房地產(chǎn)基本術(shù)語2

房地產(chǎn)基本術(shù)語項目開發(fā)基本流程術(shù)語解釋也稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的多種權(quán)利（及所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等。）是指以土地和建筑物經(jīng)營為對象沒從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。是指房地產(chǎn)開發(fā)正業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動。房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由定金或者房價款的行為期房—是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。外銷房&內(nèi)銷房尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小院且遮擋嚴(yán)重。尾房爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。爛尾的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。城市居住區(qū)

城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000—50000人相對應(yīng)，配建有一整套完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū)

居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000—15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。添加文本本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本建筑小品品建筑小品品是指既既有功能能要求，，又有點點綴、裝裝飾和美美化作用用的、從從屬于某某一建筑筑空間環(huán)環(huán)境的小小體量建建筑、游游憩觀賞賞設(shè)施和和指示性性標(biāo)志物物等的統(tǒng)統(tǒng)稱。宅間小路路宅間小路路是住宅宅建筑之之間連接接各住宅宅入口的的道路。。居住組團(tuán)團(tuán)居住組團(tuán)團(tuán)一般稱稱組團(tuán)，，指一般般被小區(qū)區(qū)道路分分隔，并并與居住住人口規(guī)規(guī)模1000-3000人相對應(yīng)應(yīng)，配建建有居民民所需的的基層公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施的的居住生生聚居地地。配建設(shè)施施配建設(shè)施施是與住住宅規(guī)模?；蚺c人人口規(guī)模模相對應(yīng)應(yīng)配套建建設(shè)的公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施、、道路和和公共綠綠地的總總稱。公共活動動中心公共活動動中心是是配套公公建相對對集中的的居住住區(qū)中心心、小區(qū)區(qū)中心和和組團(tuán)中中心等。。如健身身設(shè)施、、業(yè)主會會所……業(yè)主會所所業(yè)主會所所就是以以所在物物業(yè)業(yè)主主為主要要服務(wù)對對象的綜綜合性康康體娛樂樂服務(wù)設(shè)設(shè)施。會會所具備備的軟硬硬件條件件：抗體體設(shè)施應(yīng)應(yīng)該包括括泳池（（最好是是室內(nèi)））、網(wǎng)球球或羽毛毛球場、、高爾夫夫練習(xí)館館、保齡齡球館、、健身房房等娛樂樂健身場場所；中中西餐廳廳、酒吧吧、咖啡啡廳等餐餐飲與待待客的社社交場所所；還應(yīng)應(yīng)具有網(wǎng)網(wǎng)吧、閱閱覽室等等其他服服務(wù)設(shè)施施。會所原則則上支隊隊社區(qū)業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)務(wù)，不對對外開放放，保證證了業(yè)主主活動的的私密性性和安全全性。作作為休閑閑健身的的場所，，會所也也給業(yè)主主提供了了良好的的社交場場所。房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)是指房房產(chǎn)的所所有者按按照國家家法律規(guī)規(guī)定所享享有的權(quán)權(quán)利，也也就是房房屋各項項權(quán)益的的總和，，即房屋屋所有者者對該房房屋財產(chǎn)產(chǎn)的占有有、使用用、收益益和處分分的權(quán)利利。產(chǎn)權(quán)證書書產(chǎn)權(quán)證書書是指““房屋所所有權(quán)證證”和““土地使使用權(quán)證證”。房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證書包包括：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別別、產(chǎn)權(quán)權(quán)比例。。產(chǎn)房坐坐落地址址、產(chǎn)權(quán)權(quán)來源、、房屋結(jié)結(jié)構(gòu)、間間數(shù)、建建筑面積積、使用用面積、、共有數(shù)數(shù)紀(jì)要、、他項權(quán)權(quán)利紀(jì)要要和附記記，并配配有現(xiàn)房房地產(chǎn)測測量部門門的分戶戶房屋平平面圖。。點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本大產(chǎn)證大產(chǎn)證是是在房屋屋竣工驗驗收之后后交付購購房者之之前，由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商向房地地產(chǎn)管理理部門申申請初始始登記，，對符合合規(guī)定的的申請。。房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)在受理理登記申申請起30天內(nèi)做出出準(zhǔn)予登登記的決決定，頒頒發(fā)房地地產(chǎn)權(quán)證證。大產(chǎn)產(chǎn)證是開開發(fā)商首首先要取取得的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，，是開發(fā)發(fā)商又有有房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的證證明，這這只能由由開發(fā)商商來辦理理。小產(chǎn)證小產(chǎn)證：：即每個個購房者者拿到的的產(chǎn)權(quán)證證，由購購房者或或購房者者委托開開發(fā)商到到房產(chǎn)交交易部門門辦理。。開發(fā)商商只有取取得了大大產(chǎn)證，，購房者者才能去去辦理小小產(chǎn)證。。小產(chǎn)權(quán)權(quán)就是沒沒有產(chǎn)權(quán)權(quán)本，上上市買賣賣是不受受法律保保護(hù)的。。如果遇遇到政府府拆遷等等行為，，也是得得不到任任何保障障和補(bǔ)償償?shù)狞c擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時指指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人通過買買賣贈與與或者其其他合法法的方式式將其房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的行行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主要要包括下下列方式式：1.買賣2.交換3.贈與4.以房地產(chǎn)產(chǎn)抵債5.以房地產(chǎn)產(chǎn)作為出出資或者者作為合合作條件件，與他他人成立立企業(yè)法法人，房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬隨之之轉(zhuǎn)移的的。6.因企業(yè)兼兼并或者者合并，，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)隨之之轉(zhuǎn)移的的。7.法律、法法規(guī)、章章程許可可的其他他方式。。商品房房預(yù)售和和銷售、、存量房房屋買賣賣是房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓方式中中的買賣賣，買賣賣雙方為為轉(zhuǎn)讓當(dāng)當(dāng)事人，，賣出人人為轉(zhuǎn)讓讓人，買買入認(rèn)為為受讓人人。房屋契稅稅是指房屋屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時承承受人向向政府繳繳納稅款款。產(chǎn)權(quán)置換換產(chǎn)權(quán)置換換是指居居民之間間以自身身原有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房進(jìn)進(jìn)行置換換的一種種業(yè)務(wù)。。一般是是在中介介的撮合合下進(jìn)行行，并可可由中介介代辦置置換手續(xù)續(xù)。房地產(chǎn)按按揭“按揭””一詞是是英文““Mortgage”的粵語語音譯，，住房按按揭貸款款是住房房擔(dān)保貸貸款的一一種，是是指購房房者以所所購住房房作抵押押并由其其所購買買住房的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)提供供擔(dān)保的的個人住住房貸款款?！鞍窗唇摇钡牡耐ㄋ滓庖饬x是指指用預(yù)購購的商品品房進(jìn)行行貸款抵抵押。房產(chǎn)價格格術(shù)語均價“均價””顧名思思義當(dāng)然然是樓盤盤的平均均價格，，它代表表一個項項目的整整體價位位水平。。但購房房者會發(fā)發(fā)現(xiàn)，用用標(biāo)著的的“均價價”來買買房，往往往想買買的房子子與打車車的“均均價”有有很大差差距。““均價””到底是是什么樣樣的一個個價格？？“均價””不是簡簡單地算算數(shù)平均均值，而而是發(fā)展展商根據(jù)據(jù)當(dāng)前的的市場情情況專門門定制的的，以收收回成本本并獲得得利潤的的價格，，是“樓樓盤均價價”。樓盤均價價一個樓盤盤在推向向市場時時，先有有“均價價”，通通過它來來計算出出每棟樓樓中的每每個單元元戶型的的價位，，它是整整個樓盤盤銷售價價格控制制的一個個重要標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，是是這個樓樓盤售價價的平均均值。根據(jù)這個個平均值值，在給給每一戶戶定價前前，限定定出要銷銷售的小小區(qū)中每每一棟樓樓的均價價，在這這里就要要應(yīng)用到到價差系系數(shù)，它它是根據(jù)據(jù)每棟樓樓在總平平面中的的位置不不同、朝朝向不同同、景觀觀不同等等定出來來的。用用擬定的的均價乘乘以每棟棟樓的系系數(shù)，得得出這棟棟樓的銷銷售平均均價。均價一般般不是銷銷售價。。（但也也有例外外，前段段時期某某高層物物業(yè)推出出的“不不計樓層層、朝向向，以2800元/平方米統(tǒng)統(tǒng)一價銷銷售”，，及以均均價做銷銷售價，，也不失失為引人人注目的的銷售策策略。起價起價也也叫起步步價，是是指某物物業(yè)各樓樓層銷售售價格中中的最低低價格。。多層住住宅，不不帶花園園的，一一般以一一樓或頂頂樓的銷銷售價為為起價:帶花園的的住宅，，一般以以二樓或或五樓作作為銷售售的起價價。高層層物業(yè)，，以最底底層的銷銷售價為為起步價價。房產(chǎn)產(chǎn)廣告中中常表為為“———元/平方米起起售”，，就是以以較低的的起價來來引起消消費(fèi)者的的注意。。預(yù)售價預(yù)售價也也是商品品房預(yù)（（銷）售售合同中中的專用用術(shù)語：：預(yù)售價價不是正正式價格格，在商商品房交交付使用用時，應(yīng)應(yīng)按有批批準(zhǔn)權(quán)限限部門核核定的價價格為準(zhǔn)準(zhǔn)。一次性買買斷價（（躉交））一次性買買斷價是是指買方方與賣方方商定的的一次性性定價。。一次性性買斷價價屬房產(chǎn)產(chǎn)銷售合合同中的的專用價價格術(shù)語語，確定定之后，，買房或或賣方必必須按此此履行付付款或交交房的義義務(wù)，不不得隨意意變更。。添加文本本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本定金定金是指指當(dāng)事人人約定由由一方向向?qū)Ψ浇o給付的，，作為債債權(quán)擔(dān)保保的一定定數(shù)額的的貨幣。。根據(jù)我國國發(fā)法通通則和《擔(dān)保法》八十九條條規(guī)定，，定金應(yīng)應(yīng)當(dāng)以書書面形式式約定，，當(dāng)事人人在定金金合同中中應(yīng)約定定交付定定金的期期限。定金合同同從實際際交付定定金之日日起生效效，定金金的數(shù)額額由當(dāng)事事人約定定，但不不得超出出合同標(biāo)標(biāo)的額的的20%。如果購房房者交了了定金之之后改變變主意決決定不買買，開發(fā)發(fā)商有權(quán)權(quán)以購房房者違約約為不退退定金；；如果開開發(fā)商將將房屋賣賣給他人人，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向購房房者雙倍倍返還定定金。添加文本本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本點擊添加加文本定金定金是在在購房者者與開發(fā)發(fā)商就房房屋買賣賣的意向向初步達(dá)達(dá)成協(xié)議議后，準(zhǔn)準(zhǔn)備進(jìn)一一步協(xié)商商前簽訂訂的臨時時認(rèn)購協(xié)協(xié)議，通通常的做做法是在在約定所所選放好好、面積積、房屋屋單價及及總價款款后，約約定一個個期限，，買房需需在此期期限內(nèi)與與賣方簽簽署正式式合同。。買方支付付訂金即即取得在在此期限限內(nèi)的優(yōu)優(yōu)先購買買權(quán)，在在約定的的期間內(nèi)內(nèi)，賣方方不得將將該房屋屋售予他他人。如如購房者者在約定定期限內(nèi)內(nèi)決定不不購該房房屋，有有權(quán)向開開發(fā)商要要回該購購房訂金金。違約金違約金是是指違約約方按照照法律規(guī)規(guī)定和合合同的約約定，應(yīng)應(yīng)該付給給對方的的一定數(shù)數(shù)量的貨貨幣。違約金是是對違約約方的一一種經(jīng)濟(jì)濟(jì)制裁，，具有懲懲罰性和和補(bǔ)償性性，但主主要體現(xiàn)現(xiàn)懲罰性性。只要要當(dāng)事人人有違約約行為且且在主觀觀上有過過錯，無無論是否否給對方方造成損損失，都都要支付付違約金金。建筑設(shè)計計術(shù)語建筑面積積住宅的建建筑面積積是指建建筑物外外墻外圍圍所圍成成空間的的水平面面積，如如果計算算多、高高層住宅宅的建筑筑面積，，則是各各層建筑筑面積之之和。建筑面積積包含了了房屋居居住的可可用面積積、墻體體柱體占占地面積積、樓梯梯走道面面積、其其他公攤攤面積等等。容積率容積率是是建筑總總面積與與建筑用用地面積積的比。。容積率=總建筑面面積÷總用地面面積例如,在1萬平方米米的土地地上,有4000平方米的的建筑總總面積,其容積率率為0.4。容積率越越低，居居民的舒舒適度越越高，反反之則舒舒適度越越低。使用面積積住宅的使使用面積積，指住住宅各層層平面中中直接供供住戶生生活使用用的凈面面積之和和。計算算住宅使使用面積積，可以以比較直直觀地反反映住宅宅的使用用狀況，，但在住住宅買賣賣中一般般不采用用使用面面積來計計算價格格。計算使用用面積時時有一些些特殊規(guī)規(guī)定：躍躍層式住住宅中的的戶內(nèi)樓樓梯按自自然成熟熟的面積積總和計計入使用用面積：：不包含含在結(jié)構(gòu)構(gòu)面積內(nèi)內(nèi)的煙囪囪、通風(fēng)風(fēng)道、管管道井均均計入使使用面積積；內(nèi)墻墻面裝修修厚度計計入使用用面積。。公用面積住宅的公用面面積是指住宅宅樓內(nèi)為住戶戶出入方便、、正常交往、、保障生活所所設(shè)置的公共共走廊、樓梯梯、電梯間、、水箱間等所所占面積的總總和。開發(fā)商商在出售商品品房時計算的的建筑面積存存在公共面積積的分?jǐn)倖栴}題。公攤面積商品房分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ婷娣e主要由兩兩部分組成：：電梯井、樓梯梯間、垃圾道道、變電室、、公共門廳和和過道等功能能上為整樓建建筑服務(wù)的公公共用房和管管理用房的建建筑面積。各單元與樓宇宇公共建筑空空間之間的分分隔以及外墻墻（包括山墻墻）墻體水平平投影面積的的50%。竣工面積竣工面積是指指竣工的各幢幢房屋建筑面面積之和。房房屋建筑的竣竣工應(yīng)是按照照設(shè)計要求全全部完工，經(jīng)驗收合格的的建筑。公用建筑面積積公用建筑面積積不包括任何何作為獨立使使用空間租、、售的地下室室、車棚等面面積，作為人人防工程的地地下室也不計計入公用建筑筑面積。一般般公用建筑面面積按以下方方法計算：整整棟建筑物的的面積扣除整整棟建筑物各各套（單元））套內(nèi)建筑面面積之和，并并扣除已作為為獨立使用空空間銷售或出出租的地下室室、車棚及人人防工程等建建筑面積，為為整棟建筑的的公用建筑面面積。銷售面積銷售面積是指指商品房按““套”或“單單元”出售，，其銷售面積積為購房者所所購買的套內(nèi)內(nèi)或單元內(nèi)建建筑面積（以以下簡稱套內(nèi)內(nèi)建筑面積））與應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ婷娣e之和。輔助面積輔助面積是指指住宅建筑各各層中不直接接供住戶生活活的室內(nèi)凈面面積。包括過過道、廚房、、衛(wèi)生間、廁廁所、起居室室、貯藏室等等。共有建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的的共有建筑面面積與癥狀建建筑物的各套套套內(nèi)建筑面面積之和的比比值，即為共共有建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)。。綠化率綠化率是指項項目規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地范圍內(nèi)內(nèi)的綠化面積積與規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積之之比。對購房房者而言，綠綠化率高為好好。層高層高是指住宅宅高度以“層層”為單位計計量，每一層層的高度國家家在設(shè)計上有有要求，這個個高度就叫層層高。它通常常包括下層的的板面或樓板板面到上層樓樓板面之間的的距離。進(jìn)深在建筑學(xué)上是是指一間獨立立的房屋或一一幢居住建筑筑從前墻皮到到后墻壁之間間的實際長度度。進(jìn)深大的的住宅可以有有效地節(jié)約用用地，但為了了保證建成的的住宅可以有有良好的自然然采光和通風(fēng)風(fēng)條件，住宅宅的進(jìn)深在設(shè)設(shè)計上有一定定的要求，不不宜過大。目前我國大量量城鎮(zhèn)住宅房房間的進(jìn)深一一般要限定在在5米左右，不能能任意擴(kuò)大。。開間住宅設(shè)計中，，住宅的寬度度是指一間房房屋內(nèi)一面墻墻皮到另一面面墻皮之間的的實際距離。。因為是就一一自然間的寬寬度而言，故故又稱開間。。住宅開間一般般不超過3.0米—3.9米，磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅開間一一般不超過3.3米。規(guī)定較小小的開間尺度度，可縮短樓樓板的空間跨跨度，增強(qiáng)住住宅結(jié)構(gòu)整體體性、穩(wěn)定性性和抗震性。。開間5米以上，進(jìn)深深7米以上的大開開間住宅可為為住戶提供一一個40—50平方米甚至更更大的居住空空間，與同樣樣建筑面積的的小開間住宅宅相比，承重重墻減少一半半，使用面積積增加2%，便于靈活隔隔斷、裝修改改造。1.陽臺陽臺是指供居居住者進(jìn)行室室外活動、晾晾曬衣物等的的空間。2.平臺平臺是指供居居住者進(jìn)行室室外活動的上上人屋面或由由住宅底層地地面伸出室外外的部分。3.走廊