(完整版)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告

**項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告一．項(xiàng)目概況：**項(xiàng)目位于**、**與***三鎮(zhèn)區(qū)交界處，占地約**平方米,容積率*，綠化率30%，總建筑面積約**萬(wàn)平方米,其中住宅建筑面積約**萬(wàn)平米，商業(yè)面積約*萬(wàn)平方米，*棟7層住宅、*棟11層中高層、*棟24層高層住宅，*棟3層聯(lián)排別墅。洋房主力戶型為90左右3、4房，120以上4到5房；別墅主力戶型190-300m?,洋房*套，別墅*套。是**集團(tuán)在**地區(qū)打造的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。二．項(xiàng)目進(jìn)度管理：**項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目實(shí)際完成時(shí)間及預(yù)調(diào)整時(shí)間原計(jì)劃備注1取得《建筑用地規(guī)劃許可證》已完成已完成2建筑設(shè)計(jì)單位確定已完成已完成3完成實(shí)施方案圖紙已完成已完成取得方案設(shè)計(jì)批文20**-*-*（已完成）20**-*-*4完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖20**-*-*（已完成）20**-*-*取得擴(kuò)初設(shè)計(jì)批文20**-*-*（已完成）20**-*-*5完成報(bào)建施工圖20**-*-*（已完成）20**-*-*取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》20**-*-*（已完成）20**-*-*6全套施工圖完（可用于施工招標(biāo)）20**-*-*（已完成）20**-*-*7景觀施工圖完（可用于施工招標(biāo)）20**-*-*（已完成）20**-*-*8總包單位確定20**-*-*（已完成）20**-*-*較原計(jì)劃滯后25天9取得總包（含樁基）《施工許可證》20**-*-*（已完成）20**-*-*較原計(jì)劃滯后2個(gè)月土方開工20**-*-*（已完成）20**-*-*

10基礎(chǔ)施工完成20**-*-*（已完成）20**-*-*較原計(jì)劃滯后4個(gè)半月11地下室結(jié)構(gòu)工程施工至0.0020**-*-*（已完成）20**-*-*（2014年底完成50%）較原計(jì)劃滯后4個(gè)半月12主體結(jié)構(gòu)封頂咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*（已完成）咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*較原計(jì)劃整體滯后4個(gè)月13展示區(qū)開放髙層：20**-*-*（已完成）別墅：20**-*-*（已完成）咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*髙層展示區(qū)提前20天完成，別墅展示區(qū)滯后3個(gè)月。開盤咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*髙層提前7天，別墅滯后2個(gè)半月14外腳手架拆除咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*預(yù)計(jì)滯后3個(gè)月（已考慮春節(jié)因素）15室外配套、園建咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*預(yù)計(jì)別墅滯后2個(gè)月，髙層滯后3個(gè)月16竣工驗(yàn)收咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*預(yù)計(jì)髙層滯后3個(gè)月，別墅滯后2個(gè)月規(guī)劃驗(yàn)收20**-*-*（**政策要求先規(guī)劃驗(yàn)收完成后才能竣工備案）完成前提：需與規(guī)劃部門溝通有關(guān)售樓處、樣板房、紅線外停車位等不需按報(bào)建圖恢復(fù)，若需恢復(fù)，需營(yíng)銷移交工作面后另預(yù)留2個(gè)月恢復(fù)時(shí)間17竣工備案咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*預(yù)計(jì)別墅滯后4個(gè)半月，髙層滯后5個(gè)半月18入伙咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*咼層：20**-*-*別墅：20**-*-*預(yù)計(jì)別墅滯后4個(gè)月20天，髙層滯后5個(gè)月25天回顧整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程，在辦理規(guī)劃用地規(guī)劃、建筑方案、電子報(bào)批、建設(shè)工程規(guī)劃等環(huán)節(jié)時(shí)過(guò)程雖然不是一帆風(fēng)順，但還是提前10天取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》完成一級(jí)節(jié)點(diǎn)，人防、消防、防雷以及環(huán)評(píng)報(bào)建等事項(xiàng)也都能按計(jì)劃完成，但在辦理總包單位（20**年*月*日定標(biāo)）招標(biāo)時(shí)進(jìn)度開始滯后，相應(yīng)監(jiān)理單位（20**年*月*日定標(biāo)）招標(biāo)也滯后，等定標(biāo)后走完流程，然后辦理合同備案、履約保函公證、開工條件審查，最后拿到《施工許可證》時(shí)進(jìn)度已比原計(jì)劃滯后兩個(gè)月。造成這一情況的主要原因是建設(shè)單位和總包單位都是第一次在**做工程，而**是全國(guó)辦理開發(fā)辦報(bào)建要求最嚴(yán)格的城市之一，大家初來(lái)乍到對(duì)**的法規(guī)、規(guī)范和辦事程序了解不夠透徹，同各方面的關(guān)系也沒(méi)有及時(shí)建立，體現(xiàn)在辦事過(guò)程上就是提交的資料、方案等總是不能一次通過(guò)，往往要反反復(fù)復(fù)修改幾次才能符合要求，辦事效率極低，最后導(dǎo)致基礎(chǔ)施工完成時(shí)已比計(jì)劃工期滯后了4個(gè)半月，而在后續(xù)的別墅地下室、主體結(jié)構(gòu)的施工過(guò)程中同樣還是因?yàn)闆](méi)有與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門做好充分、全面的溝通，過(guò)于依賴施工單位和一些所謂中間人的能力，沒(méi)有主動(dòng)去獲取信息，了解情況，局面一直非常被動(dòng)直至因?yàn)閯e墅地下室問(wèn)題被主管部門處罰，不但造成經(jīng)濟(jì)上的損失，而且還因此耽誤了寶貴的趕工時(shí)間，以至于工期一直滯后，不能按集團(tuán)原先制訂的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成。為了改變這一不利情況，集團(tuán)、公司、項(xiàng)目部做了幾方面的調(diào)整：梳理計(jì)劃，合理調(diào)整項(xiàng)目部在集團(tuán)產(chǎn)品管理部的幫助指導(dǎo)下，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際

情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃重新進(jìn)行了梳理，在之前制訂的節(jié)點(diǎn)

計(jì)劃基礎(chǔ)上做了合理的調(diào)整，確保項(xiàng)目總體目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。優(yōu)化施工方案，突出重點(diǎn)，加大管理力度為確保展示區(qū)開放，優(yōu)化施工方案，重點(diǎn)突擊5號(hào)樓施工，同時(shí)考慮到別墅區(qū)占項(xiàng)目用地大約三分之二，室外工程比較集中，人工湖等大開挖工程集中在別墅區(qū)，項(xiàng)目如不搶在雨季前完成，后續(xù)施工將十分困難，原計(jì)劃別墅區(qū)外架拆除比高層晚1個(gè)月，將嚴(yán)重影響展示區(qū)的按時(shí)開放，計(jì)劃編排不太合理。項(xiàng)目部迅速調(diào)整施工部署，重點(diǎn)突出別墅區(qū)進(jìn)度，經(jīng)過(guò)各方努力，別墅外架比原計(jì)劃提前1個(gè)月拆除，為項(xiàng)目整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供了保障。在合理調(diào)整計(jì)劃、方案的同時(shí)強(qiáng)化管理，一方面通過(guò)工程例會(huì)、專題會(huì)議、約談等方式把施工單位的弦繃緊，形成高壓，另一方面，切實(shí)解決相關(guān)單位困難，包括技術(shù)支持、提供場(chǎng)地，現(xiàn)場(chǎng)激勵(lì)，并及時(shí)與相關(guān)單位負(fù)責(zé)人甚至法人保持溝通聯(lián)系，至上而下，全方位推動(dòng)落實(shí)，使得各單位工作的積極性、主動(dòng)性都被激發(fā)，最終售樓處于2015年7月15日實(shí)現(xiàn)開放，為營(yíng)銷蓄客爭(zhēng)取了充足的時(shí)間。在主體進(jìn)度滯后近5個(gè)月的情況下，迅速采取措施，有保有壓，突出重點(diǎn)，高層五號(hào)樓樣板房8月10日移交裝修，9月26日實(shí)現(xiàn)開放，比原計(jì)劃提前一個(gè)月，為營(yíng)銷創(chuàng)造了有利條件。加強(qiáng)協(xié)調(diào)，主動(dòng)出擊，徹底改善周邊關(guān)系**與**存在地區(qū)差異，村、鎮(zhèn)、市三級(jí)聯(lián)動(dòng)管理，這樣一來(lái)管理頻度和強(qiáng)度加大，項(xiàng)目各單位也自打小算盤，斤斤計(jì)較，加之潛規(guī)則的存在，成本也大大提高。為了改變前期被動(dòng)局面，工程部和項(xiàng)目部主動(dòng)與市規(guī)劃、建設(shè)，房管等部門互動(dòng)聯(lián)系，建立直接關(guān)系，并加強(qiáng)與村鎮(zhèn)相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)，擺脫中間環(huán)節(jié)，爭(zhēng)取主動(dòng)；與此同時(shí)要求各參建單位，加強(qiáng)協(xié)調(diào)形成合力，改變以往高層單位與別墅單位各自為戰(zhàn)的局面，在項(xiàng)目統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下一致對(duì)外，這樣一來(lái)成本大大降低，關(guān)系反而理順，在后面所有市、鎮(zhèn)、村級(jí)檢查都符合要求，各級(jí)關(guān)系也都相處融洽。尤其在辦理預(yù)售證時(shí)，高層區(qū)單位與別墅區(qū)單位共同出擊，形成合力，實(shí)現(xiàn)別墅、高層交樓標(biāo)準(zhǔn)一次性驗(yàn)收，一次性通過(guò)，這樣不僅大大降低費(fèi)用，也為辦理預(yù)售證爭(zhēng)取了時(shí)間，為項(xiàng)目順利開盤提供了保障。驗(yàn)收方面，因?yàn)橥抗懿块T建立了良好的關(guān)系，所以在進(jìn)行竣工驗(yàn)收測(cè)量報(bào)告（實(shí)測(cè)）時(shí)，在7號(hào)樓兩個(gè)商鋪（目前為營(yíng)銷中心）未按報(bào)建圖紙恢復(fù)的情況下，經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)與溝通，順利通過(guò)市房管局的測(cè)繪成果備案，并取得《房屋測(cè)量成果實(shí)測(cè)報(bào)告書》，同時(shí)完成****項(xiàng)目別墅區(qū)與高層區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房檢查，在9號(hào)樓未辦理復(fù)工手續(xù)的情況下，一次性通過(guò)市住建局質(zhì)監(jiān)站和房管科的現(xiàn)場(chǎng)檢查。并于20**年*月*日順利通過(guò)市規(guī)劃局的規(guī)劃驗(yàn)收，取得批復(fù)，20**年*月*日取得市住建局批復(fù)的《竣工驗(yàn)收備案證》，提前10天完成一級(jí)節(jié)點(diǎn)。三.質(zhì)量管理：項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)制訂的現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化管理，嚴(yán)把安全質(zhì)量關(guān)，做到“樣板先行”，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)化流程管理。特別是對(duì)原材料進(jìn)場(chǎng)的使用控制，對(duì)于重點(diǎn)的材料，做到每一批材料進(jìn)場(chǎng)都必須由監(jiān)理及我部專業(yè)工程師到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，非合同指定品牌的材料將予以退場(chǎng)，最大限度上確保了工程質(zhì)量。完善各項(xiàng)檢查制度，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理。通過(guò)建立微信群平臺(tái)方式，創(chuàng)新管理手段，把各相關(guān)人員緊密聯(lián)系在一起，把質(zhì)量安全問(wèn)題及時(shí)通過(guò)圖文直播出來(lái)，讓相關(guān)單位和人員無(wú)從推諉，這樣一來(lái)，問(wèn)題的處理更加及時(shí)有效；就施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題和矛盾，要求相關(guān)專業(yè)人員及時(shí)召開工程專題會(huì)議針對(duì)性解決問(wèn)題，同時(shí)明確責(zé)任主體，限期整改閉合。鑒于我司在其他項(xiàng)目中經(jīng)常出現(xiàn)的室外管道質(zhì)量問(wèn)題，為了控制施工質(zhì)量，敦促施工、監(jiān)理各方各負(fù)其責(zé)，項(xiàng)目部專業(yè)工程師特地制定了室外管網(wǎng)施工隱蔽驗(yàn)收的規(guī)定。規(guī)定要求室外管網(wǎng)施工隱蔽驗(yàn)收須附照片，未附照片的工程量一律不予確認(rèn)。此舉對(duì)施工單位形成強(qiáng)大壓力，促使其管理人員及監(jiān)理加大了管控力度，管網(wǎng)施工質(zhì)量得到明顯提升和保障，取得了較好的實(shí)效?？紤]到**項(xiàng)目購(gòu)房客戶多為**投資客，交樓入伙面臨困難更為艱巨，就此，項(xiàng)目部提前組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)場(chǎng)，扮演小業(yè)主身份，分戶分專業(yè)進(jìn)行交樓查驗(yàn)，問(wèn)題分類匯總，明確責(zé)任單位，限期整改閉合，追究處罰責(zé)任單位。同時(shí)作為大業(yè)主，項(xiàng)目部嚴(yán)把最后一道關(guān)口，實(shí)行“一票否決”，施工單位任何質(zhì)量安全問(wèn)題整改不到位，驗(yàn)收視為不通過(guò)，并停止相應(yīng)工程款支付。通過(guò)采取以上措施，**項(xiàng)目未發(fā)生一起大小安全事故，工程質(zhì)量問(wèn)題返修整改率達(dá)到百分之百，**市、鎮(zhèn)、村級(jí)質(zhì)量、安全檢查全部達(dá)標(biāo)。四．進(jìn)度、質(zhì)量的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃的管理項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃是項(xiàng)目發(fā)展的“綱”，編制總體計(jì)劃一定要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，集以往經(jīng)驗(yàn)和集體智慧，認(rèn)真推敲，對(duì)要求時(shí)間較長(zhǎng)的材料采購(gòu)，材料認(rèn)樣、設(shè)計(jì)樣板等工作要提早跟進(jìn)，做到未雨綢繆。同時(shí)因?yàn)閳?bào)建工作手續(xù)繁多，環(huán)環(huán)相扣，整體統(tǒng)籌安排也至關(guān)重要，所以應(yīng)對(duì)每項(xiàng)報(bào)建環(huán)節(jié)的流程非常熟悉，才能高效快捷地完成每項(xiàng)報(bào)建工作，特別是在在新進(jìn)入的地區(qū)施工時(shí)要主動(dòng)、積極的了解當(dāng)?shù)氐霓k事流程，與相關(guān)部門建立良好關(guān)系，多進(jìn)行溝通，為今后開展工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與公司各部門的協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃及物資采購(gòu)計(jì)劃必須按照項(xiàng)目制定的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃來(lái)制定。同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮對(duì)業(yè)務(wù)部門的推動(dòng)作用，避免過(guò)程中跟蹤不夠，待提交成果時(shí)間臨近，相關(guān)工作還未安排的事件發(fā)生。各施工單位之間的協(xié)調(diào)總包單位是施工單位的核心，總包作用發(fā)揮不出來(lái)，工程進(jìn)展會(huì)很慢也很不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓力和節(jié)約精力，但也要進(jìn)行監(jiān)督，要遏制顯失公平的事情發(fā)生，要支持分包不能讓分包處于絕對(duì)的弱勢(shì)，開展工作才會(huì)順利。由于甲方直接分包的單位太多，協(xié)調(diào)、配合工作量很大，主要是通過(guò)開協(xié)調(diào)會(huì)或相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)碰頭的方式來(lái)做好協(xié)調(diào)、配合工作，為了減少扯皮，各分包單位剛進(jìn)場(chǎng)就應(yīng)做好以下工作：組織相關(guān)單位審圖，解決圖紙沖突明確收邊收口的責(zé)任劃分；明確管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行，先嚴(yán)隱患少，先松后嚴(yán)難。對(duì)監(jiān)理的管理質(zhì)量控制中一定要堅(jiān)持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲方的檢查在后，這樣不僅檢查了質(zhì)量，同時(shí)也對(duì)監(jiān)理的工作起到了監(jiān)督和檢查作用。對(duì)監(jiān)理公司要按公司標(biāo)準(zhǔn)化流程進(jìn)行培訓(xùn)和考評(píng)，不達(dá)標(biāo)者嚴(yán)禁任用，增強(qiáng)監(jiān)理人員的責(zé)任心和危機(jī)感。同時(shí)要發(fā)揮監(jiān)理的主觀能動(dòng)性，一方面激勵(lì)他們，充分相信他們，另一方面要加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理的監(jiān)督，對(duì)監(jiān)理做出的不適當(dāng)事宜及時(shí)予以糾正，采取問(wèn)責(zé)制。環(huán)境施工與總平管線施工的工序穿插安排更趨合理景觀施工單位應(yīng)在總平雨污水管線施工開始時(shí)同步進(jìn)場(chǎng)，雨污水管敷設(shè)前對(duì)主要的景觀進(jìn)行定位（如水體，雕塑硬質(zhì)景觀上的樹池等），水池、泵坑等先期施工，這樣雨污水管道敷設(shè)時(shí)可以及時(shí)的調(diào)整有沖突的井位和管線走向，盡量減少后期重新開挖、移位砌筑等返工情況。另外在綠化給水管道和埋深相對(duì)較淺的總平強(qiáng)弱電管線敷設(shè)前完成高大喬木的栽種和土壤的造坡，這樣一方面便于總平景觀照明燈具的布置定位，另一方面也減少樹坑開挖和土坡反復(fù)調(diào)整對(duì)管線的破壞?，F(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化管理的有效運(yùn)行。項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過(guò)程中注重標(biāo)注化管理的有效運(yùn)行。對(duì)材料驗(yàn)收、樣板先行、過(guò)程控制、完工驗(yàn)收等嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)化流程操作，不得隨意變動(dòng)。五．成本管理：****項(xiàng)目共簽訂工程類合同79份，合同總金額*****萬(wàn)元。這其中工程咨詢服務(wù)類合同31份，金額****萬(wàn)元；工程施工類合同48份，金額*****萬(wàn)元。項(xiàng)目預(yù)控目標(biāo)成本*****萬(wàn)元，項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本預(yù)計(jì)為*****萬(wàn)元，較預(yù)控目標(biāo)成本減少1000萬(wàn)元，較好地完成了集團(tuán)審批的控制目標(biāo)任務(wù)。詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)下表：

盧目仙區(qū)目他F)msMS)囁目(HW冃-*Jbutw4HMU^皆5於磚“背切瓦)垢ift^nIMCr/ttB)gm県?!■硼奇比g畜9Wt^rfS動(dòng)茬目標(biāo)慮蠱含計(jì)iJXjtJ單乜建冬目巨咆N殆書＜F/BV)(xZrf)本合計(jì)(71元)單世宜斌目標(biāo)直*目)〔應(yīng)r)(F/?n＞龍?jiān)猣時(shí)｝元、單目"丿建■)<x/rf3單桓岳習(xí)目〔元心—■MD4.0D二■111.iOSflTR11511ST3IMBOI3GDtf0<aaoECE.&T15111301IB.4BME.57B7195.17217.&9龜2432S438LOJLUDC.002^321.653-柏0L時(shí)6.73B.26?■!SE5I.MGH±55357-IBJifluHiD■aao&2D.2076￡T0371.54113.D623IBD9妲Idi嵌H■聲Mlfi.^12l?3K.4S232±ua.oo>C.OD15?&72.022.15QL圜良378L21*.--M-Y"*fm=?iUK5115UL4313LS1Daaol?D.D615Las13.IB14.94ID.3S1Z.57&.?*n?aB5l13L5LT9141-5任益17.43D<fl-0057.5748Sfi.2110&.&375.72呃.越三.311F3&Scmghia￡L￡QL4530GK±AS=S4￡?B0Z3.S3'457C.1120M7.S2N5aa「saZTB3.7352D1.72sgzE44375.4€1、律專二w38?M23WLa6&□aS5432ZT5L733575194TSSDlT'4fi34-79179133.133310.052466.104M0.343D11.513&&T.Tfi㈡卜右站HLTmt備TTLTfln.3iBlTZ7&I.7B433.弱101.29i.ae(1DDOD.DO曲需卻工陽(yáng)KlLi9K2asIDLfflB624QH-04打仇g0.()000.DOQ.DO國(guó)主nW￡1L3!?4Z通TiassiUil&3Bi.SS3E&13LGQi&0S7.QSF23G4.0@124^9.羽i朋匚岀1713.聒3771.S3聖創(chuàng)4733172.SKffi-t-ST*mM.!9?UBMlUSSIMK硒fmn?3O9.M4472.13r3547.5<1Q16T.3130仇麗I39&.153374.222530.462934.3??ettAxfi垃HL45K2Mlino応計(jì)IB44B也as射呂.型125.fl?134.IB102.747。.射SB.as③世吒工SIHSL礙i@OT.43iehSS.M401.2123fl.55im.M167.fi5m.-30W3.3fl341.?345.W：(4)自題融￡Lfl191141K51239.5122：:l3i1.74l.ffi1.WMS.99M.9s&a2HW?.?U.S7.39習(xí)兇25.76ZT.陰IS31.773S.&9⑴戡吾自密IKMim俎翼idLtl1Sl7￥蟲3S.58141.33性幅13."9422.231^.35IS.70理塞LIL39侄ssLML?0&DO51211.32岌胸:'■-2H3：1(U適t&覽saUZ^_B4liRh.Vt1M-^Z1S?U命4.00F時(shí)化&9121.2S曲価201.351^9.0?価⑶仙耶H4M4ft5?l?llHSlST149.41Q>fl.00FJ0fl9.K1W.401<V.9S17419ISO.3114&.&2㈣盤井a(chǎn)i爾iglnzxefi1115.36!7KLSSffl_殖yo_?sa31-SO72??&591.77100.100ClDOCLDOr"長(zhǎng)桿r(sS3snMILaflS1L?138-41距値L132.3B2575557.M5f.54]?.TT13.KL6.?■0■BlOSOLfid血C.OD0(b.OQO.OD0D.DOCLDOasOAAjBEMSO3LH81K.IBn.91耳SBE5G-6]SB45+Z296&.a&74.570D.DOQ.CflIM*B*.*LJ53G2.2istseZXG4?L!E4血4.00翌圖3D>-陰覘晞22.砒1&.&110.U9teLJS^I'RstsB&5輕一12<48&.B10<J0042.735.515.SB5.33i.375.32aua3S9l<7mu31?27.50D4.0DISO.D5sa.1?2i.7B53.23^B.K)44.B203.15?.L3gl@3LiaS.S0L§&QQ如F&93.関3J.-3Z9S.35QQ.即Q.OWI卻三酬送JtStm1LElfi.fi；1ZE1-15LW0*?.0D9.€1.241.-3232.07SL52SsJ^lWtXScS2JL*3JK.SaS944EL33弧列Daaoztj.za35.333T.7Z25.UC17.3321.1€iKkAJMB93L93?3L?I9tLSfiatcmJlULSZ943.5B537-5D00.000.00aO.DOQ.M⑵)巾魄電握r理SIL96SIKE5Sl93耳GHD■aaoS3TOBT.5&DOEr91B.41I23曲認(rèn)Hftczoa42?i■QLl?QLOODCLOD00.000.00aD.DOD.M(aiJARItfirfi■O■DLDQDl?D■aaoaGOOO.CDadoaD.Dd㈣建篁虻還日耐工g34.MI.JM-4.垃D&.M■3L&54.4J4.79Qa.doD.DOc.ia0.^Dl4￡IDD.[Hl3LE4O.?7O.5DD.E4D37D.452S紗工》審30M-4J3跖79§306L53279-?■JKLfrl62.533S.62劄甫乩3427孔朋297.€3341.36BBLIQ?0?.?219^14tan[事mDt7Bam.0019S&141TO.SJ191.99&4?.KOSS4孤34I2I5ttJ?A^WMTft4f7LS44>a■T1.4UBT935o<€-0D129.H55-3659.10241.166.酣203.25Md'ttfJta-fi11ZBlldLd弘蟲1C.Kfiy$aC.0D?^.3l3生549.12!9jG保的直血WtMHlLSKfrttKllmiW.S59.M1L7762.S335.62昭卻3.904.170L77專.闘反豹Mf*5416GS4LME出?L?±1B&0?.CD241.Qi31.ISQ倍36.OT14.9330.36■?MXM乖L針礙<L34WML19sr1XK00.0QSSL49JL4013.1713.21?.1211.UnrlTASJCmuSTi1JLSZ0C.003S.4911.4S1Z1?13.21912li.il孤ftw*aJ-?1UDO4.00.__2-質(zhì)曲育貴TL412LHs盤雷&&Q0Ik2W24g2?<33.2fl2.212.&SS.幽l.i|S0&MW3P3.503.CT3.89Z.QO2.43—0.00C.OD—塹怪鍛期總希矍市坊味就If走0&00._____.-■-*L:曲加謐密0&.(WJ—-k-六-^FKfTItff—-FQfl.00_SJ.?xTOS.'.屮_1..IUMI-二L防&.(W'；”H-■*MW—一…-_,"p.QGQfli*.-]0、曲占——a&&.(W—“缶SF業(yè)苛航:-、]————0&(MJ--丄.p]~I軋阿時(shí)網(wǎng)m處金x?i-—0*0.00■U.u?-―J_區(qū)ftMHttfrAlSt*—?_——0G(MJ-―吐空ns換編—-—D>Q.OO1瓠rfetm.何總戲禱勰圄a冃咆］1―■-0fl.如-—丄點(diǎn)丈婕-^■a-?d■"-■―-K.■-—-―-mWl"-—“Q?.dQ____—>'七、?4?JEMa&00a，卯迪僉?——*--?——JU—s.、血甘昔擊＜A+Al-—-—__1士?jī)?i1■"卜，3A?＞｛吉0rM)—:—.■、?■??-4二.全豪用靈皿車歯誹c+++-J?■亠4-"■"■?a■-p-*-■?■■■""■__一"""1U--*'-N_1.L(SJ'■D.OD(h.OQ04B0.000価0.00卅■雀把卓車童僅草獨(dú)垂廉麗產(chǎn)蠱甘呑侖cj二++=jcm阿伸六．成本工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：成本控制的改進(jìn)1、對(duì)合約規(guī)劃的制訂上，根據(jù)項(xiàng)目特征盡可能壓縮招標(biāo)合同數(shù)量，使整個(gè)項(xiàng)目的工程招標(biāo)耗用時(shí)間縮短。2、招標(biāo)完成時(shí)間的執(zhí)行力上，根據(jù)施工進(jìn)度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程招標(biāo)過(guò)程編制詳細(xì)計(jì)劃，并對(duì)這個(gè)計(jì)劃的執(zhí)行進(jìn)行考核。3、對(duì)標(biāo)同類項(xiàng)目的產(chǎn)品，并對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品的優(yōu)化比如大面積的墻面大理石材改為仿大理石多彩漆，這就是一個(gè)很好的優(yōu)化方案。4、根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程編制合理的結(jié)算工作并按計(jì)劃有效推進(jìn)。改進(jìn)以往結(jié)算工作的作風(fēng)，主動(dòng)與竣工單位聯(lián)系，加快項(xiàng)目工程結(jié)算時(shí)間，有效推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的決算工作。工作中存在的不足1、預(yù)算編制審核的質(zhì)量還有待提高。比如咨詢公司在總包預(yù)算中某些工程量和預(yù)算單價(jià)偏差較大；因?yàn)槟承﹩蝺r(jià)大的工程量誤差問(wèn)題，在園林工程招標(biāo)中標(biāo)后，中標(biāo)單位遲遲簽不下合同。樣板房裝修工程造價(jià)偏低出現(xiàn)流標(biāo)造成兩次招標(biāo)等等。項(xiàng)目中很多預(yù)算均委托造價(jià)咨詢公司計(jì)算與編制，但在審核預(yù)算中存在如何審核、審核重點(diǎn)在哪里等方式方法問(wèn)題，由經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致多個(gè)工程出現(xiàn)漏項(xiàng)和少量的問(wèn)題，給實(shí)際的施工管理工作帶來(lái)了一定程度的困難。2、與同事間的協(xié)作還不夠順暢。其主要表現(xiàn)在溝通的問(wèn)題上。樣板房與售樓處的預(yù)算審核由不同人員負(fù)責(zé)，但在具體分工和與咨詢單位的溝通上出現(xiàn)問(wèn)題，中間兩人工作間有相互穿插交換，致使售樓處的招標(biāo)預(yù)算出現(xiàn)辦公室門和衛(wèi)生間隔斷漏項(xiàng)這類不應(yīng)發(fā)生的工作紕漏。3、對(duì)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核不及時(shí)。整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場(chǎng)簽證共550份，對(duì)于審核的及時(shí)性問(wèn)題其中有早期對(duì)調(diào)整后制度的理解不到位，后期對(duì)施工方的有效管理方法的缺乏。簽證變更網(wǎng)上審批流程經(jīng)常是在公司需要檢查了，工程口將積壓的變更聯(lián)系單報(bào)網(wǎng)簽。由于擔(dān)心估算金額和最終的核準(zhǔn)金額會(huì)相差太大，更不能隨便亂填數(shù)據(jù)，致使項(xiàng)目部無(wú)法快速的完成估算金額的核實(shí)。但通過(guò)適當(dāng)有效的方式可要求施工方及時(shí)報(bào)送來(lái)協(xié)助快速完成估算金額的審核。4、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的施工情況了解不夠透徹，只有真正深入了施工現(xiàn)場(chǎng)才能對(duì)施工方報(bào)審的預(yù)算做出準(zhǔn)確的審核。對(duì)成本管理的一些意見(jiàn)和建議1、對(duì)規(guī)則的了解理解及運(yùn)用的問(wèn)題。規(guī)劃與房產(chǎn)的面積計(jì)算規(guī)則的差異，導(dǎo)致兩邊數(shù)據(jù)相差較大。根據(jù)規(guī)則差異如何有效的將兩者結(jié)合起來(lái)，優(yōu)化房屋布局，在規(guī)控階段就要考慮這一問(wèn)題，盡可能避免出現(xiàn)面積差異。2、設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題。多個(gè)單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)變更較多，致工程結(jié)算超合同價(jià)在10%以上。變更原因很多如產(chǎn)品品質(zhì)提升，現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)工期調(diào)整設(shè)計(jì)施工做法，同時(shí)也有設(shè)計(jì)不到位變更增加，如大堂及電梯廳裝修工程中4、6棟標(biāo)準(zhǔn)層1#核心筒施工圖不完整，售樓處裝修工程中變更指定瓷磚、變更定制旋轉(zhuǎn)門，園林景觀整體燈光效果不夠變更調(diào)整等等。加強(qiáng)施工圖審查力度，總結(jié)和建立一套有效的審查方法，盡可能減少設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的缺位。3、工程款支付的問(wèn)題。對(duì)工程進(jìn)度款支付的把控往往是施工管理的一個(gè)重要手段。現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)化合同是基于每個(gè)單項(xiàng)合同變更簽證均控制在合同價(jià)的5%以內(nèi)，對(duì)于可能出現(xiàn)變更簽證超出合同價(jià)很多的工程，工程款如何支付合同中沒(méi)有細(xì)則，特別是當(dāng)施工方在該工程中出現(xiàn)嚴(yán)重超支墊支時(shí)，將嚴(yán)重影響到工程施工的管理。對(duì)超額部分工程款的支付，應(yīng)在制度上進(jìn)行設(shè)置完善。時(shí)間就是金錢，效率就是生命。在實(shí)際施工管理中應(yīng)提倡按合同約定付款，但在及時(shí)付款又足額支付的情況下，應(yīng)對(duì)特別加強(qiáng)其工程質(zhì)量、進(jìn)度及處罰的管控力度，通過(guò)嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制管理，從而達(dá)到甲乙雙方共贏的效果。4、施工合作單位對(duì)集團(tuán)公司的內(nèi)部管理制度了解的問(wèn)題。售樓處施工中設(shè)計(jì)部對(duì)裝修中用到的瓷磚進(jìn)行了更換，且其品牌也不在招標(biāo)文件的指定品牌內(nèi)，在未經(jīng)變更審批未確定單價(jià)的情況下，施工方直接采購(gòu)回來(lái)直至結(jié)算才補(bǔ)上系統(tǒng)流程，給問(wèn)題的解決增添了困難，也增添了與施工方之間的矛盾。如在實(shí)際的管理中編制一份詳細(xì)變更簽證辦理說(shuō)明并為每個(gè)合作單位印發(fā)一份完整的范例樣本是一個(gè)行之有效的方法。5、對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的了解與掌握的問(wèn)題。現(xiàn)行的動(dòng)態(tài)成本編制由多個(gè)部門共同完成，但對(duì)于表中組成費(fèi)用較冗雜的開發(fā)間接費(fèi)不甚了解。如在表格中增加費(fèi)用備注說(shuō)明，詳細(xì)列出組成明細(xì)能使查看報(bào)表的人更好的理解。6、工程竣工完后對(duì)合作單位的后評(píng)價(jià)制度的完善問(wèn)題。目前集團(tuán)的合作商目錄中有很大的一部分企業(yè)是從來(lái)沒(méi)有與**合作過(guò)，今后如何選擇，制定標(biāo)準(zhǔn)化的后評(píng)價(jià)體系，為優(yōu)秀的企業(yè)提供更多投標(biāo)參與機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)雙方的共贏。七．營(yíng)銷管理：區(qū)位情況：項(xiàng)目位處**、**與**三鎮(zhèn)區(qū)交界處，20**年前僅受益于**及**傳統(tǒng)商圈輻射，立足于周邊片區(qū)附屬的生活配套區(qū)位；客戶多以本地為主，以置業(yè)自住角度出發(fā)，位置認(rèn)可度較低；2.20**年中下旬，受益于**客戶外溢投資導(dǎo)向需求，**受市場(chǎng)追捧，項(xiàng)目前期定位的“**概念”,獲得投資客戶的認(rèn)可，區(qū)位優(yōu)勢(shì)由**傳統(tǒng)鎮(zhèn)區(qū)配套提升至**北**高新科技板塊。推廣價(jià)值：**年**集團(tuán)，****大成力作三位一體：**+**+**區(qū)三城中心**生態(tài)奢住圈：***，**人生智慧型墅區(qū)圈層：**高新科技園區(qū)，高智慧優(yōu)質(zhì)人才圈層聚居地**大道旁，莞深交通中樞：穗莞深城際輕軌、R3線環(huán)繞，莞深高速多元生活配套，盡顯便利生活：緊鄰**創(chuàng)意生活城、**中心等醇熟配套低密西班牙式墅區(qū)，鼎成私域版圖：10萬(wàn)方的低密度西班牙式別墅住區(qū)，外占據(jù)**資源8.190-260說(shuō)高拓墅居，綠墅傳家：贈(zèng)送寬大陽(yáng)光庭院、戶戶闊綽空間銷售概況銷售數(shù)據(jù)項(xiàng)目20**年銷售目標(biāo)約為**億元。自11月份開盤至12月31號(hào)，共計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約**套，金額總計(jì)為**萬(wàn)元。完成年計(jì)劃的120.3%項(xiàng)目2016年共實(shí)現(xiàn)簽約**套，簽約金額總計(jì)為**萬(wàn)元項(xiàng)目2017年截止至目前實(shí)現(xiàn)簽約**套，簽約金額：*萬(wàn)元。成交分析20**年成交客戶回顧**批成交客戶**客戶占比高達(dá)65%,**本地客戶占比僅為30%,**客戶主要集中在**、**、**、**，**客戶主要集中在****及城區(qū)?？蛻粽J(rèn)知途徑中電商的比重高達(dá)63%，其次是樓體及戶外，朋友介紹。20**年成交客戶回顧410批住宅成交客戶中**客戶占比為*%，**本地客戶占比*%，**客戶主要集中在**、**、**、**、**，**客戶主要集中在****及**城區(qū)，少量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶成交客戶以老業(yè)主介紹或重購(gòu)占據(jù)*%，其他途徑中朋友介紹、樓體條幅、轉(zhuǎn)介是主力成交渠道，網(wǎng)絡(luò)、CALL、戶外客也有一定的效果，其他客戶或者途徑較少項(xiàng)目整體售價(jià)走勢(shì)一年工丙丄邛1?項(xiàng)目入市以略高于當(dāng)時(shí)周邊市場(chǎng)均價(jià)平穩(wěn)入市；2?強(qiáng)銷期緊抓市場(chǎng)契機(jī)，采取“小步快跑，逐步提價(jià)”策略，在市場(chǎng)多變的情況下，靈活機(jī)動(dòng)的調(diào)整項(xiàng)目銷售節(jié)奏,整體實(shí)現(xiàn)利益最大化；3.20**年受新政限貸影響及清貨階段，在市場(chǎng)回穩(wěn)基礎(chǔ)上，采取平穩(wěn)持續(xù)消化的去貨策略，基本實(shí)現(xiàn)售罄。項(xiàng)目成交概況1.20**年受大市場(chǎng)變化，項(xiàng)目及時(shí)調(diào)整銷售策略，開盤緊盯**目標(biāo)客戶群。主要以轉(zhuǎn)介**客戶為主力客戶，整體偏向投資；20**年由于項(xiàng)目品質(zhì)口碑相傳及強(qiáng)調(diào)老帶新策略，整體成交業(yè)主以自主為主，其中來(lái)訪渠道多為業(yè)主介紹及樓體廣告。住宅、商鋪的**客戶都主要集中在**、**、**片區(qū)；泛**及**、城區(qū)客戶為本地客戶群的重要組成部分。八．營(yíng)銷工作總結(jié)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)階段：由于工程延期原因，前期營(yíng)銷計(jì)劃被迫延期其次**年初項(xiàng)目整體定位落位在“**”區(qū)域，項(xiàng)目的客戶定位為**、**、**三城客戶，因此在前期營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)至營(yíng)銷中心開放階段，相關(guān)推廣和營(yíng)銷動(dòng)作主要針對(duì)**客。項(xiàng)目形象階段：項(xiàng)目在品牌及項(xiàng)目形象導(dǎo)入期，采取了戶外廣告、房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、微信作為主要的線上推廣渠道，線下則主要以在目標(biāo)客戶所在區(qū)域外展、村委/企業(yè)拓展、派單等形式，力求快速在本地?cái)U(kuò)大**品牌及項(xiàng)目的知名度，積累誠(chéng)意客戶。認(rèn)籌調(diào)整階段：**年8月下旬項(xiàng)目啟動(dòng)自然來(lái)訪誠(chéng)意登記營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，在近1個(gè)月自然誠(chéng)意登記階段內(nèi)僅登記**批，遠(yuǎn)達(dá)不到實(shí)現(xiàn)開盤及銷售任務(wù)的策略目標(biāo)；同時(shí)項(xiàng)目組在持續(xù)監(jiān)控**市場(chǎng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)9月份**客大規(guī)模進(jìn)入**，特別是以**為核心的外溢區(qū)域，項(xiàng)目組迅速調(diào)整營(yíng)銷策略，將推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)向**，啟動(dòng)電商快速高效的整合**市場(chǎng)目標(biāo)客戶群，在離開盤僅一個(gè)月的時(shí)間，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)并蓄留大批量高質(zhì)量誠(chéng)意登記客戶；開盤推售階段：項(xiàng)目在大批量誠(chéng)意登記的基礎(chǔ)上改變?cè)鞠葎e墅后洋房推售策略，將洋房與別墅同時(shí)入市，既保證項(xiàng)目的高端占位，又能利用洋房的客戶氣氛倒逼別墅，實(shí)現(xiàn)同時(shí)熱銷，實(shí)現(xiàn)了超出全年?duì)I銷目標(biāo)20%的銷售目標(biāo)。主要營(yíng)銷策略1.正確預(yù)判，把握市場(chǎng)契機(jī)，率先消化難點(diǎn)產(chǎn)品敏銳抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，合理安排推售計(jì)劃，在**前熱后冷的市場(chǎng)情況下，提前將項(xiàng)目的大戶型等難點(diǎn)產(chǎn)品推出并實(shí)現(xiàn)了合理去貨。2.合理把握推售節(jié)奏，快速走量，逐步提價(jià)在推貨節(jié)奏安排上，充分把握市場(chǎng)情況，控制好項(xiàng)目銷售節(jié)奏，住宅產(chǎn)品通過(guò)以少量分批加推的形式，成功營(yíng)造了稀缺氛圍促進(jìn)客戶認(rèn)購(gòu)，小步快跑逐步提價(jià)，在超額完成項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，最大程度實(shí)現(xiàn)價(jià)值營(yíng)銷?！百I房送車位”提升住宅附加值，解決車位銷售難點(diǎn)面對(duì)項(xiàng)目人防車位（無(wú)產(chǎn)權(quán)）銷售難點(diǎn)，通過(guò)采取執(zhí)行“買住宅送車位”營(yíng)銷策略（車位價(jià)格攤?cè)敕績(jī)r(jià)），提升住宅產(chǎn)品附加值的同時(shí)，有效地解決了無(wú)產(chǎn)權(quán)車位在**市場(chǎng)銷售價(jià)值不高的難題。把握有效目標(biāo)客戶群，順利實(shí)現(xiàn)商鋪銷售**房地產(chǎn)