房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)常識(shí)Part2一、房地產(chǎn)的概念（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)1、房產(chǎn)房產(chǎn)的概念：所謂房產(chǎn)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩?、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。房產(chǎn)類別：

房產(chǎn)主要包括住房房產(chǎn)和營業(yè)性房產(chǎn)。根據(jù)房屋用途分類按照房屋的使用功能可以分成下列幾類：

1、居住用途的房屋；2、工業(yè)用途的房屋；3、商業(yè)用途的房屋；4、文體娛樂設(shè)施；5、政府和公用設(shè)施；6、多功能建筑（綜合樓宇,又叫城市綜合體）。一、房地產(chǎn)的概念（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)1、房產(chǎn)房產(chǎn)所有權(quán)的分類：占有權(quán)：對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。使用權(quán)：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。處分權(quán)：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)2、地產(chǎn)地產(chǎn)的概念：指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。簡單地說，就是土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)一般特征：土地具有有用性、稀缺性和社會(huì)的有效需求等特點(diǎn)。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，其本身必然具有商品屬性。法律意義上的土地財(cái)產(chǎn)一般具有以下特征：

l、屬于一定的所有者或使用者；2、有明確的四至界定；3、可以依法轉(zhuǎn)讓；4、能給所有者和使用者帶來一定的權(quán)益。

一、房地產(chǎn)的概念（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)2、地產(chǎn)根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地

一、房地產(chǎn)的概念（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)2、地產(chǎn)根據(jù)用地性質(zhì)，地產(chǎn)可分類為：商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)：指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。住宅地產(chǎn)：以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)。

一、房地產(chǎn)的概念（二）房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關(guān)系房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：

a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；

c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。

差異包括幾個(gè)方面：a)二者屬性不同；

b)二者增值規(guī)律不同；

c)權(quán)屬性質(zhì)不同；

d)二者價(jià)格構(gòu)成不同。一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。

所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。城市廣場(chǎng)、公園、立交橋、道路等不屬于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。（三）房地產(chǎn)的概念房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。從狹義上講，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著物在土地、建筑物上不可分離的部分。從廣義上講，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及附帶的各種權(quán)利及契約?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。一、房地產(chǎn)的概念（三）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的自然特征a)位置的固定性；

b)使用的耐久性；

c)資源的有限性；

d)物業(yè)的差異性。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征a)生產(chǎn)周期；

b)資金密集性；

c)相互影響性；

d)易受政策限制性；

e)房地產(chǎn)的增值性。

注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。一、房地產(chǎn)的概念（四）房地產(chǎn)的特征一般按用途劃劃分：a)居住房地產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的的概念（五）房地產(chǎn)產(chǎn)的分類二、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)（一）概念房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)投投資、開發(fā)、、經(jīng)營、管理理、服務(wù)的行行業(yè)，屬于第第三產(chǎn)業(yè)（但但建筑業(yè)屬第第二產(chǎn)業(yè)），，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括房地產(chǎn)投資開開發(fā)、房地產(chǎn)中介服服務(wù)和物業(yè)管理，其中房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)又又包括地產(chǎn)咨咨詢、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)等。房地產(chǎn)業(yè)與建建筑業(yè)的關(guān)系系區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)屬屬于第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，建筑業(yè)屬屬于第二產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)系：業(yè)務(wù)對(duì)象都都是房地產(chǎn)合作關(guān)系：房地產(chǎn)業(yè)是是開發(fā)和建設(shè)設(shè)的甲方，建建筑業(yè)是承建建的乙方二、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)（二）特征基礎(chǔ)性：僅次于農(nóng)業(yè)。。“帶動(dòng)消費(fèi)費(fèi)的龍頭馬車車”。如售出出1億元商品房，，則可帶動(dòng)1.3-1.7億元的相關(guān)消消費(fèi)；若開發(fā)發(fā)1億元房地產(chǎn)；；則可帶動(dòng)1.7-2.2億元的相關(guān)行行業(yè)產(chǎn)值?！啊凹徔棥撹F鐵、房地產(chǎn)””──中國國三大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。先導(dǎo)性：其發(fā)展是其他他各行各業(yè)再再生產(chǎn)和擴(kuò)大大再生產(chǎn)的前前提。但切忌忌“孤軍深入入”、“一擁擁而上”，盲盲目開發(fā)的惡惡果是資金積積壓、呆帳、、壞帳增多。。對(duì)金融業(yè)的依依賴性：房地產(chǎn)的高值值性，要求在在開發(fā)、購置置中的巨額資資金投入，極極需金融業(yè)或或?qū)嵙ω?cái)團(tuán)的的支撐。資金金運(yùn)作能力是是房地產(chǎn)發(fā)展展商運(yùn)營成敗敗的關(guān)鍵因素素之一。高回報(bào)性：其土地價(jià)值中中的唯一性和和不可替代性性，決定了不不同程度的增增值趨勢(shì)，因因此其投資回回報(bào)率較高（（“70％的地段”→→50％的地段→30％的地段→從從地段到產(chǎn)品品到城市發(fā)展展規(guī)劃前景的的演變）。尤尤其是在現(xiàn)階階段，仍屬高高檔消費(fèi)品類類，但暴利時(shí)時(shí)代隨競(jìng)爭(zhēng)的的加劇而漸逝逝（毛利率仍仍在15％－30％左右）。這這也是各類資資本對(duì)其趨之之若騖的根本本原因。高風(fēng)險(xiǎn)性：較易造成投資資過熱。買方方市場(chǎng)的逐漸漸成熟，使得得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日日趨激烈，下下個(gè)世紀(jì)，房房地產(chǎn)市場(chǎng)是是比產(chǎn)品、比比配套、比地地段、比品牌牌、比服務(wù)、、比營銷推廣廣手法的時(shí)代代，非理性開開發(fā)、不完善善經(jīng)營的項(xiàng)目目較易積壓，，高投入決定定了高回報(bào)也也決定了高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，即使風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程度各不不相同。三、房地產(chǎn)市市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易是是房地產(chǎn)交易易主體之間以以房地產(chǎn)這種種特殊商品作作為交易對(duì)象象所從事的市市場(chǎng)交易活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)交易的的分類：按交易形式的的不同，可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。按交易客體中中土地權(quán)利的的不同，可分為國有有土地使用權(quán)權(quán)及其地上房房產(chǎn)的交易與與集體土地使使用權(quán)及其地地上房產(chǎn)的交交易。對(duì)后者者現(xiàn)行法大多多禁止或限制制其交易，因因此，在我國國，一般而言言，房地產(chǎn)交交易僅指前者者。前者還可可進(jìn)一步按土土地使用權(quán)的的出讓或劃拔拔性質(zhì)的不同同進(jìn)行分類。。按交易客體所所受限制的程程度不同，可分為受限限交易(如劃撥土地使使用權(quán)及其地地上房產(chǎn)的交交易，帶有福福利性的住房房及其占用土土地使用權(quán)的的交易等)和非受限交易易(如商品房交易易等)。按交易客體存存在狀況的不不同，可分為單純純的土地使用用權(quán)交易、房房地產(chǎn)期權(quán)交交易和房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易。。房地產(chǎn)交易應(yīng)應(yīng)遵循以下一一般規(guī)則：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押時(shí)，房房屋所有權(quán)和和該房屋占用用范圍內(nèi)的土土地使用權(quán)同同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵抵押。這就是是“房產(chǎn)權(quán)與與地產(chǎn)權(quán)一同同交易規(guī)則””。(2)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估。(3)實(shí)行房地產(chǎn)成成交價(jià)格申報(bào)報(bào)。(4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)依法辦辦理權(quán)屬變更更或抵押登記記，房屋租賃賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法辦理租租賃登記備案案。我國法律律也確立了這這一規(guī)則，并并規(guī)定：房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押，未辦理理權(quán)屬登記，，轉(zhuǎn)讓、抵押押行為無效。。三、房地產(chǎn)市市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)市市場(chǎng)（二）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的概念念房產(chǎn)市場(chǎng)是從從事房產(chǎn)、土土地的出售、、租賃、買賣賣、抵押等交交易活動(dòng)的場(chǎng)場(chǎng)所或領(lǐng)域。。即指進(jìn)行房房地產(chǎn)交易的的市場(chǎng)，包含含有形市場(chǎng)和無形市場(chǎng)。狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)進(jìn)行交易活動(dòng)動(dòng)的地方或場(chǎng)場(chǎng)所。廣義概念：包括土地的出出讓、轉(zhuǎn)讓、、抵押、開發(fā)發(fā)、房地產(chǎn)買買賣、租賃、、轉(zhuǎn)讓、互換換、抵押以及及一些與房地地產(chǎn)有關(guān)的開開發(fā)、建筑、、修繕、裝飾飾等勞務(wù)活動(dòng)動(dòng)。三、房地產(chǎn)市市場(chǎng)（三）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的基本本特征供給和需求的的高度層次性性和差別性：由于人口、環(huán)環(huán)境、文化、、教育、經(jīng)濟(jì)濟(jì)等因素的影影響，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)個(gè)區(qū)域間的需需求情況各不不相同，房地地產(chǎn)市場(chǎng)供給給和需求的影影響所及往往往限于局部地地區(qū)，所以，，房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的微觀分層層特性也較為為明顯。具體體表現(xiàn)在，土土地的分區(qū)利利用情況造成成地區(qū)及一個(gè)個(gè)城市的不同同分區(qū)，不同同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)類型存在差差異，同一分分區(qū)內(nèi)建筑檔檔次也有不同同程度的差異異存在。交易對(duì)象和交交易方式的多多樣性：房地產(chǎn)市場(chǎng)上上進(jìn)行交易的的商品不僅有有各種各樣的的、不同用途途的建筑物，，還包括與其其相關(guān)的各種種權(quán)利和義務(wù)務(wù)關(guān)系的交易易。交易方式式不僅有買賣賣、租賃，還還有抵押、典典當(dāng)及其他的的讓渡方式。。供給和需求的的不平衡性：房地產(chǎn)市場(chǎng)供供求關(guān)系的不不平衡狀態(tài)是是經(jīng)常會(huì)發(fā)生生的。雖然價(jià)價(jià)格和供求等等市場(chǎng)機(jī)制會(huì)會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供供求之間的非非均衡態(tài)的作作用，但隨著著諸多市場(chǎng)因因素的發(fā)展變變化，原有的的均衡態(tài)將不不斷被打破，，因此，房地地產(chǎn)市場(chǎng)供求求之間的不平平衡性將長時(shí)時(shí)期存在，而而均衡始終只只能是相對(duì)的的。地域性：房地產(chǎn)亦即不不動(dòng)產(chǎn)，由于于房地產(chǎn)固定定于某個(gè)地段段不能移動(dòng)，，因而地域性性較強(qiáng)，它與與周圍環(huán)境關(guān)關(guān)系極為密切切，屬地方性性市場(chǎng)，這表表現(xiàn)在不同的的城市間房地地產(chǎn)市場(chǎng)有很很大不同。周期性：一般定義為上上升運(yùn)動(dòng)與下下降運(yùn)動(dòng)的周周期性重復(fù)，，包括擴(kuò)張、、后退、收縮縮、復(fù)蘇階段段。壟斷性：房地產(chǎn)業(yè)最大大的特點(diǎn)之一一是異質(zhì)性，，其地段位置置不可復(fù)制，，不同樓層的的價(jià)格亦不相相同。這也決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)機(jī)性。雙重性：房地產(chǎn)市場(chǎng)具具有投資和消消費(fèi)的雙重性性。因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)不僅是一一種基本生活活資料，而且且由于其長期期的使用價(jià)值值及價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的長期性，，也可以作為為保值、增值值的手段。三、房地產(chǎn)市市場(chǎng)（四）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的基本本分類根據(jù)組成要素素可分為：(1)土地使用市場(chǎng)場(chǎng)。是按國家對(duì)城城市土地使用用權(quán)的有償出出讓和獲得土土地使用權(quán)者者將開發(fā)的土土地使用權(quán)有有償轉(zhuǎn)讓的場(chǎng)場(chǎng)所。(2)房產(chǎn)市場(chǎng)。是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、、抵押等交易易場(chǎng)所，包括括房屋現(xiàn)貨和和期貨的交易易場(chǎng)所。(3)房地產(chǎn)資金市市場(chǎng)。是指通過銀行行等金融機(jī)構(gòu)構(gòu)，用信貸、、抵押貸款、、住房儲(chǔ)蓄、、發(fā)行股票、、債券、期票票，以及開發(fā)發(fā)企業(yè)運(yùn)用商商品房預(yù)售方方式融資等市市場(chǎng)行為。(4)房地產(chǎn)勞務(wù)市市場(chǎng)。是指物業(yè)管理理，室內(nèi)外裝裝飾、維修、、設(shè)計(jì)等活動(dòng)動(dòng)的市場(chǎng)。(5)房地產(chǎn)技術(shù)信信息市場(chǎng)。根據(jù)房地產(chǎn)流流通順序分為為：(1)一級(jí)房地產(chǎn)市市場(chǎng)。又稱土地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)（土地地出讓市場(chǎng)）），是土地使使用權(quán)出讓的的市場(chǎng)，即國國家通過其指指定的政府部部門將城鎮(zhèn)國國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土土地征用為國國有土地后出出讓給使用者者的市場(chǎng)。房房地產(chǎn)一級(jí)市市場(chǎng)是由國家家壟斷的市場(chǎng)場(chǎng)。(2)二級(jí)房地產(chǎn)市市場(chǎng)。又稱增量房地地產(chǎn)市場(chǎng)。是是指生產(chǎn)者或或者經(jīng)營者把把新建、初次次使用的房屋屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，主要是是生產(chǎn)者或者者經(jīng)營者與消消費(fèi)者之間的的交易行為。。(3)三級(jí)房地產(chǎn)市市場(chǎng)。又稱存量房地地產(chǎn)市場(chǎng)。是是購買房地產(chǎn)產(chǎn)的單位和個(gè)個(gè)人，再次將將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓或租賃的市市場(chǎng)。也就是是房地產(chǎn)再次次進(jìn)入流通領(lǐng)領(lǐng)域進(jìn)行交易易而形成的市市場(chǎng)，也包括括房屋的交換換。二、三級(jí)房地地產(chǎn)市場(chǎng)是一一級(jí)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的延伸和和擴(kuò)大，起促促進(jìn)市場(chǎng)繁榮榮的作用。三、房地產(chǎn)市市場(chǎng)（四）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的基本本分類三、房地產(chǎn)消消費(fèi)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)的類型型投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)費(fèi)主體對(duì)房地地產(chǎn)消費(fèi)主要要不是為了自自己使用，而而是為了作為為投資對(duì)象，，通過投入資資金、勞動(dòng)力力、技術(shù)等要要素改變?cè)杏械姆康禺a(chǎn)性性能、結(jié)構(gòu)和和形式，通過過出售或出租租來獲取利潤潤。長期投資型與短期投資型生產(chǎn)型：對(duì)房地產(chǎn)的消消費(fèi)不是為了了用于消費(fèi)，，而是作為生生產(chǎn)和經(jīng)營場(chǎng)場(chǎng)所，為生產(chǎn)產(chǎn)和經(jīng)營提供供活動(dòng)空間或或場(chǎng)地。消費(fèi)型：主要是個(gè)人為為了消費(fèi)使用用。此類物業(yè)業(yè)主要是住宅宅用房等。三、房地產(chǎn)消消費(fèi)普遍性：房地產(chǎn)既是生生活資料，又又是生產(chǎn)資料料，是人們生生活必不可少少的空間條件件和活動(dòng)基地地。多樣性：房地產(chǎn)可以用用于工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)，可以用于于商業(yè)經(jīng)營活活動(dòng)及辦公樓樓等，也可作作為城市居民民居住的地方方等。其多種種使用價(jià)值和和多種效用為為房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)者提供了多多種選擇的機(jī)機(jī)會(huì)，滿足了了房地產(chǎn)各方方面的消費(fèi)。。不可替代與差差別性：房地產(chǎn)為人們們提供的空間間和基地是其其它產(chǎn)品無法法替代的。其其不可再生的的性質(zhì)決定了了消費(fèi)的不可可替代性，其其位置的固定定不動(dòng)性決定定了房產(chǎn)間的的差別性。連續(xù)性與間斷斷性：房地產(chǎn)消費(fèi)的的普遍性和不不可替代性以以及其使用價(jià)價(jià)值的耐久性性決定了房地地產(chǎn)消費(fèi)的連連續(xù)性和間斷斷性。從社會(huì)會(huì)整體看只要要社會(huì)在發(fā)展展，人口在增增長，需求就就會(huì)存在，體體現(xiàn)出其連續(xù)續(xù)性。但從個(gè)個(gè)人來說，由由于房地產(chǎn)是是耐用消費(fèi)品品，一次購買買可以滿足長長期的消費(fèi)，，不會(huì)象其他他消費(fèi)品一樣樣需要不斷地地反復(fù)地和連連續(xù)地到市場(chǎng)場(chǎng)購買，它是是間斷地。消費(fèi)彈性的差差異性：由于房地產(chǎn)的的特性及它的的功能和用途途的不同，決決定著不同的的房地產(chǎn)具有有不同的消費(fèi)費(fèi)彈性。在市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件件下，房地產(chǎn)產(chǎn)的消費(fèi)是與與收入水平是是呈正比的，，而其消費(fèi)彈彈性與價(jià)格彈彈性成反比。。增長性：一般情況下對(duì)對(duì)房地產(chǎn)的消消費(fèi)總是不斷斷增長的，這這是由社會(huì)進(jìn)進(jìn)步和居民生生活水平的提提高決定的。。此消費(fèi)可以以分為幾個(gè)層層次：生理上上的消費(fèi)、安安全的消費(fèi)、、社會(huì)交往的的消費(fèi)、價(jià)值值欲望的消費(fèi)費(fèi)等。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)的特性性四、房地產(chǎn)開開發(fā)的一般流流程擬投資項(xiàng)目前期論證、投資分析及可行性研究報(bào)告土地招、拍、掛公示出讓土地招、拍、取得土地成交確認(rèn)書簽訂土地出讓合同支付土地出讓金取得建設(shè)用地地批準(zhǔn)書，國國土紅線圖，，建設(shè)用地批批復(fù)取得國土證地質(zhì)災(zāi)害報(bào)告環(huán)境評(píng)價(jià)意見批準(zhǔn)書地質(zhì)勘察報(bào)告項(xiàng)目立項(xiàng)工程項(xiàng)目選址址申請(qǐng)工程項(xiàng)目選址申請(qǐng)選址申請(qǐng)書1：500地形圖

立項(xiàng)批復(fù)

取得工程項(xiàng)目目選址意見書書和項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)條件、規(guī)劃劃紅線圖建筑規(guī)劃方案案審批（大型型項(xiàng)目需做修修詳規(guī)審查））消防方案審查查意見書等相相關(guān)部門審查查意見書綠化方案、人人防設(shè)計(jì)方案案、環(huán)境批準(zhǔn)準(zhǔn)書審查意見見取得規(guī)劃方案案審查意見書書取得建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證四、房地產(chǎn)開開發(fā)的一般流流程取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證節(jié)能初設(shè)計(jì)算報(bào)告項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批環(huán)境批準(zhǔn)意見書消防初設(shè)意見書園林綠化意見書綜合管網(wǎng)意見書地質(zhì)勘測(cè)意見書防雷初設(shè)意見書辦理人防手續(xù)

取得初步設(shè)計(jì)計(jì)審查意見書書四、房地產(chǎn)開開發(fā)的一般流流程取得初步設(shè)計(jì)審查意見書建筑施工圖審批經(jīng)審查合格的施工圖節(jié)能計(jì)算報(bào)告書消防施工圖審審查意見環(huán)保審查意見見防雷施工圖審審查意見園林審查意見見人防審查意見見初設(shè)批復(fù)放驗(yàn)線回單繳納規(guī)費(fèi)綜合合費(fèi)取得建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證四、房地產(chǎn)開開發(fā)的一般流流程辦理工程施工許可證對(duì)施工圖進(jìn)行圖紙審查，并取得施工圖審查報(bào)告。委托招標(biāo)公司對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行招投標(biāo)，確定施工單位取得建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)情況確認(rèn)書及工程中標(biāo)通知書，填寫相關(guān)質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)等表格。交納辦理施工許可證相關(guān)費(fèi)用（綜合交易費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等）取得工程施工許可證高層項(xiàng)目工程進(jìn)度完成三分之一，多層需主體封頂辦理商品房預(yù)售許可證辦理項(xiàng)目座落地門牌號(hào)碼四、房地產(chǎn)開開發(fā)的一般流流程當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目工工程整體竣工工且達(dá)到竣工工驗(yàn)收要求時(shí)時(shí)，申請(qǐng)項(xiàng)目目后期工程竣竣工驗(yàn)收。質(zhì)量竣工驗(yàn)收收消防竣工驗(yàn)收收防雷竣工驗(yàn)收收?qǐng)@林綠化竣工工驗(yàn)收環(huán)?？⒐を?yàn)收收規(guī)劃竣工驗(yàn)收收工程檔案驗(yàn)收收室內(nèi)環(huán)境空氣氣檢測(cè)辦理工程竣工工驗(yàn)收備案，，并取得工程程竣工驗(yàn)收備備案證按照與業(yè)主簽簽訂的商品房房買賣合同中中約定的時(shí)間間，進(jìn)行交房房收集、整理辦辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)權(quán)證所需的資資料，在商品房買賣賣合同約定的的時(shí)間內(nèi)，為為業(yè)主辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證四、房地產(chǎn)開開發(fā)的一般流流程（一）土地及及其相關(guān)概念念從土地利用和和管理的角度度，土地是地球球表層的陸地地部分，包括括內(nèi)陸水域和和灘涂。從土地的自然然科學(xué)研究的的角度，土地是指陸陸地及其空間間的全部環(huán)境境因素，包括括與這一區(qū)域域上下垂直的的生物圈的相相當(dāng)穩(wěn)定或可可以預(yù)見的、、周期循環(huán)的的所有屬性，，以及過去和和現(xiàn)在人類活活動(dòng)的結(jié)果。。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，土地是自然然賜予人類的的資源、資產(chǎn)產(chǎn)。包括自然然資源、人類類勞動(dòng)結(jié)果而而形成的資產(chǎn)產(chǎn)、其范圍為為陸地（包括括水）的以上上和以下的三三維空間范圍圍內(nèi)的全部資資源。在我國，它可可以分為農(nóng)用用地、非農(nóng)用用地。非農(nóng)用地又可以分為特特殊用地、城城鄉(xiāng)居民用地地、水域用地地。五、土地在房地產(chǎn)業(yè)中中，根據(jù)待開開發(fā)程度又分分為三種，即即：生地：是指未開發(fā)發(fā)的農(nóng)地、荒荒地；毛地：是指城市中中需要拆遷而而未拆遷的土土地；熟地：指具備了三三通一平或七七通一平的土土地。三通一平：指房地產(chǎn)綜綜合開發(fā)施工工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)礎(chǔ)工程要求，，內(nèi)容包含水水通、電通、、路通和平整整場(chǎng)地，是房房地產(chǎn)基礎(chǔ)用用地開發(fā)的最最低法定要求求。七通通一一平平：指指上上下下水水、、雨雨水水、、電電、、氣氣、、暖暖、、通通信信、、路路通通及及場(chǎng)場(chǎng)地地平平整整。。（一一））土土地地及及其其相相關(guān)關(guān)概概念念五、、土土地地（二二））土土地地所所有有權(quán)權(quán)的的概概念念及及劃劃分分1、土土地地所所有有權(quán)權(quán)的的概概念念指土土地地所所有有者者在在法法律律規(guī)規(guī)定定的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，對(duì)對(duì)其其擁擁有有的的土土地地享享有有占占有有、、使使用用、、收收益益和和處處分分的的權(quán)權(quán)利利。。2、土土地地所所有有權(quán)權(quán)可可分分為為：國國有有土土地地和和集集體體土土地地兩兩類類。。國有有土土地地：指指屬屬于于國國家家所所有有即即全全民民所所有有的的土土地地，，國國家家是是國國有有土土地地所所有有權(quán)權(quán)的的唯唯一一主主體體，，用用地地單單位位或或個(gè)個(gè)人人對(duì)對(duì)國國有有土土地地只只有有使使用用權(quán)權(quán)，，沒沒有有所所有有權(quán)權(quán)。。集體體土土地地：屬屬于于農(nóng)農(nóng)村村居居民民集集體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)組組織織所所有有的的土土地地，，集集體體土土地地所所有有權(quán)權(quán)的的主主體體是是農(nóng)農(nóng)村村居居民民集集體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)組組織織。。五、、土土地地（三三））土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)憲法法規(guī)規(guī)定定，，我我國國全全部部土土地地都都為為社社會(huì)會(huì)主主義義公公有有制制。。用用于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的土土地地只只有有通通過過兩兩種種方方式式取取得得使使用用權(quán)權(quán)：：出讓讓和劃撥撥。1、土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓：國國家家將將國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)在在一一定定的的年年限限內(nèi)內(nèi)讓讓與與土土地地使使用用者者，，由由土土地地使使用用者者向向國國家家支支付付土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金的的行行為為。。集集體體所所有有土土地地不不允允許許出出讓讓。。城城市市規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的集集體體所所有有的的土土地地，，經(jīng)經(jīng)依依法法征征用用為為國國有有土土地地后后，，該該幅幅國國有有土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)方方可可有有償償出出讓讓。。出讓讓方方式式：：招標(biāo)標(biāo)出出讓讓、、拍拍賣賣方方式式出出讓讓、、協(xié)協(xié)議議出出讓讓。。五、、土土地地相關(guān)關(guān)國國家家規(guī)規(guī)定定：A、商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游、、娛娛樂樂和和豪豪華華住住宅宅用用地地，，有有條條件件的的，，必必須須采采用用拍拍賣賣、、招招標(biāo)標(biāo)方方式式。。B、使使用用者者需需要要改改變變出出讓讓土土地地用用途途的的，，需需要要取取得得出出讓讓方方、、和和市市縣縣人人民民政政府府城城市市規(guī)規(guī)劃劃部部門門的的同同意意，，簽簽定定土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同變變更更協(xié)協(xié)議議或或者者重重新新合合同同，，并并相相應(yīng)應(yīng)調(diào)調(diào)整整出出讓讓金金。。C、使使用用年年限限滿滿之之前前，，國國家家一一般般不不收收回回，，特特殊殊情情況況下下，，根根據(jù)據(jù)社社會(huì)會(huì)公公共共利利益益的的需需要要，，可可以以依依照照法法律律程程序序提提前前收收回回，，并并給給予予相相應(yīng)應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)償償。。D、使使用用年年限限滿滿，，土土地地使使用用者者需需繼繼續(xù)續(xù)使使用用的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)至至遲遲于于屆屆滿滿前前一一年年申申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)續(xù)期期，，除除根根據(jù)據(jù)社社會(huì)會(huì)公公共共利利益益需需要要收收回回土土地地的的，，應(yīng)應(yīng)予予批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，并并重重新新簽簽定定合合同同，，交交納納出出讓讓金金，，否否則則，，國國家家無無償償收收回回土土地地。。E、出出讓讓最最高高年年限限按按下下列列用用途途確確定定：：住宅宅用用地地（也也就就是是人人們們常常說說的的商商品品房房用用地地））：：全全國國統(tǒng)統(tǒng)一一執(zhí)執(zhí)行行的的土土地地使使用用年年限限為為70年；；工業(yè)業(yè)用用地地（也也就就是是人人們們常常說說的的工工廠廠、、工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)））：：全全國國統(tǒng)統(tǒng)一一執(zhí)執(zhí)行行的的土土地地使使用用年年限限為為50年；；教育育、、科科技技、、文文化化、、衛(wèi)衛(wèi)生生、、體體育育用用地地：全全國國統(tǒng)統(tǒng)一一執(zhí)執(zhí)行行的的土土地地使使用用年年限限為為50年；；商業(yè)業(yè)、、旅旅游游、、娛娛樂樂用用地地：全全國國統(tǒng)統(tǒng)一一執(zhí)執(zhí)行行的的土土地地使使用用年年限限為為40年；；綜合合或或者者其其他他用用地地：全全國國統(tǒng)統(tǒng)一一執(zhí)執(zhí)行行的的土土地地使使用用年年限限為為50年。。F、出出讓讓金金的的計(jì)計(jì)算算：：土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金，，是是指指通通過過有有償償有有期期限限出出讓讓方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的受受益益者者，，按按照照合合同同規(guī)規(guī)定定的的期期限限，，一一次次或或分分次次提提前前支支付付整整個(gè)個(gè)使使用用期期間間的的地地租租。。按按土土地地面面積積計(jì)計(jì)算算或或按按建建筑筑面面積積計(jì)計(jì)算算。。G、土土地地使使用用年年限限計(jì)計(jì)算算：：自自取取得得該該地地的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)之之時(shí)時(shí)開開始始計(jì)計(jì)算算土土地地使使用用年年限限。。其它它規(guī)規(guī)定定：土地地出出讓讓合合同同由由市市、、縣縣級(jí)級(jí)人人民民政政府府土土地地管管理理部部門門與與土土地地使使用用者者簽簽訂訂；；距合合約約規(guī)規(guī)定定的的動(dòng)動(dòng)工工開開發(fā)發(fā)日日已已滿滿一一年年還還未未動(dòng)動(dòng)工工開開發(fā)發(fā)者者，，征征出出讓讓金金20%以下下的的土土地地閑閑置置費(fèi)費(fèi)；；滿滿二二年年未未動(dòng)動(dòng)工工無無償償收收回回土土地地使使用用權(quán)權(quán)（（不不可可抗抗力力或或政政府府行行為為命命令令除除外外））。。（三三））土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)五、、土土地地2、土土地地使使用用權(quán)權(quán)劃劃撥撥：指縣縣級(jí)級(jí)以以上上人人民民政政府府依依法法批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，在在土土地地使使用用者者交交納納補(bǔ)補(bǔ)償償、、安安置置等等費(fèi)費(fèi)用用后后將將該該幅幅土土地地交交付付其其使使用用，，或或者者將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)無無償償交交付付給給土土地地使使用用者者使使用用的的行行為為。。劃劃撥撥方方式式除除法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)另另有有規(guī)規(guī)定定外外，，沒沒有有使使用用期期限限的的限限制制。。下列建設(shè)的的土地使用用權(quán)，確屬屬必需的，，可以由縣縣級(jí)以上人人民政府依依法批準(zhǔn)劃劃撥：A、國家機(jī)關(guān)關(guān)用地和軍軍事用地。。B、城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用地地和公益事事業(yè)用地。。C、國家重點(diǎn)點(diǎn)扶持的能能源、交通通、水利等等項(xiàng)目用地地。D、法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他用地。3、土地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓：指土地使用用權(quán)再轉(zhuǎn)移移的行為，，包括出售售、交換和和贈(zèng)予。未未按出讓合合同規(guī)定的的期限和條條件投資開開發(fā)、利用用土地的，，使用權(quán)不不得轉(zhuǎn)讓；；其使用年年限為土地地使用權(quán)出出讓合同規(guī)規(guī)定的使用用年限減去去原土地使使用者已使使用年限后后的剩余年年限。（三）土地地使用權(quán)的的相關(guān)知識(shí)識(shí)五、土地位置和交通通：店鋪所在在商圈的狀狀況對(duì)投資資商至關(guān)重重要，周邊邊的商業(yè)氛氛圍、交通通條件(附近有無公公交、地鐵鐵車站)、人口密度度、人口結(jié)結(jié)構(gòu)、日均均人流量、、消費(fèi)能力力、消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)等等對(duì)對(duì)鋪的價(jià)值值和日后經(jīng)經(jīng)營均起到到?jīng)Q定性作作用；物業(yè)類型與與行業(yè)選擇擇：物業(yè)類型型(寫字樓、住住宅、商業(yè)業(yè)區(qū))與行業(yè)的選選取之間有有著密切聯(lián)聯(lián)系。如買買家作投資資之用，在在考慮物業(yè)業(yè)整體類型型后則可輕輕松鎖定招招商的目標(biāo)標(biāo)客戶。如如買家自營營則更需對(duì)對(duì)物業(yè)類型型作細(xì)致分分析，如在在住宅底商商經(jīng)營生活活類行業(yè)(餐飲、彩擴(kuò)擴(kuò)、洗衣、、超市等)、在辦公公樓底商從從事商務(wù)類類行業(yè)(商務(wù)中心、、咖啡廳、、銀行、機(jī)機(jī)票代理等等)較為適合；；店鋪的升值值潛力：考察店鋪鋪所在地區(qū)區(qū)的增值潛潛力十分必必要。可根根據(jù)政府的的城市建設(shè)設(shè)規(guī)劃、在在建或待建建的交通線線路(地鐵、輕軌軌或新辟公公交線路)、新增居民民小區(qū)等條條件判斷周周邊商鋪的的升值潛力力。物業(yè)條件：商業(yè)物業(yè)業(yè)的房產(chǎn)條條件對(duì)投資資商的招商商以及經(jīng)營營者日后的的經(jīng)營都相相當(dāng)重要。。在選擇商商鋪時(shí)應(yīng)特特別注意物物業(yè)的平面面格局、樓樓板承重。。停車位、、消防、廣廣告位、客客貨梯、出出入口、通通透性、展展示面、柱柱距、層高高等條件。。市場(chǎng)上一一些位置極極佳的樓盤盤在設(shè)計(jì)之之初未考慮慮商業(yè)用途途的特殊性性，在硬件件設(shè)施方面面存在很多多缺陷，加加大了后續(xù)續(xù)招商的難難度，即便便客戶有意意購買也需需做大規(guī)模模改造，所所需負(fù)擔(dān)的的費(fèi)用不容容忽視。如如某住宅底底商在銷售售時(shí)業(yè)績極極為突出，，但在投資資商對(duì)外招招租的過程程中卻發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，由于二二層的店鋪鋪的格局與與住宅格局局相仿，較較多的承重重墻嚴(yán)重阻阻擋了可利利用空間，，令多數(shù)商商戶難以接接受，招租租工作進(jìn)展展緩慢；；物業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)：商業(yè)物業(yè)業(yè)的物業(yè)管管理有其特特殊性，在在清潔、保保安、消防防、設(shè)備維維修維護(hù)等等方面與住住宅和寫字字樓有所不不同。由開開發(fā)商選擇擇的物業(yè)管管理機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)具備商業(yè)業(yè)物業(yè)管理理的豐富富經(jīng)驗(yàn)，投投資商購買買商鋪時(shí)需需確切了解解物業(yè)管理理機(jī)構(gòu)的情情況。（一）商業(yè)業(yè)六、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析地段：這對(duì)于住住宅的投資資同樣重要要，只是側(cè)側(cè)重有所不不同，好的的商業(yè)氛圍圍，學(xué)校，，金融，醫(yī)醫(yī)院等設(shè)施施的齊備，，交通的方方便程度，，都是影響響投資價(jià)值值的關(guān)鍵。。定位：住宅從戶戶型到面積積，以及是是單體樓還還是小區(qū)都都有很大不不同，因此此，在投資資之前，應(yīng)應(yīng)有明確的的定位，從從未來的租租賃客戶來來選擇住宅宅的類型，，面積，一一般來說不不宜過大，，優(yōu)先考慮慮地段，其其次才是戶戶型。升值潛力：無論是做做短線還是是長線投資資，都應(yīng)該該對(duì)升值潛潛力有好的的預(yù)判，主主要應(yīng)該關(guān)關(guān)注政府的的城建規(guī)劃劃，是否有有拆遷等等等，同時(shí)，，有的房地地產(chǎn)商在開開盤是往往往可能采取取低價(jià)入市市，在這個(gè)個(gè)時(shí)候購買買，很快就就可以看到到價(jià)格的上上漲，這也也是很多短短線炒家的的做法。物管：隨著生活活水平的提提高，物管管這個(gè)以往往不受租賃賃者重視的的問題也越越來越受關(guān)關(guān)注，好的的物管，可可能意味著著你的房子子會(huì)比其他他住宅獲得得更高的租租金。（二）住宅宅六、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析影響房房地地產(chǎn)價(jià)格的的主要因素素：1）經(jīng)濟(jì)因素A、物價(jià)B、通貨膨脹脹C、國民收入入D、國內(nèi)外投投資差額E、利率F、貨幣供給給量2）政治因素3）行政因素4）社會(huì)因素A、人口B、生活水平平5）自然因素A、地段B、土地面積積C、土地的地地勢(shì)6）個(gè)案因素A、地點(diǎn)B、環(huán)境C、發(fā)展商的的信譽(yù)D、規(guī)劃E、格局F、建筑材料料G、貸款利率率H、競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤I、廣告表現(xiàn)現(xiàn)J、銷售能力力（三）影響響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格因素六、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析你的房子可可以升值嗎嗎？五因因素看升值值潛力影響房產(chǎn)增增值的因素素很多，主主要是以下下幾個(gè)因素素。一是位置。。在諸多影響響房產(chǎn)增值值的因素中中，位置是是首當(dāng)其沖沖的，是投投資取得成成功的最有有力的保證證。影響房房產(chǎn)價(jià)格最最顯著的因因素是地段段，而決定定地段好壞壞的最活躍躍的因素是是交通狀況況。分析某某一地段時(shí)時(shí)，并不是是看它是否否在繁華市市中心，相相反市郊結(jié)結(jié)合部往往往具有更大大的升值空空間。二是商圈。。商圈也也是決決定房房價(jià)的的關(guān)鍵鍵因素素，所所購房房產(chǎn)地地處的的商圈圈的成成長性性將決決定該該房價(jià)價(jià)的增增長潛潛力。。所謂謂住宅宅所處處的商商圈，，由幾幾部分分構(gòu)成成：其一是是就業(yè)業(yè)中心心區(qū)，，一個(gè)個(gè)能吸吸收大大量就就業(yè)人人口的的商務(wù)務(wù)辦公公樓群群或經(jīng)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)區(qū)。就就業(yè)人人口是是周邊邊住宅宅的最最大需需求市市場(chǎng)，，這個(gè)個(gè)就業(yè)業(yè)中心心區(qū)的的層次次將決決定周周邊住住宅的的定位位，其其成長長性將將決定定周邊邊住宅宅開發(fā)發(fā)在市市場(chǎng)上上的活活力。。其二，，在離離就業(yè)業(yè)中心心區(qū)三三至五五公里里的地地帶將將集中中成一一個(gè)有有規(guī)模模的統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃的的成片片住宅宅區(qū)，，一般般要超超過四四五個(gè)個(gè)完整整街坊坊。在在就業(yè)業(yè)中心心區(qū)與與住宅宅區(qū)之之間，，有簡簡潔、、完整整、多多樣化化的交交通線線路。。其三，，在住住宅區(qū)區(qū)中，，有一一個(gè)以以大賣賣場(chǎng)為為中心心的商商業(yè)中中心，，輻射射20分鐘步步程。。就業(yè)業(yè)中心心區(qū)、、住宅宅區(qū)、、大賣賣場(chǎng)三三者之之間將將會(huì)形形成一一種互互動(dòng)的的關(guān)系系。與與就業(yè)業(yè)中心心區(qū)的的互動(dòng)動(dòng)成就就了住住宅區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)的第第一輪輪高潮潮，而而大賣賣場(chǎng)的的選址址卻是是洞悉悉第二二輪增增長的的關(guān)鍵鍵。三是環(huán)環(huán)境。。包括生生態(tài)環(huán)環(huán)境、、人文文環(huán)境境、經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境，，任何何環(huán)境境條件件的改改善都都會(huì)使使房產(chǎn)產(chǎn)升值值。四是配配套。。在關(guān)注注房產(chǎn)產(chǎn)本身身的同同時(shí)，，還要要放眼眼所購購房產(chǎn)產(chǎn)的配配套設(shè)設(shè)施。。配套套設(shè)施施的齊齊全與與否，，直接接決定定著該該地段段房產(chǎn)產(chǎn)的附附加價(jià)價(jià)值及及升值值潛力力，同同時(shí)也也是決決定著著入住住后居居家生生活方方面舒舒適與與否的的關(guān)鍵鍵因素素。配配套設(shè)設(shè)施完完善的的過程程，也也就是是房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格逐步步上升升的過過程。。五是品品質(zhì)。。（四））影響響房地地產(chǎn)升升值的的因素素六、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的概概念可可以歸歸結(jié)為為：凡是是提供供給市市場(chǎng)的的能夠夠滿足足消費(fèi)費(fèi)者或或用戶戶某種種需求求或欲欲望的的任何何有形形建筑筑物，，構(gòu)筑筑物，，土地地和各各種無無形服服務(wù)均均為房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品。前者主主要包包括物物業(yè)是是實(shí)體體及其其質(zhì)量量，特特色，，類型型，品品牌等等；后后者主主要包包括可可以給給消費(fèi)費(fèi)者帶帶來附附加利利益和和心理理上的的滿足足感及及信任任感的的服務(wù)務(wù)，保保證，，物業(yè)業(yè)形象象，開開發(fā)商商和代代理商商聲譽(yù)譽(yù)等。。產(chǎn)品的的優(yōu)化化組合合是產(chǎn)產(chǎn)品策策略的的重要要內(nèi)容容，是是指根根據(jù)市市場(chǎng)來來確定定提供供怎樣樣的產(chǎn)產(chǎn)品組組合，，如格格局配配比，，格局局配比比是指指二房房二廳廳等各各種格格局的的單元元在某某一樓樓盤的的單元元總數(shù)數(shù)中所所占的的比例例的多多少。。（相相應(yīng)的的，面面積配配比是是指各各種面面積范范圍內(nèi)內(nèi)的單單元在在某一一樓盤盤的單單元總總數(shù)中中所占占的比比例的的多少少。））格局配配比雖雖然也也同樣樣對(duì)應(yīng)應(yīng)著一一個(gè)總總價(jià)市市場(chǎng)，，但它它所反反映更更多的的是消消費(fèi)者者生活活需求求結(jié)構(gòu)構(gòu)的種種狀況況。然而，，我們們?nèi)绾魏卧诰呔唧w的的操作作中確確定面面積、、格局局的關(guān)關(guān)系成成呢？？了解現(xiàn)現(xiàn)有的的市場(chǎng)場(chǎng)供求求狀況況：通過規(guī)規(guī)劃樓樓盤所所在地地區(qū)的的區(qū)域域調(diào)查查，將將所有有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤盤的格格局、、面積積分別別加以以統(tǒng)計(jì)計(jì)，各各有多多少戶戶，同同一房房型的的面積積如何何，每每一個(gè)個(gè)面積積范圍圍的對(duì)對(duì)應(yīng)的的格局局有什什么特特征，，以及及建立立現(xiàn)有有的市市場(chǎng)供供給狀狀況的的咨詢?cè)冑Y料料庫系系統(tǒng)判斷消消費(fèi)熱熱點(diǎn)，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)空白白點(diǎn)：一方面面，我我們可可以通通過對(duì)對(duì)銷售售結(jié)果果，銷銷售順順序的的分析析，判判斷現(xiàn)現(xiàn)有的的效法法熱點(diǎn)點(diǎn)。規(guī)規(guī)避已已經(jīng)滯滯銷的的面積積、格格局的的規(guī)劃劃行為為。另另一方方面，，結(jié)合合對(duì)潛潛在的的消費(fèi)費(fèi)者的的抽樣樣問卷卷調(diào)查查，了了解未未來購購房者者對(duì)面面積、、格局局的需需求特特征。。他們們的潛潛在的的購買買水平平的高高低情情況，，并在在此基基礎(chǔ)上上，結(jié)結(jié)合市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查中中得到到的相相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，，努力力把握握市場(chǎng)場(chǎng)空白白點(diǎn)確定合合理的的面積積配比比、格格局配配比：：根據(jù)所所掌握握的市市場(chǎng)供供求應(yīng)應(yīng)狀況況及消消費(fèi)者者需求求狀況況，研研討自自己的的樓盤盤在未未來市市場(chǎng)既既將推推出的的那一一刻，，現(xiàn)有有的消消費(fèi)熱熱點(diǎn)是是否會(huì)會(huì)持續(xù)續(xù)。目目前的的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的市市場(chǎng)空空白點(diǎn)點(diǎn)是否否真的的存在在市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)。（一））產(chǎn)品品策略略七、房房地產(chǎn)產(chǎn)營銷銷策略略價(jià)格策策略的的目標(biāo)標(biāo)是通通過科科學(xué)定定價(jià)獲獲得合合理化化的最最大利利潤，，一般般定價(jià)價(jià)采取取市場(chǎng)場(chǎng)定價(jià)價(jià)法，，也叫叫需求求導(dǎo)向向定價(jià)價(jià)法，，它以以消費(fèi)費(fèi)者的的需求求強(qiáng)度度及對(duì)對(duì)價(jià)格格的承承受能能力作作為定定價(jià)依依據(jù)。。一般來來說，，新產(chǎn)產(chǎn)品定定價(jià)可可以有有兩種種策略略1、取脂脂定價(jià)價(jià)策略略即一種種新商商品房房剛進(jìn)進(jìn)入市市場(chǎng)的的階段段，采采取高高價(jià)政政策，，在短短期內(nèi)內(nèi)賺取取大量量利潤潤，當(dāng)當(dāng)取得得一定定市場(chǎng)場(chǎng)后，，在降降低價(jià)價(jià)格，，進(jìn)一一步開開拓市市場(chǎng)。。這也也稱作作高開開低走走。2、滲透透定價(jià)價(jià)策略略這是一一種低低價(jià)投投放策策略，，即一一種新新商品品房面面市時(shí)時(shí)，將將價(jià)格格定得得很低低，以以低價(jià)價(jià)獲利利，提提高市市場(chǎng)占占有率率。也也稱低低開高高走。。思考：：兩種種策略略分別別適合合哪種種情況況，各各有什什么優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)？同時(shí)，，在銷銷售期期間，，根據(jù)據(jù)不同同情況況，還還可以以采取取折扣扣策略略和組組合定定價(jià)策策略，，前者者是指指采取取各種種方式式，以以降價(jià)價(jià)達(dá)到到提高高銷售售量的的目的的。后后者是是指對(duì)對(duì)互補(bǔ)補(bǔ)商品品，有有意識(shí)識(shí)降低低購買買頻率率低，，需求求價(jià)格格彈性性高的的商品品價(jià)格格，同同時(shí)提提高購購買頻頻率高高而需需求彈彈性低低的商商品價(jià)價(jià)格，，以取取得各各種商商品銷銷售量量同時(shí)時(shí)增加加的良良好效效果。。（二）價(jià)格策策略七、房地產(chǎn)營營銷策略指選擇合適渠渠道進(jìn)行商品品銷售的策略略，通常的方方式是開發(fā)商商——代理商——消費(fèi)者。（三）渠道策策略七、房地產(chǎn)營營銷策略房地產(chǎn)促銷，，是指通過各各種促銷手段段來促進(jìn)房地地產(chǎn)產(chǎn)品銷售售與租賃的行行為這里介紹三種種主要的促銷銷手段1、廣告通過媒體發(fā)布布的形式向消消費(fèi)者傳遞房房地產(chǎn)產(chǎn)品信信息，可以采采取印刷廣告告，視聽廣告告，招貼廣告告，現(xiàn)場(chǎng)廣告告四種形式。。它的傳播范范圍最廣。2、現(xiàn)場(chǎng)展示樣樣板房按不同的戶型型提供完全裝裝修的樣板房房，可以提供供給購房者親親身體驗(yàn)的感感受，視覺沖沖擊力很強(qiáng)，，配合銷售人人員的講解，，可以很快達(dá)達(dá)成成交。3、樓盤主題活活動(dòng)在銷售過程中中，可選擇在在開盤，封頂頂，大型節(jié)日日時(shí)組織慶典典活動(dòng)，在吸吸引客戶的同同時(shí)也能有效效的提高樓盤盤形象和知名名度。除以上三種以以外，還有派派員推銷，卡卡式銷售等促促銷手段。（四）促銷策策略七、房地產(chǎn)營營銷策略1.報(bào)紙（NP）：報(bào)紙是房地地產(chǎn)廣告適用用最廣泛的媒媒體，利用報(bào)報(bào)紙作房地產(chǎn)產(chǎn)商品廣告，，內(nèi)容可以比比較多，包括括房地產(chǎn)外觀觀立體圖、房房地產(chǎn)外觀的的照片、房地地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)布局平面圖圖、房地產(chǎn)地地理位置圖、、房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)特征的文字字描素和說明明等。利用報(bào)報(bào)紙作房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)廣告，，其內(nèi)容一般般比較簡單，，有時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)推銷自自己的時(shí)候也也會(huì)在廣告中中放幾張已成成功開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目照片，來來炫耀自己的的水平和業(yè)績績。2.廣播（RD）：廣播也是房地地產(chǎn)廣告使用用比較廣泛的的媒體，利用用廣播作房地地產(chǎn)廣告內(nèi)容容一般較簡單單，廣播房地地產(chǎn)商品一般般多為啟示性性廣告，其任任務(wù)僅僅是告告訴潛在投資資者某一待銷銷的房地產(chǎn)，，并不作詳細(xì)細(xì)介紹。廣播播房地產(chǎn)商品品廣告通常是是房地產(chǎn)商品品廣告的一種種補(bǔ)充形式。。利用廣播作作房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)廣告是適宜宜的，因?yàn)槠笃髽I(yè)廣告可以以不做描述，，口號(hào)式的宣宣傳即可增加加企業(yè)的知名名度。八、認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)關(guān)媒體及銷售售工具３.電視（CF）：用電視作房地地產(chǎn)廣告形式式可以多種多多樣．首先可可以用攝像技技術(shù)真實(shí)的再再現(xiàn)房地產(chǎn)商商品的外型、、內(nèi)容、結(jié)構(gòu)構(gòu)、各種房間間的裝修，以以至房地產(chǎn)的的周圍環(huán)境，，給人以真實(shí)實(shí)感；其次畫面上可可以出現(xiàn)房地地產(chǎn)商品的地地理位置圖和和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)平面圖，并并有解說人介介紹；第三，可以表表演各種以房房地產(chǎn)為中心心和基本背景景的生活小品品，這有助于于引起觀眾的的聯(lián)想；其四，電視也也可以播放帶帶啟示的房地地產(chǎn)廣告，僅僅僅用簡單的的文字說明一一下待出售（（出租）的房房地產(chǎn)；其五，簡單介介紹一下房地地產(chǎn)開發(fā)商或或經(jīng)紀(jì)人，目目的僅僅在于于向觀眾傳達(dá)達(dá)一個(gè)簡單的的信息；最后，房地產(chǎn)產(chǎn)商還可以通通過對(duì)各種社社會(huì)公益活動(dòng)動(dòng)和電視劇拍拍攝的贊助，，在電視新聞聞和電視劇的的片頭或片尾尾注上企業(yè)贊贊助字樣而作作企業(yè)廣告。。目前，國內(nèi)房房地產(chǎn)的電視視廣告很少，，主要是因?yàn)闉槟壳暗姆康氐禺a(chǎn)商品以預(yù)預(yù)售為主，無無法發(fā)揮電視視真實(shí)展現(xiàn)商商品的作用。。八、認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)關(guān)媒體及銷售售工具4.夾報(bào)（DM）：即全頁海報(bào)廣廣告夾在報(bào)紙紙中被一起發(fā)發(fā)行出去。夾夾報(bào)廣告與報(bào)報(bào)紙廣告的內(nèi)內(nèi)容完全一樣樣，如可以登登房地產(chǎn)外形形圖、相片、、說明書等。。利用夾報(bào)做做房地產(chǎn)廣告告應(yīng)盡量做大大版廣告或若若干房地產(chǎn)廣廣告和在一起起的專業(yè)廣告告，這樣可以以使讀者打開開報(bào)紙便看到到，提高他們們的注意率。。5.海報(bào)（DM）：又稱張貼廣告告。房地產(chǎn)海海報(bào)廣告包括括的內(nèi)容較多多，由于通常常是一張海報(bào)報(bào)推廣一項(xiàng)房房地產(chǎn)，因而而海報(bào)可以同同時(shí)印有房地地產(chǎn)的全貌照照片、結(jié)構(gòu)圖圖、地理位置置圖、文字說說明等。海報(bào)報(bào)廣告是房地地產(chǎn)推廣所用用的一種次要要廣告形式，，其主要作用用是在一定時(shí)時(shí)期內(nèi)造成一一種聲勢(shì)，烘烘托一種氣氛氛。6.說明書(樓書):說明書不一定定都是廣告，，附在商品包包裝內(nèi)，僅僅僅說明商品的的安裝、使用用方法的說明明書不是廣告告，只有那些些向外散發(fā)，，以說服客戶戶購買為目的的的說明書才才是廣告。說說明書廣告的的最顯著特點(diǎn)點(diǎn)是內(nèi)容詳細(xì)細(xì)、信息豐富富。說明書廣廣告是房地產(chǎn)產(chǎn)廣告的主要要形式，因?yàn)闉榉康禺a(chǎn)購買買屬投資行為為，投資者在在決策時(shí)需要要占有比較詳詳盡的資料，，說明書廣告告供投資者做做決策分析，，研究參考考。八、認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)關(guān)媒體及銷售售工具7.直接郵寄廣告告：直接郵寄是對(duì)對(duì)廣告的散發(fā)發(fā)方式而言的的，被郵寄的的可能是海報(bào)報(bào)、說明書、、或類似的印印刷品。直接接郵寄廣告也也是房地產(chǎn)促促銷活動(dòng)常有有的形式。8.路牌廣告（POP）：路牌是房地產(chǎn)產(chǎn)普遍采用的的一種廣告媒媒體形式，房房地產(chǎn)開發(fā)建建筑工地通常常都會(huì)豎立起起正在開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的路牌廣廣告，房地產(chǎn)產(chǎn)路牌也可以以豎立在一些些主要路口上上。9.車廂廣告：車廂廣告是房房地產(chǎn)普遍采采用的一種廣廣告媒體形式式，多為將房房地產(chǎn)商品的的外觀效果圖圖，附至車身身上，以此擴(kuò)擴(kuò)大知名度度。10.公關(guān)活動(dòng)：公關(guān)活動(dòng)是房房地產(chǎn)較場(chǎng)用用的一種廣告告形式，可以以是大型的演演出活動(dòng)。房房地產(chǎn)開發(fā)商商利用這種機(jī)機(jī)會(huì)做贊助或或冠名，以此此來推銷自己己及房地產(chǎn)產(chǎn)商品。也可可以是自行舉舉辦的抽獎(jiǎng)文文藝活動(dòng)，不不但可以吸引引大批客戶促促進(jìn)銷售，亦亦可吸引人潮潮制造話題。。八、認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)關(guān)媒體及銷售售工具11.羅馬旗：羅馬旗為銷售售中心內(nèi)外，，或沿街飄掛掛的宣傳旗幟幟。其上可印印有外觀效果果圖及代表性性的標(biāo)志或字字樣，羅馬旗旗多掛于銷售售中心的街路路邊，不但有有宣傳作用，，也可用于引引導(dǎo)客戶至售售樓處。（用用于道路兩邊邊的我們俗稱稱：行道旗））12.小贈(zèng)品：銷售中心現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)多準(zhǔn)備一些些小禮品，如如紙杯、紙袋袋、圓珠筆、、筆記本、臺(tái)臺(tái)歷等。每逢逢大型活動(dòng)時(shí)時(shí)，會(huì)加做一一些宣傳效果果長久一些的的禮品，如：：T恤衫、紙扇、、雨傘，上面面印有房地產(chǎn)產(chǎn)商標(biāo)圖案及及字樣，不但但可以作為禮禮品拉進(jìn)彼此此的感情，在在使用上讓人人加深記憶，，增加對(duì)產(chǎn)品品的認(rèn)識(shí)。13.雜志廣告：房地產(chǎn)廣告中中，雜志廣告告的內(nèi)容與報(bào)報(bào)紙廣告的內(nèi)內(nèi)容相類似。。14.網(wǎng)絡(luò)廣告：利用網(wǎng)絡(luò)做房房地產(chǎn)商品廣廣告，其內(nèi)容容可以很多樣樣化。可以作作為網(wǎng)頁形式式，內(nèi)容詳實(shí)實(shí)，信息豐富富，圖文并茂茂，以激發(fā)客客戶潛在購買買欲望為目的的。八、認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)關(guān)媒體及銷售售工具15.展示會(huì)：在大型的展會(huì)會(huì)中設(shè)展示臺(tái)臺(tái)．展示臺(tái)的的設(shè)計(jì)可于房房地產(chǎn)商品的的風(fēng)格一致，，附以外觀立立面效果圖等等大量圖片信信息，及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售人員的的介紹，展示示會(huì)上還可以以派發(fā)一些小小禮品，可擴(kuò)擴(kuò)大知名度，，挖掘潛在客客源。16.接待中心：接待中心是一一種綜合性的的房地產(chǎn)廣告告媒體。首先先，接待中心心配有房地產(chǎn)產(chǎn)商品的各種種詳細(xì)圖表及及說明，并由由專職人員進(jìn)進(jìn)行講解。其其次，接待中中心通常放置置房地產(chǎn)商品品的模型，供供來訪者參觀觀。其三，接接待中心也是是一種散發(fā)說說明書廣告的的理想場(chǎng)所。。最后，接待待中心可以有有專人詳細(xì)回回答來訪者提提出的各種問問題，消除他他們的疑問。。17.樣品間：樣品間與被陳陳列在櫥窗里里的自行車、、照相機(jī)、電電視機(jī)等樣品品商品同樣性性質(zhì)，所不同同的是由于房房地產(chǎn)商品自自身的特殊性性，樣品間本本身是一個(gè)容容器，而不像像其他商品那那樣被放置在在特定的容器器內(nèi)。樣品間間的設(shè)立方法法可以有多種種，比如在建建筑完工推銷銷期間選擇其其中一個(gè)各方方面條件比較較標(biāo)準(zhǔn)化的單單位作為樣品品間，對(duì)外開開放，供有意意購買者參觀觀等。樣品間間具有其他任任何房地產(chǎn)廣廣告媒體所不不能代替的地地位，樣品間間最大的特點(diǎn)點(diǎn)就是真實(shí)性性，樣品間的的布置應(yīng)產(chǎn)生生強(qiáng)大的吸引引力，吸引潛潛在投資者做做出投資快速速的決策。八、認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)關(guān)媒體及銷售售工具18.透視圖：將各案外觀立立面以美化寫寫意方式，不不同角度表達(dá)達(dá)，而廣泛用用于平面媒體體或銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)上者，稱為為透視圖。19.模型：模型就是依照照某一實(shí)物的的形狀和結(jié)構(gòu)構(gòu)按比例縮小小（或放大））的仿制品。。房地產(chǎn)模型型一般是房地地產(chǎn)的總體模模型，通常包包括周圍的綠綠化與附屬設(shè)設(shè)施，房地產(chǎn)產(chǎn)建筑模型則則包括道路的的連接，給觀觀看人提供俯俯瞰房地產(chǎn)全全景的機(jī)會(huì)，，同時(shí)，精美美的房地產(chǎn)模模型廣告是有有誘惑力的，，但是房地產(chǎn)產(chǎn)模型廣告僅僅僅反映了房房地產(chǎn)的外形形，給人提供供的信息是有有限的，因此此，模型廣告告只能用于面面上的宣傳，，只能作為一一種補(bǔ)充廣告告。20.銷海：即銷售海報(bào)，，銷售海報(bào)是是商品現(xiàn)場(chǎng)銷銷售的必備品品，內(nèi)容包括括房地產(chǎn)商品品的全貌、結(jié)結(jié)構(gòu)戶型圖，，及文字說明明，主要突出出其商品的特特點(diǎn)，內(nèi)容豐豐富，供購房房者做決策分分析，研究參參考。八、認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)關(guān)媒體及銷售售工具21.家具配置圖：根據(jù)戶型對(duì)對(duì)其進(jìn)行家具具裝飾的配置置，以供購房房者參考。更更主要的目的的，是讓其身身臨其境感受受成屋時(shí)的樣樣子，幫助成成交。22.交通動(dòng)線圖：：交通動(dòng)線圖是是對(duì)房地產(chǎn)商商品附近的街街路布線、公公交車線路、、及附近各生生活機(jī)能的綜綜合平面圖，，客戶可以通通過它了解房房地產(chǎn)整個(gè)區(qū)區(qū)域的環(huán)境情情況及交通的的方便性。23.都市規(guī)劃圖：：都市規(guī)劃圖主主要反映的是是房地產(chǎn)商品品周邊的環(huán)境境在近段時(shí)間間內(nèi)將要發(fā)生生的改變，可可讓客戶了解解到這塊地段段將會(huì)帶來的的升值潛力。。24.燈箱：燈箱廣告在在房地產(chǎn)廣告告中只作為一一種補(bǔ)充廣告告，多用于售售樓處內(nèi)部，，利用對(duì)人視視覺上的沖擊擊力，來完成成加深客戶對(duì)對(duì)產(chǎn)品印象的的作用。八、認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)關(guān)媒體及銷售售工具九、房地產(chǎn)其其它相關(guān)知識(shí)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是是將房地產(chǎn)這這一不動(dòng)產(chǎn)作作為一種重要要的特殊的財(cái)財(cái)產(chǎn)而形成的的物權(quán)，是依依照國家法律律對(duì)其所有的的房地產(chǎn)享有有直接管理支支配并享受其其利益以及排排除他人干涉涉的權(quán)利，包包括房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具具有絕對(duì)性和和排他性。絕對(duì)性是指只有產(chǎn)權(quán)權(quán)人才具有對(duì)對(duì)房地產(chǎn)的充充分、完整的的控制、支配配權(quán)，以及從從而享有的利利益。排地性是指產(chǎn)權(quán)人排排除他人占有有、干涉的權(quán)權(quán)利。這種權(quán)權(quán)利包括直接接的物權(quán)，也也包括由此派派生的典權(quán)、、抵押權(quán)等他他項(xiàng)權(quán)利。房地產(chǎn)的使用用權(quán)和占有權(quán)權(quán)是密不可分分的，沒有占占有權(quán)，使用用權(quán)就失去了了存在的基礎(chǔ)礎(chǔ)，而使用權(quán)權(quán)又可以從所所有權(quán)中分離離出來，即有有使用權(quán)不一一定就有所有有權(quán)，但卻一一定有占有權(quán)權(quán)。所謂收益，是是指房地產(chǎn)所所有權(quán)人按照照法律規(guī)定，，從履行權(quán)利利義務(wù)關(guān)系中中得到的收益益。如出租房房屋收取的租租金。房地產(chǎn)產(chǎn)收益是房地地產(chǎn)所有權(quán)的的內(nèi)在固有的的要求，它是是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的重要途徑徑之一。所謂處分，是是指房屋所有有權(quán)人在法律律允許的范圍圍內(nèi)，根據(jù)自自己的意志，，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行處置的權(quán)權(quán)利如依法對(duì)對(duì)自己所有有的房地產(chǎn)出出售、贈(zèng)與、、變換等。房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)房地產(chǎn)所