房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)月度跟蹤報告（2022年11月）：銷售弱勢修復(fù)年末竣工發(fā)力基本面仍承壓

2022年12月16日銷售弱勢修復(fù)，年末竣工發(fā)力，基本面仍承壓2022年11月)第四輪集中供地背景下11月土地成交價款環(huán)比大幅回升，累計成交仍下滑顯著。交價款為1,530億元，單月同比-50.8%，環(huán)比+47.6%；土地購置單價為14,962元/平方米。1-11月，土地購置面積為8,455萬平方米，累計同比-53.8%；土地成交價款為7,591億元，累計同比-47.7%，土地購置單價為8,978元/平方米，累計同比+13.1%。11月商品房銷售量價環(huán)比小幅回升，累計銷售額同比仍在磨底，復(fù)蘇力度較弱。房銷售額為0.98萬億元，單月同比-32.2%，環(huán)比+3.8%；商品房銷售均價為9,747平方米，累計同比-23.3%；商品房銷售額為11.86萬億元，累計同比-26.6%；商品房銷售均價為9,785元/平方米，累計同比-4.3%。各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)下降，一線同比漲幅回落、環(huán)比降幅略擴。11月，70大中城市新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比-2.3%，其中一線、二線、三線分別為+2.5%、-1.2%、-3.9%；當(dāng)月環(huán)比-0.2%，其中一線、二線、三線分別為-0.2%、-0.2%、-0.3%。11月，70大中城市二手住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比-3.7%，其中一線、二線、三線分別為+1.2%、-3.2%、-4.8%；當(dāng)月環(huán)比-0.4%，其中一線、二線、三線分別為-0.4%、-0.4%、-0.5%。11月投資延續(xù)弱勢，年末交付高峰促竣工面積環(huán)比大漲，開發(fā)資金到位仍待改善。11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為0.99萬億元，單月同比-19.9%，環(huán)比-4.5%；房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積分別為0.79/0.80/0.91億平方米，單月同比分別為-50.8%/-52.6%/-20.2%；房屋竣工面積環(huán)比+60.8%。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為12.39萬億元，累計同比-9.8%；房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積分別為11.16/89.69/5.57億平米，累計同比分別為-38.9%/-6.5%/-19.0%。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)資金合計為13.63萬億元，累計同比-25.7%；其中國內(nèi)貸款、投資建議：2022年，地產(chǎn)行業(yè)政策面友好，多方釋放積極信號，明確提出房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險出清，促需求實質(zhì)性升溫。疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)供需回暖可期，資本市場關(guān)注度提升明顯，投資建議關(guān)注三條主線：1)持續(xù)看好核心城市土儲充裕、信用優(yōu)勢顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展等；2)持續(xù)看好先發(fā)布局多元賽道、注重運營升維、第二增長曲線經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長的房企，推薦萬科A/萬科企業(yè)、龍湖集團、新城控股等；3)關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來運用REITs提高資產(chǎn)回報率，推薦華潤置地、上海臨港等。風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險等。房地產(chǎn)(地產(chǎn)開發(fā))增持(維持)波s及公募REITs跟蹤報告(2022年11月)s—房地產(chǎn)供給側(cè)融資專題報告(1)箭”政策的點評20221126多城加推“兩集中”供地批次，促度跟蹤報告(2022年10月)后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)升，累計成交下滑顯著11月，土地購置面積為1,023萬平方米，單月同比-58.5%，環(huán)比+4.0%；土地5%，環(huán)比+41.9%。1-11月，土地購置面積為8,455萬平方米，累計同比-53.8%；土地成交價款為7,591億元，累計同比-47.7%，土地購置單價為8,978元/平方米，累計同比圖1：土地購置面積、成交價款、單價(累計值)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖2：土地購置面積、成交價款、單價(當(dāng)月值)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖3：土地購置面積、成交價款、單價(累計同比)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖4：土地購置面積、成交價款、單價(當(dāng)月同比)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)476%，環(huán)比+0.6%。1-11月，商品房銷售面積為12.13億平方米，累計同比-23.3%；商品房銷售額為11.86萬億元，累計同比-26.6%；商品房銷售均價為9,785元/平方米，累計同比-4.3%。圖5：商品房銷售面積、銷售額、銷售均價(累計同比)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖6：商品房銷售面積、銷售額、銷售均價(單月同比)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。品住宅銷售額為0.87萬億元，單月同比-31.1%，環(huán)比+4.1%；商品住宅銷售均價為10,166元/平方米，單月同比+2.0%，環(huán)比+1.4%。1-11月，商品住宅銷售面積為10.27億平方米，累計同比-26.2%；商品住宅銷售額為10.42萬億元，累計同比-28.4%；商品住宅銷售均價為10,142元/平方米，累計同比-3.1%。圖7：商品住宅銷售面積、銷售額、銷售均價(累計同比)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖8：商品住宅銷售面積、銷售額、銷售均價(單月同比)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)11月，東部、中部、西部、東北的單月分區(qū)域銷售情況為：銷售面積分別為4,245萬平方米、3,069萬平方米、2,425萬平方米、333萬平方米，單月同比分別為-24.4%、-32.2%、-44.3%、-43.8%。銷售金額分別為5,701億元、2,101億元、1,778億元、235億元，單月同比分別為-25.9%、-33.8%、-44.5%、-42.8%。-2.4%、-0.4%、+1.7%。萬平方米，累計同比分別為-22.8%、-19.0%、-27.0%、-35.9%。-30.5%、-39.5%。-6.2%、-4.9%、-5.6%。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)11月，70大中城市新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比-2.3%，其中一線、二線、三線分別為+2.5%、-1.2%、-3.9%(10月+2.6%、-1.3%、-3.9%)。11月，70大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比-0.2%，其中一線、二線、三線分別為-0.2%、-0.2%、-0.3%(10月-0.1%、-0.3%、-0.4%)。圖17：70城新建商品住宅價格指數(shù)(當(dāng)月同比%)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖18：70城新建商品住宅價格指數(shù)(環(huán)比%)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。11月，70大中城市二手住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比-3.7%，其中一線、二線、三線分別為+1.2%、-3.2%、-4.8%(10月+1.3%、-3.2%、-4.7%)。11月，70大中城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比-0.4%，其中一線、二線、三線分別為-0.4%、-0.4%、-0.5%(10月-0.3%、-0.5%、-0.5%)。圖19：70城二手住宅價格指數(shù)(當(dāng)月同比%)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖20：70城二手住宅價格指數(shù)(環(huán)比%)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)比大幅增長◆房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅開發(fā)投資額為0.75萬億元，單月同比-19.1%，環(huán)比-5.9%。資額為9.40萬億元，累計同比-9.2%。圖21：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額(億元)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能?！舴课菪麻_工面積11月，房屋新開工面積為0.79億平方米，單月同比-50.8%，環(huán)比-11.7%；其中住宅新開工面積為0.58億平方米，單月同比-49.7%，環(huán)比-10.1%。1-11月，房屋新開工面積為11.16億平方米，累計同比-38.9%；其中住宅新開工面積為8.17億平方米，累計同比-39.5%。后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)圖23：房屋新開工面積(萬平方米)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能?！舴课菔┕っ娣e11月，房屋施工面積為0.80億平方米，單月同比-52.6%，環(huán)比-20.2%；其中住宅施工面積為0.56億平方米，單月同比-52.0%，環(huán)比-20.3%。1-11月，房屋施工面積為89.69億平方米，累計同比-6.5%；其中住宅施工面積同比-6.7%。圖25：房屋施工面積(萬平方米)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖26：房屋施工面積累計同比資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能?！舴课菘⒐っ娣e環(huán)比+60.8%；其中住宅竣工面積為6,671萬平方米，單月同比-18.3%，環(huán)比+59.7%。1-11月，房屋竣工面積為5.57億平方米，累計同比-19.0%；其中住宅竣工面積為4.04億平方米，累計同比-18.4%。后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)圖27：房屋竣工面積(萬平方米)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。比資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。弱，靜待政策利好兌現(xiàn)11月，房地產(chǎn)開發(fā)資金合計為1.08萬億元，單月同比-35.4%，環(huán)比-3.1%；其中國內(nèi)貸款、自籌資金、定金預(yù)收、個人按揭分別為1,037億元、4,138億元、.8%，單月環(huán)比分別為-7.9%、-3.5%、-3.6%、-1.9%。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)資金合計為13.63萬億元，累計同比-25.7%；其中國內(nèi)貸款、自籌資金、定金預(yù)收、個人按揭分別為1.58萬億元、4.90萬億元、4.46萬億元、2.19萬億元，累計同比分別為-26.9%、-17.5%、-33.6%、-26.2%。截至2022年11月底，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金預(yù)收、個人按揭在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比分別為11.6%、35.9%、32.7%、16.0%(2021年末分別為11.6%、32.5%、36.8%、16.1%)。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。資料來源：WIND。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。2022年，地產(chǎn)行業(yè)政策面友好，多方釋放積極信號，明確提出房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險出清，促需求實質(zhì)性升溫。疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)供需回暖可期，資本市場關(guān)注度提升明顯，投資建議關(guān)注三條主線：1)持續(xù)看好核心城市土儲充裕、信用優(yōu)勢顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展等；2)持續(xù)看好先發(fā)布局多元賽道、注重運營升維、第二增長曲線經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長的房企，推薦萬科A/萬科企業(yè)、龍湖集團、新城控股等；3)關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來運用REITs提高資產(chǎn)回報率，推薦華潤置地、上海臨港等。后一頁特別聲明證券研究報告房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險：后續(xù)房地產(chǎn)寬松政策推行速度及落地效果或不及預(yù)期，或?qū)е戮用窦捌髽I(yè)信心修復(fù)緩慢、房地產(chǎn)銷售市場回暖滯緩，進(jìn)而影響企業(yè)銷售回款，拉長房地產(chǎn)開發(fā)運營周期，加大企業(yè)資金壓力。房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險：一旦就業(yè)情況惡化或?qū)е虏糠志用裥劫Y縮水及家庭可支配收入下降，或影響居民購房需求及居民部門結(jié)構(gòu)性信用擴張以及按揭貸房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預(yù)期風(fēng)險：當(dāng)前新冠疫情反復(fù)，不排除未來疫情拖緩公司施工進(jìn)度，從而影響竣工規(guī)模并導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績兌現(xiàn)不及預(yù)期的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險：當(dāng)前新冠疫情反復(fù)，疊加房企多元業(yè)態(tài)可能受宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化或行業(yè)競爭環(huán)境惡化等因素影響，出現(xiàn)多元業(yè)務(wù)經(jīng)營效果不及預(yù)期、投資回報收益率表現(xiàn)不佳等風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險：近期房企迎來債務(wù)到期高峰，疊加“三道紅線”降杠桿要求，部分房企信用風(fēng)險暴露有所抬升，現(xiàn)金流管理能力較弱及負(fù)債結(jié)構(gòu)較差的房企債務(wù)違約風(fēng)險增加。的盈利預(yù)測、估值與評級 )EPS(元)評級利發(fā)展8%集團.6%76蛇口6%70企業(yè).6%9*集團*50越秀地產(chǎn)*8%資料來源：Wind，光大證券研究所預(yù)測，股價時間為2022-12-15；匯率按1HKD=0.8942CNY換算；注：A股地產(chǎn)上市公司的股價和EPS均以人民幣計價；H股地產(chǎn)上市公司的股價以港幣計價，*為EPS(核心)并以人民幣計價。后一頁特別聲明證券研究報告行業(yè)行業(yè)及公司評級業(yè)及公司評級體系說明買入未來6-12個月的投資收益率領(lǐng)先市場基準(zhǔn)指數(shù)15%以上5%；15%；級值方法的局限性說明含的分析基于各種假設(shè)，不同假設(shè)可能導(dǎo)致分析結(jié)果出現(xiàn)重大不同。本報告采用的各種估值方法及模型均有其局限性，估值結(jié)果不保券所發(fā)表的觀點均如實反映研究人員的個人觀點。研究人員獲取報酬的評判因素包括研究的質(zhì)量和準(zhǔn)確性、客戶反饋、競爭性因素以及光接或間接明大證券股份有限公司制作，光大證券股份有限公司具有中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，負(fù)責(zé)本報告在中華人民共和國境內(nèi) (僅為本報告目的，不包括港澳臺)的分銷。本報告署名分析師所持中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格編號已披露在報告首頁。光大證券股份有限公司(以下簡稱“本公司”)創(chuàng)建于1996年，系由中國光大(集團)總公司投資控股的全國性綜合類股份制證券公司，是中國證監(jiān)會核發(fā)的經(jīng)營證券期貨業(yè)務(wù)許可，本公司的經(jīng)營范圍包括證券投資咨詢業(yè)務(wù)。間介、期貨、本報告由光大證券股份有限公司研究所(以