房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性3

第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究【內(nèi)容提要】本章圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究，分三個專題分別介紹了房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價?！局攸c掌握】房地產(chǎn)市場調(diào)查方法、房地產(chǎn)市場調(diào)查分析方法、房地產(chǎn)市場預(yù)測方法、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)的計算?！?可行性研究概述§2房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容主要內(nèi)容§3房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析§4房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價

§1可行性研究概述1.1可行性研究的概念1.5房地產(chǎn)項目可行性研究的程序1.4可行性研究的質(zhì)量、時間、費用1.3可行性研究的類型1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的機構(gòu)和人員1.1可行性研究的概念

可行性研究是指在項目投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法?？尚行匝芯康膬?nèi)容是以市場供需為出發(fā)點；以經(jīng)濟資源(生產(chǎn)資料和勞務(wù))的投入為基礎(chǔ)；以經(jīng)濟評價為結(jié)果。也就是說，可行性研究需要搞清楚的主要問題是：投資項目的產(chǎn)品能否以有利的價格賣出去；項目的建設(shè)生產(chǎn)有沒有最經(jīng)濟合理的資源供應(yīng)和技術(shù)運用。它涉及到市場供需、工藝技術(shù)、經(jīng)濟財務(wù)三個方面。市場是前提，技術(shù)是手段，核心問題是經(jīng)濟財務(wù)分析，即投資效果分析。因此，可行性研究具有兩方面的任務(wù)：第一，是要確定項目能否實施；第二，是要研究以何種方案實施才能取得最佳投資效益。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的機構(gòu)和人員機構(gòu)：專業(yè)咨詢研究機構(gòu)參與人員：經(jīng)濟專家、市場分析專家、房地產(chǎn)業(yè)專家、建筑工程專家、財會專家。1.3可行性研究的類型投資機會研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項目的評估和決策該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。一般投資機會研究又分三種：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。

投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機會研究認(rèn)為是可行的，就可以進行下一階段的工。初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：分析機會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。

詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。內(nèi)容見§2房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容

項目的評估和決策：按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。1.4可可行性研究究的質(zhì)量、、時間、費費用（1）質(zhì)量量國際上通用用的質(zhì)量要要求：機會研究的的投資誤差差范圍是±±30％初步可行性性研究的投投資誤差范范圍是±20％可行性研究究的投資誤誤差范圍是是±10％％（2）時間間時間花費與與研究深度度、項目規(guī)規(guī)模有關(guān)。。一個中型項項目的可行行性研究一一般需要8～9個月月的時間；；大型項目目的研究一一般在1.5～2年年或更長的的時間。從整個基本本建設(shè)的工工程來看，，用于可行行性研究的的時間約占占1/3；；工程規(guī)劃劃設(shè)計和準(zhǔn)準(zhǔn)備約占1/3；施施工建設(shè)亦亦占1/3。即前期期的研究分分析和設(shè)計計共占去2/3的時時間。(3)可行行性研究的的費用可行性研究究的費用與與研究的規(guī)規(guī)模和深度度成正比。。在一般情情況下，各各項研究費費用占項目目投資總額額的百分比比大致如下下：機會研究0.2％～1.0％初步可行性性研究0.25％％～1.5％可行性研究究大型項目0.2％％～1.0％小型項目1.0％％～3.0％以上數(shù)字提提供的只是是一種相對對關(guān)系，并并非絕對概概念，因為為個別的可可行性研究究費用有的的可能高達達項目投資資總額的5％。1.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目可可行行性性研研究究的的程程序序(1)討討論論可可行行性性研研究究的的范范圍圍，，確確定定研研究究目目標(biāo)標(biāo)，，明明確確研研究究的的界界線線。。(5)經(jīng)經(jīng)濟濟研研究究。。包包括括項項目目的的資資金金籌籌措措、、成成本本開開支支、、效效益益預(yù)預(yù)測測、、投投資資風(fēng)風(fēng)險險、、項項目目的的國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟宏宏觀觀考考察察和和社社會會環(huán)環(huán)境境效效益益等等。。(4)技技術(shù)術(shù)研研究究。。包包括括項項目目實實施施全全過過程程的的所所有有運運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的銜銜接接處處理理、、地地質(zhì)質(zhì)處處理理、、環(huán)環(huán)境境保保護護措措施施、、項項目目工工程程施施工工工工藝藝和和物物料料投投入入等等。。(3)市市場場預(yù)預(yù)測測分分析析。。(2)市市場場實實地地調(diào)調(diào)查查、、收收集集情情報報和和資資料料。。(6)方方案案設(shè)設(shè)計計與與選選擇擇。。根根據(jù)據(jù)研研究究內(nèi)內(nèi)容容設(shè)設(shè)計計可可供供選選擇擇的的項項目目實實施施方方案案，，要要求求將將項項目目的的各各個個不不同同方方面面用用較較多多的的有有代代表表性性的的設(shè)設(shè)計計組組合合制制定定出出少少數(shù)數(shù)可可供供選選擇擇的的方方案案，，通通過過比比較較分分析析選選取取最最佳佳方方案案，，或或集集中中優(yōu)優(yōu)點點重重新新修修訂訂設(shè)設(shè)計計最最佳佳方方案案。。(7)制制定定實實施施計計劃劃。。對對選選取取的的方方案案制制訂訂詳詳細(xì)細(xì)的的實實施施計計劃劃書書，，要要求求確確定定所所有有具具體體的的技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)范范圍圍，，估估算算投投資資成成本本支支出出和和收收益益幅幅度度等等財財務(wù)務(wù)狀狀況況，，說說明明成成本本、、價價格格或或進進度度等等情情況況發(fā)發(fā)生生變變化化時時可可能能對對項項目目效效果果帶帶來來的的影影響響及及其其應(yīng)應(yīng)變變能能力力。。(8)編編制制可可行行性性研研究究報報告告。。不不同同項項目目的的可可行行性性研研究究報報告告在在結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和內(nèi)內(nèi)容容上上各各有有特特定定的的要要求求和和規(guī)規(guī)范范。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的可可行行性性研研究究報報告告可可根根據(jù)據(jù)項項目目的的性性質(zhì)質(zhì)、、用用途途、、規(guī)規(guī)模模等等具具體體情情況況來來編編寫寫。。(9)對對可可行行性性報報告告進進行行評評價價與與決決策策見下下頁頁圖圖教材材P40§2房房地地產(chǎn)產(chǎn)可可行行性性研研究究的的內(nèi)內(nèi)容容2.8項項目目開開發(fā)發(fā)組組織織機機構(gòu)構(gòu)、、管管理理費費用用的的研研究究2.11項項目目經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析及及綜綜合合效效果果分分析析評評價價2.5規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案選選擇擇2.3項項目目用用地地的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀調(diào)調(diào)查查及及動動遷遷安安置置2.2可可行行性性分分析析概概況況說說明明2.1項項目目概概況況2.4市市場場分分析析和和建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模的的確確定定2.6資資源源供供給給2.7環(huán)環(huán)境境影影響響和和環(huán)環(huán)境境保保護護2.9開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)計計劃劃2.10項項目目財財務(wù)務(wù)分分析析2.12關(guān)關(guān)于于引引進進技技術(shù)術(shù)和和進進口口設(shè)設(shè)備備的的說說明明2.13結(jié)結(jié)論論及及建建議議2.14可可行行性性研研究究報報告告的的各各類類附附件件2.1項項目目概概況況(1)項項目目名名稱稱、、開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)單單位位。。(2)項項目目的的地地理理位位置置。。包包括括項項目目所所在在城城市市、、區(qū)區(qū)和和街街道道，，項項目目周周圍圍主主要要建建筑筑物物等等。。(3)項項目目所所在在地地周周圍圍的的環(huán)環(huán)境境狀狀況況。。主主要要從從工工業(yè)業(yè)、、商商業(yè)業(yè)及及相相關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α?、、項項目目建建設(shè)設(shè)的的時時機機和和自自然然環(huán)環(huán)境境等等方方面面說說明明項項目目建建設(shè)設(shè)的的必必要要性性和和可可行行性性。。(4)項項目目的的性性質(zhì)質(zhì)及及主主要要特特點點。。(5)項項目目開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的社社會會、、經(jīng)經(jīng)濟濟意意義義。。(6)可可行行性性研研究究工工作作的的目目的的依依據(jù)據(jù)和和范范圍圍。。2.2可可行行性性分分析析概概況況說說明明(1)可可行行性性研研究究的的起起迄迄時時間間。。(2)可可行行性性研研究究的的費費用用及及占占總總投投資資比比例例。。(3)參參加加可可行行性性研研究究的的工工作作人人員員，，包包括括其其技技術(shù)術(shù)職職稱稱、、級別別和和能能力力描描述述。。(4)研研究究分分析析的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容。。(5)可可行行性性研研究究結(jié)結(jié)論論。。2.3開發(fā)發(fā)項項目目用用地地的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀調(diào)調(diào)查查及及動動遷遷安安置置(1)土土地地調(diào)調(diào)查查。。包包括括開開發(fā)發(fā)項項目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的各各類類土土地地面面積積及及使使用用單單位位等等。。(2)人人口口調(diào)調(diào)查查。。包包括括開開發(fā)發(fā)項項目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的總總?cè)巳丝诳跀?shù)數(shù)、、總總戶戶數(shù)數(shù)，，需需動動遷遷的的人人口口數(shù)數(shù)、、戶戶數(shù)數(shù)等等。。(3)調(diào)調(diào)查查開開發(fā)發(fā)項項目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)建建筑筑物物的的種種類類，，各各種種建建筑筑物物的的數(shù)數(shù)量量及及面面積積，，需需要要拆拆遷遷的的建建筑筑物物種種類類、、數(shù)數(shù)量量和和面面積積等等。。(4)調(diào)調(diào)查查生生產(chǎn)產(chǎn)、、經(jīng)經(jīng)營營企企業(yè)業(yè)以以及及個個體體經(jīng)經(jīng)營營者者的的經(jīng)經(jīng)營營范范圍圍、、占占地地面面積積、、建建筑筑面面積積、、營營業(yè)業(yè)面面積積、、職職工工人人數(shù)數(shù)、、年年營營業(yè)業(yè)額額、、年年利利潤潤額額等等。。(5)各各種種市市政政管管線線。。主主要要應(yīng)應(yīng)調(diào)調(diào)查查上上水水管管線線、、雨雨水水管管線線、、污污水水管管線線、、熱熱力力管管線線、、燃燃?xì)鈿夤芄芫€線、、電電力力和和電電訊訊管管線線的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)則則目目標(biāo)標(biāo)和和其其可可能能實實現(xiàn)現(xiàn)的的時時間間。。(6)其其他他地地下下、、地地上上物物現(xiàn)現(xiàn)狀狀。。開開發(fā)發(fā)項項目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)地地下下物物調(diào)調(diào)查查了了解解的的內(nèi)內(nèi)容容包包括括水水井井、、人人防防工工程程、、菜菜窖窖、、各各種種管管線線等等；；地地上上物物包包括括各各種種樹樹木木、、植植物物等等。。開開發(fā)發(fā)項項目目用用地地的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀一一般般要要附附平平面面示示意意圖圖。。(7)制制定定動動遷遷計計劃劃(8)確確定定安安置置方方案案。。包包括括需需要要安安置置的的總總?cè)巳藬?shù)數(shù)和和戶戶數(shù)數(shù)，，需需要要安安置置的的各各房房屋屋套套數(shù)數(shù)及及建建筑筑面面積積，，需需要要安安置置的的勞勞動動力力人人數(shù)數(shù)等等。。2.4市場場分分析析和和建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模的的確確定定(1)市市場場供供給給現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析及及預(yù)預(yù)測測。。(2)市市場場需需求求現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析及及預(yù)預(yù)測測。。(3)市市場場交交易易的的數(shù)數(shù)量量與與價價格格。。(4)服服務(wù)務(wù)對對象象分分析析、、制制定定租租售售計計劃劃。。(5)擬擬建建項項目目建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模的的確確定定。。2.5規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案選選擇擇(1)市市政政規(guī)規(guī)劃劃方方案案選選擇擇。。市市政政規(guī)規(guī)劃劃方方案案的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容包包括括各各種種市市政政設(shè)設(shè)施施的的布布置置、、來來源源、、去去路路和和走走向向，，大大型型商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目重重點點要要規(guī)規(guī)劃劃安安排排好好交交通通的的組組織織。。(2)項項目目構(gòu)構(gòu)成成及及平平面面布布置置。。(3)建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃方方案案選選擇擇。。建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃方方案案的的內(nèi)內(nèi)容容主主要要包包括括各各單單項項工工程程的的占占地地面面積積、、建建筑筑面面積積、、層層數(shù)數(shù)、、層層高高、、房房間間布布置置、、各各種種房房間間的的數(shù)數(shù)量量、、建建筑筑面面積積等等等等。。附附規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案詳詳圖圖。。2.6資源源供供給給(1)建建筑筑材材料料的的需需要要量量、、采采購購方方式式和和供供應(yīng)應(yīng)計計劃劃。。(2)施施工工力力量量的的組組織織計計劃劃。。(3)項項目目施施工工期期間間的的動動力力、、水水等等供供應(yīng)應(yīng)。。(4)項項目目建建成成投投入入生生產(chǎn)產(chǎn)或或使使用用后后水水、、電電、、熱熱力力、、煤煤氣氣、、交交通、、通通訊訊等等供供應(yīng)應(yīng)條條件件。。2.7環(huán)境境影影響響和和環(huán)環(huán)境境保保護護(1)建建設(shè)設(shè)地地區(qū)區(qū)的的環(huán)環(huán)境境現(xiàn)現(xiàn)狀狀。。(2)主主要污污染源源和污污染物物。(3)開開發(fā)項項目可可能引引起的的周圍圍生態(tài)態(tài)變化化。(4)設(shè)設(shè)計采采用的的環(huán)境境保護護標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。(5)控控制污污染與與生態(tài)態(tài)變化化的初初步方方案。。(6)環(huán)環(huán)境保保護投投資估估算。。(7)環(huán)環(huán)境影影響的的評價價結(jié)論論和環(huán)環(huán)境影影響分分析。。(8)存存在問問題及及建議議。2.8項目開開發(fā)組組織機機構(gòu)、、管理理費用用的研研究(1)開開發(fā)項項目的的管理理體制制、機機構(gòu)設(shè)設(shè)置。。(2)管管理人人員的的配備備方案案。(3)人人員培培訓(xùn)計計劃，，年管管理費費用估估算。。2.9開發(fā)建建設(shè)計計劃(1)前前期開開發(fā)計計劃。。包括括項目目從立立項、、可行行性研研究、、下達達規(guī)劃劃任務(wù)務(wù)、征征地拆拆遷、、委托托規(guī)劃劃設(shè)計計、取取得開開工許許可證證直至至完成成開工工前準(zhǔn)準(zhǔn)備等等一系系列工工作計計劃。。(2)工工程建建設(shè)計計劃。。包括括各個個單項項工程程的開開工、、竣工工時間間，進進度安安排，，市政政工程程的配配套建建設(shè)計計劃等等。(3)建建設(shè)場場地的的布置置。(4)施施工隊隊伍選選擇。。2.10項目財財務(wù)分分析(1)項項目總總投資資估算算。包包括固固定資資產(chǎn)投投資和和流動動資金金兩部部分。。(2)項項目投投資來來源、、籌措措方式式的確確定。。(3)開開發(fā)成成本估估算。。(4)銷銷售成本、、經(jīng)營成本本估算。(5)銷銷售收人、、租金收入入、經(jīng)營收收入和其他他營業(yè)收入入估算。(6)財財務(wù)評估。。運用靜態(tài)態(tài)和動態(tài)分分析方法分分析計算項項目投資回