房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》1《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》第一章房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)業(yè)：是為人類社會生產(chǎn)活動提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。房地產(chǎn)投資具有收益，保值，增值和消費四個方面的特性。2《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》

§1.房地產(chǎn)的種類和特性3《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》一.房地產(chǎn)的種類1.土地2.建成后的物業(yè)（1）居住物業(yè)（2）商業(yè)物業(yè)（3）工業(yè)物業(yè)（4）特殊用途物業(yè)4《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)特性1.位置的固定性或不可移動性2.經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性3.適應(yīng)性4.不一致性5.需要管理6.能從周圍社會環(huán)境的改善中獲得收益5《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》§2.房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點6《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》一.房地產(chǎn)投資的形式1.房地產(chǎn)開發(fā)投資:從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地上的進一步投資活動,即項目策劃規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程,建成可滿足人們某種入住需要的建筑物及附屬設(shè)備設(shè)施與環(huán)境即房地產(chǎn)商品向市場銷售收回投資獲取收益.2.房地產(chǎn)置業(yè)投資:滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營需要;作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者獲取利潤也可轉(zhuǎn)售給他人而獲取收益.7《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點1.優(yōu)點：（1）能得到稅收方面的好處（2）易于得到金融機構(gòu)的支持（3）能抵消通貨膨脹的影響（4）提高投資者的資信等級8《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》2.缺點（1）投資數(shù)額大:開發(fā)或置業(yè)均需幾百萬幾千萬甚至數(shù)億元人民幣.前期投資或首期付款20%也望樓興嘆.故不是大眾化的投資工具.（2）投資回收周期長:開發(fā)投資3一5年.置業(yè)投資少則8一10年,長則30一50年甚至60年.資金壓力太長（3）需要專門的知識經(jīng)驗:要有開發(fā)商應(yīng)具備的素質(zhì)和能力.還必須進行有效的專業(yè)化的物業(yè)管理.

9《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》§3.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險與投資組合一.風(fēng)險的概念與風(fēng)險分析的目的1.風(fēng)險的定義：投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差2.風(fēng)險與不確定性：風(fēng)險涉及到變動和可能性，某事件具有不確定性，意味著對于可能的情況，無法估計其可能性，因此對未來投資收益估計應(yīng)該是定性，而不是定量。3.風(fēng)險分析的目的：輔助投資決策10《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險險的種類1.第一種種分類方式式（1）收益益現(xiàn)金流風(fēng)風(fēng)險開發(fā)投資：：未來房地地產(chǎn)銷售價價格變化，，成本增加加，市場吸吸納能力變變化，會對對開發(fā)商收收益產(chǎn)生巨巨大影響置業(yè)投資：：未來租金金變化，市市場出租率率變化，物物業(yè)毀損造造成損失，，資本化率率變化，物物業(yè)轉(zhuǎn)售時時的收入等等，也會對對投資者的的收益產(chǎn)生生巨大影響響（2）未來來經(jīng)營費用用的風(fēng)險：：主要是對對置業(yè)投資資來說，建建筑技術(shù)的的發(fā)展，建建筑功能要要求的提高高，影響到到物業(yè)使用用，購買者者須支付昂昂貴的更新新改造費用用，這些費費用對當(dāng)前前房地產(chǎn)市市場價值有有很大影響響11《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》（3）資本本價值風(fēng)險險：物業(yè)的的資本價值值，會隨著著收益率的的變化而變變化，房地地產(chǎn)收益變變化是復(fù)雜雜的，資本本價值風(fēng)險險影響置業(yè)業(yè)投資的收收益，表現(xiàn)現(xiàn)在估價誤誤差，市場場影響，政政府法律金金融政策影影響，宏觀觀經(jīng)濟形式式影響，功功能陳舊，，通貨膨脹脹，法律風(fēng)風(fēng)險。（4）比較較風(fēng)險：即即機會成本本風(fēng)險，投投資者將資資金投入房房地產(chǎn)后，，就失去其其他投資機機會，也就就失去其他他機會可能能帶來的收收益。（5）時間間風(fēng)險：適適當(dāng)時間強強調(diào)選擇合合適地點和和物業(yè)類型型，進行投投資，使獲獲得最大投投資收益的的同時，風(fēng)風(fēng)險降至最最低限度。。（6）持有有期風(fēng)險：：與時間風(fēng)風(fēng)險相關(guān)，，影響項目目收益的不不確定因素素越多，風(fēng)風(fēng)險隨持有有期的延長長而加大。。12《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》2.第二種種分類方式式（1）商業(yè)業(yè)風(fēng)險：置置業(yè)投資經(jīng)經(jīng)營的費用用超過收益益或銷售利利潤的情況況。（2）利率率風(fēng)險：利利率的變化化會導(dǎo)致置置業(yè)投資的的損失。（3）市場場供求風(fēng)險險：房地產(chǎn)產(chǎn)市場是地地區(qū)性市場場，可通過過密切關(guān)注注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟濟發(fā)展?fàn)顩r況，細心使使用投資分分析結(jié)果，，避免某些些市場風(fēng)險險。（4）購買買力風(fēng)險：：由商品或或服務(wù)價格格上漲帶來來的風(fēng)險。。（5）政策策風(fēng)險：國國家稅收政政策變化帶帶來的風(fēng)險險，可選擇擇政府鼓勵勵的有收益益保證或有有稅收優(yōu)惠惠政策的項項目投資。。（6）或然然損失風(fēng)險險：是由自自然災(zāi)害引引起的置業(yè)業(yè)投資風(fēng)險險13《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.風(fēng)險對對房地產(chǎn)投投資者行為為的影響1.令投資資者根據(jù)投投資風(fēng)險的的大小，確確定其合理的的投資收益益水平。2.使其盡盡可能規(guī)避避，控制和和轉(zhuǎn)移風(fēng)險險14《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》四.風(fēng)險與與投資組合合投資組合理理論主要論論點：是在相同的的宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境變化化下，不同同投資項目目的收益會會有不同的的反映。目目標(biāo)是在一一個固定的的預(yù)期收益益率下使風(fēng)風(fēng)險最低，，或是在一一個預(yù)設(shè)的的風(fēng)險下使使收益最大大化的投資資組合，要要使基金安安全，收益益穩(wěn)定。15《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》§4.考慮時間因因素的資金金等效值計計算16《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》一.資金的的時間價值值是指同樣數(shù)數(shù)額資金在在不同時間間點上具有有不同的價價值.17《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.利率與與計息方式式1.利率:單位時間增增加的利息息與原金額額之比,用用百分比表表示,稱為為利率.利率(i)=單位時時間增加的的利息/原原金額X100%2.單利計息息與復(fù)利利計息單利:利利息總總額=本金金X計息周期期數(shù)X利率=p?n??i復(fù)利:F=p(1+i)n18《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》三.符號號P=現(xiàn)值F=終終值A(chǔ)=連連續(xù)出出現(xiàn)在計計息周期期期末的的等額支支付款N=計計息周周期數(shù)I=利率率19《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》四.復(fù)利利計算公公式與系系數(shù)1.一次次支付的的現(xiàn)值和和終值F=p(1+i)n2.等額額序列支支付的現(xiàn)現(xiàn)值和資資金回收收P=A*(1+i)n-1/i(1+i)nA=P*i(1+i)n/(1+i)n-120《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》五.名義義利率與與實際利利率例:年利利率為12%,存款額額1000元,期限為為1年一年一次次計息:F=1000*(1+12%)=1120元12%一年四次次計息:F=1000*(1+3%)4=1125.51元12.55%一年十二二次計息息:F=1000*(1+1%)12=1126.83元12.68%名義利率率12%=周周期利率率*復(fù)利利利率周周期數(shù)21《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》名義利率率與實際際利率有有下述關(guān)關(guān)系:1.計息息周期一一年則名名義利率率=實際際利率,短于一一年則實實際利率率>名義義利率2.名義義利率不不能反映映資金時時間價值值,只有有實際利利率才能能反映.3.名義義利率越越大,周周期越短短,差異異越大.22《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》六.例題題23《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》例一：某某家庭預(yù)預(yù)計在今今后10年內(nèi)的的月收入入為16000元，如如果其中中的30%可用用于支付付住房抵抵押貸款款的月還還款額，，年貸款款利率為為12%，問該該家庭有有償還能能力的最最大抵押押貸款額額是多少少？解:（1）該家家庭每月月可用于于支付抵抵押貸款款的月還還款額A=16000X30%=4800元（2）月月貸款利利率i=12%/12=1%（3）計計息周期期數(shù)n=10X12=120個月（4）該該家庭有有償還能能力的最最大抵押押貸款額額：P=A（（1+i）n–1）/i（（1+i）n=4800（（（1+1%）120–1）/1%（1+1%））120=33.46萬24《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》例二：某某家庭以以抵押貸貸款的方方式購買買了一套套價值為為25萬萬元的住住宅，如如果該家家庭首期期付款為為房價的的30%，其余余為在10年內(nèi)內(nèi)按月等等額償還還的抵押押貸款，，年貸款款利率為為15%。問月月還款額額為多少少？如果果該家庭庭25%的收入入可以用用來支付付住房消消費，問問該家庭庭須月收收入多少少，才能能購買上上述住宅宅？解:（1）抵押押貸款額額Ｐ=25Ｘ70%=17.5（（萬元））（2）月月貸款利利率i=15%/12=1.25%,計息周期期數(shù)n=10X12=120個個月（3）月月還款額額A=Pi（1+i）n/（（（1+i））n–1）=175000X1.25%（1+1.25%）120/（（（1+1.25%）120–1）=2823.4元（4）該該家庭欲欲購買上上述住宅宅，其月月收入須須為2823.4/0.25=11293.4元25《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》第二章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的程序與與管理§1.房地產(chǎn)開開發(fā)的主主要程序序一.概述述房地產(chǎn)開開發(fā)是通通過多種種資源的的組合使使用而為為人類提提供入住住空間并并改變?nèi)巳祟惿娲娴奈镔|(zhì)質(zhì)環(huán)境的的一種活活動26《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》二.房房地產(chǎn)開開發(fā)的主主要程序序八個步驟驟：投資資機會尋尋找；投投資機會會篩選；；可行性性研究；；獲取土土地使用用權(quán)；規(guī)規(guī)劃設(shè)計計與方案案報批；；簽署有有關(guān)合作作協(xié)議；；施工建建設(shè)與竣竣工驗收收；市場場與物業(yè)業(yè)管理四個階段段：投資資機會選選擇與決決策分析析；前期期工作；；建設(shè)階階段；租租售階段段27《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》三.房房地產(chǎn)開開發(fā)過程程的主要要參與者者1.土地地所有者者或當(dāng)前前使用者者2.開發(fā)發(fā)商3.政府府及政府府機構(gòu)4.金融融機構(gòu)5.建筑筑承包商商6.專業(yè)業(yè)顧問,建筑師師,工程程師,會會計師,經(jīng)濟師師及成本本控制人人員,估估價師及及市場營營銷人員員,律師師及代理理人28《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》§2.土地使用用權(quán)的獲獲取開發(fā)商獲獲取土地地的幾種種方式:1.政府府行政劃劃撥2.土地地使用權(quán)權(quán)的有償償出讓出讓年限限：居住用地地70年年；工業(yè)業(yè)用地50年；；教科文文衛(wèi)體用用地50年；商業(yè)旅游游娛樂用用地40年；綜綜合或其其他用地地50年年出讓形式式：協(xié)議；招招標(biāo)；公公開拍賣賣；補地地價29《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》§3.城市規(guī)劃劃及其對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場開開發(fā)的影影響一.城市市規(guī)劃的的作用和和任務(wù)1.作用用:對城城市建設(shè)設(shè)綜合布布署,是是城市開開發(fā)建設(shè)設(shè)管理的的依據(jù).2.任務(wù)務(wù):根據(jù)據(jù)規(guī)劃狀狀況條件件,布署署城鎮(zhèn)體體系,確確定城市市性質(zhì),規(guī)模和和布局,統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃,合合理利用用城市土土地,綜綜合各項項建設(shè),保證城城市有序序地協(xié)調(diào)調(diào)地發(fā)展展30《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》二.城市市規(guī)劃的的層次及及與其他他規(guī)劃的的關(guān)系1.城市市規(guī)劃的的層次:總體規(guī)規(guī)劃;詳詳細規(guī)劃劃2.與其其他規(guī)劃劃的關(guān)系系:和國國土規(guī)劃劃,區(qū)域域規(guī)劃,江河流流域規(guī)劃劃,土地地利用總總體規(guī)劃劃相協(xié)調(diào)調(diào)31《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》三.房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目規(guī)劃劃設(shè)計計方案案中的的主要要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)標(biāo)1.居居住區(qū)區(qū)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)標(biāo)居住區(qū)區(qū)總用用地；；居民民人均均占地地；居居住區(qū)區(qū)總建建筑面面積；；總戶戶數(shù)總總?cè)丝诳?，平平均每每戶人人口；；平均均每戶戶居住住面積積；居居住建建筑密密度（（建筑筑基底底面積積/建建筑用用地面面積））；居居住面面積密密度（（居住住面積積/居居住建建筑用用地面面積））；容容積率率（居居住建建筑面面積/居住住建筑筑用地地面積積）；；人口口毛密密度（（總?cè)巳丝?總用用地））；人人口凈凈密度度（總總?cè)丝诳?居居住建建筑用用地面面積））；平平均層層數(shù)（（住宅宅總面面積/住宅宅基底底總面面積））；高高層（（7層層以上上）比例（（高層層建筑筑面積積/居居住總總面積積）；；住宅宅間距距；居居住區(qū)區(qū)總造造價；；建設(shè)設(shè)周期期32《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》2.非非居住住區(qū)開開發(fā)項項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案的的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)標(biāo)建筑容容積率率；總建筑筑面積積地上建建筑面面積建筑密密度規(guī)劃建建設(shè)用用地面面積建筑高高度綠化比比率停車位位個數(shù)數(shù)有效面面積系系數(shù)開發(fā)項項目總總造價價，平平均造造價和和開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)周期期33《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》四.房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目的規(guī)規(guī)劃管管理1.開開發(fā)項項目選選址,定點點審批批階段段2.申申請建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證階段段3.規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計條條件審審批階階段4.設(shè)設(shè)計方方案審審批階階段5.建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證階段段6.竣竣工驗驗收階階段34《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》五.城城市規(guī)規(guī)劃與與房地地產(chǎn)開開發(fā)的的關(guān)系系房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)服從從于城城市規(guī)規(guī)劃的的管理理,而而城市市規(guī)劃劃的實實現(xiàn),則有有賴于于房地地產(chǎn)開開發(fā)的的資金金投入入.要要糾正正兩種種錯誤誤觀念念:1.規(guī)規(guī)劃是是開發(fā)發(fā)的判判腳石石2.城城市規(guī)規(guī)劃是是萬能能的,不能能改變變的35《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》§4.政府的的土地地政策策及其其對土土地市市場的的管理理一.房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的宏宏觀調(diào)調(diào)控是是政府府調(diào)控控的主主要方方式1.土土地供供應(yīng)計計劃的的調(diào)控控2.城城市規(guī)規(guī)劃的的指導(dǎo)導(dǎo)3.地地價的的杠桿桿作用用4.稅稅收的的功能能5.租租金的的控制制6.金金融杠杠桿的的作用用7.住住房政政策的的影響響36《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》二.房房地產(chǎn)產(chǎn)行為為的規(guī)規(guī)范1.資資質(zhì)審審查2.產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記3.建建立房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格評估估制度度4.交交易程程序的的規(guī)范范化37《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》第三章章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目可行行性研研究一.可可行性性研究究的含含義和和目的的1.含含義：：在工程程項目目決策策前，，對與與項目目有關(guān)關(guān)的社社會，，經(jīng)濟濟和技技術(shù)等等方面面進行行深入入細致致的研研究。。對各各種可可能建建設(shè)方方案或或技術(shù)術(shù)方案案進行行認(rèn)真真的技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟分分析，，比較較和論論證。。對項項目的的經(jīng)濟濟，社社會，，環(huán)境境效益益進行行認(rèn)真真的科科學(xué)預(yù)預(yù)測和和評價價，提提出決決策依依據(jù)。。38《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》2.目目的：：實現(xiàn)項項目決決策的的科學(xué)學(xué)化，，民主主化，，減少少或避避免投投資決決策的的失誤誤，提提高項項目開開發(fā)建建設(shè)的的經(jīng)濟濟，社社會和和環(huán)境境效益益。39《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》二.可可行性性研究究的作作用1.是是項目目投資資決策策的依依據(jù)2.作作為籌籌集建建設(shè)資資金的的依據(jù)據(jù)3.作作為開開發(fā)商商與有有關(guān)部部門簽簽定協(xié)協(xié)議，，合同同的依依據(jù)4.作作為編編制下下階段段規(guī)劃劃設(shè)計計的依依據(jù)40《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》三.可可行性性研究究的依依據(jù)1.國國家方方針，，政策策和長長遠規(guī)規(guī)劃2.批批準(zhǔn)的的項目目建議議書等等文件件3.城城市總總體規(guī)規(guī)劃，，詳細細規(guī)則則，市市政設(shè)設(shè)施4.基基礎(chǔ)資資料5.工工程技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，規(guī)范范，指指標(biāo)要要求資資料6.國國家經(jīng)經(jīng)濟參參數(shù)，，指標(biāo)標(biāo)7.開開發(fā)項項目備備選方方案的的土地地利用用條件件，備備選規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案等等41《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》四.可可行性性研究究的四四個工工作階階段1.投投資機機會研研究2.初初步可可行性性研究究3.詳詳細可可行性性研究究4.項項目的的評估估和決決策42《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》可行性性研究究的內(nèi)內(nèi)容和和步驟驟一.可可行性性研究究內(nèi)容容1.項項目情情況2.開開發(fā)項項目用用地的的現(xiàn)狀狀調(diào)查查及動動遷安安置3.市市場分分析和和建設(shè)設(shè)規(guī)模模確定定4.規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案選選擇5.資資源供供給43《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》6.環(huán)環(huán)境影影響和和環(huán)境境保護護7.項項目開開發(fā)組組織結(jié)結(jié)構(gòu)，，管理理費用用研究究8.開開發(fā)建建設(shè)計計劃9.項項目經(jīng)經(jīng)濟及及社會會效益益分析析10.結(jié)論論及建建議44《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》二.可可行性性研究究步驟驟1.接接受委委托2.調(diào)調(diào)查研研究3.方方案選選擇和和優(yōu)化化4.財務(wù)評價價和國民經(jīng)濟濟評價5.編制可可行性研究究報告45《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》房地產(chǎn)市場場分析與預(yù)預(yù)測一.房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析與預(yù)測目目的1.了解影影響房地產(chǎn)產(chǎn)市場的宏宏觀社會經(jīng)經(jīng)濟因素，，把握投資資機會與方方向2.了解各各類物業(yè)的的供求關(guān)系系和價格水水平，就擬擬開發(fā)項目目進行市場場定位3.了解房房地產(chǎn)使用用者對建筑筑物功能和和設(shè)計形式式的要求，，用以指導(dǎo)導(dǎo)項目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計46《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.房地產(chǎn)產(chǎn)市場宏觀觀因素分析析1.首先要要考慮國家家地區(qū)或地地方的經(jīng)濟濟特性，以以確定整體體是上升還還是衰退階階段2.開發(fā)商商要分析研研究所選擇擇的特定開開發(fā)地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟社會情情況3.對項目目所在地域域情況分析析47《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.房地產(chǎn)產(chǎn)市場微觀觀因素分析析1.具體物物業(yè)類型和和開發(fā)項目目所處地區(qū)區(qū)市場狀況況分析2.針對所所開發(fā)項目目的類型及及其特點進進行分析48《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》四.房地產(chǎn)產(chǎn)租售方案案內(nèi)容1.項目出出租出售還還是租售并并舉2.可出租租面積和可可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各各自在建筑筑物中位置置3.出租和和出售時間間進度安排排及面積數(shù)數(shù)量確定4.租金和和售價水平平確定5.收款計計劃確定49《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投資資和成本費費用估算一.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目投資與費費用構(gòu)成1.開發(fā)直直接費用（（土地費，，前期工程程費，房屋屋開發(fā)費））2.開發(fā)間間接費用（（管理費，，銷售費用用，財務(wù)費費用，其他他費用，不不可預(yù)見費費，稅費））50《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.各項成成本費用估估算方法1.土地費費用估算a.土地出出讓金b.土地征征用費c.城市建建設(shè)配套費費d.拆遷安安置補償費費51《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》2.前期工工程費估算算3.房屋開開發(fā)費4.管理費費5.銷售費費用6.財務(wù)費費用7.其他費費用8.不可預(yù)預(yù)見費9.稅費52《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的財財務(wù)評價一.財務(wù)評評價的基本本概念根據(jù)國家現(xiàn)現(xiàn)行財稅制制度和價格格體系，分分析計算項項目直接發(fā)發(fā)生的財務(wù)務(wù)效益和費費用，編制制財務(wù)報表表，計算評評價指標(biāo)，，考察項目目的盈利能能力，清償償能力以及及外匯平衡衡等財務(wù)狀狀況，據(jù)以以判別項目目的財務(wù)可可行性53《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》1.項目銷銷售（出租租）收入2.開發(fā)項項目總投資資=固定資資產(chǎn)投資+投資方向向調(diào)節(jié)稅+借貸利息息+流動資資金3.經(jīng)營成成本：項項目建成后后經(jīng)營過程程中發(fā)生的的費用4.稅金54《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.財務(wù)評評價的主要要工作內(nèi)容容和技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)1.主要工工作內(nèi)容：：通過主要技技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)對項目目的盈利能能力進行分分析，計算算項目的投投資利潤率率，投資收收益率2.主要技技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)a.財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率率b.財務(wù)凈凈現(xiàn)值c.動態(tài)投投資回收期期d.開發(fā)商商成本利潤潤率e.投資收收益率55《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目財務(wù)評價價體系示例例四.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目財務(wù)評價價中所使用用的基本報報表56《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的不不確定分析析變動因素：地價；土土地開發(fā)成成本；購置置土地過程程中的附加加費；容積積率或有效效面積系數(shù)數(shù)；建造成成本；專業(yè)業(yè)人員費用用；管理費費；租賃代代理費；廣廣告宣傳費費；租金或或售價；開開發(fā)周期；；建設(shè)期和和租售期；；投資收益益率；貸款款利率；空空置率等主要變動因因素：土地成本本；建造成成本；租金金或售價；；開發(fā)周期期；投資收收益率；貸貸款利率；；空置率等等57《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》一.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目財務(wù)評價價中主要變變量分析1.土地成成本2.建造成成本3.租金或或售價4.開發(fā)周周期5.年投資資收益率6.容積率率及有關(guān)設(shè)設(shè)計參數(shù)7.貸款利利率8.空置率率58《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目的敏感性性分析1.敏感性性分析的概概念2.敏感性性分析的方方法和步驟驟3.單變量量敏感性分分析和多變變量敏感性性分析4.敏感性性分析的““三項預(yù)測測法”5.敏感性性分析的局局限性59《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目的風(fēng)險分分析主要有兩種種：1.解析法法2.蒙特卡卡洛模擬法法60《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目可行行性研究報報告的撰寫寫一.項目評評估報告的的基本構(gòu)成成1.封面2.摘要3.目錄4.正文5.附表6.附圖61《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.評估估報告正文文的寫作要要點三.項目目評估報告告的校讀與與編輯62《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》第四章房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的建設(shè)過過程§1.建筑工程施施工招標(biāo)投投標(biāo)一.建筑工工程施工招招投標(biāo)基本本概念房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商設(shè)定““開發(fā)項目目建筑工程程施工”這這一標(biāo)的，，招請若干干個建筑承承包商進行行秘密報價價競爭，由由開發(fā)商從從中選擇優(yōu)優(yōu)勝者并與與之達成協(xié)協(xié)議，簽定定合同的過過程.63《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.開發(fā)建建筑項目的的招標(biāo)方式式1.公開招招標(biāo)2.邀請招招標(biāo)3.議標(biāo)64《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.招標(biāo)機機構(gòu)1.確定開開發(fā)項目發(fā)發(fā)包范圍2.確定承承包方式和和承包內(nèi)容容3.確定標(biāo)標(biāo)底4.決標(biāo)并并簽定合同同或協(xié)議65《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》四.招標(biāo)程程序1.申請招招標(biāo)2.編制招招標(biāo)文件3.編制招招標(biāo)工程標(biāo)標(biāo)底4.確定招招標(biāo)方式，，發(fā)布招標(biāo)標(biāo)通告或邀邀請招標(biāo)函函5.投標(biāo)單單位資格審審查6.招標(biāo)工工程交底及及答疑7.開標(biāo)，，評標(biāo)和決決標(biāo)8.簽定合合同66《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》§3.建筑工程施施工合同形形式與一般般合同條款款一.合同形形式1.按計價價方式不同同劃分a.固定總總價合同b.固定單單價合同c.計量估估價合同d.成本加加酬金合同同67《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》2.按照合合同所包括括的工程范范圍以及承承包關(guān)系的的不同劃分分a.總包合合同b.開發(fā)商商直接發(fā)包包承包合同同c.獨立承承包合同68《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》3.按照是是否包料劃劃分a.包工包包料合同b.包工部部分包料合合同c.包工不不包料合同同69《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》二.一般合合同條款1.一般義義務(wù)2.合同文文件管理3.材料與與設(shè)備供應(yīng)應(yīng)4.開工，，竣工時間間和工期5.變更與與增減6.轉(zhuǎn)讓與與分包7.竣工驗驗收與維修修8.支付方方式9.風(fēng)險與與保險10.中斷斷合同11.經(jīng)濟濟責(zé)任12.爭端端的解決70《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》§4.工程項目管管理一.工程項項目管理的的概念工程項目管管理，是以以高效率地地實現(xiàn)項目目目標(biāo)為目目的，以項項目經(jīng)理負負責(zé)制為基基礎(chǔ)，對工工程項目按按照其內(nèi)在在的邏輯規(guī)規(guī)律進行有有效地計劃劃，組織協(xié)協(xié)調(diào)和控制制的管理系系統(tǒng)71《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》工程項目目管理有有以下特特點：1.目標(biāo)標(biāo)明確2.項目目經(jīng)理負負責(zé)制3.充分分的授權(quán)權(quán)保證系系統(tǒng)4.項目目管理具具有四種種基本職職能a.計劃劃職能b.組織職職能c.協(xié)調(diào)調(diào)職能d.控制職職能72《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》二.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的項項目管理理1.開發(fā)發(fā)建設(shè)用用地情況況2.開發(fā)發(fā)建設(shè)的的法定程程序3.合同同文件的的準(zhǔn)備4.承包包商的選選擇5.現(xiàn)場場監(jiān)督6.施工工階段7.項目目竣工驗驗收階段段8.開發(fā)發(fā)項目管管理隊伍伍的管理理73《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》三.建筑筑工程項項目的質(zhì)質(zhì)量，工工期，成成本控制制(1).質(zhì)量控控制對原材料料的檢驗驗；對工工程中的的配套設(shè)設(shè)備進行行檢驗；；確立施施工中控控制質(zhì)量量的具體體措施；；確立有有關(guān)質(zhì)量量文件的的檔案制制度(2).工程進進度與工工期控制制1.工程程進度計計劃的編編制2.進度度管理與與計劃調(diào)調(diào)整3.其他他配套進進度計劃劃4.進度度控制中中應(yīng)關(guān)注注的因素素74《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》(3)工工程成本本控制1.編制制成本計計劃2.控制制工程成成本a.強化化成本意意識，加加強全面面管理b.確定定成本控控制的對對象c.完善善成本控控制制度度d.獎勵勵措施75《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》§5.工程項目目的竣工工驗收一.竣工工驗收要要求工程質(zhì)量量情況；；隱蔽工工程驗收收資料；；關(guān)鍵部部位施工工記錄；；按圖施施工情況況及有無無漏項等等二.竣工工驗收的的依據(jù)經(jīng)過審批批的項目目建議書書；年度度開工計計劃；施施工圖紙紙和說明明文件；；施工過過程中的的設(shè)計變變更文件件；現(xiàn)行行施工技技術(shù)規(guī)程程；施工工驗收規(guī)規(guī)范；質(zhì)質(zhì)量檢驗驗評定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及合合同中有有關(guān)竣工工驗收條條款；工工程建筑筑規(guī)模；；工程建建筑面積積，結(jié)構(gòu)構(gòu)形式，，建筑裝裝飾，設(shè)設(shè)備安裝裝等應(yīng)與與各種審審批文件件，施工工圖紙，，標(biāo)準(zhǔn)保保持一致致76《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》三.竣工工驗收的的工作程程序1.單項項工程竣竣工驗收收2.綜合合驗收開發(fā)商為為主，組組織設(shè)計計部門，，施工單單位，客客戶，質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督部門初初檢，然然后邀請請有關(guān)城城市建設(shè)設(shè)管理部部門，如如建委，，計委，，建設(shè)銀銀行，人人防，環(huán)環(huán)保，消消防，開開發(fā)辦公公室，規(guī)規(guī)劃局等等77《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》四.工工程決算算五.編制制竣工檔檔案1.技術(shù)術(shù)資料的的內(nèi)容a.前期期工作資資料b.土建建資料c.安裝裝方面的的資料2.繪制制竣工圖圖78《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營與與管理》》第五章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的資資金融通通§1.房地產(chǎn)開開發(fā)項目目融資的的概念與與意義一.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投投資的特特性與存存在的矛矛盾特點：資金墊付付量大，，周轉(zhuǎn)期期，運動動的固定定性，增增值性以以及風(fēng)險險性大和和回報率率高矛盾：1.資金金投入的的集中性性和來源源分散性性的矛盾盾2.資資金投投入量量大和和來源源小的的矛盾盾3.投投資回回收期期長與與再生生產(chǎn)過過程連連續(xù)性性的矛矛盾79《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》二.房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目融資資的基基本概概念企業(yè)面面向社社會廣廣泛籌籌集資資金，，在企企業(yè)和和社會會間開開拓一一條通通暢的的資金金渠道道，這這就是是融資資三.房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目融資資的意意義達到盡盡快開開發(fā)，，提高高投資資效益益的目目的，，將固固定在在土地地上的的資金金重新新流動動起來來，使使其進進入社社會流流通領(lǐng)領(lǐng)域，，以擴擴充社社會資資金來來源80《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》四.融融資的的目標(biāo)標(biāo)與原原則1.目目的為獲取取利息息或分分享收收益，，以便便提高高資金金的使使用效效益，，也為為社會會創(chuàng)造造更多多財富富的目目的2.原原則a.流流動性性原則則b.安安全性性原則則c.盈盈利性性原則則81《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》§2.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目融資資的資資金來來源一.企企業(yè)自自有資資金現(xiàn)金及及其他他流動動資產(chǎn)產(chǎn)，以以及在在近期期可回回收的的各種種應(yīng)收收款，，銀行行透支支貸款款，保保函，，或信信用證證的補補償余余額和和凍結(jié)結(jié)資金金二.銀銀行信信貸三.社社會集集資1.發(fā)發(fā)行房房地產(chǎn)產(chǎn)股票票2.發(fā)發(fā)行公公司債債券82《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》四.其其他融融資方方式1.各各類信信托基基金2.各各類企企事業(yè)業(yè)單位位的自自有資資金3.預(yù)預(yù)收定定金或或購樓樓款4.銀銀團聯(lián)聯(lián)合貸貸款5.借借助有有經(jīng)濟濟實力力的公公司合合作開開發(fā)6.令令承包包商帶帶資承承包建建設(shè)工工程83《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》§3.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目融資資方式式一.融融資的的分類類分直接接融資資和間間接融融資兩兩類：：1.直直接融融資是是指擁擁有暫暫時閑閑置資資金的的單位位與資資金短短缺需需要補補充資資金的的單位位相互互間直直接協(xié)協(xié)議或或在金金融市市場交交易的的融資資過程程，雙雙方直直接接接觸2.間間接融融資是是指擁擁有暫暫時閑閑置資資金的的單位位通過過存款款形式式或購購買金金融機機構(gòu)發(fā)發(fā)行的的有價價證券券，將將其資資金先先行提提供給給中介介機構(gòu)構(gòu)，再再以中中介機機構(gòu)貸貸款形形式或或購買買有價價證券券形式式提供供給這這些單單位使使用84《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》二.抵抵押貸貸款指房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司（（抵押押人））以一一定量量的房房地產(chǎn)產(chǎn)或其其他固固定的的，有有價值值的財財產(chǎn)或或有價價證券券作為為如期期償還還貸款款的保保證物物，向向房地地產(chǎn)金金融機機構(gòu)或或其他他貸款款人作作抵押押，從從而取取得貸貸款的的融資資方式式85《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》分類：：1.漸漸進式式抵押押貸款款2.遞遞減式式還款款抵押押3.定定息抵抵押4.重重新協(xié)協(xié)議利利率抵抵押或或滾動動抵押押86《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》三.其其他銀銀行融融資方方式1.短短期透透支貸貸款2.存存款抵抵押貸貸款87《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》§4.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目融資資的步步驟一.編編制資資金流流動計計劃1.資資金投投入計計劃2.資資金回回收計計劃3.資資金流流動計計劃二.探探討和和確定定資金金來源源88《房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與與管理理》三.融融資方方案選選擇和和決策策（1））融資資方案案選擇擇1.資資金融融出機機構(gòu)的的資金金來源源和財財力狀狀況2.資資金融融出機機構(gòu)的的辦事事效率率3.各各項融融資收收費的的合理理性4.對對資金金的調(diào)調(diào)動和和轉(zhuǎn)移移的靈靈活性性（2））融融資資決決策策融資資存存在在一一定定的的風(fēng)風(fēng)險險，，決決策策具具有有綜綜合合性性，，政政策策性性和和調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)性性特特點點.四.按按規(guī)規(guī)定定辦辦理理各各類類貸貸款款手手續(xù)續(xù)89《房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理》》§5.融資資風(fēng)風(fēng)險險和和金金融融機機構(gòu)構(gòu)提提供供融融資資的的條條件件一.融融資資風(fēng)風(fēng)險險1.未未來來市市場場不不景景氣氣，，低低價價出出售售開開發(fā)發(fā)項項目目；；2.融融資資過過多多，，償償還還利利息息額額過過高高；；3.對對融融資資方方資資信信不不了了解解，，出出現(xiàn)現(xiàn)資資金金供供應(yīng)應(yīng)不不上上；；4.對對未未來來證證券券市市場場沒沒有有很很好好估估測測；；以下下須須引引起起注注意意：：1.加加強強融融資資可可行行性性研研究究2.采采用用多多種種融融資資方方式式3.正正確確作作出出融融資資決決策策90《房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理》》二.金金融融機機構(gòu)構(gòu)提提供供融融資資條條件件1.開開發(fā)發(fā)商商過過去去的的業(yè)業(yè)績績表表現(xiàn)現(xiàn)2.開開發(fā)發(fā)商商的的會會計計報報表表3.擬擬開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)項項目目的的情情況況4.開開發(fā)發(fā)商商擬擬貸貸款款數(shù)數(shù)量量5.貸貸款款期期限限6.利利息息率率7.貼現(xiàn)率率8.有助于于金融機構(gòu)構(gòu)同意融資資的其他因因素91《房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管理理》三.融資過過程中的主主要費用1.中介費費2.承諾費費3.律師費費4.評估費費5.罰金92《房地產(chǎn)