房地產(chǎn)投資資金融通概述

房地產(chǎn)投資資金融通如何保障房地產(chǎn)投資所需資金？主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)投資資金融通的必要性；2.房地產(chǎn)開發(fā)投資資金融通渠道和程序；3.房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通渠道和程序；4.房地產(chǎn)投融資擔(dān)保和保險(xiǎn)的含義和作用；5.房地產(chǎn)投資資金融通決策一、房地產(chǎn)投資資金融通的概念1.含義房地產(chǎn)投資者為保持流動(dòng)性、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或追求更大利益等需要，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)用相關(guān)金融工具獲得資金支持，以保障房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行的行為或過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金循環(huán)圖示土地購(gòu)置支付工程款等土地開發(fā)轉(zhuǎn)入開發(fā)房屋建成預(yù)售/租儲(chǔ)備資金貨幣資金生產(chǎn)資金貨幣資金成品資金售租特點(diǎn)：資金占用量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢；資金運(yùn)動(dòng)受區(qū)域范圍的影響

房地產(chǎn)投資資金融通的必要性（1）開發(fā)資金需要量巨大與開發(fā)商自有資金有限的矛盾

第一，資金投入集中、巨大且占用時(shí)間較長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度較慢；第二，追求規(guī)模效應(yīng)而超出了開發(fā)商自有資金；第三，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而投資多項(xiàng)目的需要，超出了開發(fā)商自有資金。

（2）購(gòu)置所需資金量大與當(dāng)前支付能力有限的矛盾一是當(dāng)時(shí)資金實(shí)力不夠；二是保持對(duì)資金的主動(dòng)性；三是將資金壓力在時(shí)間上攤?。凰氖琴J幣價(jià)值的變化；五是提前實(shí)現(xiàn)房屋購(gòu)買行為，如尚未付清借款時(shí)已有了房屋。房地產(chǎn)價(jià)值的提高，投資者從自有資金到貸款、股票或債券，而房地產(chǎn)也成為資金提供機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)。房地產(chǎn)投資資金融通與房地產(chǎn)金融

私人市場(chǎng)公眾市場(chǎng)權(quán)益融資個(gè)人房地產(chǎn)上市公司企業(yè)權(quán)益型REIT退休基金債務(wù)融資商業(yè)銀行抵押貸款支持證券保險(xiǎn)公司抵押型REIT退休基金權(quán)益融資方式上市或增發(fā)新股：條件較苛刻，融資成本高；吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金：對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目要求高；合作開發(fā)：較為有利和普遍債務(wù)融資方式企業(yè)債券：債券利率和融資成本高；抵押貸款：比較有利，也比較普遍；信用貸款：對(duì)企業(yè)的要求較高其他如預(yù)收定金和房款、留存收益等。向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。貸款便捷、成本較低，但期限較短，使用常受到限制。1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸款用于購(gòu)置土地，風(fēng)險(xiǎn)極高，抵押率通常為50～60％，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放。（1）土地購(gòu)置貸款二、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金融通（2）土地開發(fā)貸款用于對(duì)土地進(jìn)行改良，雖然風(fēng)險(xiǎn)較高，但金融機(jī)構(gòu)會(huì)擁有第一抵押權(quán)。（3）建設(shè)貸款用于償還土地購(gòu)置貸款和土地開發(fā)貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、管理費(fèi)和其他相關(guān)成本，金融機(jī)構(gòu)要求以該房地產(chǎn)項(xiàng)目、其他房地產(chǎn)項(xiàng)目、質(zhì)押或第三方保證作為擔(dān)保。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件除一般貸款條件外，還包括：企業(yè)的條件：營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開發(fā)權(quán)，健全財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度，貸款賬戶和結(jié)算賬戶；項(xiàng)目的條件：土地使用權(quán)，項(xiàng)目相關(guān)合法證件及市場(chǎng)前景，預(yù)算合理且自有資金占比達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的35%）；開發(fā)商對(duì)建設(shè)的房地產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)，且第一受益人為貸款銀行。土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行國(guó)有土地收購(gòu)重新開發(fā)儲(chǔ)備土地市場(chǎng)存量土地增量土地出讓招拍掛2.土地儲(chǔ)備貸款向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。貸款要求嚴(yán)格，抵押率較低。發(fā)放條件縣級(jí)以上政府指定或委托的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的企業(yè)；資本金到位、管理規(guī)范；調(diào)查土地整體情況；關(guān)注土地價(jià)值狀況；專戶管理，監(jiān)控土地收益。發(fā)行條件連續(xù)三年盈利；凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%；累計(jì)對(duì)外投資額不超過凈資產(chǎn)的50%；總資產(chǎn)負(fù)債率低于70%；所有者權(quán)益至少5000萬元。3.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票獲得永久資本，提高自有資本率；資金使用限制較少；可獲得高于賬面價(jià)值的溢價(jià)資金等。但融資成本較高，會(huì)使得原投資者弱化乃至失去對(duì)企業(yè)的控制權(quán)。4.房地產(chǎn)信托融資信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。特點(diǎn)規(guī)模小，期限短，要求收益率高，及時(shí)滿足需要，降低企業(yè)財(cái)務(wù)總成本；提供全程融資服務(wù)；信托計(jì)劃依托項(xiàng)目且流動(dòng)性較差。發(fā)行條件有國(guó)家認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格；注冊(cè)資本不少于1000萬元人民幣；具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)；具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源，其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備５年以上可追溯的記錄；中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要求的其他條件。5.房地產(chǎn)債券融資為了籌集特定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金而發(fā)行的借款信用憑證，具有高效靈活、無中途停貸或回收的風(fēng)險(xiǎn)、易于被大眾接受等特點(diǎn)。發(fā)行條件凈資產(chǎn)額的限額：股份有限公司不低于3000萬元，有限責(zé)任公司不低于6000萬元；累計(jì)債券總額不超過公司凈資產(chǎn)的40%，累計(jì)債券總額指公司成立歷來發(fā)行的所有債券的尚未償還部分，發(fā)債額度不能超過整個(gè)項(xiàng)目所需資金的20％；最近3年平均可分配利潤(rùn)足以支付1年的利息；籌集的資金投資方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；債券利率不得超過國(guó)務(wù)院規(guī)定的利率水平；國(guó)家規(guī)定的其他條件。6.在建工程抵押貸款抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。貸款要點(diǎn)工程已完部分與土地使用權(quán)同時(shí)抵押，但已完部分工程量需要核實(shí)，并由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和工程質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)；土地使用權(quán)必須有償取得，已領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)》。工程未完部分應(yīng)有開發(fā)商與施工單位簽訂生效的工程承包合同，預(yù)算造價(jià)重新審核，以確定其抵押價(jià)值和貸款價(jià)值比率，并按各個(gè)部位形象進(jìn)度確定分階段抵押價(jià)值。在建抵押工程銷售收入由銀行代收、監(jiān)管，專戶存儲(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查要點(diǎn)

企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)；貸款項(xiàng)目評(píng)估：項(xiàng)目情況，市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)指標(biāo)；貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)：不同機(jī)構(gòu)提供的不同擔(dān)保；

貸款綜合評(píng)價(jià)：綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過60％為高風(fēng)險(xiǎn)貸款綜合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)度度＝（（某筆筆貸款款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)額/某筆筆貸款款額））×100％＝信用用等級(jí)級(jí)系數(shù)數(shù)×貸貸款方方式系系數(shù)××期限限系數(shù)數(shù)×項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等等級(jí)系系數(shù)某筆貸貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)額額＝某某筆貸貸款額額×信信用等等級(jí)系系數(shù)××貸款款方式式系數(shù)數(shù)×期期限系系數(shù)××項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等級(jí)級(jí)系數(shù)數(shù)因素取值標(biāo)準(zhǔn)類別信用等級(jí)系數(shù)30％、50％、70％、90％AAA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)企業(yè)、A級(jí)企業(yè)、BBB級(jí)企業(yè)貸款方式系數(shù)10～20％、50％、100％銀行金融機(jī)構(gòu)、省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)或商品房抵押、AA級(jí)以下企業(yè)或其他房屋抵押、信用貸款貸款期限系數(shù)100％、120％、130％、140％半年以內(nèi)、3年以內(nèi)、3～5年、5年以上項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)50％、60％、70％、80％按建設(shè)條件、市場(chǎng)、產(chǎn)品分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果評(píng)定指標(biāo)因素項(xiàng)目基本情況四證落實(shí)、自有資金占比、資金落實(shí)、地理與交通位置、基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目品質(zhì)等情況市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位、供需形勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)、市場(chǎng)營(yíng)銷能力、認(rèn)購(gòu)或預(yù)售/預(yù)租能力等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、銷售利潤(rùn)率、貸款償還期、敏感性分析房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目評(píng)估估年份1999200020012002200320042005預(yù)算內(nèi)資金0.210.110.180.120.090.070.06銀行貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11債券0.210.0600.02000.03利用外資5.352.811.761.611.291.331.19自籌資金28.0426.9128.3828.0928.5730.3333.24其他資金來源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來源小結(jié)單位：％三、房房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資資資金金融通通俗稱按揭，是指那些不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)房人，將其與房地產(chǎn)商簽訂的住房買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押給金融機(jī)構(gòu)（通常是商業(yè)銀行），或?qū)⑵湎蚍康禺a(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買的住房抵押給商業(yè)銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房者并以購(gòu)房者的名義交付給開發(fā)商所有。

1.商業(yè)性住房抵押貸款貸款程序開發(fā)商與銀行簽訂《合作協(xié)議》，約定開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，銀行可向購(gòu)房者提供按揭貸款，并約定開發(fā)商在購(gòu)房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記以前為其貸款提供不可撤銷的保證；開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》，約定購(gòu)房者支付房屋價(jià)款的方式為首付款加上銀行貸款；購(gòu)房者向指定銀行申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)借款人的資信進(jìn)行審查；購(gòu)房者與銀行簽訂《個(gè)人住房借款合同》（含個(gè)人住房抵押合同），進(jìn)行抵押登記，銀行將貸款額劃至開發(fā)商賬戶。由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款。2.住房公積金貸款住房公公積金金制度度住房公積金賬戶個(gè)人工資比例扣存住房公積金管理中心商業(yè)銀行單位按個(gè)人工資比例繳存委托住房公積金貸款申請(qǐng)程序

借款人向住房公積金管理中心提出書面貸款申請(qǐng)；住房公積金資金管理中心審核、決定；通知借款申請(qǐng)人；受托銀行辦理貸款手續(xù)。住房公積金貸款申請(qǐng)條件

一是按規(guī)定履行繳存住房公積金義務(wù)的職工；二是款項(xiàng)用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。商業(yè)性性住房房貸款款與住住房公公積金金貸款款比較較商業(yè)性住房貸款住房公積金貸款貸款對(duì)象

具有完全民事行為能力的自然人

住房公積金的繳存人和住房公積金繳存單位的離退休職工

貸款額度

一般為房款的70％，有限額規(guī)定據(jù)繳交年限、比例和余額確定，有限額規(guī)定貸款手續(xù)

開發(fā)商合作銀行審批住房資金管理中心審批貸款利率

市場(chǎng)基準(zhǔn)利率的折扣政策性利率，獨(dú)立利率期限2008.12.23之前2008.12.23之后下限基準(zhǔn)水平

下限基準(zhǔn)水平商業(yè)貸款三至五年

五年以上

5.055.205.946.124.905.055.765.94公積金貸款一至五年

五年以上

3.514.053.333.87房地產(chǎn)貸款利率水平與供款負(fù)擔(dān)單位：％提示：：貸款款下限限水平平最低低可至至七折折。繳交住房公積金的職工在購(gòu)買住房時(shí)，在其公積金抵押貸款的額度不能滿足購(gòu)房需要時(shí)，分別與銀行簽訂“住房公積金抵押貸款合同”和“個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同”，同時(shí)使用住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款。

3.住房組合貸款住房組合貸款申請(qǐng)條件

一是同時(shí)符合住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的條件和規(guī)定；二是貸款申請(qǐng)額度不得超過房?jī)r(jià)總價(jià)的70%，公積金貸款額度＝住房公積金當(dāng)?shù)刈罡呖少J額度，商業(yè)性住房貸款金額＝購(gòu)房申請(qǐng)貸款額度－公積金貸款額度；三是貸款申請(qǐng)期限，住房組合貸款期限最長(zhǎng)不超過15年，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款借款合同起止日必須相一致。以建設(shè)銀行為例的組合貸款條件有合法的身份；按時(shí)足額繳存住房公積金的職工；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；有所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款；有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；符合當(dāng)?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；貸款行規(guī)定的其他條件。

住房組合貸款申請(qǐng)程序

借款申請(qǐng)人向商業(yè)銀行提出個(gè)人住房組合貸款申請(qǐng)，填寫《個(gè)人住房公積金借款申請(qǐng)書》和《個(gè)人住房商業(yè)性借款申請(qǐng)書》，提供公積金帳號(hào)；銀行受理申請(qǐng)，審查借款人情況，對(duì)符合條件的承諾貸款；簽訂《個(gè)人住房商業(yè)性借款》和《個(gè)人住房抵押保證合同》；公積金貸款可代辦，并由代辦機(jī)構(gòu)與公積金貸款委托行簽訂《個(gè)人住房公積金借款合同》和《個(gè)人住房公積金貸款代辦和保證合同》。借款人與商業(yè)銀行辦理抵押合同和其他合同的公證、登記手續(xù)，或者保險(xiǎn)；銀行放款；借款人按月還款。購(gòu)買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購(gòu)買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。

4.商用房地產(chǎn)貸款貸款條件

面向已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)，貸款價(jià)值比通常不超過60％，期限不超過10年，貸款利率較高。如典當(dāng)當(dāng)、高高利貸貸、開開發(fā)商商的貸貸款、、免息息分期期付款款、以以租代代售等等。5.其其他他融資資方式式6.貸款新產(chǎn)品品一：：循環(huán)環(huán)授信信業(yè)務(wù)務(wù)個(gè)人住住房循循環(huán)授授信業(yè)業(yè)務(wù)：：是指自自然人人（授授信申申請(qǐng)人人）以以其所所購(gòu)住住房作作最高高額抵抵押向向銀行行申請(qǐng)請(qǐng)循環(huán)環(huán)授信信額度度，在在不超超過授授信有有效期期和可可用額額度的的條件件下，，被授授信人人可向向銀行行多次次申請(qǐng)請(qǐng)具有有明確確消費(fèi)費(fèi)用途途的個(gè)個(gè)人貸貸款，，循環(huán)環(huán)使用用的業(yè)業(yè)務(wù)。。也稱稱“隨隨借隨隨還””、““循環(huán)環(huán)貸””等。。加按揭：對(duì)處于按揭揭狀態(tài)原有有住房的已已還款部分分、或者貸貸款額度可可隨房?jī)r(jià)上上升以及重重新評(píng)估值值的上升而而增加，再再進(jìn)行按揭揭貸款的業(yè)業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)按揭：如果房貸所所在銀行不不能辦理加加按揭業(yè)務(wù)務(wù)，借款人人可以通過過將房貸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到能辦理理加按揭的的銀行。7.貸款款新產(chǎn)品二二：固定利利率貸款單位：％光大銀行建設(shè)銀行基準(zhǔn)利率優(yōu)惠利率基準(zhǔn)利率優(yōu)惠利率3年期6.546.007.256.125年期6.636.157.326.3910年期6.876.337.756.85商業(yè)銀行需需要掌握的的借款人的的信息有：：目前收入入的合理性性及未來行行業(yè)發(fā)展對(duì)對(duì)收入水平平的影響，，貸款償付付能力；所所購(gòu)房產(chǎn)的的目的及擁擁有意愿等等因素。所有住房貸貸款的貸款款成數(shù)不超超過80％。住房貸款的的月房產(chǎn)支支出與收入入比控制在在50%以下，月所所有債務(wù)支支出與收入入比控制在在55％以下。抵押物價(jià)值值的確定以以該房產(chǎn)在在該次買賣賣交易中的的成交價(jià)或或評(píng)估價(jià)的的較低者為為準(zhǔn)。對(duì)再交易房房，應(yīng)對(duì)每每個(gè)用作貸貸款抵押的的房屋進(jìn)行行獨(dú)立評(píng)估估。與90/70政策相相配套的首首付的區(qū)別別。以戶定義的的第二套房房首付和利利率水平的的區(qū)別?？赡塬@得的的融資數(shù)量量個(gè)人住房貸款的主要還款方式：期限在１年以內(nèi)（含１年）的到期本息一次性清償，等額本息還款法和等額本金還款法。

等額本息還款法支付特征：初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負(fù)擔(dān)較重，但壓力攤薄。等額本金還款法支付特征：初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，但初期壓力較大。

房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負(fù)擔(dān)相同償還方方式、不同同利率水平平下供款負(fù)負(fù)擔(dān)020040060080010001234567891011121314期限金額07年末利率水平07年初利率水平相同償還方方式、不同同利率水平平下利息負(fù)負(fù)擔(dān)020004000600080001000012000140001234567891011121314期限金額期限07年末利率水平07年初利率水平不同償還方方式利息負(fù)負(fù)擔(dān)比較02000400060008000100001200014000135791113期限金額期限等額本金等額本息等額本息還還款法：對(duì)收入中等等但未來的的收入預(yù)期期會(huì)穩(wěn)步上上升的貸款款人（主要要是年輕人人），除了了付按揭外外，還要考考慮日常的的生活開銷銷、教育投投資以及將將來的婚姻姻籌備費(fèi)用用等，因此此最近幾年年還款壓力力不應(yīng)該太太大，并且且貸款期限限最好適當(dāng)當(dāng)長(zhǎng)些。等額本金還還款法：對(duì)于目前收收入較高、、但未來的的收入預(yù)期期會(huì)下降的的貸款人（（如部分壟壟斷行業(yè)從從業(yè)人員、、未來幾年年將離任的的企業(yè)高管管等），前前幾年還款款壓力可以以相對(duì)大些些。貸款償還方方式適用群群體四、房地產(chǎn)產(chǎn)投融資中中的擔(dān)保和和保險(xiǎn)貸款人在發(fā)放貸款的過程中，為了確保借出資金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求當(dāng)事人以外的第三方對(duì)借款人的還款提供擔(dān)保，履行債務(wù)保證責(zé)任。

1.房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保

作用

幫助貸款人有效轉(zhuǎn)嫁和合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；擴(kuò)大借款人的受益面（金額、數(shù)量）。在房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)造、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。我國(guó)開設(shè)的有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保證保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)保險(xiǎn)保險(xiǎn)基金房地產(chǎn)投保人

保險(xiǎn)契約房地產(chǎn)保險(xiǎn)人

保險(xiǎn)費(fèi)防損和險(xiǎn)后賠償（1）財(cái)產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)品種企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)

建筑工程一切險(xiǎn)

投保人境內(nèi)企事業(yè)單位、團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)

居民本人或其家庭成員

建筑工程所有人、承包人或其他關(guān)系人

保險(xiǎn)范圍

與被保險(xiǎn)人有經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系的財(cái)產(chǎn)

被保險(xiǎn)人約定的房屋財(cái)產(chǎn)被保險(xiǎn)人在建筑工地的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)期限金額

一年，可續(xù)保；賬面原值、賬面原值加成數(shù)、重置價(jià)值或其他

普通險(xiǎn)1年，兩全險(xiǎn)1、3、5年；房屋實(shí)際價(jià)值自投保或財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)至工程驗(yàn)收或交付止；工程總價(jià)值（2）責(zé)任任保險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)的責(zé)任保險(xiǎn)品種產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)

置業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)

投保人開發(fā)商

房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)技術(shù)團(tuán)體保險(xiǎn)范圍

開發(fā)商合法租售的供他人正在正常使用的房屋專業(yè)人員因工作疏忽或過失造成委托方或其他關(guān)系人財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害（3）信用保證保保險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)的信用保險(xiǎn)品種

買方信用保險(xiǎn)

住宅抵押貸款保險(xiǎn)

投保人購(gòu)房者借款人保險(xiǎn)范圍

拖延或逃避分期付款

非人為風(fēng)險(xiǎn)及義務(wù)人的行為風(fēng)險(xiǎn)

涉及房地產(chǎn)的保證風(fēng)險(xiǎn)品種建筑工程承保合同保險(xiǎn)

貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)投標(biāo)保證保險(xiǎn)

預(yù)付款保證保險(xiǎn)

履行合同保證保險(xiǎn)

維修保證保險(xiǎn)

投保人投標(biāo)人承包人承包人承包人借款人保險(xiǎn)范圍

中標(biāo)人不繼續(xù)簽訂合同不能履約

不能按時(shí)按質(zhì)按量交付工程不履行約定維修任務(wù)

連續(xù)6個(gè)月未償還貸款本息

（4）人身保險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)的人身保險(xiǎn)品種建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn)

安居定期保險(xiǎn)

投保人施工企業(yè)或建筑公司貸款購(gòu)房者保險(xiǎn)范圍

有勞動(dòng)關(guān)系人員在工地致殘或意外亡故購(gòu)房者在貸款支付期期間亡故五、房地產(chǎn)產(chǎn)投資資金金融通決策策既有項(xiàng)目法人，新設(shè)項(xiàng)目法人；企業(yè)性質(zhì)：獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托（1）組建融資組織（2）編制房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表

資金投入計(jì)劃，資金收入計(jì)劃，資金流動(dòng)計(jì)劃1.資金金融通決策策的程序資金流動(dòng)計(jì)計(jì)劃表單位：時(shí)間費(fèi)用12…小計(jì)資金投入資金收入差額累計(jì)資金投入累計(jì)資金收入累計(jì)差額提示：資金收入的的估算應(yīng)慎慎重；資金金投入和收收入計(jì)劃的的時(shí)間間隔隔應(yīng)一致。。資金籌集的幣種和數(shù)額，資金籌集的流量，資金來源、結(jié)構(gòu)，資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，資金成本，資金籌集方式，資金籌集的步驟。（3）擬訂可能的籌資方案

（4）計(jì)算各方案案的資本結(jié)結(jié)構(gòu)和資金金成本率（5）待選方案：：資金成本本率最低或或其他（6）計(jì)算待選方方案資本結(jié)結(jié)構(gòu)的效益益和風(fēng)險(xiǎn)（7）綜合比較選選擇投資者在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中，為籌集和使用資金而付出的代價(jià)，包括資金籌集成本和使用成本。（1）含義資金收集成本：一次性費(fèi)用，主要包括借款手續(xù)費(fèi)、各項(xiàng)代理發(fā)行費(fèi)用等。資金使用成本：經(jīng)常、定期支付的費(fèi)用，主要包括股利、貸款利息以及其他利息費(fèi)用等。2.資金金成本（2）資金金成本的衡衡量絕對(duì)數(shù)和相相對(duì)數(shù)個(gè)別資金成本、綜合合(加權(quán)平均)資金成本和和邊際資金金成本：不同資金籌籌集方式的的資金成本本或：資金成本率(一般通稱為資金成本)；：使用或占用成本；：籌資總額；：籌資費(fèi)用；：籌資費(fèi)用率，即籌資費(fèi)用與籌資總額之比。長(zhǎng)期借款資資金成本率率：長(zhǎng)期借款成本率；：長(zhǎng)期借款利率；：籌集費(fèi)用率；：所得稅率。：長(zhǎng)期借款成本率；：長(zhǎng)期借款利率；：借款費(fèi)用率；：所得稅率。【例1】某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期期借款200萬元，年利利率10.8％，借借款期限3年，每年付付息一次，，到期一次次還本，企企業(yè)所得稅稅率25％，籌資費(fèi)費(fèi)用忽略不不計(jì)，試計(jì)計(jì)算這筆長(zhǎng)長(zhǎng)期借款的的資金成本本率?！窘狻?0.8％％×(1——25％)=8.1％提示：上述述公式僅適適用于每年年末支付利利息、借款款期末一次次全部還本本的情況。。如果利息的的支付采取取貼現(xiàn)的形形式，在借款中預(yù)預(yù)先扣除，，則公式式為：債券資金成成本率或：債券資金成本率；：債券利率；：債券籌資費(fèi)用率；：所得稅率。：債券年利息；：債券籌資額；提示：注意票面金金額與實(shí)際際籌集資金金之間的差差別?！纠?】某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)行總面值值為500萬元得10年期債券，，票面利率率為8％，發(fā)行費(fèi)費(fèi)率為5％，發(fā)行價(jià)價(jià)格550萬元。公司司所得稅稅稅率為25％，試計(jì)算算該公司債債券的資金金成本。如如果房地產(chǎn)產(chǎn)公司以350萬元發(fā)行面面額為500萬元的債券券，試計(jì)算算其資金成成本率。【解】（1）根據(jù)據(jù)公式得：：（2）以350萬元價(jià)格發(fā)發(fā)行時(shí)的資資金成本率率為：由于債券期限較較長(zhǎng)，為考考慮資金的的時(shí)間價(jià)值值，可采用用下式計(jì)算算資金成本本：：實(shí)際籌集資金總量；：債券內(nèi)部收益率；：各年債券利息；：債券本金。普通股資金金成本率評(píng)價(jià)法公式：

：普通股資金成本率；：普通股預(yù)期年股利支出；：普通股籌資費(fèi)用率；：預(yù)期股利率年增長(zhǎng)率。：普通股籌資額；【例3】某某房地產(chǎn)開開發(fā)公司發(fā)發(fā)行普通股股正常市價(jià)價(jià)400萬萬元元，籌籌資費(fèi)用率率為5％，，第一年支支付股利率率為10％％，預(yù)計(jì)每每年股利增增長(zhǎng)率為9％，試計(jì)計(jì)算其資金金成本率。?！窘狻扛鶕?jù)公式得得：資本資產(chǎn)定定價(jià)模型法法公式：：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；：平均風(fēng)險(xiǎn)股票必要報(bào)酬率；：股票的風(fēng)險(xiǎn)校正系數(shù)?！纠?】某某一期間證證券市場(chǎng)無無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率為10％，平均均風(fēng)險(xiǎn)股票票必須報(bào)酬酬率為15％，某房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司普通通股值為1.10，，試計(jì)算該該普通股的的資金成本本。【解】根據(jù)公式得得：＝10％＋＋1.10×（15％－10％）＝15.5％％優(yōu)先股資金成本率率：優(yōu)先股預(yù)期年股利支出；：優(yōu)先股資金成本率；：優(yōu)先股籌資費(fèi)用率。：優(yōu)先股票面價(jià)值；【例5】某某房地產(chǎn)開開發(fā)公司為為某項(xiàng)目發(fā)發(fā)行優(yōu)先股股股票，票票面額按正正常市價(jià)計(jì)計(jì)算為200萬元，，籌資費(fèi)率率為4％，，股息年利利率為14％，試求求其優(yōu)先股股資金成本本?！窘狻扛鶕?jù)公式得得：留用利潤(rùn)籌資成本率：第一年股利；：留用利潤(rùn)資金成本率；：股利年均增長(zhǎng)率。：留用利潤(rùn)總額；：加權(quán)平均資金成本率；：為第j種來源資金占全部資金的比重（權(quán)重）；：第j種來源資金的成本。綜合資金成成本的計(jì)算說明：個(gè)別資金占占全部資金金的比例即即資金結(jié)構(gòu)構(gòu)；確定資資金結(jié)構(gòu)可可以按資金金的帳面價(jià)價(jià)值、市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值或目目標(biāo)價(jià)值計(jì)計(jì)算?！纠?】設(shè)某某房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目擬擬定的籌資資方案有關(guān)關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)如下表所所示，根據(jù)據(jù)已知條件件計(jì)算個(gè)別別資金成本本率和綜合合資金成本本率。銀行貸款貸款余額400萬元年利率7.5％抵減金額20萬元所得稅率25％普通股發(fā)行總額400萬元（40萬股）預(yù)期股利1元/股發(fā)行費(fèi)用2.4萬元預(yù)期股利增長(zhǎng)率3％優(yōu)先股發(fā)行總額400萬元（40萬股）股利率0.7元/股發(fā)行費(fèi)用12萬元債券發(fā)行總額1500萬元債券利率9.0％發(fā)行費(fèi)用15萬元所得稅率25％留用利潤(rùn)個(gè)人所得稅率20％留用利潤(rùn)額200萬元股利率0.7元/股普通股市價(jià)12元預(yù)期年股利增長(zhǎng)率5％【解】（1）銀行行貸款資金成成本率（2）普通股籌資資成本率（3）優(yōu)先股籌資資成本率（4）債券資金成成本率（5）留用利潤(rùn)資資金成本率率（6）綜合合資金成本率率已知總籌資資額＝400＋400＋400＋1500＋＋200＝2900萬萬元，則可得綜合籌籌資成本率率為：K＝5.92％×13.79％＋13.06％％×13.79％＋＋7.22％×13.79％％＋6.82％×51.73％＋8.67％××6.90％＝7.74％由于個(gè)別資資金成本隨隨著時(shí)間、、籌資額與與籌資結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化而而變動(dòng)，則則新增加一一個(gè)單位的的資本而需需要負(fù)擔(dān)的的成本，或或因追加籌資資而帶來的的資金成本本。類別：邊際際成本和加加權(quán)平均邊邊際資金成成本；作用：邊際際資金成本本率應(yīng)作為為財(cái)務(wù)分析析的貼現(xiàn)率率。邊際資金成成本的計(jì)算算情形一：追加籌資但但成本不變變的情況若資金結(jié)構(gòu)構(gòu)不變，則則籌資數(shù)額額的變化不不影響綜合合資金成本本，即綜合合資金成本本不變；若資金結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生變化化，則綜合合資金成本本會(huì)發(fā)生變變化，主要要考慮新增增資金的比比例重新計(jì)計(jì)算。情形二：追追加籌資成成本隨籌資資規(guī)模擴(kuò)大大而變化的的情況根據(jù)金融市市場(chǎng)的資金金供求確定定各類資金金成本分界界點(diǎn)（資金金成本發(fā)生生前的最大大籌資額））；確定目標(biāo)資資金結(jié)構(gòu)；；計(jì)算籌資總總額成本分分界點(diǎn)，列列出相應(yīng)籌籌資范圍；；分別計(jì)算不不同籌資范范圍內(nèi)的邊邊際資金成成本?！纠?】某某房地產(chǎn)開開發(fā)公司有有關(guān)資本結(jié)結(jié)構(gòu)及其他他資料如下下表所示。。試根據(jù)提提供的資料料為基礎(chǔ)，，來說明追追加融資時(shí)時(shí)，邊際資資金成本的的計(jì)算方法法。資本來源金額（元）所占比重資金成本率長(zhǎng)期負(fù)債9000030％8％優(yōu)先股3000010％12％普通股18000060％18％合計(jì)300000100％14.4％【解】（1）假設(shè)設(shè)該企業(yè)各各種增資方方案的資金金成本如下下表所示（單位：元元）資金來源目標(biāo)資金結(jié)構(gòu)增資范圍資金成本長(zhǎng)期負(fù)債30％≤2700008％270000～72000010％＞72000012％優(yōu)先股10％≤25200012％＞25200014％普通股60％≤108000018％1080000～288000020％＞288000022％（2）計(jì)算籌資總額分界點(diǎn)即各種籌資方式下成本發(fā)生變動(dòng)的最大籌資總額，是根據(jù)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)和各種融資方式下資本成本發(fā)生變化的融資范圍確定的。計(jì)算公式為：：第j種來源資金的成本分界點(diǎn)；：籌資總額分界點(diǎn)；：目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)中第j種資本的比重。根據(jù)上述公公式，該公公司籌資總總額分界點(diǎn)點(diǎn)計(jì)算如下下表所示（（單位：元元）。資金方式資金成本籌資范圍總額分界點(diǎn)總額范圍長(zhǎng)期負(fù)債8％＜270000元270000/0.3＝900000元<900000元10％270000～720000元720000/0.3＝2400000元900000～2400000元12％＞720000元——>2400000元優(yōu)先股12％≤252000元252000/0.1＝2520000元≤2520000元14％＞252000元——>2520000元普通股18％＜1080000元1080000/0.6＝1800000元<1800000元20％1080000～2880000元2880000/0.6＝4800000元1800000～4800000元22％＞2880000元——>4800000元（3）計(jì)算算邊際資金金成本對(duì)這六個(gè)籌籌資范圍分分別計(jì)算加加權(quán)平均資資金成本，，便可求得得各種籌資資范圍的邊邊際資金成成本。根據(jù)上一步驟可得到新的融資范圍是：900000元以下；900000～1800000元；1800000～2400000元；2400000～2520000元；2520000～4800000元；4800000元以上計(jì)算過程見見下表?；I資總額范圍資金來源資本結(jié)構(gòu)資金成本率邊際資金成本900000元以下長(zhǎng)期負(fù)債30％8％2.4％優(yōu)先股10％12％1.2％普通股60％18％10.8％合計(jì)100％——14.4％余下類推…………..籌資總額范圍資金來源資本結(jié)構(gòu)資金成本率邊際資金成本900000～1800000元長(zhǎng)期負(fù)債30％10％3％優(yōu)先股10％12％1.2％普通股60％18％10.8％合計(jì)100