房地產(chǎn)制度與政策第四課

房地產(chǎn)制度與政策Regime&Policy投機背后真正的利益驅(qū)動——“博傻”理論博傻理論(greaterfooltheory)：是指在資本市場中（如股票、期貨市場）：人們之所以完全不管某個東西的真實價值而愿意花高價購買，是因為他們預期會有一個更大的笨蛋會花更高的價格從他們那兒把它買走。什么是“博傻”高價之上還有高價，做多者有利可圖；低價之下還有低價，做空者減少損失；直到……傻瓜贏傻瓜誰是最大的笨蛋？“博傻”理論的由來約翰·梅納德·凱恩斯“宏觀經(jīng)濟學”之父……投資期貨最傻與更傻之間的博弈投機是否失敗？有沒有TheGreaterFool博傻的基礎是投資大眾對未來判斷的不一致和判斷的不同步。交易與投機物的真實價值無關“博傻”的關鍵人都是自私的，都是追逐利益的。人都是有僥幸心理的。從貨幣的角度考慮，一定的時間內(nèi)，貨幣總是流向使其“增值”的產(chǎn)業(yè)的。即貨幣也是逐利的。感性“博傻”與理性“博傻”感性：被“博傻”理性：等“更傻”關鍵正確判斷大眾的投資心理理性博傻最傻判斷大眾投資心理從100張美女照片中選出5張最美的，誰的答案最接近全體讀者作為一個整體得出的平均答案，誰就能獲獎。房地產(chǎn)及及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)1.房地產(chǎn)的的含義及及特征含義：房地產(chǎn)是固著在在土地、、建筑物物上不可可分離的的部分及及其附帶帶的各種種權(quán)益。。房地產(chǎn)產(chǎn)由于其其自己的的特點即即位置的的固定性性和不可可移動性性，又被被稱不動動產(chǎn)。是實物物、權(quán)益益、和區(qū)區(qū)位三者者的結(jié)合合體。房地產(chǎn)實實物是指指房地產(chǎn)產(chǎn)中看得得見、摸摸得著的的有型部部分，例例如：土土地的形形狀、地地形、地地勢、土土壤、地地基和平平整程度度等，建建筑物的的外觀、、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、設設備設施施、裝飾飾裝修等等。1.房地產(chǎn)的的含義及及特征房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益是指指房地產(chǎn)產(chǎn)中無形形的、不不可觸摸摸的部分分，是基基于房地地產(chǎn)實物物而衍生生出來的的權(quán)利、、利益和和收益。。房地產(chǎn)區(qū)區(qū)位是指指一宗房房地產(chǎn)與與其他的的房地產(chǎn)產(chǎn)在空間間方位和和距離上上的關系系，包括括位置、、交通、、周圍環(huán)環(huán)境和景景觀、外外部配套套設施等等方面。。1.房地產(chǎn)的的含義及及特征特征房地產(chǎn)與與其他經(jīng)經(jīng)濟物品品，包括括房地產(chǎn)產(chǎn)市場與與其他經(jīng)經(jīng)濟物品品市場、、房地產(chǎn)產(chǎn)價格與與其他經(jīng)經(jīng)濟物品品價格，，有許多多不同之之處。這這些不同同之處是是有房地地產(chǎn)的特特征所決決定的。。房地產(chǎn)產(chǎn)的特性性主要有有不可移移動、獨獨一無二二、壽命命長久、、供給有有限、價價值量大大、用途途多樣、、相互影影響、易易受限制制、變現(xiàn)現(xiàn)困難和和保值增增值等十十個方面面。1.房地產(chǎn)的的含義及及特征從事范圍圍房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是從事事房地產(chǎn)產(chǎn)投資、、開發(fā)、、經(jīng)營、、服務和和管理的的行業(yè)，，包括房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營、物業(yè)業(yè)管理、、房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務和其其他房地地產(chǎn)活動動。在國國民經(jīng)濟濟產(chǎn)業(yè)分分類中，，房地產(chǎn)產(chǎn)屬于第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，是為為生產(chǎn)和和生活服服務的部部門。2.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的概述述及作用用從事范圍圍房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是從事事房地產(chǎn)產(chǎn)投資、、開發(fā)、、經(jīng)營、、服務和和管理的的行業(yè)，，包括房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營、物業(yè)業(yè)管理、、房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務和其其他房地地產(chǎn)活動動。在國國民經(jīng)濟濟產(chǎn)業(yè)分分類中，，房地產(chǎn)產(chǎn)屬于第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，是為為生產(chǎn)和和生活服服務的部部門。2.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的概述述及作用用與建筑業(yè)業(yè)的區(qū)別別和聯(lián)系系房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與建筑筑業(yè)既有有聯(lián)系又又有區(qū)別別。區(qū)別別在于：：建筑業(yè)業(yè)是物質(zhì)質(zhì)生產(chǎn)部部門，屬屬于第二二產(chǎn)業(yè)；；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)兼有有生產(chǎn)（（開發(fā)））、經(jīng)營營、服務務、和管管理等多多種性質(zhì)質(zhì)，屬于于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。這這兩個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著著非常緊緊密的關關系，因因為他們們的業(yè)務務對象都都是房地地產(chǎn)。2.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的概述述及作用用特點房地產(chǎn)業(yè)業(yè)關聯(lián)度度高、帶帶動力強強、是經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的基礎礎、先導導性產(chǎn)業(yè)業(yè)，是我我國現(xiàn)階階段的一一個重要要的支柱柱產(chǎn)業(yè)。。引導和促促進房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)穩(wěn)定定健康發(fā)發(fā)展，有有利于保保持國民民經(jīng)濟平平穩(wěn)較快快增長，，有利于于滿足廣廣大群眾眾的基本本住房消消費需求求，有利利于實現(xiàn)現(xiàn)全面建建設小康康社會的的目標。。2.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的概述述及作用用作用可以為國國民經(jīng)濟濟的發(fā)展展提供重重要的物物質(zhì)條件件；房地產(chǎn)業(yè)業(yè)關聯(lián)度度高，帶帶動力強強，可以以帶動建建筑、建建材、化化工、輕輕工、電電器等相相關行業(yè)業(yè)的發(fā)展展；可以改善善人民的的住房條條件和生生活環(huán)境境；可以加快快舊城改改造和城城市基礎礎設施建建設，改改變落后后的城市市面貌；；有利于優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)業(yè)機構(gòu)，，改善投投資硬環(huán)環(huán)境，吸吸引外資資，加快快改革開開放的步步伐?？梢詳U大大就業(yè)；；可以增加加政府的的財政收收入。2.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的概述述及作用用房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營業(yè)主要要是取得得待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)，特別別是土地地，然后后進行基基礎設施施建設、、場地平平整等土土地開發(fā)發(fā)或者房房屋建設設，再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓開飯飯完成后后的土地地、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目或或者銷售售、出租租建成后后的房屋屋。房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營業(yè)具有有單件性性、投資資大、周周期長、、風險高高、回報報率高、、附加值值高、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)聯(lián)度高、、帶動力力強等特特點。目前我過過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中泛泛地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營業(yè)占主主體地位位。3.房地產(chǎn)業(yè)的的行業(yè)細分分物業(yè)管理業(yè)業(yè)物業(yè)管理業(yè)業(yè)主要是對對已建成并并經(jīng)竣工驗驗收投入使使用的各類類房屋及配配套的設施施設備和相相關場地進進行維修養(yǎng)養(yǎng)護、管理理、維護物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生和和相關秩序序，并提供供相關服務務；從事物業(yè)管管理活動需需要樹立服服務意識，，正確處理理好與業(yè)主主的關系；；物業(yè)管理也也是勞動密密集和知識識密集的行行業(yè)。3.房地產(chǎn)業(yè)的的行業(yè)細分分房地產(chǎn)咨詢詢業(yè)主要是為有關房房地產(chǎn)活動動的當事人人提供法律律法規(guī)、政政策、信息息、技術等等方面的顧顧問服務，，現(xiàn)實中的的具體業(yè)務務有幾首當當事人的委委托進行房房地產(chǎn)市場場調(diào)查研究究、房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目目可行性研研究、房地地產(chǎn)開發(fā)項項目策劃等等；目前，房地地產(chǎn)咨詢業(yè)業(yè)務主要由由房地產(chǎn)估估價師和房房地產(chǎn)估價價機構(gòu)或者者房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人和房房地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構(gòu)承擔擔。3.房地產(chǎn)業(yè)的的行業(yè)細分分房地產(chǎn)估價價業(yè)房地產(chǎn)估價價也主要是是分析、測測算和判斷斷房地產(chǎn)的的價值并提提出相關專專業(yè)意見，，為土地使使用權(quán)怵然然、轉(zhuǎn)染和和房地產(chǎn)買買賣、抵押押、征收征征用補償、、損害賠償償、課稅等等提供價值值參考依據(jù)據(jù)。房地產(chǎn)產(chǎn)估價通常常要求獨立立、客觀、、公正、而而估價委托托人（客戶戶）有時要要求高估或或者低估房房地產(chǎn)價值值，存在一一定的沖突突。房地產(chǎn)產(chǎn)估價活動動主要有房房地產(chǎn)估價價師來完成成；房地產(chǎn)估估價業(yè)是是知識密密集型行行業(yè)。3.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的行業(yè)業(yè)細分房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀業(yè)主要是幫助房房地產(chǎn)出出售者、、出租人人尋找到到房地產(chǎn)產(chǎn)的購買買者、承承租人、、或者幫幫助房地地產(chǎn)的購購買者、、承租人人尋找到到期要購購買、承承租的房房地產(chǎn)，，是市場場運行的的潤滑劑劑；房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟也是是知識密密集和勞勞動密集集的行業(yè)業(yè)；在成熟的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中，房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟也居房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的主體體地位。。3.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的行業(yè)業(yè)細分房地產(chǎn)法法律體系系房地產(chǎn)開開發(fā)關系系房地產(chǎn)開開發(fā)關系系是指房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)依法取取得見識識用地使使用權(quán)并并進行基基礎設施施建設、、建造房房屋過程程中產(chǎn)生生的法律律關系，，包括兩兩方面內(nèi)內(nèi)容：第第一，獲獲得建設設用地使使用權(quán)；；第二，，在獲得得見識用用地使用用權(quán)的土土地上建建造房屋屋。1.房地地產(chǎn)產(chǎn)法法律律的的調(diào)調(diào)整整對對象象房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易關關系系是指參參與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣、、租租賃賃、、抵抵押押等等房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易行行為為的的各各方方當當事事人人在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易過過程程中中產(chǎn)產(chǎn)生生的的法法律律關關系系，，主主要要包包括括：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)對對特特定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)擁擁有有者者的的所所有有權(quán)權(quán)關關系系、、開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)或或所所有有權(quán)權(quán)人人將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出售售給給他他人人時時所所形形成成的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓關關系系、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利人人將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出租租或或抵抵押押給給他他人人所所形形成成的的租租賃賃關關系系或或抵抵押押關關系系。。3.房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的行行業(yè)業(yè)細細分分物業(yè)業(yè)管管理理關關系系物業(yè)業(yè)管管理理關關系系是是指指物物業(yè)業(yè)所所有有者者（（業(yè)業(yè)主主））委委托托特特定定的的物物業(yè)業(yè)服服務務企企業(yè)業(yè)對對其其所所有有的的物物業(yè)業(yè)提提供供修修繕繕、、養(yǎng)養(yǎng)護護、、保保管管、、看看管管、、等等活活動動時時產(chǎn)產(chǎn)生生的的法法律律關關系系。。物物業(yè)業(yè)管管理理服服務務設設計計面面比比較較廣廣泛泛，，酒酒店店、、辦辦公公樓樓、、住住宅宅小小區(qū)區(qū)等等都都可可以以通通過過這這種種方方式式來來進進行行管管理理。。3.房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的行行業(yè)業(yè)細細分分房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政管管理理關關系系是指房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門門依依據(jù)據(jù)法法律律規(guī)規(guī)定定對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場實實施施管管理理、、監(jiān)監(jiān)督督