房地產稅務段雪飛

房地產稅務籌劃段雪飛目錄1第一章購地階段3第三章預售階段2第二章建設階段4第四章現售階段5第五章籌劃方法1第一章購地階段【拿地環(huán)節(jié)】【持有環(huán)節(jié)】【退地環(huán)節(jié)】拿地環(huán)節(jié)涉稅【契稅】納稅義務人：契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受單位和個人。征稅范圍：

《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條規(guī)定國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓，包括出售、贈與、和交換均屬于轉移土地權屬的范疇?！稌盒袟l例細則》第八條規(guī)定以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股等視為征稅范圍。拿地環(huán)節(jié)涉稅【契稅】計稅依據：以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格，成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按評估價格或土地基準地價確定。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。拿地環(huán)節(jié)涉稅【契稅】主要法規(guī)財稅字[1998]96號文（以合同轉讓價格作為計稅依據）；財稅[2004]134號文（為承受土地而支付的全部經濟利益）；國稅函[2002]1094號文（項目換取屬于征稅范圍）；國稅函[2004]322號文（以土地出資屬于征稅范圍）；國稅函[2005]436號文（不因減免土地出讓金而減免契稅）；財稅[2008]175號文（企業(yè)合并分立不不征契稅規(guī)定）；拿地環(huán)節(jié)涉稅【耕地占用稅】納稅義務人：占用耕地建房和從事其他非農業(yè)建設的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。征稅范圍：《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國務院令第511號）第二條規(guī)定，耕地主要指種植農作物的土地，魚塘等也視同耕地。計稅依據：《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國務院令第511號）第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據。以平方米為單位計量。定額稅率各個地區(qū)不一樣。拿地環(huán)節(jié)涉稅【印花稅】納稅義務人：在中國境內書立、使用、領受印花稅法所列舉的憑證的單位和個人。征稅范圍：土地使用權出讓、轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。法規(guī)依據：財稅[2006]162號，第三條規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。財稅[2008]24號規(guī)定，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。拿地環(huán)節(jié)涉稅【城鎮(zhèn)土地使用稅】納稅義務人：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。征稅范圍：房地產企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內的土地。計稅依據：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅額計算征收。納稅義務時間：合同約定交付土地時間的從次月開始，未約定的從合同簽訂次月開始。新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。拿地環(huán)節(jié)涉稅【城鎮(zhèn)土地使用稅】主要法規(guī)國稅函發(fā)[1993]501號文（不論是出讓還是轉讓方式都應該繳納本稅）；國稅發(fā)[2003]89號文（房地產開發(fā)企業(yè)，應自房屋交付使用之次月起調減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據）財稅[2006]186號文（合同約定交付土地時間的次月開征，未約定合同簽訂次月）財稅[2008]24號文（廉租房、經濟適用房）持有環(huán)節(jié)涉稅稅【土地使用稅】納稅義務人：：在城市、縣城城、建制鎮(zhèn)、、工礦區(qū)范圍圍內使用土地地的單位和個個人，為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用稅稅的納稅人。。征稅范圍：房地產企業(yè)占占用位于城市市、縣城、建建制鎮(zhèn)、工礦礦區(qū)范圍內的的土地。計稅依據：土地使用稅以以納稅人實際際占用的土地地面積為計稅稅依據，依照照規(guī)定稅額計計算征收。納稅義務時間間：合同約定交付付土地時間的的從次月開始始，未約定的的從合同簽訂訂次月開始。。新征用的耕耕地，自批準征用之之日起滿1年時開始繳納納土地使用稅稅；征用的非非耕地，自批批準征用次月月起繳納土地地使用稅。持有環(huán)節(jié)涉稅稅【土地使用稅】主要法規(guī)國稅函發(fā)[1993]501號文（不論是是出讓還是轉轉讓方式都應應該繳納本稅稅）；國稅發(fā)[2003]89號文（房地產產開發(fā)企業(yè)，，應自房屋交交付使用之次次月起調減城城鎮(zhèn)土地使用用稅計稅依據據）財稅[2006]186號文（合同約約定交付土地地時間的次月月開征，未約約定合同簽訂訂次月）財稅[2008]24號文（廉租房房、經濟適用用房）財稅[2008]152號文（應納稅稅款計算截止止日）持有環(huán)節(jié)涉稅稅【土地閑置費】土地閑置費所所得稅可以扣扣除。國稅發(fā)發(fā)[2009]31號文。土地閑置費土土增不可以扣扣除?！蛾P于土地增值值稅清算有關關問題的通知知》。退出環(huán)節(jié)涉稅稅【營業(yè)稅】轉讓已完成土土地前期開發(fā)發(fā)或正在進行行土地前期開開發(fā)，但尚未進入施工工階段的在建建項目，按“轉讓無無形資產”稅稅目中“轉讓讓土地使用權權”項目征收收營業(yè)稅?！矩敹怺2003]16號文】轉讓已進入建建筑物施工階階段的在建項項目，按“銷銷售不動產””稅目征收營營業(yè)稅。【財稅[2003]16號文】未辦理土地使使用權證，但但實質上為轉轉讓行為也應應該繳納營業(yè)業(yè)稅、土增、、契稅等稅負負。【國稅函〔2007〕〕645號】差額征收營業(yè)業(yè)稅?！矩敹怺2003]16號文】退出環(huán)節(jié)涉稅稅【土地增值稅】成片受讓，分分期分批轉讓讓。凡單獨轉讓土土地使用權的的，按照轉讓讓土地使用權權面積占開發(fā)發(fā)土地總面積積的比例分攤攤其相應扣除除項目金額；；凡轉讓土地地使用權同時時轉讓地上建建筑物的，按按照轉讓建筑筑物的建筑面面積占總規(guī)劃劃面積的比例例計算分攤其其相應扣除項項目金額。【國稅函[1999]112號文】加計扣除。未進行開發(fā)即即轉讓，只允允許扣除取得得土地使用權權時支付的地地價款、交納納的有關費用用，以及在轉轉讓環(huán)節(jié)繳納納的稅金；對對取得土地使使用權后投入入資金，將生生地變?yōu)槭斓氐剞D讓的，計計算其增值額額時，允許扣扣除取得土地地使用權時支支付的地價款款、交納的有有關費用，和和開發(fā)土地所所需成本再加加計開發(fā)成本本的20%以及在在轉讓讓環(huán)節(jié)節(jié)繳納納的稅稅金。。【國稅函函發(fā)[1995]110號】2第二章建設階段建設環(huán)環(huán)節(jié)涉涉稅【印花稅稅】房地產產開發(fā)發(fā)階段段需要要繳納納印花花稅的的主要要包括括采購購甲供供材料料、建建筑安安裝工工程承承包合合同、、建設設工程程勘察察設計計合同同、借借款合合同、、財產產保險險合同同等合合同。。甲供材材料應應按購購銷合合同稅稅目，，按按按購銷銷金額額，萬萬分之之三稅稅率貼貼花；；建筑安安裝工工程承承包合合同，，按承承包金金額，，萬分分之三三稅率率貼花花；建設工工程勘勘察設設計合合同，，按按按收取取的費費用金金額，，萬分分之五五的稅稅率貼貼花；；借款合合同，，按借借款金金額的的萬分分之零零點五五貼花花；建設環(huán)環(huán)節(jié)涉涉稅【代扣代代繳】營業(yè)稅稅：境內房房地產產企業(yè)業(yè)接受受境外外建筑筑設計計勞務務，屬屬于應應發(fā)生生營業(yè)業(yè)稅納納稅義義務的的勞務務?！尽稜I業(yè)稅稅暫行行條例例實施施細則則》（財政政部、、國家家稅務務總局局第52號令））】企業(yè)所所得稅稅：境內房房地產產企業(yè)業(yè)還應應履行行扣繳繳義務務代扣扣代繳繳該境境外勞勞務的的企業(yè)業(yè)所得得稅。。【《企業(yè)所所得稅稅法實實施條條例》第三十十八條條】建設環(huán)環(huán)節(jié)涉涉稅【甲供材材料的的營業(yè)業(yè)稅】《實施細細則》第七條條規(guī)定定，“納稅人人的下下列混混合銷銷售行行為，，應當當分別別核算算應稅稅勞務務的營營業(yè)額額和貨貨物的的銷售售額，，其應應稅勞勞務的的營業(yè)業(yè)額繳繳納營營業(yè)稅稅，貨貨物銷銷售額額不繳繳納營營業(yè)稅稅；未未分別別核算算的，，由主主管稅稅務機機關核核定其其應稅稅勞務務的營營業(yè)額額：（（一））提供供建筑筑業(yè)勞勞務的的同時時銷售售自產產貨物物的行行為；；（二二）財財政部部、國國家稅稅務總總局規(guī)規(guī)定的的其他他情形形。”第十六六條規(guī)規(guī)定，，“除本細細則第第七條條規(guī)定定外，，納稅稅人提提供建建筑業(yè)業(yè)勞務務（不不含裝裝飾勞勞務））的，，其營營業(yè)額額應當當包括括工程程所用用原材材料、、設備備及其其他物物資和和動力力價款款在內內，但但不包包括建建設方方提供供的設設備的的價款款?！苯ㄔO環(huán)環(huán)節(jié)涉涉稅【土地使使用稅稅】土地使使用稅稅同前前所述述。建設環(huán)環(huán)節(jié)涉涉稅【臨時性性建筑筑物房房產稅稅】凡是在在基建建工地地為基基建工工地服服務的的各種種工棚棚、材材料棚棚、休休息棚棚和辦辦公室室、食食堂、、茶爐爐房、、汽車車房等等臨時時性房房屋，，不論論是施施工企企業(yè)自自行建建造還還是由由基建建單位位出資資建造造交施施工企企業(yè)使使用的的，在在施工工期間間，一一律免免征房房產稅稅。但但是，，如果果在基基建工工程結結束以以后，，施工工企業(yè)業(yè)將這這種臨臨時性性房屋屋交還還或者者估價價轉讓讓給基基建單單位的的，應應當從從基建建單位位接收收的次次月起起，依依照規(guī)規(guī)定征征收房房產稅稅。”【財稅地地[1986]8號】3第三章預售階段預售環(huán)環(huán)節(jié)涉涉稅【營業(yè)稅稅】預售納納稅義義務發(fā)發(fā)生時時間：：納稅人人轉讓讓土地地使用用權或或者銷銷售不不動產產，采采取預預收款款方式式的，，其納納稅義義務發(fā)發(fā)生時時間為為收到到預收收款的的當天天?！尽丁稜I業(yè)稅稅細則則》第25條】計算方方法：：企業(yè)銷銷售未未完工工開發(fā)發(fā)產品品取得得的收收入,應先按按預計計計稅稅毛利利率分分季(或月)計算出出預計計毛利利額，，計入入當期期應納納稅所所得額額。【國稅發(fā)發(fā)[2009]31號第九九條】稅基：：營業(yè)稅稅的計計稅依依據即即納稅稅人的的營業(yè)業(yè)額，，包括括納稅稅人提提供應應稅勞勞務、、轉讓讓無形形資產產或者者銷售售不動動產向向對方方收取取的全全部價價款和和價外外費用用。價價外費費用，，包括括收取取的手手續(xù)費費、補補貼、、基金金、集集資費費、返返還利利潤、、獎勵勵費、、違約約金、、滯納納金、、延期期付款款利息息、賠賠償金金、代代收款款項、、代墊墊款項項、罰罰息及及其他他各種種性質質的價價外收收費。。預售售環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)涉涉稅稅【土增增稅稅】“納稅稅人人在在項項目目全全部部竣竣工工結結算算前前轉轉讓讓房房地地產產取取得得的的收收入入，，由由于于涉涉及及成成本本確確定定或或其其他他原原因因，，而而無無法法據據以以計計算算土土地地增增值值稅稅的的，，可可以以預預征征土土地地增增值值稅稅，，待待該該項項目目全全部部竣竣工工、、辦辦理理結結算算后后再再進進行行清清算算，，多多退退少少補補。?！就猎鲈龆惗悧l條例例細細則則16條】武漢漢普普通通標標準準住住宅宅按按照照預預售售收收入入的的1.5%，除除普普通通標標準準住住宅宅以以外外的的其其他他住住宅宅為為3.5%，其其他他房房地地產產項項目目為為5%。預售售環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)涉涉稅稅【所得得稅稅】預售售收收入入征征稅稅：：企業(yè)業(yè)通通過過正正式式簽簽訂訂《房地地產產預預售售合合同同》所取取得得的的收收入入，，應應確確認認為為銷銷售售收收入入的的實實現現。?！緡惗惏l(fā)發(fā)[2009]31號））第第六六條條】預收收收收入入應應納納稅稅所所得得額額的的計計算算方方法法：：企業(yè)業(yè)銷銷售售未未完完工工開開發(fā)發(fā)產產品品取取得得的的收收入入，，應應先先按按預預計計計計稅稅毛毛利利率率分分季季（（或或月月））計計算算出出預預計計毛毛利利額額，，計計入入當當期期應應納納稅稅所所得得額額。。開開發(fā)發(fā)產產品品完完工工后后，，企企業(yè)業(yè)應應及及時時結結算算其其計計稅稅成成本本并并計計算算此此前前銷銷售售收收入入的的實實際際毛毛利利額額，，同同時時將將其其實實際際毛毛利利額額與與其其對對應應的的預預計計毛毛利利額額之之間間的的差差額額，，計計入入當當年年度度企企業(yè)業(yè)本本項項目目與與其其他他項項目目合合并并計計算算的的應應納納稅稅所所得得額額。。【國稅稅發(fā)發(fā)[2009]31號】預售售環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)涉涉稅稅【所得得稅稅】預售售收收入入相相關關的的稅稅金金及及附附加加稅稅前前扣扣除除問問題題：：1、月月度度或或季季度度申申報報時時，，不不得得扣扣除除。。2、年年度度所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳時時，，可可以以扣扣除除。?！緡惗惡痆2008]299號】預售售環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)涉涉稅稅【土地地使使用用稅稅】土地地使使用用稅稅同同前前所所述述。。預售售環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)涉涉稅稅【房產產稅稅】房產產稅稅同同前前所所述述。。4第四章現售階段現售售環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)涉涉稅稅【所得得稅稅】國稅稅發(fā)發(fā)[2009]31號第第3條：除土地開開發(fā)外，，其他開發(fā)發(fā)產品符符合下列列條件之之一的，，應視為為已經完完工：（一）開開發(fā)產品品竣工證證明材料料已報房地產管管理部門門備案。（二）開開發(fā)產品品已開始始投入使使用。（三）開開發(fā)產品品已取得得了初始始產權證證明。國稅函[2009]342號文（投入使用用，海南南訴訟）項目已符符合文件件規(guī)定的的其中一一個完工工條件，，即視為為稅法意意義上的的完工，，此時企企業(yè)應結結算計稅稅成本并并計算此此前銷售售收入的的實際毛毛利額，，將實際際毛利額額與預計計毛利額額之間的的差額，，計入當當年度應應納稅所所得額?！，F售環(huán)節(jié)節(jié)涉稅【土地增值值稅清算算】土增清算算時間：：第九條條條規(guī)定，，納稅人人符合下下列條件件之一的的，應進進行土地地增值稅稅的清算算。（一一）房地地產開發(fā)發(fā)項目全全部竣工工、完成成銷售的的；（二二）整體體轉讓未未竣工決決算房地地產開發(fā)發(fā)項目的的；（（三）直直接轉讓讓土地使使用權的的?！緡惏l(fā)[2009]91號】土增清算算時間：：第十條對對符合合以下條條件之一一的，主主管稅務務機關可可要求納納稅人進進行土地地增值稅稅清算。。（一））已竣工工驗收的的房地產產開發(fā)項項目，已已轉讓的的房地產產建筑面面積占整整個項目目可售建建筑面積積的比例例在85%以上，或或該比例例雖未超超過85%，但剩余余的可售售建筑面面積已經經出租或或自用的的；（（二）取取得銷售售（預售售）許可可證滿三三年仍未未銷售完完畢的；；（三））納稅人人申請注注銷稅務務登記但但未辦理理土地增增值稅清清算手續(xù)續(xù)的；（（四）省?。ㄗ灾沃螀^(qū)、直直轄市、、計劃單單列市））稅務機機關規(guī)定定的其他他情況。。對前前款所列列第（三三）項情情形，應應在辦理理注銷登登記前進進行土地地增值稅稅清算。?！緡惏l(fā)[2009]91號】現售環(huán)節(jié)節(jié)涉稅【土增扣除除解析-取得土地地使用權權所支付付的金額額】是指納稅稅人為取取得土地地使用權權所支付付的地價價款和按按國家統統一規(guī)定定交納的的有關費費用。以以出讓方方式取得得土地使使用權的的，為支支付的土土地出讓讓金；以以行政劃劃撥方式式取得土土地使用用權的，，為轉讓讓土地使使用權時時按規(guī)定定補交的的出讓金金；以轉轉讓方式式取得土土地使用用權的，，為支付付的地價價款?，F售環(huán)節(jié)節(jié)涉稅【土增扣除除解析-房地產開開發(fā)的成成本】指納稅人人房地產產開發(fā)項項目實際際發(fā)生的的成本，，包括①①土地征征用及拆拆遷補償償費（包包括土地地征用費費、耕地地占用稅稅、勞動動力安置置費及有有關地上上、地下下附著物物拆遷補補償的凈凈支出，，安置動動遷用房房支出等等）②前前期工程程費（包包括規(guī)劃劃、設計計、項目目可行性性研究和和水文、、地質、、勘察、、測繪、、“三通一平平”等支出））③建筑筑安裝工工程費（（是指以以出包方方式支付付給承包包單位的的建筑安安裝工程程費，以以自營方方式發(fā)生生的建筑筑安裝工工程費））④基礎礎設施費費（包括括開發(fā)小小區(qū)內道道路，供供水，供供電，供供氣，排排污，排排洪，通通訊，照照明，環(huán)環(huán)衛(wèi)，綠綠化等工工程發(fā)生生的支出出）⑤公公共配套套設施費費（包括括不能有有償轉讓讓的開發(fā)發(fā)小區(qū)內內公共配配套設施施發(fā)生的的支出））⑥開發(fā)發(fā)間接費費用（是是指直接接組織，，管理開開發(fā)項目目發(fā)生的的費用，，包括工工資、職職工福利利費、折折舊費、、修理費費、辦公公費、水水電費、、勞動保保護費、、周轉房房攤銷等等）?，F售環(huán)節(jié)節(jié)涉稅【土增扣除除解析-房地產開開發(fā)費用用】指與房地地產開發(fā)發(fā)項目有有關的銷銷售費用用、管理理費用、、財務費費用。財財務費用用中的利利息支出出，凡能能夠按轉轉讓房地地產項目目計算分分攤并提提供金融融機構證證明的，，允許據據實扣除除，但最最高不能能超過按按商業(yè)銀銀行同類類同期貸貸款利率率計算的的金額.其他房地地產開發(fā)發(fā)費用，，按本條條（一））、（二二）項規(guī)規(guī)定計算算的金額額之和的的5%以內計算算扣除。。凡不能能按轉讓讓房地產產項目計計算分攤攤利息支支出或不不能提供供金融機機構證明明的，房房地產開開發(fā)費用用按本條條（一））、（二二）項規(guī)規(guī)定計算算的金額額之和的的10%以內計算算扣除?！，F售環(huán)節(jié)節(jié)涉稅【土增扣除除解析-與轉讓房房地產有有關的稅稅金】指在轉讓讓房地產產時繳納納的營業(yè)業(yè)稅、城城市維護護建設稅稅、印花花稅（不不包括銷銷售不動動產繳納納的印花花稅）。。因轉讓讓房地產產交納的的教育費費附加，，也可視視同稅金金予以扣扣除?，F售環(huán)節(jié)節(jié)涉稅【土增扣除除解析-加計扣除除】對從事房房地產開開發(fā)的納納稅人可可按（一一）、（（二）項項規(guī)定計計算的金金額之和和，加計計20%的扣除?！，F售環(huán)節(jié)節(jié)涉稅【土地使用用稅】土地使用用稅同上上所述。?，F售環(huán)節(jié)節(jié)涉稅【印花稅】根據《中華人民民共和國國印花稅稅暫行條條例》及其實施施細則的的規(guī)定，，在竣工工銷售商商品房時時，如簽簽訂商品品房銷售售合同或或商品房房預售合合同的，，應在簽簽訂合同同時，按按合同所所記載金金額的萬萬分之五五計稅貼貼花或按按月匯總總繳納印印花稅?！，F售環(huán)節(jié)節(jié)涉稅【房產稅稅】根據財財稅地地[1986]8號規(guī)定定，凡凡是在在基建建工地地為基基建工工地服服務的的各種種工棚棚、材材料棚棚、休休息棚棚和辦辦公室室、食食堂、、茶爐爐房、、汽車車房等等臨時時性房房屋，，如果果在基基建工工程結結束以以后，，施工工企業(yè)業(yè)將這這種臨臨時性性房屋屋交還還或者者估價價轉讓讓給基基建單單位的的，應應當從從基建建單位位接收收的次次月起起，依依照規(guī)規(guī)定征征收房房產稅稅。因此，，如果果基建建工程程結束束，臨臨時性性建筑筑物歸歸基建建單位位使用用，則則須從從基建建單位位使用用的次次月起起繳納納房產產稅?！，F售環(huán)環(huán)節(jié)涉涉稅【印花稅稅】根據《中華人人民共共和國國印花花稅暫暫行條條例》及其實實施細細則的的規(guī)定定，在在竣工工銷售售商品品房時時，如如簽訂訂商品品房銷銷售合合同或或商品品房預預售合合同的的，應應在簽簽訂合合同時時，按按合同同所記記載金金額的的萬分分之五五計稅稅貼花花或按按月匯匯總繳繳納印印花稅稅。5第五章籌劃方法籌劃方方法1【關聯方方轉讓讓定價價】關聯方方轉讓讓定價價：通過建建筑公公司