成本法及其運(yùn)用課件

第五章成本法及其運(yùn)用成本法的基本原理1成本法操作步驟2成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例3搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格測(cè)算折舊求取積算價(jià)格成本法的概念成本法的理論依據(jù)成本法適用的對(duì)象和條件成本法的操作步驟1第五章成本法及其運(yùn)用成本法的基本原理1成重點(diǎn)掌握內(nèi)容：重點(diǎn)介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。2重點(diǎn)掌握內(nèi)容：2一、概念成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。第一節(jié)成本法的基本原理3一、概念第一節(jié)成本法的基本原理3二、理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用來(lái)決定。具體又可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。①?gòu)馁u方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入；②從買方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。

由上可見，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

4二、理論依據(jù)：4三、適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性不動(dòng)產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)

；5三、適用對(duì)象和條件5運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格；換一個(gè)角度講，不動(dòng)產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。所以要求在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本；二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析等來(lái)確定評(píng)估價(jià)值；類似不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；求大于供時(shí)，應(yīng)上調(diào)評(píng)估價(jià)值。

6運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)四、成本法的操作步驟運(yùn)用成本法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料

；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；

③測(cè)算折舊；

④求取積算價(jià)格。

7四、成本法的操作步驟7第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過(guò)程，以及該全過(guò)程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。

8第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用成本法估價(jià)的一①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤(rùn)；下面以“取得不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來(lái)劃分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：9①土地取得成本；②開發(fā)成本；指取得不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：(1)通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(2)通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(3)通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地。①土地取得成本10指取得不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅是指在取得的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)；(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(5)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。②開發(fā)成本土地開發(fā)成本

取得土地后，對(duì)其開發(fā)的費(fèi)用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。11是指在取得的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)③管理費(fèi)用是指為組織和管理不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。

12③管理費(fèi)用12④投資利息即在評(píng)估土地或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關(guān)稅費(fèi)的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。

計(jì)算投資利息需要把握5個(gè)方面：

①應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目②計(jì)息周期：通常為年

③計(jì)息期④計(jì)息方式：?jiǎn)卫蛷?fù)利

⑤利率：名義利率和實(shí)際利率

現(xiàn)在存款比較：1年期復(fù)利和三年單利。

13④投資利息13（1）土地取得費(fèi)用及其稅費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前要全部付清，經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)期，因此，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；（2）開發(fā)費(fèi)用及其稅費(fèi)在開發(fā)過(guò)程中逐步投入，銷售后方可收回，其計(jì)息方法有兩種：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)用為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。

14（1）土地取得費(fèi)用及其稅費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前要全部付清，經(jīng)歷整⑤銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。⑥銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”)。(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

15⑤銷售費(fèi)用15⑦開發(fā)利潤(rùn)現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的，因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開發(fā)利潤(rùn)。在估價(jià)中，測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：(1)開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的；(2)開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)；(3)開發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算。16⑦開發(fā)利潤(rùn)16（1）計(jì)算基數(shù)（1）＝土地取得成本+開發(fā)成本（2）計(jì)算基數(shù)（2）＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用17（1）計(jì)算基數(shù)（1）＝土地取得成本+開發(fā)成本（2）計(jì)算基數(shù)（計(jì)算基數(shù)（3）＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用

計(jì)算基數(shù)（4）＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值

18計(jì)算基數(shù)（3）＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+1、適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

第三節(jié)成本法的基本公式房地產(chǎn)價(jià)值=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊2、適用于新建成的建筑物的基本公式

新建成的建筑物價(jià)格＝建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

191、適用于新開發(fā)土地的基本公式第三節(jié)成本法的基本公式3、適用于新建不動(dòng)產(chǎn)的基本公式

新建不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)。4、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式為：舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝房地的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊或者舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊203、適用于新建不動(dòng)產(chǎn)的基本公式4、適用于舊的房地產(chǎn)的基本例：某成片荒地面積2km2，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成五通一平的熟地開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，建設(shè)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。土地取得成本1.2開發(fā)成本和管理費(fèi)用2.5投資利息1.2*（1+8%）3+2.5*（1+8%）1.5*-1.2-2.5銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)P*17.5%由P=1.2*（1+8%）3+2.5*（1+8%）1.5+P*17.5%, 得p=5.2334土地單價(jià)=5.2334億元/1.2km2=436元/平方米21例：某成片荒地面積2km2，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將一、概念重新購(gòu)建價(jià)格又稱重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。把握重新購(gòu)建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：(1)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；(2)重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格；(3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格22一、概念第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格22二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

1、求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，在本章第2節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來(lái)求??；二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來(lái)求取。

2、求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新購(gòu)建價(jià)格可以分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開發(fā)成本。23二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路233、求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用(即建筑工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格)，再加上發(fā)包人所必需的其他支出(如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等)。

243、求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式1、重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。2、重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。可將這種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。

注意：有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。

25建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式25建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法；成本法求取；也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。（1）單位比較法（單位面積法、單位體積法）；（2）分部分項(xiàng)法；（3）工料測(cè)量法；（4）指數(shù)調(diào)整法。26建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法262727項(xiàng)目規(guī)格/材質(zhì)重置單價(jià)等級(jí)單位重置單價(jià)（元）地面600*600瓷磚Am282B

67C

57500*500瓷磚Am250B

42C

34其它小瓷磚

m230大理石

60實(shí)木地板烤漆板

視具體情況定Am2140B

120C

100復(fù)合地板

m26528項(xiàng)目規(guī)格/材質(zhì)重置單價(jià)等級(jí)單位重置單價(jià)（元）地面600*60包門全包門A副（含門框）360B副（含門框）300半包門A副200B副170包門框?qū)挾?gt;300mm

m60寬度<300mm

m30防盜門高級(jí)A

視品牌定一般B

400簡(jiǎn)易C

300木門實(shí)木

m2130夾板

m27029包門全包門A副（含門框）360B副（含門框）300半包門A副地腳線瓷磚

m8木質(zhì)Am9Bm7墻面瓷磚200*300等

m237木質(zhì)

100吊頂鋁質(zhì)

m275塑料

60石膏

70木質(zhì)夾板(有龍骨)

220角線木質(zhì)夾板Am20Bm1230地腳線瓷磚m8木質(zhì)Am9Bm7墻面瓷磚200*300等m項(xiàng)目名稱單位數(shù)量材料規(guī)格說(shuō)明重置單價(jià)重置價(jià)格一、地面工程客廳、飯廳等m256.0260*60cm瓷磚824594南陽(yáng)臺(tái)m27.9250*50cm瓷磚42333臥室m252.5660*5cm實(shí)木地板,B1206307客廳,飯廳踢腳線m24.78瓷磚8198臥室踢腳線m54.35中密度板7380某房屋裝修價(jià)格評(píng)估31項(xiàng)目名稱單位數(shù)量材料規(guī)格說(shuō)明重置單價(jià)重置價(jià)格一、地面工程客二、天棚工程客飯廳角線m42B等12504三、墻面工程南面陽(yáng)臺(tái)墻裙m212.1620*30cm白色瓷磚37450四、門窗工程客廳防盜門副1福盾500500木料全包門副1

300300門框或門副8

1501200門廳門框m5.1930156鋁合金窗m233.44

1304347合計(jì)

1926932二、天棚工程客飯廳角線m42B等12504三、墻面工程3333一、概念估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值第五節(jié)建筑物折舊建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。

34一、概念第五節(jié)建筑物折舊建筑物的重新購(gòu)建（1）物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下4個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握：①自然經(jīng)過(guò)的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。二、建筑物折舊的原因根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類：35（1）物質(zhì)折舊二、建筑物折舊的原因35(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。

36(2)功能折舊36(3)經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。37(3)經(jīng)濟(jì)折舊37三、建筑物折舊的求取方法有關(guān)年限的概念

1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。

（1）年限法年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。38三、建筑物折舊的求取方法有關(guān)年限的概念（1）年限法38建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。

2）建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)

建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的經(jīng)過(guò)年數(shù)。

建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過(guò)年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。39建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命

建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。

建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)如果建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)少，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

403）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命40總結(jié)：利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。

41總結(jié)：41式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格;S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額；

N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數(shù);C-SNDi=D=C(1-R)N=年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等——直線法的年折舊額計(jì)算公式為：42式中：C-SDi=D=C(1-R)=年限法中最主建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗。（2）實(shí)際觀察法實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。43建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗。（2）實(shí)際修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。即修復(fù)所必需的費(fèi)用≤修復(fù)后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值

①對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。44修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修②對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深?。短壽命?xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。45②對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短壽命項(xiàng)目采用年限法計(jì)算折舊額。

長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是合在一起，先利用建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額然后根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。46短壽命項(xiàng)目采用年限法計(jì)算折舊額。46例子：某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。15115150[解]該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2(萬(wàn)元)裝飾裝修的折舊額＝30XX3＝18(萬(wàn)元)設(shè)備的折舊額＝60XX10＝40(萬(wàn)元)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝(180-2-30-60)XX10＝

17．6(萬(wàn)元)該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2+18+40+17．6＝77．6(萬(wàn)元)47例子：某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效（3）成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法，計(jì)算公式為：V=CXq式中V——建筑物的現(xiàn)值；C——建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；q——建筑物的成新率(％)。

48（3）成新折扣法48這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個(gè)綜合指標(biāo)，可按下列3個(gè)步驟進(jìn)行計(jì)算：

①用年限法計(jì)算成新率；②根據(jù)建筑物的建成年代對(duì)上述計(jì)算結(jié)果做初步判斷，看是否吻合；③采用實(shí)際觀察法對(duì)上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正。并說(shuō)明修正的理由。49這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者四、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題1、求取建筑物折舊應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別

：估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。50四、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題估價(jià)上的折舊與會(huì)2、土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊。

(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物的折舊。

512、土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響51（1）建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。

（2）建筑物的耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊。建3年經(jīng)濟(jì)壽命50年17年土地期限70年52（1）建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建（3）建筑物的耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用年限計(jì)算折舊。即按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊。建2年經(jīng)濟(jì)壽命50年土地期限40年12年53（3）建筑物的耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用年限經(jīng)濟(jì)壽命50年10年10年土地期限50年（4）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊。54經(jīng)濟(jì)壽命50年（5）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。經(jīng)濟(jì)壽命50年5年土地期限50年5年55（5）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定一、商品住宅價(jià)格的構(gòu)成1、成本征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理費(fèi)貸款利息2、利潤(rùn)3、稅金4、地段差價(jià)56第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定一、商品住宅價(jià)格的構(gòu)成5二、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的構(gòu)成1、征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5、管理費(fèi)6、貸款利息7、稅金8、利潤(rùn)（按1和4的3%計(jì)）57二、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的構(gòu)成57三、農(nóng)地征收費(fèi)的構(gòu)成1、土地補(bǔ)償費(fèi)2、安置補(bǔ)助費(fèi)3、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)4、新菜地開發(fā)建設(shè)基金5、耕地開墾費(fèi)6、征地占用稅7、征地管理費(fèi)8、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)58三、農(nóng)地征收費(fèi)的構(gòu)成58四、國(guó)有土地上房屋征收費(fèi)用的構(gòu)成1、房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用（1）被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格（2）被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額（3）各種補(bǔ)助費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)，包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)。2、房屋拆遷管理費(fèi)3、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)4、房屋征收估價(jià)費(fèi)5、房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)等59四、國(guó)有土地上房屋征收費(fèi)用的構(gòu)成1、房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用59五、

現(xiàn)行房屋折舊制度各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。2、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。3、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。4、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。5、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。6、磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。7、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年。60五、現(xiàn)行房屋折舊制度各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：60六、現(xiàn)行房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的項(xiàng)目完好、損壞程度來(lái)劃分的，分為5類：①完好房②基本完好房③一般完好房④嚴(yán)重?fù)p壞房⑤危險(xiǎn)房61六、現(xiàn)行房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：①完好房：十、九、八成；②基本完好房：七、六成；③一般完好房：五、四成；④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下62房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：62實(shí)際觀測(cè)法成新折扣法第七節(jié)成本法總結(jié)和應(yīng)用舉例63實(shí)際觀測(cè)法成新折扣法第七節(jié)成本法總結(jié)和應(yīng)用舉例63例1．有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)20萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地為每平方米1600元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，于8年前交付使用，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米800元，現(xiàn)時(shí)同類建筑物造價(jià)每平方米需1500元，估計(jì)該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%。試選用所給資料計(jì)算該建筑物的成新率，并估計(jì)其現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。地價(jià)=1000*1600=16000000房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)總價(jià)=4030000元，單價(jià)=2015元/平方米64例1．有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過(guò)征例2.有一房地產(chǎn)，土地面積為1500平方米，5年前購(gòu)得該土地，當(dāng)時(shí)的買價(jià)為每平方米800元，經(jīng)統(tǒng)計(jì)該類土地5年中每年地價(jià)上漲10%；地上建筑物總面積為3000平方米兩年前交付使用，當(dāng)時(shí)的同類建筑物造價(jià)每平方米1000元，現(xiàn)時(shí)的造價(jià)比兩年前提高6%，估計(jì)該建筑物尚可使用48年，殘值率為5%，試估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。65例2.有一房地產(chǎn)，土地面積為1500平方米，5年前購(gòu)得該土例3.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建安成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建安成本的60%，第二年投入40％，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建安成本的3％，年利息率為6％，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。66例3.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)1.成本法中的“開發(fā)利潤(rùn)”是指（）A、開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn) B、開發(fā)商最終獲得的利潤(rùn)C(jī)、開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn) D、估價(jià)人員給定的利潤(rùn)

C2．投資利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以相應(yīng)的平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算的，這里的“基數(shù)”是（）A、土地取得成本+開發(fā)成本 B、土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C、土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C671.成本法中的“開發(fā)利潤(rùn)”是指（）673.通常情況下，對(duì)于同一舊有建筑物重建價(jià)格與重置價(jià)格相比（）A、前者較低 B、前者較高 C、兩者相等 D、兩者不可比B4.某辦公樓建造期3年，在建成10年后改變了用途，同時(shí)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓（年限50年），建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則該建筑物的折舊年限是（）A、35年 B、45年 C、48年 D、50年B683.通常情況下，對(duì)于同一舊有建筑物重建價(jià)格與重置價(jià)格相比5.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得土地使用權(quán)（40年）的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該住宅建筑物的折舊年限是（）A、40年 B、60年 C、63年 D、37年D6．成本法估價(jià)的理論依據(jù)包括（）A、替代原理 B、預(yù)期原理 C、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D、均衡原理E、適合原理AC695.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得土地使用權(quán)（40年）的當(dāng)年開始建造，7．重新購(gòu)建價(jià)格分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。一般情況下重建價(jià)格適用于下列情況房地產(chǎn)的估價(jià)（）A、一般房地產(chǎn)B、因年代久遠(yuǎn)，已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、購(gòu)配件和設(shè)備等的房地產(chǎn)C、因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物D、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物E、有特殊建筑風(fēng)格的建筑物DE707．重新購(gòu)建價(jià)格分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。一般情況下重建價(jià)格適8．關(guān)于估價(jià)中建筑物的折舊，下列說(shuō)法正確的有（）A、估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別B、建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C、建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D、建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額E、建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊ACDE718．關(guān)于估價(jià)中建筑物的折舊，下列說(shuō)法正確的有（演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！第五章成本法及其運(yùn)用成本法的基本原理1成本法操作步驟2成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例3搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格測(cè)算折舊求取積算價(jià)格成本法的概念成本法的理論依據(jù)成本法適用的對(duì)象和條件成本法的操作步驟73第五章成本法及其運(yùn)用成本法的基本原理1成重點(diǎn)掌握內(nèi)容：重點(diǎn)介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。74重點(diǎn)掌握內(nèi)容：2一、概念成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。第一節(jié)成本法的基本原理75一、概念第一節(jié)成本法的基本原理3二、理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用來(lái)決定。具體又可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。①?gòu)馁u方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入；②從買方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。

由上可見，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

76二、理論依據(jù)：4三、適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性不動(dòng)產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)

；77三、適用對(duì)象和條件5運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格；換一個(gè)角度講，不動(dòng)產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。所以要求在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本；二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析等來(lái)確定評(píng)估價(jià)值；類似不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；求大于供時(shí)，應(yīng)上調(diào)評(píng)估價(jià)值。

78運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)四、成本法的操作步驟運(yùn)用成本法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料

；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；

③測(cè)算折舊；

④求取積算價(jià)格。

79四、成本法的操作步驟7第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過(guò)程，以及該全過(guò)程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。

80第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用成本法估價(jià)的一①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤(rùn)；下面以“取得不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來(lái)劃分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：81①土地取得成本；②開發(fā)成本；指取得不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：(1)通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(2)通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(3)通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地。①土地取得成本82指取得不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅是指在取得的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)；(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(5)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。②開發(fā)成本土地開發(fā)成本

取得土地后，對(duì)其開發(fā)的費(fèi)用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。83是指在取得的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)③管理費(fèi)用是指為組織和管理不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通常可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。

84③管理費(fèi)用12④投資利息即在評(píng)估土地或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關(guān)稅費(fèi)的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。

計(jì)算投資利息需要把握5個(gè)方面：

①應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目②計(jì)息周期：通常為年

③計(jì)息期④計(jì)息方式：?jiǎn)卫蛷?fù)利

⑤利率：名義利率和實(shí)際利率

現(xiàn)在存款比較：1年期復(fù)利和三年單利。

85④投資利息13（1）土地取得費(fèi)用及其稅費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前要全部付清，經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)期，因此，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；（2）開發(fā)費(fèi)用及其稅費(fèi)在開發(fā)過(guò)程中逐步投入，銷售后方可收回，其計(jì)息方法有兩種：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)用為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。

86（1）土地取得費(fèi)用及其稅費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前要全部付清，經(jīng)歷整⑤銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。⑥銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”)。(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

87⑤銷售費(fèi)用15⑦開發(fā)利潤(rùn)現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的，因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開發(fā)利潤(rùn)。在估價(jià)中，測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：(1)開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的；(2)開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)；(3)開發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算。88⑦開發(fā)利潤(rùn)16（1）計(jì)算基數(shù)（1）＝土地取得成本+開發(fā)成本（2）計(jì)算基數(shù)（2）＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用89（1）計(jì)算基數(shù)（1）＝土地取得成本+開發(fā)成本（2）計(jì)算基數(shù)（計(jì)算基數(shù)（3）＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用

計(jì)算基數(shù)（4）＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值

90計(jì)算基數(shù)（3）＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+1、適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

第三節(jié)成本法的基本公式房地產(chǎn)價(jià)值=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊2、適用于新建成的建筑物的基本公式

新建成的建筑物價(jià)格＝建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

911、適用于新開發(fā)土地的基本公式第三節(jié)成本法的基本公式3、適用于新建不動(dòng)產(chǎn)的基本公式

新建不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)。4、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式為：舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝房地的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊或者舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊923、適用于新建不動(dòng)產(chǎn)的基本公式4、適用于舊的房地產(chǎn)的基本例：某成片荒地面積2km2，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成五通一平的熟地開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，建設(shè)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。土地取得成本1.2開發(fā)成本和管理費(fèi)用2.5投資利息1.2*（1+8%）3+2.5*（1+8%）1.5*-1.2-2.5銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)P*17.5%由P=1.2*（1+8%）3+2.5*（1+8%）1.5+P*17.5%, 得p=5.2334土地單價(jià)=5.2334億元/1.2km2=436元/平方米93例：某成片荒地面積2km2，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將一、概念重新購(gòu)建價(jià)格又稱重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。把握重新購(gòu)建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：(1)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；(2)重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格；(3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格94一、概念第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格22二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

1、求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，在本章第2節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來(lái)求??；二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來(lái)求取。

2、求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新購(gòu)建價(jià)格可以分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開發(fā)成本。95二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路233、求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用(即建筑工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格)，再加上發(fā)包人所必需的其他支出(如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等)。

963、求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式1、重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。2、重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。可將這種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。

注意：有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。

97建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式25建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法；成本法求取；也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。（1）單位比較法（單位面積法、單位體積法）；（2）分部分項(xiàng)法；（3）工料測(cè)量法；（4）指數(shù)調(diào)整法。98建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法269927項(xiàng)目規(guī)格/材質(zhì)重置單價(jià)等級(jí)單位重置單價(jià)（元）地面600*600瓷磚Am282B

67C

57500*500瓷磚Am250B

42C

34其它小瓷磚

m230大理石

60實(shí)木地板烤漆板

視具體情況定Am2140B

120C

100復(fù)合地板

m265100項(xiàng)目規(guī)格/材質(zhì)重置單價(jià)等級(jí)單位重置單價(jià)（元）地面600*60包門全包門A副（含門框）360B副（含門框）300半包門A副200B副170包門框?qū)挾?gt;300mm

m60寬度<300mm

m30防盜門高級(jí)A

視品牌定一般B

400簡(jiǎn)易C

300木門實(shí)木

m2130夾板

m270101包門全包門A副（含門框）360B副（含門框）300半包門A副地腳線瓷磚

m8木質(zhì)Am9Bm7墻面瓷磚200*300等

m237木質(zhì)

100吊頂鋁質(zhì)

m275塑料

60石膏

70木質(zhì)夾板(有龍骨)

220角線木質(zhì)夾板Am20Bm12102地腳線瓷磚m8木質(zhì)Am9Bm7墻面瓷磚200*300等m項(xiàng)目名稱單位數(shù)量材料規(guī)格說(shuō)明重置單價(jià)重置價(jià)格一、地面工程客廳、飯廳等m256.0260*60cm瓷磚824594南陽(yáng)臺(tái)m27.9250*50cm瓷磚42333臥室m252.5660*5cm實(shí)木地板,B1206307客廳,飯廳踢腳線m24.78瓷磚8198臥室踢腳線m54.35中密度板7380某房屋裝修價(jià)格評(píng)估103項(xiàng)目名稱單位數(shù)量材料規(guī)格說(shuō)明重置單價(jià)重置價(jià)格一、地面工程客二、天棚工程客飯廳角線m42B等12504三、墻面工程南面陽(yáng)臺(tái)墻裙m212.1620*30cm白色瓷磚37450四、門窗工程客廳防盜門副1福盾500500木料全包門副1

300300門框或門副8

1501200門廳門框m5.1930156鋁合金窗m233.44

1304347合計(jì)

19269104二、天棚工程客飯廳角線m42B等12504三、墻面工程10533一、概念估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值第五節(jié)建筑物折舊建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。

106一、概念第五節(jié)建筑物折舊建筑物的重新購(gòu)建（1）物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下4個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握：①自然經(jīng)過(guò)的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。二、建筑物折舊的原因根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類：107（1）物質(zhì)折舊二、建筑物折舊的原因35(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。

108(2)功能折舊36(3)經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。109(3)經(jīng)濟(jì)折舊37三、建筑物折舊的求取方法有關(guān)年限的概念

1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。

（1）年限法年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。110三、建筑物折舊的求取方法有關(guān)年限的概念（1）年限法38建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。

2）建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)

建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的經(jīng)過(guò)年數(shù)。

建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過(guò)年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。111建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命

建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。

建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)如果建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)少，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

1123）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命40總結(jié)：利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。

113總結(jié)：41式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格;S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額；

N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數(shù);C-SNDi=D=C(1-R)N=年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等——直線法的年折舊額計(jì)算公式為：114式中：C-SDi=D=C(1-R)=年限法中最主建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗。（2）實(shí)際觀察法實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。115建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗。（2）實(shí)際修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。即修復(fù)所必需的費(fèi)用≤修復(fù)后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值

①對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。116修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修②對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深?。短壽命?xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。117②對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短壽命項(xiàng)目采用年限法計(jì)算折舊額。

長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是合在一起，先利用建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額然后根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。118短壽命項(xiàng)目采用年限法計(jì)算折舊額。46例子：某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。15115150[解]該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2(萬(wàn)元)裝飾裝修的折舊額＝30XX3＝18(萬(wàn)元)設(shè)備的折舊額＝60XX10＝40(萬(wàn)元)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝(180-2-30-60)XX10＝

17．6(萬(wàn)元)該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2+18+40+17．6＝77．6(萬(wàn)元)119例子：某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效（3）成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法，計(jì)算公式為：V=CXq式中V——建筑物的現(xiàn)值；C——建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；q——建筑物的成新率(％)。

120（3）成新折扣法48這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個(gè)綜合指標(biāo)，可按下列3個(gè)步驟進(jìn)行計(jì)算：

①用年限法計(jì)算成新率；②根據(jù)建筑物的建成年代對(duì)上述計(jì)算結(jié)果做初步判斷，看是否吻合；③采用實(shí)際觀察法對(duì)上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正。并說(shuō)明修正的理由。121這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者四、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題1、求取建筑物折舊應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別

：估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。122四、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題估價(jià)上的折舊與會(huì)2、土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊。

(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物的折舊。

1232、土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響51（1）建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。

（2）建筑物的耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊。建3