筑面積70000平米，規(guī)劃戶數(shù)820戶。寶利新都匯漢沽區(qū)住宅市場寶利新都匯是天津?qū)毨瘓F在漢沽繼成功打造海尚豪寶利新都匯目前在售28層到頂高層高層產(chǎn)品，均價為7200元/平米。主力戶型面積為70、90平米，另有110平米戶型，70平米單套價位預計53萬/套起。全款2個點，貸款1個點。漢沽區(qū)住宅市場寶利新都匯目前在售28層到頂高層高層產(chǎn)品，均價為7200元/漢沽區(qū)住宅市場華城公邸位于漢沽區(qū)漢沽大橋旁，項目主要產(chǎn)品分為四個組團，1、芷園：六層的低密度花園洋房組團，南北通透，一梯兩戶，采光通風效果極佳；2、尚水：22-24層的水景高層公寓組團，由于臨河而建，所以戶戶觀水；3、高第：中央公園超高層（32層）組團，無敵視野；4、優(yōu)派街區(qū)：情景街區(qū)組團，18層，采光景觀均佳，樓下就是風情街區(qū)，購物出行極為方便。該項目占地面積97000平方米，建筑面積175000平方米，規(guī)劃戶數(shù)1700戶。

華城公邸漢沽區(qū)住宅市場華城公邸位于漢沽區(qū)漢沽大橋旁，項目主要產(chǎn)品分為華城公邸現(xiàn)階段推出特惠房源，均價在5960-7260元/平米左右，戶型為85平米全陽和92平米的南北通透戶型。目前該項目同時在售6層到頂洋房產(chǎn)品，主推80-120平米兩室和三室戶型，售價在9000-10000元/平米左右。

漢沽區(qū)住宅市場華城公邸現(xiàn)階段推出特惠房源，均價在5960-7260元/平米漢沽區(qū)住宅市場香水灣位于漢沽區(qū)漢沽大橋北側(cè)200米處，地處漢沽區(qū)河西留莊，位置優(yōu)越，交通便捷。項目占地面積5萬平米，建筑面積7.5萬平米，共13棟樓，規(guī)劃戶數(shù)787戶。主力戶型為85-100平方米兩室，128平方米三室。香水灣漢沽區(qū)住宅市場香水灣位于漢沽區(qū)漢沽大橋北側(cè)200米處，地處漢香水灣項目現(xiàn)階段在售產(chǎn)品中小高層戶型主推80-90平米兩居室；高層戶型主推91、114、130平米兩室到三室，購房全款減10000元，貸款減5000元。漢沽區(qū)住宅市場香水灣項目現(xiàn)階段在售產(chǎn)品中小高層戶型主推80-90平米兩居室開發(fā)區(qū)住宅市場

漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的組成部分，很多體量較大的項目已經(jīng)或者即將入住該區(qū)域，隨之而來的必然是土地的征用和原有房屋的拆遷，這將進一步增加該區(qū)域內(nèi)的剛性需求數(shù)量。當前，區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，帶動和發(fā)展了住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，隨著低品質(zhì)項目銷售完成新項目紛紛面世，未來漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場價格還具備很大的價格提升空間。

區(qū)域點評開發(fā)區(qū)住宅市場漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的組成部分，濱海新區(qū)熱點板塊/中新生態(tài)城中新生態(tài)城2011年中新生態(tài)城供應量會進一步加大，將對濱海其他區(qū)域市場產(chǎn)生巨大沖擊。天房天和園萬通新新家園萬科錦廬菲律賓嘉銘紅樹灣吉寶四季華庭美麗豐公物世茂新城遠雄蘭苑三井景山美林園良好的生態(tài)環(huán)境和大量應用的綠色建筑技術(shù)，使該區(qū)域受到廣大購房者的極大關(guān)注。就目前來看，不僅有漢沽、塘沽、開發(fā)區(qū)以及天津市區(qū)的意向客戶，而且還吸引了東北、華北等地的購房者。中新生態(tài)城整體規(guī)劃、以及未來良好的低碳環(huán)保居住環(huán)境對購房者具有強大的吸引力，很多購房者對未來這一區(qū)域的保值升值潛力尤為看好。濱海新區(qū)熱點板塊/中新生態(tài)城中新生態(tài)城2011年中新生態(tài)樓市供銷情況/中新生態(tài)城隨著多家知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的入駐，備受關(guān)注的中心生態(tài)城板塊現(xiàn)有住宅項目10個，其中待售項目1個，在售項目8個，尾盤1個。2010年板塊商品住宅供應面積為57.2萬平米，占全年濱海新區(qū)供應的16.2%。起步區(qū)4平方公里范圍內(nèi)已有8個項目亮相銷售。樓市供銷情況/中新生態(tài)城隨著多家知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的入駐，備受中新生態(tài)城住宅市場2010年中新天津生態(tài)城投資開發(fā)公司和日本三井不動產(chǎn)以及新加坡長成控股強強聯(lián)合，攜手建設(shè)了中新生態(tài)城的首個跨國協(xié)作住宅項目——ParkOrigin源語城。旗下產(chǎn)品將秉承Park住宅系列在日本成熟的技術(shù)與高端品質(zhì)，給中國客戶帶來生態(tài)、宜居、智能的居住新體驗。項目將國際化高標準的節(jié)能、舒適、環(huán)保、人性化設(shè)計理念和建造科技貫徹到了設(shè)計、施工全過程，確保兌現(xiàn)給客戶精工、嚴謹?shù)母咂焚|(zhì)住宅。ParkTower景杉ParkTower景杉緊鄰規(guī)劃中的輕軌站和生態(tài)谷，周邊配套完善，擁有便捷交通的同時可坐擁絕佳景觀、尊享便捷生活。中新生態(tài)城住宅市場ParkTower景杉ParkTowe中新生態(tài)城住宅市場ParkTower景杉現(xiàn)階段主推80-150平米戶型產(chǎn)品，目前優(yōu)惠方式為全款5個點，貸款1個點。ParkTower景杉項目占地面積63000平米，建筑面積101000平米，規(guī)劃總戶數(shù)900戶，當期戶數(shù)450戶。產(chǎn)品形式分為高層、小高層，目前一期主推2棟高層和1棟小高層產(chǎn)品。中新生態(tài)城住宅市場ParkTower景杉現(xiàn)階段主推80-15中新生態(tài)城住宅市場季景華庭位于中新天津生態(tài)城。項目建筑面積約68萬平方米，預計能夠提供約5000套住宅，以及包括辦公樓和零售的商業(yè)房產(chǎn)，并將分階段推出。第一階段推出的季景華庭將提供約1680套生態(tài)住宅。季景華庭中新生態(tài)城住宅市場季景華庭中新生態(tài)城住宅市場季景華庭項目占地面積100000平米，建筑面積170000平米，規(guī)劃1670戶。該項目目前在售產(chǎn)品中，主推8-17層到頂?shù)木b小高層，最小戶型為79平米全陽戶型、87-101平米兩居、135-140平米三居，均價12000元/平米，全款優(yōu)惠4個點，貸款優(yōu)惠2個點。目前一期60多平米一居已經(jīng)售罄，預計2013年5月前入住。中新生態(tài)城住宅市場季景華庭項目占地面積100000平米，建筑中新生態(tài)城住宅市場萬科錦廬項目緊鄰動漫產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)街、多所名牌學校、國際學校等，未來周邊配套設(shè)施完善，生活便利。建筑面積逾1.2萬平米的市政規(guī)劃公園將為社區(qū)增添另一番生態(tài)景象。萬科錦廬中新生態(tài)城住宅市場萬科錦廬中新生態(tài)城住宅市場萬科錦廬社區(qū)主力產(chǎn)品為萬科.水晶城的經(jīng)典專利產(chǎn)品——情景花園洋房，打造高品質(zhì)的低密度花園社區(qū)。項目占地面積90000平米，建筑面積126000平米，規(guī)劃總戶數(shù)1096戶，當期戶數(shù)201戶。萬科錦廬現(xiàn)階段在售產(chǎn)品中主推5層到頂?shù)那榫盎▓@洋房，均價14000元/平，中新生態(tài)城住宅市場萬科錦廬社區(qū)主力產(chǎn)品為萬科.水晶城的經(jīng)典專濱海新區(qū)熱點板塊/中新生態(tài)城目前，生態(tài)城已開工濱海家園、公屋、世茂、遠雄、萬科、萬通等住宅項目14個，總開工面積150萬平方米；8個生態(tài)盤項目已經(jīng)初具規(guī)模，其中4個項目已辦理了相關(guān)手續(xù)陸續(xù)銷售，并已經(jīng)售出1500多套，首批居民將于2011年下半年入住。作為世界首個國家間合作開發(fā)建設(shè)的項目，天津生態(tài)城引來世界級知名房企競相搶灘入駐。目前，已有萬通生態(tài)城新新家園、萬科錦廬、季景華庭、遠雄蘭苑、世茂濕地公元、ParkTower景杉、嘉銘紅樹灣、天房生態(tài)城8大住宅項目亮相。其中，已經(jīng)有6個項目開始銷售。隨著首批市民入住日期的日益臨近，中新天津生態(tài)城的公交、醫(yī)院、商業(yè)、學校等配套設(shè)施正加進規(guī)劃和建設(shè)。區(qū)域點評濱海新區(qū)熱點板塊/中新生態(tài)城目前，生態(tài)城已開工濱海家園、濱海新區(qū)住宅市場客群分析濱海新區(qū)住宅市場客群分析樣本抽取來源樣本數(shù)量情況訪問/抽樣方法住宅客群分析/樣本情況濱海新區(qū)熱點板塊住宅項目售樓處；中檔、高檔商廈周邊開發(fā)區(qū)人人樂超市、市民廣場、友誼民都、泰達中心酒店普調(diào)樣本150份本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問卷150份，回收有效問卷113份，問卷有效率達到75%研究方法定向一對一訪問樣本抽取來源樣本數(shù)量情況訪問/抽樣方法住宅客群分析/樣本在受訪者的甄選中加大了20-40歲年齡段受訪者的比例，為全部有效問卷的76%，這一年齡段多為剛性需求，具有一定的研究價值，能夠體現(xiàn)濱海新區(qū)住宅市場的真實需求。兩口、三口之家占到了受訪者比例的85%，家庭結(jié)構(gòu)簡單，排除了家庭特殊因素對真實購房意向的干擾與影響。受訪者中大專以上學歷占總調(diào)研人數(shù)的91%，高于目前濱海新區(qū)平均教育水平。受訪者家庭年總收入在10--20萬之間的占總調(diào)研人群的52%，較能代表市場中中等收入家庭的住宅置業(yè)意向。住宅客群分析/受訪者個人背景在受訪者的甄選中加大了20-40歲年齡段受訪者的比例，為全部受訪者目前家庭居住面積多為50-90平米的中小戶型，占總調(diào)研人群的63%，是具有深度挖掘潛質(zhì)的改善群體。在有購房計劃的受訪者中仍以婚房及改善需求為主。雖然市場調(diào)控難以預料，但仍有15%的受訪者有投資意向。62%的受訪者有購房計劃，說明有一定市場剛性及改善需求，但最終決定出手的干擾因素較多，其中以受市場調(diào)控的因素為主導。63%的受訪者擁有1套住房或從未置業(yè)，主要原因在于濱海區(qū)域內(nèi)有大量年輕人群不斷向內(nèi)涌入，年齡層較低，具有置業(yè)的基本需求。住宅客群分析/受訪者居住情況受訪者目前家庭居住面積多為50-90平米的中小戶型，占總調(diào)研同等市場交易情況下，有66%的購房者傾向于購置新建商品房，追求社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品附加值等優(yōu)勢。住宅客群分析/受訪者購房意向多數(shù)購房者仍選擇居住在配套成熟、交通便捷的老城區(qū)；備受關(guān)注的中新生態(tài)城也成為一部分購房者的首選區(qū)域。調(diào)查顯示由于受價格制約以及戶型尺度限制等因素影響目前市場購買高層產(chǎn)品的人群仍為主力，；選擇小高層和洋房產(chǎn)品的人群數(shù)量基本一致，對產(chǎn)品舒適度及附加值也較為看重。同等市場交易情況下，有66%的購房者傾向于購置新建商品房，追67%的購房者購房面積需求為70-120平米，由此可以看出中等面積尺度產(chǎn)品市場需求量較大，此類戶型產(chǎn)品應成為中端住宅項目的主力面積區(qū)間。在開發(fā)區(qū)和中新生態(tài)城區(qū)域受訪者中，普遍接受總價在80-100萬之間的商品住宅。在新房交付標準方面，住宅精裝概念已市場化，品牌開發(fā)項目的精裝受到73%購房者的認可；市場對于菜單式裝修希望了解，但并非最終選擇。住宅客群分析/受訪者購房意向在開發(fā)區(qū)和中新生態(tài)城區(qū)域受訪者中，萬元左右的成交均價符合市場的購買能力；部分受訪者希望價格下探到萬元以內(nèi)。67%的購房者購房面積需求為70-120平米，由此可以看出中根據(jù)訪問調(diào)查，濱海新區(qū)人群有足夠意愿進行改善置業(yè)，同時又存在極大的剛性需求；除價格因素以外，更愿意選擇舒適度、附加值較高的小高層和洋房；對開發(fā)商品牌、工程質(zhì)量等方面等均有關(guān)注；中新生態(tài)城成為投資或改善的關(guān)注區(qū)域。客戶需求未來產(chǎn)品建議產(chǎn)品面積需求方面更趨于接受90平米左右的二室戶型；總價承受范圍在80-100萬左右；單價期望值普遍希望下調(diào)到10000元以下；對于精裝認知度較高，并不排斥，但希望選擇品牌開發(fā)商的精裝樓盤。住宅消費者問卷小結(jié)濱海新區(qū)未來住宅市場需求及產(chǎn)品建議根據(jù)訪問調(diào)查，濱海新區(qū)人群有足夠意愿進行改善客戶需求未來產(chǎn)品商業(yè)市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議商業(yè)市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況客群分析市2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況于家堡金融街響螺灣商務區(qū)解放路步行街市民廣場商圈泰達商圈洋貨市場商圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況與天津其他區(qū)域住宅市場占絕對主力位置不同，濱海新區(qū)自崛起之日起就實現(xiàn)了全面發(fā)展。濱海新區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機,由最初塘沽解放路金街為主力商圈,洋貨及泰達核心商圈為次級商圈的發(fā)展格式,轉(zhuǎn)變?yōu)樘凉两夥怕方鸾盅由焯凉列氯A路的主力商業(yè)圈,泰達三大街商業(yè)圈和市民廣場為次級商業(yè)圈的新格式。塘沽與泰達商業(yè)項目形成了差異,消費整體也有所不同,兩大地區(qū)范圍的商業(yè)圈都自稱一體。解放路金街立足塘沽本地和研發(fā)區(qū)外來職員;洋貨市場依據(jù)自身特色可以吸引塘沽以外消費者;泰達商圈主要輻射研發(fā)區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大的外企職員和高管高端消費。區(qū)域市場于家堡金融街響螺灣商務區(qū)解放路步行街市民廣場商圈泰達洋貨市場核心商圈解放路商圈洋貨商圈第三大街商圈市民廣場商圈泰達時尚廣場交通便利性位于區(qū)域中心，交通非常便利是從市區(qū)到塘沽的必經(jīng)之路，交通便利。位于開發(fā)區(qū)商業(yè)中心地段，交通便利津濱輕軌聯(lián)通開發(fā)區(qū)與市中心，交通便利位于京津塘高速公路北側(cè)，東側(cè)的東海路對接沿海高速

人口聚集度面向全區(qū)消費者，人口的聚集能力強大獨特的經(jīng)營主題和便捷的交通使得洋貨商圈的輻射范圍擴大到全市范圍地處開發(fā)區(qū)中心地帶，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心新興的綜合性商業(yè)設(shè)施，市場認知情況一般，有待培養(yǎng)新興的城市功能綜合體，目前市場關(guān)注度較高，未來將聚集開發(fā)區(qū)人氣主要商業(yè)設(shè)施中原百貨、東方之珠、樂購超市（Tesco）、巨川金海岸、八方園明等等易買得超市、蘇寧電器、家樂（華潤）超市等等友誼名都、樂購超市（Tesco）、財富星座友誼名都、FoxTown、假日酒店、太平洋百貨、鴻泰仟佰匯、翠亨廣場永旺購物中心、濱海國際會展中心、泰達足球場、泰達體育休閑公園、泰達光控噴泉景觀湖區(qū)異業(yè)聚集度百貨、餐飲、娛樂、品牌專賣店等等百貨、餐飲、娛樂、超市、專業(yè)賣場百貨、餐飲、娛樂、超市、專業(yè)賣場百貨、餐飲、娛樂百貨、餐飲、娛樂、休閑、商務消費客群做為濱海新區(qū)的商業(yè)中心，輻射范圍遍及整個濱海新區(qū)，消費人群涵蓋各個階層作為外貿(mào)和低檔產(chǎn)品聚集商業(yè)地段對中低檔消費群體及其外地游客有較強的吸引力豐富的業(yè)態(tài)和完善的配套設(shè)施，使之成為面向開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，針對中高端消費群體經(jīng)營檔次在開發(fā)區(qū)首屈一指，已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)的高端商業(yè)中心完備的商業(yè)配套，使之成為開發(fā)區(qū)內(nèi)的又一新興商業(yè)中心，面向中高端消費群體隨著濱海新區(qū)概念的提出，濱海新區(qū)地產(chǎn)業(yè)緩慢開始起步解放路步行街改造完成奠定其濱海新區(qū)第一商業(yè)街的地位塘沽區(qū)政府投資建成洋貨市場步行街以泰達中心酒店為圓心的中高檔核心商圈形成19942007200220012010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/商業(yè)發(fā)展階段第五大街泰達時尚廣場國際化主題公園式城市功能綜合體

2013核心商圈解放路商圈洋貨商圈第三大街商圈市民廣場商圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/解放路區(qū)域解放路商業(yè)圈是濱海新區(qū)本土消費核心，2001年10月500米的解放路金街建成,它除了金元寶商廈和長虹商場等原有的商業(yè)修建以外,又新建了濱海商貿(mào)大世界、芙蓉商廈、貽成時代金街、弘基大廈、盛和大廈和新百廣場6座共12.76萬平方米的大型商業(yè)設(shè)施,就此奠定了其作為濱海新區(qū)第一商業(yè)中心的職位地方。從業(yè)態(tài)設(shè)置上來看,以百貨、休閑服飾專賣店、專業(yè)賣場(超市、電器賣場)、輕餐飲為主。經(jīng)過激烈競爭,包括金元寶幾乎占據(jù)了金街的“半壁”,金元寶商廈、金元寶東方商廈、長虹商場、金元寶愛來無憂數(shù)碼廣場。目前芙蓉商廈已被金元寶從各處買進,只有天百弘基、中原百貨還在與金元寶抗衡。隨著去年新生代廣場、今年愛來無憂廣場的開業(yè),解放路商業(yè)圈已拓展到了新華路,濃郁的商業(yè)氣氛也愈加凸顯。兩大商業(yè)廣場更側(cè)重時尚的青年人。解放路商業(yè)圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/解放路區(qū)域解放路2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/洋貨市場區(qū)域洋貨市場是環(huán)渤海商品集散地。就在解放路商業(yè)街建成的第二年,由塘沽區(qū)當局投資4000多萬元建成全長375米的洋貨市場步行街,形成了以新洋市場為龍頭,與隆洋、盛洋、鑫洋、金洋“五大洋”市場聯(lián)動的格局,洋貨市場成為環(huán)渤海地區(qū)著名的商品集散地。洋貨商圈的客源漫衍于塘沽本土、天津市區(qū)以及北京、河北等地。每年僅從北京等周邊地區(qū)來的旅客就超過200萬人次。以洋貨市場為核心的周邊地區(qū)范圍,聚集了塘沽區(qū)1/3左右的人口。近年來,以洋貨市場為核心的洋貨商圈成長迅速,大五金商場、勝利賓館的升級,華潤超市、蘇寧電器的進駐,以及浩繁家居商場的繁榮,使這一帶的商業(yè)配套日益完善。易買得超市的進駐,“華僑街”的開幕,進一步擴充和提升了這里的商業(yè)能力。洋貨市場商圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/洋貨市場區(qū)域洋2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/第三大街區(qū)域泰達商業(yè)區(qū)起步就在短短的兩年間,從單純工業(yè)配套的餐飲逐步形成友誼名都、樂購、中心酒店、萬麗酒店、博美園酒吧街以及財富星座，鴻泰千百匯的陸續(xù)建成和開業(yè),泰達三大街核心商圈逐漸形成。該商圈是以財富星座為中心、輻射第三大街和黃海路范圍的商業(yè)聯(lián)合體。從業(yè)態(tài)看,起步區(qū)以服務流動人口的餐飲、娛樂、酒店為主,過渡區(qū)則灌注了購物商場、超市、農(nóng)貿(mào)城和菜市場等服務區(qū)內(nèi)居民的內(nèi)部實質(zhì)意義,核心區(qū)則增加了大型購物中心、超市、四星級酒店、專業(yè)酒吧群落?，F(xiàn)階段研發(fā)區(qū)尤其是第三大街的商業(yè)用地非常稀缺,財富星座的商業(yè)價值和市場潛力毋庸置疑。目前,財富星座一層招商已基本完成,而且財富星座周邊商家開店也非?；鸨^(qū)域內(nèi)三至五層辦公空間的潛力還在進一步發(fā)掘。隨著研發(fā)區(qū)的發(fā)展,預計會有更多的金融業(yè)、服務業(yè)選擇財富星座。第三大街商圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/第三大街區(qū)域泰達2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/市民廣場區(qū)域市民廣場商業(yè)區(qū)投資著眼于未來研發(fā)區(qū)第一大街的黃金地段、津濱輕軌市民廣場車站開始建筑了一座融合吃、住、玩、游等娛樂項目的泰達市民文化廣場。就廣場的地點而言,其西側(cè)靠鄰濱海新區(qū)的主干道南海路,北面是天津經(jīng)濟技術(shù)研發(fā)區(qū)投資服務中心大廈,距離市內(nèi)只有40分鐘的輕軌車程。在市民文化廣場四周另有泰達學院、泰達病院、泰達國際心血管病院、行政金融文化區(qū)以及目前正在規(guī)劃中的泰達大劇院和大面積的生活區(qū),都為這個“休閑商業(yè)平臺”聚集了無窮的消費潛能。在濱海經(jīng)濟中心戰(zhàn)略東移的過程中,泰達市民文化廣場不單搶先占據(jù)了研發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、塘沽區(qū)交集的腹地,而且經(jīng)由過程日益完善的立體式快捷交通網(wǎng)絡,其商業(yè)氣氛還將向外延伸至漢沽、大港、東麗以及天津城區(qū)東部等地區(qū)。市民廣場商圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/市民廣場區(qū)域市2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/市民廣場區(qū)域泰達市民文化廣場不僅融合國際名流會所、五星級影院、風情酒吧街、沐日酒店、滑冰場等餐飲娛樂項目,而且另有購物中心以及世界知名品牌名品店,選擇來這里投資的商家更看重它未來的商機。目前,市民廣場開業(yè)1年多時間,主要定位高管及商業(yè)人士,日客流量遠遠不如塘沽商業(yè)圈和三大街商業(yè)圈。投資市民文化廣場的商家表示,他們看重的是這里的未來。隨著環(huán)渤海及濱海地區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展,泰達市民文化廣場憑借區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、商業(yè)根蒂根基優(yōu)勢、雄厚的商業(yè)群落、與世界接軌的業(yè)態(tài)情勢,將會吸引更多的國際投資。

2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/市民廣場區(qū)域泰達2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/小結(jié)當前濱海新區(qū)的商業(yè)市場正處于蓬勃發(fā)展期，而且隨著開發(fā)區(qū)的不斷成熟以及知名跨國品牌企業(yè)紛紛落戶開發(fā)區(qū)為開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展奠定了豐厚的基礎(chǔ)，最為顯著的則是表現(xiàn)在了擁有大量消費能力強的客戶群體，如鴻泰千百匯商業(yè)、泰達市民廣場等等。那么隨著這些商業(yè)項目的紛紛上市，勢必將進一步挖掘該區(qū)域內(nèi)的消費潛力。

區(qū)域點評2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/小結(jié)當前濱海新區(qū)濱海新區(qū)商業(yè)市場客群分析及未來產(chǎn)品建議濱海新區(qū)商業(yè)市場客群分析及未來產(chǎn)品建議樣本抽取來源樣本數(shù)量情況訪問/抽樣方法商業(yè)客群分析/樣本情況中檔、高檔商廈周邊市民廣場、友誼民都、泰達中心酒店、泰達時尚廣場專訪樣本20份根據(jù)有效問卷中個人年收入15萬以上的實力購買人群進行專訪普調(diào)樣本150份本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問卷150份，回收有效問卷100份，問卷有效率達到66.67%研究方法定向一對一訪問樣本抽取來源樣本數(shù)量情況訪問/抽樣方法商業(yè)客群分析/樣本在受訪者中20-40歲年齡段居多，該年齡段受訪者購買愿望強，是消費的中堅力量。受訪者中大專以上學歷占總調(diào)研人數(shù)的81%，高于目前濱海新區(qū)平均教育水平。受訪者個人年總收入在5-20萬之間的占總調(diào)研人群的49%，較能代表市場中高端收入者的購買意向與選擇偏好。商業(yè)客群分析/受訪者個人背景本次調(diào)研中，受訪者女性較多，符合商場等消費型場所女性居多的特點。在受訪者中20-40歲年齡段居多，該年齡段受訪者購買愿望強，在交通較為方便的商圈，公交車依然是消費者經(jīng)常選擇的交通方式；受訪者中近7成每月在商場產(chǎn)生1-2次的購物消費，代表著市場較大的購買需求。每次在百貨公司、購物中心的消費金額低于500元的占到56%；整體的消費水準處于中等水平。大型超市、百貨商場依然是消費者經(jīng)常選擇的購物場所。商業(yè)客群分析/消費習慣在交通較為方便的商圈，公交車依然是消費者經(jīng)常選擇的交通方式；隨著團購等商業(yè)手段的加入，娛樂消費成本降低，59%的受訪者月均娛樂消費小于300元。觀影、就餐、健身成為該區(qū)域主要娛樂休閑方式，同時在選擇娛樂場所方面，偏向于舒適優(yōu)雅的休閑環(huán)境。有超過50%的受訪者每月外出進行娛樂消費，有40%的受訪人群可達到每周進行固定消費。商業(yè)客群分析/消費偏好隨著團購等商業(yè)手段的加入，娛樂消費成本降低，59%的受訪者月調(diào)研結(jié)果反映了開發(fā)區(qū)目前的購物消費的基本狀況，處于適中的水平；品牌和高端商業(yè)的認同度一般，依然需要時間培育；商業(yè)的發(fā)展依然有較大的空間。娛樂方式多樣，體現(xiàn)時尚、年輕的消費群體特征；餐飲娛樂的期望值較高，且希望能夠體現(xiàn)多種休閑娛樂融合的，集中的，主題特色鮮明的場所；對單純的百貨類商業(yè)場所已經(jīng)出現(xiàn)一定的消費疲勞；良好的環(huán)境，綜合性購物中心有較大發(fā)展機會。

購物消費娛樂消費商業(yè)消費者問卷小結(jié)調(diào)研結(jié)果反映了開發(fā)區(qū)目前的購物消費的基本狀況，處于適中的水平專訪樣本20份：根據(jù)有效問卷中，個人年收入15萬以上的實力消費人群進行專訪實力客群分析消費者印象：

整體消費氛圍沉重品牌感覺年齡層次較大，有沉重感一些歐美品牌尺碼不適合東方人特點購物人群素質(zhì)參差不齊送禮和彰顯身份的奢侈消費居多購物環(huán)境整潔，典型的日式百貨品牌較多，選擇范圍較廣泛服裝尺碼較為符合東方人特點購物、用餐、觀影等需求可同時滿足

交通便利友誼名都永旺購物中心專訪樣本20份：實力客群分析消費者印象：整體消費氛圍沉重綜合性較高端的購物場所購物場所品牌或者品種比較齊全購物環(huán)境舒適更多國際的一線或者二線品牌供消費者選擇更加關(guān)注手袋，提包，圍巾，眼鏡，手表等配飾以及內(nèi)衣類個人護理品購買最新款，同步世界的時尚品牌對友誼商廈的感覺并不是太好，主要集中在品牌整體的沉重感和購物者的整體文化品位及層次定位高端或中高端良好購物環(huán)境的商業(yè)體將更有機會吸引顧客關(guān)顧高端或中高端+時尚定位的購物中心將更有發(fā)展空間對于未來消費者層次和品位的把控是可以利用的契機較高層次的社會精英文化和生活意識形態(tài)代表了未來開發(fā)區(qū)中產(chǎn)階級的消費趨勢購物場所品牌種類商廈印象分析高端人群訪談小結(jié)綜合性較高端的購物場所更多國際的一線或者二線品牌供消費者對寫字樓市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議寫字樓市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況客群分2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況開發(fā)區(qū)市場：第三大街、第二大街沿線寫字樓仍然是多數(shù)求租者趨之若鶩的最佳選擇。開發(fā)區(qū)濃郁的商業(yè)氛圍和完善的周邊配套都被即將落戶該區(qū)域的企業(yè)和機構(gòu)所看重。而相比于濱海地區(qū)的其他區(qū)域，開發(fā)區(qū)仍然是寫字樓相對集中的區(qū)域，而多數(shù)選擇在寫字樓辦公的企業(yè)工作人員最看重還是寫字樓的地理位置、周邊環(huán)境和配套設(shè)施等因素。漢沽市場：區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品基本空白，唯一項目寶德數(shù)碼時代廣場，定位為華北地區(qū)最大、最具特色的集國內(nèi)知名數(shù)碼品牌為一體的大型商業(yè)中心。規(guī)劃設(shè)計有大型IT數(shù)碼廣場、商務寫字樓及超大型IT數(shù)碼廣場。完全具備中國北方IT數(shù)碼及各種高科技電子產(chǎn)品批發(fā)、零售集散地的條件，填補了華北地區(qū)缺少大型專業(yè)IT數(shù)碼產(chǎn)品集散地的空白。中新生態(tài)城：起步區(qū)首期綜合項目天和新樂匯，為國際甲級寫字樓、國際時尚型商業(yè)街區(qū)、低碳服務公寓，三種產(chǎn)品形式相互支撐，互為依托；生態(tài)城文化廣場項目系國家級動漫產(chǎn)業(yè)綜合示范園首期重要組成部分，產(chǎn)品涵蓋寫字樓、商業(yè)等，目前讀者集團、華漫兄弟等動漫文化企業(yè)已經(jīng)入駐。2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況開發(fā)區(qū)市場：第三大街、第二大2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況響螺灣寫字樓市場：提到濱海新區(qū)的寫字樓就不得不響螺灣，響螺灣CBD定位為濱海新區(qū)中心商務區(qū)，未來將成為大型企業(yè)總部基地、外省區(qū)市駐濱海辦事處基地以及中高端商務辦公的聚集地，這樣的定位將決定著響螺灣商務樓宇的硬件配置與高標準的商務服務。響螺灣規(guī)劃效果圖響螺灣商務區(qū)規(guī)劃圖2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況響螺灣規(guī)劃效果圖響螺灣商務區(qū)2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況生態(tài)城文化廣場位于生態(tài)城中距離濱海新區(qū)核心區(qū)最近的南部片區(qū)，由薊運河和薊運河故道環(huán)繞，兩面環(huán)水，擁有生態(tài)城中最長的天然海岸線，總長3.5公里，風景優(yōu)美。項目規(guī)劃占地面積約1平方公里，規(guī)劃總建筑面積約77萬平方米。目前已有近40家企業(yè)落戶于此，入住企業(yè)，除了享有濱海新區(qū)的基本政策外，還可享有生態(tài)城?文化廣場的特殊政策，比如，會給予相關(guān)企業(yè)大力的財政扶持、租金補助、投融資支持和住房補貼等，還有相應的獎勵機制，鼓勵企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，勇于突破，給予企業(yè)不同額度的獎金?？萍佳邪l(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、教育培訓和會展旅游等符合節(jié)能環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟要求的產(chǎn)業(yè)都可以得到政策扶植。預計在2011年年底將實現(xiàn)津濱輕軌的延伸，穿越生態(tài)城，到達漢沽區(qū)中心。屆時從天津東站通過地鐵9號線到中山門可與輕軌實現(xiàn)無障礙換乘，直達生態(tài)城。與規(guī)劃的京津唐城際鐵路、津秦客運專線多條鐵路線路，共同構(gòu)成了連通中心城區(qū)、濱海新區(qū)、北京及周邊城市的快捷的軌道交通網(wǎng)絡。

中新生態(tài)城文化廣場2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/重點項目概述生態(tài)城文化廣場位于生態(tài)城中距離濱海新區(qū)核心區(qū)最近的南部片生態(tài)城文化廣場項目建筑布局呈馬蹄形，前排1-4層，1層為底商，2-4層為寫字間，其中3層與主體建筑有連廊相接；后排建筑10層到頂，其中1層為底商，2層為員工餐廳，3-9層為寫字間，10層為設(shè)備間?？勺饪墒郏缓献鞣绞郊耙?guī)劃2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/重點項目概述項目寫字樓均價為9300元/平米，面積為80——200平方米不等，每層均有不同面積的戶型，只售不租；底商只租不售，租金為1.8——2.2元/平方米·天。貸款優(yōu)惠1個點，一次性全款優(yōu)惠2個點。

項目首期面市的是02號寫字樓，總建筑面積3.5萬平米，2010年5月份封頂，9月份竣工，10月份入住，這是生態(tài)城第一個交付使用的項目。建筑指標上完全符合生態(tài)城綠色建筑的要求，比標準建筑節(jié)能20%—30%。主要使用綠色能源，風能、太陽能、地熱能等可再生的清潔能源，利用率達20%。可以有效節(jié)約辦公成本。作為第一個上市項目其入市價格必引起多數(shù)業(yè)主、投資者的關(guān)注。生態(tài)城文化廣場項目建筑布局呈馬蹄形，前排1-4層，1層為底商天和新樂匯為國際甲級寫字樓、國際時尚型商業(yè)街區(qū)、低碳服務公寓，三種產(chǎn)品形式相互支撐，互為依托，共組天和·新樂匯商務綜合體：生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保與商業(yè)、商務、人居雙向兼容。

天和新樂匯2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/重點項目概述周邊交通完善，臨近京津塘高速、京津高速可快速通達北京；津濱輕軌便捷連接濱海新區(qū)核心區(qū)與天津市區(qū)；生態(tài)城內(nèi)部有軌電車、慢性系統(tǒng)及路網(wǎng)密集，滿足各類人群出行。距天津開發(fā)區(qū)10分鐘車程；距塘沽區(qū)15公里；距濱海國際機場30公里；距天津市區(qū)45公里；距北京1.5小時車程。

天和新樂匯為國際甲級寫字樓、國際時尚型商業(yè)街區(qū)、低碳服務公寓合作方式及規(guī)劃2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/重點項目概述項目西北側(cè)為生態(tài)城起步區(qū)商業(yè)街，西側(cè)隔和旭路為起步區(qū)城市次中心，設(shè)有大型商場、超市、餐飲、休閑、娛樂、銀行、郵局等商業(yè)配套。天和新樂匯項目為底商、寫字樓加公寓的綜合體產(chǎn)品。寫字樓產(chǎn)品1-2層為商業(yè)，只租不售，租金為2.2元/平方米·天；3-6層可出售，物業(yè)費為16.5元/月；7層自持。合作方式及規(guī)劃2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/重點項目概2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/總結(jié)濱海新區(qū)核心區(qū)寫字樓目前以出租為主，租金差距也相對較大，從2元以下含物業(yè)費的普通寫字樓到不含物業(yè)費的租金達到4.5元的低密度高檔寫字樓，這也足以體現(xiàn)各個寫字樓不同的物業(yè)形態(tài)、建成年份、地理位置及內(nèi)外部配套情況。出租率基本能達到70%以上，有的則能達到90%以上，說明濱海新區(qū)目前寫字樓的供求處于倒掛狀態(tài)。預計在未來幾年內(nèi)，天津市整體經(jīng)濟還將保持快速增長的勢頭，而濱海新區(qū)的增長尤為迅速。隨著濱海新區(qū)行政區(qū)的成立、中心商務區(qū)的集中供應上市，短期內(nèi)將形成較大的競爭態(tài)勢。對于本地市場而言，供應十分充足，部分業(yè)主的招租壓力未來兩年內(nèi)將持續(xù)存在。2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/總結(jié)濱海新區(qū)核心區(qū)寫字濱海新區(qū)寫字樓市場客群分析濱海新區(qū)寫字樓市場客群分析樣本抽取來源樣本數(shù)量情況訪問/抽樣方法寫字樓客群分析/樣本情況濱海新區(qū)核心板塊，已投入使用寫字樓普調(diào)樣本150份本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問卷150份，回收有效問卷120份，問卷有效率達到80%研究方法定向一對一訪問樣本抽取來源樣本數(shù)量情況訪問/抽樣方法寫字樓客群分析/樣被調(diào)研企業(yè)中以中型規(guī)模的民營、外資企業(yè)居多。訪談者均為企業(yè)主要負責人，或知曉辦公租賃相關(guān)事宜的工作人員。本科以上學歷占77%，教育水品較高。寫字樓客群分析/樣本情況被調(diào)研企業(yè)中以中型規(guī)模的民營、外資企業(yè)居多。訪談者均為企業(yè)主多數(shù)企業(yè)仍采用租用寫字樓的形式進行辦公，方便日后公司規(guī)模擴大，業(yè)務提升時靈活的選擇新的辦公地址。寫字樓客群分析/樣本情況企業(yè)寫字間面積以100-500平米的中型辦公空間居多。寫字樓使用滿意度較低，僅為13%；諸多因素中，電梯搭乘不便、辦公空間的狹窄被提及次數(shù)最多；38%的企業(yè)有更換新辦公場所的計劃。多數(shù)企業(yè)仍采用租用寫字樓的形式進行辦公，方便日后公司規(guī)模擴大15%的企業(yè)表示，若濱海旅游區(qū)國家對企業(yè)扶持政策較為優(yōu)惠或有涉及漢沽區(qū)域的業(yè)務時，會考慮進駐該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品。若考慮更換新的辦公區(qū)域，多數(shù)企業(yè)仍選擇租賃寫字樓進行辦公。寫字樓客群分析/受訪者個人背景15%的企業(yè)表示，若濱海旅游區(qū)國家對企業(yè)扶持政策較為優(yōu)惠或有調(diào)研結(jié)果反映了開發(fā)區(qū)目前寫字樓市場的基本狀況，多數(shù)企業(yè)租賃寫字樓進行辦公；企業(yè)對寫字樓辦公環(huán)境滿意度較低。面積區(qū)間定位在100-500平米左右，功能須以滿足中小型企業(yè)辦公的寫字樓產(chǎn)品為主，由于市場需求量較大，未來產(chǎn)品應增加這一面積區(qū)間辦公區(qū)域的比例。注重電梯搭乘的便捷性，未來根據(jù)寫字樓產(chǎn)品建設(shè)面積配備相應數(shù)量電梯。問卷小結(jié)產(chǎn)品建議問卷小結(jié)及未來產(chǎn)品建議調(diào)研結(jié)果反映了開發(fā)區(qū)目前寫字樓市場的基本狀況，多數(shù)企業(yè)租賃寫酒店市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)酒店市場概況客群分析酒店市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)酒店市場概況客群分析2010濱海新區(qū)酒店市場概況2010濱海新區(qū)酒店市場概況漢沽藍白領(lǐng)公寓濱海新區(qū)假日酒店目前濱海新區(qū)共有三星級以上酒店31家，其中5星級酒店10家，2家正在建設(shè)之中。濱海萬麗泰達酒店碧桂園鳳凰酒店濱海新區(qū)酒店市場概況2010濱海新區(qū)酒店市場概況漢沽藍白領(lǐng)公寓濱海新區(qū)假日酒店目前濱海新區(qū)共有三星級以上酒店天津濱海假日酒店

酒店地址：天津市濱海新區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第一大街86號星級：掛牌五星級建筑面積：約為19829平方米

客房數(shù)：247間/套

配套：餐廳、宴會廳、會議室以及健身中心和水療設(shè)施

天津濱海假日酒店位于中國北方最具經(jīng)濟活力的天津濱海新區(qū)的核心－天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（即泰達）的商業(yè)區(qū)，是開發(fā)區(qū)標志性建筑－市民廣場的亮點組成部分，擁有無與倫比的商務、購物、餐飲、娛樂等多方面的設(shè)施和服務

，酒店聘請洲際酒店集團進行管理工作，并且于2006年進行過一次裝修，裝修偏歐式簡約風格。2010濱海新區(qū)酒店市場概況天津濱海假日酒店酒店地址：天津市濱海新區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第一基輔航母金星大酒店酒店地址：天津漢沽區(qū)漢北路星級：五星建筑面積：5.3萬方，地上15層，地下1層客房數(shù)：豪華海景客房、總統(tǒng)套房163間配套：餐廳、宴會廳、會議室金星大酒店正在建設(shè)之中，項目總建筑面積24萬平方米。該項目是集賓館、酒店、海濱休閑度假為一體的具有海洋文化特色的綜合性旅游項目。這一項目填補了漢沽區(qū)高檔酒館旅店業(yè)的空白，將極大提升漢沽區(qū)城市形象，有力推動天津海濱休閑旅游區(qū)的整體開發(fā)，促進漢沽區(qū)生態(tài)宜居城市建設(shè)。2010濱海新區(qū)酒店市場概況基輔航母金星大酒店酒店地址：天津漢沽區(qū)漢北路金星大酒店正在建隨著濱海新區(qū)開發(fā)開放逐步深入，新區(qū)外商投資領(lǐng)域從傳統(tǒng)加工制造業(yè)開始向制造業(yè)與新型服務業(yè)并重轉(zhuǎn)型，其中除服務外包等生產(chǎn)服務業(yè)聚集外，外資酒店管理公司也開始紛紛進駐新區(qū)，與內(nèi)資酒店集團共同帶動了新區(qū)服務業(yè)的發(fā)展。高星級酒店的規(guī)模和水準，代表著一座城市國際化程度和經(jīng)濟實力，是一座城市的重要名片。目前，喜達屋、凱賓斯基、洲際等國際“管家”，紛紛搶灘濱海。2010濱海新區(qū)酒店市場概況隨著濱海新區(qū)開發(fā)開放逐步深入，新區(qū)外商投資領(lǐng)域從傳統(tǒng)加工制造濱海新區(qū)酒店市場客群分析濱海新區(qū)酒店市場客群分析樣本抽取來源：樣本數(shù)量情況訪問/抽樣方法客群分析/樣本情況濱海新區(qū)三星、四星、五星級酒店普調(diào)樣本150份本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問卷150份，回收有效問卷119份，問卷有效率達到79.3%研究方法定向一對一訪問樣本抽取來源：樣本數(shù)量情況訪問/抽樣方法客群分析/樣本情本次調(diào)研所選擇的10家酒店中，四星級酒店占70%?？腿悍治?受訪者個人背景119名被調(diào)研者以30-40歲年齡段居多，?？埔陨辖逃尘罢?4%。本次調(diào)研所選擇的10家酒店中，四星級酒店占70%?？腿悍治?2%的被調(diào)研者因為商務差旅需要而入住酒店。

2-3天的短期入住者居多，占到47%。酒店市場概況及客群分析選擇標準間客房入住酒店的消費者占52%，酒店開發(fā)前期，在酒店客房配套規(guī)劃時，這一形式的客房應占到酒店客房配備的6-7成。此項調(diào)查涵蓋單人、雙人及多人間的客房費用，消費者人均每日花費在100-200元的占到48%，處于中低等水平。72%的被調(diào)研者因為商務差旅需要而入住酒店。2-3在酒店試用滿意度這項調(diào)查中，僅31%的入住者對居住酒店及其提供的服務感到滿意，滿意度較低。

酒店提供的各項服務中，因食物口味欠佳而產(chǎn)生的消費客訴高達42%?？紤]便利及衛(wèi)生質(zhì)量保證，入住酒店的消費者常常選擇酒店內(nèi)部的餐廳進行就餐，因此酒店管理層在菜系菜品的引進與口味搭配方面應下較大力度，贏得客戶滿意。酒店市場概況及客群分析酒店配套設(shè)施人均日花費額處于中等水平，在100元以下的消費比例占56%。在各項配套設(shè)施中，入住酒店的客戶對餐廳的使用頻率最

高，達到57%。在酒店試用滿意度這項調(diào)查中，僅31%的入住者對居住酒店及其提工業(yè)園區(qū)概況及市場分析2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議工業(yè)園區(qū)概況及市場分析2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)概況客群分析市2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況隨著濱海新區(qū)進入由點到面、由局部到整體全面開發(fā)建設(shè)的新階段，為進一步加快濱海新區(qū)開發(fā)開放進程，濱海新區(qū)于09年9月部署實施“十大戰(zhàn)役”，力爭形成建設(shè)新高潮，成為濱海新區(qū)新的經(jīng)濟增長點。據(jù)初步估算，“十大戰(zhàn)役”總投資將達到1.5萬億元。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況隨著濱海新區(qū)進入由點到面、由局部到整體全面開發(fā)建設(shè)的新階段，2010年濱海新區(qū)項目投資建設(shè)情況2010年，新區(qū)共安排投資5000萬元以上項目571個，總投資7800億。新一代運載火箭、直升機總成基地、西飛機翼組裝等280個項目竣工投產(chǎn)；造修船基地、太原重工、千萬億次高性能計算機、中俄大煉油等200個項目加快建設(shè)；新引進1000萬美元以上項目200個，5000萬美元以上項目100個，儲備項目達到500個。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況2010年濱海新區(qū)項目投資建設(shè)情況2010濱海新區(qū)已形成綜合配套能力較強的工業(yè)體系，包括汽車工業(yè)、電子工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、機械工業(yè)等技術(shù)資本密集型行業(yè)。

受優(yōu)惠政策扶持，加之濱海新區(qū)舉足輕重的經(jīng)濟地位，吸引眾多企業(yè)落戶濱海，各行業(yè)企業(yè)數(shù)量近年大幅度增加，急需充足的物理空間進行日常的生產(chǎn)經(jīng)營。

汽車工業(yè)

電子工業(yè)

高新技術(shù)

機械工業(yè)工業(yè)體系生產(chǎn)經(jīng)營空間的

供給與需求關(guān)系工業(yè)

廠房

提供商逐漸緊密

市場總量繼續(xù)擴大濱海新區(qū)是一個快速成長的市場,市場前景看好。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況濱海新區(qū)已形成綜合配套能力較強的工業(yè)體系，包括汽車工業(yè)、空港空港加工區(qū)面積50平方公里，毗鄰天津市區(qū)，在三環(huán)線和四環(huán)線之間，距市中心10公里?？萍佳邪l(fā)區(qū)：重點吸引各類基金、高級人才和高端技術(shù)，設(shè)立研發(fā)中心、技術(shù)中心與孵化基地，開展科技創(chuàng)業(yè)、項目孵化及成果轉(zhuǎn)化等。現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)：重點引進電子信息、生物制藥、航空制造、機械裝備、汽車零部件、綠色食品、新材料、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)項目。商貿(mào)服務區(qū)：內(nèi)有商務、商業(yè)和生活配套三個組團。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況空港空港加工區(qū)面積50平方公里，毗鄰天津市區(qū)，在三環(huán)線和四環(huán)中觀區(qū)位：天津空港位于天津中心城區(qū)與濱海新區(qū)核心區(qū)中心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯微觀區(qū)位：天津空港地區(qū)處于津濱硬實力軸北側(cè)，天津市軟實力軸北端點天津空港位居環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心區(qū)域，毗鄰天津港，海上航線將遼東半島及膠東半島緊密相聯(lián)，周邊高速公路輻射華北地區(qū)，國際空港連接國內(nèi)各大城市，具有重要戰(zhàn)略意義，具備強大的經(jīng)濟與市場潛力。地理位置獨特，與國際接軌城區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)動帶，肩挑兩極帶動2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況中觀區(qū)位：天津空港位于天津中心城區(qū)與濱海新區(qū)核心區(qū)中心位置，中新生態(tài)城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：教育、金融、環(huán)保、新能源、旅游等綠色產(chǎn)業(yè)成為生態(tài)城主導的產(chǎn)業(yè)，國家級動漫產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、項目已經(jīng)啟動。還將引入新加坡公司及日本、加拿大、瑞典等企業(yè)，涉及培訓、環(huán)保、建筑、工業(yè)環(huán)評認證等領(lǐng)域。同時，依靠薊運河、永定新河形成的自然保護區(qū)將帶來巨大的旅游資源。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況中新生態(tài)城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場概況優(yōu)惠政策向高新技術(shù)企業(yè)傾斜

從2008年起五年內(nèi)，對濱海新區(qū)內(nèi)新設(shè)立并經(jīng)有關(guān)部門認定的高新技術(shù)企業(yè)，以地方財政專項補助的方式予以支持。即：前兩年最高給予企業(yè)已繳所得稅地方分享部分和上繳中央部分全額的100%，后三年最高給予50%。另外，對在濱海新區(qū)新設(shè)立企業(yè)總部或投資金融業(yè)、承接離岸外包業(yè)務為主的服務外包企業(yè)，根據(jù)不同情況，給予100萬元人民幣至2000萬元人民幣的一次性資金補助。對于列入國家級重點科技發(fā)展計劃并獲得相應資金資助的科技項目，根據(jù)不同情況，給予50%至100%的配套資金支持。經(jīng)天津市科技主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定認定為高新技術(shù)企業(yè)的，減按15%稅率征收企業(yè)所得稅。

支持企業(yè)發(fā)展2010濱海新區(qū)工業(yè)政策優(yōu)惠政策向高新技術(shù)企業(yè)傾斜支持企業(yè)發(fā)展2010濱海新區(qū)工每年給予一定財政貼息資金

工業(yè)布局重心戰(zhàn)略東移，是本市優(yōu)化城市資源布局、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、實現(xiàn)經(jīng)濟跨越式發(fā)展的一項重大舉措。為積極支持、主動承接本市的工業(yè)東移，并采取有效措施鼓勵采用先進適用技術(shù)嫁接改造傳統(tǒng)企業(yè)，濱海新區(qū)為工業(yè)東移和嫁接改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項目開設(shè)“綠色通道”，簡化手續(xù)，提高辦事效率，在項目審批、土地供應、金融服務、能源保障等方面給予支持，實行全程代辦、一站式服務。對重要投資項目實行特事特辦，優(yōu)先辦理。此外，每年給予一定的財政貼息資金，專項用于扶持工業(yè)東移和嫁接改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項目，引導企業(yè)加大科技投入，進行設(shè)備改造，提高企業(yè)競爭力和發(fā)展后勁。

支持工業(yè)東移

2010濱海新區(qū)工業(yè)政策每年給予一定財政貼息資金支持工業(yè)東移2010濱海新區(qū)工業(yè)目前，濱海新區(qū)除上述優(yōu)惠政策外還制定發(fā)布了《支持現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的指導意見》、《支持和引導個體私營等非公有制經(jīng)濟發(fā)展的指導意見》

、《吸引、培育和使用人才的指導意見》、《加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的指導意見》、《服務區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展的指導意見》等方面的指導意見。指導意見從財政支持、稅收優(yōu)惠、融資便利、社會服務等方面構(gòu)成一套完整的政策體系，以推動濱海新區(qū)加快構(gòu)筑高端化、高質(zhì)化、高新化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成國有外資民營齊頭并進、一二三產(chǎn)競相發(fā)展的格局。2010濱海新區(qū)工業(yè)政策小結(jié)目前，濱海新區(qū)除上述優(yōu)惠政策外還制定發(fā)布了《支濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場客群分析濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場客群分析樣本抽取來源樣本數(shù)量情況訪問/抽樣方法工業(yè)園區(qū)客群分析/樣本情況濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)、園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)普調(diào)樣本50份本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問卷50份，回收有效問卷48份，問卷有效率達到96%研究方法定向一對一訪問、電話訪談樣本抽取來源樣本數(shù)量情況訪問/抽樣方法工業(yè)園區(qū)客群分析/工業(yè)園區(qū)客群分析接受問卷調(diào)研的企業(yè)中，民營企業(yè)近一半。濱海新區(qū)在全國舉足輕重的經(jīng)濟地位及其各項利好的優(yōu)惠政策，吸引眾多民營企業(yè)在此投資辦廠。天津是傳統(tǒng)工業(yè)城市，電子機械等重工業(yè)為龍頭產(chǎn)業(yè)，占接受調(diào)研企業(yè)的39%；同時新能源、生物化工類產(chǎn)業(yè)被調(diào)研企業(yè)規(guī)模以100人以下的中小型企業(yè)居多，占77%被調(diào)研企業(yè)規(guī)模以100人以下的中小型企業(yè)居多，占77%企業(yè)由中型發(fā)展至大型企業(yè)需要一定時期的積累，因此決定市場上大多數(shù)企業(yè)為等待第二次飛躍的中型企業(yè)和處于發(fā)展迅猛期的小型企業(yè)；適合中小型企業(yè)辦公的園區(qū)需求量大。工業(yè)園區(qū)客群分析接受問卷調(diào)研的企業(yè)中，民營企業(yè)近一半。濱海新園區(qū)企業(yè)已形成產(chǎn)業(yè)聚集群擁有過硬的研發(fā)技術(shù)團隊，具備相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿ζ髽I(yè)在選擇所入住園區(qū)時，最關(guān)心是否能通過工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等。中型規(guī)模工業(yè)廠房市場認可度高，既滿足發(fā)展中期企業(yè)日常辦公需要；又適合由發(fā)展迅猛，進而產(chǎn)生飛躍，急需擴大生產(chǎn)規(guī)模的小型企業(yè)。園區(qū)企業(yè)企業(yè)需求工業(yè)園區(qū)調(diào)研問卷小結(jié)園區(qū)企業(yè)已形成產(chǎn)業(yè)聚集群企業(yè)在選擇所入住園區(qū)時，最關(guān)心是否能濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場產(chǎn)品建議濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場產(chǎn)品建議園區(qū)的美好未來將強烈吸引企業(yè)的加入與參與，共同肥沃這片企業(yè)發(fā)展壯大的新土壤。未來園區(qū)知識密集，技術(shù)密集區(qū)產(chǎn)尖端的技術(shù)產(chǎn)業(yè)研一流的研發(fā)平臺綜合多功能服務區(qū)城市經(jīng)濟快速發(fā)展的推動器企業(yè)成長壯大的舞臺未來園區(qū)產(chǎn)品建議住舒適的居住區(qū)政優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)、稅收政策園區(qū)的美好未來將強烈吸引企業(yè)的加入與參與，共同肥沃這片企業(yè)發(fā)公寓概況及市場分析2010濱海新區(qū)公寓概況公寓項目個案解析市場需求及產(chǎn)品建議公寓概況及市場分析2010濱海新區(qū)公寓概況公寓項目個案解析市2010濱海新區(qū)公寓市場概況2010濱海新區(qū)公寓市場概況本報告中“公寓”的范疇：主要指濱海新區(qū)內(nèi)同各工業(yè)園區(qū)相配套的高級人才公寓、藍白領(lǐng)公寓、及其他公寓。2010濱海新區(qū)公寓市場概況本報告中“公寓”的范疇：2010濱海新區(qū)公寓市場概況公寓項目個案解析公寓項目個案解析時代大廈酒店式公寓

時代大廈位于塘沽河北路與撫順道交口，洋貨市場南側(cè)，地上三十層、地下一層。百米的建筑高度，成就塘沽區(qū)新的城市地標。時代大廈1―3層規(guī)劃為配套商業(yè)