房地產(chǎn)投資 第八章 風(fēng)險(xiǎn)

第8章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．1風(fēng)險(xiǎn)的含義

風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。風(fēng)險(xiǎn)是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟(jì)損失；其二，實(shí)際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．2風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)程度。如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

8．1．4風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)

投資回報(bào)是指因承擔(dān)某種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資而獲得的收益。承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以獲得回報(bào)，但風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)之間并不存在某種必然的、固定的關(guān)系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機(jī)性。根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所采取的態(tài)度不同，我們將投資主體分為三種類(lèi)型：即避險(xiǎn)型、冒險(xiǎn)型和普通型。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進(jìn)行較為理性的投資，其特點(diǎn)是：1）在確定的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)下，投資者希望得到更高的回報(bào)；2）而在確定的預(yù)期收益下，他們寧愿要更小的風(fēng)險(xiǎn)；3）在預(yù)期收益增長(zhǎng)的前提下，他們才愿意承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，三種類(lèi)型投資主體的“風(fēng)險(xiǎn)－回報(bào)”曲線有圖8-3所示的差異：回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)避險(xiǎn)型普通型冒險(xiǎn)型圖8-3不同類(lèi)型投資者的風(fēng)險(xiǎn)曲線8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．5房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征1．客觀性2．多樣性3．補(bǔ)償性4．可測(cè)性8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)與控制方法8．2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類(lèi)型1．自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍，同時(shí)也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)與控制方法3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。4．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。8．2房地地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)類(lèi)與控制方方法5．政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是是指由于國(guó)國(guó)家或地方方政府的有有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)投資的各各種政策變變化而給投投資者帶來(lái)來(lái)的損失。。6．社會(huì)與與政治風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)與與政治風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指由于于政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素變變動(dòng)，社會(huì)會(huì)習(xí)俗、社社會(huì)經(jīng)濟(jì)承承受能力以以及社會(huì)成成員的心理理狀態(tài)等方方面原因造造成的投資資風(fēng)險(xiǎn)。8．2房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的種類(lèi)類(lèi)與控控制方方法8．2．2房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的規(guī)避避和控控制風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和控制制的主主要方方法有有：1．風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)回回避本方法法的要要點(diǎn)是是：在在預(yù)期期收益益相同同的情情況下下，選選擇風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小小的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目。2．風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)的的客觀觀存在在使投投資者者不得得不尋尋找更更為積積極的的辦法法來(lái)預(yù)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。。而做做好市市場(chǎng)研研究是是這種種積極極的辦辦法之之一。。8．2房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的種類(lèi)類(lèi)與控控制方方法3．風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)組組合風(fēng)險(xiǎn)組組合意意味著著通過(guò)過(guò)多項(xiàng)項(xiàng)目投投資來(lái)來(lái)分散散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。4．風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資者以以某種種方式式將風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損損失轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給他他人承承擔(dān)。。8．3房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析8．3．1風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析的含含義與與作用用風(fēng)險(xiǎn)分分析是是根據(jù)據(jù)各種種變量量的概概率分分布，，來(lái)推推求一一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)條件件下獲獲利的的可能能性大大小。。因此此，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析有有時(shí)也也被稱稱為概概率分分析。。8．3房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析8．3．2風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析要解解決的的問(wèn)題題1．預(yù)預(yù)期的的收益益率是是多少少？出出現(xiàn)的的可能能性有有多大大？2．相相對(duì)于于目標(biāo)標(biāo)收益益可融融資成成本或或機(jī)會(huì)會(huì)投資資收益益來(lái)說(shuō)說(shuō)，產(chǎn)產(chǎn)生損損失或或超過(guò)過(guò)目標(biāo)標(biāo)收益益的可可能有有多大大？3．相相對(duì)于于預(yù)期期收益益來(lái)說(shuō)說(shuō)，收收益的的變動(dòng)動(dòng)性和和離散散性如如何？？8．3房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析8．3．3風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析的步步驟1．選選擇風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析使使用的的投資資項(xiàng)目目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)。。2．列列出需需要進(jìn)進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析的的不確確定性性因素素，此此因素素應(yīng)是是所有有因素素中最最為不不確定定的，，同時(shí)時(shí)將其其余因因素假假設(shè)為為是確確定因因素。。3．分分析確確定這這個(gè)不不確定定性因因素的的變化化范圍圍，并并將該該不確確定性性因素素的變變化范范圍縮縮小為為幾個(gè)個(gè)值，，且對(duì)對(duì)每一一個(gè)值值確定定其概概率，，列出出概率率分布布表。。4．根根據(jù)概概率分分布，，計(jì)算算上述述條件件下該該經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的期期望值值、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)方方差、、置信信區(qū)間間和置置信概概率等等，由由此來(lái)來(lái)分析析某一一投資資項(xiàng)目目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大大小和和盈利利的把把握程程度。。8．3房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析8．3．4風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的測(cè)測(cè)量與與分析析1．概概率論論基本本知識(shí)識(shí)回顧顧1）概概率概率就就是用用來(lái)表表示隨隨機(jī)事事件發(fā)發(fā)生可可能性性大小小的數(shù)數(shù)值。。概率分分為主主觀概概率和和客觀觀概率率。2）概概率分分布由各個(gè)個(gè)隨機(jī)機(jī)變量量與其其相應(yīng)應(yīng)的概概率組組成的的數(shù)列列稱為為概率率分布布。8．3房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析3）離離散型型分布布和連連續(xù)型型分布布如果隨隨機(jī)變變量（（例如如投資資收益益率））只取取有限限個(gè)值值，并并且對(duì)對(duì)應(yīng)于于這些些值有有確定定的概概率，，則稱稱隨機(jī)機(jī)變量量是離離散型型分布布，如如果對(duì)對(duì)每一一種情情況都都賦予予一個(gè)個(gè)概率率，并并分別別測(cè)定定其收收益率率，則則成為為連續(xù)續(xù)型分分布。。8．3房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析4）期期望值值隨機(jī)變變量的的各個(gè)個(gè)取值值，以以相應(yīng)應(yīng)的概概率為為權(quán)數(shù)數(shù)的加加權(quán)平平均數(shù)數(shù)，叫叫隨機(jī)機(jī)變量量的預(yù)預(yù)期值值，也也稱數(shù)數(shù)學(xué)期期望或或均值值。5）離離散度度測(cè)定定（1））方差差8．3房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析（2））標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)偏差差標(biāo)準(zhǔn)差差越小小，說(shuō)說(shuō)明隨隨機(jī)變變量取取值偏偏離其其期望望值的的離散散程度度越小小，項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)就就越小小，反反之則則相反反。8．3房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析6）變變異系系數(shù)變異系系數(shù)越越大，，表示示風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度度越大大。8．3房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析7）置置信區(qū)區(qū)間與與置信信概率率“預(yù)期期值±±Z個(gè)