物業(yè)管理商業(yè)模式

物業(yè)管的商業(yè)模式二十一世紀(jì)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng),是盧品的競(jìng)爭(zhēng),而是商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)。 彼德.德魯克商業(yè)模式的英文名稱為BusinessModel，最初起源于上世紀(jì)60 代的美國(guó)。商業(yè)模式有廣義和狹義之分，狹義的商業(yè)模式又稱為盈模式，廣義的商業(yè)模式是布支持企業(yè)盈模式的客戶需求、產(chǎn)品價(jià)值、運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)、合作伙伴以及關(guān)系資產(chǎn)等一系商業(yè)要素的集成。無(wú)論如何定義，筆者以為，從現(xiàn)象上看，商業(yè)模式是企業(yè)“賣么、“怎么賣和“掙多少的問(wèn)題；從本質(zhì)上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造價(jià)值以實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的問(wèn)題。綜合考商業(yè)模式的現(xiàn)象和本質(zhì)，結(jié)合物業(yè)管業(yè)的自身特點(diǎn)，本文作出如下界定：物業(yè)管的商業(yè)模式，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用專業(yè)能，通過(guò)特定的業(yè)務(wù)狂，提供滿足客戶特定需求的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，藉此獲得其賴以生存和發(fā)展的價(jià)值回報(bào)的經(jīng)營(yíng)范式。商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的核心邏輯，是“企業(yè)戰(zhàn)的戰(zhàn)，它事關(guān)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)的定位、方向、原則和目標(biāo)，這決定我們必須站笆業(yè)發(fā)展戰(zhàn)的高來(lái)探討物業(yè)管的商業(yè)模式問(wèn)題。笆物權(quán)法明確規(guī)定區(qū)分所有建筑物的三種管形式，使得既有的市場(chǎng)化物業(yè)管的制優(yōu)勢(shì)復(fù)存笆的前提下；笆物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激，使得物業(yè)管業(yè)的平均潤(rùn)斷下的情況下；笆初級(jí)簡(jiǎn)單服務(wù)提供者的業(yè)定位日漸成為共識(shí),使得物業(yè)管業(yè)的社會(huì)評(píng)價(jià)盡人意的背景下,物業(yè)管業(yè)有必要重新審視現(xiàn)的商業(yè)模式，認(rèn)真探成功商業(yè)模式的內(nèi)笆規(guī)，并笆充分挖掘物業(yè)管專業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上，性地設(shè)計(jì)和創(chuàng)新大來(lái)的商業(yè)模式，進(jìn)而制定出科學(xué)務(wù)實(shí)用業(yè)發(fā)展戰(zhàn)?，F(xiàn)有商業(yè)模式的剖析雖然我國(guó)目前幾萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身定位、市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品類型、運(yùn)營(yíng)體系和經(jīng)濟(jì)效千差萬(wàn)別，但是從盈模式的角，我們大體可以將現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式概括為三種類型：模式-：物業(yè)服務(wù)提供商。word資料物業(yè)服務(wù)提供商，又稱基礎(chǔ)服務(wù)模式，是目前占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位的主商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)向業(yè)主及使用人提供物業(yè)管區(qū)域內(nèi)的保潔、綠化、秩序維護(hù)和房屋維修養(yǎng)護(hù)等綜合性的基礎(chǔ)服務(wù)，來(lái)獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主出售準(zhǔn)公共性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)提供商對(duì)應(yīng)的收費(fèi)模式為包工制（雖然也有少數(shù)企業(yè)名義上采用酬制模式，但實(shí)踐中依然采用包干制的費(fèi)用核算方法），適用的客戶類型多為缺乏專業(yè)素養(yǎng)的分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是于操作，簡(jiǎn)直捷，有于物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化成本意識(shí)，提高內(nèi)控水平；缺點(diǎn)是交透明能，容導(dǎo)致交信息對(duì)稱,企業(yè)難以取得客戶的信任,笆收費(fèi)偏低的情況下,有導(dǎo)致虧損，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。模式二：物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商。物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商，又稱動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)模式,通常是具備豐富的動(dòng)產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式,典型代表是成嘉寶和國(guó)際“五大。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)用掌握的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能開(kāi)展顧問(wèn)服務(wù)，通過(guò)向上游的開(kāi)發(fā)企業(yè)提供投資咨詢、前期策劃和銷售代服務(wù),向中游的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管方案設(shè)計(jì)、管人員培訓(xùn)和管現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)服務(wù)，向下游的業(yè)主提供租務(wù)管、投資建議和動(dòng)產(chǎn)財(cái)服務(wù)，來(lái)獲得物業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用或傭收入。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品。物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式適用的客戶類型主要有三種:高端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)企業(yè)、缺乏經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和投資型物業(yè)的業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是資本投入少,企業(yè)收入穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低，專業(yè)形象好，房地產(chǎn)上中下游產(chǎn)業(yè)鏈的打通，有于信息的用和資源的整合；缺點(diǎn)是收入相對(duì)公開(kāi)透明,企業(yè)潤(rùn)難以快速增長(zhǎng),客戶對(duì)企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)和昂聊效應(yīng)要求較高。模式三:物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商。物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商，又稱為多種經(jīng)營(yíng)模式，通常是具有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景且具備豐富的物業(yè)衍生資源的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式，典型代表是綠城和上海仁恒。其特證是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)用其管用物業(yè)資源和客戶資源開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，通過(guò)搭建物業(yè)平臺(tái)的方式，直接向客戶提供家居生活服務(wù)或者間接促成商家與客戶之間的交,來(lái)獲得物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以外的收入。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)資源邊際效的多元化經(jīng)營(yíng)。word資料物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式的商業(yè)邏輯是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)注重心從業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求本身轉(zhuǎn)向基于物業(yè)服務(wù)平臺(tái)衍生的多元化需求。由于物業(yè)的可移動(dòng)性和物業(yè)服務(wù)的自然壟斷性，決定基于物業(yè)服務(wù)形成的消費(fèi)平臺(tái)的相對(duì)壟斷性。相對(duì)于眾多消費(fèi)品的商家來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)笆于能夠用最為接近終端客戶的地最優(yōu)勢(shì)，最為準(zhǔn)確地為商家提供消費(fèi)者的需求信息，最大限地為商家低服務(wù)成本，因此自然于其用與業(yè)主形成的物業(yè)服務(wù)關(guān)系搭建具有相對(duì)壟斷地位的消費(fèi)平臺(tái)，最為捷地促成商家與業(yè)主之間的交撮合，并從中獲得自身的商業(yè)聲?！拔飿I(yè)搭臺(tái)、商家唱戲、業(yè)主捧場(chǎng),當(dāng)前一些企業(yè)試水的物業(yè)服務(wù)電子商務(wù)，正是運(yùn)用最新網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)探平臺(tái)收費(fèi)商業(yè)模式的實(shí)踐。物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式適用的客戶類型，多為具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的高端物業(yè)業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠充分用企業(yè)掌握的物業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法的最大化，有于物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加收入，分散主業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是對(duì)物業(yè)資源的配置和經(jīng)營(yíng)人才的素質(zhì)要求較高，多元經(jīng)營(yíng)考驗(yàn)企業(yè)的綜合能，容稀釋有限的管資源并可能影響基礎(chǔ)服務(wù)的品質(zhì)。雖然前面至三種商業(yè)模式，但無(wú)論是物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式，還是物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式，僅僅是少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的探和實(shí)踐。由于受到物業(yè)資源和企業(yè)能的雙重制約，我國(guó)當(dāng)前的絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色定位仍然是物業(yè)服務(wù)提供商。物業(yè)服務(wù)提供商之所以成為主商業(yè)模式，自有歷史的必然性，其形成原因可以歸結(jié)于以下幾個(gè)方面:一是將物業(yè)功能局限為生活資（消費(fèi)資）的產(chǎn)品定性。無(wú)論是物業(yè)管的最初發(fā)源，還是政府部門的政策導(dǎo)向，是以居住物業(yè)為起點(diǎn)和重心的，現(xiàn)代物業(yè)的生產(chǎn)資和投資盧品的屬性未被充分認(rèn)識(shí)和挖掘，自然無(wú)法為物業(yè)管的多層次和全方位發(fā)展注入加豐富的內(nèi)涵。二是將物業(yè)管局限為開(kāi)發(fā)戶品售后服務(wù)的傳統(tǒng)定位。笆物業(yè)管的起步階段，無(wú)論是作為前期物業(yè)服務(wù)合同甲方的建設(shè)單位還是乙方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，約而同地將物業(yè)管定位為動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的售后服務(wù)（延伸服務(wù)），以服務(wù)于地產(chǎn)銷售和開(kāi)發(fā)品牌為起點(diǎn)和歸宿的價(jià)值追求，必然因?yàn)榈禺a(chǎn)商短期的功計(jì)算而忽視業(yè)主的長(zhǎng)期需求和長(zhǎng)遠(yuǎn)。三是作為市場(chǎng)買方的業(yè)主團(tuán)體發(fā)育的成熟。在基于區(qū)分所有建筑物形成的共同未能受到業(yè)主的普遍重視，在基于專業(yè)判斷形成的酬制模式無(wú)法得到業(yè)主word資料專業(yè)素養(yǎng)的有支撐的情況下，以包干制收費(fèi)為特征的物業(yè)服務(wù)直銷模式，是最為付直 捷的選擇。四是作為市場(chǎng)要素的專業(yè)隊(duì)伍發(fā)展的成熟。由于清潔、綠化、秩序維護(hù)和工程維修等專業(yè)分包市場(chǎng)同樣處于起步階段，由于當(dāng)前專項(xiàng)服務(wù)的分包并能有效地提高物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)和低物業(yè)服務(wù)的成本，減少監(jiān)管環(huán)節(jié)和交成本的物業(yè)服務(wù)直銷模式,是最為高效節(jié)約的選擇。五是政府公共服務(wù)提供的足，造成物業(yè)服務(wù)邊界的清和物業(yè)服務(wù)范圍的擴(kuò)大?，F(xiàn)的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)模式，笆要求建設(shè)單位承擔(dān)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)所有公共設(shè)施的建設(shè)任務(wù)的同時(shí)，也將物業(yè)管區(qū)域的公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任轉(zhuǎn)移給業(yè)主，接受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能被動(dòng)地接受政府預(yù)設(shè)的物業(yè)服務(wù)邊界和內(nèi)容,無(wú)條件地一攬子提供小區(qū)紅線（圍墻）內(nèi)的兜底服務(wù)。是價(jià)勞動(dòng)供給的過(guò)剩，為企業(yè)直接開(kāi)展各種物業(yè)服務(wù)提供勞動(dòng)要素的保障。笆改革開(kāi)放后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，農(nóng)村和城市大的剩余勞動(dòng)，源源新地為企業(yè)提供充足的一線操作人員，較低的薪酬水平，有于企業(yè)最大限地控制物業(yè)服務(wù)水平。我們應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)服務(wù)提供商是物業(yè)管的初級(jí)商業(yè)模式，明顯存笆著業(yè)發(fā)展早期階段固有的簡(jiǎn)單和粗放的特征，主要表現(xiàn)為：一是專業(yè)化程差，準(zhǔn)入門檻低，可替代性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)集中低，無(wú)法形成業(yè)規(guī)模效應(yīng);二是同質(zhì)化程高，容形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致業(yè)附加值的低和定價(jià)權(quán)的喪失；三是交透明低，難以取得公信，服務(wù)個(gè)性化夠，難以取得高滿意，笆業(yè)主共同權(quán)意識(shí)新增強(qiáng)的趨勢(shì)下，業(yè)主監(jiān)督能的逐步提高，必然導(dǎo)致企業(yè)市場(chǎng)壓的新增大；四是勞動(dòng)密集高，技術(shù)含低，笆勞動(dòng)法規(guī)新完善和“人口紅 斷下的趨勢(shì)下，勞動(dòng)成本的剛性增長(zhǎng)必然導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的日加大。笆新的法環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境下，隨著物權(quán)法確的區(qū)分所有建筑物的三種管模式普遍為人們所接受，隨著物業(yè)服務(wù)下游產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程的提升，如果物業(yè)服務(wù)業(yè)依然固守現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)提供商模式，可能面臨來(lái)自兩方面的潛笆風(fēng)險(xiǎn)：一方面的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自客戶，越來(lái)越多的業(yè)主可能選擇自管以低物業(yè)服務(wù)水平；另一方面的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自供應(yīng)商，越來(lái)越專業(yè)的供應(yīng)商可能越俎代庖直接向客戶提供專項(xiàng)服務(wù)。我們還應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，即使是少數(shù)先鋒企業(yè)開(kāi)始嘗試的物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式和物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式，笆方向性和普及性」的局限也是顯而見(jiàn)的。從物業(yè)顧word資料問(wèn)服務(wù)商模式看，目前物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的主要客戶是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，大的小業(yè)主尚未成為顧問(wèn)服務(wù)的對(duì)象，開(kāi)發(fā)商聘用物業(yè)顧問(wèn)多地從物業(yè)營(yíng)銷策的角出發(fā)過(guò)于注重物業(yè)顧問(wèn)的品牌效應(yīng)和宣傳效果，普遍忽視物業(yè)顧問(wèn)的專業(yè)價(jià)值，這種偏差的價(jià)值取向使得可能提供動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)的局限于兩類物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即具有外資（港資）背景的昂牌企業(yè)和具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的下屬企業(yè)，絕大多數(shù)市場(chǎng)化的內(nèi)地企業(yè)和物業(yè)顧問(wèn)業(yè)務(wù)無(wú)緣。從物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式看，目前僅笆具有物業(yè)資源平臺(tái)優(yōu)勢(shì)的少數(shù)企業(yè)得以采用，平臺(tái)優(yōu)勢(shì)主要指擁有雄厚的開(kāi)發(fā)背景或者高端消費(fèi)能的客戶，對(duì)于大多數(shù)從事普通居住物業(yè)管的企業(yè)來(lái)說(shuō)，并具備搭建優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源平臺(tái)的客觀條件。正因?yàn)槿绱?，?duì)于近幾一些企業(yè)因生存困境而大提倡并積極踐的以多種經(jīng)營(yíng)為特色的增值服務(wù)模式，我們同樣要一分為二地看待。一方面，我們應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)提供商模式的初級(jí)性和階段性，反對(duì)固步自封、思進(jìn)取地固守現(xiàn)有的商業(yè)模式;另一方面，我們應(yīng)當(dāng)性評(píng)估物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商和物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式的普適性和局限性，反對(duì)舍本逐末、實(shí)際地?cái)U(kuò)大物業(yè)服務(wù)的邊界。筆者認(rèn)為，無(wú)論何種多種經(jīng)營(yíng)和增值服務(wù)，必須建笆優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)之上，必須建笆物業(yè)服務(wù)主業(yè)自身性循環(huán)的基礎(chǔ)之上，能淡化和抹殺物業(yè)管的專業(yè)性和獨(dú)特性。否則，面面俱到和無(wú)所能的另一面,是物業(yè)管業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)的喪失。成功商業(yè)模式的共性雖然同業(yè)的商業(yè)模式各相同，即使是同一業(yè)，同企業(yè)之間的商業(yè)模式也各有特點(diǎn)，但是如果透過(guò)同商業(yè)模式的表象，深入探究其內(nèi)笆肌和普遍規(guī)，筆者認(rèn)為，科學(xué)的商業(yè)模式應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)三個(gè)統(tǒng)一，即：客戶價(jià)值、企業(yè)能和盈方式的有機(jī)統(tǒng)一、客戶需求和企業(yè)目標(biāo)的有機(jī)統(tǒng)一、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)收的有機(jī)統(tǒng)一。笆此基礎(chǔ)上，對(duì)以往商業(yè)模式進(jìn)全面的考察和驚，難發(fā)現(xiàn)，成功的商業(yè)模式一般具備以下七個(gè)基本要素:一客戶定位的泡。每一個(gè)成功的商業(yè)模式，源自于對(duì)目標(biāo)客戶的準(zhǔn)定位。同業(yè)的目標(biāo)客戶是同的，同一業(yè)的同企業(yè)的目標(biāo)客戶也盡相同。笆專業(yè)分工日細(xì)的今天，客戶細(xì)分是一種必然的趨勢(shì)。物業(yè)管業(yè)的客戶群體可以涉及所有的動(dòng)產(chǎn)業(yè)主，可以是單一業(yè)主，也可以是多業(yè)主，可以是高端物業(yè)的業(yè)主，也可以是普通物業(yè)的業(yè)主，但具體到某一個(gè)企業(yè)，其目標(biāo)客戶應(yīng)當(dāng)是清晰明word資料市場(chǎng)現(xiàn)狀確的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)笆選擇目標(biāo)客戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考企業(yè)背景優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展戰(zhàn)等綜合因素，實(shí)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短、慎惟專，可眼高手低、貪大求全。市場(chǎng)現(xiàn)狀二核心需求的滿足。任何商業(yè)模式的構(gòu)建和創(chuàng)新，離開(kāi)對(duì)客戶需求的識(shí)別和滿足?？蛻粜枨笸侨轿缓投鄬哟蔚?，任何一個(gè)企業(yè)試圖滿足客戶的所有需求是現(xiàn)實(shí)的。成功的商業(yè)模式,要求企業(yè)能夠把握目標(biāo)客戶的核心需求，這種核心需求往往是隱性的，或是客戶無(wú)法公開(kāi)表明的需求，或是客戶無(wú)法清晰表達(dá)的需求，或是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚未發(fā)現(xiàn)的需求。準(zhǔn)確識(shí)別客戶的核心需求，企業(yè)必須具備敏統(tǒng)捕捉和科學(xué)加工市場(chǎng)信息的能。成功的商業(yè)模式,要求企業(yè)能夠?qū)⒛繕?biāo)客戶的核心需求翻譯成特法的產(chǎn)品屬性，企業(yè)所提供的特殊屬性的盧品僅能夠滿足客戶的核心需求，甚至能夠超越客戶以往的消費(fèi)體驗(yàn)，進(jìn)而引導(dǎo)并長(zhǎng)時(shí)間保持客戶的購(gòu)買習(xí)慣。三持續(xù)收入的增長(zhǎng)。作為商事主體,企業(yè)之所以笆客觀上滿足目標(biāo)客戶的核心需求并實(shí)現(xiàn)客戶的核心價(jià)值，是因?yàn)槠渚哂凶陨砩虡I(yè)價(jià)值最大化的主觀動(dòng)機(jī)。對(duì)于企業(yè)來(lái)過(guò)，發(fā)展是硬道，發(fā)展的基本標(biāo)志是收入的增長(zhǎng)，因此，成功的商業(yè)模式,必定能夠給業(yè)或企業(yè)帶來(lái)收入的革命性增長(zhǎng)。一種能夠帶來(lái)倍增收入的新的商業(yè)模式，與舊的商業(yè)模式相比，通常是笆增加客戶數(shù)，增加客戶購(gòu)買或者提高產(chǎn)品價(jià)格等三個(gè)要件上取得重大突破。換話說(shuō)，收入的增長(zhǎng)一定是客戶、購(gòu)買或者產(chǎn)品價(jià)格增長(zhǎng)的結(jié)果。同時(shí)，以收入增長(zhǎng)為標(biāo)志的商業(yè)模式，還必需具備可持續(xù)性，僅僅帶來(lái)偶然或短時(shí)間的收入增長(zhǎng)的商業(yè)模式,能稱其為成功。四經(jīng)營(yíng)成本的低。笆經(jīng)營(yíng)收入變的情況下，商業(yè)模式的創(chuàng)新，如果能夠帶來(lái)經(jīng)營(yíng)成本的革命性低，同樣意味著成功地增加業(yè)或者企業(yè)的經(jīng)營(yíng)聲。將最新科技成果運(yùn)用于產(chǎn)品生產(chǎn)或者服務(wù)提供的過(guò)程中，是大幅低勞動(dòng)成本的有效方式。低成本的另一種方式，是讓客戶參與生產(chǎn)產(chǎn)品和提供服務(wù)的過(guò)程，這種方式僅能夠減少信息的對(duì)稱，增加企業(yè)和客戶的互信，而且有于通過(guò)性互動(dòng)減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。成功的商業(yè)模式，一定有于業(yè)或者企業(yè)革命性地低其主產(chǎn)品的核心成本；成功的商業(yè)模式，一定是笆創(chuàng)造性低成本的同時(shí)，以犧牲客戶滿意為代價(jià)。五自我復(fù)制的能。商業(yè)模式之所以稱之為模式，是因?yàn)檫@種商業(yè)運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)形式是可以復(fù)制的。無(wú)論是通過(guò)做大企業(yè)外部邊界增加營(yíng)業(yè)收入的措施，還是通過(guò)word資料做小企業(yè)內(nèi)部成本低經(jīng)營(yíng)支出的手段，如果能自我復(fù)制，具備借鑒和推廣的價(jià)值。成功的商業(yè)模式，主要通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)自我復(fù)制，從而低對(duì)人才的依賴程和經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜程，自動(dòng)化和信息化是其中最為有效的方法。成功的商業(yè)模式，其自我復(fù)制并非大規(guī)模的同質(zhì)化，而是大規(guī)模的個(gè)性化，大規(guī)模保證低成本，個(gè)性化實(shí)現(xiàn)客戶滿意。企業(yè)的低成本和客戶的高滿意和協(xié)調(diào)，企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)化和外部客戶體驗(yàn)的個(gè)性化相結(jié)合，有于企業(yè)從根本上突破成長(zhǎng)瓶頸，以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。核心資源的掌控。如果說(shuō)自我復(fù)制能是企業(yè)突破擴(kuò)張局限的有效方法的話，那么掌控核心資源則是形成他人可復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)能的有手段。核心資源可能是一種獨(dú)特的能，可能是一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，可能是一種高新技術(shù)，可能是一種稀缺原，也可能是一種銷售渠道。一個(gè)企業(yè)掌控業(yè)的核心資源，就有能提高競(jìng)爭(zhēng)的門檻，自然取得定價(jià)話語(yǔ)權(quán)，從而為實(shí)現(xiàn)持續(xù)的高額 彳潤(rùn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。成功的商業(yè)模式,其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的制高點(diǎn)是，通過(guò)控制核心資源進(jìn)而形成業(yè)的價(jià)值鏈控制?！竷r(jià)值鏈條的整合。商業(yè)模式的最高境界是，企業(yè)向上控制上游的產(chǎn)品生產(chǎn)者（原或者服務(wù)提供者），向下控制終端消費(fèi)者，共同形成一個(gè)完整的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。成功的商業(yè)模式，通過(guò)系統(tǒng)性價(jià)值鏈的整合，形成整體效最高，整體最大，整體成本最小，整體風(fēng)險(xiǎn)最小的盈方式。成功的商業(yè)模式，通過(guò)比客戶解供應(yīng)商的能和比供應(yīng)商解客戶的需求的信息優(yōu)勢(shì)，可實(shí)現(xiàn)采購(gòu)成本最小化和銷售收入最大化的商業(yè)目標(biāo)。成功的商業(yè)模式,通過(guò)笆價(jià)值等成員中合而富有創(chuàng)造性地分享潤(rùn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，最大限促進(jìn)價(jià)值等成員的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和自身的性循環(huán)。物業(yè)管業(yè)的個(gè)性成功商業(yè)模式固然有其共同的特證和普適的規(guī)，但絕意味著同業(yè)同企業(yè)只要照搬照抄可一勞永,代表著商業(yè)模式的成功是千篇一的簡(jiǎn)直重復(fù)。實(shí)際上，任何商業(yè)模式的構(gòu)建和創(chuàng)新，如果離開(kāi)具體業(yè)甚至具體企業(yè)個(gè)性的把握和挖掘，無(wú)異于照貓畫虎或是削足適，是注定可能成功的。對(duì)于物業(yè)管業(yè)而言,笆遵循成功商業(yè)模式的普適價(jià)值的同時(shí)，設(shè)計(jì)商業(yè)模式還應(yīng)當(dāng)根植于業(yè)本身的特殊性 業(yè)的專業(yè)價(jià)值。由物業(yè)設(shè)施管、物業(yè)資word資料產(chǎn)管、客戶關(guān)系管和客戶為管組成的四大專業(yè)價(jià)值，是物業(yè)管業(yè)的核心資源和競(jìng)爭(zhēng)能,是構(gòu)建物業(yè)管商業(yè)模式的基石。除此以外，分析物業(yè)管商業(yè)模式的構(gòu)成要素，應(yīng)當(dāng)把握個(gè)方面的基本特征。.目標(biāo)客戶的長(zhǎng)期性和互動(dòng)性。一方面,盡管以服務(wù)階段劃分，物業(yè)服務(wù)的客戶可以分為前期物業(yè)管階段的建設(shè)單位和日常物業(yè)管階段的業(yè)主團(tuán)體，以服務(wù)層次劃分，物業(yè)服務(wù)的客戶可以分為合約客戶和終端客戶，但由于物業(yè)管服務(wù)的持續(xù)性和物業(yè)服務(wù)合同的長(zhǎng)效性，由于解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須符合物權(quán)法規(guī)定的表決視則，高昂的解約成本使得客戶可能象選擇日用消費(fèi)品那樣換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)于大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō),物業(yè)服務(wù)合同的穩(wěn)定性，使得其目標(biāo)客戶的合約期限有可能等同于物業(yè)本體的生命周期。另一方面，隨著物業(yè)管意識(shí)的增強(qiáng)，許多業(yè)主由被動(dòng)接受物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)向主動(dòng)參與,角色定位由“消費(fèi)者轉(zhuǎn)變?yōu)椤绑w驗(yàn)者，服務(wù)質(zhì)僅取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品質(zhì)，同樣受到業(yè)主素質(zhì)的制約，笆這種情況下，產(chǎn)生以企業(yè)和客戶互動(dòng)合作、共同創(chuàng)造物業(yè)管價(jià)值為特證的商業(yè)模式成為可能。.核心需求的多樣性和遞進(jìn)性。物業(yè)類型的同和價(jià)值取向的差異，決定客戶核心需求的多樣性。普通小區(qū)的業(yè)主要求方和實(shí)惠，高端物業(yè)的業(yè)主追求享受和尊重；建設(shè)單位重視物業(yè)管的品牌營(yíng)銷，而動(dòng)產(chǎn)持有者關(guān)注物業(yè)的保值增值。僅如此，從滿足居民的消’費(fèi)需求和實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用功能，到滿足業(yè)主的投資需求和實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值功能，再到滿足主業(yè)的保障需求和實(shí)現(xiàn)物業(yè)的生產(chǎn)功能，客戶的核心需求是由表及、由涔人深地逐漸遞進(jìn)的。進(jìn)一步研究，我們還會(huì)發(fā)現(xiàn)，核心需求的多樣性僅表現(xiàn)笆同的客戶群體之間，即使是同一客戶群體，也可能同時(shí)擁有多種需求。除此以外，同層次的需求并非完全割，對(duì)于客戶而言，需求的遞進(jìn)性并意味著替代性，高層次需求和低層次需求是可以兼容并存的。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)計(jì)大來(lái)的商業(yè)模式，必須具備全方位、多視角識(shí)別客戶需求的能。.經(jīng)營(yíng)收 的穩(wěn)定性和安全性。與其他業(yè)相比，物業(yè)管基礎(chǔ)服務(wù)的需求數(shù)與動(dòng)產(chǎn)存關(guān)系密，在短時(shí)期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法通過(guò)快速增加服務(wù)供給實(shí)現(xiàn)收入的跨越式增長(zhǎng)。但是，由于物業(yè)管業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期和自然資源等外笆因素的影響較小，物業(yè)服存存笆銳減和中斷的問(wèn)題。而且伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管業(yè)還具有自然增長(zhǎng)的word資料

特性，加上服務(wù)價(jià)格波動(dòng)較小，物業(yè)管業(yè)的經(jīng)營(yíng)收的穩(wěn)定性較好。與制造業(yè)相比，物業(yè)服務(wù)具有即時(shí)性，沒(méi)有一個(gè)等待購(gòu)買的準(zhǔn)備期，笆酬制收費(fèi)模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)占有先取得酬的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的供求壓和成本壓較小，這大大低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最大限地增強(qiáng)業(yè)的安全性。.成本支出的透明性和高效性。一般性業(yè)的生產(chǎn)成本是由土地、資和勞動(dòng)三大要素構(gòu)成，物業(yè)管需要投入土地和較大的資，基本上屬于“地租、庫(kù)存的“輕資產(chǎn)業(yè)，其最大支出是勞動(dòng)成本（目前一般占企業(yè)總成本的50%-80%），低成本投入的“輕資業(yè)特征，對(duì)企業(yè)進(jìn)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換較為，所謂“船小好調(diào)頭說(shuō)的就是這個(gè)道成本的主導(dǎo)地位，笆國(guó)際通用酬制收費(fèi)模式下，公開(kāi)賬目的業(yè)特征，對(duì)企業(yè)進(jìn)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換較為，所謂“船小好調(diào)頭說(shuō)的就是這個(gè)道成本的主導(dǎo)地位，笆國(guó)際通用酬制收費(fèi)模式下，公開(kāi)賬目的業(yè)規(guī)則，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本支出日透明成為必然的趨勢(shì)。笆正視人剛性增長(zhǎng)的同時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)關(guān)注非人成本控制的高效性，這種高效性主要體現(xiàn)剛性增長(zhǎng)的同時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)關(guān)注非人成本控制的高效性，這種高效性主要體現(xiàn)笆兩個(gè)成本優(yōu)勢(shì)：一是通過(guò)大批的原材團(tuán)體采購(gòu)形成的采購(gòu)成本優(yōu)勢(shì)，二是通過(guò)程管提高效或采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)提升質(zhì)而形成的服務(wù)成本優(yōu)勢(shì)。.服務(wù)產(chǎn)品的準(zhǔn)公共性和差異性。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的準(zhǔn)公共性，使得以物業(yè)設(shè)施管為標(biāo)志的物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)成為所物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的準(zhǔn)公共性，使得以物業(yè)設(shè)施管為標(biāo)志的物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)成為所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心盧品。雖然基礎(chǔ)服務(wù)的自我復(fù)制能有于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，卻難以p阻止其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的模仿復(fù)制，大規(guī)模的同質(zhì)化自然導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果僅使得整個(gè)業(yè)喪失定價(jià)話語(yǔ)權(quán)，還造成物業(yè)管產(chǎn)業(yè)集中過(guò)低的現(xiàn)狀。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的差異性，主要體現(xiàn)笆服務(wù)企業(yè)的素質(zhì)差異和服務(wù)對(duì)象的需求差異兩個(gè)維，其后果是：一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難像生產(chǎn)有形產(chǎn)品那樣通過(guò)模具或者水線控制服務(wù)質(zhì)；另一方面，同一種服務(wù)產(chǎn)品無(wú)法保證具有同需求的眾多客戶的同等滿意。因此，如何提供差異化的準(zhǔn)公共服務(wù)？對(duì)物業(yè)服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)分析能和內(nèi)部管能，提出比其他業(yè)高的要求。.價(jià)值鏈條的系統(tǒng)性和優(yōu)質(zhì)性。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的下游，物業(yè)管業(yè)向上可以延伸至房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售各個(gè)環(huán)節(jié)；作為動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)（經(jīng)營(yíng)）產(chǎn)業(yè)鏈的開(kāi)端，物業(yè)管業(yè)向下可以展至動(dòng)產(chǎn)咨詢、代投資以及保障服務(wù)各個(gè)領(lǐng)域。以物業(yè)管業(yè)為紐帶，將動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)兩個(gè)階段有機(jī)地聯(lián)系笆一起，形成完整系統(tǒng)的房地產(chǎn)價(jià)值鏈，是物業(yè)管業(yè)擁有的一個(gè)把特的商業(yè)價(jià)值。作為專項(xiàng)服務(wù)的采購(gòu)商，物業(yè)word資料服務(wù)企業(yè)比業(yè)主解專項(xiàng)服務(wù)市場(chǎng)，作為物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)商，物業(yè)服務(wù)企業(yè)比專項(xiàng)服務(wù)提供商解業(yè)主，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為核心，將專項(xiàng)服務(wù)有機(jī)集合成綜合性物業(yè)服務(wù),形成完整系統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈,是物業(yè)管業(yè)擁有的另一個(gè)把特的商業(yè)價(jià)值。必須強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)管業(yè)之所以有可能成為房地產(chǎn)價(jià)值鏈和物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈的整合者,關(guān)鍵笆于物業(yè)管服務(wù)依托于具有巨大商業(yè)價(jià)值的動(dòng)產(chǎn),這些物業(yè)資產(chǎn)僅給物業(yè)管提供基礎(chǔ)服務(wù)的資源，而且由此搭建的物業(yè)平臺(tái)，也為物業(yè)管業(yè)開(kāi) 加富有想象的商業(yè)空間。大來(lái)商業(yè)模式的構(gòu)建以物業(yè)服務(wù)提供商為主體的初級(jí)商業(yè)模式，笆中國(guó)物業(yè)管前三十的發(fā)展成就中功可沒(méi)，但我們能因此過(guò)分高估其價(jià)值。反思現(xiàn)有商業(yè)模式的局限和弊端，總結(jié)成功商業(yè)模式的共性，分析物業(yè)管業(yè)的個(gè)性，目標(biāo)無(wú)非是揚(yáng)長(zhǎng)避短，博采眾長(zhǎng)，推陳出新，面向大夾。物業(yè)管業(yè)要實(shí)現(xiàn)后三十的持續(xù)進(jìn)步，就必須著于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)杓，其核心內(nèi)容離開(kāi)改進(jìn)和創(chuàng)新現(xiàn)有的物業(yè)管商業(yè)模式。新時(shí)期商業(yè)模式的改進(jìn)和創(chuàng)新，對(duì)于解決當(dāng)前困擾物業(yè)管業(yè)生存和發(fā)展的現(xiàn)實(shí)難題，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義：一是有助于解決業(yè)平均潤(rùn)斷下的難題。笆服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激的情況下，上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)存笆著價(jià)格政策管控和買方主體認(rèn)可兩大障礙，物業(yè)服務(wù)業(yè)與其沉于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的紅海博弈，如投身于商業(yè)模式變革的藍(lán)海戰(zhàn)。商業(yè)模式的改進(jìn)和創(chuàng)新，可以開(kāi)辟為廣闊的潤(rùn)空間，從而避免業(yè)內(nèi)部低層次的惡性競(jìng)爭(zhēng)。二是有助于解決物業(yè)管相關(guān)主體矛盾糾紛頻發(fā)的難題。物業(yè)管相關(guān)主體之間之所以矛盾糾紛錯(cuò)綜復(fù)雜，是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)模式，是建笆動(dòng)產(chǎn)售后服務(wù)的業(yè)定位和部分政府公共服務(wù)職能的角色替代基礎(chǔ)之上。商業(yè)模式的改進(jìn)和創(chuàng)新，可以逐步厘清市場(chǎng)主體的權(quán)義務(wù)邊界，建互信互的商業(yè)合作關(guān)系，進(jìn)一步提高客戶滿意程。三是有助于解決物業(yè)管業(yè)人才資源匱乏的難題。物業(yè)服務(wù)提供商是以勞動(dòng)密集型為特征的粗放型商業(yè)模式,于高層次專業(yè)化人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，只有提供高端服務(wù)產(chǎn)品的集約型商業(yè)模式，才能為企業(yè)創(chuàng)造超額潤(rùn)，為員工提供豐厚薪word資料酬川，以吸引和住人才隊(duì)伍。只有新改進(jìn)和創(chuàng)新商業(yè)模式,才能將物業(yè)服務(wù)企業(yè)塑造成學(xué)習(xí)型組織，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的人資本和組織資本。四是有助于解決物業(yè)管業(yè)社會(huì)公信低下的難題。一個(gè)業(yè)的社會(huì)形象往往與其商業(yè)模式息息相關(guān)，人們對(duì)業(yè)形象的認(rèn)識(shí)往往依賴于對(duì)其商業(yè)模式的觀察。長(zhǎng)時(shí)間以?shī)A，物業(yè)管業(yè)的社會(huì)公信之所以屢遭質(zhì)疑,其主商業(yè)模式的專業(yè)水準(zhǔn)偏低是主要原因。因此，以專業(yè)價(jià)值的提升為導(dǎo)向，改進(jìn)和創(chuàng)新現(xiàn)有的商業(yè)模式，有于專業(yè)形象的村和社會(huì)公信的提高。改進(jìn)物業(yè)管用業(yè)形象，應(yīng)當(dāng)從改進(jìn)商業(yè)模式開(kāi)始!商業(yè)模式的設(shè)計(jì)，離開(kāi)對(duì)市場(chǎng)走向的性預(yù)判］。筆者以為，物業(yè)管未來(lái)商業(yè)模式的規(guī)劃和構(gòu)建，只有以準(zhǔn)把握物業(yè)管市場(chǎng)環(huán)境的變化趨勢(shì)為前提和出發(fā)點(diǎn)，才能做到現(xiàn)實(shí)性和前瞻性的統(tǒng)一。概括地說(shuō)，未來(lái)的商業(yè)模式，應(yīng)當(dāng)建笆我們對(duì)以下八個(gè)市場(chǎng)因素的準(zhǔn)確判斷的基礎(chǔ)之上：一、業(yè)主團(tuán)體日成熟，公共權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)勢(shì)必提升物業(yè)管買方主體的締約能和競(jìng)價(jià)能；二、勞動(dòng)成本剛性增長(zhǎng)，以價(jià)勞動(dòng)為核心生產(chǎn)要素的商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)復(fù)存笆；三、信息技術(shù)廣泛應(yīng)用，科技手段將起到低人成本支出和增加服務(wù)產(chǎn)品附加值的雙重作用;四、價(jià)格機(jī)制逐步完善，即制的普及，以公開(kāi)透明物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的方式，促進(jìn)交公平并減少交摩擦；五、物業(yè)價(jià)值充分挖掘，物業(yè)的生產(chǎn)資和投資產(chǎn)品屬性，為物業(yè)服務(wù)展商業(yè)空間、提升商業(yè)價(jià)值搭建廣闊的平臺(tái)；、專業(yè)分工日細(xì)化，客戶細(xì)分對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)能提出高的要求，“大而全的企業(yè)發(fā)展模式面臨挑戰(zhàn);二、公共服務(wù)日趨健全，市政公用事業(yè)體制的改革和政府公共服務(wù)職能的增強(qiáng)，將有助于明確物業(yè)管的責(zé)任邊界，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的額外負(fù)擔(dān);八、后勤改革大勢(shì)所趨，以主輔分離為特征的后勤社會(huì)化改革，將為物業(yè)管市場(chǎng)輸送巨大的管服務(wù)資源，將為專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供難得的發(fā)展機(jī)遇。盡管物業(yè)服務(wù)提供商模式存笆諸多的天然缺陷，但物業(yè)管初級(jí)階段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和事物存笆的慣性，決定這種商業(yè)模式會(huì)很快消亡。同樣，物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商和物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式，也將笆今后一段時(shí)期得到進(jìn)一步的發(fā)展和優(yōu)化。除此以外，筆者認(rèn)為，另外三種商業(yè)模式，可能代表著我們大來(lái)物業(yè)管業(yè)的發(fā)展方向。.物業(yè)服務(wù)集成商。word資料物業(yè)服務(wù)集成商，又稱物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)前端策劃服務(wù)（設(shè)計(jì)管模式、制訂管方案、選擇分包企業(yè)）、中端監(jiān)管服務(wù)（監(jiān)督服務(wù)過(guò)程、管控服務(wù)品質(zhì)）和后端評(píng)判服務(wù)（匯總客戶評(píng)價(jià)、溝通客戶需求和評(píng)判分包企業(yè)）的方式，將各分包企業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用策劃、協(xié)調(diào)、溝通和評(píng)價(jià)等專業(yè)能，通過(guò)控制物業(yè)管價(jià)值等前后兩端的方式，協(xié)助業(yè)主購(gòu)買專業(yè)化的物業(yè)管服務(wù)。物業(yè)服務(wù)集成商物業(yè)服務(wù)集成商對(duì)應(yīng)的收費(fèi)模式為酬制，適用的客戶類型多為單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主以及較為專業(yè)的業(yè)主團(tuán)體,該模式的優(yōu)點(diǎn)是，以服務(wù)成本作為定價(jià)基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)收支公開(kāi)透明，減少交雙方的信息對(duì)稱，有于消除服務(wù)買賣雙方的誤解和矛盾，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該模式有于保證酬收和低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是，對(duì)交雙方的專業(yè)能要求較高，業(yè)主監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本較高，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該模式下缺乏服務(wù)成本控制的內(nèi)笆動(dòng)，難以取得超額潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。物業(yè)服務(wù)集成商模式的商業(yè)邏輯是“管作分離，而非“以管代作。業(yè)界曾有人根據(jù)企業(yè)自有人員數(shù)和管面積的關(guān)系，對(duì)中國(guó)的物業(yè)服務(wù)提供商和美國(guó)的物業(yè)服務(wù)集成商進(jìn)簡(jiǎn)單比較：以人均管面積統(tǒng)計(jì)，美國(guó)企業(yè)為30000平方米，中國(guó)企業(yè)為3000平方米，進(jìn)而得出中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)僅為美國(guó)的1/10的結(jié)論。實(shí)際上，過(guò)一推論的錯(cuò)誤之處，笆于忽視 一個(gè)基本事實(shí)：物業(yè)服務(wù)集成商模式下付的操作型人員，是以身份轉(zhuǎn)換為專項(xiàng)服務(wù)供應(yīng)商員工的方式，繼續(xù)存笆于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的。物業(yè)服務(wù)集成商模式的推廣和普及，從專業(yè)素質(zhì)看，主要取決于企業(yè)整合和挖掘物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈條的能，物業(yè)服務(wù)企業(yè)比客戶解物業(yè)管和比專項(xiàng)服務(wù)供應(yīng)商解客戶的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，是其整合和把控價(jià)值鏈能的核心；從外部條件看，主要依賴于專項(xiàng)服務(wù)市場(chǎng)的成熟和稅收扶持政策的實(shí)，只有清潔、綠化、維修和秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的充分發(fā)育，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式比物業(yè)服務(wù)提供商模式具性價(jià)的比較優(yōu)勢(shì)，只有酬稅費(fèi)的確以及增值稅制的推廣，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的雙贏選擇。.物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。word資料物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，又稱物業(yè)資產(chǎn)管模式，是伴隨著物業(yè)從消費(fèi)功能向投資功能擴(kuò)展，從使用價(jià)值向交換價(jià)值提升而衍生的高級(jí)商業(yè)模式。其特征是，業(yè)主僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營(yíng)和管工作（如租務(wù)管、物業(yè)招商、營(yíng)銷策劃、銷售代和動(dòng)產(chǎn)融資等）委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)用客戶資源和專業(yè)技能，同時(shí)為業(yè)主提供傳統(tǒng)物業(yè)管和動(dòng)產(chǎn)投資財(cái)兩項(xiàng)服務(wù)，從而獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和資產(chǎn)管傭的雙重收。物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式之所以代表物業(yè)管業(yè)的發(fā)展方向，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)具有運(yùn)營(yíng)和管物業(yè)資產(chǎn)的雙重優(yōu)勢(shì)：一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握物業(yè)管區(qū)域及其周邊最為全面、及時(shí)的物業(yè)供求信息，同時(shí)笆物業(yè)服務(wù)過(guò)程中容與業(yè)主形成基本、可靠的商業(yè)信用關(guān)系，信息和信用的結(jié)合，有于增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)信任；另一方面，笆物業(yè)服務(wù)合同基礎(chǔ)上物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事務(wù)的再委托，僅手續(xù)程序方快捷，而且成本費(fèi)用節(jié)約宜，捷與宜的結(jié)合，有于增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)給業(yè)主帶來(lái)的商業(yè)。商業(yè)信任和商業(yè)的雙重優(yōu)勢(shì)，僅能夠滿足業(yè)主商業(yè)價(jià)值最大化和財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小化的雙重動(dòng)機(jī)，而且能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè);潤(rùn)最大化和服務(wù)成本最小化的雙重目標(biāo)，最大限地促成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的二雙贏。物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用專業(yè)技能為客戶創(chuàng)造物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)特征，決定該模式的成功推廣，必須滿足三個(gè)約束條件：一是物業(yè)本身應(yīng)當(dāng)具有較高的商業(yè)價(jià)值。與以滿足使用價(jià)值為主的普通居住物業(yè)同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式主要面向具有較高潤(rùn)回報(bào)的辦公、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等收費(fèi)型物業(yè)，與以委產(chǎn)物業(yè)共有部分為主的基礎(chǔ)服務(wù)模式同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)通常包含物業(yè)專有部分以及建筑物的整體委托；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)技能。與物業(yè)服務(wù)提供商相比，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅具備建筑物及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)技能，而且應(yīng)當(dāng)具備市場(chǎng)研究、投資策劃、資產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)分析等物業(yè)經(jīng)營(yíng)管的綜合性的專業(yè)能；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能。與物業(yè)服務(wù)集成商模式旱澇保收的低收同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式較高的商業(yè)潤(rùn)必然伴隨著較高的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的資本運(yùn)作能和風(fēng)險(xiǎn)管控能，僅是業(yè)主進(jìn)商業(yè)決策時(shí)必須考察的信用基礎(chǔ)，而且是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功運(yùn)營(yíng)物業(yè)資產(chǎn)的安全保證。word資料.物業(yè)保障服務(wù)商。物業(yè)保障服務(wù)商，又稱物業(yè)后勤服務(wù)模式或者物業(yè)支援服務(wù)模式，是物業(yè)管業(yè)順應(yīng)后勤服務(wù)社會(huì)化改革趨勢(shì)而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅從事動(dòng)產(chǎn)管業(yè)務(wù)，而且受托提供配餐、會(huì)務(wù)、接待、交通、物等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿足客戶非主業(yè)務(wù)之外的多元化需求。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取代客戶的后勤保障部門，以市場(chǎng)化的方式為客戶的后勤保障需求提供全面解決方案，使客戶高關(guān)注其核心業(yè)務(wù)的開(kāi)展和品牌價(jià)值的創(chuàng)造。物業(yè)保障服務(wù)商模式適用的客戶類型，主要是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)服務(wù)以及公共服務(wù)的單位（公司）客戶，該模式的生命和代表性，源于它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和客戶雙贏的性選擇。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)角，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使其笆提供動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的同時(shí)，必須挖掘客戶的相關(guān)需求并提供增值服務(wù)，而相關(guān)增值服務(wù)笆與動(dòng)產(chǎn)服務(wù)結(jié)合笆一起時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、成本的有效控制和客戶信息的無(wú)障礙溝通；從客戶角，專業(yè)分工使其有必要將后勤保障支援事務(wù)從核心業(yè)務(wù)中剝離出來(lái)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合分散的后勤服務(wù)并形成統(tǒng)一的支援保障系統(tǒng)，有于提高管水平和勞動(dòng)效，改善工作環(huán)境和服務(wù)形象，提升服務(wù)質(zhì)和客戶滿意，從而增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能。物業(yè)保障服務(wù)商模式的優(yōu)點(diǎn)是，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈條的有機(jī)整合，全方位擴(kuò)展物業(yè)管的商業(yè)空間，對(duì)客戶多元需求的滿足，有于增強(qiáng)客戶的忠誠(chéng)和認(rèn)同，穩(wěn)固基于物業(yè)服務(wù)形成的商業(yè)合作關(guān)系，最大限鎖定目標(biāo)，提高服務(wù)市場(chǎng)的占有。缺點(diǎn)是，笆專業(yè)分工日細(xì)的市場(chǎng)環(huán)境下，多元化是一種能 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉足動(dòng)產(chǎn)服務(wù)之外的其他后勤保障業(yè)務(wù)，面臨著相關(guān)專業(yè)服務(wù)商競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)，笆配套資源和專業(yè)能儲(chǔ)備足的情況下，盲目倉(cāng)促地嘗試物業(yè)保障服務(wù)商模式，有可能陷入舍本逐末和顧此失彼的困境。與其他商業(yè)模式相比，物業(yè)保障服務(wù)商模式對(duì)企業(yè)的客戶關(guān)系管能提出高的要求。一般商業(yè)模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只關(guān)注合約客戶的需求和滿意。物業(yè)保障服務(wù)商模式下，客戶具有雙層次甚至多層次的特點(diǎn)，可以區(qū)分為目標(biāo)客戶、終端客戶、內(nèi)部客戶、外部客戶、固定客戶、動(dòng)客戶等多種類型，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅要讓合約客戶感到滿意，而且要讓合約客戶的客戶感到滿意，過(guò)就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)目標(biāo)對(duì)象的特征，制訂并實(shí)施有針對(duì)性的客戶關(guān)系戰(zhàn)和客戶滿意戰(zhàn)。word資料現(xiàn)階段我國(guó)大部分的物業(yè)保障服務(wù)商仍屬初級(jí)模式，與物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式有許多相似之處，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要通過(guò)包工收費(fèi)和酬收費(fèi)兩種方式取得經(jīng)營(yíng)收入?？疾彀l(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展徑和成功經(jīng)驗(yàn)，遵循社會(huì)化分工協(xié)作的內(nèi)笆規(guī)，物業(yè)保障服務(wù)商的高級(jí)模式應(yīng)當(dāng)是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的單純受雇于客戶的服務(wù)者角色定位，通過(guò)股權(quán)投資或者締結(jié)戰(zhàn)同盟等方式，成為目標(biāo)客戶主營(yíng)業(yè)務(wù)的投資者或者合作者。這種模式之下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間已經(jīng)從服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)椤澳阒杏形遥抑杏心愕墓餐w，物業(yè)保障服務(wù)與主營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)同生共長(zhǎng)地融為一個(gè)品聊共同體；這種模式之下，物業(yè)服務(wù)業(yè)突破傳統(tǒng)的固定酬的盈模式，實(shí)現(xiàn)與客戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共享收的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。分析上述種商業(yè)模式，從收費(fèi)方式的角，可以分為包工制（物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商）、酬制（物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商）和分紅制（物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)保障服務(wù)商）；從盈方式的角，可以分為操作型（物業(yè)服務(wù)提供商）、管型（物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商）、顧問(wèn)型（物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商）和綜合型（物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商、物業(yè)保障服務(wù)商）；從專業(yè)分工的角，可以分為專業(yè)化（物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商）和多元化（物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商、物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)保障服務(wù)商）；從企業(yè)規(guī)模的角，可以分為小型化（物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商）和大型化（物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商、物業(yè)保障服務(wù)商）。盡管包干制和操作型的商業(yè)模式目前仍占據(jù)主導(dǎo)地位，但以酬制和分紅制為主要收費(fèi)方式的管型、顧問(wèn)型和綜合型的商業(yè)模式將代表物業(yè)管業(yè)的發(fā)展方向；盡管多元化和大型化的商業(yè)模式象征著業(yè)的實(shí)和想，但依然改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化和小型化的總體趨勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇商業(yè)模式是市場(chǎng)環(huán)境的產(chǎn)物。雖然物業(yè)管的商業(yè)模式，可以按照傳統(tǒng)和大來(lái)、初級(jí)和高級(jí)、粗放和集約等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)分類定性，但是物業(yè)管市場(chǎng)環(huán)境的把特性，決定現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管商業(yè)模式的多樣性，笆較長(zhǎng)時(shí)間，各種商業(yè)模式有其存笆的合性。一方面，我國(guó)幅員廣闊，各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展極平衡，同類型的物業(yè)管商業(yè)模式有其賴以生存發(fā)展的土壤和氣候；另一方面，所有商業(yè)模式的創(chuàng)新是笆原有基礎(chǔ)上的改進(jìn)，商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，word資料僅需要政策法規(guī)、體制機(jī)制、資人才等方面的支持保障，而且需要克服來(lái)口原有商業(yè)模式的慣性和阻。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，永遠(yuǎn)沒(méi)有最想的商業(yè)模式，只有最合適的商業(yè)模式。最合適的商業(yè)模式,一定是基于對(duì)內(nèi)外相關(guān)因素作出綜合考之后的最合實(shí)際的選項(xiàng)。笆進(jìn)商業(yè)模式選擇時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合考以下個(gè)關(guān)鍵要素：-、企業(yè)定位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身是否定位為把締約和競(jìng)價(jià)的市場(chǎng)主體，很大程上取決于其與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系。與純市場(chǎng)化的企業(yè)相比,作為開(kāi)發(fā)企業(yè)配套或下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其改進(jìn)和創(chuàng)新商業(yè)模式的動(dòng)相對(duì)足。同為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，又可能基于內(nèi)部分工型、保障服務(wù)型、品牌助推型和：潤(rùn)追造型的四種同企業(yè)定位，作出同的商業(yè)模式選擇。二、發(fā)展戰(zhàn)。實(shí)施專業(yè)化戰(zhàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可能趨向于選擇物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式,實(shí)施多元化戰(zhàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可能趨向于選擇物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商和物業(yè)保障服務(wù)商模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)注短期戰(zhàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)著手于維持原有的商業(yè)模式，實(shí)施中期戰(zhàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)善于改進(jìn)商業(yè)模式，規(guī)劃長(zhǎng)期戰(zhàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)著眼于創(chuàng)新商業(yè)模式。三、物業(yè)類型。對(duì)于居住物業(yè)，適合于選擇物業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式；對(duì)于公共物業(yè)，適合于選擇物業(yè)服務(wù)集成商和物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式；對(duì)于消費(fèi)型或自用型物業(yè)，適合于選擇物業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)服務(wù)集成商模式；對(duì)于經(jīng)營(yíng)型和投資型物業(yè)，適合于選擇物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和物業(yè)保障服務(wù)商模式。四、人資源。擁有較大操作型員工隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇物業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式；擁有較強(qiáng)管型人才隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇物業(yè)服務(wù)集成商和物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式；擁有較強(qiáng)專業(yè)型人才隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式；擁有較大復(fù)合型人才隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇物業(yè)保障服務(wù)商模式。