房地產(chǎn)所得稅政策解讀蔡少優(yōu)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策解讀

蔡少優(yōu)主要內(nèi)容2008年稽查形式分析2008年全國(guó)稽查計(jì)劃稽查便函[2008]42號(hào)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)政策分析內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀內(nèi)資房地產(chǎn)操作實(shí)例及分析外資房地產(chǎn)操作實(shí)例及分析導(dǎo)言:稅務(wù)稽查形勢(shì)分析2008年稽查形勢(shì)分析2008年全國(guó)稽查計(jì)劃稽查便函[2008]42號(hào)第一部分:內(nèi)外資房地產(chǎn)財(cái)稅主要政策內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅主要政策:1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)，已失效）2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）外資房地產(chǎn)所得稅主要政策:1.《關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào)）2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)）3.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［1999］242號(hào)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)政策:（94）財(cái)會(huì)二字第02號(hào):經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的股份制試點(diǎn)企業(yè)，其房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)比照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》關(guān)于營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的規(guī)定執(zhí)行，即轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買(mǎi)主時(shí)，作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)。

財(cái)政部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》（1999）一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷(xiāo)售處理，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房屋的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。第一部分:內(nèi)外資房地產(chǎn)財(cái)稅主要政策財(cái)政部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。財(cái)政部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買(mǎi)受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買(mǎi)受人簽訂售房合同、協(xié)議并不拒價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房?jī)r(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)初期當(dāng)年無(wú)營(yíng)業(yè)收入或能夠取得少量的營(yíng)業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作量（即開(kāi)發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60%預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用：預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬(wàn)元以下的，不超過(guò)年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的5‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入不超過(guò)1500萬(wàn)元（含1500萬(wàn)元）但不足5000萬(wàn)元的，不超過(guò)該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的3‰；預(yù)計(jì)全年年?duì)I業(yè)收收入超過(guò)過(guò)5000萬(wàn)元元（含5000萬(wàn)元））但不足足1億元元的，不不超過(guò)該該部分預(yù)預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)業(yè)收入的的2‰；；預(yù)計(jì)全全年?duì)I業(yè)業(yè)收入超超過(guò)1億億元（含含1億元元）的，，不超過(guò)過(guò)該部分分預(yù)計(jì)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入的1‰‰。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)自自出售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入的年度度開(kāi)始，，應(yīng)將待待攤的業(yè)業(yè)務(wù)招待待費(fèi)，在在3———5年之之內(nèi)分期期攤?cè)牍芄芾碣M(fèi)用用。國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文文主要內(nèi)內(nèi)容一、未完完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理二、完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理理三、開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品預(yù)預(yù)租收入入的確認(rèn)認(rèn)四、合作作建造開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的稅務(wù)務(wù)處理五、以土土地使用用權(quán)投資資開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的稅稅務(wù)處理理國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文文主要內(nèi)內(nèi)容六、開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品視視同銷(xiāo)售售行為的的稅務(wù)處處理七七、代建建工程和和提供勞勞務(wù)的稅稅務(wù)處理理

八、、開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本、費(fèi)用用的扣除除

九、、征收管管理十十、適用用減免稅稅政策十十一、、新文件件適用范范圍和執(zhí)執(zhí)行時(shí)間間國(guó)稅發(fā)31號(hào)文文出臺(tái)背背景房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅征管管主要問(wèn)問(wèn)題:（一）缺缺乏開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.預(yù)售售收入不不能及時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)為為實(shí)際收收入2.不能能及時(shí)結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本本3.不能能依法申申報(bào)繳納納所得稅稅國(guó)稅發(fā)31號(hào)文文出臺(tái)背背景（二）偽偽造或高高估成本本1.多列列利息支支出2.多列列預(yù)提費(fèi)費(fèi)用3.混淆淆成本對(duì)對(duì)象界限限（其其劃分直直接關(guān)系系到成本本核算是是否真實(shí)實(shí)合理））（三）利利用關(guān)聯(lián)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)潤(rùn)1.提高高建筑安安裝企業(yè)業(yè)（多采采用核定定征收））的成本本，再讓讓建安企企業(yè)返利利2.銷(xiāo)售售時(shí)成立立銷(xiāo)售公公司，銷(xiāo)銷(xiāo)售公司司安排下下崗職工工等，享享受減免免稅，通通過(guò)轉(zhuǎn)移移費(fèi)用方方式轉(zhuǎn)嫁嫁給銷(xiāo)售售公司國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文文出臺(tái)背背景（四）企企業(yè)之間間相互利利用，共共同偷逃逃稅1.非關(guān)關(guān)聯(lián)方的的建安企企業(yè)2.銷(xiāo)售售公司等等31號(hào)文文件的制制定與實(shí)實(shí)施，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收收產(chǎn)生了了深遠(yuǎn)的的影響，，對(duì)于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)稅收來(lái)來(lái)說(shuō)，怎怎么形容容31號(hào)號(hào)文件的的重要性性也為過(guò)過(guò)！有證據(jù)表表明，新新所得稅稅法實(shí)施施后31號(hào)文件件的主要要精神將將繼續(xù)下下去.。思考:（一）2008年的稽稽查，用用新所得得稅法還還是舊法法規(guī)定？？在稽查應(yīng)應(yīng)對(duì)的意意義上，，新法不不會(huì)溯及及既往，，因此2008年的稅稅務(wù)稽查查仍然會(huì)會(huì)按照舊舊的內(nèi)資資企業(yè)所所得稅暫暫行條例例和外商商投資企企業(yè)所得得稅法來(lái)來(lái)稽查。。會(huì)按照照31號(hào)號(hào)文件和和142號(hào)文件件的規(guī)定定來(lái)進(jìn)行行稽查。。（二）新新法將延延續(xù)內(nèi)資資企業(yè)規(guī)規(guī)定，還還是外資資企業(yè)規(guī)規(guī)定？從操作層層面的前前瞻性來(lái)來(lái)看，舊舊法已經(jīng)經(jīng)失效，，新所得得稅法頒頒布后，，總局將將出臺(tái)一一個(gè)類(lèi)似似31號(hào)號(hào)文件的的法規(guī)，，來(lái)規(guī)范范所有的的房地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)資和和外資企企業(yè)所得得稅，根據(jù)種種種跡象表明明，新所所得稅法法關(guān)于房房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅的規(guī)規(guī)定，將將基本延延續(xù)31號(hào)文件件的規(guī)定定，只是是對(duì)政策策有一些些微調(diào).房地產(chǎn)企企業(yè)稅收收新政策策特點(diǎn)（劍指地地產(chǎn)偷稅稅黑洞，，又不乏乏溫情脈脈脈的一一面）（一）規(guī)規(guī)定了房房地產(chǎn)企企業(yè)的完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。認(rèn)為是31號(hào)文文件的最最大亮點(diǎn)點(diǎn)。1、2003年年以前，，無(wú)完工工標(biāo)準(zhǔn)，，也無(wú)預(yù)預(yù)售規(guī)定定。2、2003－－2006，有有預(yù)售收收入規(guī)定定，無(wú)完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。3、、現(xiàn)現(xiàn)行行政政策策：：既既有有預(yù)預(yù)售售收收入入規(guī)規(guī)定定，，也也有有完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。管理理越越來(lái)來(lái)越越嚴(yán)嚴(yán)格格。。（二二））對(duì)對(duì)關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)交交易易做做了了部部分分限限制制，，避避稅稅鏈鏈關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)交交易易形形式式如如下下：：1、、利利用用關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)建建筑筑公公司司多多開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)票票，，加加大大成成本本。。2、、在在國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)立立咨咨詢(xún)?cè)児舅?、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司，，多多列列費(fèi)費(fèi)用用。。3、、在在國(guó)國(guó)外外設(shè)設(shè)立立設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司加加大大成成本本。。尤尤其其是是香香港港等等地地。。4、、設(shè)設(shè)立立關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)的的新新辦辦商商業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)，，運(yùn)運(yùn)用用甲甲方方供供材材以以加加大大成成本本。。5、、設(shè)設(shè)立立關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)的的廣廣告告公公司司，，加加大大銷(xiāo)銷(xiāo)售售費(fèi)費(fèi)用用。。6、、地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)完完工工后后，，設(shè)設(shè)立立銷(xiāo)銷(xiāo)售售公公司司，，分分解解收收入入。。建立立了了很很多多避避稅稅鏈鏈公公司司，，財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)可可能能都都在在一一間間辦辦公公室室。。所有有這這些些籌籌劃劃特特的的終終端端，，一一般般都都有有一一個(gè)個(gè)免免稅稅企企業(yè)業(yè)?！，F(xiàn)現(xiàn)行行稅稅收收政政策策對(duì)對(duì)關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)交交易易的的應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)是是：：將上上下下游游企企業(yè)業(yè)所所有有的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策取取消消！！1、、軍軍轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)干干稅稅收收優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策（（財(cái)稅〔〔2003]26號(hào)號(hào)文件件）2、老老少邊邊窮三三年免免稅政政策。。（財(cái)稅[1994]001號(hào)號(hào)）（沙河公公司案案）3、新新辦咨咨詢(xún)、、商業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)優(yōu)惠惠政策策。（（財(cái)稅稅1994]001號(hào)號(hào)）結(jié)論：：31號(hào)號(hào)文件件取消消了所所有地地產(chǎn)企企業(yè)所所得稅稅優(yōu)惠惠政策策。新所得得稅法法實(shí)施施后，，除基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目外外的所所有的的新辦企企業(yè)優(yōu)優(yōu)惠政政策全全部取取消了了，也不唯唯獨(dú)地地產(chǎn)企企業(yè)了了，只只是地地產(chǎn)企企業(yè)提提前了了兩年年而已已?。ㄈ┮灿杏幸恍┬┤诵孕曰?guī)規(guī)定1、合合作建建房2、廣廣告費(fèi)費(fèi)和業(yè)業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi)費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)招招待費(fèi)費(fèi).第二部部分:收入入方面面解讀讀（一））收入入方面面（5個(gè)收收入類(lèi)類(lèi)型））1、預(yù)預(yù)售收收入2、預(yù)預(yù)售收收入結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)為為實(shí)際際銷(xiāo)售售收入入3、現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入4、預(yù)預(yù)租收收入5、視視同銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入（二））成本本費(fèi)用用方面面1、六六大扣扣除原原則（（結(jié)合合新所所得稅稅法的的扣除除原則則）;2、、14項(xiàng)扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目;3、即即將出出臺(tái)的的的計(jì)計(jì)稅成成本扣扣除規(guī)規(guī)則;4、新新所得得稅法法涉及及到地地產(chǎn)企企業(yè)的的期間間費(fèi)用用支出出.在開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工前，，是對(duì)對(duì)預(yù)售售收入入進(jìn)行行征稅稅，開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工后后則是是對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入征征稅。。這是是同一一般企企業(yè)不不同的的最大大特色色.第二部部分:收入入方面面解讀讀一、未未完工工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務(wù)處處理(內(nèi)資房房地產(chǎn)產(chǎn))：：31號(hào)號(hào)文五五要點(diǎn)點(diǎn):開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)、、建造造的住住宅、、商業(yè)業(yè)用房房以及及其他他建筑筑物、、附著著物、、配套套設(shè)施施等開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，，在其其未完完工前前采取取預(yù)售方方式銷(xiāo)銷(xiāo)售的的，其其預(yù)售收收入先按預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛毛利率率分季（（或月月）計(jì)計(jì)算出出當(dāng)期毛毛利額額，扣除相關(guān)的的期間費(fèi)費(fèi)用、、營(yíng)業(yè)業(yè)稅金金及附附加后后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所所得額，待開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本本后再行調(diào)整。（一）預(yù)售收收入的含義（（三層含義））1、預(yù)售收入入是全口徑收入。。包括5方面的的內(nèi)容。（1）預(yù)收賬賬款（2）定金、、訂金、保證證金、誠(chéng)意金金（其他應(yīng)付付款科目）問(wèn)題1：定金金是否要繳納納營(yíng)業(yè)稅？什什么時(shí)間繳納納？（國(guó)稅函〔1995]156號(hào)文件第第18條）問(wèn)題2：提供供其他營(yíng)業(yè)稅稅勞務(wù)，收到到預(yù)收款項(xiàng)什什么時(shí)候納稅稅？國(guó)稅發(fā)〔2003〕16號(hào)文件第五五條問(wèn)題3：超市出售購(gòu)物物卡收取的款款項(xiàng)如何處理理呢？是否需需要一次性計(jì)計(jì)稅？是否需需要繳納增值值稅？是否需需要繳納所得得稅？（3）內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)說(shuō)是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)，其實(shí)任何何人都可以買(mǎi)買(mǎi)。例如：稅稅務(wù)局蓋宿舍舍樓（4)會(huì)員卡卡或會(huì)員費(fèi)山東某地產(chǎn)企企業(yè)，搞所謂謂會(huì)員制售房房，入會(huì)后繳繳納2萬(wàn)元會(huì)會(huì)費(fèi)，以后可可以抵頂房款款?？偩终J(rèn)為為，這種形式式屬于變相的的預(yù)售收入，，應(yīng)當(dāng)征稅。。江蘇鹽城會(huì)員卡收取訂訂金.（5）假借借借款的形式（（實(shí)際案例））合同條款規(guī)定定：①所借款款項(xiàng)沒(méi)有利息息；②借款只只能用于樓盤(pán)盤(pán)建設(shè)；③借借款人享受開(kāi)開(kāi)盤(pán)價(jià)80%優(yōu)惠；④收收款收據(jù)注明明：購(gòu)房集資資款，并可以以抵頂房款。。因此，稽查認(rèn)認(rèn)定為預(yù)收定定金性質(zhì)，應(yīng)應(yīng)繳納所得稅稅和營(yíng)業(yè)稅。。2、預(yù)售收入入不區(qū)分合法法收入和非法法收入。未取得預(yù)售許許可證，就進(jìn)進(jìn)行預(yù)售是非非法的。但是是，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)不是預(yù)售許許可的主管機(jī)機(jī)關(guān)，也不去去分辨，總之之只要取得收收入就要納稅稅。（1）教育部部門(mén)收取非法法擇校費(fèi)（財(cái)稅〔2006〕3號(hào)）三陪小姐稅收收（2)假按揭揭納稅－在銷(xiāo)銷(xiāo)售方式中深深入探討。吹牛是否納稅稅呢？案例：2006年房房地產(chǎn)稅務(wù)稽稽查過(guò)程中，，某地產(chǎn)公司司將預(yù)收款項(xiàng)項(xiàng)打入老板個(gè)個(gè)人賬戶(hù)，再再以個(gè)人借款款方式，將款款項(xiàng)轉(zhuǎn)入企業(yè)業(yè)賬簿。其隱隱瞞非法預(yù)售售收入的行為為，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)啥處理?3、預(yù)售收入入是收付實(shí)現(xiàn)現(xiàn)制，不是權(quán)權(quán)責(zé)發(fā)生制。。國(guó)稅函〔2002〕172號(hào)案例：拆遷房的產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換在預(yù)售售階段是否按按照全額計(jì)稅稅（稽查報(bào)告原原文）？問(wèn)題：營(yíng)業(yè)稅稅是否為權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制？認(rèn)為也是收付付實(shí)現(xiàn)制，因因?yàn)椤稜I(yíng)業(yè)稅稅暫行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則》第第28條規(guī)定定：納稅人銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)或或者轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)，采采取預(yù)收款方方式，其納稅稅義務(wù)時(shí)間為為收到預(yù)收款款的當(dāng)天。最最近見(jiàn)過(guò)一個(gè)個(gè)案子，以企企業(yè)的意見(jiàn)勝勝利告終！事實(shí)上，如果果按照權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制，地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售售收入壓根就就不應(yīng)當(dāng)征稅稅。在制定31號(hào)文件的的時(shí)候，由于于制定了完工工標(biāo)準(zhǔn)，本來(lái)來(lái)要取消預(yù)售售收入征稅規(guī)規(guī)定，由于宏宏觀調(diào)控。。。。。預(yù)售收入:1.營(yíng)業(yè)稅：：預(yù)收款指企企業(yè)按照合同同或協(xié)議規(guī)定定，預(yù)售房地地產(chǎn)時(shí)向購(gòu)房房單位或個(gè)人人收取的購(gòu)房房款，以及定定金、押金、、代收費(fèi)用等等類(lèi)似性質(zhì)的的其他款項(xiàng)都都要作為營(yíng)業(yè)業(yè)稅的銷(xiāo)售額額征收營(yíng)業(yè)稅稅。代收款項(xiàng)主要要有防盜門(mén)款款、代收有線(xiàn)線(xiàn)電視初裝費(fèi)費(fèi)，代收水電電增容費(fèi)、車(chē)車(chē)庫(kù)使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及住住房維修基金金等方式所謂謂的代收款項(xiàng)項(xiàng)。（會(huì)計(jì)上上一般掛往來(lái)來(lái)款處理），，這些代收款款項(xiàng)除住房維維修基金外作作為價(jià)外費(fèi)用用都并入營(yíng)業(yè)業(yè)稅的銷(xiāo)售額額.2.上述款項(xiàng)項(xiàng)特別是代收收代付的款項(xiàng)項(xiàng)是否應(yīng)并入入所得稅的預(yù)預(yù)收收入范圍圍內(nèi)？企業(yè)收取和交交納的各項(xiàng)收收費(fèi)，屬于國(guó)國(guó)務(wù)院或財(cái)政政部會(huì)同有關(guān)關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)以以及省級(jí)人民民政府批準(zhǔn)，，并按規(guī)定納納入同級(jí)財(cái)政政預(yù)算內(nèi)或預(yù)預(yù)算外資金財(cái)財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，實(shí)行收支兩條條線(xiàn)管理的，，不征收企業(yè)業(yè)所得稅，并允許稅前扣扣除；其他各各種價(jià)內(nèi)外基基金(資金，，附加)和收收費(fèi)，不得稅稅前扣除，（（

財(cái)稅字字［1997］022號(hào)號(hào)）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品國(guó)稅稅發(fā)[2006]31號(hào)號(hào)：銷(xiāo)售收入入的范圍為銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品過(guò)程中取得得的全部?jī)r(jià)款款，包括現(xiàn)金金、現(xiàn)金等價(jià)價(jià)物及其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益。開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)代有有關(guān)部門(mén)、單單位和企業(yè)收收取的各種基基金、費(fèi)用和和附加等，凡凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)具發(fā)票的，，應(yīng)按規(guī)定全全部確認(rèn)為銷(xiāo)銷(xiāo)售收入；凡凡未納入開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并并由開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)之外的其他他收取部門(mén)、、單位開(kāi)具發(fā)發(fā)票的，可作作為代收代繳繳款項(xiàng)進(jìn)行管管理。（二）預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率1.經(jīng)濟(jì)適用房（1）計(jì)稅毛毛利率不得低低于3%（2）必須符符合建住房[2004]77號(hào)文的的規(guī)定2.非經(jīng)濟(jì)適用房房（1）省會(huì)城城市、直轄市市、計(jì)劃單列列市城區(qū)和郊郊區(qū)，不得低低于20％；；（2）地及地地級(jí)市城區(qū)和和郊區(qū)，不得得低于15％％；（3）其他地地區(qū)，不得低低于10％國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)文件第二二條表述為：：利潤(rùn)率國(guó)稅發(fā)〔2006]31號(hào)文件表述述為“預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率””1、全國(guó)大部部分省份的理理解（1)利潤(rùn)＝＝銷(xiāo)售收入－－銷(xiāo)售成本－－期間費(fèi)用－－稅金及附加加83號(hào)文件表表述為利潤(rùn)，，理解為已經(jīng)經(jīng)扣除了費(fèi)用用和稅金，不不能再次扣除除。很多地方方都是這樣理理解的，包括括北京地區(qū)。。1000萬(wàn)××15％＝150（萬(wàn)））計(jì)稅（2)毛利＝＝銷(xiāo)售收入－－銷(xiāo)售成本毛利是沒(méi)有扣扣除期間費(fèi)用用及稅金的，，應(yīng)當(dāng)可以扣扣除。1000萬(wàn)××15％－65.5－80＝4.5（萬(wàn)）2、總局當(dāng)時(shí)時(shí)用預(yù)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)的初衷。因?yàn)榈禺a(chǎn)不僅僅僅是賣(mài)房子子的收入，所所以83號(hào)文文件將賣(mài)房子子的收入定義義為“營(yíng)業(yè)收收入”，因此此叫做預(yù)計(jì)營(yíng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。。屬于一不小心心，用詞不當(dāng)當(dāng)！問(wèn)題：稽查人人員在檢查的的時(shí)候，如果果要調(diào)整扣除除的期間費(fèi)用用和稅金及附附加，如何對(duì)對(duì)待？結(jié)論：無(wú)論是2006年以前，，還是2006年以后，，預(yù)售收入都都是允許扣除除期間費(fèi)用以以及營(yíng)業(yè)稅金金及附加的。。3、外商投資資企業(yè)是否允允許扣除期間間費(fèi)用？國(guó)稅發(fā)〔2001〕142號(hào)文件第第五條93年以前，，會(huì)計(jì)制度是是全部成本法法，就是企業(yè)業(yè)全部發(fā)生的的費(fèi)用，全部部都要分配到到產(chǎn)品中去。。93年會(huì)計(jì)制制度改革后，，改為制造成成本法，期間間費(fèi)用是不需需要分配的。。外商投資企業(yè)業(yè)的規(guī)定，實(shí)實(shí)際上又回到到全部成本法法的老路上了了！4、新所得稅稅法的規(guī)定:可以肯定的判判定，新所得得稅法實(shí)施以以后，無(wú)論是是內(nèi)資企業(yè)還還是外資企業(yè)業(yè)，在預(yù)售階段均允許許扣除期間費(fèi)費(fèi)用及稅金及及附加。（三）期間費(fèi)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅稅金及附加可以稅前扣除除問(wèn)題：若企業(yè)業(yè)以前年度發(fā)發(fā)生虧損是否否允許彌補(bǔ)？？1、問(wèn)題題1：預(yù)預(yù)繳的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金金及附加加是否可可以扣除除呢？借：應(yīng)繳繳稅金－－應(yīng)繳營(yíng)營(yíng)業(yè)稅貸：銀行行存款借：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)稅稅金及附附加貸：應(yīng)繳繳稅金－－應(yīng)交營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題2：：如果有有的企業(yè)業(yè)，沒(méi)有有按照規(guī)規(guī)范的收收入與成成本配比比的原則則進(jìn)行會(huì)會(huì)計(jì)處理理，稅務(wù)務(wù)是否認(rèn)認(rèn)可？借：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)稅稅金及附附加貸：應(yīng)繳繳稅金－－應(yīng)繳營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題3：：上市公公司是否否會(huì)這樣樣做？2、問(wèn)題題4：預(yù)預(yù)繳的土土地增值值稅是否否可以扣扣除呢？？預(yù)繳土地地增值稅稅的會(huì)計(jì)計(jì)處理？地產(chǎn)所得得稅前扣扣除的稅稅金一覽覽表3、欠繳繳的營(yíng)業(yè)業(yè)稅金及及附加，，是否可可以在所所得稅前前扣除？？（1)根根據(jù)權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制制的原理理是可以以稅前扣扣除的。。尤其新新企業(yè)所所得稅發(fā)發(fā)實(shí)施條條例將““權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制””定于首首要原則則的地位位。（2）昆昆明會(huì)議議上，總總局明確確答復(fù)允允許扣除除。（四）計(jì)計(jì)稅成本本結(jié)算的的時(shí)點(diǎn)1.竣工工證明已已報(bào)房地地產(chǎn)管理理部門(mén)備備案的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品（成本本對(duì)象））；2.已開(kāi)開(kāi)始投入入使用的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對(duì)象象）3.已取取得了初初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對(duì)象象）討論:預(yù)預(yù)征還是是實(shí)際征征收國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局所所得稅管管理司有有關(guān)人員員認(rèn)為不不是預(yù)征征，而是是實(shí)際征征收，因因此不存存在退稅稅概念.（四）計(jì)計(jì)入當(dāng)期期的應(yīng)納納稅所得得額31號(hào)文文件將預(yù)預(yù)售收入入納稅表表述為““應(yīng)納稅稅所得額額”，意意義重大大，并且且暗藏殺殺機(jī)。充充分體現(xiàn)現(xiàn)了同外外商投資資企業(yè)的區(qū)別別。1、內(nèi)資資所得稅稅是實(shí)際際征收：：用“應(yīng)應(yīng)納稅所所得額””的稱(chēng)呼呼，意味味著內(nèi)資資對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售收收入征稅稅，是實(shí)實(shí)際征收收，而非非預(yù)征。。外資所得得稅：預(yù)預(yù)征。國(guó)國(guó)稅發(fā)〔〔1995〕153號(hào)號(hào)文件2、內(nèi)資資所得稅稅無(wú)多退退少補(bǔ)的的過(guò)程。。外資地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)：：對(duì)預(yù)征征稅款““多退少少補(bǔ)”3、內(nèi)資資地產(chǎn)企企業(yè)：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)了按按年度核核算。外資所得得稅：按按照項(xiàng)目目核算，，打破了了企業(yè)所所得稅按按照年度度核算的的慣例。。第二部分分:收入入方面解解讀一、未完完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理(外資房地地產(chǎn))從事房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的的外商投投資企業(yè)業(yè)預(yù)售房房地產(chǎn)并并取得預(yù)預(yù)收款的的，當(dāng)?shù)氐刂鞴芏惗悇?wù)機(jī)關(guān)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)率或其他合合理辦法法計(jì)算預(yù)預(yù)計(jì)應(yīng)納納稅所得得額，并并按季預(yù)征征所得稅，，待該項(xiàng)項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移、銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)后，再依依照稅法法有關(guān)規(guī)規(guī)定計(jì)算算實(shí)際應(yīng)應(yīng)納稅所所得額及及應(yīng)納所所得稅稅稅額，按按預(yù)繳的的所得稅稅額計(jì)算算應(yīng)退補(bǔ)補(bǔ)稅額。。（一）預(yù)預(yù)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)率由各省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市和計(jì)計(jì)劃單列列市主管管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)制定定對(duì)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、、經(jīng)營(yíng)的的外商投投資企業(yè)業(yè)預(yù)征所所得稅的的具體實(shí)實(shí)施辦法法及預(yù)計(jì)計(jì)利潤(rùn)率率的確定定方法，，并報(bào)國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局備備案.（二）按按季預(yù)征征公式：：應(yīng)預(yù)征所所得稅額額=預(yù)售售收入××預(yù)計(jì)利利潤(rùn)率××適用稅稅率多項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)如前面面完工項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)生生虧損的的，后面項(xiàng)目目預(yù)售期期房時(shí)仍仍應(yīng)按規(guī)規(guī)定預(yù)征征所得稅稅款，企企業(yè)虧損損額用后后面項(xiàng)目目房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的利潤(rùn)潤(rùn)進(jìn)行彌彌補(bǔ)，但但彌補(bǔ)期期限不得得超過(guò)稅稅法規(guī)定定的年限限。--閩國(guó)國(guó)稅發(fā)[2002]82號(hào)第二部分分:收入入方面解解讀二、完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理理(內(nèi)資房地地產(chǎn))（一）開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品（成本本對(duì)象））完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.竣工工證明已已報(bào)房地地產(chǎn)管理理部門(mén)備備案的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品（成本本對(duì)象））；2.已開(kāi)開(kāi)始投入入使用的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對(duì)象象）3.已取取得了初初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對(duì)象象）。（二）完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理1.預(yù)售售收入確確認(rèn)為實(shí)實(shí)際銷(xiāo)售售收入2.結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)計(jì)稅成成本3.計(jì)算算實(shí)際毛毛利額4.差異異調(diào)整5.開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)報(bào)報(bào)告開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工情況況6.開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在在年度納納稅申報(bào)報(bào)時(shí)出具具稅務(wù)鑒鑒定報(bào)告告和其他他相關(guān)資資料7.稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)核核定計(jì)稅稅成本權(quán)權(quán)和稅收收處罰權(quán)權(quán)（三）銷(xiāo)售收入入范圍1.銷(xiāo)售售開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取得得的全部部?jī)r(jià)款包包括:現(xiàn)金現(xiàn)現(xiàn)金金等價(jià)物物其其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益2.代收收款項(xiàng)的的稅務(wù)處處理以出具發(fā)發(fā)票單位位為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行判判斷.（四）銷(xiāo)售收入入確認(rèn)原原則1.一次性全全額收款款2.分期收款款3.銀行按揭揭4.采取取委托銷(xiāo)銷(xiāo)售方式式（1）手手續(xù)費(fèi)費(fèi)（2）視視同買(mǎi)買(mǎi)斷（3）超超基價(jià)價(jià)分成（4）包銷(xiāo)★注:買(mǎi)買(mǎi)斷式包包銷(xiāo)國(guó)稅函（（1996）684號(hào)號(hào)在合同期期內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將將房產(chǎn)交交給包銷(xiāo)銷(xiāo)商承銷(xiāo)銷(xiāo)，包銷(xiāo)銷(xiāo)商是代代理房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)進(jìn)行行銷(xiāo)售，，所取得得的手續(xù)續(xù)費(fèi)收入入或者價(jià)價(jià)差應(yīng)按按“服務(wù)務(wù)業(yè)———代理業(yè)業(yè)”征收收營(yíng)業(yè)稅稅；在合同期期滿(mǎn)后，，房屋未未售出，，由包銷(xiāo)銷(xiāo)商進(jìn)行行收購(gòu)，，其實(shí)質(zhì)質(zhì)是房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將房房屋銷(xiāo)售售給包銷(xiāo)銷(xiāo)商，對(duì)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)按““銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)””征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；；包銷(xiāo)商將將房產(chǎn)再再次銷(xiāo)售售，對(duì)包包銷(xiāo)商也也應(yīng)按““銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)””征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在在合同期期內(nèi)委托托包銷(xiāo)商商承銷(xiāo)房房屋，其其取得的的售房款款，均應(yīng)應(yīng)按“銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”計(jì)計(jì)征營(yíng)業(yè)業(yè)稅。對(duì)對(duì)其支付付給包銷(xiāo)銷(xiāo)商的手手續(xù)費(fèi)，，不得從從計(jì)稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額中中扣除。。5.采取取先出租租再出售售方式（1）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作固固定資產(chǎn)產(chǎn)視同銷(xiāo)售售:租租賃期期間取得得的價(jià)款款按租金金確認(rèn)收收入;出售時(shí)按按固定資資產(chǎn)清理理確認(rèn)收收入;準(zhǔn)予計(jì)提提折舊.5.采取取先出租租再出售售方式（2）不不轉(zhuǎn)作固固定資產(chǎn)產(chǎn)無(wú)需視同同銷(xiāo)售:租賃賃期間取取得的價(jià)價(jià)款按租租金確認(rèn)認(rèn)收入;出售時(shí)按按開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品確認(rèn)認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)不準(zhǔn)計(jì)提提折舊.第二部分分:收入入方面解解讀(續(xù)續(xù))二、完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理理(外資資房地產(chǎn)產(chǎn))：（一）開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品（成本本對(duì)象））完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)應(yīng)以以房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門(mén)出具具工程項(xiàng)項(xiàng)目合格證明明之日.或或者首筆筆房地產(chǎn)產(chǎn)使用權(quán)交交付之日;或或者辦理理首筆產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓手手續(xù)之日.上述三者者中的較較早者為為房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)開(kāi)始.企業(yè)按《《通知》》第三條條規(guī)定確確定房地地產(chǎn)銷(xiāo)售售開(kāi)始后后，應(yīng)及及時(shí)在賬賬務(wù)上將將預(yù)收款款收入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售售收入。。企業(yè)在在預(yù)征稅稅款結(jié)算算時(shí)未能能提供開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本發(fā)票的的，應(yīng)在在工程竣竣工決算算后及時(shí)時(shí)將取得得的發(fā)票票向主管管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)申報(bào)報(bào)核銷(xiāo)。。各地稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)也可按按其他合合理的辦辦法審核核確認(rèn)企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)成本，，據(jù)以計(jì)計(jì)算當(dāng)期期房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售成成本.閩國(guó)稅發(fā)發(fā)[2002]82號(hào)號(hào)（二）應(yīng)應(yīng)納稅額額計(jì)算公公式企業(yè)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的，，應(yīng)以其其當(dāng)期銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入，扣除除當(dāng)期相相應(yīng)成本本、費(fèi)用用及損失失后的余余額，為為當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所所得額，，依照稅稅法的規(guī)規(guī)定計(jì)算算繳納企企業(yè)所得得稅。當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納納稅額，，按以下下公式計(jì)計(jì)算：應(yīng)納稅額額＝應(yīng)納納稅所得得額×適適用稅率率－已售售房產(chǎn)已已預(yù)征的的所得稅稅＋當(dāng)期期預(yù)征所所得稅.（三）收收入確認(rèn)認(rèn)原則房地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入的確定定，以權(quán)權(quán)責(zé)發(fā)生生制為原原則，具具體可根根據(jù)銷(xiāo)售售方式的的不同，，按以下下原則確確定：1.采取取一次性全全額收取取房款的，以房產(chǎn)使用用權(quán)交付付買(mǎi)方之之日或開(kāi)開(kāi)具發(fā)票票之日作為銷(xiāo)售售收入的的實(shí)現(xiàn)。。2.采取取分期付款款或預(yù)售售款方式式銷(xiāo)售的，，以合同約定定的付款款時(shí)間為銷(xiāo)售售收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。注：可可按交交付產(chǎn)產(chǎn)品或或開(kāi)票票日期期或合合同約約定付付款日日期確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（（一般般外資資企業(yè)業(yè)）（三））收入入確認(rèn)認(rèn)原則則3.采采取以以土地使使用權(quán)權(quán)或其其他財(cái)財(cái)產(chǎn)置置換房房屋的，以以房產(chǎn)使使用權(quán)權(quán)交付付對(duì)方為為銷(xiāo)售售收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。4.采采取銀行提提供按按揭貸貸款銷(xiāo)售的的，以以銀行將將按揭揭貸款款辦理理轉(zhuǎn)賬賬之日日，為銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（四））境外外包銷(xiāo)銷(xiāo)收入入確定定的原原則境外企企業(yè)與與企業(yè)業(yè)簽訂訂房屋屋包銷(xiāo)銷(xiāo)協(xié)議議，為為企業(yè)業(yè)包銷(xiāo)銷(xiāo)房地地產(chǎn)的的，其其包銷(xiāo)銷(xiāo)業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)屬屬于境境外企企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓我我國(guó)境境內(nèi)財(cái)財(cái)產(chǎn)的的性質(zhì)質(zhì)。境境外企企業(yè)取取得的的房屋屋轉(zhuǎn)讓讓收益益，應(yīng)應(yīng)按稅稅法第第19條及及其實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則第第61條規(guī)規(guī)定，，繳納納企業(yè)業(yè)所得得稅。。包銷(xiāo)業(yè)業(yè)務(wù)是是指：：境外外企業(yè)業(yè)與企企業(yè)簽簽訂房房屋包包銷(xiāo)協(xié)協(xié)議并并辦理理了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移手手續(xù)，，且境境外企企業(yè)在在銷(xiāo)售售房屋屋時(shí)使使用本本企業(yè)業(yè)收款款憑證證。凡凡不符符合上上述條條件的的其他他代銷(xiāo)銷(xiāo)、承承銷(xiāo)性性質(zhì)的的業(yè)務(wù)務(wù)，應(yīng)應(yīng)按照照《國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的外外商投投資企企業(yè)若若干稅稅務(wù)處處理問(wèn)問(wèn)題的的通知知》（（國(guó)稅稅發(fā)［［1999］242號(hào)））的規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。。（五））包銷(xiāo)銷(xiāo)業(yè)務(wù)務(wù)1.從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的外外商投投資企企業(yè)與與境外外企業(yè)業(yè)簽訂訂房地地產(chǎn)代代銷(xiāo)、、包銷(xiāo)銷(xiāo)合同同或協(xié)協(xié)議，，委托托境外外企業(yè)業(yè)在境境外銷(xiāo)銷(xiāo)售其其位于于我國(guó)國(guó)境內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)的的，應(yīng)應(yīng)按境境外企企業(yè)向向購(gòu)房房人銷(xiāo)銷(xiāo)售的的價(jià)格格，作作為外外商投投資企企業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售售收入入，計(jì)計(jì)算繳繳納企企業(yè)所所得稅稅--國(guó)國(guó)稅發(fā)發(fā)［1999］］242號(hào)號(hào)（五））包銷(xiāo)銷(xiāo)業(yè)務(wù)務(wù)2.上上述外外商投投資企企業(yè)向向境外外代銷(xiāo)銷(xiāo)、包包銷(xiāo)企企業(yè)支支付的的各項(xiàng)項(xiàng)傭金金、差差價(jià)、、手續(xù)續(xù)費(fèi)、、提成成費(fèi)等等勞務(wù)務(wù)費(fèi)用用，應(yīng)應(yīng)提供供完整整、有有效的的憑證證資料料，經(jīng)經(jīng)主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)審核核確認(rèn)認(rèn)后，，方可可作為為外商商投資資企業(yè)業(yè)的費(fèi)費(fèi)用列列支。。但實(shí)實(shí)際列列支的的數(shù)額額，不不得超超過(guò)房房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售售收入入的10%。（（2000年1月1日起起執(zhí)行行）--國(guó)稅發(fā)發(fā)［1999］］242號(hào)號(hào)1.多多項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售售期房房如按按核定定利潤(rùn)潤(rùn)率辦辦法預(yù)預(yù)征所所得稅稅，對(duì)對(duì)其完完工項(xiàng)項(xiàng)目按按《通通知》》第3條規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)征稅稅款結(jié)結(jié)算時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)將各各年度度發(fā)生生的期期間費(fèi)費(fèi)用(指管管理費(fèi)費(fèi)用、、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用和銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用)在各各項(xiàng)目目間進(jìn)進(jìn)行合合理分分?jǐn)偅?，?jì)算算出各各年度度歸屬屬于該該完工工項(xiàng)目目的期期間費(fèi)費(fèi)用。。企業(yè)發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用支出出明確確受益益對(duì)象象的，，直接接計(jì)入入項(xiàng)目目費(fèi)用用；對(duì)對(duì)于無(wú)無(wú)法劃劃分或或劃分分不清清受益益對(duì)象象的期期間費(fèi)費(fèi)用，，按各各項(xiàng)目目當(dāng)年年度開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本占占當(dāng)年年度開(kāi)開(kāi)發(fā)總總成本本的比比例(或其其他合合理的的比例例)確確定各各項(xiàng)目目費(fèi)用用。--閩閩國(guó)稅稅發(fā)[2002]82號(hào)號(hào)2.企企業(yè)按按《通通知》》第3條規(guī)規(guī)定確確定房房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售售開(kāi)始始后，，應(yīng)及及時(shí)在在賬務(wù)務(wù)上將將預(yù)收收款收收入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入。。企業(yè)業(yè)在預(yù)預(yù)征稅稅款結(jié)結(jié)算時(shí)時(shí)未能能提供供開(kāi)發(fā)發(fā)成本本發(fā)票票的，，應(yīng)在在工程程竣工工決算算后及及時(shí)將將取得得的發(fā)發(fā)票向向主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)報(bào)核銷(xiāo)銷(xiāo)。各各地稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)也也可按按其他他合理理的辦辦法審審核確確認(rèn)企企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本，，據(jù)以以計(jì)算算當(dāng)期期房地地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售成成本。。--閩閩國(guó)稅稅發(fā)[2002]82號(hào)號(hào)三、開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)預(yù)租收收入的的確認(rèn)認(rèn)(內(nèi)資房房地產(chǎn)產(chǎn))：：1.預(yù)租：：新建建造的的開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品在尚尚未完完工或或辦理理房地地產(chǎn)初初始登登記、、取得得產(chǎn)權(quán)權(quán)證前前出租租2.預(yù)租租租金（（價(jià)款款）確確認(rèn)收收入時(shí)時(shí)點(diǎn)：：自開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交交付承承租人人使用用之日日起，，按租租金確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。三、開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)預(yù)租收收入的的確認(rèn)認(rèn)(外外資房房地產(chǎn)產(chǎn))：：企業(yè)以以租賃賃方式式取得得房租租收入入，應(yīng)應(yīng)按當(dāng)當(dāng)期實(shí)實(shí)際租租金收收入，，扣除除租賃賃房屋屋的固固定資資產(chǎn)折折舊及及相關(guān)關(guān)費(fèi)用用后的的余額額，與與當(dāng)期期其他他經(jīng)營(yíng)營(yíng)利潤(rùn)潤(rùn)合并并計(jì)算算企業(yè)業(yè)當(dāng)期期應(yīng)納納稅額額。企業(yè)采采取先先租賃賃后又又售出出房地地產(chǎn)的的，原原在租租賃期期間實(shí)實(shí)際已已經(jīng)計(jì)計(jì)提的的房屋屋折舊舊，不不得在在售出出時(shí)再再作為為成本本、費(fèi)費(fèi)用扣扣除。。國(guó)稅發(fā)發(fā)[2001]142號(hào)號(hào)四、合合作建建造開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務(wù)務(wù)處理理(內(nèi)資房房地產(chǎn)產(chǎn))：：（一）定定義:開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以本本企業(yè)業(yè)為主主體聯(lián)聯(lián)合其其他企企業(yè)、、單位位、個(gè)個(gè)人合合作或或合資資開(kāi)發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，且該該項(xiàng)目目未成立立獨(dú)立立法人人公司司的，為為合作作建造造開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品。（二））分配配開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務(wù)處處理1.收收入確確認(rèn)的的時(shí)點(diǎn)點(diǎn)：首次分配開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)時(shí);2.收收入確確認(rèn)的的范圍圍：應(yīng)分開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品;3.兩兩種處處理方方法已結(jié)算算計(jì)稅稅成本本：計(jì)計(jì)稅成成本與與投資資額的的差額額計(jì)入應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額;未結(jié)算算計(jì)稅稅成本本：投投資額額轉(zhuǎn)作作預(yù)售售收入入.（三））分配配利潤(rùn)潤(rùn)的稅稅務(wù)處處理1.由由開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一申申報(bào)繳繳納企企業(yè)所所得稅稅，不不得在在稅前前分配配該項(xiàng)項(xiàng)目的的利潤(rùn)潤(rùn)2.投投資方方取得得利潤(rùn)潤(rùn)視同同取得得股息息、紅紅利，，憑開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的的主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)出具具的證證明按按規(guī)定定補(bǔ)交交企業(yè)業(yè)所得得稅。。3.開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)接接受的的投資資額不不負(fù)擔(dān)擔(dān)成本本費(fèi)用用。即即開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)不能能因接接受投投資方方投資資額而而在成成本中中攤銷(xiāo)銷(xiāo)或在在稅前前扣除除相關(guān)關(guān)的利利息支支出。。五、、以以土土地地使使用用權(quán)權(quán)投投資資開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理(內(nèi)內(nèi)資資房房地地產(chǎn)產(chǎn))：：（一一））企企業(yè)業(yè)、、單單位位以以換換取取開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品為為目目的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理1.投投出出方方涉涉及及的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理（1））收收入入確確認(rèn)認(rèn)的的時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)：：首次次取取得得開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品時(shí)時(shí)（2））收收入入確確認(rèn)認(rèn)的的范范圍圍：：應(yīng)取取得得的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品（3））經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)分分解解為為兩兩部部分分轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)購(gòu)入入開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品（4））計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)：：市市場(chǎng)場(chǎng)公公允允價(jià)價(jià)值值2.接接受受方方涉涉及及的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理（1））收收入入確確認(rèn)認(rèn)的的時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)：：首次次分分出出開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品（2））收收入入確確認(rèn)認(rèn)的的范范圍圍：：應(yīng)分分出出的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品（3））經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)分分解解為為兩兩部部分分一是是銷(xiāo)銷(xiāo)售售不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn);購(gòu)購(gòu)入入土土地地使使用用權(quán)權(quán).（4））開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本的的確確認(rèn)認(rèn):-----購(gòu)購(gòu)入入土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的價(jià)價(jià)值值（二二））企企業(yè)業(yè)、、單單位位以以股股權(quán)權(quán)形形式式投投資資的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理1.投投出出方方的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理:（1））稅稅務(wù)務(wù)處處理理時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)：：投投資資交交易易發(fā)發(fā)生生時(shí)時(shí);（2））稅稅務(wù)務(wù)處處理理原原則則：：將將交交易易分分解解為為銷(xiāo)銷(xiāo)售售非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)和和投投資資兩兩項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù);（3））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所得得處處理理：：土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所得得占占當(dāng)當(dāng)年年應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額的的比比例例如如超超過(guò)過(guò)50%，，可可從從投投資資交交易易發(fā)發(fā)生生年年度度起起，，按按5個(gè)個(gè)納納稅稅年年度度均均攤攤至至各各年年度度的的應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額。。（二二））企企業(yè)業(yè)、、單單位位以以股股權(quán)權(quán)形形式式投投資資的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理2.接接受受方方的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理（1））稅稅務(wù)務(wù)處處理理時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)：：投投資資交交易易發(fā)發(fā)生生時(shí)時(shí)（2））稅稅務(wù)務(wù)處處理理原原則則：：按按投資資交交易易額額計(jì)算算土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的成成本本，，計(jì)計(jì)入入開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的成成本本六、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品視視同同銷(xiāo)銷(xiāo)售售行行為為稅稅務(wù)務(wù)處處理理(內(nèi)內(nèi)資資房房地地產(chǎn)產(chǎn))：：（一一））視視同同銷(xiāo)銷(xiāo)售售的的范范圍圍1.具體體項(xiàng)項(xiàng)目目：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)或或用用于于捐捐贈(zèng)贈(zèng)、、贊贊助助、、職職工工福福利利、、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)、、對(duì)對(duì)外外投投資資、、分分配配給給股股東東或或投投資資人人、、抵抵償償債債務(wù)務(wù)、、換換取取其其他他企企事事業(yè)業(yè)單單位位和和個(gè)個(gè)人人的的非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)等等行行為為，，應(yīng)應(yīng)視視同同銷(xiāo)銷(xiāo)售售2.視同同銷(xiāo)銷(xiāo)售售確確認(rèn)認(rèn)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)（1））開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品所所有有權(quán)權(quán)或或使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移時(shí)時(shí)（2））實(shí)實(shí)際際取取得得利利益益權(quán)權(quán)利利時(shí)時(shí)（二二））視視同同銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入的的確確認(rèn)認(rèn)方方法法1.本本企企業(yè)業(yè)近近期期同同類(lèi)類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格2.參參照照當(dāng)當(dāng)?shù)氐赝?lèi)類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品市市場(chǎng)場(chǎng)公公允允價(jià)價(jià)值值3.按按開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的成成本本利利潤(rùn)潤(rùn)率率成本本利利潤(rùn)潤(rùn)率率不不得得低低于于15%(含含15%)具體體比比例例由由主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)確確定定.七、、代代建建工工程程和和提提供供勞勞務(wù)務(wù)稅稅務(wù)務(wù)處處理理(內(nèi)資資房房地地產(chǎn)產(chǎn))：：（一一））收收入入確確認(rèn)認(rèn)原原則則代建建工工程程和和提提供供勞勞務(wù)務(wù)不不超超過(guò)過(guò)12個(gè)個(gè)月月的的，，可可按按合合同同約約定定的的價(jià)價(jià)款款結(jié)結(jié)算算日日或或在在合合同同完完工工之之日日確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；；持續(xù)續(xù)時(shí)時(shí)間間超過(guò)過(guò)12個(gè)個(gè)月月的的，，可可采采用用完完工工百百分分比比法法按按季季確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。（二二））完完工工百百分分比比法法1.定定義義：：根根據(jù)據(jù)合合同同完完工工進(jìn)進(jìn)度度同同比比例例確確認(rèn)認(rèn)收收入入和和費(fèi)費(fèi)用用2.完完工工進(jìn)進(jìn)度度的的確確定定（1））累累計(jì)計(jì)實(shí)實(shí)際際發(fā)發(fā)生生的的成成本本占占合合同同預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)總總成成本本的的比比例例（2））已已經(jīng)經(jīng)完完成成的的工工作作量量占占合合同同預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)總總工工作作量量的的比比例例（3））測(cè)測(cè)量量已已完完成成合合同同工工作作量量等等（三）相相關(guān)收收入開(kāi)發(fā)企企業(yè)在在代建建工程程、提提供勞勞務(wù)過(guò)過(guò)程中中節(jié)省省的材材料、、下腳腳料、、報(bào)廢廢工程程或產(chǎn)產(chǎn)品的的殘料料等，，如按按合同同規(guī)定定留歸歸開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)所有有的，，應(yīng)于于實(shí)際取取得時(shí)時(shí)按市場(chǎng)場(chǎng)公平平成交交價(jià)確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn).其他收收入的的確認(rèn)認(rèn)(外外資房房地產(chǎn)產(chǎn))：：（一））接受受捐贈(zèng)贈(zèng)（二））房產(chǎn)產(chǎn)投資資（三））非貨貨幣資資產(chǎn)及及權(quán)益益（四））其他他視同同銷(xiāo)售售行為為（未未有明明文規(guī)規(guī)定））（五））“代代建工工程””收入入問(wèn)題題（未未有明明文規(guī)規(guī)定））其他收收入的的確認(rèn)認(rèn)外資房房地產(chǎn)產(chǎn)：（一））接受受捐贈(zèng)贈(zèng)1.企企業(yè)接接受的的非貨貨幣資資產(chǎn)（（包括括固定定資產(chǎn)產(chǎn)、無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)和和其他他貨物物）捐捐贈(zèng)，，應(yīng)按按照合合理價(jià)價(jià)格估估價(jià)入入有關(guān)關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，同同時(shí)作作為企企業(yè)當(dāng)當(dāng)年度度收益益，在在彌補(bǔ)補(bǔ)企業(yè)業(yè)以前前年度度所發(fā)發(fā)生的的虧損損后，，計(jì)算算繳納納企業(yè)業(yè)所得得稅。。若彌補(bǔ)補(bǔ)以前前年度度虧損損后的的余額額數(shù)額額較大大，企企業(yè)一一次性性納稅稅有困困難的的，經(jīng)經(jīng)企業(yè)業(yè)申請(qǐng)請(qǐng)，當(dāng)當(dāng)?shù)刂髦鞴芏惗悇?wù)機(jī)機(jī)關(guān)批批準(zhǔn)，，可在在不超超過(guò)5年的的期限限內(nèi)平平均計(jì)計(jì)入企企業(yè)應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額。。注：取取消企企業(yè)接接受捐捐贈(zèng)的的大額額非貨貨幣資資產(chǎn)在在不超超過(guò)五五年的的時(shí)間間內(nèi)平平均計(jì)計(jì)入應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額核核準(zhǔn)的的后續(xù)續(xù)管理理：國(guó)國(guó)稅發(fā)發(fā)[2003]127號(hào)號(hào)2.企企業(yè)接接受的的貨幣幣捐贈(zèng)贈(zèng)，應(yīng)應(yīng)一次次性計(jì)計(jì)入企企業(yè)當(dāng)當(dāng)年度度收益益，計(jì)計(jì)算繳繳納企企業(yè)所所得稅稅。3.企企業(yè)的的應(yīng)付付未付付款，，凡債債權(quán)人人逾期期兩年年未要要求償償還的的，應(yīng)應(yīng)計(jì)入入企業(yè)業(yè)當(dāng)年年度收收益計(jì)計(jì)算繳繳納企企業(yè)所所得稅稅。摘自國(guó)稅稅發(fā)[1999]195號(hào)《《關(guān)于外外商投資資企業(yè)和和外國(guó)企企業(yè)接受受捐贈(zèng)稅稅務(wù)處理理的通知知》其他收入入的確認(rèn)認(rèn)外資房地地產(chǎn)：（二）房房產(chǎn)投資資外商投資資企業(yè)經(jīng)經(jīng)過(guò)有關(guān)關(guān)部門(mén)批批準(zhǔn)，以以實(shí)物或或無(wú)形資資產(chǎn)及其其他非貨貨幣資產(chǎn)產(chǎn)向其他他企業(yè)投投資的，，其投資資資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)投資合合同認(rèn)定定的價(jià)值值與原帳帳面凈值值之間的的差額，，應(yīng)視為為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收益益，計(jì)入入企業(yè)當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納納稅所得得額。如為凈收收益，且且數(shù)額較較大，計(jì)計(jì)入當(dāng)期期應(yīng)納稅稅所得額額計(jì)算納納稅有困困難，經(jīng)經(jīng)企業(yè)申申請(qǐng)和主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)批批準(zhǔn)，可可在不超超過(guò)五年年的期限限內(nèi)平均均分期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為應(yīng)納納稅所得得額計(jì)算算繳納企企業(yè)所得得稅。-----摘自自（94）財(cái)稅稅字第083號(hào)號(hào)《關(guān)于于外商投投資企業(yè)業(yè)從事投投資業(yè)務(wù)務(wù)若干稅稅收問(wèn)題題的通知知》其他收入入的確認(rèn)認(rèn)外資房房地產(chǎn)：：（三）非非貨幣資資產(chǎn)及權(quán)權(quán)益企業(yè)取得得的收入入為非貨貨幣資產(chǎn)產(chǎn)或者權(quán)權(quán)益的，，其收入入額應(yīng)當(dāng)當(dāng)參照當(dāng)當(dāng)時(shí)的市市場(chǎng)價(jià)格格計(jì)算或或者估定定。-----摘自自《細(xì)則則》第十十三條其他收入入的確認(rèn)認(rèn)外資房房地產(chǎn)：：視同銷(xiāo)售售（未有有明文規(guī)規(guī)定）1.以房房地產(chǎn)用用于分配配給股東東或投資資者；2.以房房地產(chǎn)抵抵債；3.將房房地產(chǎn)用用于捐贈(zèng)贈(zèng)、贊助助、職工工福利、、獎(jiǎng)勵(lì)等等；4.以房房地產(chǎn)換換取其他他單位或或個(gè)人的的非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)等。第三部分分:計(jì)稅稅成本扣扣除由于總局局即將出出臺(tái)計(jì)稅稅成本扣扣除辦法法，因此此將以31號(hào)文文件第八八條“關(guān)關(guān)于開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本費(fèi)用用的扣除除問(wèn)題””結(jié)合計(jì)計(jì)稅成本本扣除案案發(fā)來(lái)講講解！一、計(jì)稅稅成本的的概念計(jì)稅成本本是指房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在①開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地；②建建造住宅宅；③商商業(yè)用房房；④以以及其他他建筑物物、附著著物、配配套設(shè)施施等開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)時(shí)所發(fā)生生的按照稅收收規(guī)定進(jìn)行核算算與計(jì)量量的各項(xiàng)耗費(fèi)費(fèi)。（一）理理解房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)計(jì)稅成成本，要要弄清楚楚以下四四組概念念。1、期間間費(fèi)用和和開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本（開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用問(wèn)題題）2、開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品會(huì)會(huì)計(jì)成本本與計(jì)稅稅成本3、完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本與與未完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本（1）達(dá)達(dá)到完工工標(biāo)準(zhǔn)，，卻按照照預(yù)售樓樓盤(pán)申報(bào)報(bào)。（2）混混淆成本本對(duì)象。。4、已銷(xiāo)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本與與未銷(xiāo)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品計(jì)稅成成本（不不配比結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本本）（二）計(jì)稅成本本扣除原原則1.權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制制原則（條例第九九條）（1）現(xiàn)現(xiàn)行政策策不允許許配套設(shè)設(shè)施預(yù)提提，實(shí)際際上是不不完全的的權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制。。（2）計(jì)計(jì)稅成本本辦法，，可能將將允許企企業(yè)計(jì)提提一部分分配套設(shè)設(shè)施成本本。2、合理理性原則則（一個(gè)個(gè)字節(jié)稅稅1000萬(wàn)））3、配比比原則（（不允許許“混淆淆成本對(duì)對(duì)象”和和不“配配比結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本””）4、真實(shí)實(shí)性原則則（指能能提供合合法的扣扣稅憑證證）5、合法法性原則則（指開(kāi)開(kāi)支內(nèi)容容要合法法）6、及時(shí)時(shí)性原則則（指必必須在匯匯算清繳繳期結(jié)束束前結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本））二、地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售成本本計(jì)算流流程（一）在在開(kāi)工前合合理的劃分成成本對(duì)象象（6大大原則））1、可否否銷(xiāo)售原原則（只只有可售售才能有有收入與與之對(duì)應(yīng)應(yīng)）2、定價(jià)價(jià)差異原原則3、產(chǎn)品品差異原原則4、分類(lèi)類(lèi)歸集原原則（提提高工作作效率））5、功能能區(qū)分原原則6、權(quán)益益區(qū)分原原則（二）歸歸集開(kāi)發(fā)發(fā)成本（（6類(lèi)成成本項(xiàng)目目，3類(lèi)類(lèi)成本類(lèi)類(lèi)型）1、當(dāng)期期實(shí)際發(fā)發(fā)生的成成本。（（6類(lèi)成成本項(xiàng)目目）2、預(yù)提提費(fèi)用（（預(yù)提配配套設(shè)施施費(fèi)用、、政府規(guī)規(guī)定的報(bào)報(bào)批報(bào)建建費(fèi)用））3、待攤攤費(fèi)用（（前期已已經(jīng)實(shí)際際發(fā)生的的公共配配套設(shè)施施費(fèi)用，，應(yīng)當(dāng)由由本期來(lái)來(lái)負(fù)擔(dān)））（三）分分配開(kāi)發(fā)發(fā)成本（（5種分分配方法法）歸集開(kāi)發(fā)發(fā)成本，，將公共共配套設(shè)設(shè)施按照照受益的原原則和配配比的原原則，按按照5種方法法分配到到不同的的成本對(duì)對(duì)象中去去。1、占地地投影面面積法（（土地的的分?jǐn)?，，必須用用占地面面積法））2、建筑筑面積法法（公共共配套設(shè)設(shè)施的分分?jǐn)?，必必須用建建筑面積積法）3、預(yù)算算造價(jià)法法（又稱(chēng)稱(chēng)工程概概算法，，已完工工與未完完工共負(fù)負(fù)擔(dān)的利利息支出出，必須須用預(yù)算算造價(jià)法法來(lái)分?jǐn)倲偅?、直接接成本法法。（同同期開(kāi)發(fā)發(fā)不同成成本對(duì)象象的利息息分?jǐn)?，，可以用用預(yù)算造造價(jià)法，，也可以以用直接接成本法法）5、預(yù)定定售價(jià)法法。（四）確確定完工工標(biāo)準(zhǔn)（（3個(gè)完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）符合下列列條件之之一的，，應(yīng)視為為開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)完工：：1.竣工工證明已已報(bào)房地地產(chǎn)管理理部門(mén)備備案的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品（成本本對(duì)象））；2.已開(kāi)開(kāi)始投入入使用的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對(duì)象象）；3.已取取得了初初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對(duì)象象）。（五）計(jì)計(jì)算單位位工程成成本（1，注意意總可售售面積的的確認(rèn)））單位工程程成本=成本對(duì)對(duì)象總開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本/總可可售面積積計(jì)算過(guò)程程中，要要特別注注意總可可售面積積必須是全全部測(cè)繪繪面積，，而不能能減除拆遷戶(hù)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換換的面積積。要注意總總可售面面積要同同銷(xiāo)售部部門(mén)進(jìn)行行核對(duì)。。（六）計(jì)計(jì)算銷(xiāo)售售成本（（1，注注意配比比結(jié)轉(zhuǎn)成成本）銷(xiāo)售成本本=已售售面積*單位工工程成本本不能按照照80%預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本。。（七）成成本調(diào)整整（二次次分?jǐn)偅儆诔杀颈緦?duì)象完完工后發(fā)發(fā)生的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本，應(yīng)按按計(jì)稅成成本結(jié)算算的規(guī)定定和其他他有關(guān)規(guī)規(guī)定，首首先在已已完工成成本對(duì)象象和未完完工成本本對(duì)象之之間進(jìn)行行分?jǐn)?，，然后再再將由已已完工成成本?duì)象象負(fù)擔(dān)的的部分，，在已銷(xiāo)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和未未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品之之間進(jìn)行行分?jǐn)?。。案例：某某開(kāi)發(fā)商商有兩個(gè)個(gè)樓盤(pán)，，劃分為為兩個(gè)成成本對(duì)象象甲和乙乙，甲乙乙規(guī)劃建建筑面積積相同。。甲總可可售面積積為1萬(wàn)萬(wàn)平米，，2006年已已完工，，截至2006年底，，甲成本本對(duì)象共共發(fā)生開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本2000萬(wàn)元元。2006年年賣(mài)出3000平米。。2007年又又賣(mài)出了了4000平米米。2007年年發(fā)生了了配套設(shè)設(shè)施成本本400萬(wàn)元。。2006年：?jiǎn)挝还こ坛坛杀?2000萬(wàn)/1萬(wàn)平平米=2000元\平平米銷(xiāo)售成本本=2000元元\平米米*3000平平米=600萬(wàn)萬(wàn)元2007年：銷(xiāo)售成本本=2000元元\平米米*4000平平米=800萬(wàn)萬(wàn)元新增成本本兩次分分?jǐn)偅旱谝淮畏址謹(jǐn)偅杭准追謹(jǐn)?0%=200萬(wàn)元第二次分分?jǐn)偅阂岩咽鄯謹(jǐn)倲?200/10*7=140萬(wàn)元元或者已售售分?jǐn)?200÷7××4（那那種正確確呢？））；或者者追溯調(diào)調(diào)整。2007年共扣扣除成本本：800+140=940萬(wàn)元結(jié)論：1、這種種分?jǐn)偡椒椒ūＷC證了同一一成本對(duì)對(duì)象，每每平米的的平均成成本相同同;2、在不不同的年年度，每每平米的的成本并并不均衡衡，同收收入不配配比。問(wèn)題：稽稽查局查查出了3000萬(wàn)元假假票列支支成本，，如何處處理?案例第36張幻幻燈片第四部分分:成本本費(fèi)用扣扣除的主主要項(xiàng)目目（一）內(nèi)內(nèi)資房地地產(chǎn)：成本費(fèi)用用扣除的的主要項(xiàng)項(xiàng)目31號(hào)文文共列舉舉了14個(gè)項(xiàng)目目第1項(xiàng)：：已銷(xiāo)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的計(jì)稅稅成本已實(shí)現(xiàn)可可售面積積×可售售面積單單位工程程成本○可售面面積建設(shè)部有有關(guān)明文文規(guī)定○單位工工程成本本成本對(duì)象象的平均均計(jì)稅成成本成本對(duì)象象總成本本÷總可可售面積積第2項(xiàng)：：計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本中中的費(fèi)用用①土地征征用及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)，包括土土地征用用費(fèi)、耕耕地占用用稅、勞勞動(dòng)力安安置費(fèi)及及有關(guān)地地上、地地下附著著物拆遷遷補(bǔ)償?shù)牡膬糁С龀?、安置置?dòng)遷用用房支出出等。②前期工工程費(fèi)，包括規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究和水文文、地質(zhì)質(zhì)、勘察察、測(cè)繪繪、“三三通一平平”等支支出。③建筑安安裝工程程費(fèi)，是指以以出包方方式支付付給承包包單位的的建筑安安裝工程程費(fèi)，以以自營(yíng)方方式發(fā)生生的建筑筑安裝工工程費(fèi)。。第2項(xiàng)：：計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本中中的費(fèi)用用④基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)開(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)道路路、供水水、供電電、供氣氣、排污污、排洪洪、通訊訊、照明明、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、綠化化等工程程發(fā)生的的支出。。⑤公共配配套設(shè)施施費(fèi)，包括不不