房地產(chǎn)知識及項目開發(fā)流程

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房地產(chǎn)基本術(shù)語

項目開發(fā)基本流程

房地產(chǎn)基本術(shù)語

我們先來了解一下！?。》康禺a(chǎn)：也稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的多種權(quán)利（及所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。房地產(chǎn)業(yè)：是指以土地和建筑物經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)正業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

外銷房

外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。

內(nèi)銷房

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小院且遮擋嚴(yán)重尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達到80%以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。城市居住區(qū)區(qū)城市居住區(qū)區(qū)一般稱居居住區(qū)，泛泛指不同居居住人口規(guī)規(guī)模的居住住生活聚居居地和特指指被城市干干道或自然然分界線所所圍合，并并與居住人人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，，配建有一一整套較完完善的、能能滿足該區(qū)區(qū)居民物質(zhì)質(zhì)與文化生生活所需的的公共服務(wù)務(wù)設(shè)施的居居住生活聚聚居地。居住小區(qū)居住小區(qū)一一般稱小區(qū)區(qū)，是被居居住區(qū)級道道路或自然然分界線所所圍合，并并與居住人人口規(guī)模7000～15000人相對應(yīng)，，配建有一一套能滿足足該區(qū)居民民基本的物物質(zhì)與文化化生活所需需的公共服服務(wù)設(shè)施的的居住生活活聚居地。。居住組團居住組團一一般稱組團團，指一般般被小區(qū)道道路分隔，，并與居住住人口規(guī)模模1000～3000人相對應(yīng)，，配建有居居民所需的的基層公共共服務(wù)設(shè)施施的居住生生活聚居地地。配建設(shè)施配建設(shè)施是是指與住宅宅規(guī)?；蚺c與人口規(guī)模模相對應(yīng)配配套建設(shè)的的公共服務(wù)務(wù)設(shè)施、道道路和公共共綠地的總總稱。公共活動中中心公共活動中中心是配套套公建相對對集中的居居住區(qū)中心心、小區(qū)中中心和組團團中心等。。如健身設(shè)設(shè)施、業(yè)主主會所……業(yè)主會所業(yè)主會所就就是以所在在物業(yè)業(yè)主主為主要服服務(wù)對象的的綜合性康康體娛樂服服務(wù)設(shè)施。。會所具備備的軟硬件件條件：康康體設(shè)施應(yīng)應(yīng)該包括泳泳池（最好好是室內(nèi)））、網(wǎng)球或或羽毛球場場、高爾夫夫練習(xí)館、、保齡球館館、健身房房等娛樂健健身場所；；中西餐廳廳、酒吧、、咖啡廳等等餐飲與待待客的社交交場所；還還應(yīng)具有網(wǎng)網(wǎng)吧、閱覽覽室等其他他服務(wù)設(shè)施施。會所原則上上只對社區(qū)區(qū)業(yè)主服務(wù)務(wù)，不對外開放放，保證了了業(yè)主活動的私密密性和安全全性。作為休閑健健身的場所所，會所也給業(yè)主提提供了良好好的社交場場所。建筑小品建筑小品是是指既有功功能要求，，又具有點點綴、裝飾飾和美化作作用的、從從屬于某一一建筑空間間環(huán)境的小小體量建筑筑、游憩觀觀賞設(shè)施和和指示性標(biāo)標(biāo)志物等的的統(tǒng)稱。宅間小路宅間小路是是住宅建筑筑之間連接接各住宅入入口的道路路。房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是是指房產(chǎn)的的所有者按按照國家法法律規(guī)定所所享有的權(quán)權(quán)利，也就就是房屋各各項權(quán)益益的總和，，即房屋所所有者對該該房屋財產(chǎn)產(chǎn)的占有、、使用、收收益和處分分的權(quán)利。。產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是是指“房屋屋所有權(quán)證證”和“土土地使用權(quán)權(quán)證”。房房屋產(chǎn)權(quán)證證書包括：：產(chǎn)權(quán)類別別、產(chǎn)權(quán)比比例。房產(chǎn)產(chǎn)坐落地址址、產(chǎn)權(quán)來來源、房屋屋結(jié)構(gòu)、間間數(shù)、建筑筑面積、使使用面積、、共有數(shù)紀(jì)紀(jì)要、他項項權(quán)利紀(jì)要要和附記，，并配有房房地產(chǎn)測量量部門的分分戶房屋平平面圖。大產(chǎn)證大產(chǎn)證是在在房屋竣工工驗收之后后交付購房房者之前，，由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商向向房地產(chǎn)管管理部門申申請初始登登記，對符符合規(guī)定的的申請。房房地產(chǎn)管理理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)在受理登登記申請起起30天內(nèi)作出準(zhǔn)準(zhǔn)予登記的的決定，頒頒發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。大大產(chǎn)證是開開發(fā)商首先先要取得的的產(chǎn)權(quán)證，，是開發(fā)商商擁有房屋屋產(chǎn)權(quán)的證證明，這只只能由開發(fā)發(fā)商來辦理理。小產(chǎn)證小產(chǎn)證：即即每個購房房者拿到的的產(chǎn)權(quán)證，，由購房者者或購房者者委托開發(fā)發(fā)商到房產(chǎn)產(chǎn)交易部門門辦理。開開發(fā)商只有有取得了大大產(chǎn)證，購購房者才能能去辦理小小產(chǎn)證。小小產(chǎn)權(quán)就是是沒有產(chǎn)權(quán)權(quán)本，上市市買賣是不不受法律保保護的。如如果遇到政政府拆遷等等行為，也也是得不到到任何保障障和補償?shù)牡?。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是指房地地產(chǎn)權(quán)利人人通過買賣賣贈與或者者其他合法法的方式將將其房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的行為為：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓主要包括括下列方式式:1.買賣；2.交換；3.贈與；4.以房地產(chǎn)抵抵債；5.以房地產(chǎn)作作為出資或或者作為合合作條件,與他人成立立企業(yè)法人人,房地產(chǎn)權(quán)屬屬隨之轉(zhuǎn)移移的；6.因企業(yè)兼并并或者合并并,房地產(chǎn)權(quán)屬屬隨之轉(zhuǎn)移移的；7.法律、法規(guī)規(guī)、規(guī)章許許可的其他他方式。商商品房預(yù)預(yù)售和銷售售、存量房房屋買賣是是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式中中的買賣，，買賣雙方方為轉(zhuǎn)讓當(dāng)當(dāng)事人，賣賣出人為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人，買買入人為受受讓人。房屋契稅是指房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時時承受人向向政府交納納稅款。產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)置換是是指居民之之間以自身身原有產(chǎn)權(quán)權(quán)房進行置置換的一種種業(yè)務(wù)。一一般是在中中介的撮合合下進行，，并可由中中介代辦置置換手續(xù)。。房地產(chǎn)按揭揭“按揭”一詞詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，，住房按揭貸貸款是住房擔(dān)擔(dān)保貸款的一一種，是指購購房者以所購購住房作抵押押并由其所購購買住房的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)提供擔(dān)保保的個人住房房貸款。“按按揭”的通俗俗意義是指用用預(yù)購的商品品房進行貸款款抵押。房產(chǎn)價格術(shù)語語均價“均價”，顧顧名思義當(dāng)然然是樓盤的平平均價格，它它代表一個項項目的整體價價位水平。但但購房者會發(fā)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著著的“均價””來買房，往往往想買的房房子與打出的的“均價”有有很大差距。?！熬鶅r”到到底是什么樣樣的一個價格格？““均價””不是簡單的的算術(shù)平均值值，而是發(fā)展展商根據(jù)當(dāng)前前的市場情況況專門制定的的，以收回成成本并獲得利利潤的價格，，是“樓盤均均價”。樓盤均價一個樓盤在推推向市場時，，先有“均價價”，通過它它來計算出每每棟樓中的每每個單元戶型型的價位，它它是整個樓盤盤銷售價格控控制的一個重重要標(biāo)準(zhǔn)，是是這個樓盤售售價的平均值值。根據(jù)這個平均均值，在給每每一戶定價前前，先定出要要銷售的小區(qū)區(qū)中每一棟樓樓的均價，在在這里就要應(yīng)應(yīng)用到價差系系數(shù)，它是根根據(jù)每棟樓在在總平面中的的位置不同、、朝向不同、、景觀不同等等定出來的。。用擬定的均均價乘以每棟棟樓的系數(shù)，，得出這棟樓樓的銷售平均均價。均價一般不是是銷售價。（（但也有例外外，前段時期期某高層物業(yè)業(yè)推出的“不不計樓層、朝朝向，以2800元／平方米統(tǒng)統(tǒng)一價銷售””，即以均價價作銷售價，，也不失為引引人矚目的銷銷售策略起價起價也叫起步步價，是指某某物業(yè)各樓層層銷售價格中中的最低價格格。多層住宅宅，不帶花園園的，一般以以一樓或頂樓樓的銷售價為為起價；帶花花園的住宅，，一般以二樓樓或五樓做為為銷售的起價價。高層物業(yè)業(yè)，以最低層層的銷售價為為起步價。房房產(chǎn)廣告中常常表為“×××元／平方米起起售”，就是是以較低的起起價來引起消消費者的注意意。預(yù)售價預(yù)售價也是商商品房預(yù)（銷銷）售合同中中的專用術(shù)語語；預(yù)售價不不是正式價格格，在商品房房交付使用時時，應(yīng)按有批批準(zhǔn)權(quán)限部門門核定的價格格為準(zhǔn)。一次性買斷價價（躉交））一次性買斷價價是指買方與與賣方商定的的一次性定價價。一次性買買斷價屬房產(chǎn)產(chǎn)銷售合同中中的專用價格格術(shù)語，確定定之后，買方方或賣方必須須按此履行付付款或交房的的義務(wù)，不得得隨意變更。。定金定金是指當(dāng)事事人約定由一一方向?qū)Ψ浇o給付的，作為為債權(quán)擔(dān)保的的一定數(shù)額的的貨幣。根據(jù)我國發(fā)法法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定定，定金應(yīng)當(dāng)當(dāng)以書面形式式約定，當(dāng)事事人在定金合合同中應(yīng)約定定交付定金的的期限。定金合同從實實際交付定金金之日起生效效，定金的數(shù)數(shù)額由當(dāng)事人人約定，但不不得超出合同同標(biāo)的額的20%。如果購房者交交了定金之后后改變主意決決定不買，開開發(fā)商有權(quán)以以購房者違約約為由不退定定金；如果開開發(fā)商將房屋屋賣給他人，，應(yīng)當(dāng)向購房房者雙倍返還還定金?！庇喗鹩喗鹗窃谫彿糠空吲c開發(fā)商商就房屋買賣賣的意向初步步達成協(xié)議后后，準(zhǔn)備進一一步協(xié)商前簽簽訂的臨時認認購協(xié)議，通通常的做法是是在約定所選選房號、面積積、房屋單價價及總價款后后，約定一個個期限，買方方需在此期限限內(nèi)與賣方簽簽署正式合同同。買方支付訂金金即取得在此此期限內(nèi)的優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)，，在約定的時時間內(nèi)，賣方方不得將該房房屋售予他人人。如購房者者在約定期限限內(nèi)決定不購購該房屋，有有權(quán)向開發(fā)商商要回該購房房訂金。違約金違約金是指違違約方按照法法律規(guī)定和合合同的約定，，應(yīng)該付給對對方的一定數(shù)數(shù)量的貨幣。。違約金是對對違約方的一一種經(jīng)濟制裁裁，具有懲罰罰性和補償性性，但主要體體現(xiàn)懲罰性。。只要當(dāng)事人人有違約行為為且在主觀上上有過錯，無無論是否給對對方造成損失失，都要支付付違約金。建筑面積住宅的建筑面面積是指建筑筑物外墻外圍圍所圍成空間間的水平面積積，如果計算算多、高層住住宅的建筑面面積，則是各各層建筑面積積之和。建筑面積包含含了房屋居住住的可用面積積、墻體柱體體占地面積、、樓梯走道面面積、其他公公攤面積等。。建筑設(shè)計術(shù)語語容積率容積率是建筑筑總面積與建建筑用地面積積的比。容積率=總建筑面積÷總用地面積例如，在1萬平方米的土土地上，有4000平方米的建筑筑總面積，其其容積率為0.4。容積率越低，，居民的舒適適度越高，反反之則舒適度度越低。容積率高，密密度大的高層建筑筑群使用面積住宅的使用面面積，指住宅宅各層平面中中直接供住戶戶生活使用的的凈面積之和和。計算住宅宅使用面積，，可以比較直直觀地反應(yīng)住住宅的使用狀狀況，但在住住宅買賣中一一般不采用使使用面積來計計算價格。計算使用面積積時有一些特特殊規(guī)定：躍躍層式住宅中中的戶內(nèi)樓梯梯按自然層數(shù)數(shù)的面積總和和計入使用面面積；不包含含在結(jié)構(gòu)面積積內(nèi)的煙囪、、通風(fēng)道、管管道井均計入入使用面積；；內(nèi)墻面裝修修厚度計入使使用面積。公用面積住宅的公用面面積是指住宅宅樓內(nèi)為住戶戶出入方便、、正常交往、、保障生活所所設(shè)置的公共共走廊、樓梯梯、電梯間、、水箱間等所所占面積的總總和。開發(fā)商商在出售商品品房時計算的的建筑面積存存在公共面積積的分?jǐn)倖栴}題。公攤面積商品房分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ婷娣e主要由兩兩部分組成：：1．電梯井、樓樓梯間、垃圾圾道、變電室室、設(shè)備室、、公共門廳和和過道等功能能上為整樓建建筑服務(wù)的公公共用房和管管理用房的建建筑面積；2．各單元與樓樓宇公共建筑筑空間之間的的分隔以及外外墻（包括山山墻）墻體水水平投影面積積的50％?？⒐っ娣e竣工面積是指指竣工的各幢幢房屋建筑面面積之和。房房屋建筑的竣竣工應(yīng)是按照照設(shè)計要求全全部完工，經(jīng)經(jīng)驗收合格的的建筑。公用建筑面積積公用建筑面積積不包括任何何作為獨立使使用空間租、、售的地下室室、車棚等面面積，作為人人防工程的地地下室也不計計入公用建筑筑面積。一般般公用建筑面面積按以下方方法計算：整整棟建筑物的的面積扣除整整棟建筑物各各套（單元））套內(nèi)建筑面面積之和，并并扣除已作為為獨立使用空空間銷售或出出租的地下室室、車棚及人人防工程等建建筑面積，為為整棟建筑的的公用建筑面面積。銷售面積銷售面積是指指商品房按““套”或“單單元”出售，，其銷售面積積為購房者所所購買買的套內(nèi)或單單元內(nèi)建筑面面積（以下下簡稱套內(nèi)建建筑面積）與與應(yīng)分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e積之和。輔助面積輔助面積是指指住宅建筑各各層中不直接接供住戶生活活的室內(nèi)凈面面積。包括過過道、廚房、、衛(wèi)生間、廁廁所、起居室室、貯藏室等等。共有建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的的共有建筑面面積與整幢建建筑物的各套套套內(nèi)建筑面面積之和的比比值，即為共共有建筑面面積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)。綠化率綠化率是指項項目規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地范圍內(nèi)內(nèi)的綠化面積積與規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積之之比。對購房房者而言，綠綠化率高為好好。進深在建筑學(xué)上是是指一間獨立立的房屋或一一幢居住建筑筑從前墻皮到到后墻壁之間間的實際長度度。進深大的的住宅可以有有效地節(jié)約用用地，但為了了保證建成的的住宅可以有有良好的自然然采光和通風(fēng)風(fēng)條件，住宅宅的進深在設(shè)設(shè)計上有一定定的要求，不不宜過大。目前我國大量量城鎮(zhèn)住宅房房間的進深一一般要限定在在5米左右，不能能任意擴大。。層高層高是指住宅宅高度以“層層”為單位計計量，每一層層的高度國家家在設(shè)計上有有要求，這個個高度就叫層層高。它通常常包括下層地地板面或樓板板面到上層樓樓板面之間的的距離。開間住宅設(shè)計中，，住宅的寬度度是指一間房房屋內(nèi)一面墻墻皮到另一面面墻皮之間的的實際距離。。因為是就一一自然間的寬寬度而言，故故又稱開間。。住宅開間一般般不超過3.0米——3.9米，磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅開間一一般不超過3.3米。規(guī)定較較小的開間尺尺度，可縮短短樓板的空間間跨度，增強強住宅結(jié)構(gòu)整整體性、穩(wěn)定定性和抗震性性。開開間5米以上，進深深7米以上的大開開間住宅可為為住戶提供一一個40——50平方米甚至更更大的居住空空間，與同樣樣建筑面積的的小開間住宅宅相比，承重重墻減少一半半，使用面積積增加2%，便于靈活隔隔斷、裝修改改造。陽臺陽臺是指供居居住者進行室室外活動、晾晾曬衣物等的的空間。平臺平臺是指供居居住者進行室室外活動的上上人屋面或由由住宅底層地地面伸出室外外的部分。走廊走廊是指住宅宅套外使用的的水平交通空空間。地下室地下室是指房房間地面低于于室外地平面面的高度超過過該房間凈高高的1/2者。過道過道是指住宅宅套內(nèi)使用的的水平交通空空間。▼隔斷隔斷是指專門門作為分隔室室內(nèi)空間的不不到頂?shù)陌虢亟亓⒚妗ＰP(guān)一般與廳廳相連，由于功能不同同，需調(diào)度裝飾手手段加以分割割。即便是自己人人回家，也要有一塊放放雨傘、掛雨雨衣、換鞋、擱包的的地方。平時時，玄關(guān)也是接受受郵件、簡單單會客的場所所。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一個個緩沖過渡的的地段。居室室是家庭的““領(lǐng)地”，講講究一定的私私密性，大門門一開，有玄玄關(guān)阻隔，外外人對室內(nèi)就就不能一覽無無余。居住區(qū)用地居住區(qū)用地是是指住宅用地地、公建用地地、道路用地地和公共綠地地等四項用地地的總稱。公共服務(wù)設(shè)施施用地公共服務(wù)設(shè)施施用地一般稱稱公建用地，，是與居住人人口規(guī)模相對對應(yīng)配建的、、為居民服務(wù)務(wù)和使用的各各類設(shè)施的用用地，應(yīng)包括括建筑基底占占地及其所屬屬場院、綠地地和配建停車車場等。道路用地道路用地是指指居住區(qū)道路路、小區(qū)路、、組團路及非非公建配建的的居民小汽車車、單位通勤勤車等停放場場地。公共綠地公共綠地是指指滿足規(guī)定的的日照要求，，適合于安排排游憩活動設(shè)設(shè)施的、供居居民共享的游游憩綠地，應(yīng)應(yīng)包括居住區(qū)區(qū)公園、小游游園和組團綠綠地及其他塊塊狀帶狀綠地地等。道路紅線道路紅線是指指城市道路含居住區(qū)級級道路用地的的規(guī)劃控制線線。建筑線建筑線一般稱稱建筑控制線線，是建筑物物基底位置的的控制線。入伙（入住））：入伙（入住））是指物業(yè)管管理企業(yè)向業(yè)業(yè)主／用戶移移交戶內(nèi)管理理責(zé)任的過程程，是業(yè)主(用戶)首次接收自己己的物業(yè)，標(biāo)標(biāo)志著小區(qū)物物業(yè)管理建設(shè)設(shè)正式啟動，，物業(yè)管理企企業(yè)和業(yè)主、、用戶共同管管理和相互監(jiān)監(jiān)督局勢已然然形成。房地產(chǎn)項目開開發(fā)建設(shè)流流程一、土地的基基本知識國有土地使用用權(quán)出讓年限限住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、、娛樂用地40年綜合或其他用用地50年軍事、政府機機關(guān)用地長期期土地制度及土土地權(quán)利體系系：（1）土地公有制制:所有者、使用用者、行使權(quán)權(quán)力者、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)二元體制（2）土地權(quán)利體體系：城市市區(qū)的土土地屬于國家家所有。農(nóng)村村和城市郊區(qū)區(qū)的土地，除除由法律規(guī)定定屬于國家所所有的以外，，屬于農(nóng)民集集體所有；宅宅基地和自留留地、自留山山，屬于農(nóng)民民集體所有。。所有權(quán)使用權(quán)他項權(quán)利國家所有集體所有國有土地使用用權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營營權(quán)集體建設(shè)用地使用用權(quán)土地權(quán)利體系土地用途管制制制度國家實行土地地用途管制制制度，國家編編制土地利用用總體規(guī)劃，，規(guī)定土地用用途，將土地地分為農(nóng)用地、建設(shè)設(shè)用地和未利利用地。農(nóng)用地是指直接用于于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的的土地，包括括耕地、林地地、草地、農(nóng)農(nóng)田水利用地地、養(yǎng)殖水面面等；建設(shè)用地是指建造建筑筑物、構(gòu)筑物物的土地，包包括城鄉(xiāng)住宅宅和公共設(shè)施施用地、工礦礦用地、交通通水利設(shè)施用用地、旅游用用地、軍事設(shè)設(shè)施用地等；；未利用地是指農(nóng)用地和和建設(shè)用地以以外的土地。。土地審批制度度1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用審批（1）概念：農(nóng)用用地依法、依依規(guī)劃轉(zhuǎn)建設(shè)設(shè)用地（2）批準(zhǔn)權(quán)限：：國務(wù)院審批省、自治區(qū)、、直轄市人民民政府審批設(shè)區(qū)的市、自自治州人民政政府審批用途管制的核核心2、土地征收審審批權(quán)限國務(wù)院省、自治區(qū)、、直轄市人民民政府國務(wù)院的審批批權(quán)限（1）基本農(nóng)田（2）基本農(nóng)田以以外的耕地超超過35公頃的（3）其他土地超超過70公頃的省級人民政府府的審批權(quán)限限征收除國務(wù)院院審批權(quán)限以以外土地的，，由省級人民民政府批準(zhǔn)（1）低于35公頃面積的耕耕地（不包括括基本農(nóng)田））（2）低于70公頃面積的其其他土地注：其他土地地是指耕地（（含基本農(nóng)田田）以外的土土地。包括除耕地以以外的農(nóng)用地地（包括園地地、林地、牧牧草地等）、、建設(shè)用地和未未利用土地等等二、取得土地地的程序（一）招、拍拍、掛取得（二）城中村村改造取得（三）內(nèi)部運運作取得（一）招、拍拍、掛取得獲取土地信息息（網(wǎng)絡(luò)、社會關(guān)系、其其他媒介）土地市場調(diào)研土地供應(yīng)量和和存量調(diào)查（（區(qū)域）地塊瑕疵調(diào)查查（權(quán)屬糾紛紛）市政配套情況況地上附著物和和地下管線調(diào)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計要點點地塊所在區(qū)域域的地價和房房價調(diào)查城市總體規(guī)劃劃分析城市近三年的的開竣工面積積和商品房銷量分析參與招、拍、、掛出具報告初步設(shè)計成本測算新項目投資決決策會議2、城中村改造造取得獲取土地信息息土地市場調(diào)研研組織土地局集集體建設(shè)用地地轉(zhuǎn)用為國有建設(shè)用用地（報省政政府批準(zhǔn)）由村委與村民民逐一簽訂拆拆遷補償協(xié)議議制定拆遷補償償方案形成改造決議議，報市政府府批準(zhǔn)組織測量評估估并出具報告告組織召開村支支兩委會，黨黨員代表會議，，村民代表會會議決策會議議（通過過后）出具報告告成本測算算初步設(shè)計計同村委會會接觸取得土地地后組織織拆遷招拍掛90%以上通過過簽訂合合作意向向3、內(nèi)部運運作取得得征用土地局組組卷報批批發(fā)放補償償款組織招拍拍掛依據(jù)區(qū)域域基準(zhǔn)地地價確定定成交價價格，取取得土地地確定地塊塊(城市規(guī)劃劃內(nèi)的集集體土地地、耕地地，非基基本農(nóng)田田)三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的流程程（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)基本本知識（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)基本本流程（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)基本本知識1、房地產(chǎn)產(chǎn)的的特性性獨一無二二性不可移動動性壽命長久久性數(shù)量有限限性用途多樣樣性相互影響響性易受限制制性價值高大大性難以變現(xiàn)現(xiàn)性保值增值值性2、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與建建筑業(yè)的的區(qū)別建筑業(yè)是是物質(zhì)生生產(chǎn)部門門，屬于于第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)兼有生生產(chǎn)（開開發(fā)）、、經(jīng)營、、管理和和服務(wù)等等多種性性質(zhì)，屬屬于等三三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)可分為為投資開開發(fā)業(yè)和和房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)業(yè)包括括房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢、、房地產(chǎn)產(chǎn)價格評評估、房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)3、建筑物物的分類類根據(jù)中華華人民共共和國城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《民用建筑筑設(shè)計通通則》JGJ37-87第1.0.5條民民用建建筑高度度與層數(shù)數(shù)的劃分分住宅建筑筑按層數(shù)數(shù)劃分為為：1～3層為低層層；4～6層為多層層；7～9層為中高高層；10層以上為為高層。。公共建筑筑及綜合合性建筑筑總高度度超過24m者為高層層（不包包括高度度超過24m的單層主主體建筑筑）。建筑物高高度超過過100m時，不論論住宅或或公共建建筑均為為超高層層。4、民用建建筑物的的分類按建筑高高度分一般情況況下，根根據(jù)樓盤盤的用途途不同可可分民用用和商用用，根據(jù)據(jù)樓房的的高度不不同又分分為低層、多層、小高層、高層和超高層。1-3層稱低層層4-6層為多層層7-12層為小高高層12層以上為為高層總高度為為１０００米以上上為超高高層。5、按建筑筑形態(tài)化化分別墅：獨獨棟、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排住宅：板板樓、塔塔樓商業(yè)、辦辦公：商商場、市市場、寫寫字樓、、酒店6、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的證件1、核準(zhǔn)或或備案證證（固定定資產(chǎn)投投資）2、土地證證3、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證4、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證5、建筑工工程施工工證6、商品房房預(yù)售許許可證7、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主要涉及及政府部部門市（縣））政府、、發(fā)改局局、土地地局、建建設(shè)局、、規(guī)劃局局、房產(chǎn)管理理局、安安監(jiān)局、、公安消消防、人人防、防防震、氣氣象局、、環(huán)保局、、地稅局局、自來來水公司司、電力力局、通通信公司司、燃氣公司司、廣電電局、工工商局、、水利局局、財政政局等8、房地產(chǎn)產(chǎn)涉及稅稅費（1）涉及房房地產(chǎn)購購置的：：包括契契稅、印印花稅及及交易手手續(xù)費。。（2）涉及房房地產(chǎn)出出售的：：包括營營業(yè)稅、、城市維維護建設(shè)設(shè)稅、教教育費附附加、土土地增值值稅、企企業(yè)所得得稅、個個人所得得稅、印印花稅及及交易手手續(xù)費。。（3）涉及土土地購置置的：土土地出讓讓金、地地上附著著物補償償款（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)基本本流程1、河北省省房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目行政政審批流流程示意意圖2、房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)流程圖圖1、河北省省房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目行政政審批流流程示意意圖國土資源源部門提供供具備出讓條件件的土地環(huán)保部門門提供審定定的規(guī)劃環(huán)境影影響評價文件件地震部門門提供地震震安全性評價文文件規(guī)劃部門門提出剛性性規(guī)劃條件件國土資源源部門進進行國有有土地使使用權(quán)出出讓（招招拍掛）），合法建設(shè)設(shè)用地畢畢準(zhǔn)書、、國有土土地使用用權(quán)證書書普通商品品住宅固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資項項目備案案規(guī)劃部門門發(fā)放建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證（（1日）編制修建建性詳細細規(guī)劃或建設(shè)工工程設(shè)計計方案總總平面圖、建建設(shè)工程程設(shè)計方方案施工圖圖設(shè)設(shè)計規(guī)劃部門門審定修修建性詳詳細規(guī)劃劃或建設(shè)工程設(shè)設(shè)計方案案總平面面圖、建建設(shè)工程程設(shè)計方案案（3日）建設(shè)、規(guī)規(guī)劃、市市政、綠綠化、城城管、消消防、人人防、地震、環(huán)環(huán)保、氣氣象、技技術(shù)監(jiān)督督、教育育、文物物、水利利、安監(jiān)、國國家安全全等有關(guān)關(guān)職能部部門聯(lián)合合審圖、、備案（（3日）審圖機構(gòu)構(gòu)進行施工圖審審查規(guī)劃部門門核發(fā)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證（（2日）已審定的的修建性性詳細規(guī)規(guī)劃（或或建設(shè)工工程設(shè)計計方案總總平面圖圖）、建建設(shè)工程程設(shè)計方方案規(guī)劃許可階段。。其中行政審批、、辦理時間共計為9日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)察部門實施全程行政監(jiān)察66組織施工工單位、、監(jiān)理單位位招標(biāo)招標(biāo)文件件備案，，招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)情況書面報告告，招標(biāo)合同備備案建設(shè)工程程質(zhì)量、安安全監(jiān)督手續(xù)續(xù)備案案排水部門門核發(fā)城市市排水許可可證【2日】市容環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門對城城市建筑垃垃圾處置核核準(zhǔn)建設(shè)部門門核發(fā)建筑工程程施工許許可證【2日】1、提供土土地使用用權(quán)證、工程程規(guī)劃許許可證2、提供施施工圖紙紙審查合合格書書；3、已辦理理工程質(zhì)質(zhì)量、安安全監(jiān)監(jiān)督手續(xù)續(xù)；4、建設(shè)資資金已落落實1、提供土土地使用用權(quán)證、、建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許可可證、施施工許可可證；2、投入開開發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金達到工工程建設(shè)設(shè)總投資資的25%以上3、已有商商品房預(yù)預(yù)售方案案房產(chǎn)部門門核發(fā)商品房預(yù)預(yù)售許可可證【2日】商品房預(yù)售合同備案房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)組織設(shè)計、施施工、工工程監(jiān)理理等有關(guān)單位位進行竣竣工驗收收規(guī)劃、建建設(shè)、市市政、綠綠化、城城管、消消防、人防、地地震、環(huán)環(huán)保、氣氣象、技技術(shù)監(jiān)督督、教育、文文物、水水利、安安監(jiān)等有有關(guān)職能能部門聯(lián)合進進行竣工工驗收、、認可【3日】建設(shè)工程程竣工驗驗收備案案規(guī)劃驗線；規(guī)劃劃條件、工工程質(zhì)量、、施工安全從開工至竣工的監(jiān)督施工許可階段。。其中行政審批、、辦理時間共計為4日竣工驗收階段。。其中行政審批、、辦理、驗驗收時間共計為5日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)督部門實施全程行政監(jiān)督67項目推廣廣、銷售售項目獲取取項目啟動動規(guī)劃設(shè)計計施工建設(shè)設(shè)竣工驗收收項目交付付權(quán)證辦理理2、房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)流程圖圖項目獲取取項目可行行性研究究調(diào)研當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場場形勢；；政府優(yōu)惠惠政策、、投資環(huán)環(huán)境；當(dāng)?shù)叵M費水平；；人口組成成；地理位置置、交通通；項目開發(fā)發(fā)成本、、利潤測測算；……………項目啟啟動1土地報報批3房產(chǎn)資資質(zhì)審審批4項目可可行性性報報批批2項目公公司注注冊報報批環(huán)保初初步意意見5立項報報批1、獲取土土地獲取形形式：：拍賣賣、招招標(biāo)、、掛牌牌、劃劃撥2、項目公公司注注冊A、項目目公司司申報報；B、辦理理項目目公司司營業(yè)業(yè)執(zhí)照照、組組織機機構(gòu)代代碼證證；C、辦理理銀行行開戶戶、稅稅務(wù)登登記等等手續(xù)續(xù)；3、房產(chǎn)公公司資資質(zhì)審審核4、項目可可行性性研究究報告告審批批5、項目立立項報報批A、環(huán)保保部門門審查查，做做《環(huán)境影影響評評價報報告》；B、發(fā)展展計劃劃部門