文化商業(yè)步行街項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

超越集團彰德府文化商業(yè)步行街項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略本報告的技術思路項目開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題市場潛力研判區(qū)域與項目研判項目市場定位規(guī)劃布局研究開發(fā)策略建議商業(yè)與古建筑結合研究商業(yè)與文化結合研究戰(zhàn)略論證策略論證問題界定2項目位于城市中心區(qū)，在“12里又18步”的古城內，為最大規(guī)模的舊城改造項目，核心商圈的邊緣項目基本資料占地面積：總占地為101畝，其中廣場44畝，商業(yè)開發(fā)57畝總建筑面積：擬規(guī)劃10余萬㎡土地性質：商業(yè)性質和公共綠地項目背景市政府安陽站殷墟保護區(qū)袁林傳統核心商圈1.8kM1kM2kM2.5kM解放大道彰德路東風路3地塊現為凈地開發(fā)，內部有兩條規(guī)劃市政路，南北緊鄰城市主干道，臨街面長達740米，通達性良好文峰大道是安陽城市的主干道，貫穿城市東西，是城市東西向主要干道。文峰大道在核心商圈分為南北兩條支線，為逆時針單行線。項目東側為規(guī)劃中的廣場項目，目前還是一片荒地規(guī)劃中市政廣場項目西側為正在營業(yè)的中環(huán)百貨彰德路東風路本項目地塊規(guī)劃廣場370米125米文峰北街文峰南街地塊已平整，等待施工項目背景4巴黎服裝廣場中環(huán)百貨文峰北街文峰南街規(guī)劃中廣場項目本項目臨時停車位多達300余個，可進入性很好，但未來交通壓力較大文峰北街——四車道中環(huán)百貨與項目地塊之間的通道文峰南街——四車道，兩邊設停車道，可放置160個車位文峰大道，雙向六車道，是貫穿城市東西的主干道地塊解析公交站點：項目地塊設有2個公交站點，10余條線路，輻射市區(qū)各角落。地塊內有兩條市政路：縣胡同、三道街5周邊商業(yè)氛圍濃郁，以服飾、餐飲和休閑為主，明顯出現北熱南冷的局面；隨著巴黎服裝廣場的開業(yè)，中環(huán)百貨的拍賣改造，地塊的商業(yè)價值將進一步提升居民區(qū)居民區(qū)本項目規(guī)劃中廣場項目文峰南街上的街鋪檔次較低文峰北街分布了特色餐飲，檔次較高，以金獅麟為代表中環(huán)百貨文峰北街上明清四合院特色街地塊解析作為老城核心區(qū)最后一塊商業(yè)旺地，隨著中環(huán)百貨在鄭州的拍賣，9月份巴黎服裝廣場的開業(yè)，未來將改變文峰南北路西熱東冷的局面，地塊的價值進一步提升。6歷史人文資源非常豐富，內有蕭曹廟、袁氏小宅，周邊有文峰塔、高閣寺、鐘樓等袁氏小宅高閣寺蕭曹廟文峰塔鐘樓巴黎服裝廣場中環(huán)百貨文峰北街文峰南街本項目規(guī)劃中廣場項目1435212345地塊解析7歷史人文資源非常豐富，內有蕭曹廟、袁氏小宅，周邊有文峰塔、高閣寺、鐘樓等袁氏小宅高閣寺蕭曹廟文峰塔鐘樓巴黎服裝廣場中環(huán)百貨文峰北街文峰南街本項目規(guī)劃中廣場項目1435212345地塊解析8由于位于古城保護區(qū)，項目在限高、平面布局、風格上、文物都有一定的限制條件項目地塊中保留建筑蕭曹廟本項目規(guī)劃中東廣場文峰塔限高：項目建筑層數設為三層，<15米。平面布局：保留中軸線的通透性，能夠從地塊東邊看到文峰塔。風格：保留老城明清風格和地方特色，如采用坡屋頂，與周圍環(huán)境相協調。項目地塊中的古建筑（蕭曹廟、袁氏小宅）予以保留，謝家大院可進行遷址保護。所有建筑高度不能超過H15m地塊解析9項目屬性總結：四線城市城市中心強勢人文資源核心商圈邊緣10萬㎡大型商業(yè)項目地塊解析地塊解析盤點臨街面和可進入性良好，區(qū)位優(yōu)勢明顯豐富的歷史遺跡和古城資源老城核心商圈最后一塊的商業(yè)寶地，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ筇幱诶铣菂^(qū)核心商圈邊緣，人氣有一定減弱，同時有中環(huán)百貨失敗的案例東西有一定落差，歷史古跡需保留政府全力支持，要求項目盡快動工10超越集團是安安陽最大的民民營企業(yè)之一一，工業(yè)是集集團支柱，房房地產為機會會性介入企業(yè)背景超越集團構成成工業(yè)：煤電機機電產業(yè)房地產：超越越城市廣場和和本項目文化：安陽市市殷商文物交交流中心農業(yè)：規(guī)劃建建設農業(yè)生態(tài)態(tài)園數字超越———1988年成立。安陽市最早的的私營企業(yè)。。由1家文化企業(yè)發(fā)展展成為規(guī)模較較大的綜合性性民營企業(yè)集集團，涉及房房地產、農業(yè)業(yè)、文化、工工業(yè)等領域。。資產10多億元。員工2000余名名。具有房地產開發(fā)的初步經驗：開發(fā)了光華小區(qū)、世紀花園、超越城市廣場A區(qū)30余萬平方米的商住樓。商業(yè)開發(fā)：經營團隊有豐富的零售商業(yè)運營經歷。房地產——市民：超越集團？還不錯吧，但在安陽，貞元名氣更大，貞元房地產做的很火，公司有實力吧！業(yè)內人士：超越企業(yè)文化形象不錯，但主營業(yè)務不清晰（給老百姓的感覺），展示宣傳不夠（比如，超越城市廣場的商鋪包裝很不到位，感覺公司沒實力。）訪談——112006年5月強勢介入入本項目，有有望成為集團團在地產領域域進一步探索索的中堅項目目2006年５５月6月7月9月2009年初初1億元掛牌公公開拍得世聯工商介入入2005年底底深國投曾有接接觸，但終未未拿下新確定設計院院土建施工開業(yè)運營初步規(guī)劃意象象出圖修改2007年5月工程奠基開挖挖1億元拿下該該項目，短期期回報不是公公司近期目標標，資金投入入有保證。通過該項目成成功運作，根根據政策變化化，超越集團團希望適時參與老城區(qū)區(qū)其他商業(yè)業(yè)改造項目目。通過與政府府的努力爭爭取，東廣廣場44畝畝納入規(guī)劃劃并出資承承建，相應應獲取相關附屬設設施的使用用權，如地下室室、地上商商業(yè)設施等等。已經列入市政府重點點規(guī)劃項目目，政策支持持到位。開發(fā)背景11月外聘市調初步定位最新版本規(guī)規(guī)劃指標——用地面積：：46619平米，，商業(yè)可利利用42284平米米規(guī)劃建筑面面積：地上上64645平米地下空間：：擬滿鋪一一層總建筑面積積約11.1萬平米米12本報告的技技術思路項目開發(fā)背背景客戶目標和和問題界定核心問問題市場潛力研研判項目區(qū)域研研判項目市場定定位規(guī)劃布局研研究開發(fā)策略建建議商業(yè)與古建建筑結合研研究商業(yè)與文化化結合研究究戰(zhàn)略論證策略論證問題界定13客戶的期望望和疑惑：：承載了集集團太多的的夢想，關關鍵在于如如何做才能能夠實現客戶思考本項目是集集團幾年來來房地產發(fā)發(fā)展的夢想想，要做就就要做安陽陽最好的商商業(yè)項目，，30年不不落伍。做本項目，，就要把本本項目的文文化底蘊充充分發(fā)揮出出來，將歷史文化、、商業(yè)進行行充分的整整合。在不影響商業(yè)業(yè)價值的情況下，，為老安陽陽的歷史文文化名城爭爭光添彩。。整體而言，，想將項目目作成明清清建筑物的的博覽會，，能形成明明清建筑風風格的匯集集地。商業(yè)功能上上，要體現現超前的綜綜合性的安安排。公司考慮本本項目持有有，主要是是想通過年租金收益益變成融資資工具。計劃將本項項目包裝上上市，為企企業(yè)融資創(chuàng)創(chuàng)造路徑。。建筑風格方方面以明清清風格為主主，將老彰彰德府“九九府十八巷巷七十二胡胡同”做出出。如何設計、、布局停車車場？如何何將停車場場同其它建建筑功能部部分結合好好？如何做好多多層商業(yè)的的問題？本項目是否否需要做餐餐飲一條街街？公司考慮的的收益不是是賣房子的的收益，而而是租金收益，，然后是開發(fā)發(fā)投資現金金流。還有有一個是土土地增值稅稅問題。綠化同園林林園藝密切切的結合？？客戶語錄14本報告的技技術思路項目開發(fā)背背景客戶目標和和問題界定核心問問題市場潛力研研判區(qū)域與項目目研判項目市場定定位規(guī)劃布局研研究開發(fā)策略建建議商業(yè)與古建建筑結合研研究商業(yè)與文化化結合研究究戰(zhàn)略論證策略論證問題界定15本項目論證證最根本的的問題：要要回歸商業(yè)業(yè)的本質問問題——本本項目是否否具有商業(yè)業(yè)營運成功功的基礎？？項目規(guī)劃劃、古建筑筑結合問題題、文化結結合問題都都屬于策略略或戰(zhàn)術的的細節(jié)性問問題W.U.’’sView———本項目對于于安陽意味味著什么？？安陽商業(yè)業(yè)市場能否否支持如此此項目發(fā)展展？市場潛力研研判如何準確定定位符合安安陽消費者者需求？利利于項目的的長期持續(xù)續(xù)發(fā)展？項目定位街區(qū)如何規(guī)規(guī)劃能符合合定位？主主力店規(guī)劃劃？內街規(guī)規(guī)劃？商業(yè)業(yè)空間如何何與安陽的的其他項目目形成區(qū)隔隔？項目規(guī)劃項目如何開開發(fā)才能規(guī)規(guī)避可能的的風險？開發(fā)策略該區(qū)域、該該項目能否否承擔這個個角色？項項目能否否競爭中占占領優(yōu)勢？？項目區(qū)域研研判商業(yè)與文化化結合商業(yè)與古建建筑結合商業(yè)如何與與古建筑結結合？何種種方式是最最符合項目目多方參與與主體的利利益？商業(yè)如何與與文化結合合？何種方方式是經濟濟效益與社社會效益的的共贏？16本報告的技技術思路項目開發(fā)背背景客戶目標和和問題界定核心問問題市場潛力研研判區(qū)域與項目目研判項目市場定定位規(guī)劃布局研研究開發(fā)策略建建議商業(yè)與古建建筑結合研研究商業(yè)與文化化結合研究究戰(zhàn)略論證策略論證問題界定17城市背景城市坐標產業(yè)發(fā)展消費潛力城市經濟Q1：10萬㎡體量商業(yè)業(yè)在安陽能能否存活？？———市場潛力研研判市場潛力研研判城市背景城市坐標產業(yè)發(fā)展消費潛力商業(yè)發(fā)展18中原城市群群正在逐漸漸成為中西西部地區(qū)新新增長極，，安陽為中中原經濟群群的邊緣城城市城市區(qū)位城市數量5個以上城市人口1000萬人以上人口密度300人/平方公里以上城市密度0.5個/萬平方公里以上城市化水平20%以上國內城市群群劃分標準準根據2006年《城城市競爭力力藍皮書：：中國城市市競爭力報報告No.4》，在在中國15大城市群群中，中原原城市群位位列第七，，正在逐漸漸成為中西西部地區(qū)最最具發(fā)展活活力的經濟濟隆起帶之之一。1234567891011121413151.長三角角城市群2.珠三三角城市群群3.京京津冀城市市群4.半島城市市群5.遼中南城城市群6.海峽西西岸城市群群7.中原城城市群8.徐州城城市群9.武漢城城市群10.成渝渝城市群11.長長株潭城市市群12.哈爾濱濱城市群13.關關中城市群群14.長春城市市群15.合肥城城市群中原城市群群是以鄭州州為中心，，含洛陽、、開封、新新鄉(xiāng)、焦作作、許昌、、平頂山、、漯河、濟濟源共９市市在內的城城市密集區(qū)區(qū)。安陽處于中中原城市群群外圍，為為經濟緊密密聯結（豫豫冀晉）城城市19“申遺”成成功極大程程度上提高高了安陽的的知名度，，將為安陽陽經濟帶來來新的發(fā)展展機遇2006年年7月13日，殷墟墟成功申報報世界文化化遺產，成成功被列入入《世界遺遺產名錄》》。申遺的成功功極大地提提高了安陽陽在中國、、世界的知知名度，必必然會帶來來大批的旅旅游人群，，從而給安安陽商業(yè)和和商貿經濟濟帶來新的的發(fā)展機遇遇，促進安安陽經濟更更進一步的的發(fā)展。城市大事件件殷墟門票收收入2005年年以前2006年年200萬1000萬萬，增長4倍，2007年預預計更多+400%20陸地交通四四通八達，，奠定安陽陽豫北交通通中心的地地位，但距距中樞機場場較遠，外外來旅游人人群相對不不便城市交通500km，高速公公路<6小小時北京鄭州邯鄲200km，高速公公路<3小小時京廣鐵路縱縱貫市區(qū)，，京珠高速速，103、107國道貫穿穿南北。周邊城市如如邯鄲、濮濮陽等均在在1.5小小時車城內內。邯鄲機場8.8正式式通航，將將對安陽經經濟起到促促進作用距離安陽市市區(qū)：40KM，約約40M開通航線———邯鄲-上海海(虹橋)周三/六邯鄲-重慶慶周周一/三/五/日安陽接待旅游人口萬人國內國外21而十一五期期間，安陽陽將努力通通過一系列列轉變實現現打造豫北北區(qū)域性中中心城市的的目標政府政策規(guī)規(guī)劃中原城市群豫北中心城市2003年年安陽市提出出了實施““安陽-鶴鶴壁-濮陽陽-邯鄲-長治”的的“豫北區(qū)域經經濟一體化化”發(fā)展戰(zhàn)略略，在“京京-津-唐唐”和“鄭鄭-汴-洛洛”兩大區(qū)區(qū)域經濟節(jié)節(jié)點之間形形成新的經經濟界點，，促進安陽陽市社會經經濟大發(fā)展展。2006-2010年“十一五””期間，安安陽將通過過實現農業(yè)產業(yè)化化、新型工工業(yè)化和旅旅游強市三個轉變，，實現打造豫北區(qū)區(qū)域性中心心城市的目標。豫北區(qū)域性性中心城市市的核心內內容——一個基地：以冶金、、電子、裝裝備制造為為主的新型型工業(yè)基地地。四個中心：即交通物物流中心、、教育科研研中心、文文化旅游中中心和商務務信息中心心。政府努力22目前，第二二產業(yè)為安安陽市的主主導產業(yè)，，其中冶煉、能源源及機械制制造是支柱行業(yè)業(yè)，其產值值之和占安安陽工業(yè)總總產值的60%，城城市產業(yè)重工業(yè)業(yè)化特征明顯產業(yè)發(fā)展冶煉電力熱力生產交通設備制造煤炭開采紡織2005年安陽市總產值前五位產業(yè)情況（億元）2001-2006年各產業(yè)變化情況以上數據來來源：各省省市統計年年鑒第二產業(yè)中中工業(yè)占據據主導地位位：2006年工業(yè)生生產總值達達到335.51億億元，占整整個國民生生產總值的的52%。冶煉、能源源及加工制制造業(yè)成為國民經經濟的支柱柱產業(yè)，三三大行業(yè)的的總產值占占全市工業(yè)業(yè)總產值的的60%。?！笆晃濉薄逼陂g，安安陽把加快工業(yè)化化進程擺在經濟社社會發(fā)展更更加突出的的位置，積積極實施““工業(yè)強市市”戰(zhàn)略，，大力推進進“工業(yè)振興工工程”。三產微減，二產加強到58.4%23制造業(yè)從業(yè)人數占占40%，，收入水平平較高，隨隨著制造業(yè)業(yè)重要支柱柱產業(yè)地位位的確立，，人均收入入水平未來來將穩(wěn)步提提升安陽各行業(yè)業(yè)平均工資資及從業(yè)人人數比較產業(yè)發(fā)展以上數據來來源：安陽陽市統計年年鑒2005年年，安陽城城鎮(zhèn)居民中中有45.39%從從事第二產產業(yè)，而其其中在制造造業(yè)的從業(yè)業(yè)人員達到到了40%，其他行行業(yè)從業(yè)人人員的比重重很小，安鋼吸納直直接就業(yè)人人員3萬余余人，上下下游達10萬余人。根據《安陽陽市國民經經濟和社會會發(fā)展第十十一個五年年計劃》，，將制造業(yè)確確定為安陽陽市重要的的支柱產業(yè)業(yè)。從行業(yè)平均均工資來看看，信息服服務、電力力燃氣及采采礦、制造造業(yè)是收入入最高的幾幾個行業(yè)，，制造業(yè)是影影響安陽人人均收入水水平的重要要因素。2005年年安陽城鎮(zhèn)鎮(zhèn)從業(yè)人員員分布24國有企業(yè)效效益下滑，，非國有企企業(yè)對安陽陽經濟拉動動明顯，經經濟增長可可持續(xù)有較較強基礎1.0注：企業(yè)銷銷售景氣指指數=（本本年銷售產產值-上年年銷售產值值）/（本本年生產產產值-上年年生產產值值）。>1.0，，相對景氣氣2006年年安陽市主主要單列企企業(yè)生產銷銷售狀況三家企業(yè)生生產銷售嚴嚴重下滑合資國有安陽卷煙廠廠2003年被新煙煙合并，安安玻效益嚴嚴重下滑，，安陽鋼鐵鐵效益較好好，2007年上半半年，銷售售收入、利利稅同比分分別增長33%和45%，實實現利潤6.06億億元，同比比增長135%，各各項指標均均創(chuàng)歷史最最高水平。。從電力消費費看——2006年年安陽電業(yè)業(yè)局銷售產產值增長23.1%，高于GDP實際際增長，但但GDP能能耗位列河河南地市第第二！產業(yè)發(fā)展25安陽GDP與全省主要城市的對比城市經濟總總量仍偏低低，人均GDP中下下，但城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均均可支配收收入處于上上游水平安陽城鎮(zhèn)居居民人均可可支配收入入與全省的的對比安陽人均GDP與全省主要城市對比安陽人均消費品零售總額與全省主要城市的對比以上數據來來源：各省省市統計年年鑒645.15億1.18萬萬受國家宏觀調調控影響，安陽經濟濟近兩年有有一定程度度的滑坡。。2006末末GDP總總量在河南南排第9位位，處于中中下游。人均GDP：排名第第11，處處于下游。。城鎮(zhèn)居民家家庭人均可可支配收入入排名第4位位，此數據表表明，安陽陽城鎮(zhèn)居民民購買能力較較強。人均社會零零售品消費費總額居12位，處處于下游。。1萬3123城市坐標26與周邊地市市相比，安安陽表現出出較強的經經濟實力，，但人均社社零整體較較低，表現現出高端消消費外流，，旅游收入入不足的現現狀安陽GDP與周邊地地市的對比比安陽人均GDP與周周邊地市的的對比安陽人均社社會消費品品零售總額額與周邊地地市的對比比安陽城鎮(zhèn)居居民人均可可支配收入入與周邊地地市的對比比以上數據來來源：各省省市統計年年鑒同周邊縣市市相比，安安陽表現出出較強的經經濟實力，，對周邊縣縣市有較強強的輻射作作用。GDP總量量：排名第第4人均GDP：排名第第9，主要要與安陽人口眾多有關。城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入：排排名第5。。人均社會消消費品零售售總額：排排名第9，，與安陽經經濟實力明明顯不符。。城市坐標27安陽鄭州深圳北京數據來源源：各省省市統計計公報GDP社會消費費品零售售總額第一梯隊隊：上海、北北京第二梯隊隊：廣州、深深圳第三梯隊隊：蘇州、天天津、重慶、杭州、無無錫、青青島、寧寧波、南南京、成都、大連、沈沈陽、武漢第四梯隊隊：東莞、唐唐山、濟濟南、石石家莊、、哈爾濱濱、鄭州、長長沙、福州、淄淄博、常常州、西安第五梯隊隊：昆明、廈門、南昌、太太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊齊、蘭州州、桂林林、貴陽陽、柳州州、遵義義、玉溪溪、宜賓賓、吉安、海口紅色為東東部城市市蘭色為西西部城市市綠色為中中部城市市從GDP和社會會消費品品零售總總額的坐坐標判斷斷，安陽陽目前處處于第五五梯隊，，正向第第四梯隊隊進發(fā)8年第四梯隊12年>15年第三梯隊第二梯隊重慶城市坐標標28城鄉(xiāng)居民民儲蓄存存款額較較高VS零售額偏偏低：消消費意愿愿被抑制制，對未未來不樂樂觀，消消費力有有待挖掘掘以上數據據來源：：各省市市統計年年鑒安陽城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民人人均儲蓄蓄存款額額與河南南主要地地市的對對比安陽城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民人人均儲蓄蓄存款額額與周邊邊地市的的對比在河南省省18個個縣市中中的排名名：第6位。在周邊相相鄰8縣縣市的排排名：第第3位。。419.2元419.2元“這幾年年企業(yè)效效益不好好，下崗崗職工特特別多，，每個月月只有三三四百塊塊，一般般人都不不敢消費費?！薄诚M者消費潛力力29市區(qū)人均均社零水水平高出出整體一一倍，與與其他城城市差距距不大人均社會消費品零售總額安陽社會消費品零售總額+15%注：市區(qū)區(qū)包括市市直零售售總額，，不分計計入各區(qū)區(qū)，因此此高于下下轄各區(qū)區(qū)。市區(qū)社零零比重接接近權全全市一半半，且增增速快消費潛力力30城市消費費實質：：消費增增加主要要依靠內內生增長長，旅游游收入有有限安陽旅游收入安陽旅游人均消費額現階段安安陽旅游游收入對對社零增增長影響響很小，，我們預預測未來來會有所所改善。。數據來源源：各省省市統計計年鑒06年游游客數量量增幅和和旅游收收入增長長低于全全國平均均水平15%、、19%。全國平均均水平448元元旅游收入與社零相關性研究反向增長長“安陽旅旅游缺乏乏必要的的配套，，像餐飲飲、酒店店配套、、旅游產產品等都都跟不上上，人們們來了看看看景點點就走了了，沒什什么可消消費的。?！薄獜堉髦魅挝奈姆鍟r時代步行行街管理理處消費潛力力核心商圈消費者構成31城市消費費實質：：中低端端消費人人群為主主，高端端消費流流失工人、公公務員員（包括括泛公務務員）、、普通職職員、個個體經營營者的比比例占到到61.3%，，私營業(yè)業(yè)主、中高層管管理人員比例例僅占19.5%，高高端消費費流失。?！鞍碴栠@這幾年的的消費力力提升較較快，人人們愿意意購買上上檔次的的家具用用品。同同時，安安陽人攀攀比心理理重。目目前家具具行業(yè)基基本上都都是零售售，專業(yè)業(yè)市場由由于檔次次較低不不受到歡歡迎?！薄薄饎P凱悅家具具張總“安陽的的高端消消費都外外流了，，有錢人人都去鄭鄭州購物物了，安安陽離鄭鄭州不遠遠，2個個多小時時就到了了，很方方便?！薄薄称菲放品楋椊洜I商商“安陽沒沒有什么么可以買買的，通通常會去去鄭州購購物?！薄薄矷T人士士，月收收入過4000元消費潛力力32消費潛力力：未來來社零將將進一步步增長，，5年內內“蛋糕糕”有望望擴大一一倍，主主城區(qū)達達到174.62億元元市區(qū)社零預測2006年20072008200920102011預測175.6486.98100.01114.99132.23152.04預測275.6486.99100.03115.04132.29152.14預測1、2均值87.0100.0115.0132.3152.1預測前提提：經濟持續(xù)續(xù)增長。。市區(qū)人口口進一步步聚集。。消費內生生增長是是主要動動力。說明：預測1和和預測2是在全全市消費費總額增增長基礎礎上，以以市區(qū)消消費總額額比重45%不不變而得得。如果按市市區(qū)規(guī)劃劃人口2010年達到到150萬，則則預計會會到約120億億（人均均8000元計計）億元2007-2011年年安陽社社零增長長預測訪談總結結：多數數人認為為是個蛋蛋糕，卻卻不知道道蛋糕的的潛力?。∠M潛力力33發(fā)展動力力較為充充足的區(qū)區(qū)域性中中心城市市，消費費尚有挖挖掘空間間，商業(yè)業(yè)市場發(fā)發(fā)展?jié)摿α^大安陽是豫豫北區(qū)域域性中心心城市，，交通優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，經濟濟實力處處于區(qū)域域中上水水平，發(fā)發(fā)展動力力充足。。重工業(yè)化化是經濟濟發(fā)展的的核心，，吸引了了最多的的就業(yè)人人群，直直接決定定城市消消費力的的增長，，但受國國家宏觀觀調控影影響較大大。旅游收入入有限，，消費內內生增長長特征明明顯，整整體消費費潛力有有待挖掘掘，但主主城區(qū)社社零增長長較快，，預計總總量仍會會繼續(xù)增增長。城市發(fā)展展研究34城市背景景城市坐標標產業(yè)發(fā)展展消費潛力力城市經濟濟Q1：10萬㎡體量商商業(yè)在安安陽能否否存活？？———市場潛力力研判市場潛力力研判城市背景景城市坐標標產業(yè)發(fā)展展消費潛力力商業(yè)發(fā)展展35安陽商業(yè)業(yè)還處于于初級發(fā)發(fā)展階段段，面臨臨提升轉轉變之機機安陽人均均GDP接近900美美元，但但相應的的商業(yè)設設施卻未未滿足需需求，高高端消費費外溢，，商業(yè)處處于提升升轉變階階段集市&沿沿街商業(yè)業(yè)大型綜合合超市&專業(yè)店倉儲式購購物中心心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店店&批發(fā)市場場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以以上生存需求求價格品質傳統形態(tài)態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富富階段業(yè)態(tài)替代代階段隨傳統商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)不斷豐豐富，市市場開始始細分出出服務于于不同人人群、經經營不同同門類的的專業(yè)市市場，并帶動其其上下游游產業(yè)鏈鏈得以共共同發(fā)展展伴隨生活活資料相相對過剩剩，各種種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)在城城市中心心混雜聚聚集，車車水馬龍龍、景象象繁華，，形成人人們共同同認知的的生活服服務和商商貿交易易聚集區(qū)區(qū)形成條件件形成過程程隨市場不不斷細分分，尋找找空隙日日益艱難難，這時時出現在在一定輻輻射范圍圍內經營營相同門門類、且且檔次有有重合的的不同商商圈，相相互分流流客戶，，產生替替代性競競爭市場需求求多元化化，主流流產品面面臨激烈烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)細分完完全，總總量飽和和階段特征征剛剛走出出農業(yè)社社會的自自給自足足，商貿貿交易信信息不充充分城市原始始商脈的的發(fā)展和和延續(xù)，，民間自自發(fā)形成成，具備備相對集集中的商商業(yè)設施施和綜合合性的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，承擔擔城市商商品流通通中心的的基本功功能相互具有有替代性性的不同同商圈以以整體規(guī)規(guī)模、經經營檔次次、價格格或服務的相對優(yōu)優(yōu)勢，通通過更好好滿足消消費者需需求而搶搶占市場場份額市場信息息和市場場機會被被充分關關注，商商家有比比較明確確的市場場目標，，經營同同類商品品的商家家群體匯匯聚在一一起形成成行業(yè)整整體競爭爭力文化、情情感需求求便利敏感因素素人均GDP出現業(yè)態(tài)態(tài)目前深圳圳目前安陽陽商業(yè)發(fā)展展研判36安陽目前前人均商商業(yè)面積積為0.55㎡㎡，未來來5年內內將逼近近1㎡，，發(fā)展空空間大，，商業(yè)““馬太效效應”仍仍將繼續(xù)續(xù)項目零售專業(yè)市場合計面積41.2萬35.1萬76.3萬比例54%46%面積約60萬約50萬110萬比例55%45%目前未來5年年專業(yè)市場場比例高高反映出出安陽的的區(qū)域流通通中心地地位。安陽市區(qū)區(qū)商業(yè)在在營面積積約80萬㎡，，其中零零售面積積約41.2萬萬㎡。市區(qū)人口口80萬萬，人均均零售、、餐飲在在營面積積是0.51㎡㎡，與國國內外其其他城市市相比，，安陽未未來的人人均商業(yè)業(yè)面積仍仍有拓展展空間。。隨著本項項目（10余萬萬平米））、沃爾爾瑪項目目（5萬萬平米））以及其其他擬規(guī)規(guī)劃項目目近20萬商業(yè)業(yè)供應，，未來5年內安安陽人均均商業(yè)會會逼近1㎡。商業(yè)空間間安陽人均均商業(yè)面面積與其其他城市市對比0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8人均商業(yè)業(yè)面積0.550.800.981.281.501.801.301.600.80安陽遵義青島深圳合肥上海香港紐約安陽2012年年37根據世聯聯對全國國三四線線城市的的監(jiān)控，，綜合性性一站式式購物消消費中心心的出現現是商業(yè)業(yè)發(fā)展的的必然商業(yè)發(fā)展展?jié)摿ψ鴺顺擎?zhèn)居民民人均可可支配收收入人均GDP常州萊蒙都會會58萬平平米、、2005年啟啟動大型商業(yè)業(yè)綜合體體柳州谷埠街國國際商城城14萬平平米、、已開業(yè)大型商業(yè)業(yè)綜合體體鶴壁正陽商業(yè)業(yè)廣場，，新區(qū)12萬平平米、、年底開業(yè)業(yè)大型商業(yè)業(yè)購物廣廣場南陽鴻德購物物公園10萬平平米、、在建一站式大大型購物物中心邯鄲新世紀商商業(yè)廣場場20萬平平米、、在營業(yè)綜合性商商業(yè)購物物中心案例選取取標準———國內三四四線城市市消費水平平接近案例關注注點———出現的商商業(yè)形式式、功能能、體量量、出現現的時機機。案例總結結38國際商業(yè)業(yè)發(fā)展模模式演變變我國商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的發(fā)展歷歷程安陽即將將進入商業(yè)發(fā)展展模式演演變1990年代初初1990年年代代中中1990年年代代后后2000年年代代初初百貨貨商商店店、、批批發(fā)發(fā)市市場場大型型綜綜合合超超市市、、倉倉儲儲商商場場商業(yè)業(yè)街街SHOPPING-MALL100020003000700010000百貨貨商商店店大型型綜綜合合超超市市都市市MALL倉儲儲式式購購物物中中心心郊區(qū)區(qū)Mall人均均GDP商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)演演變變時期期安陽陽市市區(qū)區(qū)人人均均GDP2680$從商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)律律來來看看，，安安陽陽目目前前是是大大型型綜綜超超的的大大力力發(fā)發(fā)展展期期，，即即將將進進入入Mall發(fā)發(fā)展展綜超超+百百貨貨是是目目前前商商業(yè)業(yè)市市場場最最好好的的經經營營方方式式，，丹丹尼尼斯斯是是絕絕佳佳代代表表。。功能能定定位位商業(yè)業(yè)趨趨勢勢39安陽陽主主城城區(qū)區(qū)社社會會和和經經濟濟發(fā)發(fā)展展水水平平正正適適合合發(fā)發(fā)展展第第一一代代Shopping-Mall，，丹丹尼尼斯斯較較類類似似Mall發(fā)展階段第一代ShoppingMall第二代LivingMall特點主要是利用較大空間，擺放較多的商品，完成“一站式購物”“一站式消費”，增加了購物之外的餐飲、娛樂、旅游甚至會議、會展等跟德國功能，空間需求更大相適應的人均GDP水平1000~3000美元3000~4000美元相適應應汽車擁有率水平15%~20%（亞洲國家）相適應恩格爾系數水平40~50％40％以下相應居民閑暇時間無要求全年的1/32006年安陽主城區(qū)人均GDP1650$2680$汽車擁有率--10%恩格爾系數約40%31%居民閑暇時間全年1/3全年1/4數據據來來源源：：佛佛山山年年鑒鑒、、禪禪城城年年鑒鑒MALL在在國國際際上上的的發(fā)發(fā)展展階階段段及及相相應應特特點點安陽陽相相關關指指標標ShoppingMall的的發(fā)發(fā)展展劃劃分分為為兩兩個個階階段段。。第一一代代ShoppingMall和和第第二二代代LivingMall。。購物消費商品經濟的載體丹尼斯為代表復合消費（多功能）體驗經濟的載體本項目？功能能定定位位商業(yè)業(yè)趨趨勢勢40借鑒鑒東東南南亞亞Mall的的發(fā)發(fā)展展經經驗驗，，安安陽陽發(fā)發(fā)展展Mall有有巨巨大大的的空空間間鑒于于我我國國很很多多城城市市的的人人均均收收入入已已經經接接近近或或超超過過東東南南亞亞的的部部分分城城市市，，而而且且東東南南亞亞各各國國大大型型購購物物中中心心發(fā)發(fā)展展的的直直接接原原因因除除了了零零售售業(yè)業(yè)自自身身需需求求迫迫切切外外，，更更具具有有市市鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展展及及休休閑閑觀觀光光等等一一一一，，非非常常值值得得國國內內企企業(yè)業(yè)學學習習和和借借鑒鑒。。很很多多專專家家都都認認為為，，我我們們在在發(fā)發(fā)展展Mall時時，，可可以以借借鑒鑒東東南南亞亞的的成成功功經經驗驗。。菲律律賓賓、、泰泰國國、、馬馬來來西西亞亞等等東東南南亞亞國國家家Mall的的發(fā)發(fā)展展既既多多又又好好，，且且新新的的Mall仍仍在在不不斷斷地地建建設設中中。。根據據東東南南亞亞國國家家的的經經驗驗，，建建一一個個10萬萬平平方方米米左左右右的的Mall約約需需要要1億億美美元元資資金金，，若若經經營營狀狀況況良良好好，，5-10年年就就有有望望收收回回投投資資。。

人口（萬人）人均GDP（美元）Mall數量平均每個Mall輻射的人口（萬人）代表性的Mall曼谷8003220253250萬平方米的西康廣場（SeaconSquare）是亞洲最大的Mall，也是世界排行第五大購物中心。吉隆坡211（大吉隆坡地區(qū)）3950593.6亞洲最大的MidvallyMegamall、KLCC陽光廣場馬尼拉1591800295.533萬平方米的SMMEGAMALL是亞洲第3大Mall新加坡300212302015義安城NgeeanCity購物中心、濱海廣場MarinaSquare和新達城SuntecCityMall均是亞洲最大的購物中心之一安陽市區(qū)102.526801102.5美麗華購物廣場對比比東東南南亞亞各各城城市市，，安安陽陽市市區(qū)區(qū)的的人人口口、、經經濟濟水水平平足足以以支支撐撐多多個個Shoppingmall發(fā)發(fā)展展。。Shoppingmall在在安安陽陽有有巨巨大大的的發(fā)發(fā)展展空空間間。。功能能定定位位商業(yè)業(yè)趨趨勢勢41商業(yè)市場結結論：商業(yè)業(yè)仍有較大大發(fā)展空間間，功能復復合是發(fā)展展趨勢人均商業(yè)面面積較低，，發(fā)展空間間較大，商業(yè)單核發(fā)發(fā)展，馬太太效應明顯顯。集中式商業(yè)業(yè)對街區(qū)拉拉動作用明明顯，無形形中起到““主力店””的作用，，但僅提供供單一購物物消費，同同質化嚴重重，復合消消費亟待出出現。市場有經驗驗經營者缺缺乏，消費費者不成熟熟，向往都市生生活、追求求時尚，易易于引導。商業(yè)市場研研究42城市背景城市坐標產業(yè)發(fā)展經濟潛力城市經濟Q1：10萬㎡體量商業(yè)業(yè)在安陽能能否存活？？———市場潛力研研判市場潛力城市商業(yè)發(fā)發(fā)展階段同類型城市市對比安陽商業(yè)指指標分析消費潛力商業(yè)發(fā)展Answer1:依依照安陽城城市的目前前的經濟發(fā)發(fā)展、消費費總量、商商業(yè)規(guī)模，，及未來的的發(fā)展趨勢勢，完全有有能力有需需要10萬萬㎡體量的的“一站式式”大型商商業(yè)綜合體體。43Q2：10萬體量商商業(yè)存在哪哪些風險？？風險技術風險規(guī)劃不具前瞻性設計沒有考慮好實用性管理運營風險財務風險工期延誤風險工程質量風險市場風險銷售風險招商風險經營風險政策風險房地產政策金融政策商業(yè)政策經濟風險宏觀經濟衰退安陽經濟發(fā)展受阻風險一：無無視市場實實際需求風險二：忽忽視商業(yè)開開發(fā)專業(yè)化化需求風險三：項項目定位不不準確風險四：重重建筑設計計輕商業(yè)規(guī)規(guī)劃風險五：缺缺乏科學的的業(yè)態(tài)業(yè)種種規(guī)劃風險六：盲盲目輕信主主力店風險七：缺缺乏科學的的招商規(guī)劃劃風險八：產產權銷售存存在弊端風險九：輕輕視后期的的經營管理理風險十：無無長期的資資金投入安安排44本項目可能能面臨一些些的風險，，我們認為為都可以通通過合理的的手段防范范和規(guī)避風險應對措施技術風險規(guī)劃不具前瞻性充分考慮市場未來的需求設計沒有考慮好實用性聘請商業(yè)經驗豐富的設計公司，對設計嚴格把關管理運營風險財務風險保證前期財務規(guī)劃的有效和嚴格執(zhí)行，拓寬融資渠道，控制項目成本工期延誤風險保證施工隊伍的專業(yè)水平，保證管理的效率工程質量風險市場風險銷售風險從前期規(guī)劃階段，就充分考慮市場需求；在產品上實現與競爭對手的差異化;建立強大的銷售隊伍招商風險先招商再規(guī)劃，充分考慮商家的要求；建立專業(yè)的招商隊伍經營風險與競爭對手實現錯位經營，外聘經營管理公司，準備市場培育期，分期開業(yè)。政策風險房地產政策保證項目在資金和利潤要求上的寬裕度本項目抗風險能力強金融政策商業(yè)政策經濟風險宏觀經濟衰退青島經濟發(fā)展受阻45Q2：10萬體量商商業(yè)存在哪哪些風險？？Answer2:市場容量與與財務安排排是最重要要的風險防防范。安陽的消費費市場容量量在短期內內無法一次次性接納10萬㎡的的商業(yè)面積積，應分期期逐步開業(yè)業(yè)化解；10萬㎡的的旺場，須須經過幾年年時間的市市場培育，，需準備充充足的資金金保障：租租金補貼、、營銷推廣廣、賣場裝裝飾、物業(yè)業(yè)維護、建建設資金利利息等。風險技術風險規(guī)劃不具前瞻性設計沒有考慮好實用性管理運營風險財務風險工期延誤風險工程質量風險市場風險銷售風險招商風險經營風險政策風險房地產政策金融政策商業(yè)政策經濟風險宏觀經濟衰退安陽經濟發(fā)展受阻風險一：忽忽視商業(yè)開開發(fā)專業(yè)化化需求風險二：無無視市場實實際需求風險三：項項目定位不不準風險四：重重建筑設計計輕商業(yè)規(guī)規(guī)劃風險五：缺缺乏科學的的業(yè)態(tài)業(yè)種種規(guī)劃風險六：盲盲目輕信主主力店風險七：缺缺乏科學的的招商規(guī)劃劃風險八：產產權銷售存存在弊端風險九：輕輕視后期的的經營管理理風險十：無無長期的資資金投入安安排46本報告的技技術思路項目開發(fā)背背景客戶目標和和問題界定核心問問題市場潛力研研判區(qū)域與項目目研判項目市場定定位規(guī)劃布局研研究開發(fā)策略建建議商業(yè)與古建建筑結合研研究商業(yè)與文化化結合研究究戰(zhàn)略論證策略論證問題界定47決定城市商商業(yè)體量的的選址KPI區(qū)域位置交通體系城市規(guī)劃人口狀況處于城市的的發(fā)展方向向上，不會會被邊緣化化屬于城市重重點發(fā)展區(qū)區(qū)域良好經濟運運行狀況和和積極發(fā)展展前景接近購買力力，位于消消費中心處于居住的的幾何中心心，保證有有廣闊腹地地有較強地消消費能力大規(guī)模人口口聚集，且且有一定增增長空間便利的停車車系統強大的公共共交通系統統，對外有有較強的輻輻射力商業(yè)格局地塊條件處于較強的的市場競爭爭地位地塊大小能能滿足開發(fā)發(fā)需求Q3：本項項目能否在在安陽承擔擔這個歷史史角色？48商業(yè)發(fā)展階階段重要標志事件商業(yè)格局1993年年1994-1995年2000年2003年2005年至今今未未來來1993年年以前國有百貨大大樓大發(fā)展展專賣店出現現安百、二百百、相州百百貨三花齊齊放亞細亞開業(yè)，帶動動彰德路發(fā)發(fā)展彰德路成為為商業(yè)圈核核心步行街出現現北大街改造成功綜合性商場場出現衛(wèi)東購物廣廣場開業(yè)丹尼斯開業(yè)亞細亞拍賣賣，改造為為海鑫開業(yè)業(yè)丹尼斯、海海鑫、衛(wèi)東東三足鼎立立，丹尼斯獨占占鰲頭文峰路商圈圈形成彰德路開始始沒落北大街成為為商業(yè)核心心新式商業(yè)設設施引領消消費力！核心商圈內內部經歷了了四次轉移移，趨勢將將進一步延延續(xù)，關鍵鍵是新式商商業(yè)設施的的出現從90年代代初，安陽陽核心商業(yè)業(yè)圈經歷了了“百貨大大樓——彰彰德路———文峰路””的轉移?！，F在的核心心商圈出現現了丹尼斯斯、衛(wèi)東、、海鑫為首首的“三足足鼎立”局局面，尤以以文峰中路路丹尼斯周周邊發(fā)展勢勢頭最為迅迅猛。按照商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律，，下一個階階段將會是是一站式的的都市mal大發(fā)展展時期。214商業(yè)格局31紅旗路—北北大街一帶帶2彰德路3北大街4文峰中路丹丹尼斯49項目與周邊邊主要(商商業(yè))設施施的距離與丹尼尼斯：：直線線距離離700米米與北大大街：：直線線距離離450米米與中山山街：：直線線距離離300米米與海鑫鑫：直直線距距離1100米米與衛(wèi)東東：直直線距距離780米與美麗麗華：：直線線距離離1600米安鋼商商圈1.6kM美麗華華衛(wèi)東丹尼斯斯海鑫5kM0.7kM0.78kM1.1kM50老城區(qū)區(qū)工業(yè)區(qū)區(qū)歷史風風光休休閑游游覽區(qū)區(qū)安東新新區(qū)高新技技術產產業(yè)區(qū)區(qū)以殷墟墟大遺遺址為為核心心，以以安陽陽河為為紐帶帶通過行行政東東區(qū)的的移遷遷，在在東部部逐漸漸形成成以行行政、、商務務、居居住、、信息息為主主的新新區(qū)以老城城區(qū)為為核心心的傳傳統商商業(yè)服服務區(qū)區(qū)以現代代工業(yè)業(yè)產業(yè)業(yè)為主主，以以高教教科研研為支支撐的的高新新技術術產業(yè)業(yè)區(qū)以安鋼鋼、安安玻、、安煙煙為龍龍頭的的鐵西西工業(yè)業(yè)區(qū)和和城市市金融融中心心安陽城城區(qū)目目前已已經初初步形形成了了5大大城市市組團團（人人口聚聚集區(qū)區(qū)域3-5平方方公里里不等等）的的格局局城市框框架：：95平平方公公里。。市區(qū)總總人口口：102.5萬。。主城區(qū)區(qū)人口口：約約80萬。。五大組組團：：老城城傳統統商業(yè)業(yè)區(qū)、、東面面安東東新區(qū)區(qū)、南南部高高新技技術產產業(yè)區(qū)區(qū)、西西部工工業(yè)區(qū)區(qū)和北北部歷歷史風風光休休閑游游覽區(qū)區(qū)。未來安安陽城城市將將向南南、向向東方方向擴擴張，，重點點加強強安東東新區(qū)區(qū)的建建設，，拉大大城市市骨架架，加加快城城市化化進程程。城市布布局51未來安安陽城城市將將向南南、向向東方方向擴擴張，，將出出現““一區(qū)區(qū)三片片”的的空間間布局局本項目所所處的是是城市中中心區(qū)中中古城商商業(yè)區(qū)的的核心。。未來安陽陽城市的的空間結結構將呈呈現“一一區(qū)三片片”的格格局。一區(qū)：城市中中心區(qū)，，西起京京廣鐵路路，東至至京珠高高速公路路，南起起安林高高速公路路，北至至洹河，，是城市市市級中中心區(qū)所所在地，，承擔城城市商務務用金融融、辦公公、文化化博覽、、教育體體育等功功能。三片：南片高高新技術術開發(fā)區(qū)區(qū)；西片片安排城城市中心心區(qū)或舊舊區(qū)改造造置換出出來的工工業(yè)企業(yè)業(yè)以及其其他一、、二類工工業(yè)；殷殷墟片區(qū)區(qū)。未來格局局52安東新區(qū)區(qū)的發(fā)展展剛剛起起步，未未來將有有可能成成為老城城區(qū)外的的另一個個城市中中心安東新區(qū)區(qū)規(guī)劃范范圍：東東起永安安街，南南至明福福街，西西至曙光光路，東東至光明明路，規(guī)規(guī)劃總用用地10.39平方公公里。其其中，中央商務務區(qū)規(guī)劃劃用地面面積1.6平方方公里，，是集金金融中心心、購物物中心、、商務辦辦公中心心、商業(yè)業(yè)街區(qū)等等功能為為一體的的新型城城市空間間。隨著市委委、市政政府遷入入政務新新區(qū)，安安陽的行行政中心心轉移，，未來安安東新區(qū)區(qū)內政務功能能和商務務功能得以加強強，有可可能成為為老城區(qū)區(qū)外另一一個城市市中心。。中央商務務區(qū)意象象圖2005年至今今規(guī)劃期建設期成熟期規(guī)劃及市市政基礎礎工程啟啟動京林等住住宅項目目啟動中央商務務區(qū)規(guī)劃劃啟動2000年2001-2004年年安東新區(qū)區(qū)發(fā)展剛剛剛開始始，目前前進入住住宅開發(fā)發(fā)核心Q：隨著安安東新區(qū)區(qū)中央商商務區(qū)的的建設，，核心商商圈是否否會轉移移？傳統統核心商商業(yè)會不不會從此此沒落？？主要設施施開工：：易園2001年年9月安陽黨政政綜合樓樓2002年日報大廈廈2003年初初博物館2003年12月?未來格局局53規(guī)劃期建設期快速發(fā)展展期成熟期商業(yè)項目目辦公項目目市政配套套土地開發(fā)發(fā)路網設施施居住項目目中高檔住住宅市政設施施政府相關關部門辦辦公物業(yè)業(yè)中高檔辦辦公政府公務務類設施施高檔住宅宅社區(qū)級商商業(yè)區(qū)域級商商業(yè)區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè)高檔辦公開發(fā)次序城市新中中心區(qū)成成功開發(fā)發(fā)次序0-3年年4-5年年6-15年15年以以后時間開發(fā)類型型資料來源源：世聯聯模型案例總結結不同城市市政務新新區(qū)的開開發(fā)歷程程基本一一致，不不同城市市由于開開發(fā)力度度不同，，開發(fā)周周期不同同。政務新區(qū)區(qū)內商業(yè)業(yè)氛圍的的成熟至至少需要要20年年的時間間。政務新區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)在形成成和成熟熟過程中中，老城城區(qū)的核核心商圈圈的商業(yè)業(yè)不會發(fā)發(fā)生削弱弱，更多多是互補補。安陽市政務新新區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍成成熟尚需需時日，，老城區(qū)區(qū)核心商商圈的地地位在很很長一段段時間內內不會改改變城市新中中心區(qū)商商業(yè)成熟熟一般需需要20年，在在形成過過程中不不會削弱弱傳統核核心商圈圈的地位位新區(qū)商圈圈和原有有商圈更更多是互互補案例選取取——上海、深深圳、青青島、鄭鄭州案例關注注點———城市發(fā)展展、商圈圈演變54深圳新中中心區(qū)的的發(fā)展經經歷了將將近20年才進進入成熟熟發(fā)展期期深圳新中中心區(qū)發(fā)發(fā)展歷程程投資啟動動主干道基基本完成成投資大廈廈信息樞樞紐中心心大廈建建設中心區(qū)基基礎市政政設施““七通一一平”基基本完成成；成功拍賣賣出讓一一塊居住住用地和黃、中中海、深深業(yè)、居居住項目目開工；；六大政政府工程程同時開開工，中中心區(qū)城城市公園園建成中心區(qū)進進入高速速發(fā)展期期;高交會館館、會展展中心啟啟用中心心區(qū)地位位已經確確立;居居住項目目竣工投投入使用用;江蘇大廈廈、國際際商會大大廈、諾諾德等高高級寫字字樓也相相繼落成成1980s后1993年1995年1996年1997年年1998年1999-2005年2006年以來來進入成熟熟期商業(yè)項目目開發(fā)居住項目目開發(fā)辦公項目目開發(fā)基礎設施施建設開始啟動動規(guī)劃COCOPARK，怡怡景中心心城等進進入營運運，晶島島國際廣廣場即將將開業(yè)COCOPARK，，怡景中中心城等等進入營營運期，，晶島國國際廣場場年底開開業(yè)商圈演變變案例55鄭東新區(qū)區(qū)的發(fā)展展經過10年才才初見規(guī)規(guī)模，商商業(yè)氛圍圍開始培培育2004年建設期新區(qū)按照照規(guī)劃啟啟動，基基礎設施施也同步步進行住宅進行行大規(guī)模模開發(fā)，，配套商商業(yè)開發(fā)發(fā)1998-2003年年2003年鄭東新區(qū)區(qū)發(fā)展歷歷程規(guī)劃期規(guī)劃開始始新區(qū)商務務和商業(yè)業(yè)投資起起步快速發(fā)展展期2005年以來來鄭州中心心城區(qū)規(guī)規(guī)模偏小小，拓展展空間受受到制約約，與省省會城市市的地位位和建設設全國區(qū)區(qū)域性中中心城市市的目標標遠不相相適應，，因而1998年，鄭鄭州市明明確提出出城市向向東擴展展，尋求求新的發(fā)發(fā)展空間間。經過10多年的的建設，，鄭東新新區(qū)初見見規(guī)模。。目前，，鄭東新新區(qū)作為為戰(zhàn)略要要地已經經逐漸開開始啟動動，龍湖湖商業(yè)區(qū)區(qū)已經吸吸引了多多家大型型商業(yè)企企業(yè)在此此安營扎扎寨?？焖侔l(fā)展展期商圈演變變案例56從安陽未未來規(guī)劃劃人口分分布看，，鐵西區(qū)區(qū)仍是居居住人口口重心，，受消費費習慣影影響，核核心商圈圈仍將是是首選一般都到到市里面面去購物物，鐵西西這邊沒沒什么可可買的。。這邊的的人都是是這樣的的?！F西西某消費費者鐵西從安陽市市住房建建設規(guī)劃劃看，未未來5年年內，鐵鐵西區(qū)將將是住房房建設的的重點區(qū)區(qū)域。由由此可見見，鐵西西區(qū)未來來仍然是是居住人人口較多多的區(qū)域域。訪談：安東新區(qū)區(qū)籌備辦辦公室已已經成立立，擬規(guī)規(guī)劃區(qū)域域可能達達到70平方公公里左右右，人口口規(guī)模30萬（（現有市市區(qū)95平方公公里、80萬））。住房規(guī)劃劃項目距安安鋼中心心5km，車行行時間15分鐘鐘安陽尚未未出臺商商業(yè)網點點規(guī)劃，，商業(yè)發(fā)發(fā)展仍是是自發(fā)，，關鍵是是消費力力即人口口。從目前看看，東區(qū)區(qū)住房規(guī)規(guī)劃的落落實還有有待觀察察，大量量人口入入住尚不不會成為為事實。。另一方面面，東區(qū)區(qū)人口規(guī)規(guī)劃能夠夠實現，，那么本本項目不不僅是城城市的交交通中心心，也將將是城市市的幾何中心心。57而從消費費者認知知角度看看，未來來的商業(yè)業(yè)繁華帶帶不會轉轉移，仍仍將維持持在文峰峰中路一一帶目前最繁繁華的商商業(yè)帶未來2-3年最最繁華的商業(yè)帶帶測試通過訪談談，大部部分消費費者認為為丹尼斯斯、北大大街一帶帶無法區(qū)區(qū)分，幾幾乎等同同，屬于于文峰中中路。所所以，可可以說，，消費者者普遍認認為文峰峰中路目目前和未未來都將將是安陽陽最繁華華的商業(yè)業(yè)帶。認為未來來安陽最最繁華的的商業(yè)帶帶出現在在東區(qū)的的消費者者占1/4。“政府的的動作太太慢了，，安東新新區(qū)能否否建成，，什么時時候建成成還是未未知數。。”——消費費者訪談談消費者調調查58未來，安安陽將形形成一主主多副的的商業(yè)格格局，本本項目將將進一步步強化核核心商圈圈的地位位核心商圈圈商業(yè)規(guī)規(guī)模目前前經營面面積20萬平米米，隨著著本項目目啟動，，將達到到30萬萬平，仍仍占全市市商業(yè)體體量的一一半以上上。核心商圈圈競爭取取勝關鍵鍵因素——商業(yè)體量量無出其其右老城區(qū)改改造、周周邊商業(yè)業(yè)設施的的啟動將將進一步步提升現現有的物物業(yè)水平平和經營營水平，，核心商商圈能夠夠繼續(xù)保保持優(yōu)勢勢。存在升升級空空間商圈競競爭預預測59從規(guī)劃劃落實實看，，安陽陽剛經經過““攤大大餅””的階階段，，城市市框架架基本本形成成，房房地產產開發(fā)發(fā)正酣酣安東新新區(qū)、、經濟濟開發(fā)發(fā)區(qū)道道路網網絡形形成城市建建設2006年居住及商業(yè)用地供應增長較快2005年年出讓讓土地地性質質單一一，工工業(yè)、、居住住占絕絕對主主導，，兩者者共占占總出出讓量量的95%，其其中工工業(yè)用用地占占46.49%，居居住用用地占占48.01%。2006年年土地地出讓讓用途途開始始多樣樣化，，尤其其商業(yè)業(yè)用地地增加加明顯顯，達達到了了18.2%，，而商商住用用地也也達到到了近近15%。。工業(yè)業(yè)用地地數量量顯著著降低低，占占比不不到20%。60住宅板板塊化化格局局已逐逐漸形形成，，鐵西西開發(fā)發(fā)量最最大，，東區(qū)區(qū)購房房者消消費力力最高高住宅開開發(fā)關關鍵詞詞———五大板板塊銷售均均價：：1887元/平制高點點：東東區(qū)，，環(huán)境境好，，但氛氛圍尚尚未形形成多層為為主12345678910111213141516192021221718洹北板塊鐵西板塊開發(fā)區(qū)板塊東區(qū)板塊中心板塊住宅開開發(fā)61核心商商圈商商業(yè)開開發(fā)極極少，，尤其其是銷銷售型型，導導致價價格奇奇高；；相對對老城城后續(xù)續(xù)改造造，本本項目目具有有先發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢項目性質項目進展銷售狀況博地苑底商挖地基，買圖紙，登記階段鋪位較大140-200，一層2.98萬，二層9800巴黎時代廣場集中商業(yè)在建設只租不銷售，租金最高140元/平米/月紅旗大廈底商計劃7.15開盤待回訪金豪*底商銷售完畢單價最高2.8萬，總價200-400萬大華·金商都街鋪在建單鋪30-40，單價約400，總價，12-15萬市場主主要商商業(yè)供供應項項目城區(qū)商商業(yè)物物業(yè)開開發(fā)有有限，，核心心區(qū)供供應很很少。。鐵西區(qū)區(qū)底商商售價價較低低在8000-9000元/平，，鐵東東價格格較高高突破破10000-15000元元/平平。臨近核心商業(yè)業(yè)區(qū)的一些項項目屢屢創(chuàng)出出價格新高，，目前彰德路路博地苑（原原機床廠）商商鋪報價高達達2.98萬/平米，而周周邊租金不過過70-80元/平米/月，靜態(tài)投投資收益回報報率只有3.2%！核心商圈周邊邊商鋪年推出出很少，且鋪鋪位大，總價價高，而業(yè)內內人士反映銷銷售難度很大大，投資者則則認為小面積積、低總價商商鋪很少。5432112345商業(yè)開發(fā)62擬建設重要項項目：深國投投沃爾瑪項目目蟄伏兩年，，表現出商家家的信心不足足深國投沃爾瑪瑪05年進入入安陽，以極極其優(yōu)惠的地地價128萬萬進入安陽消消費者雖充滿滿期待，但動動作十分緩慢慢。經濟開發(fā)區(qū)鐵西區(qū)安東新區(qū)北關區(qū)沃爾瑪項目：：本應進駐本本項目地塊，，但陰差陽錯錯拿下偏離核核心商圈的紅紅旗路地塊。。共占地28畝畝，商場約3.2萬平方方米，投資總總額為1.57億，因股股東變故和對對市場擔憂，，去年底才奠奠基，計劃今今年底開業(yè)，，已沒有希望望。簡評：核心商圈資源源向文峰中路路轉移，沃爾爾瑪項目不僅僅要偏離核心心商圈，還處處于非城市發(fā)發(fā)展方向上，，前景不容樂樂觀。商業(yè)物業(yè)開發(fā)發(fā)63市場傳聞擬建建設重要項目目：丹尼斯蠢蠢蠢欲動，兩兩大項目如果果啟動，需要要審慎關注除聶村項目，，傳聞丹尼斯斯欲在發(fā)貞元元廣場附近開開發(fā)大型商業(yè)業(yè)項目。另外，消費者者看好的安東東新區(qū)目前尚尚無大型商業(yè)業(yè)設施規(guī)劃，，只有義烏小小商品城正在在籌劃中。經濟開發(fā)區(qū)鐵西區(qū)安東新區(qū)北關區(qū)聶村項目：原原建材市場計計劃改建為商商業(yè)設施，現現向外部招商商，丹尼斯有有意進駐，原原計劃今年5月就開工，，明年10月月投入使用