房地產(chǎn)投資與評(píng)估

房地產(chǎn)投資與評(píng)估浙江理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院劉友平2010年2月第一章導(dǎo)論

第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移動(dòng)性耐久性高價(jià)值性異質(zhì)性

二、房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，不同于建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)包括：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)

2.房地產(chǎn)買賣、租賃

3.房地產(chǎn)抵押

4.房地產(chǎn)典當(dāng)

5.房地產(chǎn)評(píng)估

6.房地產(chǎn)置換

7.房地產(chǎn)咨詢

8.物業(yè)管理

9.房地產(chǎn)金融三、房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征——非完全性

1.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特征交易者眾多產(chǎn)品是同質(zhì)的交易信息是完備的生產(chǎn)要素自由流動(dòng)

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征住房供應(yīng)不充足，供應(yīng)主體不是眾多所有產(chǎn)品都是異質(zhì)的（二）不完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格1.基本概念和術(shù)語(yǔ)交易價(jià)格：買賣實(shí)際成交的價(jià)格最可能銷售價(jià)格：對(duì)未來(lái)交易成交價(jià)格的一種可能性估計(jì)，是對(duì)該物業(yè)未來(lái)交易價(jià)格的一種預(yù)測(cè)。市場(chǎng)價(jià)值：通常被評(píng)估師采用，指在公允市場(chǎng)中該物業(yè)最可能的價(jià)格或具備的價(jià)值。投資價(jià)值：指投資者對(duì)物業(yè)未來(lái)利潤(rùn)的一種判斷。2、需求與房地產(chǎn)價(jià)格PPQS短期供給曲線DD’PEP’ESS’長(zhǎng)期供給曲線D’DP’EPE（區(qū)分真實(shí)需求和虛擬需求）第二節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資的含義（一)投資１、定義：企業(yè)和個(gè)人以獲得未來(lái)利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨铮靡蚤_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的行為。２、分類：實(shí)物投資：設(shè)備、土地、房屋等等；金融資產(chǎn)投資：股票、債券、期貨等等；無(wú)形資產(chǎn)投資；商標(biāo)、版權(quán)、專利等等。固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資金投資直接投資與間接投資生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資短期投資與長(zhǎng)期投資（二）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和中介服務(wù)活動(dòng)中，以獲得更大的收益的行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價(jià)值。二、房地產(chǎn)投資種類（一）按對(duì)象劃分土地開(kāi)發(fā)投資房屋開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資房地產(chǎn)中介服務(wù)投資物業(yè)管理服務(wù)投資（二）按建筑物類型分住宅投資（普通住宅、高檔公寓、別墅）商業(yè)物業(yè)投資（含商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市、批發(fā)時(shí)市場(chǎng)）工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)投資辦公樓投資旅館用房地產(chǎn)（酒店、賓館、度假村、旅店）娛樂(lè)用房地產(chǎn)（游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心）餐飲用房地產(chǎn)（酒樓、美食城、餐館、快餐店）（三）按投資的形式分１、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資２、房地產(chǎn)間接投資購(gòu)買房地產(chǎn)上市公司股票購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)債券購(gòu)買房地產(chǎn)信托基金購(gòu)買住房抵押貸款證券三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的特特點(diǎn)點(diǎn)投資資量量大大，，投投資資回回收收期期長(zhǎng)長(zhǎng)。。投資資的的保保值值增增值值性性投資資不不確確定定因因素素多多，，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大大投資資技技巧巧性性強(qiáng)強(qiáng)、、運(yùn)運(yùn)作作復(fù)復(fù)雜雜投資資流流動(dòng)動(dòng)性性差差投資資對(duì)對(duì)象象的的固固定定性性對(duì)專專業(yè)業(yè)知知識(shí)識(shí)和和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)有有一一定定的的依依賴賴性性具有有較較高高的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：（１１））有有形形的的投投資資（２２））通通貨貨膨膨脹脹中中的的保保值值手手段段（３３））易易于于融融資資性性（４４））投投資資回回報(bào)報(bào)高高（５５））收收益益的的多多重重性性缺點(diǎn)點(diǎn)：：（１１））投投資資量量大大，，支支出出集集中中性性強(qiáng)強(qiáng)（２２））投投資資合合作作性性強(qiáng)強(qiáng)（３３））投投資資回回收收期期長(zhǎng)長(zhǎng)（４４））投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大大（５５））投投資資技技巧巧性性強(qiáng)強(qiáng)（６６））投投資資流流動(dòng)動(dòng)性性差差（７７））投投資資的的固固定定性性四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資的的過(guò)過(guò)程程１、、項(xiàng)項(xiàng)目目：：在在一一定定的的約約束束條條件件下下，，具具有有明明確確目目標(biāo)標(biāo)的的一一次次性性任任務(wù)務(wù)或或事事項(xiàng)項(xiàng)。。2、、項(xiàng)項(xiàng)目目的的周周期期（（項(xiàng)項(xiàng)目目壽壽命命期期））：：項(xiàng)項(xiàng)目目從從開(kāi)開(kāi)始始到到結(jié)結(jié)束束的的壽壽命命周周期期,是是項(xiàng)項(xiàng)目目工工作作在在時(shí)時(shí)序序上上的的安安排排.項(xiàng)目周期三大大階段：（1）投資前前期：從項(xiàng)目目設(shè)想到項(xiàng)目目投資實(shí)施前前的一段時(shí)期期.市場(chǎng)調(diào)查、投投資機(jī)會(huì)研研究、項(xiàng)目建建議投資方案策劃劃、投資方案案可行性研究究項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)項(xiàng)目決策（2）投資實(shí)實(shí)施期：從項(xiàng)項(xiàng)目投資決策策后到項(xiàng)目完完成交付使用用的一段時(shí)期期項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施施工建設(shè)（發(fā)發(fā)包）管理設(shè)備采購(gòu)、安安裝、竣工驗(yàn)驗(yàn)收市場(chǎng)推廣、市市場(chǎng)營(yíng)銷（3）經(jīng)營(yíng)使使用期：從項(xiàng)項(xiàng)目交付使用用到經(jīng)濟(jì)壽命命終了（或?qū)崒?shí)現(xiàn)投資回收收）后的一段段時(shí)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)設(shè)施管理租賃經(jīng)營(yíng)、物物業(yè)管理營(yíng)銷促銷DM-開(kāi)發(fā)管理DevelopmentManagementPM–項(xiàng)目管理（建建設(shè)管理）ProjectManajementFM–設(shè)施管理.物物業(yè)管理FacilityManagement

運(yùn)營(yíng)商FM

開(kāi)發(fā)商DMPM

設(shè)計(jì)方PM

承包商PM

供應(yīng)商PM投資商DMPMFM３、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目階段的劃劃分準(zhǔn)備設(shè)計(jì)施工項(xiàng)目實(shí)施期項(xiàng)目前期項(xiàng)目使用期４、房地產(chǎn)投投資、開(kāi)發(fā)的的基本過(guò)程收集市場(chǎng)信息息，進(jìn)行綜合合分析項(xiàng)目初步概念念構(gòu)思、初步步可行性研究究取得土地使用用權(quán)項(xiàng)目策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目詳細(xì)可行行性研究項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)計(jì)及施工圖設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工實(shí)施施項(xiàng)目預(yù)售、銷銷售項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理理第三節(jié)房地地產(chǎn)投資分析析的基本問(wèn)題題一、研究?jī)?nèi)容容--5W1H問(wèn)題１、Why--目的、目標(biāo)分分析２、What--投資類型、特特征、質(zhì)量３、Where--地點(diǎn)(地段分分析)４、When--時(shí)間(時(shí)機(jī)分分析)５、Who--人--（目標(biāo)標(biāo)客戶）６、How--方法—投資原則，投投資收益，投投資成本，利利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)大大小、風(fēng)險(xiǎn)措措施等二、房地產(chǎn)投投資的主要目目標(biāo)１、主要是獲獲取利潤(rùn)，也也獲取無(wú)形收收益、社會(huì)效效益及環(huán)境效效益。２、投資本金金的安全性３、投資對(duì)象象的變現(xiàn)性４、對(duì)通貨膨膨脹的防護(hù)能能力三、房地產(chǎn)投投資分析研究究目的１、歸納總結(jié)結(jié)房地產(chǎn)投資資規(guī)律２、分析研究究房地產(chǎn)投資資運(yùn)作技巧３、為投資者者指示投資方方向、預(yù)算收收益４、減少投資資浪費(fèi)增大投投資效益５、減少投資資風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)第二章房地地產(chǎn)投資環(huán)境境分析第一節(jié)房地地產(chǎn)項(xiàng)目投資資環(huán)境要素一、項(xiàng)目投投資環(huán)境要素素大致分類（一）.投資環(huán)境：擬擬投資地區(qū)在在一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)所具有的能能決定和制約約項(xiàng)目投資的的各種外部境境況和條件的的總和。1、投資環(huán)境要要素的分類（１）按要素素存在的物質(zhì)質(zhì)形態(tài)分類：：硬環(huán)境：影響響項(xiàng)目投資的的各種外部物物質(zhì)條件軟環(huán)境：影響響項(xiàng)目投資的的各種社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)文化條件件。（２）按要素素存在的范圍圍分類:宏觀投資環(huán)境境：國(guó)家、地地區(qū)投資環(huán)境境中觀投資環(huán)境境：地區(qū)、行行業(yè)投資環(huán)境境微觀投資環(huán)境境：地塊周邊邊及地塊投資資環(huán)境（３）按要素素的內(nèi)容分類類:政治環(huán)境社會(huì)環(huán)境法律環(huán)境文化環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境自然環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境境二、房地產(chǎn)投投資環(huán)境具體體要素（一）政治環(huán)環(huán)境１、社會(huì)秩序序２、社會(huì)服務(wù)務(wù)：硬件、態(tài)態(tài)度、效率３、社會(huì)制度度：決策民主主性、管理透透明度、行政政效率及廉潔潔性等。（二）法律環(huán)環(huán)境１、法律的穩(wěn)穩(wěn)定性２、法律的完完備性３、法律的公公正性（三）社會(huì)環(huán)環(huán)境１、人口情況況：人口總量量、結(jié)構(gòu)、增增長(zhǎng)率等２、價(jià)值觀念念（四）文化環(huán)環(huán)境１、教育水準(zhǔn)準(zhǔn)２、風(fēng)俗習(xí)慣慣（五）經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境１、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行：ＧＤＰ、、通貨膨脹等等居民消費(fèi)：居居民收入、存存款余額、居居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)經(jīng)濟(jì)政策：財(cái)財(cái)政政策、貨貨幣金融政策策、產(chǎn)業(yè)政策策２、行業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)需求量市場(chǎng)供應(yīng)量市場(chǎng)購(gòu)買力市場(chǎng)價(jià)格及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)情況３、企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)環(huán)境資金：渠道、、融資成本成本：稅費(fèi)利潤(rùn)：同類項(xiàng)項(xiàng)目的社會(huì)平平均利潤(rùn)４、資源經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境人力資源土地資源原材料能源（六）自然環(huán)環(huán)境位置便利性：：離商業(yè)中心心的距離、地地塊配套自然風(fēng)光：山山、河、湖、、植被（七）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施１、道路及交交通２、能源環(huán)境境：天然氣３、給排水管管網(wǎng)４、通訊設(shè)施施：電視、電電話、寬帶網(wǎng)網(wǎng)５、電力設(shè)施施：居民用電電、工業(yè)用電電第二節(jié)投資資環(huán)境的評(píng)價(jià)價(jià)方法一、冷熱因素素法（評(píng)價(jià)國(guó)國(guó)際投資環(huán)境境）（一）政策的的穩(wěn)定、連續(xù)續(xù)性：冷、熱熱（二）市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)：冷、熱熱（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展及成績(jī)：：冷、熱（四）文化一一體化：冷、、熱（五）法律公公正、完備性性：冷熱（六）實(shí)質(zhì)性性障礙：冷、、熱（七）地理及及文化差異：：冷、熱這是對(duì)某國(guó)或或某地區(qū)粗略略的投資環(huán)境境評(píng)價(jià)，是一一種基礎(chǔ)性的的投資環(huán)境分分析方法。二、多因素等等級(jí)尺度法主要用于國(guó)際際投資環(huán)境分分析，從８?jìng)€(gè)個(gè)方面評(píng)價(jià)某某國(guó)或地區(qū)投投資氣候。每每個(gè)因素劃分分成不同等級(jí)級(jí)，賦予不同同的分值，分分別為０、２２、４、６、、８、１０、、１２、１４４、１６、１１８、２０分分。投資環(huán)境因素評(píng)分資本抽回限制程度０-１２外資股權(quán)比例０-１２對(duì)外商的管制程度０-１２貨幣穩(wěn)定性４-２０政治穩(wěn)定性０-１２對(duì)關(guān)稅保護(hù)的態(tài)度２-８當(dāng)?shù)刭Y本的供應(yīng)程度０-１０近５年的通貨膨脹率２-１４三、多因素系系統(tǒng)評(píng)價(jià)法１、多因素評(píng)評(píng)估法從多個(gè)角度賦賦予環(huán)境因素素指標(biāo)不同的的分值，然后后按不同的權(quán)權(quán)重累計(jì)分?jǐn)?shù)數(shù)。２、綜合評(píng)價(jià)價(jià)法通過(guò)建立環(huán)境境因素的層次次分析結(jié)構(gòu)，，確定同層環(huán)環(huán)境因素的不不同權(quán)重計(jì)算算不同投資環(huán)環(huán)境的分值，，從而確定投投資環(huán)境的優(yōu)優(yōu)劣。四、關(guān)鍵因素素評(píng)價(jià)法從影響投資環(huán)環(huán)境的眾多因因素中，找出出影響投資動(dòng)動(dòng)機(jī)的關(guān)鍵因因素，然后根根據(jù)這些因素素用因素分析析法進(jìn)行評(píng)價(jià)價(jià)。第三章房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析第一節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查一、房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研究究的誤區(qū)輕視調(diào)研（（市場(chǎng)太大了了，做都做不不過(guò)來(lái)，還調(diào)調(diào)研干什么？？）輕信調(diào)研（只只要有調(diào)研，，只要委托專專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)調(diào)研，一切都都萬(wàn)事大吉？？）盲目調(diào)研（不考慮實(shí)際際需要，在不不把握調(diào)研方方向、不對(duì)調(diào)調(diào)研方法進(jìn)行行把關(guān)的情況況下貿(mào)然實(shí)施施調(diào)研）二、信息收集集的原則１、可靠性２、及時(shí)性３、系統(tǒng)性４、適用性５、經(jīng)濟(jì)性三、房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查階段段劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段段二、實(shí)施階段段三、分析和總總結(jié)階段1.提出問(wèn)題，確確定目標(biāo)2.初步情況分析析（非正式調(diào)調(diào)查）3.制定調(diào)查方案案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織織5.收集第二手資資料6.收集第一手資資料7.數(shù)據(jù)的分析與與解釋8.編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告告9.總結(jié)、反饋四、房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程序序五、市場(chǎng)信息息來(lái)源１、政府部門門各項(xiàng)政策法規(guī)規(guī)、文件通知知、統(tǒng)計(jì)資料料定期發(fā)布的土土地相關(guān)信息息、房產(chǎn)信息息、規(guī)劃資料料２、企業(yè)內(nèi)部部財(cái)務(wù)資料統(tǒng)計(jì)資料業(yè)務(wù)資料其他平時(shí)收集集的資料、文文件３、消費(fèi)者消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)動(dòng)機(jī)消費(fèi)偏好消費(fèi)態(tài)度４、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤盤資料競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)、各種種策略５、咨詢單位位咨詢公司營(yíng)銷策劃公司司市場(chǎng)調(diào)查公司司６、媒體報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)專業(yè)雜志電視會(huì)展資料７、各種展示示會(huì)、交易會(huì)會(huì)六、房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查的主主要內(nèi)容（一）宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查查１、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行情況２、房地產(chǎn)相相關(guān)政策法規(guī)規(guī)３、居民消費(fèi)費(fèi)情況（二）區(qū)域房房地產(chǎn)環(huán)境調(diào)調(diào)查１、區(qū)域及城城市發(fā)展規(guī)劃劃２、地方房地地產(chǎn)政策３、城市或區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)需需求４、各板塊的的供給情況５、房地產(chǎn)交交易價(jià)格６、區(qū)域或城城市產(chǎn)業(yè)布局局、居民收入入狀況（三）房地產(chǎn)產(chǎn)微觀環(huán)境調(diào)調(diào)查１、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手情況調(diào)查２、消費(fèi)者調(diào)調(diào)查３、地塊環(huán)境境調(diào)查：交通通設(shè)施、配套套建設(shè)、自然然環(huán)境、文化化環(huán)境、社會(huì)會(huì)治安狀況、、周邊建筑物物情況、未來(lái)來(lái)規(guī)劃。七、房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查的方方法（一）訪問(wèn)法法自擬調(diào)查提綱綱或調(diào)查問(wèn)卷卷組織訪談：：１、面談?wù){(diào)查查２、電話調(diào)查查３、問(wèn)卷調(diào)查查（二）觀察法法到售樓現(xiàn)場(chǎng)和和施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行觀察、記記錄。（三）實(shí)驗(yàn)法法將調(diào)查范圍縮縮小到一個(gè)較較小的范圍進(jìn)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)后得得出一定的結(jié)結(jié)果，然后推推廣或應(yīng)用。。（四）二手文文獻(xiàn)調(diào)查法（五）普查與與重點(diǎn)調(diào)查（六）隨機(jī)抽抽樣調(diào)查簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣樣：需掌握全全部總體等距離隨機(jī)抽抽樣：須有全全體總體的資資料分層隨機(jī)抽樣樣：分群隨機(jī)抽樣樣：多階段時(shí)時(shí)應(yīng)用（七）非隨機(jī)機(jī)抽樣調(diào)查１、任意抽樣樣：任選選擇擇若干人進(jìn)行行抽樣，由稱稱偶遇抽樣。。２、主觀抽樣樣：又稱判斷斷抽樣，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查者根據(jù)據(jù)自己的主觀觀判斷進(jìn)行抽抽樣。３、定額抽樣樣：又稱配額額抽樣，將總總體分成若干干類別，按照照一定比例在在各類中分配配樣本單位數(shù)數(shù)額，并且按按照各類數(shù)額額任意或者主主觀抽樣。第二節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)一、房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的內(nèi)容１、市場(chǎng)需求求預(yù)測(cè)２、供給預(yù)測(cè)測(cè)３、價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)４、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)５、突發(fā)事事件影響預(yù)預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)的方方法１、德?tīng)柗品品ǎ?、專家座座談法２、時(shí)間序序列法簡(jiǎn)單移動(dòng)平平均法加權(quán)移動(dòng)平平均法指數(shù)平滑法法３、回歸分分析法一元線性回回歸多元線性回回歸三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析的種類１、定性分分析２、定量分分析：技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)方法法第四章不不同類型房房地產(chǎn)投資資分析一、土地投投資分析１、土地出出讓：招、、拍、掛、、協(xié)議２、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備：政府府儲(chǔ)備與企企業(yè)儲(chǔ)備３、土地整整理與開(kāi)發(fā)發(fā)４、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓５、土地入入股份投資資二、住宅投投資分析１、市場(chǎng)需需求分析有效需求與與潛在需求求家庭規(guī)模、、家庭收入入生活方式消費(fèi)偏好２、區(qū)位選選擇交通配套３、質(zhì)量４、戶型、、規(guī)劃三、商業(yè)用用房投資分分析1、地段2、商圈3、經(jīng)營(yíng)環(huán)境境4、建筑規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)5、交通、人人流量6、硬件設(shè)施施四、寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)分析析1、地段選擇擇2、寫(xiě)字樓經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境3、建筑設(shè)計(jì)計(jì)4、設(shè)備配置置第五章房房地產(chǎn)投資資策略第一節(jié)投投資時(shí)機(jī)機(jī)一、客觀時(shí)時(shí)機(jī)1、經(jīng)濟(jì)周期期2、股市行情情3、國(guó)際形勢(shì)勢(shì)4、城市規(guī)劃劃5、利率、匯匯率6、國(guó)際貿(mào)易易順差7、通貨膨脹脹8、消費(fèi)者存存款情況9、產(chǎn)業(yè)政策策二、主觀時(shí)時(shí)機(jī)個(gè)人根據(jù)信信息作出的的判斷：1、經(jīng)濟(jì)周期期的蕭條期期2、通貨膨脹脹來(lái)臨之前前3、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的低谷期期4、預(yù)期第二節(jié)投投資地段段選擇一、地理位位置1、交通條件件：多樣性性、便捷性性、可通達(dá)達(dá)性2、離市中心心和主要商商場(chǎng)的距離離3、配套設(shè)施施成熟度：：學(xué)校、超超市、銀行行、娛樂(lè)設(shè)設(shè)施二、社會(huì)環(huán)環(huán)境1、治安狀況況2、文化氣息息三、自然環(huán)環(huán)境1、自然景觀觀：公園、、河流、山山脈、湖、、海、濕地地、植被等等2、空氣質(zhì)量量：味道、、懸浮物3、噪音污染染情況4、未來(lái)城市市景觀規(guī)劃劃第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資的質(zhì)量一、建筑質(zhì)質(zhì)量二、物業(yè)管管理、服務(wù)務(wù)質(zhì)量第六章房房地產(chǎn)投資資成本與稅稅費(fèi)一、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資成本1、建設(shè)投資資：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)費(fèi)、政府規(guī)規(guī)費(fèi)建安工程費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)公共配套建建設(shè)費(fèi)其他費(fèi)用三大費(fèi)用（（銷售費(fèi)用用、管理費(fèi)費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)2、經(jīng)營(yíng)資金金：用于周周轉(zhuǎn)的少量量資金，不計(jì)入成本本序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目名稱投資金額估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1.1土地費(fèi)用1.2前期工程費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)1.3建安工程費(fèi)1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.5公共配套建設(shè)費(fèi)1.6管理費(fèi)用1.7銷售費(fèi)用1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用1.9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資3.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)3.3經(jīng)營(yíng)資金房地產(chǎn)總投投資估算表表二、開(kāi)發(fā)稅稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅及及附加2、增值稅3、契稅4、所得稅5、產(chǎn)權(quán)登記記費(fèi)6、交易手續(xù)續(xù)費(fèi)7、印花稅8、工本費(fèi)三、出租或或自營(yíng)項(xiàng)目目投資1、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用2、修理費(fèi)用用第七章房房地產(chǎn)投資資收益分析析第一節(jié)概概述一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資收益益分類現(xiàn)金流量：：租金收入入減去各種種支出后的的余額避稅收入：：提取折舊舊而降低納納稅基數(shù)帶帶來(lái)的收益益銷售收益：：銷售收入入減去開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本本無(wú)形收益：：心理享受受，知名度度二、投資收收益的構(gòu)成成管理報(bào)酬：：投資者付付出勞動(dòng)的的應(yīng)得報(bào)酬酬風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬：：比儲(chǔ)蓄風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大銀行利息：：失去存入入銀行賺取取利息的權(quán)權(quán)第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資收益估算算一、經(jīng)營(yíng)收收入估算１、租售方方案的確定定租售方式及及比例租售面積銷售進(jìn)度租金及售價(jià)價(jià)付款方式２、估算經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入銷售收入出租收入：：商場(chǎng)、店店面、車庫(kù)庫(kù)、辦公樓樓銷售收入與與經(jīng)營(yíng)稅金金及附加估估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)１２３１銷售收入1.6億2.0億4000萬(wàn)１.1可銷售面積（㎡）50000１.2單價(jià)（元／㎡）800080008000１.3銷售比例40%50%10%２經(jīng)營(yíng)稅金及附加２.1營(yíng)業(yè)稅及附加2.2其他稅金（如印花稅）３凈銷售收入二、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)價(jià)方法（一）成本本導(dǎo)向定價(jià)價(jià)1、成本加成成法2、目標(biāo)利潤(rùn)潤(rùn)法（二）需求求導(dǎo)向定價(jià)價(jià)1、消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)知定價(jià)2、品牌價(jià)值值定價(jià)（三）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法1、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)價(jià)法2、挑戰(zhàn)定價(jià)價(jià)法3、隨行就市市定價(jià)法第八章房房地產(chǎn)投資資財(cái)務(wù)分析析第一節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表一、財(cái)務(wù)分分析的目的的1、反映項(xiàng)目目的盈利能能力2、反映項(xiàng)目目的清償能能力3、反映項(xiàng)目目的資金平平能能力二、報(bào)表的的類別（一）基本本報(bào)表1、現(xiàn)金流量量表2、損益表3、資金來(lái)源源與運(yùn)用表表4、資產(chǎn)負(fù)債債表（二）輔助助報(bào)表1、項(xiàng)目總投投資估算表表2、經(jīng)營(yíng)成本本表（需要要分?jǐn)偅?、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本細(xì)細(xì)項(xiàng)估算表表建安成本估估算表公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)估估算表基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)估算表表4、開(kāi)發(fā)期稅稅費(fèi)5、銷售收入入與經(jīng)營(yíng)稅稅金及附加加估算表6、投資計(jì)劃劃與資金籌籌措表7、借款還本本付息估算算表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目全部部投資現(xiàn)金金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)121現(xiàn)金流入1.1銷售收入1..2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)資金2.4經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)2.5土地增值稅2.6企業(yè)所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目資本本金現(xiàn)金流流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)121現(xiàn)金流入1.1銷售收入1..2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)資金2.4經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)2.5土地增值稅2.6企業(yè)所得稅2.7借款本金、利息償還3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量資金來(lái)源與與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1資金來(lái)源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4資本金1.5長(zhǎng)期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N2資金運(yùn)用2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2.2進(jìn)應(yīng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)12N1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.1銷售房經(jīng)營(yíng)成本2.2出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)名詞界定：：1.經(jīng)營(yíng)資金：：房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)用用于日常周周轉(zhuǎn)的資金金2.經(jīng)營(yíng)成本：：房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品出售時(shí)時(shí)，將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本按有關(guān)財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制制度結(jié)轉(zhuǎn)的的成本，包包括土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成本、、房地產(chǎn)銷銷售成本。。對(duì)于分期期收款的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目，可以按按照當(dāng)期收收入占全部部銷售收入入的比例，，計(jì)算本期期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的的經(jīng)營(yíng)成本本。3.開(kāi)發(fā)建設(shè)完完成后，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)可可能形成固固定資產(chǎn)、、無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)和遞延資資產(chǎn)。固定資產(chǎn)：：包括開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)辦公公用房、以以及自營(yíng)的的商服用房房。無(wú)形資產(chǎn)：：主要指土土地使用權(quán)權(quán)遞延資產(chǎn)：：主要指開(kāi)開(kāi)辦費(fèi)4、管理費(fèi)用用：包括管管理人員工工資、福利利、辦公費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、、咨詢費(fèi)、、董事會(huì)費(fèi)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)費(fèi)、訴訟費(fèi)費(fèi)、排污費(fèi)費(fèi)、綠化費(fèi)費(fèi)、房地產(chǎn)產(chǎn)稅、車船船使用稅、、土地使用用稅、無(wú)形形資產(chǎn)攤銷銷、開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)攤銷、業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)、壞帳損損失、存貨貨盤虧以及及其他管理理費(fèi)用。5、銷售費(fèi)用用：包括銷銷售人員工工資、獎(jiǎng)金金、福利、、福利、差差旅費(fèi)、售售樓中心折折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、物物料消耗費(fèi)費(fèi)、廣告費(fèi)費(fèi)、宣傳費(fèi)費(fèi)、代銷費(fèi)費(fèi)、銷售服服務(wù)費(fèi)、預(yù)預(yù)售許可證證申領(lǐng)費(fèi)等等。6、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用：指開(kāi)發(fā)發(fā)完成后，，在項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)發(fā)生的各種種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用，包括管管理和銷售售費(fèi)用第九章房房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)分析析第一節(jié)房房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)概述述一、風(fēng)險(xiǎn)的的含義風(fēng)險(xiǎn)是反映映一種特殊殊的事件，，這種事件件會(huì)帶來(lái)多多個(gè)不確定定的結(jié)果，，而且每一一個(gè)不確定定的結(jié)果的的出現(xiàn)都有有一個(gè)可測(cè)測(cè)定的概率率值，是對(duì)對(duì)未來(lái)行為為的決策及及客觀條件件不確定性性而可能引引致后果與與預(yù)定目標(biāo)標(biāo)值的多種種負(fù)偏離的的綜合。二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的特點(diǎn)1、變現(xiàn)性差差2、客觀性3、多樣性4、相對(duì)性投資類型風(fēng)險(xiǎn)量R（標(biāo)準(zhǔn)差）債券黃金外匯房地產(chǎn)股票期貨1.751.947.087.177.367.505、風(fēng)險(xiǎn)與收收益的對(duì)稱稱性風(fēng)險(xiǎn)收益最低收益0三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的類型（一）按風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)效益分分1、純粹風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：只有損損失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：既可能能是損失也也可能是收收益（二）按風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)質(zhì)分1、靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：自然災(zāi)災(zāi)害和意外外事故2、動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：：經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和和市市場(chǎng)場(chǎng)變變化化帶帶來(lái)來(lái)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（三三））系系統(tǒng)統(tǒng)性性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和和非非系系統(tǒng)統(tǒng)性性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)非系系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)通貨貨膨膨脹脹風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)周期期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)政策策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)利率率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)國(guó)際際風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)其他他個(gè)個(gè)別別風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（四四））根根據(jù)據(jù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性性質(zhì)質(zhì)分分１、、政政策策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)２、、社社會(huì)會(huì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：：城城市市規(guī)規(guī)劃劃、、區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃公眾眾干干預(yù)預(yù)、、治治安安風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)３、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：：市市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、、融融資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、、地地價(jià)價(jià)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)４、、技技術(shù)術(shù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)５、、自自然然風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)６、、國(guó)國(guó)際際風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析方方法法一、、定定性性分分析析１、、專專家家會(huì)會(huì)議議法法２、、德德?tīng)枲柗品品ǚǎ?、、幕幕景景分分析析法法二、、定定量量分分析析（（風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度度量量））１、、盈盈虧虧平平衡衡分分析析（（略略））２、、敏敏感感性性分分析析（（略略））３、、概概率率分分析析（（略略））第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范與與控控制制一、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范１、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自自留留風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收收益益較較大大時(shí)時(shí)，，投投資資者者主主動(dòng)動(dòng)自自留留風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)２、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移契約約性性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移：：預(yù)預(yù)售售、、工工程程合合同同、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)項(xiàng)目目資資產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化：：股股票票、、債債券券、、信信托托３、、投投資資組組合合：：按按地地域域組組合合、、不不同同類類型型組組合合、、不不同同時(shí)時(shí)間間組組合合等等４、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)發(fā)發(fā)生生前前采采取取有有效效措措施施防防范范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)發(fā)發(fā)生生或或使使其其損損失失降降低低。。防止止風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)源源發(fā)發(fā)生生對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素進(jìn)進(jìn)行行隔隔離離加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)對(duì)投投資資者者保保護(hù)護(hù)，，減減少少損損失失５、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)回回避對(duì)投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)進(jìn)行行識(shí)別別后，，主動(dòng)動(dòng)避開(kāi)開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)源的的行為為二、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制１、選選擇投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小小的項(xiàng)項(xiàng)目２、通通過(guò)投投資組組合降降低整整體投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)３、通通過(guò)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，，主動(dòng)動(dòng)調(diào)整整以降降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)４、加加強(qiáng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理５、通通過(guò)企企業(yè)聯(lián)聯(lián)合，，并購(gòu)購(gòu)降低低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)第十章章房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)第一節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)概述述一、房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)的概概念指房地地產(chǎn)專專業(yè)估估價(jià)人人員，，根據(jù)據(jù)估價(jià)價(jià)目的的，遵遵循估估價(jià)原原則，，按照照估價(jià)價(jià)程序序，采采用科科學(xué)的的估價(jià)價(jià)方法法，并并結(jié)合合估價(jià)價(jià)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)對(duì)影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素進(jìn)進(jìn)行分分析，，對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)最可可能實(shí)實(shí)現(xiàn)的的合理理價(jià)格格作出出推測(cè)測(cè)和估估計(jì)。。二、估估價(jià)目目的買賣入股交換抵押課稅保險(xiǎn)典當(dāng)糾紛處處理合資、、合作作經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)兼兼并企業(yè)承承包經(jīng)經(jīng)營(yíng)三、房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)估價(jià)價(jià)人員員是指經(jīng)經(jīng)房地地產(chǎn)估估價(jià)師師考試試合格格，由由注冊(cè)冊(cè)管理理部門門審定定注冊(cè)冊(cè)，取取得資資格證證書(shū)后后從事事房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值評(píng)評(píng)估，，并將將其結(jié)結(jié)果用用價(jià)格格來(lái)表表示的的專業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)人員員。四、估估價(jià)原原則是人們們?cè)诜糠康禺a(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)實(shí)踐踐和理理論探探索中中，基基于對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格形形成運(yùn)運(yùn)動(dòng)客客觀規(guī)規(guī)律的的認(rèn)識(shí)識(shí)，所所總結(jié)結(jié)出的的一些些簡(jiǎn)明明扼要要的在在估價(jià)價(jià)活動(dòng)動(dòng)中應(yīng)應(yīng)遵循循的法法則、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和應(yīng)應(yīng)注意意的問(wèn)問(wèn)題。。１、合合法原原則２、最最佳使使用原原則３、供供求原原則４、替替代原原則５、公公平原原則６、估估價(jià)期期日原原則７、預(yù)預(yù)期原原則五、房房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估估的程程序（一））明確確估價(jià)價(jià)基本本事項(xiàng)項(xiàng)１、明明確估估價(jià)對(duì)對(duì)象２、明明確估估價(jià)目目的３、明明確估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)（二））初選選估價(jià)價(jià)方法法（三））確定定估價(jià)價(jià)人員員（四））制定定估價(jià)價(jià)作業(yè)業(yè)計(jì)劃劃（五）實(shí)實(shí)地踏勘勘（六）收收集整理理資料（七）選選擇估價(jià)價(jià)方法正正式估算算（八）確確定估價(jià)價(jià)結(jié)果（九）撰撰寫(xiě)估價(jià)價(jià)報(bào)告（十）提提交報(bào)告告六、估價(jià)價(jià)方法１、收益益還原法法２、市場(chǎng)場(chǎng)比較法法３、重置置成本法法４、假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法法第二節(jié)收收益還還原法及及其應(yīng)用用一、收益益還原法法原理１、無(wú)限限期２、有限限年份３、最一一般性情情形４、收益益還原法法中的純純收益ＡＡ客觀收益益：應(yīng)指指正常收收益，排排除偶然然收益純收益如如含無(wú)形形收益也也應(yīng)計(jì)算算５、還原原利率（（資本化化率）的的計(jì)算實(shí)質(zhì)上指指與估價(jià)價(jià)對(duì)象具具有同等等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)對(duì)應(yīng)的投投資收益益率。收益價(jià)格格比較法法。在市市場(chǎng)上尋尋找同類類房產(chǎn)的的收益率率比較后后確定還還原利率率的方法法。累加法。。＝無(wú)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率+適當(dāng)補(bǔ)償償收益排序序插入法法二、適用用范圍對(duì)于具有有收益的的住房、、倉(cāng)庫(kù)、、商業(yè)用用房、酒酒點(diǎn)、寫(xiě)寫(xiě)字樓、、農(nóng)地等等都適用用。它不不限于估估價(jià)對(duì)象象本身是是否有收收益，只只要估價(jià)價(jià)對(duì)象同同類物業(yè)業(yè)具有收收益的能能力即可可。對(duì)于政府府辦公樓樓、學(xué)校校、公園園等公用用、公共共建筑物物，收益益法大都都不適用用三、應(yīng)用用舉例（一）估估價(jià)對(duì)象象情況該建筑物物為出租租寫(xiě)字樓樓土地面積積１２００００㎡㎡建筑面積積５２００００㎡㎡建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)為鋼筋筋混凝土土建筑層數(shù)數(shù)２２ＦＦ土地使用用年限５５０年（（自１９９８７年年起）（二）估估價(jià)要求求需要評(píng)估估該宗房房地產(chǎn)2008年1月的買賣賣價(jià)格（三）評(píng)評(píng)估過(guò)程程1、初步選選用估價(jià)價(jià)方法：：收益還還原法2、收集資資料可出租的的凈面積積：31200㎡，占60%；其余部部分為公公共通道道，大樓樓管理用用房和其其他占用用面積。。月租金：：35美元/月.㎡，按凈面面積計(jì)算算；出租率：：平均為為90%；建筑物原原值：5500萬(wàn)美元家具設(shè)備備原值：：500萬(wàn)美元經(jīng)營(yíng)費(fèi)用用：10萬(wàn)美元/月房產(chǎn)稅：：按建筑筑物原值值扣減30%的余值的的1.2%計(jì)算（每每年）營(yíng)業(yè)稅幾幾其他：：月收入入的5%3、計(jì)算總總收益年收益=31200××35××12××90%=1176.36萬(wàn)4、計(jì)算總總費(fèi)用折舊費(fèi)：：房屋使使用年限限50年，家具具折舊年年限10年，殘值值40%年折舊費(fèi)費(fèi)=5500/50+500（1-40%）/10=158萬(wàn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用用：10×12=120萬(wàn)房產(chǎn)稅：：5500×0.7×1.2%=46萬(wàn)其他稅費(fèi)費(fèi)：1176.36×6%=70.76年總費(fèi)用用：158+120+46+70.76=394.76萬(wàn)5、計(jì)算年年純收益益=年總收益益-年總費(fèi)用用=1179.36-394.76=784.6萬(wàn)6、計(jì)算估估價(jià)對(duì)象象價(jià)格第三節(jié)市市場(chǎng)比比較法一、概念念與原理理1、概念：：將估價(jià)價(jià)對(duì)象與與其所在在區(qū)域已已交易類類似房地地產(chǎn)進(jìn)行行比較，，并識(shí)別別差異，，以此估估算估價(jià)價(jià)對(duì)象在在正常市市場(chǎng)下的的價(jià)格或或價(jià)值的的方法。。2、原理：：理論依依據(jù)是替替