房地產(chǎn)經(jīng)濟測算

房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算定價與不確定性分析的基本方法++地產(chǎn)二00六年六月二十四日一、項目定價的方法

1.1成本導向定價

1.1.1成本加成定價

1.1.2目標收益定價

1.1.3售價加成定價

1.1.4總結(jié)

1.2需求導向定價

1.2.1理解值定價

1.2.2區(qū)分需求定價

1.3競爭導向定價

1.3.1隨行就市定價

1.3.2追隨領(lǐng)導者企業(yè)定價

1.4可比樓盤量化定價二、項目不確定性分析

2.1盈虧平衡分析

2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算目錄房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算一、項目定價的方法

1.1成本導向定價

1.1.1成本加成定價

1.1.2目標收益定價

1.1.3售價加成定價

1.1.4總結(jié)

1.2需求導向定價

1.2.1理解值定價

1.2.2區(qū)分需求定價

1.3競爭導向定價

1.3.1隨行就市定價

1.3.2追隨領(lǐng)導者企業(yè)定價

1.4可比樓盤量化定價二、項目不確定性分析

2.1盈虧平衡分析

2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算

成本導向定價

基本思路：投入的全部成本，加上一定的利潤

1.1.1成本加成定價

即在一定單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預期利潤做為產(chǎn)品的售價。

單位產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品成本﹡（1+加成率）其中，加成率為預期利潤占產(chǎn)品成本的百分比。（注：這里的成本要包含了稅金）

例1：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%，則該樓盤每平方米售價：

2000﹡（1+15%）=2300（元）房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算方法特點：計算方便（著眼于成本，不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而做調(diào)整，而確定成本要比確定需求容易得多）適用于在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，保證獲得正常的利潤。一、項目定價的方法

1.1成本導向定價

1.1.1成本加成定價

1.1.2目標收益定價

1.1.3售價加成定價

1.1.4總結(jié)

1.2需求導向定價

1.2.1理解值定價

1.2.2區(qū)分需求定價

1.3競爭導向定價

1.3.1隨行就市定價

1.3.2追隨領(lǐng)導者企業(yè)定價

1.4可比樓盤量化定價二、項目不確定性分析

2.1盈虧平衡分析

2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算1.1.2目標收益定價（目標利潤定價/投資收益定價）

即在成本的基礎(chǔ)上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。其步驟如下：

1.確定目標收益率。多種形式（投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率等）

2.確定目標利潤。對應(yīng)多種形式

目標利潤=總投資額﹡目標投資利潤率目標利潤=總成本﹡目標成本利潤率目標利潤=銷售收入﹡目標銷售利潤率

3.計算售價

售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算

例2：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計未來在市場上可實現(xiàn)銷售16萬平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標收益率為成本利潤率的15%，問該小區(qū)的售價為多少？解：目標利潤=總成本﹡成本利潤率

=4﹡15%=0.6（億元）每平方米售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量

=（4+0.6）/160000=2875（元）房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算方法特點：優(yōu)點是保證企業(yè)既定目標利潤的實現(xiàn)適用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)、市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。一、項目定價的方法

1.1成本導向定價

1.1.1成本加成定價

1.1.2目標收益定價

1.1.3售價加成定價

1.1.4總結(jié)

1.2需求導向定價

1.2.1理解值定價

1.2.2區(qū)分需求定價

1.3競爭導向定價

1.3.1隨行就市定價

1.3.2追隨領(lǐng)導者企業(yè)定價

1.4可比樓盤量化定價二、項目不確定性分析

2.1盈虧平衡分析

2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算1.1.3售價加成成定價即以產(chǎn)品品的最后后銷售價價格為基基數(shù)，按按銷售價價的一定定百分率率計算加加率，最最后得出出產(chǎn)品的的售價。。單位產(chǎn)品品售價=單位產(chǎn)品品總成本本/（1-加成率））例3.某樓盤的的開發(fā)成成本為每每平方米米2500元，加成成率為20%，則該樓樓盤的售售價為：：售價=2500/（1-20%）=3125（元）房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算方法特點點：消費者易易接受（（在售價價相同的的情況下下，用這這種方法法計算出出來的加加成率更更直觀，，且較低低）房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算一、項目目定價的的方法1.1成本導向向定價1.1.1成本加成成定價1.1.2目標收益益定價1.1.3售價加成成定價1.1.4總結(jié)1.2需求導向向定價1.2.1理解值定定價1.2.2區(qū)分需求求定價1.3競爭導向向定價1.3.1隨行就市市定價1.3.2追隨領(lǐng)導導者企業(yè)業(yè)定價1.4可比樓盤盤量化定定價二、項目目不確定定性分析析2.1盈虧平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地產(chǎn)資金金等效值值簡單計計算房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報報告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算1.1.4總結(jié)結(jié)三種種方方法法共同同點點：以以產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本為為制制定定價價格格的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，在在成本本基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上加加一一定定的的利利潤潤來來定定價價。。差異異：對對利利潤潤的的確確定定方方法法優(yōu)點點：：容易易計計算算缺陷陷：：沒有有考考慮慮市市場場需需求求和和市市場場競競爭爭情情況況房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報報告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算一、、項項目目定定價價的的方方法法1.1成本本導導向向定定價價1.1.1成本本加加成成定定價價1.1.2目標標收收益益定定價價1.1.3售價價加加成成定定價價1.1.4總結(jié)結(jié)1.2需求求導導向向定定價價1.2.1理解解值值定定價價1.2.2區(qū)分分需需求求定定價價1.3競爭爭導導向向定定價價1.3.1隨行行就就市市定定價價1.3.2追隨隨領(lǐng)領(lǐng)導導者者企企業(yè)業(yè)定定價價1.4可比比樓樓盤盤量量化化定定價價二、、項項目目不不確確定定性性分分析析2.1盈虧虧平平衡衡分分析析2.2敏感感性性分分析析附：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金等等效效值值簡簡單單計計算算房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報報告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算需求求導導向向定定價價基本本思思路路：：以以需需求求為為中中心心，，依依據(jù)據(jù)買買方方對對產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值的的理理解解和和需需求求強強度度來來定定價價，，而而非非依依據(jù)據(jù)賣賣方方的的成成本本定定價價。。1.2.1理解解值值定定價價理解解值值：：感感受受/認知知價價值值，，是是消消費費者者對對商商品品的的質(zhì)質(zhì)量量、、用用途途、、款款式式以以及及服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量的的評評估估。。（（非非價價格格因因素素變變量量））關(guān)鍵鍵：：準準確確掌掌握握消消費費者者對對商商品品價價值值的的認認知知程程度度市市場場調(diào)調(diào)查查主要要步步驟驟：1.確定定顧顧客客的的認認知知價價值值2.根據(jù)據(jù)確確定定的的認認知知價價值值，，決決定定商商品品的的初初始始價價格格3.預測測商商品品的的銷銷售售量量4.預測測目目標標成成本本5.決策策房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報報告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算方法法特特點點：：理解解值值定定價價法法可可以以與與現(xiàn)現(xiàn)代代產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位思思路路很很好好的的結(jié)結(jié)合合起起來來，，成成為為市市場場經(jīng)經(jīng)濟濟條條件件下下的的一一種種全全新新的的定定價價方方法法，，為為越越來來越越多多的的企企業(yè)業(yè)所所接接受受。。房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報報告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算例4.由某某實實業(yè)業(yè)集集團團公公司司與與某某區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)發(fā)發(fā)展展總總公公司司開開發(fā)發(fā)的的某某花花苑苑，，坐坐落落于于上上海海市市某某區(qū)區(qū)，，占占地地面面積積13265平方方米米，，由由一一幢幢30層商商住住樓樓和和三三幢幢30層住住宅宅樓樓組組成成。。該該樓樓盤盤于于1994年12月底底開開工工，，1995年4月開開始始精精心心策策劃劃，，推推出出了了““客客戶戶開開價價””銷銷售售活活動動。。該活活動動具具體體操操作作方方式式如如下下：：開開發(fā)發(fā)商商拿拿出出3至7層共共30套房房源源，，在在確確定定其其底底價價為為每每平平方方米米5900元后后，，顧顧客客可可以以以以高高于于此此的的任任何何價價格格報報價價。。如如果果客客戶戶在在最最高高的的前前12名以以內(nèi)內(nèi)，，即即以以此此價價作作為為該該客客戶戶的的成成交交價價，，不不另另加加層層次次和和朝朝向向費費用用。。該該活活動動推推出出后后，，立立即即在在社社會會上上引引起起了了一一個個““客客戶戶開開價價””熱熱潮潮，，僅僅僅僅半半個個多多月月時時間間，，參參與與報報價價的的客客戶戶就就達達63名。。報報價價高高的的前前12名客客戶戶按按報報價價購購買買了了該該花花苑苑的的商商品品房房，，而而其其余余客客戶戶在在認認識識到到該該花花苑苑的的優(yōu)優(yōu)良良品品質(zhì)質(zhì)后后，，愿愿意意出出比比““客客戶戶開開價價””更更高高的的價價格格購購買買更更好好的的樓樓層層。。從從1995年8月31日至至1995年底底，，該該花花苑苑共共售售出出102套，，占占第第一一期期推推出出樓樓盤盤的的70%，取取得得了了巨巨大大的的經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益和和社社會會效效益益。。該活活動動使使購購房房者者感感受受到到了了買買房房由由自自己己定定價價的的全全新新體體驗驗，，是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)定定價價提提供供了了一一條條新新思思路路。。房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報報告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算例5.設(shè)同同類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的市市場場平平均均價價為為2600元/平方方米米，，專專家家們們對對項項目目的的3棟商商品品住住宅宅樓樓的的有有關(guān)關(guān)因因素素、、權(quán)權(quán)重重系系數(shù)數(shù)及及評評分分結(jié)結(jié)果果見見表表1.1。表1.1某項項目目住住宅宅樓樓認認知知價價值值系系數(shù)數(shù)表表項目權(quán)重分值分配甲棟乙棟丙棟質(zhì)量0.30403525裝修0.15304030環(huán)境0.30353530物業(yè)管理0.15403030開發(fā)商信譽0.10503020認知價值系數(shù)1.001.141.040.83可得得：：甲甲棟棟住住宅宅樓樓的的認認知知價價值值=2600*1.14=2964（元元/平方方米米））乙棟棟住住宅宅樓樓的的認認知知價價值值=2600*1.04=2704（元元/平方方米米））丙棟棟住住宅宅樓樓的的認認知知價價值值=2600*1.14=2158（元元/平方方米米））房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報報告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算一、、項項目目定定價價的的方方法法1.1成本本導導向向定定價價1.1.1成本本加加成成定定價價1.1.2目標標收收益益定定價價1.1.3售價價加加成成定定價價1.1.4總結(jié)結(jié)1.2需求求導導向向定定價價1.2.1理解解值值定定價價1.2.2區(qū)分分需需求求定定價價1.3競爭爭導導向向定定價價1.3.1隨行行就就市市定定價價1.3.2追隨隨領(lǐng)領(lǐng)導導者者企企業(yè)業(yè)定定價價1.4可比比樓樓盤盤量量化化定定價價二、、項項目目不不確確定定性性分分析析2.1盈虧虧平平衡衡分分析析2.2敏感感性性分分析析附：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金等等效效值值簡簡單單計計算算房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報報告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算1.2.2區(qū)分分需需求求定定價價（（差差別別定定價價法法））即某一一產(chǎn)品品可根根據(jù)不不同需需求強強度、、不同同購買買力、、不同同購買買地點點和不不同購購買時時間等等因素素，采采取不不同售售價。。房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)分分需求求定價價的主主要形形式：：以消費費群體體差異異為基基礎(chǔ)以數(shù)量量差異異為基基礎(chǔ)以產(chǎn)品品外觀觀、式式樣、、花色色差異異為基基礎(chǔ)以地域域差異異以時間間差異異房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃報告告中的的經(jīng)濟濟測算算一、項項目定定價的的方法法1.1成本導導向定定價1.1.1成本加加成定定價1.1.2目標收收益定定價1.1.3售價加加成定定價1.1.4總結(jié)1.2需求導向向定價1.2.1理解值定定價1.2.2區(qū)分需求求定價1.3競爭導向向定價1.3.1隨行就市市定價1.3.2追隨領(lǐng)導導者企業(yè)業(yè)定價1.4可比樓盤盤量化定定價二、項目目不確定定性分析析2.1盈虧平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地產(chǎn)資金金等效值值簡單計計算房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算競爭導向向定價基本思路路：企業(yè)業(yè)為了應(yīng)應(yīng)付市場場競爭的的需要而而采取的的特殊定定價方法法，以競競爭者的的價格為為基礎(chǔ)，，根據(jù)競競爭雙方方力量等等情況，，制定價價格，達達到增加加利潤、、擴大銷銷售量或或提高市市場占有有率等目目標。特點：當本企業(yè)業(yè)所開發(fā)發(fā)的項目目在市場場上有較較多的競競爭者時時，適宜宜采用競競爭導向向定價確確定樓盤盤售價，，以促進進銷售，，盡快收收回投資資，減少少風險。。1.3.1隨行就市市定價即使自己己的商品品價格跟跟上同行行業(yè)的平平均水平平。適用：在在基于產(chǎn)產(chǎn)品成本本預測比比較困難難，競爭爭對手不不確定，，以及企企業(yè)希望望得到一一種公平平的報酬酬和不愿愿打亂市市場現(xiàn)有有的正常常秩序的的情況下下。比較受一一些中、、小房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的歡迎迎。加權(quán)平均均售價公公式：Pi’=PiII(100/Wij)(j=1,2,…,m)其中，II(100/Wij)為m項因素權(quán)權(quán)重比的的連乘積積；Wij為被調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)（i）第j項因素之之權(quán)重系系數(shù)m為事先確確定的權(quán)權(quán)重因素素的個數(shù)數(shù)Pi被調(diào)查房房地產(chǎn)單單價Pi’被調(diào)查房房地產(chǎn)加加權(quán)平均均價房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算由上面的的加權(quán)平平均價，，再視各各被調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)的營銷銷狀況進進行營銷銷權(quán)重系系數(shù)修正正，確定定最后的的市場通通行價，，其公式式如下：：P=Gi*Pi’/Gi(i=1,2,…n)其中，Gi*Pi’為被調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)加權(quán)平平均單價價期望值值之和Gi為被調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)營銷權(quán)權(quán)重系數(shù)數(shù)之和n為被調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)P為市場通通行價房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算例6.設(shè)某住宅宅周邊的的同類房房地產(chǎn)的的有關(guān)調(diào)調(diào)研結(jié)果果如表1.2。表1.2各房地產(chǎn)產(chǎn)價格及及營銷相相關(guān)問題題調(diào)研表表物業(yè)名稱平均價格（元/平方米）權(quán)重系數(shù)(Wij)營銷狀況權(quán)重系數(shù)（Gi）繁華程度裝修檔次生活設(shè)施交通條件開發(fā)商信譽A765098105105971000.93B720098100105971031C710097100105951000.91D674010798105981080.87E664010798105981080.89F66309897105971000.92房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算由表1.2的數(shù)據(jù)和和公式Pi’=PiII(100/Wij)，可得各房房地產(chǎn)的的加權(quán)平平均價格格如下：：Pa’=7650*100/98*100/105*100/105*100/97*100/100=7299(元/平方米)Pb’=7003(元/平方米)Pc’=7338(元/平方米)Pd’=5784(元/平方米)Pe’=5698(元/平方米)Pf’=6848(元/平方米)則，P=Gi*Pi’/Gi=6680（元/平方米））房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算一、項目目定價的的方法1.1成本導向向定價1.1.1成本加成成定價1.1.2目標收益益定價1.1.3售價加成成定價1.1.4總結(jié)1.2需求導向向定價1.2.1理解值定定價1.2.2區(qū)分需求求定價1.3競爭導向向定價1.3.1隨行就市市定價1.3.2追隨領(lǐng)導導者企業(yè)業(yè)定價1.4可比樓盤盤量化定定價二、項目目不確定定性分析析2.1盈虧平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地產(chǎn)資金金等效值值簡單計計算房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算1.3.2追隨領(lǐng)導導者定價價即以同行行中對市市場影響響最大的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的價格為為標準來來制定商商品房價價格。適用：擁擁有較為為豐富的的后備資資源，為為了應(yīng)付付競爭，，或穩(wěn)定定市場以以利于長長期經(jīng)營營。房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算一、項目目定價的的方法1.1成本導向向定價1.1.1成本加成成定價1.1.2目標收益益定價1.1.3售價加成成定價1.1.4總結(jié)1.2需求導向向定價1.2.1理解值定定價1.2.2區(qū)分需求求定價1.3競爭導向向定價1.3.1隨行就市市定價1.3.2追隨領(lǐng)導導者企業(yè)業(yè)定價1.4可比樓盤盤量化定定價二、項目目不確定定性分析析2.1盈虧平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地產(chǎn)資金金等效值值簡單計計算房地產(chǎn)策策劃報告告中的經(jīng)經(jīng)濟測算算可比樓盤盤量化定定價針對許多多樓盤傾傾向于定定性描述述而產(chǎn)生生的經(jīng)驗驗誤差，，應(yīng)該對對樓盤進進行定量量描述。。建議在在策劃報報告中的的定價方方法多采采用此定定量方法法，增強強說服力力。進行量化化統(tǒng)計的的樓盤應(yīng)應(yīng)為可比比性較強強的，地地段、價價格、功功能、用用途、檔檔次應(yīng)相相近。選取影響響樓盤定定價的18個定級因因素，分分別為位位置、價價格、配配套、物物業(yè)管理理、建筑筑質(zhì)量、、交通、、城市規(guī)規(guī)劃、樓樓盤規(guī)模模、朝向向、外觀觀、室內(nèi)內(nèi)裝飾、、環(huán)保、、發(fā)展商商信譽、、付款方方式、戶戶型設(shè)計計、銷售售情況、、廣告、、停車位位數(shù)量。。此18個因素，共共分為五個個等級，分分值為1、2、3、4、5分。分值越越大，表示示等次越高高。（1）18個定級因素素表1.3定級因素、、指標與分分值房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算定級因素指標分值位置A距離中心區(qū)遠近；B商業(yè)/寫字樓為臨街或背街1最差（遠）….類推價格A百元以上為等級劃分標準；B商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅依次減少1最高，2很高，3一般，4很低，5最低配套A城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：水電氣；B社會服務(wù)設(shè)施：教育、醫(yī)療、文娛、公園由最差/少到最好/多對應(yīng)的分值為1—5物業(yè)管理A保安；B清潔；C綠化率及養(yǎng)護狀況；D物管費；E人車分流；F物管資質(zhì)建筑質(zhì)量A是否漏雨/水；B門窗封閉情況；C內(nèi)墻；D地板；E排水質(zhì)量交通A大中小巴士路線數(shù)量；B距公交站遠近；C站點數(shù)量；D大中小巴舒適程度城市規(guī)劃A規(guī)劃期限；B規(guī)劃完善程度；C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D規(guī)劃現(xiàn)狀樓盤規(guī)模A總建筑面積（在建及未建）；B總占地面積；C戶數(shù)朝向A方向；B山景；C水景；D視野1西；2東；3北；5南外觀A是否醒目；B是否新穎；C是否高檔；D感官舒適程度由最差/少到最好/多對應(yīng)的分值為1—5室內(nèi)裝修A高檔；B實用；C功能是否完善；D質(zhì)量是否可靠環(huán)保A空氣；B噪音；C廢物；D廢水

發(fā)展商A資產(chǎn)及資質(zhì)；B開發(fā)樓盤多少；C樓盤質(zhì)量；D品牌付款方式A一次性付款；B分期付款；C按揭付款；D其他

戶型設(shè)計A客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B廚房和廁所；C是否有暗房；D實用率大小銷售情況A銷售進度；B銷售率；C尾盤現(xiàn)狀

廣告A版面大??；B廣告頻率；C廣告創(chuàng)意停車位數(shù)量A停車位數(shù)量；B住戶方便程度房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算（2）定級因素素權(quán)重確定定權(quán)重是一個個因素對樓樓盤等級高高低影響程程度的體現(xiàn)現(xiàn)。按重要要性及影響響力的高低低，確定每每一因素的的權(quán)重分別別為位置0.5、價格0.5、配套0.4、物業(yè)管理理0.3、建筑質(zhì)量量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃劃0.3、樓盤規(guī)模模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信信譽0.1、付款方式式0.2、戶型設(shè)計計0.1、銷售情況況0.1、廣告0.1。權(quán)重越大，，重要性及及影響力就就越高，反反之亦然。。（3）樓盤因素素定級公式式P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+····+Wn*Fn式中，P,總分（諸因因素在片區(qū)區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)優(yōu)劣的綜合合反映）n,樓盤定級因因素的總數(shù)數(shù)W，權(quán)重（某某定級因素素對樓盤優(yōu)優(yōu)劣的影響響度）F，分值（某某定級因素素對片區(qū)內(nèi)內(nèi)所表現(xiàn)的的優(yōu)劣度））房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算表1.4可比樓盤量量化定價法法計算表（（注：表中樓樓價為均價價（元/平方米）））原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YXY12345678合計房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算據(jù)表1.3中給出的原原始數(shù)據(jù)，，大致可判判斷樓價與與樓盤得分分之間近似似呈現(xiàn)直線線相關(guān)，則則建立回歸歸方程為：：Y=a+bX其中，Y為樓盤均價價，X為樓盤得分分。求解出參數(shù)數(shù)a與b，該回歸方方程即可惟惟一確定。。房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算項目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號伴山名都山水綠城銀海峰景金香林青麓雅園水木青華位置0.51343443價格0.52424443配套0.43343233物管0.34333333建筑質(zhì)量0.35344335交通0.36342343城市規(guī)劃0.37252354樓盤規(guī)模0.38433444朝向0.39333333外觀0.110333433室內(nèi)裝飾0.211323333環(huán)保0.212344435發(fā)展商信譽0.113333333付款方式0.214333333戶型設(shè)計0.115333434銷售情況0.116544355廣告0.117334533停車位數(shù)量0.118433422合計1414.914.514.815.515.8例7表1.5東和地產(chǎn)兩兩路項目可可比樓盤綜綜合因素量量化統(tǒng)計房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算表1.6計算表原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YX*Y1伴山名都1421001964410000294002山水綠城14.92800222.017840000417203銀海峰景14.52100210.254410000304504金香林14.82100219.044410000310805青麓雅園15.52200240.254840000341006水木青華15.82400249.64576000037920合計89.5137001277.9931670000204670房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算據(jù)表1.6中給出的原原始數(shù)據(jù)，，大致可判判斷樓價與與樓盤得分分之間近似似呈現(xiàn)直線線相關(guān)，則則建立回歸歸方程為：：Y=a+bX。其中，Y為樓盤均價價，X為樓盤得分分。求解式中的的a與b，可得：Y=1266+66.7X本項目的樓樓盤得分為為15.6，套入上式式，得出本本項目的均均價約為：：2300元/平方米。房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算一、項目定定價的方法法1.1成本導向定定價1.1.1成本加成定定價1.1.2目標收益定定價1.1.3售價加成定定價1.1.4總結(jié)1.2需求導向定定價1.2.1理解值定價價1.2.2區(qū)分需求定定價1.3競爭導向定定價1.3.1隨行就市定定價1.3.2追隨領(lǐng)導者者企業(yè)定價價1.4可比樓盤量量化定價二、項目不不確定性分分析2.1盈虧平衡分分析2.2敏感性分析析附：房地產(chǎn)產(chǎn)資金等效效值簡單計計算房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算盈虧平衡分分析2.1.1概念與目的的盈虧平衡分分析是考察察項目的建建筑面積發(fā)發(fā)生變化或或者考察市市場（以建建筑面積多多少反映））發(fā)生變動動時企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟效益變變化情況。。分析目的：：尋求一個個合理的開開發(fā)規(guī)模，，降低開發(fā)發(fā)風險。2.1.2公式與應(yīng)用用盈虧平衡分分析基本公公式：E(x)=F(x)-C(x)其中，E(x)為銷售利潤潤；F(x)為銷售收入入；C(x)成本又：F(x)=PxC(x)=B+Dx其中，P為開發(fā)項目目平均單價價；x為擬開發(fā)項項目的建筑筑面積；B固定費用；；D單位可變費費用所以，E(x)以x為變量的計計算公式為為：E(x)=Px-(B+Dx)房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算C(x)F(x)(C(x))XrXF(x)RAB圖2.1盈虧平衡圖圖房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算兩直線的交交點R處：F(x)=C(x)，即PXr=B+DXr所以：Xr=B/(P-D)當X<Xr時，C(x)>F(x)，成本大于于收入，利利潤E(x)小于零，故故虧損。當X>Xr時，C(x)<F(x)，收入大于于成本，利利潤E(x)大于零，故故盈利。當X=Xr時，C(x)<F(x)，成本等于于收入，利利潤E(x)等于零，故故不盈不虧虧。R點稱為盈虧虧平衡點，，A區(qū)為虧損區(qū)區(qū)，B區(qū)為盈利區(qū)區(qū)R點所對應(yīng)的的Xr為項目所必必須開發(fā)的的最小面積積。R點越低，開開發(fā)項目盈盈利的機會會越大，虧虧損風險越越小。房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算例8.某房地產(chǎn)公公司打算開開發(fā)一幢公公寓樓，預預計該樓平平均單價為為2000元/平方米，置置地、勘察察設(shè)計費等等固定費用用為100萬元，每平平方米建筑筑面積的可可變費用（（造價、管管理費、銷銷售費用等等）為800元/平方米，銷銷售稅率為為5%。試計算該該項目的最最小開發(fā)量量。顯然：收入入函數(shù)F(x)=2000x成本函數(shù)C(x)=1000000+800x+5%*2000x令F(x)=C(x)得：2000x=1000000+800x+100x則x=910.1(平方米)所以，該公公寓樓最小小開發(fā)面積積為910.1平方米。房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算2.1.3總結(jié)運用盈虧平平衡法對項項目最小面面積進行計計算時，需需要注意以下幾幾點：1.銷售收入是是完全隨建建筑面積的的變化而變變化的。平平均價假定定為常數(shù)。。2.開發(fā)量與銷銷售量相等等。因為只只有開發(fā)量量與銷售量量相等時，，等式才能能成立。等等式左邊的的是銷售量量，等式右右邊的為開開發(fā)量。3.成本函數(shù)中中，固定費費用為常數(shù)數(shù)，它通常常包括置地地、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)、、勘察設(shè)計計和借貸利利息等費用用；變動費費用是建筑筑面積的線線性函數(shù)，，除單價、、管理費、、人工費和和營銷費外外，還可包包括有關(guān)稅稅費等。一、項目定定價的方法法1.1成本導向定定價1.1.1成本加成定定價1.1.2目標收益定定價1.1.3售價加成定定價1.1.4總結(jié)1.2需求導向定定價1.2.1理解值定價價1.2.2區(qū)分需求定定價1.3競爭導向定定價1.3.1隨行就市定定價1.3.2追隨領(lǐng)導者者企業(yè)定價價1.4可比樓盤量量化定價二、項目不不確定性分分析2.1盈虧平衡分分析2.2敏感性分析析附：房地產(chǎn)產(chǎn)資金等效效值簡單計計算房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算敏感性分析析2.2.1概念與作用用敏感性分析析是研究和和分析由于于一些不確確定的變量量（如價格格、成本、、工期等））發(fā)生變化化時，而導導致房地產(chǎn)產(chǎn)項目的經(jīng)經(jīng)濟效益指指標（如凈凈現(xiàn)值、內(nèi)內(nèi)部收益率率等）發(fā)生生變動的靈靈敏程度。。作用：敏感性分析析的核心是是從諸多的的影響因素素中找出敏敏感性因素素，并設(shè)法法采取對策策和措施對對它進行控控制，以減減少項目的的風險。缺陷：不能揭示在在悲觀和樂樂觀的值中中究竟哪一一個能有較較大的出現(xiàn)現(xiàn)幾率（概概率）不能顯示投投資者所承承擔的風險險性只能分析單單個不確定定因素的變變化對項目目經(jīng)濟效果果評價指標標的影響，，不能對多多個不確定定性因素進進行綜合分分析。房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算2.2.2步驟（1）確定需進進行敏感性性分析的經(jīng)濟效益指指標經(jīng)濟效益指指標有投資資回收期、、借款償還還期、投資資收益率、、成本收益益率、內(nèi)部部收益率（（項目在整整個計算期期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量量現(xiàn)值累計計等于零的的利率）、、凈現(xiàn)值（（按行業(yè)的的基準收益益率或設(shè)定定的目標收收益率將各各年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量折折算到開發(fā)發(fā)活動的起起始點現(xiàn)值值之和）等等。在實踐踐中，通常常根據(jù)房地地產(chǎn)項目的的特點和經(jīng)經(jīng)濟評價的的實際需要要來確定進進行敏感性性分析的指指標。（2）選擇影響響項目經(jīng)濟濟效益指標標的主要變量通常有銷售售量、價格格、成本費費用、工期期、投資額額等（3）計算不確確定性因素素對分析指指標的影響程度（4）找出敏感性因素素敏感性分析析圖（5）根據(jù)分析析結(jié)果，確定項目方方案進一步研究究分析存在在的不確定定根源，弄弄清楚主/客觀原因，，以便采取取相應(yīng)措施施加以控制制。房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算例9.（靜態(tài)）東東和兩路項項目敏感性性分析表2.1項目指標項目占地面積容積率建筑體量住宅體量商業(yè)比例16667平方米2.54.2萬方3.8萬方10%表2.2價格與銷售售金額估算算項目價格體量銷售金額總銷金額住宅2300元/平方米3.8萬方0.874億元1.014億元商業(yè)3500元/平方米0.4萬方0.14億元房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算表2.3成本費用構(gòu)構(gòu)成估算類別項目單位成本單項合計共計土地綜合金土地費500000元/畝----0.125億元開發(fā)費用建安成本土建成本800元/平方米1130元/平方米0.475億元安裝工程300元/平方米設(shè)計、報建等費用設(shè)計費20元/平方米監(jiān)理費5元/平方米勘測費5元/平方米其他費用綜合規(guī)費配套費140元/平方米170元/平方米0.071億元人防費30元/平方米其他稅費銷售收入的5.5%---0.056億元景觀成本400元/平方米（占地面積）---0.067億元管理費用總銷金額的4%---0.04億元營銷推廣費用總銷金額的3%---0.03億元合計---0.264億元合計0.864億元房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算（1）.選取成本收收益率（YRC）作為經(jīng)濟濟指標在當前的變變量條件下下，期望利利潤為0.15億元，則成成本收益率率為17.1%（0.15/0.864*100%）。（2）選擇主要要變量現(xiàn)選擇價格格、土地費費用、開發(fā)發(fā)費用、其其他費用和和容積率為為主要變量量。（3）計算變量量的影響程程度（以變變化正負10%、20%為幅度）表2.4成本收益率率變化表YRC變量-20%-10%010%20%價格-0.0610.0570.1710.2900.409土地費用0.2090.1910.1710.1560.141開發(fā)費用0.3200.2430.1710.1120.056其他費用0.2490.2100.1710.1390.107容積率0.1080.1470.1710.1960.207房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算-10%-30%00.20.310%30%土地費用其他費用開發(fā)費用容積率價格成本收益率率YRC變動幅度-20%20%0.1圖2.2不確定性因因素對成本本收益率的的影響圖房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算（4）確定敏感感性因素由表2.4和圖2.2可知，成本本收益率影影響因素的的敏感度如如下表2.5。表2.5敏感度排序序

變量程度價格土地費用開發(fā)費用其他費用容積率敏感性程度最高最差較高較差一般排序15243房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算（5）結(jié)果分析析與方案確確定房地產(chǎn)售價價減少約15%（即房地產(chǎn)產(chǎn)售價為0.864億）時，投資收收益率降為為零；開發(fā)發(fā)費用增加加約31.6%（即開發(fā)費費用為0.625億）時，期望利利潤降為零零；容積率率減少43.2%（即容積率率為1.42）時，投資收收益率為零零；其他費費用增加約約57%（即其他費費用為0.414億）時，期望利利潤降為零零；土地費費用增加約約120%（即土地費費用為0.275億）時，投資收收益率為零零。結(jié)論建議：：價格變化對對利潤的影影響大于其其他影響因因素變化對對利潤的影影響，因此此在操作本本項目的時時候，必須須重視價格格因素對項項目的影響響，實行價價格領(lǐng)先的的策略，在在控制成本本的基礎(chǔ)上上，最大限限度提升項項目價格空空間，實現(xiàn)現(xiàn)最大的利利潤率。開發(fā)費用的的變化對利利潤的變化化影響相對對價格較小小，因此我我們可以考考慮在產(chǎn)品品打造上合合理增加成成本投入，，適量增加加建筑成本本，如節(jié)能能元素的利利用、交房房標準的提提高如采用用塑鋼欄桿桿、彩鋁窗窗的裝配，，打造高品品質(zhì)的產(chǎn)品品，擴大項項目價格上上漲空間，，實現(xiàn)最大大化利潤。。容積率的變變化對投資資收益影響響度較高，，我方建議議項目在規(guī)規(guī)劃許可的的前提下將將容積率做做足，并適適當加大對對開發(fā)費用用如景觀費費用、建筑筑成本的投投入，提高高項目的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，，從而保證證項目收益益，提高項項目后期價價格增長空空間。例10.（動態(tài)）某某房地產(chǎn)開開發(fā)公司擬擬投資開發(fā)發(fā)一幢寫字字樓，假設(shè)設(shè)地價為100萬元，5個月以后開開工，建設(shè)設(shè)工期為18個月。完成成后的寫字字全部出租租或出售。。建設(shè)費為為600萬元，分3期支付，每每期6個月，期末末支付。據(jù)據(jù)預測，建建成后的寫寫字樓租值值為66萬/年，銷售價價格可望達達到1100萬元。全部部投資均為為貸款，貸貸款利率為為每6個月7.5%。各項支出及及期望利潤潤估算如下下：（1）置地費用用（假設(shè)購購地成本及及手續(xù)費在在購地時一一次付清，，兩年后還還本付息））土地成本100萬元，手續(xù)續(xù)費20萬元，合計計120萬元。置地貸款本本息：160.26萬元（2）建設(shè)費用用（勘察設(shè)設(shè)計費在工工程建設(shè)初初期支付，，到工程完完工為3個計息期；；工程建設(shè)設(shè)費分三次次支付，其其計息期分分別為：2，1，0）勘察設(shè)計費費15萬元，工程程建設(shè)費用用600萬元。工程建設(shè)貸貸款本息：：664.76萬元（3）其他費用用：10萬元房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算（4）期望總支支出：（1）+（2）+（3）=160.26+664.76+10=835（萬元）（5）房地產(chǎn)期期望售價：：1100萬元（6）期望利潤潤：E（x）=期望售價-期望總支出出=1100-835=265（萬元）從上述期望望利潤估算算中我們知知道：工程程建設(shè)費用用、開發(fā)期期、貸款利利率和房地地產(chǎn)售價四四個變量。。置地費用用一旦支付付就不可變變動，因此此，不能指指望它對期期望利潤再再做貢獻。。房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算表2.6期望利潤變變化表（（單位位：萬元））

期望利潤變量-20%-10%010%20%房地產(chǎn)售價45155265375485工程建設(shè)費用394.299329.517265200.385135.781開發(fā)期308.581——265——203.109貸款利率283.915——265——245.563房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算4003002000-20%10%-10%-30%變動量物業(yè)售價開發(fā)期貸款利率工程建設(shè)費費用期望利潤（（萬元）30%20%100圖2.3期望利潤與與各影響變變量變動關(guān)關(guān)系圖房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算表2.7敏感度排序序

變量程度房地產(chǎn)售價工程建設(shè)費用開發(fā)期貸款利率敏感性程度最敏感較敏感較差最差排序1524結(jié)論建議：：房地產(chǎn)售價價減少24.09%時，期望利利潤降為零零；工程建建設(shè)費用增增加41.02%時，期望利利潤降為零零。為了保保證項目不不虧損，在在其他影響響變量不變變的情況下下，必須嚴嚴格控制房房地產(chǎn)售價價不減少24.09%，或在其他他影響因素素不變的情情況下，嚴嚴格控制工工程建設(shè)費費用不增加加41.02%。房地產(chǎn)策劃劃報告中的的經(jīng)濟測算算一、項目定定價的方法法1.1成本導向定定價1.1.1成本加成定定價1.1.2目標收益定定價1.1.3售價加成定定價1.1.4總結(jié)1.2需求導向定定價1.2.1理解值定價價1.2.2區(qū)分需求定定價1.3競爭導向定定價1.3.1隨行就市定定價1.3.2追隨領(lǐng)導者者企業(yè)定價價1.4可比樓盤量量化定價二、項目不不確定性分分析2.1盈虧平衡分分析2.2