房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、定位建議項(xiàng)目在進(jìn)行產(chǎn)品組合時(shí)，涉及到三個(gè)層次的問題需要做出抉擇，即：一是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項(xiàng)目，例如一些具體的戶型面積區(qū)間；一是否擴(kuò)展、填充和刪除產(chǎn)品線，例如某種特定的戶型類型；一是哪些產(chǎn)品線需要增設(shè)、加強(qiáng)、簡化或淘汰，例如高層、小高層，別墅、洋房等。以此來確定最佳的產(chǎn)品組合。三個(gè)層次問題的抉擇應(yīng)該遵循既有利于促進(jìn)銷售、又有利于增加項(xiàng)目的總利潤這個(gè)基本原則。一般來說，拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項(xiàng)目的潛力、開拓新的市場；延長或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要；加強(qiáng)產(chǎn)品線之間的一致性，可以增強(qiáng)項(xiàng)目的市場地位，發(fā)揮和提高項(xiàng)目在有關(guān)專業(yè)上的能力。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格定位與策劃分析方法——項(xiàng)目價(jià)格定位體系定價(jià)原則上市價(jià)格現(xiàn)實(shí)價(jià)格成本加成原則整體發(fā)展原則市場比較原則價(jià)格影響因素分析定價(jià)方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法規(guī)模、開發(fā)時(shí)機(jī)、營建標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)會(huì)成本……【定價(jià)思路】成本加成法的核心是運(yùn)用物業(yè)類型的成本核算，通過對合理利潤空間的修正，從而得到評估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括：

-土地成本

-前期成本

-建筑安裝成本

-配套成本

-其他成本（管理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財(cái)務(wù)成本）三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析成本加成法三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析序號工程類別平均造價(jià)（元/平方米）備注一土地費(fèi)用1土地使用權(quán)出讓金/土地開發(fā)動(dòng)遷費(fèi)用及土地使用費(fèi)2土地出讓契稅/按出讓金的3%計(jì)算二建安費(fèi)用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車庫小高層2050-2150設(shè)1層地下車庫高層2750-2850設(shè)1層地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費(fèi)用4獨(dú)立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨(dú)立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨(dú)立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析序號工程類別平均造價(jià)（元/平方米）備注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進(jìn)口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進(jìn)口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級會(huì)所10商業(yè)多層一般商場2600-2900地上4-5層多層綜合商場4100-5100地下1層，地上4-5層，無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無星級高層旅館3300-3700無星級國際三星級酒店4500-5000不包括精裝修及家具國際四星級酒店5000-8000不包括精裝修及家具國際五星級酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析三前期費(fèi)用1勘查設(shè)計(jì)費(fèi)/按總投資的0.05%計(jì)2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50-100含施工圖；按住宅建筑面積計(jì)3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20-30按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)/按總投資的0.02%計(jì)5施工招投標(biāo)管理費(fèi)/按總投資的0.04%計(jì)6審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)6按地面總建筑面積計(jì)7施工監(jiān)理費(fèi)10按地面總建筑面積計(jì)8質(zhì)監(jiān)費(fèi)/按建安費(fèi)的0.1%計(jì)9施工證費(fèi)/按建安費(fèi)的0.15%計(jì)10測繪費(fèi)1按地面總建筑面積計(jì)；含竣工測繪11可行性報(bào)告編制費(fèi)/12臨水臨電費(fèi)/13竣工圖編制3四配套費(fèi)用1住宅配套費(fèi)用用地紅線外（1）大市政配套費(fèi)320含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等，按住宅建筑面積計(jì)（2）排水配套費(fèi)15按地面總建筑面積計(jì)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析2室外附屬工程費(fèi)用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報(bào)警（1）綠化建設(shè)費(fèi)12按住宅建筑面積計(jì)（2）供水管道工程費(fèi)17.5按地面總建筑面積計(jì)（3）燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)21/24按住宅建筑面積計(jì)；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計(jì)（4）電話通訊工程費(fèi)6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費(fèi)145按地面總建筑面積計(jì)（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計(jì)（7）環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)10按地面總建筑面積計(jì)（8）有線電視工程費(fèi)5按住宅建筑面積計(jì)（9）道路及附屬設(shè)施25按住宅建筑面積計(jì)3人防工程建設(shè)費(fèi)60/45按地面總建筑面積計(jì)五其他費(fèi)用1管理費(fèi)用/（建安+前期+配套）×3%2銷售推廣費(fèi)用/按銷售收入約2%計(jì)3不可預(yù)見費(fèi)用/（建安+前期+配套）×3%4財(cái)務(wù)費(fèi)用/【定價(jià)思路】市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。通過市場比較法推算現(xiàn)時(shí)整體均價(jià)，依據(jù)組團(tuán)的價(jià)格決定因素確定各細(xì)分組團(tuán)的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，通過售價(jià)還原法推算現(xiàn)時(shí)整體租金。預(yù)測未來價(jià)格影響因素變動(dòng)幅度確定價(jià)格增長率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時(shí)間確定各物業(yè)上市均價(jià)/租金。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析市場比較法【樣本選擇】

樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：

-相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素

-成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義

-功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析市場比較法比較內(nèi)容（指標(biāo)）權(quán)重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設(shè)計(jì)10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設(shè)計(jì)10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo)30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計(jì)100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析范例1：市場比較法之標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓價(jià)格擬合系數(shù)表外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽路徐家匯陸家嘴人民廣場中央公園1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均價(jià)格1000093427933

升幅7％18％三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析范例2：通過同一一供需圈圈比較法法來估算算項(xiàng)目的的大致價(jià)價(jià)格區(qū)間間R1R2R3OAC1R1三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析范例3：大型商、、住、辦辦綜合體體項(xiàng)目的的市場比比較定價(jià)價(jià)方法演演示比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園A綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102區(qū)域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部環(huán)境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社區(qū)景觀15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面設(shè)計(jì)15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型設(shè)計(jì)10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套設(shè)施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主題提煉8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合計(jì)100%0.92951.03391.07150.89010.9695本案住宅宅現(xiàn)時(shí)整整體毛坯坯均價(jià)為為7100元/平方米。。三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析住宅現(xiàn)時(shí)時(shí)整體均均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重R3地塊R2地塊R1地塊擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地塊規(guī)模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地塊規(guī)整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安靜程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%軌道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距離綠地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距離賣場15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%開發(fā)次序及品牌影響力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合計(jì)100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方米R(shí)2:7370元/平方米R(shí)1:6790元/平方米三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析住宅各組組團(tuán)現(xiàn)時(shí)時(shí)均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重感性達(dá)利（A）SOHO時(shí)代（B）永興富邦（C）博苑公寓（D）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周邊環(huán)境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情況20%0.80.161.00.20.850.170.80.16項(xiàng)目自身品質(zhì)20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物業(yè)管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合計(jì)100%/0.93/0.89/0.91/0.81本案酒店店式公寓寓現(xiàn)時(shí)均均價(jià)為9000元/平方米。。三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析酒店式公公寓現(xiàn)時(shí)時(shí)均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重綠地科創(chuàng)大廈（A）致遠(yuǎn)大廈（B）淮海中華大廈（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6周邊環(huán)境20%1.10.221.20.241.350.27交通情況20%1.10.220.90.180.90.18項(xiàng)目自身品質(zhì)20%0.90.181.00.21.20.24合計(jì)100%/1.02/1.16/1.29區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6本案寫字字樓現(xiàn)時(shí)時(shí)平均售售價(jià)為8500元/平方米，，平均租租金為2.0元/平方米·天三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析寫字樓現(xiàn)現(xiàn)時(shí)均價(jià)價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園（A）綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3規(guī)劃、主題20%10.150.980.1471.150.1725交通條件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及規(guī)模20%0.940.1880.950.191.050.21合計(jì)100%0.8971.011.085本案商業(yè)業(yè)底樓現(xiàn)現(xiàn)時(shí)平均均售價(jià)為為20000元/平方米，，租金為5.6元/平方米·天三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析商業(yè)底樓現(xiàn)現(xiàn)時(shí)平均均售價(jià)層數(shù)折減系數(shù)銷售均價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米·天）主題商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商業(yè)1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2賣場租金為1.5-2.0元/平方米·天三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析本案商業(yè)業(yè)現(xiàn)時(shí)平平均價(jià)格格水平影響因素指標(biāo)變動(dòng)說明宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟(jì)#GDP未來五年，仍將保持10％左右的年增長#FDI上海對外資的吸引力逐年增強(qiáng)收支水平#消費(fèi)品零售額全市消費(fèi)品零售總額逐年高速增長#居民收入人均年可支配收入保持高速增長#價(jià)格水平居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)預(yù)計(jì)有一個(gè)上升過程政策制度#房貸制度等政府逐步加強(qiáng)調(diào)控房市力度，平抑潛在風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃#區(qū)域發(fā)展舊城改造規(guī)劃實(shí)施的特別政策

#交通規(guī)劃未來目標(biāo)區(qū)域交通發(fā)展前景微觀影響因素供求關(guān)系#供應(yīng)規(guī)模全市住宅供應(yīng)量仍有持續(xù)上升趨勢#需求規(guī)模上海仍將是人口導(dǎo)入城市，新增外來人口住房需求是主力軍區(qū)域競爭#相鄰區(qū)域相鄰區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響#可比區(qū)域可比區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響客戶偏好#區(qū)位偏好消費(fèi)者對本區(qū)域物業(yè)需選擇偏好影響三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析價(jià)格影響響因素影響因素預(yù)計(jì)變動(dòng)幅度影響因素權(quán)重宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟(jì)10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市規(guī)劃15%0.1微觀影響因素供求關(guān)系5%0.2區(qū)域競爭-10%0.2客戶偏好5%0.2近期價(jià)格增幅影響因素調(diào)整未來增幅預(yù)測8%103%8.24%三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析住宅價(jià)格格增幅預(yù)預(yù)測影響因素住宅小戶型公寓寫字樓商業(yè)近期價(jià)格增幅8%8.0%0.3%5.2%影響因素調(diào)整103%100.75%102%102%未來增幅預(yù)測8.24%8.1%0.31%5.3%注：近期期價(jià)格增增幅統(tǒng)計(jì)計(jì)周期為為1995-2002。價(jià)格增增長率采采用1995-2002（衰退期期+成長期））及1999-2002（成長期期）兩個(gè)個(gè)統(tǒng)計(jì)周周期的價(jià)價(jià)格復(fù)合合增長率率的算術(shù)術(shù)平均值值。三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析未來價(jià)格格增長率率預(yù)測中高檔辦公、酒店公寓組團(tuán)小戶型寫字樓上市時(shí)間：2006Q4

上市均價(jià)：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時(shí)間：2007Q2

上市均價(jià)：11734元/M2

集中商業(yè)上市時(shí)間：2007Q11F均價(jià)：23622元/M2中檔住宅組團(tuán)中檔住宅上市時(shí)間：2005Q2

上市均價(jià)：8002元/M2

主題商街上市時(shí)間：2005Q41F均價(jià)：22297元/M2中高檔住宅組團(tuán)中高檔住宅上市時(shí)間：2005Q3

上市均價(jià)：8837元/M2

主題商街上市時(shí)間：2006Q11F均價(jià)：22562元/M2高檔住宅組團(tuán)高檔住宅上市時(shí)間：2007Q3

上市均價(jià)：10142元/M2

主題商街上市時(shí)間：2007Q41F均價(jià)：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目定位與與策劃分分析未來上市市價(jià)格預(yù)預(yù)估房地產(chǎn)開開發(fā)流程程精細(xì)化化解析與與管控實(shí)實(shí)戰(zhàn)五、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資策策略4、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目可可行性研研究3、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析2、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目成成本分析析1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目融融資的成成本及優(yōu)優(yōu)劣勢分分析五、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融融資策略1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目融融資的成成本及優(yōu)優(yōu)劣勢分分析五、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資策策略2、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目成成本分析析序號

1土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20-50%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。2前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會(huì)超過10%，這個(gè)階段的軟成本比較大。3建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)狻⒕G化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會(huì)、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。五、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資策策略續(xù)5管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。6貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。五、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資策策略3、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析①項(xiàng)目的定定位風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的市場場定位包包括項(xiàng)目目的產(chǎn)品品定位、、建筑產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量定位位、建設(shè)設(shè)環(huán)境的的品質(zhì)定定位，是是指導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目決策策、項(xiàng)目目設(shè)計(jì)、、項(xiàng)目營營銷策劃劃方案等等前期工工作的依依據(jù)?？煽梢哉f，，項(xiàng)目的的市場定定位確定定以后，，基本上上就敲定定了項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)風(fēng)格、、建設(shè)成成本、營營銷推廣廣方案，，就決定定了項(xiàng)目目的銷售售前景，，一旦市市場定位位不準(zhǔn)確確，項(xiàng)目目的指導(dǎo)導(dǎo)思想出出現(xiàn)失誤誤，是后后期無法法或者是是非常困困難彌補(bǔ)補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，也是是項(xiàng)目開開發(fā)過程程中，最最大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，屬屬項(xiàng)目建建設(shè)的決決策性失失誤風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，按照照風(fēng)險(xiǎn)影影響范圍圍劃分屬屬于總體體風(fēng)險(xiǎn)（（決策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)），，從某種種程度上上講，其其結(jié)果也也是不可可管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。五、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資策策略②項(xiàng)目的投投資支持持能力風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（1）項(xiàng)目的的質(zhì)量風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)包括：在在項(xiàng)目決決策階段段由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)分析失失誤，出出現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)與價(jià)格格矛盾導(dǎo)導(dǎo)致的質(zhì)質(zhì)量問題題；在設(shè)設(shè)計(jì)階段段，向設(shè)設(shè)計(jì)提出出違反設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，特別別是強(qiáng)制制性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的要求求，又通通過“關(guān)關(guān)系”關(guān)關(guān)照通過過造成的的“投機(jī)機(jī)性”質(zhì)質(zhì)量問題題；施工工階段，，從業(yè)人人員對設(shè)設(shè)計(jì)知識(shí)識(shí)認(rèn)識(shí)有有重大錯(cuò)錯(cuò)誤，擅擅自改變變設(shè)計(jì)造造成的質(zhì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；施工工管理過過程中，，不重視視關(guān)鍵部部位和關(guān)關(guān)鍵過程程的跟蹤蹤檢查處處理，對對一些容容易出現(xiàn)現(xiàn)影響結(jié)結(jié)構(gòu)安全全，特別別是一些些雖不影影響結(jié)構(gòu)構(gòu)安全，，但對正正常使用用功能有有嚴(yán)重影影響的問問題，處處理不及及時(shí)，沒沒有做到到“事前前”控制制的“永永久性缺缺陷”或或者給售售出交房房后造成成的質(zhì)量量“隱患患”（實(shí)實(shí)際上就就是“質(zhì)質(zhì)量通病病”造成成的糾紛紛）；交交房實(shí)物物與銷售售承諾、、廣告宣宣傳承諾諾不相符符造成的的“實(shí)物物質(zhì)量””問題等等，因““質(zhì)量””問題造造成的糾糾紛沖突突形成的的風(fēng)險(xiǎn)（（可控制制風(fēng)險(xiǎn)））。五、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資策策略③項(xiàng)目的合合約履行行能力涉及土地地轉(zhuǎn)讓、、融資、、設(shè)計(jì)、、監(jiān)理、、工程地地質(zhì)勘察察、設(shè)計(jì)計(jì)與勘察察設(shè)計(jì)成成果審核核、招標(biāo)標(biāo)代理、、施工、、材料設(shè)設(shè)備供應(yīng)應(yīng)、質(zhì)量量檢測、、銷售委委托、購購房等合合同或協(xié)協(xié)議簽約約、履約約過程，，由于項(xiàng)項(xiàng)目的一一次性（（不可重重復(fù)性））特點(diǎn)，，建設(shè)周周期又比比較長，，涉及的的方方面面面又比比較多，，如果在在關(guān)鍵的的過程出出現(xiàn)控制制失誤，，那將給給項(xiàng)目造造成相當(dāng)當(dāng)大的麻麻煩。比比如，在在目前土土地供應(yīng)應(yīng)體制和和貸款政政策條件件下，尋尋找土地地、找尋尋資金是是企業(yè)試試圖突出出“瓶頸頸”制約約的普遍遍方法，，有時(shí)候候在“饑饑不擇食食”的景景況下，，可能會(huì)會(huì)因“省省略過程程”不慎慎跌入““陷阱””。五、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資策策略④項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的“創(chuàng)創(chuàng)新”風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前的房房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理理經(jīng)濟(jì)大大環(huán)境，，使項(xiàng)目目建設(shè)的的土地、、資金條條件比過過去任何何時(shí)候都都顯得更更加重要要，在有有限資源源的條件件下，要要使企業(yè)業(yè)能夠持持續(xù)穩(wěn)步步發(fā)展，，追求計(jì)計(jì)劃利潤潤，獲得得既定利利益是非非常有必必要的。。這種情情形下，，為了服服務(wù)目的的，追求求項(xiàng)目與與周邊項(xiàng)項(xiàng)目的““差異性性”，選選擇自己己企業(yè)不不熟悉或或者認(rèn)識(shí)識(shí)尚不足足以完成成追求的的“創(chuàng)新新”，也也是極具具風(fēng)險(xiǎn)的的，更何何況正常常地創(chuàng)新新本身就就是有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的。。龍湖嚴(yán)格規(guī)定定：新進(jìn)入?yún)^(qū)域域三年不得得創(chuàng)新五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略⑤項(xiàng)目的的“政政府””風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)“政府府”風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)多多發(fā)生生在政政策的的不連連續(xù)性性、突突變性性和漏漏洞的的存在在，對對于企企業(yè)來來說，，主要要發(fā)生生在違違規(guī)操操作的的投機(jī)機(jī)性過過程、、對政政策不不理解解的盲盲目性性過程程失誤誤。在在項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)過程程中，，企業(yè)業(yè)必須須掌握握相關(guān)關(guān)地法法律為為：《中華人人民共共和國國建筑筑法》、《中華人人民共共和國國合同同法》、《中華人人民共共和國國土地地法》、《中華人人民共共和國國招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)標(biāo)法》、《中華人人民共共和國國城市市房地地產(chǎn)法法》、《中華人人民共共和國國擔(dān)保保法》等；必必須掌掌握地地法規(guī)規(guī)為：：《建設(shè)工工程質(zhì)質(zhì)量管管理?xiàng)l條理》等。必必須掌掌握對對于相相關(guān)法法律法法規(guī)進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)充、、操作作的部部門規(guī)規(guī)章和和規(guī)范范性文文件和和強(qiáng)制制性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。投資不不過山山海關(guān)關(guān)！關(guān)關(guān)門打打狗?。?、可行性性研究究的概概念2、可研報(bào)報(bào)告的的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容3、可研重重點(diǎn)4、案例分分享五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略4、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行性性研究究1、可行性性研究究的概概念1、可行性性研究究的概概念運(yùn)用多多種科科學(xué)手手段綜綜合論論證一一個(gè)工工程項(xiàng)項(xiàng)目在在技術(shù)術(shù)上是是否先先進(jìn)、、實(shí)用用和可可靠，，在財(cái)財(cái)務(wù)上上是否否贏利利；作作出環(huán)環(huán)境影影響、、社會(huì)會(huì)效益益和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益的的分析析和評評價(jià)，，及工工程項(xiàng)項(xiàng)目抗抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力力等的的結(jié)論論；為為投資資決策策提供供科學(xué)學(xué)的依依據(jù)。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略2、可研報(bào)報(bào)告的的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（（1-5）1.總論：：項(xiàng)目背背景、、概況況、問問題和和建議議2.市場調(diào)調(diào)查與與預(yù)測測：為可研研的重重要環(huán)環(huán)節(jié)，，內(nèi)容容包括括：市市場現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查、、產(chǎn)品品供需需預(yù)測測、價(jià)價(jià)格預(yù)預(yù)測、、競爭爭力分分析、、市場場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析3.資源條條件評評價(jià)：：資源可可利用用量、、資源源品質(zhì)質(zhì)情況況、資資源賦賦存條條件、、資源源開發(fā)發(fā)價(jià)值值4.建設(shè)規(guī)規(guī)模與與產(chǎn)品品方案案：建設(shè)規(guī)規(guī)模與與產(chǎn)品品方案案構(gòu)成成、建建設(shè)規(guī)規(guī)模與與產(chǎn)品品方案案比選選、推推薦的的建設(shè)設(shè)規(guī)模模與產(chǎn)產(chǎn)品方方案5.場址選選擇：：場址現(xiàn)現(xiàn)狀、、場址址方案案比選選、推推薦的的場址址方案案7.原材料料燃料料供應(yīng)應(yīng)：主要要原材材料供供應(yīng)方方案、、燃料料供應(yīng)應(yīng)方案案.8.總圖運(yùn)運(yùn)輸與與公用用輔助助工程程：總圖布布置方方案、、場內(nèi)內(nèi)外運(yùn)運(yùn)輸方方案、、公用用工程程與輔輔助工工程方方案9.節(jié)能措措施：節(jié)能能措施施、能能耗指指標(biāo)分分析10.節(jié)水措措施：：節(jié)水措措施、、水耗耗指標(biāo)標(biāo)分析析6.技術(shù)方方案、、設(shè)備備方案案和工工程方方案：：方案選選擇2、可研報(bào)報(bào)告的的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（（5-10）12.勞動(dòng)安安全、、衛(wèi)生生與消消防：：危險(xiǎn)因因素和和危害害程度度分析析、安安全防防范措措施、、衛(wèi)生生保健健措施施、消消防設(shè)設(shè)施13.組織機(jī)機(jī)構(gòu)與與人力力資源源配置置：組織機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置及及其適適應(yīng)性性分析析、人人力資資源配配置、、員工工培訓(xùn)訓(xùn)14.項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)進(jìn)度：：建設(shè)工工期、、實(shí)施施進(jìn)度度安排排15.投資估估算：：建設(shè)投投資估估算、、流動(dòng)動(dòng)資金金估算算、投投資估估算表表11.環(huán)境影影響評評價(jià)：：環(huán)境條條件調(diào)調(diào)查、、影響響環(huán)境境因素素分析析、環(huán)環(huán)境保護(hù)措措施2、可研報(bào)報(bào)告的的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（（11-15）17.財(cái)務(wù)評評價(jià)：：財(cái)務(wù)評評價(jià)基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)與與參數(shù)數(shù)選擇擇、銷銷售收收入與與成本本費(fèi)用用估算算、財(cái)財(cái)務(wù)評評價(jià)報(bào)報(bào)表、、盈利利能力力分析析、償償債能能力分分析、、不確確定性性分析析、財(cái)財(cái)務(wù)評評價(jià)結(jié)結(jié)論18、國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)價(jià)：影子價(jià)價(jià)格及及評價(jià)價(jià)參數(shù)數(shù)選取取、效效益費(fèi)費(fèi)用范范圍與與數(shù)值值調(diào)整整、國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)評評價(jià)報(bào)報(bào)表、、國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)、國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)評評價(jià)結(jié)結(jié)論19.社會(huì)評評價(jià)：：項(xiàng)目對對社會(huì)會(huì)影響響分析析、項(xiàng)項(xiàng)目與與所在在地互互適性性分析析、社社會(huì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析、、社會(huì)會(huì)評價(jià)價(jià)結(jié)論論20.風(fēng)險(xiǎn)分分析：：項(xiàng)目主主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)識(shí)別、、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度度分析析、防防范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對對策16.融資方方案：融資資組織織形式式、資資本金金籌措措、債債務(wù)資資金籌籌措、、融資方方案分分析21.研究結(jié)結(jié)論與與對策策：推薦方方案總總體描描述、、推薦薦方案案優(yōu)缺缺點(diǎn)描描述、、主要要對比比方案案、結(jié)結(jié)論與與建議議2、可研報(bào)報(bào)告的的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（（16-21）市場調(diào)調(diào)查產(chǎn)品方方案財(cái)務(wù)評評價(jià)3、可行性性研究究的重重點(diǎn)1.《《項(xiàng)目成成本盈盈利預(yù)預(yù)測表表》3.《《項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流流量預(yù)預(yù)測表表》2.《《建安成成本目目標(biāo)控控制表表》4.《《項(xiàng)目建建安成成本預(yù)預(yù)測明明細(xì)表表》4、可研階階段成成本控控制重重點(diǎn)現(xiàn)場踏踏勘+實(shí)地調(diào)調(diào)研在可研研階段段，成成本部部的主主要工工作是是完成成目標(biāo)標(biāo)成本本（可可研版版）測測算，，以及及配合合設(shè)計(jì)計(jì)方案案對比比提供供相應(yīng)應(yīng)的成成本測測算數(shù)數(shù)據(jù)。。由于可可研階階段設(shè)設(shè)計(jì)信信息粗粗淺，，大部部分成成本指指標(biāo)可可以使使用““數(shù)據(jù)據(jù)庫+修正””的方方式獲獲取，，唯有有市政政配套套和地地下工工程的的成本本需要要重新新測算算。如如大市市政、、地基基處理理、樁樁基礎(chǔ)礎(chǔ)、基基坑支支護(hù)等等。特特別小小心：：高壓壓電、、地形形地貌貌、地地質(zhì)條條件、、市政政條件件、交交通、、防洪洪排水水、地地下采采空、、古墓墓、墳墳、山山洪。。。。。。。。。5、可研研階段段成本本重要要工作作內(nèi)容容5、案例分分享房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程程精細(xì)細(xì)化解解析與與管控控實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)六、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)管理理3、小區(qū)區(qū)內(nèi)的的布局局規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)4、房屋屋外觀觀規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)2、物業(yè)業(yè)增值值規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)1、產(chǎn)品品規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)六、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)管管理1、產(chǎn)品品規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)1.1房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)劃劃的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃可可以通通過以以下兩兩個(gè)方方面來來理解解：一是指指單一一空間間的房房型設(shè)設(shè)計(jì)和和室內(nèi)內(nèi)的功功能規(guī)規(guī)劃，，以及及由其其延伸伸至整整個(gè)大大樓或或小區(qū)區(qū)的面面積（（格局局）配配比，，外觀觀造型型、社社區(qū)環(huán)環(huán)境和和總體體功能能規(guī)劃劃等等等。它是產(chǎn)產(chǎn)品最最基本本的要要素，，不但但是客客戶在在購房房時(shí)最最為關(guān)關(guān)心、、最先先考慮慮選擇擇的條條件之之一，，更是是開發(fā)發(fā)商在在市場場檢驗(yàn)驗(yàn)中，，判斷斷其投投資是是否成成功的的最為為關(guān)鍵鍵的一一環(huán)。。二是指指對整整個(gè)大大樓或或小區(qū)區(qū)，滿滿足人人們?nèi)杖粘Ｉ罨蚧蚬ぷ髯餍枰母鞲黜?xiàng)設(shè)設(shè)施的的全面面配置置。它它包