成都曹家巷項(xiàng)目市場(chǎng)匯報(bào)XXXX年

成都曹家巷項(xiàng)目匯報(bào)二OO八年七月一日1成都是四川省省會(huì)，位于四川省中部的成都平原，東北與德陽(yáng)市、東南與內(nèi)江市毗鄰，南面與眉山地區(qū)相連，西南與雅安地區(qū)、西北與阿壩藏族自治州接壤。全市東西長(zhǎng)192公里，南北寬166公里，總面積12390平方公里。宏觀環(huán)境—城市概況2宏觀環(huán)境—經(jīng)濟(jì)發(fā)展3在2007年，成都城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)27%，達(dá)到16230元/人，實(shí)現(xiàn)快速高額增長(zhǎng)宏觀環(huán)境—經(jīng)濟(jì)發(fā)展4在城市的橫向比較中，成都在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量和地位僅次于北京、重慶等直轄城市，在中國(guó)二線城市中處于絕對(duì)前沿。在中西部地區(qū)，城市的人均GDP收入位于首位，具有舉足輕重的地位。宏觀環(huán)境—經(jīng)濟(jì)發(fā)展GDP比較GDP比較5成都以現(xiàn)代工業(yè)（包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等）為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)布局已基本確立，2007年統(tǒng)計(jì)中第二和第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中所占比例已經(jīng)達(dá)到93%。宏觀環(huán)境—經(jīng)濟(jì)發(fā)展6宏觀環(huán)境—經(jīng)濟(jì)發(fā)展7成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展十一五規(guī)劃

預(yù)期性--3835森林覆蓋率(%)預(yù)期性14400197地方財(cái)政收入(億元)預(yù)期性--5:45:507.7:42.5:49.8一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例預(yù)期性--4左右3.05城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）預(yù)期性--≥6559.9城鎮(zhèn)化率（%）約束性--<31.66人口自然增長(zhǎng)率（‰）預(yù)期性--≥6045.7民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)總量的比例(%)預(yù)期性--5063.6非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重（%）預(yù)期性--9592.3非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重（%）預(yù)期性8.54200美元21913人均地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期性1240002371地區(qū)生產(chǎn)總值指標(biāo)屬性年均增長(zhǎng)（%）2010年2005年指標(biāo)名稱未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)分析——十一五經(jīng)濟(jì)規(guī)劃宏觀環(huán)境—經(jīng)濟(jì)發(fā)展8全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)2007年6月7日，國(guó)務(wù)院、國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)成都市和重慶市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，“新特區(qū)”的建立，將給成都帶來(lái)以下的政策、環(huán)境支持：第一：新特區(qū)區(qū)將擁有更大的金融制度改革的自主權(quán)，推動(dòng)成都成為西部金融中心。第二：政府將在實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體規(guī)劃、連片開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展方面，將會(huì)有更廣闊的土地發(fā)展空間。第三：突破城市發(fā)展的局限，以城市群的模式來(lái)城市化，為整個(gè)“健康城市化、良性城市化”的區(qū)域發(fā)展提供融合的動(dòng)力。宏觀環(huán)境—經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀政策9經(jīng)過(guò)連續(xù)多年雙位數(shù)的高增長(zhǎng)后，2007年，成都市年生產(chǎn)總值(GDP)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，已超過(guò)3000億元，人均GDP超過(guò)3000美元。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)城市的人均GDP突破3000美元，就意味著這個(gè)城市告別低收入階段，步入了中等發(fā)達(dá)國(guó)家收入水平的新始點(diǎn)。成都以現(xiàn)代工業(yè)（包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等）為主導(dǎo)，各類型優(yōu)秀和高附加值型產(chǎn)業(yè)正成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。2007年6月7日，國(guó)務(wù)院、國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)成都市和重慶市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更增添了額外的動(dòng)力和強(qiáng)有力支持。宏觀環(huán)境—經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)10總體定位發(fā)展戰(zhàn)略國(guó)際旅游樞紐紐城市、西部部規(guī)模最大、、最具活力、、實(shí)力最強(qiáng)的的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)優(yōu)、人居環(huán)境境最佳、經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的的現(xiàn)代特大中心心城市。培育西部未來(lái)來(lái)最大的都市市帶，形成“大集中、小小分散、多核核心、串珠狀狀”的成、渝城鎮(zhèn)鎮(zhèn)密集帶。目前以成都市市為中心，包包括綿陽(yáng)、德陽(yáng)、、樂(lè)山、眉山山、資陽(yáng)的成成都都市圈和和產(chǎn)業(yè)帶已經(jīng)初步形成成。宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃11地位成都是成渝城市經(jīng)濟(jì)帶、城鄉(xiāng)一體化新特區(qū)的重點(diǎn)支柱城市

發(fā)展水平作為西部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化水平均處于二線城市前沿城市印象小富即安的魚米之鄉(xiāng)優(yōu)美自然的城市環(huán)境悠久細(xì)膩的人文底蘊(yùn)當(dāng)前的時(shí)尚文化基地成都是中國(guó)西西部一座獨(dú)具具魅力的城市市，未來(lái)較長(zhǎng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)內(nèi)，城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍可維持積積極正向的宏宏觀發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃12“一主”指主主城區(qū)，是市市域城鎮(zhèn)體系系的主體；“多心”指規(guī)規(guī)劃區(qū)外的四四市、四縣和和重點(diǎn)鎮(zhèn)；“一帶”指南南北向的城市市發(fā)展地帶；；“三軸”指由由主城區(qū)沿三三條放射道路路（成彭高速速路、成灌高高速路、成溫溫高速路）形形成的串珠狀狀發(fā)展軸。宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu)構(gòu)13成都主城區(qū)將將以中心城區(qū)區(qū)為核心發(fā)展展，向東、南、北北重點(diǎn)發(fā)展，依依托走邊六個(gè)個(gè)組團(tuán)，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展東部新城、南南部新城和北北部新城，形成新的城城市架構(gòu)。宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃項(xiàng)目位置142020年，，成都將形成成包括成都繞城高速公路路以內(nèi)區(qū)域，面面積近600平方公里的的“中心城區(qū)”這意味著著成都將以多中心組團(tuán)式式的擴(kuò)張方式取取代單中心圈圈層式擴(kuò)張方方式，城市結(jié)結(jié)構(gòu)由單一的特大城城市向城鄉(xiāng)—體化轉(zhuǎn)變。主城區(qū)建設(shè)用用地的發(fā)展將將以中心城區(qū)區(qū)為核心，向向東、南、北重點(diǎn)發(fā)展，依依托新都、青白江江、郫縣、溫溫江、雙流東東升、雙流華華陽(yáng)、龍泉驛驛等六個(gè)區(qū)市縣，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展東部新城、南南部新城和北北部新城，形成新的城城市架構(gòu)。新都、青白江郫縣溫江雙流東升雙流華陽(yáng)龍泉驛宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃主城規(guī)劃項(xiàng)目位置15東部新區(qū)規(guī)劃劃面積76平平方公里，規(guī)規(guī)劃人口73.5萬(wàn)，包包括一個(gè)副中心、、6個(gè)片區(qū)、、15個(gè)居住住區(qū)；規(guī)劃中3條條地鐵線直達(dá)達(dá)該區(qū)域；綠綠地面積高達(dá)達(dá)36%，創(chuàng)創(chuàng)成都生態(tài)指指標(biāo)新高。東東部新區(qū)的路路網(wǎng)由“五縱縱五橫”的10條主干道道環(huán)繞，規(guī)劃劃中的地鐵Ⅱ號(hào)線、、地鐵Ⅳ號(hào)線線、地鐵Ⅴ號(hào)號(hào)線橫穿新區(qū)而過(guò)過(guò)。一個(gè)集居居住、休閑、、旅游、體育育、科研為一一體的新城東東大格局，以以“東方新城城”為核心居居住區(qū)的東部部新區(qū)即將形形成。運(yùn)輸要塞公路、交通口岸同安鎮(zhèn)科技領(lǐng)頭羊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游休閑地龍泉片區(qū)工業(yè)中心機(jī)械工業(yè)發(fā)展基地大面片區(qū)城市東部副中心居住和旅游休閑地十陵片區(qū)地位發(fā)展方向片區(qū)中產(chǎn)東城宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃項(xiàng)目位置16成都將斥資數(shù)數(shù)百億元將新新城南片區(qū)精精心打造成以以商務(wù)、行政辦辦公、商貿(mào)金金融、生態(tài)居居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為主的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高規(guī)格的的城市新中心心。高新區(qū)擁?yè)碛袊?guó)際化的的產(chǎn)業(yè)支撐，，特別是國(guó)際際化的制造業(yè)業(yè)對(duì)高新區(qū)的的支撐。英特特爾、摩托羅羅拉、友尼森森……25家家世界500強(qiáng)企業(yè)都已已經(jīng)在高新區(qū)區(qū)落戶。旅游勝地旅游、休閑地牧馬山組團(tuán)----居住地華陽(yáng)城市南部副中心商業(yè)、居住地站南組團(tuán)----居住、商業(yè)服務(wù)結(jié)合地琉璃南、新園、大源----文教居住、商業(yè)中心棕樹(shù)組團(tuán)----高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)積聚地高新起步區(qū)地位發(fā)展方向片區(qū)國(guó)際化城南宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃項(xiàng)目位置17成都城西以居居住用地、公公共用地、綠綠地等為主，，其良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境使得城西成為為集居住、旅旅游、商業(yè)為為一體的綜合合性城區(qū)。----文教居住、商業(yè)中心青羊新區(qū)----高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)積聚地高新西區(qū)地位發(fā)展方向片區(qū)人文城西宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃項(xiàng)目位置18新都區(qū)和青白江區(qū)均是成都市主主城區(qū)北部的的分中心，新新都區(qū)和青白白江區(qū)將共同同形成成都北部物流中心心并共同構(gòu)成北北部新城。財(cái)富城北宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃19宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃20宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃21成都軌道交通通規(guī)劃：共規(guī)規(guī)劃7條地鐵鐵線路，七條條線路將組成成地鐵線網(wǎng)。。1號(hào)線（大豐豐站~廣都站站）2號(hào)線（龍泉泉東站~石牛牛站）3號(hào)線（紅星星車站~板橋橋南站）4號(hào)線（溫江江站~西河站站）5號(hào)線（駟馬馬橋站~江河河站）6號(hào)線主線（（沙灣站~四四河站）6號(hào)線支線（（琉璃場(chǎng)站~航空港站））7號(hào)線（生態(tài)態(tài)站~龍?zhí)稏|東站）宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃在未來(lái)三年內(nèi)內(nèi)，形成覆蓋蓋面積達(dá)3681平方公公里的“半小小時(shí)交通圈””，進(jìn)一步降降低中心城與與外圍城間的的時(shí)間距離和和交通出行成成本。成都市市區(qū)將基本由由4環(huán)（內(nèi)環(huán)環(huán)線加1、2、3環(huán)）和和12條放射射型路構(gòu)成““井＋環(huán)”交交通網(wǎng)。項(xiàng)目位置22房地產(chǎn)投資快快速爆發(fā)性增增長(zhǎng)成都房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資在整整體固定資產(chǎn)產(chǎn)投資中占有有重要地位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資自05年開(kāi)始進(jìn)入入爆發(fā)階段，，其占固定資資產(chǎn)投資總額額的比例首次次突破30％％，固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額05、06年始始終保持30％以上的高高增速。2007年房房地產(chǎn)投資總總額已達(dá)到950億元，，較上年增長(zhǎng)長(zhǎng)53.47%宏觀環(huán)境—房地產(chǎn)市場(chǎng)23主城供需結(jié)構(gòu)構(gòu)基本平衡05年以前成成都房地產(chǎn)市市場(chǎng)存在較大大的供需缺口口，呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；06年開(kāi)始，，成都的供給給量爆發(fā)性增增長(zhǎng)，需求得得以大量釋放放，當(dāng)年消化化量已突破1000萬(wàn)平平米，自此以以后，成都市市場(chǎng)的年供應(yīng)應(yīng)和消化量均均維持在千萬(wàn)萬(wàn)平米的量級(jí)級(jí)，并維持了了相對(duì)平衡的的供需結(jié)構(gòu)。。宏觀環(huán)境—房地產(chǎn)市場(chǎng)24計(jì)劃建設(shè)商品品住房10萬(wàn)萬(wàn)套，建筑面面積950萬(wàn)萬(wàn)平方米，其其中套型建筑筑面積90平平方米以下住住房8.30萬(wàn)套，面積積共665萬(wàn)萬(wàn)平方米，占占商品住房總總供應(yīng)量的70％；計(jì)劃建設(shè)公共共保障性住房房1.25萬(wàn)萬(wàn)套，面積100萬(wàn)平方方米，其中經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房0.37萬(wàn)套套，建筑面積積23萬(wàn)平方方米（含10%廉租房）），限價(jià)商品品房0.88萬(wàn)套，建筑筑面積77萬(wàn)萬(wàn)平方米；農(nóng)農(nóng)遷房1.53萬(wàn)套，建建筑面積108萬(wàn)平方米米。套型建筑筑面積90平平方米以下住住房（含公共共住房、農(nóng)遷遷房）占總供供應(yīng)面積的75.39%。宏觀環(huán)境—2008年成成都住房建設(shè)設(shè)計(jì)劃25價(jià)格上漲勢(shì)頭頭強(qiáng)勁近三年來(lái)成都都主城區(qū)商品品房均以10％以上的速速度增長(zhǎng)，即即使在06年年供給集中放放量階段，價(jià)價(jià)格上漲率也也達(dá)到11.94％，07年均價(jià)已已漲至4885元/平米米，同比漲幅幅達(dá)到15.76%。宏觀環(huán)境—房地產(chǎn)市場(chǎng)26成都地產(chǎn)市場(chǎng)在二線城市中起步較早，憑借優(yōu)良的城市基礎(chǔ)廣泛吸納有效需求，市場(chǎng)整體水平發(fā)展較快，成熟度高。近兩年市場(chǎng)規(guī)模（包括投資額、供給、消化量等）快速擴(kuò)容，價(jià)格持續(xù)攀升，市場(chǎng)極其繁榮。與同類城市及自身歷史發(fā)展相比，目前整體市場(chǎng)已處于高位水平，將面臨較大的宏觀調(diào)控壓力，加之供給集中放量，08年內(nèi)將進(jìn)入調(diào)整平臺(tái)，增幅將明顯放緩成都房地產(chǎn)市市場(chǎng)在08年年上半年，跟跟隨中國(guó)整體體地產(chǎn)的波動(dòng)動(dòng)，難免存在在調(diào)整和波動(dòng)動(dòng)，但從中長(zhǎng)長(zhǎng)期來(lái)看，仍仍將是保持積積極良好的正正向發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。宏觀環(huán)境—房地產(chǎn)市場(chǎng)272007年成成都主城區(qū)（（五城區(qū)和高高新區(qū)）土地地市場(chǎng)共發(fā)布布拍賣和掛牌牌土地112宗，總供地地面積達(dá)5863.8938畝；其其中成交108宗，成交交凈用地面積積5691.2125畝畝；成交總金金額為2527341.113萬(wàn)元元。區(qū)域宗數(shù)面積（畝）比例按行政區(qū)劃分錦江區(qū)151002.830117.62%武侯區(qū)15317.40395.58%青羊區(qū)17699.123312.28%金牛區(qū)10462.01898.12%成華區(qū)201361.41823.92%高新區(qū)311848.418332.48%按方位劃分城東221811.803231.84%城南391865.940132.79%城西211094.379919.23%城北14674.223311.85%城中12244.8664.30%按環(huán)域劃分一環(huán)內(nèi)19440.04477.73%一、二環(huán)間6200.20073.52%二、三環(huán)間351928.577733.89%三環(huán)外483122.389454.86%宏觀環(huán)境—2007年成成都主城區(qū)土土地市場(chǎng)28A從方位看，，城南仍是焦點(diǎn)點(diǎn)：與高新區(qū)區(qū)大規(guī)模供地地相對(duì)應(yīng)，城城南仍是市場(chǎng)場(chǎng)的焦點(diǎn)。1-12月城城南的土地成成交總量為39宗，供應(yīng)應(yīng)總面積為1865.9401畝，，宗數(shù)和面積積分別占主城城區(qū)總成交土土地的36.11％和32.79％％。隨著成都都成為“新特特區(qū)”和領(lǐng)事事館區(qū)的南遷遷，城南的市市場(chǎng)熱點(diǎn)地位位仍將繼續(xù)保保持。B從環(huán)域看，，三環(huán)外土地成成交體量最大大：一環(huán)內(nèi)成成交土地宗數(shù)數(shù)多，但總面面積并不太大大；一～二環(huán)環(huán)土地成交宗宗數(shù)和面積都都是最少的；；三環(huán)外是土土地交易的主主戰(zhàn)場(chǎng)，成交交土地宗數(shù)（（48宗）和和面積（3122.3894畝）都都占到主城區(qū)區(qū)的一半左右右。C從行政區(qū)域域看，高新區(qū)土地成成交宗數(shù)和面面積居首位：：2007高高新區(qū)的土地地成交數(shù)量最最多，面積最最大，成交宗宗數(shù)和面積分分別占到整個(gè)個(gè)主城區(qū)的28.70％％、32.48％；其次次是成華區(qū)；；成交體量最最小的是武侯侯區(qū)，15宗宗地共317.4039畝。D從環(huán)域和方方位交互看：：城東、城南各各環(huán)域都有土土地成交，城城西成交的土土地都在二環(huán)環(huán)外，城北三三環(huán)外沒(méi)有土土地成交。城城南三環(huán)外不不管是土地成成交宗數(shù)還是是土地成交面面積都是各區(qū)區(qū)域中最多的的，共成交26宗地，1427畝。。市中心成交交土地規(guī)模普普遍偏小，成成交12宗地地，但總面積積只有245畝。宏觀環(huán)境—2007年成成都主城區(qū)土土地市場(chǎng)分析析292007年成成都土地成交交價(jià)格呈明顯顯上漲趨勢(shì)。。2007年年上半年成交交價(jià)普遍在200-800萬(wàn)/畝之之間，樓面地地價(jià)在1000-3000元/平米米之間；進(jìn)入入7月后，主主城區(qū)放量明明顯增多，土土地成交價(jià)格格大幅上漲，，成交價(jià)普遍遍在800-1200萬(wàn)萬(wàn)/畝之間，，樓面地價(jià)更更是普遍達(dá)到到4000-6000元元/平米。幾幾宗“地王””在2007年下半年接接連產(chǎn)生。從全年來(lái)看，，2007年年主城區(qū)土地地成交價(jià)格漲漲幅巨大，整整體平均成交交單價(jià)為904萬(wàn)元/畝畝，同比每畝畝上漲628萬(wàn)元，增幅幅達(dá)226%；即使剔除除個(gè)別特殊地地塊影響，地地價(jià)同比漲幅幅也達(dá)到近兩兩倍；平均樓面地價(jià)價(jià)達(dá)到3766元/平方方米，有24％的的土地樓面地地價(jià)在5000元/平方方米以上，最最高的樓面地地價(jià)甚至達(dá)到到9562元元/平方米（（11月30日交大雙流流置業(yè)競(jìng)得的的紅墻巷地塊塊）。2008年以以來(lái)，主城區(qū)區(qū)土地交易市市場(chǎng)比2007年逐漸冷冷淡，3月28日交易的的情況來(lái)看，，交易價(jià)格均均比2007年同地段土地價(jià)格有所所下降，土地成交價(jià)格格更趨于理性性。宏觀環(huán)境—2007年成成都主城區(qū)土土地市場(chǎng)分析析30宏觀環(huán)境—2008年1-3月主城城區(qū)土地市場(chǎng)場(chǎng)序號(hào)宗地位置及宗地編號(hào)凈用地（M2）用地性質(zhì)容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價(jià)萬(wàn)元/畝競(jìng)得單位成交時(shí)間1錦江區(qū)五桂橋8號(hào)(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業(yè)2008/2/12成華區(qū)二環(huán)路內(nèi)麻石橋側(cè)6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區(qū)高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬(wàn)科濱江2008/2/14青羊區(qū)清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統(tǒng)建2008/3/287成華區(qū)青龍場(chǎng)片區(qū)28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區(qū)跳蹬河北路84號(hào)15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業(yè)投資2008/3/289金牛區(qū)沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場(chǎng)用地2.050%592/310成都大同誠(chéng)2008/3/2810金牛區(qū)沙河源街辦長(zhǎng)久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場(chǎng)用地2-350%24/300成都廣地置業(yè)2008/3/2831序號(hào)宗地位置及宗地編號(hào)凈用地（M2）用地性質(zhì)容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價(jià)萬(wàn)元/畝競(jìng)得單位成交時(shí)間1錦江區(qū)五桂橋8號(hào)(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業(yè)2008/2/12成華區(qū)二環(huán)路內(nèi)麻石橋側(cè)6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區(qū)高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬(wàn)科濱江2008/2/14青羊區(qū)清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統(tǒng)建2008/3/287成華區(qū)青龍場(chǎng)片區(qū)28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區(qū)跳蹬河北路84號(hào)15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業(yè)投資2008/3/289金牛區(qū)沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場(chǎng)用地2.050%592/310成都大同誠(chéng)2008/3/2810金牛區(qū)沙河源街辦長(zhǎng)久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場(chǎng)用地2-350%24/300成都廣地置業(yè)2008/3/28宏觀環(huán)境—2008年1-3月主城城區(qū)土地市場(chǎng)場(chǎng)32序號(hào)宗地位置及宗地編號(hào)凈用地（M2）用地性質(zhì)容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價(jià)萬(wàn)元/畝競(jìng)得單位成交時(shí)間1錦江區(qū)五桂橋8號(hào)(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業(yè)2008/2/12成華區(qū)二環(huán)路內(nèi)麻石橋側(cè)6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區(qū)高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬(wàn)科濱江2008/2/14青羊區(qū)清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統(tǒng)建2008/3/287成華區(qū)青龍場(chǎng)片區(qū)28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區(qū)跳蹬河北路84號(hào)15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業(yè)投資2008/3/289金牛區(qū)沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場(chǎng)用地2.050%592/310成都大同誠(chéng)2008/3/2810金牛區(qū)沙河源街辦長(zhǎng)久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場(chǎng)用地2-350%24/300成都廣地置業(yè)2008/3/28宏觀環(huán)境—2008年1-3月主城城區(qū)土地市場(chǎng)場(chǎng)33序號(hào)宗地位置及宗地編號(hào)凈用地（M2）用地性質(zhì)容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價(jià)萬(wàn)元/畝競(jìng)得單位成交時(shí)間1錦江區(qū)五桂橋8號(hào)(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業(yè)2008/2/12成華區(qū)二環(huán)路內(nèi)麻石橋側(cè)6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區(qū)高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬(wàn)科濱江2008/2/14青羊區(qū)清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統(tǒng)建2008/3/287成華區(qū)青龍場(chǎng)片區(qū)28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區(qū)跳蹬河北路84號(hào)15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業(yè)投資2008/3/289金牛區(qū)沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場(chǎng)用地2.050%592/310成都大同誠(chéng)2008/3/2810金牛區(qū)沙河源街辦長(zhǎng)久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場(chǎng)用地2-350%24/300成都廣地置業(yè)2008/3/28宏觀環(huán)境—2008年1-3月主城城區(qū)土地市場(chǎng)場(chǎng)341、按慣例每每年4月份以以后本應(yīng)是土土地市場(chǎng)交易易成交旺季，，但2008年4月僅推推出5宗土地地拍賣，共計(jì)計(jì)121.97畝凈用地地面積，與同同期凈用地面面積相比下降降了82.85%；其中中住宅類宗地地僅有1宗，，住宅類用地地凈用地面積積46.28畝（位于高高新區(qū),成成交價(jià)格800萬(wàn)元/畝畝,而周邊土土地去年價(jià)格格為1200萬(wàn)元/畝左左右）,根據(jù)據(jù)每宗土地容容積率指標(biāo)估估測(cè)的成交宗宗地可建住宅宅面積11.11萬(wàn)平方方米，與同期期成交宗地可可建住宅面積積相比下降了了91.95%，可見(jiàn)在在房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)銷售不旺和和土地市場(chǎng)成成交低迷的情情況下，政府府控制土地交交易供應(yīng)量以以穩(wěn)定市場(chǎng)的的態(tài)度明顯。。宏觀環(huán)境—2008年1－4月主城城區(qū)土地市場(chǎng)場(chǎng)分析２、2008年1-4月月主城區(qū)土地地成交與同期期對(duì)比分析2008年1-4月成都都主城區(qū)掛牌牌和拍賣方式式成交的商業(yè)業(yè)和住宅用途途土地共計(jì)16宗，與去去年同期相比比成交宗數(shù)下下降了40.74%；凈凈用地面積成成交共計(jì)1096.53畝，與去年年同期相比凈凈用地面積下下降了16.25%；根根據(jù)每宗土地地容積率指標(biāo)標(biāo)分別估測(cè)的的成交宗地可可建商品房(含住宅及商商業(yè)用房)面面積大致為250.71萬(wàn)平方米，，與去年同期期相比可建商商品房面積下下降了25.77%；估估測(cè)的成交宗宗地可建住宅宅面積101.68萬(wàn)平平方米，與去去年同期相比比可建住宅面面積大幅下降降了57.60%。３、通過(guò)上述述數(shù)據(jù)比較發(fā)發(fā)現(xiàn)2008年1-4月月整體土地供供應(yīng)量有一定定幅度地下降降，與去年同同期相比凈用用地面積下降降了16.25%，其中中住宅類用地地供應(yīng)量卻下下降幅度很大大，可建住宅宅面積大幅下下降了57.60%。主主要原因是2008年1月出臺(tái)的打打擊囤地政策策，迫使開(kāi)發(fā)發(fā)商加速資金金投入，加之之宏觀調(diào)控緊緊縮信貸的因因素雙重影響響使開(kāi)發(fā)商資資金吃緊，導(dǎo)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)拿地謹(jǐn)慎，，土地市場(chǎng)低低迷，而政府府為穩(wěn)定市場(chǎng)場(chǎng)，開(kāi)始減少少住宅類土地地供應(yīng)。35地塊名稱面積(畝)容積率土地性質(zhì)成交價(jià)(萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià)(元/平米)成交日期競(jìng)得人東大街2號(hào)地塊6.81.6商業(yè)221020718.752006.9.8成都市聯(lián)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司東大街10+1號(hào)地塊13.56無(wú)商服1370/2006.10.27成都通和置業(yè)有限公司東大街10+2號(hào)地塊27.15住宅100530152006.10.27愛(ài)美高房地產(chǎn)（成都）有限公司大慈寺片區(qū)H宗地塊11.355住宅154046202006.12.8新加坡置業(yè)聯(lián)合工業(yè)有限公司玉雙路片區(qū)5號(hào)地塊4.457二類住宅兼商業(yè)16603557.142007.1.26四川長(zhǎng)坤置業(yè)有限公司文化宮地塊56.348公共設(shè)施兼二類住宅190435702007.1.31愛(ài)美高集團(tuán)玉皇觀地塊9.315二類住宅130539152007.5.10成都蜀信項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司宏觀環(huán)境—一環(huán)內(nèi)近期土土地拍賣成交交一覽36宏觀環(huán)境—近期周邊土地地拍賣成交一一覽位置畝用地性質(zhì)單價(jià)競(jìng)得人時(shí)間樓面單價(jià)青羊區(qū)文殊院片區(qū)21號(hào)10.09混合用地1320萬(wàn)元/畝成都市正成投資開(kāi)發(fā)公司2007.5.253600成華區(qū)雙林路17.94混合用地1290萬(wàn)元/畝福建六建建設(shè)集團(tuán)公司2007.6.253869東大街以南、二環(huán)路以西15.45混合用地930萬(wàn)元/畝成都成房置業(yè)有限公司2007.6.252536建設(shè)北路三段2號(hào)、成華區(qū)二環(huán)路東二段1號(hào)113.54混合用地815萬(wàn)元/畝龍湖地產(chǎn)2007.3.302245牛區(qū)解放路一段（原成都一汽）89.84混合用地805萬(wàn)元/畝四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)公司2007.4.202415成都市成華區(qū)二環(huán)路東二段29號(hào)38.65混合用地810萬(wàn)元/畝成都永進(jìn)合能房地產(chǎn)公司2007.4.202429成都市二環(huán)路東二段6號(hào)14.02混合用地810萬(wàn)元/畝成都萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司2007.4.202430金牛區(qū)解放路片區(qū)9號(hào)地塊4.23混合用地1270萬(wàn)元/畝成都盛幫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2007.4.273814玉雙路以南、隆興街以東5.16混合用地1400萬(wàn)元/畝成都成房置業(yè)有限公司37項(xiàng)目位置項(xiàng)目范圍38宗地現(xiàn)狀馬鞍路一環(huán)路府青立交紅星橋宗地航拍圖錦江省建醫(yī)院市建醫(yī)院多層職工住宅宅39項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位于于城東北一環(huán)環(huán)內(nèi)曹家巷，，約1000畝,用地地范圍內(nèi)除有有省建筑醫(yī)院院和市建筑醫(yī)醫(yī)院等較大建建筑,其他均均為上70年年代修建的職職工安置房,3-4多層層磚瓦房,臨臨近成都游樂(lè)樂(lè)園2、估計(jì)土地地使用強(qiáng)度：：容積率率：住宅容積積率不大于4.2建筑密度：住住宅建筑密度度不大于25%規(guī)劃指標(biāo)3項(xiàng)目目合作方式:中鐵與政府府簽定土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議議，投入70%的拆遷資資金，由政府府在約定的時(shí)時(shí)間內(nèi)負(fù)責(zé)完完成拆遷,土土地掛牌增價(jià)價(jià)收益按約定定比例分成，，并保證中鐵鐵地產(chǎn)公司獲獲得部分二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)土地.40靜態(tài)預(yù)測(cè)測(cè)：項(xiàng)目處在在城東一一環(huán)內(nèi)附附近,交交通方便便，周遍遍環(huán)境良良好，且且片區(qū)中中高檔產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)費(fèi)能力強(qiáng)強(qiáng),周遍遍樓盤價(jià)價(jià)格在8000元/平平方米左左右。動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)測(cè)：在2007年成成都樓市市價(jià)格大大幅上漲漲的情況況下，在在政府宏宏觀調(diào)控控下，未未來(lái)兩年年樓市不不再會(huì)有有2007的漲漲幅。本本板塊所所在區(qū)位位價(jià)格漲漲幅不會(huì)會(huì)很大，，但考慮慮項(xiàng)目快快速銷售售，仍按按照8000元元/㎡的的價(jià)格估估算，考考慮每年年5%的的漲幅.產(chǎn)品價(jià)格格：高層層8000元/㎡，商業(yè)12000元/㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)格格預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)41項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)名稱指標(biāo)備注凈用地面積畝667000m21000畝代征用道路面積代征用綠地面積總建筑面積2801400m2

地下建筑面積

人防地下室面積提供個(gè)車位非人防地下室面積提供個(gè)機(jī)械式車位地上總建筑面積2801400m2

商業(yè)建筑面積224112m2按8%配置商業(yè)高層住宅建筑面積2577288m2按92%配置住宅公建面積

m2物業(yè)管理、公共服務(wù)設(shè)施、社區(qū)建筑密度%30%規(guī)劃初步意見(jiàn)容積率4.2綠地率%30%總停車位26669住宅1:1，商業(yè)4個(gè)/千平方米地下停車位（輛）21355滿足車位需求設(shè)計(jì)地面停車位(輛)533420%總戶數(shù)25773100平方米/戶總?cè)藬?shù)824733.2人/戶42返回項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)——成本序號(hào)費(fèi)用名稱單位成本(元/㎡)金額(萬(wàn)元)計(jì)費(fèi)說(shuō)明一土地開(kāi)發(fā)費(fèi)376610550131000萬(wàn)元/畝4%契稅交易服務(wù)費(fèi)二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)22362331

1報(bào)審報(bào)建費(fèi)17348324

2設(shè)計(jì)勘察費(fèi)5014007含規(guī)劃綠化方案及其施工圖三房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)2154603422

1主體建安費(fèi)1854519380

商業(yè)190042581

高層住理費(fèi)1028013其他費(fèi)用29081241小市政配套費(fèi)15042021含綠化

前期工程費(fèi)14039220含供水供電

四銷售費(fèi)用21560275以銷售收入2.4%計(jì)五財(cái)務(wù)費(fèi)用1071300000100億3年10%六管理費(fèi)1850001000萬(wàn)元/年,5年七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6117208(一+二+三)*1%八合計(jì)7508210324943返回項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)——利潤(rùn)序號(hào)費(fèi)用名稱面積(㎡)2010年銷售收入2011年銷售收入2012年銷售收入2013年銷售收入備注單價(jià)數(shù)量(萬(wàn)元)單價(jià)數(shù)量萬(wàn)元單價(jià)數(shù)量萬(wàn)元單價(jià)數(shù)量萬(wàn)元一銷售收入

元/㎡582691元/㎡

611826元/㎡642417元/㎡674538

每年售25%,售價(jià)每年以5%速度遞增

商業(yè)2241121200067234126007059513230741251389277831

高層住宅25772888000515458840054123088205682929261596707

小計(jì)

2511472

二營(yíng)業(yè)稅及附加5.60%140642

三開(kāi)發(fā)成本含銷售稅2243891.12

四開(kāi)發(fā)利潤(rùn)267580.79

五開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率12.72%

利潤(rùn)分析析表44返回項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)——地價(jià)利潤(rùn)潤(rùn)敏感性性分析土地掛牌價(jià)格100億元,起價(jià)1000萬(wàn)元/畝加價(jià)050100150200250300350400成交價(jià)格100000010500001100000115000012000001250000130000013500001400000契稅400004200044000460004800050000520005400056000總計(jì)104000010920001144000119600012480001300000135200014040001456000樓面地價(jià)元/㎡371238984084426944554641482650125197開(kāi)發(fā)總成本210324921408862193536224618622994362352086240413624567862509436銷售稅費(fèi)140642140642140642140642140642140642140642140642140642項(xiàng)目總成本224389122815282334178238682824400782492728254477825974282650078開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2675812299441772941246447139418744(33306)(85956)(138606)稅前利潤(rùn)率12.72%10.74%8.08%5.55%3.10%0.80%-1.39%-3.50%-5.52%45項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)——售價(jià)利潤(rùn)敏敏感性分分析銷售價(jià)格變化銷售收入銷售費(fèi)用總成本銷售稅費(fèi)利潤(rùn)利潤(rùn)率變化率住宅元/㎡商業(yè)元/㎡15%920013225288819357764210073716318362427329.72%10%880012100276261955252209822615608850830524.23%5%840012600263704652741209571414899339233818.72%0%800012000251147260275210324914064226758112.72%-5%7600950023858984771820906911348031604047.67%-10%720090002260325452062088180127708444372.13%-15%680085002134751426952085668120613(71531)-3.43%46項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)——土地-售售價(jià)二元元敏感性性分析返回土地:1000萬(wàn)/畝住宅8000，商業(yè)12000土地價(jià)格變化050100150200銷售價(jià)格變化15%29.72%48.79%44.77%40.80%37.05%10%24.23%42.51%38.66%34.86%31.26%5%18.72%36.22%29.08%28.89%25.45%012.72%10.74%8.08%5.55%3.10%-5%7.67%23.59%20.23%16.92%13.79%-10%2.13%17.24%14.06%10.91%7.94%-15%-3.43%10.88%5.04%4.89%2.07%473按按照快快進(jìn)快出出的原則則，本項(xiàng)項(xiàng)目的土土地價(jià)格格在1000萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝，銷售售價(jià)格在在8000元/平方米米時(shí)，本本項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值值2511472萬(wàn)元元、利潤(rùn)潤(rùn)267580萬(wàn)元元，產(chǎn)值值利潤(rùn)率率12.72%；并且且通過(guò)對(duì)對(duì)土地價(jià)價(jià)格和銷銷售價(jià)格格的敏感感性分析析來(lái)看，，本項(xiàng)目目具有很很強(qiáng)的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力。所所以，建建議進(jìn)行行本項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)。。1區(qū)區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯：：項(xiàng)項(xiàng)目目臨臨近近一一環(huán)環(huán)路路，，交交通通便便捷捷，，外外環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)越越，，地地塊塊規(guī)規(guī)則則，，周周邊邊生生活活配配套套相相對(duì)對(duì)完完善善。。２土土地地價(jià)價(jià)格格：：成成都都土土地地價(jià)價(jià)格格經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)2007年年的的大大幅幅度度增增長(zhǎng)長(zhǎng)后后，，2008年年上上半半年年土土地地交交易易價(jià)價(jià)格格逐逐漸漸理理性性，，當(dāng)當(dāng)前前成成都都土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入入了了低低迷迷期期，，土土地地供供應(yīng)應(yīng)量量大大幅幅減減少少，，土土地地成成交交價(jià)價(jià)較較為為低低廉廉，，土土地地價(jià)價(jià)值值被被一一定定程程度度的的低低估估。。從從2007年年周周邊邊交交易易的的土土地地價(jià)價(jià)格格來(lái)來(lái)看看，，項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊的的成成交交在在800-1000萬(wàn)萬(wàn)元元/畝畝間間，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目目目前前的的土土地地成成本本與與周周邊邊比比起起來(lái)來(lái)具具有有較較大大的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。?？偨Y(jié)結(jié)48匯報(bào)報(bào)結(jié)結(jié)束束謝謝謝499、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。21:51:5021:51:5021:5112/11/20229:51:50PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2221:51:5021:51Dec-2211-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。21:51:5021:51:5021:51Sunday,December11,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2221:51:5021:51:50December11,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。11十十二月20229:51:50下午午21:51:5012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月229:51下下午午12月月-2221:51December11,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富