城市房地產(chǎn)管理法律制度課件

城市房地產(chǎn)管理法律制度課件第十六章城市房地產(chǎn)管理法律制度第十六章第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理第五節(jié)違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述一、城市房地產(chǎn)(一)房地產(chǎn)的含義與特征房地產(chǎn)沒有嚴(yán)格的法律定義。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)與地產(chǎn)分別是房屋和土地的財產(chǎn)形態(tài)，由于房屋和土地物質(zhì)形態(tài)的一體性以及房產(chǎn)與地產(chǎn)內(nèi)在價值的整體性，故可以合稱為房地產(chǎn)。法律特征：不可移動性法律特征特定性第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述一、城市房地產(chǎn)不可移法律特征特第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述(二)房地產(chǎn)業(yè)意義上的房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)意義上的房地產(chǎn)，是指依法可以作為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營對象的房產(chǎn)和地產(chǎn)，簡稱為房地產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)。

(三)我國城市房地產(chǎn)的含義凡是房地產(chǎn)業(yè)依法開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)，都屬于城市房地產(chǎn)，包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)利用國有土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)，也包括尚未納入一定時期的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、但依法進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的其他房地產(chǎn)。第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述(二)房地產(chǎn)業(yè)意義上的房地產(chǎn)第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述二、城市房地產(chǎn)管理(一)城市房地產(chǎn)管理的概念、目的及手段城市房地產(chǎn)管理，是指國家經(jīng)濟(jì)管理機(jī)關(guān)依法對城市房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動進(jìn)行的管理的總稱。城市房地產(chǎn)管理的目的是維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。管理運用的手段主要是國家產(chǎn)業(yè)政策和公共政策，這些政策的運用可分兩種情形：(1)政策的內(nèi)容已經(jīng)體現(xiàn)在法律規(guī)定當(dāng)中，國家經(jīng)濟(jì)管理機(jī)關(guān)執(zhí)行房地產(chǎn)管理法，就是運用、貫徹了政策。(2)政策的內(nèi)容沒有直接規(guī)定在法律中，法律只是為政策運用規(guī)定了框架、方式等，那么，應(yīng)當(dāng)在法律允許的范圍內(nèi)采取政策措施以貫徹相關(guān)政策。

第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述二、城市房地產(chǎn)管理第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述(二)我國房地產(chǎn)管理體制房地產(chǎn)管理體制，是指房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)管理規(guī)則的制定者和執(zhí)行者通過機(jī)構(gòu)設(shè)置、分工及管理權(quán)限劃分而形成的房地產(chǎn)監(jiān)督管理權(quán)力體系?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第6條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職、密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。”“縣級以上地方政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)劃分由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！钡谝还?jié)城市房地產(chǎn)管理法概述(二)我國房地產(chǎn)管理體制第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述三、城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法，是調(diào)整在國家管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。在國外，美國作為對房地產(chǎn)開發(fā)、交易較少干預(yù)的國家，政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理主要表現(xiàn)在三個方面：123住宅政策稅收法律制度城市建設(shè)規(guī)劃第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述三、城市房地產(chǎn)管理法123住宅第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和管理原則(一)房地產(chǎn)開發(fā)的概念與種類1．房地產(chǎn)開發(fā)的概念《城市房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：“本法所稱的房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?！笨梢詮膬蓚€方面來理解該法律定義：(1)依法取得國有土地使用權(quán)是實施房地產(chǎn)開發(fā)行為的前提條件。(2)房地產(chǎn)開發(fā)的行為包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)兩種。第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理2．房地產(chǎn)開發(fā)的種類(1)根據(jù)開發(fā)標(biāo)的是否未經(jīng)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為開發(fā)和再開發(fā)。

(2)根據(jù)開發(fā)規(guī)模的大小分為成片開發(fā)、小區(qū)開發(fā)及單項開發(fā)。

(3)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的用途，可以分為住宅、商業(yè)、商住、工業(yè)、交通等開發(fā)類別。(4)根據(jù)開發(fā)投資主體的構(gòu)成，可以分為合作開發(fā)、合資開發(fā)和獨資開發(fā)等。

第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理2．房地產(chǎn)開發(fā)的種類第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)當(dāng)貫徹的原則1嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則2堅持經(jīng)濟(jì)效益社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則3堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、設(shè)立的條件和程序1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

2．設(shè)立的條件和程序設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)有100萬以上的注冊資本；(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序包括如下幾個步驟：程序申請獲取資質(zhì)等級的核定向房地產(chǎn)主管部門備案辦理工商企業(yè)的登記第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度的基本內(nèi)容1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為4個等級，各等級企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)均有嚴(yán)格規(guī)定并與其開發(fā)能力相適應(yīng)。3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級實行分級審批管理。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度，年檢實行分級管理。5．各等級企業(yè)必須按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)；不得越級承接房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

6．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》制度，作為新設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得正式資質(zhì)等級前的過渡管理措施。

第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)出讓與劃撥(一)土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓，具有以下法律特征：

1．土地使用權(quán)出讓的主體一方為出讓方，另一方為受讓方，而其出讓方只能是國家

2．土地使用權(quán)出讓人和受讓人的權(quán)利和義務(wù)直接由法律規(guī)定

3．土地使用權(quán)出讓的客體是一定年限的國有土地使用權(quán)4．土地使用權(quán)出讓是要式法律行為第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的土地使第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)土地使用權(quán)出讓的方式1．拍賣出讓2．招標(biāo)出讓3．雙方協(xié)議出讓(三)土地使用權(quán)出讓的法律管制1．禁止城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地使用權(quán)的有償2．土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃3．土地使用權(quán)出讓必須擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案4．土地使用權(quán)出讓方案必須依照法定程序制定5．限制土地使用權(quán)的最高年限第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)土地使用權(quán)出讓的第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(四)土地使用權(quán)的終止和續(xù)期1．土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)終止，是指因出現(xiàn)法律規(guī)定的情況，致使受讓人喪失了土地使用權(quán)。

(1)使用期限屆滿(2)根據(jù)社會公共利益的需要提前收回(3)因逾期開發(fā)而被無償收回(4)土地滅失2．土地使用權(quán)期滿后的續(xù)期《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(四)土地使用權(quán)的終止第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(五)土地使用權(quán)劃撥1．土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。適用國家建設(shè)用地的審批程序。

第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(五)土地使用權(quán)劃撥第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理2．土地使用權(quán)劃撥的范圍與意義(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。在房地產(chǎn)管理上有兩方面的意義：一是對土地利用的競爭領(lǐng)域和非競爭領(lǐng)域作出明確的法律界定，從而有利于分類管理。二是有利于明確產(chǎn)業(yè)政策和公共政策在土地利用領(lǐng)域的作用范圍。第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理2．土地使用權(quán)劃撥的范第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理一、房地產(chǎn)交易管理的概念(一)房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易，是指以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)控制為對價的交換行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：“本法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！?/p>

(二)房地產(chǎn)交易管理及其基本內(nèi)容房地產(chǎn)交易管理，是指以維護(hù)公平交易秩序為主要價值目標(biāo)，對房地產(chǎn)交易環(huán)境和交易過程實行的管理。交易環(huán)境主要是房地產(chǎn)交易的價格發(fā)現(xiàn)和確定機(jī)制。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理一、房地產(chǎn)交易管理的概念第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理二、房地產(chǎn)的價格管理(一)房地產(chǎn)價格管理的概念房地產(chǎn)價格管理，是指政府主管部門依法運用價格政策手段，對流通領(lǐng)域的房屋買賣、租賃、交換、抵押和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的價格發(fā)現(xiàn)、確定機(jī)制所實行的管理活動的總稱(二)房地產(chǎn)價格評估的管理與評估基準(zhǔn)價格房地產(chǎn)價格評估，是指房地產(chǎn)專業(yè)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循一定的估價原則和估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的測算和判斷。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理二、房地產(chǎn)的價格管理第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則。我國房地產(chǎn)價市場價格評估的基準(zhǔn)價格有三種

1．基準(zhǔn)地價國家根據(jù)土地管理的某種需要，按照土地等級或土地收益狀況，計算或評定出來的一定時間內(nèi)某一區(qū)域的土地平均價格。

2．標(biāo)定地價縣級以上人民政府根據(jù)需要評估的，在正常土地市場、正常經(jīng)營和政策作用下，某一具體地塊在某一時期、某一使用年限的價格。3．房屋重置價格按照當(dāng)前的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價格、人工和運輸費用等條件下，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋所需的費用。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其管理(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本條件，是指法律規(guī)定的，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)當(dāng)具備的條件。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其管理第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓123轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法定條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)備案拆遷補(bǔ)償安置合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓123第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(四)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)社的禁止事由1．以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合該法第38條規(guī)定的條件，即不具備上述以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必備條件的；2．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3．依法收回土地使用權(quán)的；4．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5．權(quán)屬有爭議的；6．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7．法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(四)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)社的禁止事由第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及受讓方的土地使用權(quán)年限根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第42條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

(六)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受讓人改變土地用途的處理根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第43條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，答訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及受讓方的土第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(七)商品房預(yù)售管理商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或者房屋價款的行為。預(yù)售登記許可制度是目前我國商品房預(yù)售管理的主要手段。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(七)商品房預(yù)售管理第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理四、房地產(chǎn)抵押及其管理(一)房地產(chǎn)抵押的概念與范圍房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

1.房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)2．以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)3．其他地上定著物第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理四、房地產(chǎn)抵押及其管理第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(二)管理原則房地一體抵押劃撥土地使用權(quán)可抵押劃撥土地使用權(quán)的地價優(yōu)先補(bǔ)償管理原則第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(二)管理原則房地一體抵押劃撥土第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理五、房屋租賃及其管理(一)房屋租賃的備案登記制度房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

(二)住宅用房租賃(三)房屋租賃中國家劃撥土地使用權(quán)收益的保六、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)實行許可制度對其他中介機(jī)構(gòu)實行企業(yè)登記管理第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理五、房屋租賃及其管理第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，是指法定的管理機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行登記發(fā)證的管理。二、國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記(一)國有土地使用權(quán)登國有土地使用權(quán)登記，是指土地管理部門根據(jù)依法取得國有土地使用權(quán)的單位和個人的申請，按照法定程序?qū)ζ鋰型恋厥褂脵?quán)進(jìn)行審查核實、注冊登記、核發(fā)國有土地使用權(quán)證書的一種制度。(二)房屋所有權(quán)登記房屋所有權(quán)登記，是指房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋所有權(quán)人的申請，依照法定程序?qū)ζ浞课葸M(jìn)行核實、注冊登記、頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的一種制度。第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的概念第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理(三)房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理，是土地管理和房產(chǎn)管理分屬兩個部門管理的體制，所以，房地產(chǎn)權(quán)屬也相應(yīng)采取分別登記的辦法三、房地產(chǎn)的變更登記和抵押登記(一)房地產(chǎn)變更登記房地產(chǎn)變更，是指在房地產(chǎn)因擴(kuò)建、改建、增建、翻建以及拆除、自然災(zāi)害等原因發(fā)生的房地產(chǎn)增減的情況，以及房地產(chǎn)權(quán)利人的名稱或者姓名改變，原來設(shè)定的負(fù)擔(dān)或者終止或者消滅等情況。(二)房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記，是指房地產(chǎn)權(quán)利人以其支配的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)后，依照法定的程序向有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)登記文件上進(jìn)行記載的制度。第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理(三)房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記第五節(jié)違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任一、違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任的概念違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任，是指個人或者組織違反城市房地產(chǎn)管理法，侵害房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的利益和房地產(chǎn)管理秩序的行為所應(yīng)承擔(dān)的不利的法律后果。

違反房地產(chǎn)管理法所引發(fā)的法律責(zé)任的形式包括民事責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》主要對違反城市房地產(chǎn)管理法的經(jīng)濟(jì)和行政責(zé)任作了規(guī)定。第五節(jié)違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任一、違反城市房地產(chǎn)管第五節(jié)違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任二、違反城市房地產(chǎn)管理法應(yīng)當(dāng)追究法律責(zé)任的主要情形擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)的法律責(zé)任。擅自開發(fā)房地產(chǎn)的法律責(zé)任。違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律責(zé)任。

違法轉(zhuǎn)讓劃撥土地的房地產(chǎn)的法律責(zé)任。

違法預(yù)售商品房的法律責(zé)任。

擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的法律責(zé)任。

違法向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的法律責(zé)任。國家機(jī)關(guān)工作人員違法牙巳罪的法律責(zé)任。第五節(jié)違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任二、違反城市房地產(chǎn)管演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！城市房地產(chǎn)管理法律制度課件第十六章城市房地產(chǎn)管理法律制度第十六章第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理第五節(jié)違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述一、城市房地產(chǎn)(一)房地產(chǎn)的含義與特征房地產(chǎn)沒有嚴(yán)格的法律定義。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)與地產(chǎn)分別是房屋和土地的財產(chǎn)形態(tài)，由于房屋和土地物質(zhì)形態(tài)的一體性以及房產(chǎn)與地產(chǎn)內(nèi)在價值的整體性，故可以合稱為房地產(chǎn)。法律特征：不可移動性法律特征特定性第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述一、城市房地產(chǎn)不可移法律特征特第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述(二)房地產(chǎn)業(yè)意義上的房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)意義上的房地產(chǎn)，是指依法可以作為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營對象的房產(chǎn)和地產(chǎn)，簡稱為房地產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)。

(三)我國城市房地產(chǎn)的含義凡是房地產(chǎn)業(yè)依法開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)，都屬于城市房地產(chǎn)，包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)利用國有土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)，也包括尚未納入一定時期的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、但依法進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的其他房地產(chǎn)。第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述(二)房地產(chǎn)業(yè)意義上的房地產(chǎn)第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述二、城市房地產(chǎn)管理(一)城市房地產(chǎn)管理的概念、目的及手段城市房地產(chǎn)管理，是指國家經(jīng)濟(jì)管理機(jī)關(guān)依法對城市房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動進(jìn)行的管理的總稱。城市房地產(chǎn)管理的目的是維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。管理運用的手段主要是國家產(chǎn)業(yè)政策和公共政策，這些政策的運用可分兩種情形：(1)政策的內(nèi)容已經(jīng)體現(xiàn)在法律規(guī)定當(dāng)中，國家經(jīng)濟(jì)管理機(jī)關(guān)執(zhí)行房地產(chǎn)管理法，就是運用、貫徹了政策。(2)政策的內(nèi)容沒有直接規(guī)定在法律中，法律只是為政策運用規(guī)定了框架、方式等，那么，應(yīng)當(dāng)在法律允許的范圍內(nèi)采取政策措施以貫徹相關(guān)政策。

第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述二、城市房地產(chǎn)管理第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述(二)我國房地產(chǎn)管理體制房地產(chǎn)管理體制，是指房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)管理規(guī)則的制定者和執(zhí)行者通過機(jī)構(gòu)設(shè)置、分工及管理權(quán)限劃分而形成的房地產(chǎn)監(jiān)督管理權(quán)力體系?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第6條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職、密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作?！薄翱h級以上地方政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)劃分由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。”第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述(二)我國房地產(chǎn)管理體制第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述三、城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法，是調(diào)整在國家管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。在國外，美國作為對房地產(chǎn)開發(fā)、交易較少干預(yù)的國家，政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理主要表現(xiàn)在三個方面：123住宅政策稅收法律制度城市建設(shè)規(guī)劃第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述三、城市房地產(chǎn)管理法123住宅第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和管理原則(一)房地產(chǎn)開發(fā)的概念與種類1．房地產(chǎn)開發(fā)的概念《城市房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：“本法所稱的房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。”可以從兩個方面來理解該法律定義：(1)依法取得國有土地使用權(quán)是實施房地產(chǎn)開發(fā)行為的前提條件。(2)房地產(chǎn)開發(fā)的行為包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)兩種。第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理2．房地產(chǎn)開發(fā)的種類(1)根據(jù)開發(fā)標(biāo)的是否未經(jīng)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為開發(fā)和再開發(fā)。

(2)根據(jù)開發(fā)規(guī)模的大小分為成片開發(fā)、小區(qū)開發(fā)及單項開發(fā)。

(3)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的用途，可以分為住宅、商業(yè)、商住、工業(yè)、交通等開發(fā)類別。(4)根據(jù)開發(fā)投資主體的構(gòu)成，可以分為合作開發(fā)、合資開發(fā)和獨資開發(fā)等。

第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理2．房地產(chǎn)開發(fā)的種類第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)當(dāng)貫徹的原則1嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則2堅持經(jīng)濟(jì)效益社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則3堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、設(shè)立的條件和程序1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

2．設(shè)立的條件和程序設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)有100萬以上的注冊資本；(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序包括如下幾個步驟：程序申請獲取資質(zhì)等級的核定向房地產(chǎn)主管部門備案辦理工商企業(yè)的登記第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度的基本內(nèi)容1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為4個等級，各等級企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)均有嚴(yán)格規(guī)定并與其開發(fā)能力相適應(yīng)。3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級實行分級審批管理。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度，年檢實行分級管理。5．各等級企業(yè)必須按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)；不得越級承接房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

6．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》制度，作為新設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得正式資質(zhì)等級前的過渡管理措施。

第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)出讓與劃撥(一)土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓，具有以下法律特征：

1．土地使用權(quán)出讓的主體一方為出讓方，另一方為受讓方，而其出讓方只能是國家

2．土地使用權(quán)出讓人和受讓人的權(quán)利和義務(wù)直接由法律規(guī)定

3．土地使用權(quán)出讓的客體是一定年限的國有土地使用權(quán)4．土地使用權(quán)出讓是要式法律行為第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理三、房地產(chǎn)開發(fā)的土地使第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)土地使用權(quán)出讓的方式1．拍賣出讓2．招標(biāo)出讓3．雙方協(xié)議出讓(三)土地使用權(quán)出讓的法律管制1．禁止城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地使用權(quán)的有償2．土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃3．土地使用權(quán)出讓必須擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案4．土地使用權(quán)出讓方案必須依照法定程序制定5．限制土地使用權(quán)的最高年限第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(二)土地使用權(quán)出讓的第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(四)土地使用權(quán)的終止和續(xù)期1．土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)終止，是指因出現(xiàn)法律規(guī)定的情況，致使受讓人喪失了土地使用權(quán)。

(1)使用期限屆滿(2)根據(jù)社會公共利益的需要提前收回(3)因逾期開發(fā)而被無償收回(4)土地滅失2．土地使用權(quán)期滿后的續(xù)期《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(四)土地使用權(quán)的終止第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(五)土地使用權(quán)劃撥1．土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。適用國家建設(shè)用地的審批程序。

第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理(五)土地使用權(quán)劃撥第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理2．土地使用權(quán)劃撥的范圍與意義(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。在房地產(chǎn)管理上有兩方面的意義：一是對土地利用的競爭領(lǐng)域和非競爭領(lǐng)域作出明確的法律界定，從而有利于分類管理。二是有利于明確產(chǎn)業(yè)政策和公共政策在土地利用領(lǐng)域的作用范圍。第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理2．土地使用權(quán)劃撥的范第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理一、房地產(chǎn)交易管理的概念(一)房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易，是指以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)控制為對價的交換行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：“本法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！?/p>

(二)房地產(chǎn)交易管理及其基本內(nèi)容房地產(chǎn)交易管理，是指以維護(hù)公平交易秩序為主要價值目標(biāo)，對房地產(chǎn)交易環(huán)境和交易過程實行的管理。交易環(huán)境主要是房地產(chǎn)交易的價格發(fā)現(xiàn)和確定機(jī)制。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理一、房地產(chǎn)交易管理的概念第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理二、房地產(chǎn)的價格管理(一)房地產(chǎn)價格管理的概念房地產(chǎn)價格管理，是指政府主管部門依法運用價格政策手段，對流通領(lǐng)域的房屋買賣、租賃、交換、抵押和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的價格發(fā)現(xiàn)、確定機(jī)制所實行的管理活動的總稱(二)房地產(chǎn)價格評估的管理與評估基準(zhǔn)價格房地產(chǎn)價格評估，是指房地產(chǎn)專業(yè)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循一定的估價原則和估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的測算和判斷。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理二、房地產(chǎn)的價格管理第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則。我國房地產(chǎn)價市場價格評估的基準(zhǔn)價格有三種

1．基準(zhǔn)地價國家根據(jù)土地管理的某種需要，按照土地等級或土地收益狀況，計算或評定出來的一定時間內(nèi)某一區(qū)域的土地平均價格。

2．標(biāo)定地價縣級以上人民政府根據(jù)需要評估的，在正常土地市場、正常經(jīng)營和政策作用下，某一具體地塊在某一時期、某一使用年限的價格。3．房屋重置價格按照當(dāng)前的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價格、人工和運輸費用等條件下，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋所需的費用。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其管理(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本條件，是指法律規(guī)定的，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)當(dāng)具備的條件。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其管理第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓123轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法定條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)備案拆遷補(bǔ)償安置合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓123第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(四)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)社的禁止事由1．以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合該法第38條規(guī)定的條件，即不具備上述以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必備條件的；2．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3．依法收回土地使用權(quán)的；4．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5．權(quán)屬有爭議的；6．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7．法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(四)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)社的禁止事由第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及受讓方的土地使用權(quán)年限根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第42條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

(六)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受讓人改變土地用途的處理根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第43條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，答訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及受讓方的土第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(七)商品房預(yù)售管理商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或者房屋價款的行為。預(yù)售登記許可制度是目前我國商品房預(yù)售管理的主要手段。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理(七)商品房預(yù)售管理第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理四、房地產(chǎn)抵押及其管理(一)房地產(chǎn)抵押的概念與范圍房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。