房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機(jī)會(huì)選擇

房地產(chǎn)發(fā)展

投資決策與機(jī)會(huì)選擇

一、房地產(chǎn)投資決策的意義

房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)前首先要解決的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一些根本性問題，諸如建設(shè)地點(diǎn)的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定，因此，房地產(chǎn)投資決策的正確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗，對(duì)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的重要意義。

1、是房地產(chǎn)開發(fā)公司能否生存的關(guān)鍵房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)決定了這一點(diǎn)。一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)往往構(gòu)造復(fù)雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部完成后，才能發(fā)揮投資經(jīng)濟(jì)效益，而且建設(shè)地點(diǎn)一經(jīng)確定，就與土地連在一起，始終在那里發(fā)揮作用，不能隨意移動(dòng)和變更。另一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)周期長，占用和消耗人力、物力、財(cái)力多，一旦開工建設(shè)，就不可間斷，否則，會(huì)拖延工期，積壓和浪費(fèi)已投入的大量人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由于拖延工期，房地產(chǎn)產(chǎn)品錯(cuò)過了最佳的投入市場的時(shí)間，難以產(chǎn)生較好的投資效益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)本身的這些技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，就要求在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前重視投資決策。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品投資大、建設(shè)周期長、風(fēng)險(xiǎn)因素多，經(jīng)營決策是否正確，是公司能否生存的關(guān)鍵。正確的經(jīng)營決策可以使公司獲得利潤，不斷發(fā)展壯大；而錯(cuò)誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產(chǎn)。2、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營的外部環(huán)境主要有經(jīng)營環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境、政策法律環(huán)境等，其中處在不斷變化中的是經(jīng)營環(huán)境。經(jīng)營環(huán)境的中心內(nèi)容是市場。正確的經(jīng)營決策，抓住了有利的投資機(jī)會(huì)，就可使公司不斷盈利，在競爭中立于不敗之地。3、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提升品牌的關(guān)鍵總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營目的是社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。只有進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營決策，才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)有限的資源（人力、物力、設(shè)備和資金）進(jìn)行合理的安排、有效的利用，以達(dá)到預(yù)期的最大經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。

二、房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素

1、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展2、宏觀經(jīng)濟(jì)政策（短期、長期）3、地方相關(guān)政策法規(guī)4、城市收入水平和增長速度5、住宅的自然需求6、城市化發(fā)展?fàn)顩r

三、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容

1、確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到房地產(chǎn)投資所預(yù)定的目標(biāo)，所以確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。2、擬訂房地產(chǎn)投資方案在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的過程中，根據(jù)已確定的目標(biāo)，擬定多個(gè)可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理給予評(píng)價(jià)，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合算及財(cái)務(wù)上是否盈利。3、測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其它投資項(xiàng)目要大。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，投資者不僅要測(cè)量或估計(jì)每一個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益，還要測(cè)量其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定每一個(gè)方案在收益上的可靠性。4、制定房地產(chǎn)投資的可行方案決策在于選擇，沒有選擇就沒有決策在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。制定房地產(chǎn)投資的可行方案時(shí)必須注意各方案在整體上的詳盡性和個(gè)體間的相互排斥性。5、分析與評(píng)價(jià)方案的分析與評(píng)價(jià)就是要對(duì)每一個(gè)備選方案，在進(jìn)行選擇之前，對(duì)其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的條件、因素以及潛在問題作可可行性分分析，并并與預(yù)先先確定的的目標(biāo)進(jìn)行行比較做做出評(píng)價(jià)價(jià)。對(duì)決策和和行動(dòng)方方案有一一定約束束條件的的限制因因素進(jìn)行行分析，，以在現(xiàn)現(xiàn)有條件件下求優(yōu)優(yōu)；對(duì)每每一個(gè)備備選方案案可能發(fā)發(fā)生的潛潛在問題題做科學(xué)學(xué)的預(yù)測(cè)測(cè)，以便便事先防防范，減減少潛在在問題發(fā)發(fā)生的可可能性。。6、選擇擇方案選擇方案案不僅是是整個(gè)決決策過程程的中心心環(huán)節(jié)，，也是房房地產(chǎn)決決策者的的重要職職責(zé)，同同時(shí)，也也是科學(xué)學(xué)性和技技巧性的的綜合體體現(xiàn)。四、房地地產(chǎn)投資資決策的的原則1、經(jīng)濟(jì)效效益原則則獲得利潤潤、不斷斷發(fā)展，，是每個(gè)個(gè)企業(yè)必必須面對(duì)對(duì)的市場場經(jīng)濟(jì)要要求，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)也是如如此。開發(fā)商在在對(duì)具體體房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行決策時(shí)時(shí)，必須須將房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的盈利利目的放放在首要要位置，，只有盈盈利的項(xiàng)項(xiàng)目才能能確定為為開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。這這就是房房地產(chǎn)投投資決策策的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益原原則。2、科學(xué)學(xué)化、民民主化原原則房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目涉及面面廣，牽牽涉因素素多、整整個(gè)建設(shè)設(shè)過程十十分復(fù)雜雜，因此此，要求求房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策必須須遵循科科學(xué)化、、民主化化原則。。所謂科學(xué)學(xué)決策程程序，就就是堅(jiān)持持“先論論證，后后決策””的原則則，必須須做到先先對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目進(jìn)行調(diào)調(diào)查研究究和論證證，然后后再進(jìn)行行投資決決策，杜杜絕“邊邊投資，，邊論證證”，更更不應(yīng)該該采取““先決策策，后論論證”這這種違反反客觀規(guī)規(guī)律的做做法。3、系統(tǒng)性性原則影響房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目建建設(shè)的因因素很多多，而且且這些因因素又是是相互聯(lián)聯(lián)系、彼彼此制約約的，因因此，在在進(jìn)行房房地產(chǎn)投投資決策策時(shí)，首首先要深深入調(diào)查查和搜集集各方面面的投資資信息，，并對(duì)其其進(jìn)行科科學(xué)的分分析和研研究。4、時(shí)間間性原則則投資的時(shí)時(shí)間觀念念即資金金的時(shí)間間價(jià)值，，事實(shí)上上也是開開發(fā)成本本。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資先于房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目收益益而發(fā)生生，因此此，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商必須須考慮到到不同時(shí)時(shí)間的資資金其價(jià)價(jià)值是大大不相同同的，先先期投入入的資金金和后期期產(chǎn)生的的收益金金，雖然然在價(jià)格格上一致致，但它它們?cè)趦r(jià)價(jià)值上卻卻是十分分不同的的，這其其中最直直接的就就是利息息問題。。5、風(fēng)險(xiǎn)控控制的原原則房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目進(jìn)行決決策時(shí)，，要比其其它產(chǎn)業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)更加注注重對(duì)可可能產(chǎn)生生的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)進(jìn)行必必要的預(yù)預(yù)測(cè)，并并努力地地將其控控制在一一定的范范圍之內(nèi)內(nèi)。這既要求求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商在確定定自己的的目標(biāo)時(shí)時(shí)留有一一定的合合理余地地，同時(shí)時(shí)更主要要是要求求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商在實(shí)施施房地產(chǎn)產(chǎn)投資方方案的過過程中采采取一切切盡可能能采取的的方法和和措施，，盡量把把風(fēng)險(xiǎn)降降到最小小程度。。6、責(zé)任任制原則則所謂責(zé)任任制就是是要求決決策者對(duì)對(duì)其決策策行為所所帶來的的投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)有有不可推推倭的責(zé)責(zé)任。必須建立立責(zé)、權(quán)權(quán)、利相相結(jié)合的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策責(zé)任任制，是是確保房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資決策的的科學(xué)性，避避免和減減少投資資決策失失誤的重重大措施施。7、選擇性性原則房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目進(jìn)行決決策時(shí)必必須有兩兩個(gè)以上上的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目可供選選擇，而而且每個(gè)個(gè)項(xiàng)目也也應(yīng)考慮慮多種開開發(fā)方案案，這樣樣才能保保證房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)決決策時(shí)能能有一個(gè)個(gè)優(yōu)化選選擇的可可能，即即最佳項(xiàng)項(xiàng)目和最最佳項(xiàng)目目中的最最佳方案案的選擇擇。五、房地地產(chǎn)投資資決策方方法1、確定型型決策方方法確定型決決策方法法（DecisionUnderCertainty）是是指房地地產(chǎn)決策策方案中中有待實(shí)實(shí)現(xiàn)的條條件是確確定的，，其結(jié)果果也是明明確的，，這類決決策問題題為確定定型決策策問題。。確定型決決策是指指一個(gè)方方案只有有一種確確定的結(jié)結(jié)果，只只要比較較各個(gè)方方案，就就可以作作出決策策。一般地說說，涉及及到房地地產(chǎn)投資資的土地地費(fèi)、建建筑面積積、建筑筑類型、、專業(yè)人人士費(fèi)、、利率、、廣告費(fèi)費(fèi)等問題題的決策策都屬于于確定型型決策的的范圍。。應(yīng)用確定定型決策策需具備備的條件件：第一，可可供決策策的可行行方案有有若干個(gè)個(gè)；第二，未未來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)事件件的自然然狀態(tài)是是完全確確定的；；第三，每每個(gè)方案案的結(jié)果果是唯一一的，并并可計(jì)量量。2、風(fēng)險(xiǎn)型型決策風(fēng)險(xiǎn)型決決策方法法（DecisionUnderRisk））是指在在房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)中，存存在著某某種不可可控制的的風(fēng)險(xiǎn)因因素，一一個(gè)方案案又可能能出現(xiàn)幾幾種不同同的結(jié)果果進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型決策策應(yīng)具備備以下幾幾個(gè)條件件：第一，要要確定決決策者希希望達(dá)到到的明確確目標(biāo)（（獲利大大或虧損損?。?；第二，要有兩兩個(gè)或兩個(gè)以以上可供選擇擇的方案；第三，每個(gè)方方案要存在兩兩種或兩種以以上，不以決決策者主觀意意志為轉(zhuǎn)移的的自然狀態(tài)；；第四，不同方方案在不同自自然狀態(tài)下相相應(yīng)的損益值值可以計(jì)算；；第五，決策者者根據(jù)科學(xué)的的理論和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，可預(yù)先估估計(jì)或計(jì)算出出自然狀態(tài)出出現(xiàn)的概率。。這種房地產(chǎn)投投資決策由于于無法控制，，其影響決策策結(jié)果的某種種自然狀態(tài)，，要在一定的的概率條件下下作出，需要要冒一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，故稱之之為風(fēng)險(xiǎn)型決決策。3、不確定型決決策方法一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件件在某一系統(tǒng)統(tǒng)中發(fā)生的概概率，就理論論而言是可以以人為地、主主觀地估計(jì)出出的。但在實(shí)實(shí)際中，有時(shí)時(shí)很難估計(jì)出出事件發(fā)生的的概率，即對(duì)對(duì)事件在系統(tǒng)統(tǒng)中所發(fā)生的的概率，不能能作出主觀可可能性的估計(jì)計(jì)，而只能對(duì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)后果有有所估計(jì)，這這種決策稱之之為不確定型型決策（DecisionMakingUnderUncertainty）。它的的準(zhǔn)確程度完完全取決于決決策者的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)與判斷能力力。不確定型決策策的特點(diǎn)是，，不僅不知道道所處理的未未來事件在各各種特定條件件下的明確結(jié)結(jié)果（自然狀狀態(tài)），甚至至連可能的結(jié)結(jié)果及各種結(jié)結(jié)果發(fā)生的概概率都不知道道。在這種情情況下的決策策，由于信息不完完全，帶有很很大的主觀隨隨意性，所以以人們只得提提出若干不同同的決策準(zhǔn)則則作為不確定定型決策的依依據(jù)。這些準(zhǔn)準(zhǔn)則包括：樂樂觀準(zhǔn)則、悲悲觀準(zhǔn)則、最最大最小后悔悔值準(zhǔn)則、機(jī)機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則則。六、房地產(chǎn)投投資決策的程程序房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的決策程程序，是指房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目在決策過過程中各工作作環(huán)節(jié)應(yīng)遵循循的符合其自自身運(yùn)動(dòng)規(guī)律律的先后順序序。按照科學(xué)的投投資決策理論論，房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營決策可分分為如下六個(gè)個(gè)基本步驟：：1、發(fā)現(xiàn)問題題決策是針對(duì)所所需要解決的的問題而進(jìn)行行的，所以發(fā)發(fā)現(xiàn)問題并分分析其產(chǎn)生的的原因、進(jìn)而而找出解決問問題的癥結(jié)是是房地產(chǎn)投資資決策的起點(diǎn)點(diǎn)。所謂問題是指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司實(shí)際經(jīng)經(jīng)營狀況與應(yīng)應(yīng)達(dá)到或希望望達(dá)到的經(jīng)營營狀況之間出出現(xiàn)的差距。。2、確定目標(biāo)目標(biāo)是經(jīng)營決決策的依據(jù)，，目標(biāo)選擇錯(cuò)錯(cuò)了，就會(huì)一一錯(cuò)再錯(cuò)，造造成整個(gè)經(jīng)營營決策的失誤誤。在發(fā)現(xiàn)了了經(jīng)營問題之之后，就要進(jìn)進(jìn)行調(diào)查研究究，具體分析析，一一弄清清問題的性質(zhì)質(zhì)、特點(diǎn)和范范圍，盡量以以差距的形式式把問題的癥癥結(jié)所在表達(dá)達(dá)出來，找到到產(chǎn)生差距的的真正原因，，從而確定問問題所期望達(dá)達(dá)到的結(jié)果，，即決策目標(biāo)標(biāo)。一個(gè)好的房地地產(chǎn)投資決策策目標(biāo)應(yīng)滿足足以下要求：：（1）針對(duì)性（Pertinency）房地產(chǎn)經(jīng)營決決策目標(biāo)的提提出應(yīng)當(dāng)有的的放矢，針對(duì)對(duì)所存在的問問題，切中要要害，選中解解決問題的突突破口，或是是把握住開拓拓發(fā)展的最好好機(jī)會(huì)。沒有有針對(duì)性的目目標(biāo)就是空洞洞目標(biāo)，針對(duì)對(duì)性錯(cuò)了則是是錯(cuò)誤目標(biāo)。。目標(biāo)的綜合合性來源于對(duì)對(duì)問題的綜合合分析和判斷斷。（2）明確性性（Definitude）確定房地產(chǎn)投投資決策目標(biāo)標(biāo)的目的是為為了實(shí)現(xiàn)它，，因此投資決決策的目標(biāo)必必須明確、具具體，使人能能夠領(lǐng)會(huì)執(zhí)行行。經(jīng)營決策策目標(biāo)的含義義要準(zhǔn)確，不不能模棱兩可可、含糊其詞詞，也不能空空洞無物，必必須有定性與與定量的表述述。同時(shí)，必必須嚴(yán)格規(guī)定定目標(biāo)的約束束條件。所謂約束條件件（ConstraintCondition）就是一些限限制因素。如如經(jīng)營決策時(shí)時(shí)涉及的資源源、人力、財(cái)財(cái)力、物力、、國家法令、、制度等方面面的限制性規(guī)規(guī)定以及必須須達(dá)到的起碼碼界限。（3）層次性（Hierarchy）當(dāng)同一經(jīng)營決決策系統(tǒng)中同同時(shí)存在著多多個(gè)目標(biāo)時(shí)，，必須分清主主次，應(yīng)從其其可靠性、可可能性、重要要性等方面出出發(fā)，按照主主次順序進(jìn)行行排隊(duì)，有取取有舍，形成成一個(gè)有機(jī)整整體。3、擬制方案案擬制供決策者者選用的各種種可能行動(dòng)方方案是房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策的的重要環(huán)節(jié)。。在確定房地地產(chǎn)投資決策策目標(biāo)之后，，就應(yīng)充分發(fā)發(fā)動(dòng)公司有關(guān)關(guān)人員收集、、掌握豐富的的信息，集思思廣益，科學(xué)學(xué)論證，精心心設(shè)計(jì)，擬制制各種備選方方案，供進(jìn)一一步選擇。擬制方案時(shí)，，需注意以下下兩點(diǎn)：（1）整體的的詳盡性擬制的備選方方案應(yīng)把通向向目標(biāo)所有的的方案包括無無遺，以供下下一步評(píng)價(jià)選選優(yōu)。如果有有遺漏，那么么最后選定的的方案就有可可能不是最好好的方案。但但在實(shí)際中要要做到這一點(diǎn)點(diǎn)是很困難的的，這是由于于經(jīng)營的外部部環(huán)境是多變變的、復(fù)雜的的，而擬制可可能的備選方方案也是個(gè)逐逐步認(rèn)識(shí)的過過程。（2）相互排排斥性各種備選方案案之間應(yīng)是相相互排斥的，，執(zhí)行方案一一，就不可能能執(zhí)行方案二二。只有這樣樣，才可能進(jìn)進(jìn)行方案的比比較選擇。4、分析評(píng)價(jià)方案的分析評(píng)評(píng)價(jià)（AndysisWeighting））就是對(duì)每一一個(gè)備選方案案，在進(jìn)行選選擇之前對(duì)其其有關(guān)的技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)環(huán)境等各各方面的條件件、因素、潛潛在問題進(jìn)行行可行性分析析，并與預(yù)先先確定的房地地產(chǎn)投資目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行比較，，做出評(píng)價(jià)。。（1）限制因因素分析任何一個(gè)經(jīng)營營決策和行動(dòng)動(dòng)方案都有一一定的約束條條件，因此，，必須研究論論證方案所有有限制的資源源、人力、物物力、時(shí)間、、技術(shù)以及其其它有關(guān)條件件，從而判定定房地產(chǎn)投資資方案是否可可行，是否能能達(dá)到預(yù)期的的目標(biāo)。（2）潛在問問題分析是指預(yù)測(cè)每一一個(gè)備選方案案可能發(fā)生的的潛在問題是是什么?問題發(fā)生的原原因是什么?研究防止和補(bǔ)補(bǔ)救的可能性性，準(zhǔn)備防范范措施和應(yīng)急急措施，以減減少潛在問題題的可能性和和危害性。（3）綜合評(píng)價(jià)根據(jù)經(jīng)營決策策目標(biāo)全面分分析方案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)環(huán)境效益和社社會(huì)效益。房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)主要采用用投資收益率率、投資回收收期、內(nèi)部收收益率等方法法。分析評(píng)價(jià)一般般是由各方面面的專家、學(xué)學(xué)者組成的評(píng)評(píng)審團(tuán)，或召召開專家論證證會(huì)進(jìn)行。方方案評(píng)價(jià)過程程也是進(jìn)一步步完善方案的的過程。5、選擇方案案選擇方案（SelectionScheme）是整個(gè)經(jīng)經(jīng)營決策的中中心環(huán)節(jié)，也也是經(jīng)營決策策者的重要職職責(zé)。它集中中體現(xiàn)了房地地產(chǎn)經(jīng)營決策策者的經(jīng)營藝藝術(shù)和素質(zhì)。。選擇方案就是是選擇最優(yōu)方方案。需要指指出的是，所謂最優(yōu)優(yōu)方案（OptimalDecision）是相對(duì)的，，受到許多不不確定因素的的限制，因此此在多個(gè)方案案存在時(shí)，要要想得到一個(gè)個(gè)各方面均最最優(yōu)的“最佳佳方案”往往往很困難。在在實(shí)際投資決決策中，通常常是在全盤考考慮的情況下下選擇一個(gè)令令投資決策者者滿意的方案案，而不是理理想中的各方方面均全優(yōu)的的方案。6、實(shí)施追蹤蹤經(jīng)營決策的實(shí)實(shí)施是一個(gè)動(dòng)動(dòng)態(tài)的，依賴賴于時(shí)空變量量和環(huán)境變量量的復(fù)雜過程程。因此，在在實(shí)施過程中中必然會(huì)碰到到新問題，引引起新矛盾，，會(huì)出現(xiàn)變化的情況況和決策目標(biāo)標(biāo)偏離現(xiàn)象。。這就要求決決策者必須重重視信息反饋饋，及時(shí)總結(jié)結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，，依據(jù)客觀情情況對(duì)方案進(jìn)進(jìn)行必要的調(diào)調(diào)整和修改，，以保證房地地產(chǎn)投資決策策的目標(biāo)最終終得以實(shí)現(xiàn)。。（1）反饋控控制房地產(chǎn)經(jīng)營決決策中的反饋饋控制（Feed