房地產項目定位與策劃

三、房地產項目定位與策劃分析4、定位建議項目在進行產品組合時，涉及到三個層次的問題需要做出抉擇，即：一是否增加、修改或剔除產品項目，例如一些具體的戶型面積區(qū)間；一是否擴展、填充和刪除產品線，例如某種特定的戶型類型；一是哪些產品線需要增設、加強、簡化或淘汰，例如高層、小高層，別墅、洋房等。以此來確定最佳的產品組合。三個層次問題的抉擇應該遵循既有利于促進銷售、又有利于增加項目的總利潤這個基本原則。一般來說，拓寬、增加產品線有利于發(fā)揮項目的潛力、開拓新的市場；延長或加深產品線可以適合更多的特殊需要；加強產品線之間的一致性，可以增強項目的市場地位，發(fā)揮和提高項目在有關專業(yè)上的能力。三、房地產項目定位與策劃分析4、房地產項目價格定位與策劃分析方法——項目價格定位體系定價原則上市價格現(xiàn)實價格成本加成原則整體發(fā)展原則市場比較原則價格影響因素分析定價方法的選取比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法規(guī)模、開發(fā)時機、營建標準、機會成本……【定價思路】成本加成法的核心是運用物業(yè)類型的成本核算，通過對合理利潤空間的修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。目前房地產項目的成本主要包括：

-土地成本

-前期成本

-建筑安裝成本

-配套成本

-其他成本（管理成本、銷售成本、不可預見成本、財務成本）三、房地產項目定位與策劃分析成本加成法三、房地產項目定位與策劃分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注一土地費用1土地使用權出讓金/土地開發(fā)動遷費用及土地使用費2土地出讓契稅/按出讓金的3%計算二建安費用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設1層地下車庫小高層2050-2150設1層地下車庫高層2750-2850設1層地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費用4獨立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層三、房地產項目定位與策劃分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調，幕墻/鋁板，進口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結構，幕墻/鋁板/進口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級會所10商業(yè)多層一般商場2600-2900地上4-5層多層綜合商場4100-5100地下1層，地上4-5層，無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無星級高層旅館3300-3700無星級國際三星級酒店4500-5000不包括精裝修及家具國際四星級酒店5000-8000不包括精裝修及家具國際五星級酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三、房地產項目定位與策劃分析三前期費用1勘查設計費/按總投資的0.05%計2建筑設計費50-100含施工圖；按住宅建筑面積計3景觀設計費20-30按扣除地面附屬物基底面積計算4設計招投標管理費/按總投資的0.02%計5施工招投標管理費/按總投資的0.04%計6審圖及設計咨詢費6按地面總建筑面積計7施工監(jiān)理費10按地面總建筑面積計8質監(jiān)費/按建安費的0.1%計9施工證費/按建安費的0.15%計10測繪費1按地面總建筑面積計；含竣工測繪11可行性報告編制費/12臨水臨電費/13竣工圖編制3四配套費用1住宅配套費用用地紅線外（1）大市政配套費320含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計（2）排水配套費15按地面總建筑面積計三、房地產項目定位與策劃分析2室外附屬工程費用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報警（1）綠化建設費12按住宅建筑面積計（2）供水管道工程費17.5按地面總建筑面積計（3）燃氣管道工程費21/24按住宅建筑面積計；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計（4）電話通訊工程費6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費145按地面總建筑面積計（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計（7）環(huán)衛(wèi)工程費10按地面總建筑面積計（8）有線電視工程費5按住宅建筑面積計（9）道路及附屬設施25按住宅建筑面積計3人防工程建設費60/45按地面總建筑面積計五其他費用1管理費用/（建安+前期+配套）×3%2銷售推廣費用/按銷售收入約2%計3不可預見費用/（建安+前期+配套）×3%4財務費用/【定價思路】市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團的價格決定因素確定各細分組團的現(xiàn)時均價，通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。預測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率，結合目標物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價/租金。三、房地產項目定位與策劃分析市場比較法【樣本選擇】

樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。我公司在實踐中總結出以下樣本選取原則：

-相近原則，相近地段會有更多的相近因素

-成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義

-功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位三、房地產項目定位與策劃分析市場比較法比較內容（指標）權重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質指標70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設計10%10.10.980.09810.10.90.07內部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設計10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項目周圍環(huán)境指標30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房地產項目定位與策劃分析范例1：市場比較法之標準高檔公寓價格擬合系數(shù)表外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽路徐家匯陸家嘴人民廣場中央公園1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均價格1000093427933

升幅7％18％三、房地地產項目目定位與與策劃分分析范例2：通過同一一供需圈圈比較法法來估算算項目的的大致價價格區(qū)間間R1R2R3OAC1R1三、房地地產項目目定位與與策劃分分析范例3：大型商、、住、辦辦綜合體體項目的的市場比比較定價價方法演演示比較內容權重精文城市花園A綠地世紀城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102區(qū)域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部環(huán)境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社區(qū)景觀15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面設計15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型設計10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套設施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主題提煉8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合計100%0.92951.03391.07150.89010.9695本案住宅宅現(xiàn)時整整體毛坯坯均價為為7100元/平方米。。三、房地地產項目目定位與與策劃分分析住宅現(xiàn)時時整體均均價比較內容權重R3地塊R2地塊R1地塊擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地塊規(guī)模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地塊規(guī)整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安靜程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%軌道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距離綠地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距離賣場15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%開發(fā)次序及品牌影響力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合計100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方米R2:7370元/平方米R1:6790元/平方米三、房地地產項目目定位與與策劃分分析住宅各組組團現(xiàn)時時均價比較內容權重感性達利（A）SOHO時代（B）永興富邦（C）博苑公寓（D）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周邊環(huán)境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情況20%0.80.161.00.20.850.170.80.16項目自身品質20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物業(yè)管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合計100%/0.93/0.89/0.91/0.81本案酒店店式公寓寓現(xiàn)時均均價為9000元/平方米。。三、房地地產項目目定位與與策劃分分析酒店式公公寓現(xiàn)時時均價比較內容權重綠地科創(chuàng)大廈（A）致遠大廈（B）淮海中華大廈（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6周邊環(huán)境20%1.10.221.20.241.350.27交通情況20%1.10.220.90.180.90.18項目自身品質20%0.90.181.00.21.20.24合計100%/1.02/1.16/1.29區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6本案寫字字樓現(xiàn)時時平均售售價為8500元/平方米，，平均租租金為2.0元/平方米·天三、房地地產項目目定位與與策劃分分析寫字樓現(xiàn)現(xiàn)時均價價比較內容權重精文城市花園（A）綠地世紀城（B）瑞虹新城（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3規(guī)劃、主題20%10.150.980.1471.150.1725交通條件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及規(guī)模20%0.940.1880.950.191.050.21合計100%0.8971.011.085本案商業(yè)業(yè)底樓現(xiàn)現(xiàn)時平均均售價為為20000元/平方米，，租金為5.6元/平方米·天三、房地地產項目目定位與與策劃分分析商業(yè)底樓現(xiàn)現(xiàn)時平均均售價層數(shù)折減系數(shù)銷售均價（元/平方米）租金（元/平方米·天）主題商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商業(yè)1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2賣場租金為1.5-2.0元/平方米·天三、房地地產項目目定位與與策劃分分析本案商業(yè)業(yè)現(xiàn)時平平均價格格水平影響因素指標變動說明宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟#GDP未來五年，仍將保持10％左右的年增長#FDI上海對外資的吸引力逐年增強收支水平#消費品零售額全市消費品零售總額逐年高速增長#居民收入人均年可支配收入保持高速增長#價格水平居民消費價格指數(shù)預計有一個上升過程政策制度#房貸制度等政府逐步加強調控房市力度，平抑潛在風險城市規(guī)劃#區(qū)域發(fā)展舊城改造規(guī)劃實施的特別政策

#交通規(guī)劃未來目標區(qū)域交通發(fā)展前景微觀影響因素供求關系#供應規(guī)模全市住宅供應量仍有持續(xù)上升趨勢#需求規(guī)模上海仍將是人口導入城市，新增外來人口住房需求是主力軍區(qū)域競爭#相鄰區(qū)域相鄰區(qū)域房產發(fā)展對本區(qū)域影響#可比區(qū)域可比區(qū)域房產發(fā)展對本區(qū)域影響客戶偏好#區(qū)位偏好消費者對本區(qū)域物業(yè)需選擇偏好影響三、房地地產項目目定位與與策劃分分析價格影響響因素影響因素預計變動幅度影響因素權重宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市規(guī)劃15%0.1微觀影響因素供求關系5%0.2區(qū)域競爭-10%0.2客戶偏好5%0.2近期價格增幅影響因素調整未來增幅預測8%103%8.24%三、房地地產項目目定位與與策劃分分析住宅價格格增幅預預測影響因素住宅小戶型公寓寫字樓商業(yè)近期價格增幅8%8.0%0.3%5.2%影響因素調整103%100.75%102%102%未來增幅預測8.24%8.1%0.31%5.3%注：近期期價格增增幅統(tǒng)計計周期為為1995-2002。價格增增長率采采用1995-2002（衰退期期+成長期））及1999-2002（成長期期）兩個個統(tǒng)計周周期的價價格復合合增長率率的算術術平均值值。三、房地地產項目目定位與與策劃分分析未來價格格增長率率預測中高檔辦公、酒店公寓組團小戶型寫字樓上市時間：2006Q4

上市均價：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時間：2007Q2

上市均價：11734元/M2

集中商業(yè)上市時間：2007Q11F均價：23622元/M2中檔住宅組團中檔住宅上市時間：2005Q2

上市均價：8002元/M2

主題商街上市時間：2005Q41F均價：22297元/M2中高檔住宅組團中高檔住宅上市時間：2005Q3

上市均價：8837元/M2

主題商街上市時間：2006Q11F均價：22562元/M2高檔住宅組團高檔住宅上市時間：2007Q3

上市均價：10142元/M2

主題商街上市時間：2007Q41F均價：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、房地地產項目目定位與與策劃分分析未來上市市價格預預估房地產開開發(fā)流程程精細化化解析與與管控實實戰(zhàn)五、房地地產企業(yè)業(yè)融資策策略4、房地產產項目可可行性研研究3、房地產產項目風風險分析析2、房地產產項目成成本分析析1、房地產產項目融融資的成成本及優(yōu)優(yōu)劣勢分分析五、房地產產企業(yè)融融資策略1、房地產產項目融融資的成成本及優(yōu)優(yōu)劣勢分分析五、房地地產企業(yè)業(yè)融資策策略2、房地產產項目成成本分析析序號

1土地費用

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20-50%，并有進一步上升的趨勢。2前期工程費

前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調研、策劃、規(guī)劃、設計費、可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。3建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指房屋建設過程中所發(fā)生的建筑工程費、設備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產開發(fā)成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。五、房地地產企業(yè)業(yè)融資策策略續(xù)5管理費用

管理費用主要是房地產開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。6貸款利息

房地產因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩(wěn)定。7稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發(fā)建設有關的稅收包括房產稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產開發(fā)成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。五、房地地產企業(yè)業(yè)融資策策略3、房地產產項目風風險分析析①項目的定定位風險險房地產開開發(fā)項目目的市場場定位包包括項目目的產品品定位、、建筑產產品的質質量定位位、建設設環(huán)境的的品質定定位，是是指導項項目決策策、項目目設計、、項目營營銷策劃劃方案等等前期工工作的依依據(jù)。可可以說，，項目的的市場定定位確定定以后，，基本上上就敲定定了項目目的建設設風格、、建設成成本、營營銷推廣廣方案，，就決定定了項目目的銷售售前景，，一旦市市場定位位不準確確，項目目的指導導思想出出現(xiàn)失誤誤，是后后期無法法或者是是非常困困難彌補補的風險險，也是是項目開開發(fā)過程程中，最最大的風風險，屬屬項目建建設的決決策性失失誤風險險，按照照風險影影響范圍圍劃分屬屬于總體體風險（（決策風風險），，從某種種程度上上講，其其結果也也是不可可管理風風險。五、房地地產企業(yè)業(yè)融資策策略②項目的投投資支持持能力風風險（1）項目的的質量風風險包括：在在項目決決策階段段由于經(jīng)經(jīng)濟技術術分析失失誤，出出現(xiàn)品質質與價格格矛盾導導致的質質量問題題；在設設計階段段，向設設計提出出違反設設計規(guī)范范、標準準，特別別是強制制性標準準的要求求，又通通過“關關系”關關照通過過造成的的“投機機性”質質量問題題；施工工階段，，從業(yè)人人員對設設計知識識認識有有重大錯錯誤，擅擅自改變變設計造造成的質質量風險險；施工工管理過過程中，，不重視視關鍵部部位和關關鍵過程程的跟蹤蹤檢查處處理，對對一些容容易出現(xiàn)現(xiàn)影響結結構安全全，特別別是一些些雖不影影響結構構安全，，但對正正常使用用功能有有嚴重影影響的問問題，處處理不及及時，沒沒有做到到“事前前”控制制的“永永久性缺缺陷”或或者給售售出交房房后造成成的質量量“隱患患”（實實際上就就是“質質量通病病”造成成的糾紛紛）；交交房實物物與銷售售承諾、、廣告宣宣傳承諾諾不相符符造成的的“實物物質量””問題等等，因““質量””問題造造成的糾糾紛沖突突形成的的風險（（可控制制風險））。五、房地地產企業(yè)業(yè)融資策策略③項目的合合約履行行能力涉及土地地轉讓、、融資、、設計、、監(jiān)理、、工程地地質勘察察、設計計與勘察察設計成成果審核核、招標標代理、、施工、、材料設設備供應應、質量量檢測、、銷售委委托、購購房等合合同或協(xié)協(xié)議簽約約、履約約過程，，由于項項目的一一次性（（不可重重復性））特點，，建設周周期又比比較長，，涉及的的方方面面面又比比較多，，如果在在關鍵的的過程出出現(xiàn)控制制失誤，，那將給給項目造造成相當當大的麻麻煩。比比如，在在目前土土地供應應體制和和貸款政政策條件件下，尋尋找土地地、找尋尋資金是是企業(yè)試試圖突出出“瓶頸頸”制約約的普遍遍方法，，有時候候在“饑饑不擇食食”的景景況下，，可能會會因“省省略過程程”不慎慎跌入““陷阱””。五、房地地產企業(yè)業(yè)融資策策略④項目建設設的“創(chuàng)創(chuàng)新”風風險當前的房房地產風風險管理理經(jīng)濟大大環(huán)境，，使項目目建設的的土地、、資金條條件比過過去任何何時候都都顯得更更加重要要，在有有限資源源的條件件下，要要使企業(yè)業(yè)能夠持持續(xù)穩(wěn)步步發(fā)展，，追求計計劃利潤潤，獲得得既定利利益是非非常有必必要的。。這種情情形下，，為了服服務目的的，追求求項目與與周邊項項目的““差異性性”，選選擇自己己企業(yè)不不熟悉或或者認識識尚不足足以完成成追求的的“創(chuàng)新新”，也也是極具具風險的的，更何何況正常常地創(chuàng)新新本身就就是有風風險的。。龍湖嚴格規(guī)定定：新進入?yún)^(qū)域域三年不得得創(chuàng)新五、房房地產產企業(yè)業(yè)融資資策略略⑤項目的的“政政府””風險險“政府府”風風險多多發(fā)生生在政政策的的不連連續(xù)性性、突突變性性和漏漏洞的的存在在，對對于企企業(yè)來來說，，主要要發(fā)生生在違違規(guī)操操作的的投機機性過過程、、對政政策不不理解解的盲盲目性性過程程失誤誤。在在項目目建設設過程程中，，企業(yè)業(yè)必須須掌握握相關關地法法律為為：《中華人人民共共和國國建筑筑法》、《中華人人民共共和國國合同同法》、《中華人人民共共和國國土地地法》、《中華人人民共共和國國招標標投標標法》、《中華人人民共共和國國城市市房地地產法法》、《中華人人民共共和國國擔保保法》等；必必須掌掌握地地法規(guī)規(guī)為：：《建設工工程質質量管管理條條理》等。必必須掌掌握對對于相相關法法律法法規(guī)進進行補補充、、操作作的部部門規(guī)規(guī)章和和規(guī)范范性文文件和和強制制性標標準。。投資不不過山山海關關！關關門打打狗?。?、可行性性研究究的概概念2、可研報報告的的結構構和內內容3、可研重重點4、案例分分享五、房房地產產企業(yè)業(yè)融資資策略略4、房地地產項項目可行性性研究究1、可行性性研究究的概概念1、可行性性研究究的概概念運用多多種科科學手手段綜綜合論論證一一個工工程項項目在在技術術上是是否先先進、、實用用和可可靠，，在財財務上上是否否贏利利；作作出環(huán)環(huán)境影影響、、社會會效益益和經(jīng)經(jīng)濟效效益的的分析析和評評價，，及工工程項項目抗抗風險險能力力等的的結論論；為為投資資決策策提供供科學學的依依據(jù)。。五、房房地產產企業(yè)業(yè)融資資策略略2、可研報報告的的結構構和內內容（（1-5）1.總論：：項目背背景、、概況況、問問題和和建議議2.市場調調查與與預測測：為可研研的重重要環(huán)環(huán)節(jié)，，內容容包括括：市市場現(xiàn)現(xiàn)狀調調查、、產品品供需需預測測、價價格預預測、、競爭爭力分分析、、市場場風險險分析析3.資源條條件評評價：：資源可可利用用量、、資源源品質質情況況、資資源賦賦存條條件、、資源源開發(fā)發(fā)價值值4.建設規(guī)規(guī)模與與產品品方案案：建設規(guī)規(guī)模與與產品品方案案構成成、建建設規(guī)規(guī)模與與產品品方案案比選選、推推薦的的建設設規(guī)模模與產產品方方案5.場址選選擇：：場址現(xiàn)現(xiàn)狀、、場址址方案案比選選、推推薦的的場址址方案案7.原材料料燃料料供應應：主要要原材材料供供應方方案、、燃料料供應應方案案.8.總圖運運輸與與公用用輔助助工程程：總圖布布置方方案、、場內內外運運輸方方案、、公用用工程程與輔輔助工工程方方案9.節(jié)能措措施：節(jié)能能措施施、能能耗指指標分分析10.節(jié)水措措施：：節(jié)水措措施、、水耗耗指標標分析析6.技術方方案、、設備備方案案和工工程方方案：：方案選選擇2、可研報報告的的結構構和內內容（（5-10）12.勞動安安全、、衛(wèi)生生與消消防：：危險因因素和和危害害程度度分析析、安安全防防范措措施、、衛(wèi)生生保健健措施施、消消防設設施13.組織機機構與與人力力資源源配置置：組織機機構設設置及及其適適應性性分析析、人人力資資源配配置、、員工工培訓訓14.項目實實施進進度：：建設工工期、、實施施進度度安排排15.投資估估算：：建設投投資估估算、、流動動資金金估算算、投投資估估算表表11.環(huán)境影影響評評價：：環(huán)境條條件調調查、、影響響環(huán)境境因素素分析析、環(huán)環(huán)境保護措措施2、可研報報告的的結構構和內內容（（11-15）17.財務評評價：：財務評評價基基礎數(shù)數(shù)據(jù)與與參數(shù)數(shù)選擇擇、銷銷售收收入與與成本本費用用估算算、財財務評評價報報表、、盈利利能力力分析析、償償債能能力分分析、、不確確定性性分析析、財財務評評價結結論18、國民民經(jīng)濟濟評價價：影子價價格及及評價價參數(shù)數(shù)選取取、效效益費費用范范圍與與數(shù)值值調整整、國國民經(jīng)經(jīng)濟評評價報報表、、國民民經(jīng)濟濟評價價指標標、國國民經(jīng)經(jīng)濟評評價結結論19.社會評評價：：項目對對社會會影響響分析析、項項目與與所在在地互互適性性分析析、社社會風風險分分析、、社會會評價價結論論20.風險分分析：：項目主主要風風險識識別、、風險險程度度分析析、防防范風風險對對策16.融資方方案：融資資組織織形式式、資資本金金籌措措、債債務資資金籌籌措、、融資方方案分分析21.研究結結論與與對策策：推薦方方案總總體描描述、、推薦薦方案案優(yōu)缺缺點描描述、、主要要對比比方案案、結結論與與建議議2、可研報報告的的結構構和內內容（（16-21）市場調調查產品方方案財務評評價3、可行性性研究究的重重點1.《《項目成成本盈盈利預預測表表》3.《《項目現(xiàn)現(xiàn)金流流量預預測表表》2.《《建安成成本目目標控控制表表》4.《《項目建建安成成本預預測明明細表表》4、可研階階段成成本控控制重重點現(xiàn)場踏踏勘+實地調調研在可研研階段段，成成本部部的主主要工工作是是完成成目標標成本本（可可研版版）測測算，，以及及配合合設計計方案案對比比提供供相應應的成成本測測算數(shù)數(shù)據(jù)。。由于可可研階階段設設計信信息粗粗淺，，大部部分成成本指指標可可以使使用““數(shù)據(jù)據(jù)庫+修正””的方方式獲獲取，，唯有有市政政配套套和地地下工工程的的成本本需要要重新新測算算。如如大市市政、、地基基處理理、樁樁基礎礎、基基坑支支護等等。特特別小小心：：高壓壓電、、地形形地貌貌、地地質條條件、、市政政條件件、交交通、、防洪洪排水水、地地下采采空、、古墓墓、墳墳、山山洪。。。。。。。。。5、可研研階段段成本本重要要工作作內容容5、案例分分享房地產產開發(fā)發(fā)流程程精細細化解解析與與管控控實戰(zhàn)戰(zhàn)六、房房地產產項目目規(guī)劃劃設計計管理理3、小區(qū)區(qū)內的的布局局規(guī)劃劃設計計4、房屋屋外觀觀規(guī)劃劃設計計2、物業(yè)業(yè)增值值規(guī)劃劃設計計1、產品品規(guī)劃劃設計計六、房地地產項項目規(guī)規(guī)劃設計管管理1、產品品規(guī)劃劃設計計1.1房地產產產品品規(guī)劃劃的構構成房地產產的產產品規(guī)規(guī)劃可可以通通過以以下兩兩個方方面來來理解解：一是指指單一一空間間的房房型設設計和和室內內的功功能規(guī)規(guī)劃，，以及及由其其延伸伸至整整個大大樓或或小區(qū)區(qū)的面面積（（格局局）配配比，，外觀觀造型型、社社區(qū)環(huán)環(huán)境和和總體體功能能規(guī)劃劃等等等。它是產產品最最基本本的要要素，，不但但是客客戶在在購房房時最最為關關心、、最先先考慮慮選擇擇的條條件之之一，，更是是開發(fā)發(fā)商在在市場場檢驗驗中，，判斷斷其投投資是是否成成功的的最為為關鍵鍵的一一環(huán)。。二是指指對整整個大大樓或或小區(qū)區(qū)，滿滿足人人們日日常生生活或或工作作需要要的各各項設設施的的全面面配置置。它它包