房地產(chǎn)某地產(chǎn)：設(shè)計(jì)部成本培訓(xùn)

談?wù)勅f(wàn)科CostManagementDep.—的成本(成本培訓(xùn)系列之設(shè)計(jì)版)關(guān)于成本的幾個(gè)概念萬(wàn)科成本管理的一些手法設(shè)計(jì)－成本之配合探討

題綱一、成本是蝦米？1.通俗的說(shuō)法：2.正規(guī)的說(shuō)法：

成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。關(guān)于成本的幾個(gè)概念建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說(shuō)明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”。關(guān)于成本的幾個(gè)概念二、萬(wàn)科的成本構(gòu)成關(guān)于成本的幾個(gè)概念序號(hào)成本科目一土地獲得價(jià)款三主體建筑工程費(fèi)二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)四主體安裝工程費(fèi)五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六園林環(huán)境工程費(fèi)七配套設(shè)施費(fèi)八開發(fā)間接費(fèi)1.土地獲得價(jià)款：交給人民政府的地價(jià)、市政配套設(shè)施的使用費(fèi)、紅線以外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、地塊內(nèi)各種建筑物的拆遷及苗木補(bǔ)償費(fèi)用。2.開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：土地勘測(cè)勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、政府說(shuō)要交但可以少交或不交的費(fèi)用、水電煤氣增容費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施(道路、圍板、辦公室)建造費(fèi)、場(chǎng)地平整(土方平衡)、臨時(shí)水電費(fèi)用。關(guān)于成本的幾個(gè)概念3.主體建安工程費(fèi)：基礎(chǔ)、柱梁板、墻、門窗、裝修、給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、開關(guān)插座、電燈、電話、電視、寬帶、對(duì)講、電梯等的費(fèi)用。4.社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：園區(qū)內(nèi)的給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、電氣、智能化系統(tǒng)等管線、設(shè)備的費(fèi)用。關(guān)于成本的幾個(gè)概念5.園林環(huán)境工程費(fèi)：園區(qū)內(nèi)花花草草、山山水水、道路、廣場(chǎng)、雕塑、圍墻、兒童玩具、燈具、背景音樂(lè)、標(biāo)識(shí)牌、垃圾桶、坐椅等的費(fèi)用。6.配套設(shè)施費(fèi)：居委會(huì)、派出所、托兒所、小中學(xué)、設(shè)備房、會(huì)所、游泳池、球場(chǎng)、公交站等的費(fèi)用。關(guān)于成本的幾個(gè)概念7.開發(fā)間接費(fèi)：工程管理費(fèi)、銷售設(shè)施建造費(fèi)用(樣板房、售樓處、廣告牌、臨時(shí)銷售環(huán)境）、銀行利息、物業(yè)基金、空房物業(yè)管理費(fèi)。關(guān)于成本的幾個(gè)概念

以上是萬(wàn)科項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成，把公司的管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)(銷售)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用包含在內(nèi)就構(gòu)成項(xiàng)目全成本。關(guān)于成本的幾個(gè)概念三、設(shè)計(jì)大師師的成本意識(shí)識(shí)？1.我們是干干啥的？關(guān)于成本的幾幾個(gè)概念非也！房地產(chǎn)產(chǎn)商。政府機(jī)關(guān)？慈善機(jī)構(gòu)？設(shè)計(jì)院？2.萬(wàn)科的理理念關(guān)于成本的幾幾個(gè)概念省錢等于賺錢成本管理不等于省錢成本管理的宗宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理性性最大的成本本提升產(chǎn)品的的競(jìng)爭(zhēng)力，并并形成行業(yè)成成本優(yōu)勢(shì)。關(guān)于成本的幾幾個(gè)概念產(chǎn)品觀？在一定成本前前提下為客戶戶提供最大化化的價(jià)值3.價(jià)值VS價(jià)格關(guān)于成本的幾幾個(gè)概念性價(jià)比Satisfaction＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何S？關(guān)于成本的幾幾個(gè)概念4.有效成本本VS無(wú)效成本YC:能形成有效產(chǎn)產(chǎn)品或提升價(jià)價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)營(yíng)銷有積極作作用的成本費(fèi)費(fèi)用。WC:房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程程中產(chǎn)生的對(duì)對(duì)形成產(chǎn)品、、提升價(jià)值、、促進(jìn)營(yíng)銷沒(méi)沒(méi)有作用，屬屬于費(fèi)用浪費(fèi)費(fèi)的成本。關(guān)于成本的幾幾個(gè)概念設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)涉及及的無(wú)效成本本原因現(xiàn)象事例設(shè)計(jì)失誤拆除和重建后期加固與補(bǔ)強(qiáng)花城中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。設(shè)計(jì)保守經(jīng)濟(jì)性不合理多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設(shè)計(jì)量為70kg/m2。則可認(rèn)為其中15kg/m2的鋼筋用量為無(wú)效成本。設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)拆除與重建花城一期別墅外墻涂料更改顏色，費(fèi)用增加57.3萬(wàn)元。城花項(xiàng)目部展示廳第一次裝修與設(shè)想風(fēng)格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約10萬(wàn)元。事例均由武漢漢公司提供關(guān)于成本的幾幾個(gè)概念原因現(xiàn)象事例設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)拆除與重建金洋公司在已施工陽(yáng)臺(tái)欄桿190米后，接到設(shè)計(jì)變更要求拆除，金洋公司提出了18620.00元的賠償要求，經(jīng)協(xié)商，賠償其1萬(wàn)元。材料、施工工藝選擇不當(dāng)拆除與重建花城一期室外空調(diào)百葉、欄桿銹蝕嚴(yán)重，可能發(fā)生全部更新費(fèi)用。多工序設(shè)計(jì)圖矛盾拆除與重建一期牡丹苑、百合苑給水井設(shè)計(jì)在私家花園中，后拆除。信息溝通不暢資金浪費(fèi)城花營(yíng)銷大廳增加大量費(fèi)用采用清水砼，但裝修設(shè)計(jì)中，又進(jìn)行大面積吊頂，使清水砼沒(méi)有發(fā)揮效果，造成浪費(fèi)。事例均由武漢漢公司提供一、責(zé)任成本本1.為何成本管理的一一些手法將目標(biāo)成本按按照設(shè)計(jì)、工工程、項(xiàng)目發(fā)發(fā)展、營(yíng)銷、、成本等不同同責(zé)任主體進(jìn)進(jìn)行劃分，通通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行行和考核，來(lái)來(lái)保證整體成成本的合理性性和先進(jìn)性。。目的：令全員實(shí)施自自覺(jué)的成本管管理行為。2.設(shè)計(jì)部門門責(zé)任成本成本管理的一一些手法目標(biāo)：1、建造內(nèi)容容、建筑形式式合理化2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)合理化及施施工圖質(zhì)量構(gòu)成：序號(hào)項(xiàng)目反饋指標(biāo)目標(biāo)1設(shè)計(jì)費(fèi)每M2設(shè)計(jì)費(fèi)目標(biāo)成本2施工圖設(shè)計(jì)每M2鋼筋含量、每M2砼含量3設(shè)計(jì)變更變更造價(jià)比率≤3%4園林環(huán)境費(fèi)每M2園林環(huán)境費(fèi)、總成本目標(biāo)成本二、設(shè)計(jì)中的的成本管理成本管理的一一些手法1、幾個(gè)原則則：從公司經(jīng)營(yíng)角角度考慮新產(chǎn)產(chǎn)品新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用；經(jīng)過(guò)一定時(shí)間間(一、二、、…期)的的市場(chǎng)培育和和客戶引導(dǎo)后后，獲得客戶戶的認(rèn)同，不不降低項(xiàng)目選選擇常規(guī)產(chǎn)品品和技術(shù)的利利潤(rùn)率。新技技術(shù)術(shù)和和新新產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)是是成成熟熟的的、、可可靠靠的的，，不不應(yīng)應(yīng)給給公公司司后后續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)帶帶來(lái)來(lái)潛潛在在的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和和成成本本。。如如新新型型防防水水材材料料。。二、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中的的成成本本管管理理成本本管管理理的的一一些些手手法法功能能、、效效果果與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性平平衡衡；；建筑筑立立面面造造型型的的美美觀觀性性與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性武漢漢的的鋁鋁合合金金窗窗臺(tái)臺(tái)板板瓷磚磚鋪鋪貼貼方方式式工作作過(guò)過(guò)程程的的合合理理性性合理理安安排排設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)周周期期。。園建建設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)即即確確定定材材料料樣樣板板，，避避免免施施工工中中定定樣樣。。二、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中的的成成本本管管理理成本本管管理理的的一一些些手手法法２、、幾幾個(gè)個(gè)方方面面：：小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃配套套設(shè)設(shè)施施面面積積住宅宅的的平平面面布布置置住宅宅的的單單元元組組成成、、戶戶型型和和住住戶戶面面積積住宅宅建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的選選擇擇………成本本管管理理的的一一些些手手法法3、、幾幾個(gè)個(gè)指指標(biāo)標(biāo)：：容積積率率建筑筑占占地地面面積積單方方鋼鋼筋筋含含量量單方方砼砼含含量量窗地地比比建筑筑周周長(zhǎng)長(zhǎng)面面積積比比層高高………成本本管管理理的的一一些些手手法法4、、幾幾個(gè)個(gè)階階段段概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段地質(zhì)質(zhì)條條件件對(duì)對(duì)規(guī)規(guī)劃劃布布局局的的影影響響沼澤澤地地上上建建房房子子？？避避開開水水塘塘等等軟軟地地基基區(qū)區(qū)域域標(biāo)高高對(duì)對(duì)土土方方的的影影響響±0.000標(biāo)標(biāo)高高、、道道路路環(huán)環(huán)境境標(biāo)標(biāo)高高、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)埋埋深深配套套設(shè)設(shè)施施位位置置對(duì)對(duì)管管線線的的影影響響水泵泵房房、、配配電電房房、、煤煤氣氣調(diào)調(diào)壓壓站站、、控控制制中中心心等等成本本管管理理的的一一些些手手法法配套套設(shè)設(shè)施施的的合合理理配配置置賣不不掉掉的的會(huì)會(huì)所所－－萬(wàn)萬(wàn)科科的的資資產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)公公司司的的合合理理需需求求亮化化工工程程？？落落葉葉大大道道？？減減少少后后期期維維護(hù)護(hù)成成本本不計(jì)計(jì)面面積積的的建建筑筑物物架空空層層－－被被人人遺遺忘忘的的角角落落成本本管管理理的的一一些些手手法法實(shí)施施方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段層高高的的選選擇擇每增增加加0.1M，，增增加加該該層層造造價(jià)價(jià)的的3~5％％外墻墻門門窗窗的的面面積積－－““窗窗地地比比””再大大些些？？武漢漢花花城城一一期期情情花花0.23武漢漢城城花花一一期期情情花花0.28鋁合合金金窗窗350元元/M2【提問(wèn)問(wèn)】窗戶戶大大了了，，好好處處？？缺缺點(diǎn)點(diǎn)？？要求求：：從從客客戶戶角角度度考考慮慮(0.28-0.23)××350元元/M2＝？17.5成本本管管理理的的一一些些手手法法停車車方方式式的的選選擇擇露天天？？首首層層架架空空？？建建筑筑物物地地下下車車庫(kù)庫(kù)？？獨(dú)獨(dú)立立地地下車車庫(kù)庫(kù)？？人人防防地地下下室室車車庫(kù)庫(kù)？？半半地地下下車車庫(kù)庫(kù)？？結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系的的選選擇擇基礎(chǔ)礎(chǔ)：：天然然地地基基、、復(fù)復(fù)合合地地基基、、筏筏板板、、預(yù)預(yù)應(yīng)應(yīng)力管管樁樁、、人人工工挖挖孔孔樁樁、、灌灌注注樁樁主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：矩形形框框架架、、異異形形柱柱框框架架、、框框架架短短肢剪剪力力墻墻、、框框架架剪剪力力墻墻、、剪剪力力墻墻、戶型型平平面面優(yōu)優(yōu)化化墻柱柱布布置置柱、、梁梁截截面面的的確確定定成本本管管理理的的一一些些手手法法調(diào)整整前前調(diào)整整后后例：：廣廣州州公公司司平平面面結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系優(yōu)優(yōu)化化成本本管管理理的的一一些些手手法法施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段合同同管管理理將細(xì)化的的成本指指標(biāo)、配配合要求求、進(jìn)度度要求、、獎(jiǎng)罰額度度在合同同中予以以明確，，宜多獎(jiǎng)獎(jiǎng)少罰。。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)復(fù)核從結(jié)構(gòu)計(jì)計(jì)算書入入手，重點(diǎn)檢檢查配筋筋值以前優(yōu)化的成成果在本本期需體體現(xiàn)廣州花城城二期一一部分戶戶形與一一期相同同、相近近，這部部分的結(jié)結(jié)構(gòu)布置置優(yōu)化已已在一期期完成。。但有些些新戶形形卻不得得不重新新面對(duì)優(yōu)優(yōu)化問(wèn)題題。經(jīng)商商談，設(shè)設(shè)計(jì)院最最后大部部分接受受了我方方意見(jiàn)。。成本管理理的一些些手法室外管網(wǎng)網(wǎng)的CSD圖(CombineServiceDrawing)將室外各各種管網(wǎng)網(wǎng)與景觀觀圖進(jìn)行行綜合，，消除各各種沖突突隱患。。避免各種種管網(wǎng)間間距的沖沖突，避避免綠化化樹木根根系對(duì)管管網(wǎng)的潛潛在破壞壞，同時(shí)時(shí)調(diào)整管管網(wǎng)避免免井蓋對(duì)對(duì)路面的的不雅影影響。成本管理理的一些些手法景觀設(shè)計(jì)計(jì)階段武漢公司司景觀設(shè)設(shè)計(jì)成本本控制過(guò)過(guò)程1.制定定目標(biāo)成成本2.撰寫寫《×××項(xiàng)目園園林環(huán)境境設(shè)計(jì)成成本指導(dǎo)導(dǎo)書》3.設(shè)計(jì)計(jì)管理部部、成本本管理部部共同提提交設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書4.簽訂訂委托設(shè)設(shè)計(jì)合同同(含合合同正文文、附件件：《×××項(xiàng)目目園林環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書》、《《××項(xiàng)項(xiàng)目園林林環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)成本本指導(dǎo)書書》)5.審閱閱方案設(shè)設(shè)計(jì)階段段的技術(shù)術(shù)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)文件成本管理理的一些些手法6.設(shè)計(jì)計(jì)單位調(diào)調(diào)整設(shè)計(jì)計(jì)7.討論論確定景景觀分區(qū)區(qū)，確定定分區(qū)目目標(biāo)成本本8.審閱閱擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)階段段的技術(shù)術(shù)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)文件9.審閱閱設(shè)計(jì)單單位提交交的《×××項(xiàng)目目園林環(huán)環(huán)境預(yù)算算書》，，并向設(shè)設(shè)計(jì)單位位反饋《《××項(xiàng)項(xiàng)目綠化化工程預(yù)預(yù)算書》》、《×××項(xiàng)目目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)意見(jiàn)見(jiàn)書》10.設(shè)設(shè)計(jì)單位位調(diào)整設(shè)設(shè)計(jì)，出出正式圖圖紙11.設(shè)設(shè)計(jì)部委委托深化化設(shè)計(jì)及及其預(yù)算算書12.根根據(jù)招標(biāo)標(biāo)結(jié)果，，設(shè)計(jì)部部按目標(biāo)標(biāo)成本調(diào)調(diào)整設(shè)計(jì)計(jì)成本管理理的一些些手法景觀設(shè)計(jì)計(jì)成本控控制的方方法按景觀的的營(yíng)銷價(jià)價(jià)值高低低分區(qū)域域設(shè)計(jì)和和控制。。提供常用用鋪裝材材料和苗苗木價(jià)格格給設(shè)計(jì)計(jì)公司。。將常用道道路、鋪鋪裝、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)造造做法進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化化、固化化，并提提供給設(shè)設(shè)計(jì)公司司。對(duì)于景觀觀設(shè)計(jì)中中的橋、、水景等等結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)必需需進(jìn)行復(fù)復(fù)核。設(shè)計(jì)－成成本之配配合一、成本本測(cè)算在可行性性研究、、設(shè)計(jì)的的各階段段與成本本部共同同進(jìn)行成成本測(cè)算算，提供供測(cè)算所所需設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)。。設(shè)計(jì)提供供各階段段成本測(cè)測(cè)算的依依據(jù)時(shí)，，應(yīng)考慮慮測(cè)算的的需求，，必要的的數(shù)據(jù)必必須準(zhǔn)確確?？墒勖娣e積與建筑筑面積的的關(guān)系。?？墒勖娣e積的計(jì)算算應(yīng)尤其其準(zhǔn)確，，政府提提供的可可售面積積要進(jìn)行行復(fù)核。。設(shè)計(jì)－成成本之配配合二、設(shè)計(jì)計(jì)階段成成本控制制共同開展展積極的的方案優(yōu)優(yōu)化工作作。如外墻保保溫體系系研究、、材料替替換等。。共同對(duì)材材料布品品進(jìn)行選選樣。協(xié)調(diào)與設(shè)設(shè)計(jì)院溝溝通，共共同開展展施工圖圖設(shè)計(jì)中中的結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化。。按時(shí)、保保質(zhì)提供供完整的的施工圖圖紙。設(shè)計(jì)－成成本之配配合三、設(shè)計(jì)計(jì)變更控控制設(shè)計(jì)變更更需要經(jīng)經(jīng)過(guò)成本本部的測(cè)測(cè)算方可可發(fā)起審審批，審審批后方方可實(shí)施施?？蛻糇兏枭髦刂亍Ｒ?、項(xiàng)目目設(shè)計(jì)管管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃的的偶爾順順延？項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)周期的的安排，，怎么合合理？圖紙的質(zhì)質(zhì)量咋就就不對(duì)勁勁ni？武漢四季季花城一一期原計(jì)計(jì)劃2001年年4月10日方方案發(fā)標(biāo)標(biāo)，7月月10日日完成施施工圖，，實(shí)際施施工圖于于12月月中下旬旬才陸續(xù)續(xù)完成，，致使施施工單位位在施工工現(xiàn)場(chǎng)閑閑置半年年。探討探討東莞項(xiàng)目目3月29日計(jì)劃劃4月10日出出圖4月7日日出圖時(shí)時(shí)間改為為4月15日4月12日，因因規(guī)劃調(diào)調(diào)整，出出圖時(shí)間間改為4月15日出示示范區(qū)圖圖紙(9600M2)，其余余圖紙25日完完成，圖圖紙問(wèn)題題依然較較多。南昌花城城北地塊塊1A區(qū)區(qū)原計(jì)劃劃施工圖圖設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)間為3月15日至4月30日，實(shí)實(shí)際從3月底才才開始，，原因是是在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化版本本的選用用上花費(fèi)費(fèi)了時(shí)間間。結(jié)果果實(shí)際設(shè)設(shè)計(jì)周期期短導(dǎo)致致4月30日?qǐng)D圖紙錯(cuò)漏漏問(wèn)題較較多，對(duì)對(duì)后續(xù)清清單招標(biāo)標(biāo)和結(jié)算算造成不不小影響響。二、設(shè)計(jì)計(jì)變更管管理輕舞飛揚(yáng)揚(yáng)的設(shè)計(jì)計(jì)變更？？為什么設(shè)設(shè)計(jì)變更更需要審審批？探討三、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)計(jì)和后續(xù)續(xù)工作的的關(guān)系設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化了，，清單編編制、施施工呢？？標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)設(shè)計(jì)能否否使后續(xù)續(xù)部門工工作受益益？－標(biāo)準(zhǔn)化化的程度度。探討四、工程程量清單單招標(biāo)工程量清清單招標(biāo)標(biāo)是干嘛嘛的？費(fèi)率招標(biāo)標(biāo)弊端VS工程量清清單招標(biāo)標(biāo)優(yōu)勢(shì)工程量清清單招標(biāo)標(biāo)的條件件探討費(fèi)率招標(biāo)標(biāo)的弊端端總價(jià)不