房地產虛假廣告

認定要點與法律責任分析房地產虛假廣告主講人：兔子君CONTENTS01理論概述虛假廣告02特征、性質、法律責任房地產虛假廣告03對購房合同效力的影響房地產虛假廣告04處罰主體虛假廣告05相關法律法規(guī)CONTENTS01理論概述虛假廣告《反不正當競爭法》第9條經營者不得利用廣告或者其他方法，對商品的質量、制作成分、性能、用途、生產者、有效期限、產地等作引人誤解的虛假宣傳。廣告的經營者不得在明知或者應知的情況下，代理、設計、制作、發(fā)布虛假廣告?！稄V告法》第4條

廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。廣告主應當對廣告內容的真實性負責。1.1立法概況：1.2虛假廣告構成要件行為人目的行為方式行為后果廣告行為人是經營者行為方式是在商品或者服務上作引人誤解的虛假宣傳廣告行為是出于市場競爭的目的行為后果會影響消費者的市場選擇，并且損害其他經營者的利益1.3“虛假廣告”和“虛假宣傳”概念辨析概念共性差異性CONTENTS02房地產虛假廣告案例：陳鳳妹訴深圳市宏發(fā)投資有限公司等商品房買賣合同案原告陳某某Vs被告深圳投資公司新聞媒體的報道是否構成房地產公司的宣傳廣告？

“公寓／住宅”與“寫字樓”是否存在字面和字義上的根本區(qū)別？2.1房地產廣告特征《中華人民共和國廣告法》第二條第二款規(guī)定，“本法所稱廣告，是指商品經營者或者服務提供者承擔費用，通過一定媒介和形式直接或者間接地介紹自己所推銷的商品或者所提供的服務的商業(yè)廣告?！鄙虡I(yè)廣告：有償性與主觀性新聞報道：無償性與客觀真實性。新聞報道與商業(yè)廣告有本質區(qū)別，新聞報道不屬于廣告。2.1房地產廣告特征2.2房地產樣板房的性質田紅與南京潤昌房地產開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛上訴案樣板房僅是一種具體的營銷手段，還是具體的權利義務的確定？《商品房銷售管理辦法》第三十一條：

“房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致?！?。交付房屋與樣板房不符，是否構成虛假宣傳，主要看買賣合同中關于樣板房的規(guī)定。曾桃桃英英、、吳吳學學喜喜等等31戶業(yè)業(yè)主主訴訴深深圳圳市市農農科科房房地地產產開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司商商品品房房預預售售合合同同案案售樓樓宣宣傳傳資資料料中中的的內內容容，，能能否否視視為為要要約約？？2.3房地產廣告性質《最高高人人民民法法院院關關于于審審理理商商品品房房買買賣賣合合同同糾糾紛紛案案件件適適用用法法律律若若干干問問題題的的解解釋釋》第三三條條：“商品品房房的的銷銷售售廣廣告告和和宣宣傳傳資資料料為為要要約約邀邀請請，，但但是是出出賣賣人人就就商商品品房房開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)劃劃范范圍圍內內的的房房屋屋及及相相關關設設施施所所作作的的說說明明和和允允諾諾具具體體確確定定，，并并對對商商品品房房買買賣賣合合同同的的訂訂立立以以及及房房屋屋價價格格的的確確定定有有重重大大影影響響的的，，應應當當視視為為要要約約。。該該說說明明和和允允諾諾即即使使未未載載入入商商品品房房買買賣賣合合同同，，亦亦應應當當視視為為合合同同內內容容，，當當事事人人違違反反的的，，應應當當承承擔擔違違約約責責任任。?！睆V告告性性質質為為要要約約邀邀請請，，但但廣廣告告的的內內容容明明確確、、具具體體則則視視為為要要約約。。2.3房地產廣告性質2.4發(fā)布虛假廣告的法律責任民事事責責任任刑事事責責任任：：虛假假廣廣告告罪罪行政政責責任任2.4.1發(fā)布虛假廣告的民事責任湖北北潤潤海海房房地地產產開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司與與趙趙炎炎濤濤等等虛虛假假廣廣告告糾糾紛紛上上訴訴案案潤海海房房產產公公司司發(fā)發(fā)布布的的銷銷售售廣廣告告中中是是否否含含有有虛虛假假內內容容？？該廣告告是是否否欺欺騙騙和和誤誤導導了了消消費費者者與與之之簽簽訂訂購購房房合合同同？？《廣告告法法》第四四條條：：““廣廣告告不不得得含含有有虛虛假假的的內內容容，，不不得得欺欺騙騙和和誤誤導導消消費費者者。?！薄稄V告告法法》第三三十十八八條：：““違違反反本本法法規(guī)規(guī)定定，，發(fā)發(fā)布布虛虛假假廣廣告告，，欺欺騙騙和和誤誤導導消消費費者者，，使使購購買買商商品品或或者者接接受受服服務務的的消消費費者者的的合合法法權權益益受受到到損損害害的的，，由由廣廣告告主主依依法法承承擔擔民民事事責責任任。?！薄遍_發(fā)發(fā)商商在在廣廣告告中中明明確確許許諾諾，，小小區(qū)區(qū)有有3000平方方米米的的中中心心花花園園及及門門衛(wèi)衛(wèi)、、停停車車場場、、商商店店、、洗洗衣衣坊坊、、維維修修部部、、健健身身房房、、茶茶坊坊、、舞舞廳廳等等多多功功能能的的服服務務設設施施。。但但開開發(fā)發(fā)商商至至今今未未能能履履行行承承諾諾，，且且因因小小區(qū)區(qū)已已全全部部對對外外出出售售，，建建造造3000平方方米米的的中中心心花花園園不不可可能能再再兌兌現現，，故故認認定定購購房房人人的的合合法法權權益益因因虛虛假假廣廣告告而而受受到到損損害害。。鑒于于無法法準準確確地地鑒鑒定定出出該該小小區(qū)區(qū)公公共共配配套套設設施施不不到到位位部部分分的的價價格格，，考考慮慮到到本本案案開開發(fā)發(fā)商商虛虛假假廣廣告告的的過過錯錯，，結結合合當當地地的的經經濟濟發(fā)發(fā)展展水水平平，，法法院院酌酌定定由由開開發(fā)發(fā)商商分分別別按按買買受受人人的的購購房房款款總總額額的的7％予予以以賠賠償償。。虛假假廣廣告告造造成成買買受受人人權權益益受受損損，，開開發(fā)發(fā)商商應應賠賠償償，，賠賠償償數數額額由由法法院院裁裁量量。。2.4.1發(fā)布虛假廣告的民事責任——案例分析2.4.2發(fā)布虛假廣告的行政責任/2015-10-16/179880258.html?from=rss行政政處處罰罰案案例例：：2014年9月17日，，泰泰州州市市靖靖江江工工商商行行政政管管理理局局處處罰罰碧碧xx———碧xx公司司在在對對外外宣宣傳傳中中使使用用““3小時時狂狂銷銷14億””、、““中中國國房房地地產產10強””進進行行不不真真實實的的宣宣傳傳，，直直接接影影射射其其企企業(yè)業(yè)的的資資質質以以及及開開發(fā)發(fā)樓樓盤盤的的熱熱銷銷程程度度，，誤誤導導公公眾眾，，擾擾亂亂了了市市場場競競爭爭秩秩序序，，違違反反了了《中華華人人民民共共和和國國反反不不正正當當競競爭爭法法》關于于““經經營營者者不不得得利利用用廣廣告告或或者者其其他他方方法法，，對對商商品品的的質質量量、、制制作作成成分分、、性性能能、、用用途途、、生生產產者者、、有有效效期期限限、、產產地地等等作作引引人人誤誤解解的的虛虛假假宣宣傳傳””的的規(guī)規(guī)定定，，屬屬虛虛假假宣宣傳傳；；在廣告告宣宣傳傳中中使使用用““中中國國馳馳名名商商標標””字字樣樣，，違違反反了了《中華華人人民民共共和和國國商商標標法法》關于于““生生產產、、經經營營者者不不得得將將‘‘馳馳名名商商標標’’字字樣樣用用于于商商品品、、商商品品包包裝裝或或者者容容器器上上，，或或者者用用于于廣廣告告宣宣傳傳、、展展覽覽以以及及其其他他商商業(yè)業(yè)活活動動中中””的的規(guī)規(guī)定定，，屬屬將將““馳馳名名商商標標””字字樣樣用用于于廣廣告告宣宣傳傳的的行行為為；2.4.2發(fā)布虛假廣告的行政責任——行政處罰書———在宣宣傳傳中中使使用用““10分鐘鐘便便捷捷生生活活圈圈””廣廣告告內內容容違違反反了了《《房房地地產產廣廣告告發(fā)發(fā)布布暫暫行行規(guī)規(guī)定定》》關關于于““房房地地產產中中表表現現項項目目位位置置，，應應以以從從該該項項目目到到達達某某一一具具體體參參照照物物的的現現有有交交通通干干道道的的實實際際距距離離表表示示，，不不得得以以所所需需時時間間來來表表示示距距離離””的的規(guī)規(guī)定定，，屬屬未未按按規(guī)規(guī)定定發(fā)發(fā)布布廣廣告告的的行行為為。。據此，責令碧碧xx公司消除除影響并并改正，，合并處處以13萬元罰款款。2.4.2發(fā)布虛假廣告的行政責任——行政處罰書CONTENTS03對購房合同同效力產產生的影影響房地產虛虛假廣告告3.房地產虛假廣告對購房合同效力產生的影響案例陳龍等人與福清市融隆房地產有限公司商品房預售合同糾紛案法律依據誠實信用原則爭議焦點虛假廣告是否會導致買賣合同無效？可能結果合同變更、解除、撤銷、無效違反誠實實信用原原則有兩兩個主要要的法律律后果：：合同的變更。。通過變變更合同同的某些些條款約約定，達達到清除除因違背背誠實信信用原則則所帶來來的不公公平結果果，主要要方式有有增減履履行標的的、變更更履行方方式和期期限等等等。合同的撤銷或或解除。。如果通通過變更更合同的的方式仍仍不能清清除因違違背誠實實信用原原則所帶帶來的不不公平結結果時，，那么就就可以通通過撤銷銷或解除除合同的的方式來來最終解解決。合同無效。符符合《合合同法》》52條規(guī)定的的合同無無效情形形的，因因虛假廣廣告訂立立的合同同無效。法理分析CONTENTS04的處罰主主體虛假廣告告虛假廣告的處罰主體廣告主ABCD廣告經營營者廣告發(fā)布布者單位ABCD4.1案例：廣元市新程實業(yè)有限公司、毛洋、梁紹澤、楊開龍?zhí)摷購V告罪二審裁定法律依據據：《刑法》第二百二二十二條條廣告主、廣告經經營者、、廣告發(fā)發(fā)布者違違反國家家規(guī)定，，利用廣廣告對商商品或者者服務作作虛假宣宣傳，情情節(jié)嚴重重的，處處二年以以下有期期徒刑或或者拘役役，并處處或者單單處罰金金4.1案例：廣元市新程實業(yè)有限公司、毛洋、梁紹澤、楊開龍?zhí)摷購V告罪二審裁定案例分析析：新程公司和毛毛某、梁梁某某作作為廣告告主、楊楊某某作作為廣告告發(fā)布者者，無視視社會主主義市場場經濟條條件下商商品正當當的交易易活動和和競爭活活動，為為使房屋屋盡快銷銷售和高高價銷售售，虛構構賽博數數碼公司司要在所所銷售的的房屋設設立賽博博數碼廣廣場的事事實，向向購房者者進行虛虛假宣傳傳，誘使使購房者者購房后后無法實實現銷售售房屋前前所宣傳傳的商業(yè)業(yè)目的，，給購房房者造成成了重大大經濟損損失，出出現了購購房者上上訪等社社會不良良后果，，影響了了正常的的社會秩秩序，造造成惡劣劣社會影影響，情情節(jié)嚴重重，其行行為均構構成虛假假廣告罪罪。CONTENTS05及具體法律律規(guī)定相關部門門法第4條廣告不得得含有虛虛假或者者引人誤誤解的內內容，不不得欺騙騙、誤導導消費者者。廣告告主應當當對廣告告內容的的真實性性負責。第9條廣廣告不得有下下列情形形：（五）妨礙礙社會安安定，損損害社會會公共利利益；（六）危害害人身、、財產安安全，泄泄露個人人隱私；（七）妨礙礙社會公公共秩序序或者違違背社會會良好風風尚；……（十一））法律、、行政法法規(guī)規(guī)定定禁止的的其他情情形。5.1中華人民共和國廣告法違反本法規(guī)定定，發(fā)布布虛假廣廣告的，，由工商商行政管管理部門門責令停停止發(fā)布布廣告，，責令廣廣告主在在相應范范圍內消消除影響響，處廣廣告費用用三倍以以上五倍倍以下的的罰款，，廣告費費用無法法計算或或者明顯顯偏低的的，處二二十萬元元以上一一百萬元元以下的的罰款；；兩年內內有三次次以上違違法行為為或者有有其他嚴嚴重情節(jié)節(jié)的，處處廣告費費用五倍倍以上十十倍以下下的罰款款，廣告告費用無無法計算算或者明明顯偏低低的，處處一百萬萬元以上上二百萬萬元以下下的罰款款，可以以吊銷營營業(yè)執(zhí)照照，并由由廣告審審查機關關撤銷廣廣告審查查批準文文件、一一年內不不受理其其廣告審審查申請請。5.1中華人民共和國廣告法——第55條廣告經營營者、廣廣告發(fā)布布者明知知或者應應知廣告告虛假仍仍設計、、制作、、代理、、發(fā)布的的，由工工商行政政管理部部門沒收收廣告費費用，并并處廣告告費用三三倍以上上五倍以以下的罰罰款，廣廣告費用用無法計計算或者者明顯偏偏低的，，處二十十萬元以以上一百百萬元以以下的罰罰款；兩兩年內有有三次以以上違法法行為或或者有其其他嚴重重情節(jié)的的，處廣廣告費用用五倍以以上十倍倍以下的的罰款，，廣告費費用無法法計算或或者明顯顯偏低的的，處一一百萬元元以上二二百萬元元以下的的罰款，，并可以以由有關關部門暫暫停廣告告發(fā)布業(yè)業(yè)務、吊吊銷營業(yè)業(yè)執(zhí)照、、吊銷廣廣告發(fā)布布登記證證件。5.1中華人民共和國廣告法——第55條第3條房房地產廣告必須須真實、、合法、、科學、、準確，，不得欺欺騙、誤誤導消費費者。第4條房房地產廣告，房房源信息息應當真真實，面面積應當當表明為為建筑面面積或者者套內建建筑面積積，并不不得含有有下列內內容:（一）升值值或者投投資回報報的承諾諾；（二）以以項目到到達某一一具體參參照物的的所需時時間表示示項目位位置；（三）違違反國家家有關價價格管理理的規(guī)定定；（四）對對規(guī)劃或或者建設設中的交交通、商商業(yè)、文文化教育育設施以以及其他他市政條條件作誤誤導宣傳傳。5.2房地產廣廣告發(fā)布布規(guī)定第21條違反本規(guī)定發(fā)發(fā)布廣告告，《廣廣告法》》及其他他法律法法規(guī)有規(guī)規(guī)定的，，依照有有關法律律法規(guī)規(guī)規(guī)定予以以處罰。。法律法法規(guī)沒有有規(guī)定的的，對負負有責任任的廣告告主、廣廣告經營營者、廣廣告發(fā)布布者，處處以違法法所得三三倍以下下但不超超過三萬萬元的罰罰款；沒沒有違法法所得的的，處以以一萬元元以下的的罰款。。5.2房地產廣廣告發(fā)布布規(guī)定第經營者者不得利用用廣告或或者其他他方法，，對商品品的質量量、制作作成分、、性能、、用途、、生產者者、有效效期限、、產地等等作引人人誤解的的虛假宣宣傳。廣告的經營者者不得在在明知或或者應知知的情況況下，代代理、設設計、制制作、發(fā)發(fā)布虛假假廣告。5.3中華人民民共和國國反不正正當競爭法-第九條經營者利利用廣告告或者其其他方法法，對商商品作引引人誤解解的虛假假宣傳的的，監(jiān)督督檢查部部門應當當責令停停止違法法行為，，消除影影響，可可以根據據情節(jié)處處以一萬萬元以上上二十萬萬元以下下的罰款款。廣告的經經營者，，在明知知或者應應知的情情況下，，代理、、設計、、制作、、發(fā)布虛虛假廣告告的，監(jiān)監(jiān)督檢查查部門應應當責令令停止違違法行為為，沒收收違法所所得，并并依法處處以罰款款。5.3中華人民民共和國國反不正正當競爭法-第二十四四條第222條廣告主、、廣告經經營者、、廣告發(fā)發(fā)布者違違反國家家規(guī)定，，利用廣廣告對商商品或者者服務作作虛假宣宣傳，情情節(jié)嚴重重的，處處二年以以下有期期徒刑或或者拘役役，并處處或者單單處罰金金。第231條單位犯本本節(jié)第二二百二十十一條至至第二百百三十條條規(guī)定之之罪的，，對單位位判處罰罰金，并并對其直直接負責責的主管管人員和和其他直直接責任任人員，，依照本本節(jié)各該該條的規(guī)規(guī)定處罰罰。5.4中華人民共和國刑法–虛假廣告罪第6條當事人行行使權利、履履行義務應當當遵循誠實信信用原則。第7條當事人訂訂立、履行合合同，應當遵遵守法律、行行政法規(guī)，尊尊重社會公德德，不得擾亂亂社會經濟秩秩序，損害社社會公共利益益。第15條要約邀請請是希望他人人向自己發(fā)出出要約的意思思表示。寄送送的價目表、、拍賣公告、、招標公告、、招股說明書書、商業(yè)廣告告等為要約邀邀請。商業(yè)廣廣告的內容符符合要約規(guī)定定的，視為要要約。5.5中華人民共和國合同法第4條經營者與消費費者進行交易易，應當遵循循自愿、平等等、公平、誠誠實信用的原原則。第20條經營者向消費費者提