房屋租賃市場(chǎng)概述

2022/12/17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)1萬(wàn)億市場(chǎng)空間國(guó)家衛(wèi)計(jì)委《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，我國(guó)流動(dòng)人口有2.45億人，而2015年我國(guó)平均家庭規(guī)模為3.1人/戶(hù)，故2016年末全國(guó)流動(dòng)人口總戶(hù)數(shù)為0.79億戶(hù)（0.79=2.45/3.1）,假設(shè)70%需要租房，測(cè)算出我國(guó)年均租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.33萬(wàn)億。（1.33=0.79*0.7*0.2*12）房屋租賃市場(chǎng)有多大？2022/12/17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2增量空間巨大1）2016年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為57.4%，發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平。2）流動(dòng)人口有2.45億人，假設(shè)70%的流動(dòng)人口需要租房，占全國(guó)人口的12.5%。而美國(guó)租賃人口占比35%，英國(guó)租賃人口占比37%，日本租賃人口占比27%。2022/12/17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)31、2016年5月17日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》

2、2017年7月10日廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知）

3、國(guó)務(wù)院九部委聯(lián)合（2017.7.18）：關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知(建房〔2017〕153號(hào))

4、2017.9.16上海最新出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，共6個(gè)部分，26條措施。5、10月29日晚間，北京市多部門(mén)聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》正式發(fā)布，將于2017年10月31日起實(shí)施。住房租賃市場(chǎng)政策2022/12/17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)4第四章房屋租賃教學(xué)內(nèi)容：1、房屋租賃市場(chǎng)概述2、房屋租賃管理規(guī)定3、房屋租賃價(jià)格4、房屋租賃環(huán)節(jié)的稅收2022/12/17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)5第一節(jié)房屋租賃市場(chǎng)概述

一、房屋租賃市場(chǎng)的概念、類(lèi)型

指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。1.按房屋用途劃分

住宅租賃市場(chǎng)

非住宅租賃市場(chǎng)

2.按照租賃目的劃分

自住租賃市場(chǎng)

轉(zhuǎn)租用于投資租賃市場(chǎng)

2022/12/17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)63.按住宅性質(zhì)劃分

商品住房租賃市場(chǎng)

保障性住房租賃市場(chǎng)4.按租賃期長(zhǎng)短劃分

短租租賃市場(chǎng)

長(zhǎng)租租賃市場(chǎng)2022/12/17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)7二、房屋租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)

租賃價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

季節(jié)性變化明顯

交易更為頻繁

屬地區(qū)性市場(chǎng)2022/12/17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)8

三、房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程

2022/12/17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)9（一）存量房租賃居間業(yè)務(wù)

1.客戶(hù)接待環(huán)節(jié)

2.房屋租賃價(jià)格談判及租賃

合同簽訂環(huán)節(jié)（二）存量房出租和承租代理業(yè)務(wù)2022/12/17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)10

四、房屋租賃合同

（一）房屋租賃合同的特征

1.房屋租賃合同是不動(dòng)產(chǎn)租賃合同

3.期限最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年

2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)11（二）房房屋租賃賃合同的的主要內(nèi)內(nèi)容1.房屋租賃賃當(dāng)事人人的姓名名（名稱(chēng)稱(chēng)）和住住所2.標(biāo)的物（房屋基基本情況況）3.租金和押押金數(shù)額額、支付付時(shí)間、方式4.租賃用途途和房屋使使用要求求5.房屋和室室內(nèi)設(shè)施施的安全全性能6.租賃期限限7.房屋維修修責(zé)任8.物業(yè)服務(wù)務(wù)、水、、電、燃燃?xì)獾认嘞嚓P(guān)費(fèi)用用的繳納納9.爭(zhēng)議解決決辦法和和違約責(zé)責(zé)任2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)12（三）簽訂房房屋租賃賃合同的的注意事事項(xiàng)1.房屋租賃賃合同的的主體合合格2.房屋租賃賃合同應(yīng)應(yīng)為書(shū)面面合同3.合同標(biāo)的的物依法法能夠出出租4.合同對(duì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租應(yīng)進(jìn)進(jìn)行特別別約定2022/12/1213（四）租租賃合同同的終止止1、合同的的自然終終止(1)租賃合同同到期，合同自自行終止止，承租租人需繼繼續(xù)租用用的，應(yīng)應(yīng)在租賃賃期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月提出，并并經(jīng)出租租人同意意，重新新簽訂租租賃合同同；(2)符合法律律規(guī)定或或合同約約定可以以解除合合同條款款的；(3)因不可抗抗力致使使合同不不能繼續(xù)續(xù)履行的的。2022/12/12142、人為終終止(1)將承租的的房屋擅擅自轉(zhuǎn)租租的；(2)將承租的的房屋擅擅自轉(zhuǎn)讓讓、轉(zhuǎn)借借他人或或私自調(diào)調(diào)換使用用的；(3)將承租的的房屋擅擅自拆改改結(jié)構(gòu)或或改變承承租房屋屋使用用用途的；；(4)無(wú)正當(dāng)理理由，拖拖欠房租租6個(gè)月以上上的；(5)公有住宅宅用房無(wú)無(wú)正當(dāng)理理由閑置置6個(gè)月以上上的；(6)承租人利利用承租租的房屋屋從事非非法活動(dòng)動(dòng)的；(7)故意損壞壞房屋的的；(8)法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他可以收收回的。。2022/12/1215（五）房房屋租賃賃雙方當(dāng)當(dāng)事人權(quán)權(quán)利和義義務(wù)1.承租人的的權(quán)利(1)在租賃合合同的約約定期限限內(nèi)取得得房屋使使用權(quán)。。在此期期間，即使房屋屋所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)凶馊巳巳匀幌硐碛羞@一一權(quán)利。。(2)按租賃合合同的規(guī)規(guī)定，要要求出租租人及時(shí)時(shí)修繕?lè)糠课?。住住宅用房房的自然損壞壞，一般般應(yīng)當(dāng)由由出租人人負(fù)責(zé)修修復(fù)。非住宅宅用房的的維修，，按雙方方在租賃賃合同中中的約定定處理。。(3)經(jīng)出租人人同意，，可以將將承租房房屋的全全部或者者部分轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租給他他人。轉(zhuǎn)租時(shí)的的租金可可以高出出原承租租的租金金，轉(zhuǎn)租租人可以以從中獲獲得經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益。。(4)出租人如如出賣(mài)房房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知知承租人人。在同等條條件下，，承租人享享有優(yōu)先先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)。(5)在租賃期期限內(nèi)，，承租的的住宅用用房因國(guó)國(guó)家建設(shè)設(shè)需要拆拆遷，承承租人有有獲得安安置的權(quán)權(quán)利。2022/12/1216(1)按期交納房租租，如拖欠欠租金，，應(yīng)當(dāng)向向出租人人支付違違約金。。(2)按照房屋屋的性能能合理地使使用承租租的房屋屋，不能擅擅自拆、、改房屋屋及其裝裝修、設(shè)設(shè)備、附附屬設(shè)施施，如果果確實(shí)需需要變動(dòng)動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先先征得出出租人同同意，并就此簽簽訂書(shū)面面合同。。因承租租人的過(guò)過(guò)錯(cuò)造成成房屋損損壞的，，應(yīng)負(fù)賠賠償或修修復(fù)的責(zé)責(zé)任。(3)應(yīng)當(dāng)遵守守當(dāng)?shù)厝巳嗣裾畬?duì)于出出租房屋屋的管理理規(guī)定。。2.承租人的的義務(wù)2022/12/12173、出租人人的權(quán)利利(1)按照合同同的規(guī)定定收取房租租。(2)有權(quán)決定定在租賃賃期滿(mǎn)后后是否繼續(xù)續(xù)將房屋屋出租。(3)可以決定定是否允允許承租租人將房房屋轉(zhuǎn)租租。(4)因承租人人的過(guò)錯(cuò)錯(cuò)造成房房屋損壞壞的，有有權(quán)責(zé)成成承租人人負(fù)責(zé)修修復(fù)或者者賠償。。(5)承租人違違反租賃賃合同的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，出租人有有提前終終止合同同、收回回房屋的的權(quán)利。。如果因因此而造造成出租租人的損損失，出出租人有有權(quán)要求求承租人人賠償。。（6）如果出出租的是是公有住住宅，而而承租人人沒(méi)有正正當(dāng)?shù)睦砝碛?，將將房屋空空關(guān)達(dá)6個(gè)月以上上的，出出租人有有權(quán)提前前終止合合同，收收回出租租的房屋屋。2022/12/1218(1)按租賃合合同約定定的期限限將房屋屋交給承承租人使使用。如如果出租租人因故故確實(shí)需需要提前收回回房屋，，應(yīng)事先先征得承承租人同同意，如果因此此而給承承租人造造成損失失的，應(yīng)應(yīng)給予賠賠償。(2)按合同的的約定及及時(shí)修繕繕?lè)课?，保證承承租人的的正常使使用和安安全。如如果因出出租人不不及時(shí)修修復(fù)而造造成承租租人的財(cái)財(cái)產(chǎn)損失失或者人人身傷害害的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)賠償?shù)牡呢?zé)任。。(3)在出賣(mài)房房屋時(shí)，，應(yīng)提前前3個(gè)月通知知承租人人。在同等條條件下，，保證承承租人的的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)。。4、出租人人的義務(wù)務(wù)2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)19案例思考考：張三和房房東簽下下租賃期期為二年年的租賃賃合同.現(xiàn)在合同同已有半半年,由于預(yù)期期房?jī)r(jià)要要下跌,房東想把把房屋出出售.試問(wèn):1)該房東是是否有權(quán)權(quán)將租賃賃期未到到期的房房屋賣(mài)出出?2)如果該房房屋被賣(mài)賣(mài)出,張三是否否有權(quán)繼繼續(xù)住滿(mǎn)滿(mǎn)二年?3)張三在租租賃期是是否有權(quán)權(quán)將房屋屋轉(zhuǎn)租給給其他人人?未依法取取得《房屋所有有權(quán)證》的；共有有房屋未未取得共共有人同同意的；；房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)20一、房屋屋出租的的條件根據(jù)《商商品房屋屋租賃管管理辦法法》規(guī)定定，下列房屋屋不得出出租：1.屬于違法法建筑的的房屋2.不符合安安全、防防災(zāi)等工工程建設(shè)設(shè)強(qiáng)制性性標(biāo)準(zhǔn)的的房屋3.違反規(guī)定定改變房房屋使用用性質(zhì)的的4.法律、法法規(guī)規(guī)定定禁止出出租的其其他情形形的第二節(jié)房房屋租租賃管理理規(guī)定2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)21二、房屋屋轉(zhuǎn)租條條件轉(zhuǎn)租的房房屋必須須合法，，禁止出出租的房房屋的情情形也適適用于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租的房房屋需經(jīng)出租租人書(shū)面面同意轉(zhuǎn)租期限限不得超超過(guò)原合合同規(guī)定定的期限限原承租人人與出租租人之間間的房屋屋租賃合合同繼續(xù)續(xù)有效2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)22三、、房房屋屋租租賃賃合合同同備備案案1.房屋屋租租賃賃合合同同訂訂立立后后三十十日日內(nèi)內(nèi)，房房屋屋租租賃賃當(dāng)當(dāng)事事人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)降阶庾赓U賃房房屋屋所所在在地地直直轄轄市市、、市市、、縣縣人人民民政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)主主管管部部門(mén)門(mén)辦辦理理房房屋屋租租賃賃登登記記備備案案。。房屋屋當(dāng)當(dāng)事事人人辦辦理理房房屋屋租租賃賃登登記記備備案案，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)提提交交的的材材料料：：（1）房屋屋租租賃賃合合同同；；（2）房屋屋租租賃賃當(dāng)當(dāng)事事人人身身份份證證明明；；（3）房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證書(shū)書(shū)或或者者其其他他合合法法權(quán)權(quán)屬屬證證明明；（4）直直轄轄市市、、市市、、縣縣人人民民政政府府（（房房地地產(chǎn)產(chǎn)））主主管管部部門(mén)門(mén)規(guī)規(guī)定定的的其其他他材材料料。。2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)232.所在在地地直直轄轄市市、、市市、、縣縣人人民民政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)主主管管部部門(mén)門(mén)應(yīng)應(yīng)在在3個(gè)工工作作日日內(nèi)內(nèi)辦辦理理房房屋屋租租賃賃登登記記備備案案。。3.房屋屋租租賃賃登登記記備備案案內(nèi)內(nèi)容容發(fā)發(fā)生生變變化化，，當(dāng)事事人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在三三十十日日內(nèi)內(nèi)，，到原原租租賃賃登登記記備備案案的的部部門(mén)門(mén)辦辦理理房房屋屋租租賃賃登登記記備備案案的的變更更、、延延續(xù)續(xù)或或者者注注銷(xiāo)銷(xiāo)手手續(xù)續(xù)。。2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)244.房屋屋租租賃賃登登記記備備案案效效力力1）租租賃賃合合同同不不以以備備案案登登記記為為生生效效條條件件。。當(dāng)事事人人以以房房屋屋租租賃賃合合同同未未按按照照法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定辦辦理理登登記記備備案案手手續(xù)續(xù)為為由由，，請(qǐng)請(qǐng)求求確確認(rèn)認(rèn)合合同同無(wú)無(wú)效效的的，，人人民民法法院院不不予予支支持持2）優(yōu)先先承承租租權(quán)權(quán)。。出租租人人就就同同一一房屋屋訂立立數(shù)數(shù)份份租租賃賃合合同同，，在在合合同同均均有有效效的的情情況況下下，，承承租租人人均均主主張張履履行行合合同同的的，，除除承承租租人人已已經(jīng)經(jīng)合合法法占占有有租租賃賃房房屋屋的的外外已已經(jīng)經(jīng)辦辦理理登登記記備備案案手手續(xù)續(xù)的的房房屋屋租租賃賃合合同同優(yōu)優(yōu)先先于于成成立立在在先先的的房房屋屋租租賃賃合合同同的。?！耙灰环糠繑?shù)數(shù)租租””的的處處理理原原則則，，順順序序：：已經(jīng)經(jīng)合合法法占占有有租租賃賃房房屋屋的的；；已經(jīng)經(jīng)辦辦理理登登記記備備案案手手續(xù)續(xù)的的；；合合同同成成立立在在先先的的。。2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)25四、、房房屋屋租租賃賃的的禁禁止止行行為為（一一））出租租人人的禁止止行行為為1.違反反規(guī)規(guī)定定分分割割出出租租，，出出租租住住房房的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)以以原原設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的房房間間為為最最小小出出租租單單位位，，人人均均租租住住建建筑筑面面積積不不得得低低于于當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳嗣衩裾?guī)規(guī)定定的的最最低低標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；（廣州州，，承承租租人人人人均均使使用用面面積積不不得得低低于于5平方方米米））2.廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和和地地下下儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏室室不不得得出出租租供供人人員員居居住??；；3.嚴(yán)禁禁將將經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房、、廉廉租租住住房房出出租租或或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租給給他他人人使使用用；；4.在房房屋屋租租賃賃合合同同期期內(nèi)內(nèi)，，出租租人人不不得得單單方方面面隨隨意意提提高高租租金金水水平平；；5.嚴(yán)禁禁企企事事業(yè)業(yè)單單位位、、個(gè)個(gè)人人將將非非居居住住用用房房出出租租給給他他人人居居住住使使用用。。2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)26（二）承承租人的的禁止行行為1.保障性住住房轉(zhuǎn)租租（購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房和限限價(jià)房不不能用于于出租，，公共租租賃住房房和廉租租住房承承租人也也不能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租）；2.違反租賃賃用途和和使用要要求使用用房屋；；3.擅自改動(dòng)動(dòng)房屋承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)和拆改改室內(nèi)設(shè)設(shè)施；4.不得損害害其他業(yè)業(yè)主和使使用人的的合法權(quán)權(quán)益。承承租人因因使用不不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙沙凶夥糠课莺驮O(shè)設(shè)施損壞壞的，承承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)責(zé)修復(fù)或或者承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任；5.嚴(yán)禁利用用出租房房屋進(jìn)行行各類(lèi)違違法犯罪罪活動(dòng)。。2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)27（一）租租賃合同同無(wú)效的的認(rèn)定1、三種情情形認(rèn)定定五、處理理房屋租租賃糾紛紛的規(guī)定定2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)282.當(dāng)事人以以房屋租租賃合同同未按照照法律、、行政法法規(guī)規(guī)定定辦理登登記備案案為由，，請(qǐng)求確確認(rèn)合同同無(wú)效的的，人民民法院不不予支持持。3.當(dāng)事人約定以辦理登記備案案手續(xù)為房房屋租賃賃合同生效條件件的，從從其約定定。但當(dāng)事人一一方已經(jīng)經(jīng)履行主主要任務(wù)務(wù)，對(duì)方方接受的的除外。。4.房屋租賃賃合同無(wú)無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)請(qǐng)求參照照合同約約定的租租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)支付房房屋占有有使用費(fèi)費(fèi)的，人人民法院院一般應(yīng)應(yīng)予支持持。2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)29（二）房屋租租賃合同同的解除除因下列情情形之一一，導(dǎo)致致租賃房房屋無(wú)法法使用，，承租人人請(qǐng)求解解除合同同的，人人民法院院應(yīng)予支支持：（1）租賃房房屋被司司法機(jī)關(guān)關(guān)或者行行政機(jī)關(guān)關(guān)依法查查封的；；（2）租賃房房屋權(quán)屬屬有爭(zhēng)議議的；（3）租賃房房屋具有有違反法法律、行行政法規(guī)規(guī)關(guān)于房房屋使用用條件強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定情況況的。2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)30（三三））租租賃賃房房屋屋裝裝修修糾糾紛紛處處理理承租租人人經(jīng)出出租租人人同同意意裝飾飾裝裝修修，，租租賃賃期期間間屆屆滿(mǎn)滿(mǎn)或或者者合合同同解解除除時(shí)時(shí)，，除除當(dāng)當(dāng)事事人人另另有有約約定定外外，，未形形成成附附合合的裝裝飾飾裝裝修修物物，，可可由由承承租租人人拆拆除除。。因因拆拆除除造造成成房房屋屋毀毀損損的的，，承承租租人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)恢恢復(fù)復(fù)原原狀狀。。2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)31承租租人人經(jīng)經(jīng)出出租租人人同同意意裝裝飾飾裝裝修修，，合合同同解解除除時(shí)時(shí)，，雙雙方方對(duì)對(duì)已形形成成附附合合的裝裝飾飾裝裝修修物物的的處處理理沒(méi)沒(méi)有有約約定定的的，，人人民民法法院院按按照照下下列列情情形形分分別別處處理理：：1）因因出租租人人違違約約導(dǎo)致致合合同同解解除除，，承承租租人人請(qǐng)請(qǐng)求求出出租租人人賠賠償償剩剩余余租租賃賃期期內(nèi)內(nèi)裝裝飾飾裝裝修修殘值值損失失的的，，應(yīng)應(yīng)予予支支持持；；2）因因承租租人人違違約約導(dǎo)致致合合同同解解除除，，承承租租人人請(qǐng)請(qǐng)求求出出租租人人賠賠償償剩剩余余租租賃賃期期內(nèi)內(nèi)裝裝飾飾裝裝修修殘殘值值損損失失的的，，不不予予支支持持。。但但出出租租人人同同意意利利用用的的，，應(yīng)應(yīng)在在利利用用價(jià)價(jià)值值范范圍圍內(nèi)內(nèi)予予以以適適當(dāng)當(dāng)補(bǔ)補(bǔ)償償；；3）因因雙方方違違約約導(dǎo)致致合合同同解解除除，，剩剩余余租租賃賃期期內(nèi)內(nèi)的的裝裝飾飾裝裝修修殘殘值值損損失失，，由由雙雙方方根根據(jù)據(jù)各自自的的過(guò)過(guò)錯(cuò)錯(cuò)承擔(dān)擔(dān)相相應(yīng)應(yīng)的的責(zé)責(zé)任任；；4）因因不可可歸歸責(zé)責(zé)于于雙雙方方的事事由由導(dǎo)導(dǎo)致致合合同同解解除除的的，，剩剩余余租租賃賃期期內(nèi)內(nèi)的的裝裝飾飾裝裝修修殘殘值值損損失失，，由由雙雙方方按照照公公平平原原則則分擔(dān)擔(dān)。。法法律律另另有有規(guī)規(guī)定定的的，，適適用用其其規(guī)規(guī)定定。。2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)32（四四））房屋屋租租賃賃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租處處理理：：出租租人人知知道道或或者者應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)知知道道承承租租人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租，，但但在在六個(gè)個(gè)月月內(nèi)未未提提出出異異議議，，其其以以承承租租人人未未經(jīng)經(jīng)同同意意為為由由請(qǐng)請(qǐng)求求解解除除合合同同或或者者認(rèn)認(rèn)定定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租合合同同無(wú)無(wú)效效的的，，人人民民法法院院不不予予支支持持。。因承承租租人人拖拖欠欠租租金金，，出出租租人人請(qǐng)請(qǐng)求求解解除除合合同同時(shí)時(shí)，，次次承承租租人人請(qǐng)請(qǐng)求求代代承承租租人人支支付付欠欠付付的的租租金金和和違違約約金金以以抗抗辯辯出出租租人人合合同同解解除除權(quán)權(quán)的的，，人人民民法法院院應(yīng)應(yīng)予予支支持持。。但轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租合合同同無(wú)無(wú)效效的的除除外外。。（代代償償請(qǐng)請(qǐng)求求權(quán)權(quán)））次承承租租人人代代為為支支付付的的租租金金和和違違約約金金超超出出其其應(yīng)應(yīng)付付的的租租金金數(shù)數(shù)額額，，可可以以折折抵抵租租金金或或者者向承承租租人人追追償償。2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)33（五）承承租租人人優(yōu)優(yōu)先先權(quán)權(quán)的的保保護(hù)護(hù)租賃賃房房屋屋在在租租賃賃期期間間發(fā)發(fā)生生所所有有權(quán)權(quán)變變動(dòng)動(dòng)，，承承租租人人請(qǐng)請(qǐng)求求房房屋屋受受讓讓人人繼繼續(xù)續(xù)履履行行原原租租賃賃合合同同的的，，人人民民法法院院應(yīng)應(yīng)予予支支持持。例例外外情形形：：（1）房房屋屋在在出租租前前已已設(shè)設(shè)立立抵抵押押權(quán)權(quán)，因因抵抵押押權(quán)權(quán)人人實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)抵抵押押權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)生生所所有有權(quán)權(quán)變變動(dòng)動(dòng)的的；；（2）房房屋屋在在出出租租前前已已被被人人民民法法院院依依法法查查封封的的。本條條系系““買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)不不破破租租賃賃””適適用用例例外外的的規(guī)規(guī)定定。。2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)34（二二））具具有有下下列列情情形形之之一一，，承承租租人人主主張張優(yōu)優(yōu)先先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房房屋屋的的，，人人民民法法院院不不予予支支持持：：（1）房房屋屋共共有有人人行行使使優(yōu)優(yōu)先先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)權(quán)權(quán)的的；；（2）出租人將房房屋出賣(mài)給近近親屬，包括括配偶、父母母、子女、兄兄弟姐妹、祖祖父母、外祖祖父母、孫子子女、外孫子子女的；（3）出租人履行行通知義務(wù)后后，承租人在在十五日內(nèi)未未明確表示購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的；（4）第三人善意意購(gòu)買(mǎi)租賃房房屋并已經(jīng)辦辦理登記手續(xù)續(xù)的。2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)35第三節(jié)房屋屋租賃價(jià)格一、房屋租金金房屋租賃價(jià)格格即是房屋租租金，是指承承租人因使用用房屋，按照照房屋租賃合合同約定向出出租人支付的的價(jià)款，是租賃合同中中最主要的內(nèi)內(nèi)容之一。2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)36（一）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)因素1.房屋租賃市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)系2.房?jī)r(jià)因素（二）房屋基基本狀況1.區(qū)位因素（位置、交通通、配套、環(huán)環(huán)境）2.實(shí)物因素（新舊、面積積、裝修、配配套）3.權(quán)益因素（所有權(quán)、抵抵押權(quán)）二、影響房屋屋租金的主要要因素2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)37第四節(jié)房屋屋租賃環(huán)節(jié)稅稅費(fèi)1.增值稅：2016年5月1日，營(yíng)改增1）計(jì)稅方法：：不動(dòng)產(chǎn)租賃賃服務(wù)，增值稅稅率為為11%。一般計(jì)稅法（（一般一般納納稅人）：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額額簡(jiǎn)易計(jì)稅法（（一般小規(guī)模模納稅人）：：應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額*征收收率=含稅銷(xiāo)售額/（1+征收率）*征征收率稅法規(guī)定，納納稅人的經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及及會(huì)計(jì)核算的的健全程度，是劃分一般納稅人和小規(guī)模納稅人人的主要依據(jù)。。2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)382）免征增值稅稅：增值稅小規(guī)模模納稅人月銷(xiāo)銷(xiāo)售額未達(dá)到到2萬(wàn)元的企業(yè)或或非企業(yè)單位位，免征；2017年12月31日前對(duì)月銷(xiāo)售售額2萬(wàn)元至3萬(wàn)元的增值稅稅小規(guī)模納稅稅人，免征；2018年12月31日前，公共租租賃住房經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理單位出出租公共租賃住房房免征增值稅稅；2022/12/12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)393）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租租賃服務(wù)的主主要規(guī)定（1）一般納稅人人出租不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)一般納稅人出出租不動(dòng)產(chǎn)，，其不動(dòng)產(chǎn)為2016年5月1日以后取得，或雖然然是2016年4月30前取得但其自自愿選擇一般般計(jì)稅方法的的稅率11%，在出租不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所在地預(yù)交交3%稅款，剩余應(yīng)交稅款款回機(jī)構(gòu)所在在地申報(bào)繳納納。不動(dòng)產(chǎn)所在地地預(yù)交的增值值稅＝[含稅銷(xiāo)售額/（1+11%）]*3%，回機(jī)構(gòu)所在地地再申報(bào)繳納納的增值稅＝＝[含稅銷(xiāo)售額/（1+11%）]*11%-已經(jīng)預(yù)交的稅稅款。2016年4月30日前取得，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅稅辦法征收率率為5%。不動(dòng)產(chǎn)所在地地預(yù)繳的增值值稅款＝[含稅銷(xiāo)售額/（1+5%）]*5%；回機(jī)構(gòu)所在地申申報(bào)繳納的稅款＝＝[含稅銷(xiāo)售額/（1+5%）]*5%-已預(yù)交稅款2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)40（2）小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人出出租租不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人出出租租不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)適適用用5%征收收率率。。出租租不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)預(yù)預(yù)交交稅稅款款＝＝[含稅稅銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額/（1+5%）]*5%；機(jī)構(gòu)構(gòu)所所在在地地申申報(bào)報(bào)繳納納的的稅稅款款=[含稅稅銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額/（1+5%）]*5%－已已預(yù)預(yù)交交稅稅款款2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)41（3）個(gè)個(gè)體體工工商商戶(hù)戶(hù)出出租租住住房房個(gè)體體工工商商戶(hù)戶(hù)出出租租住住房房，，征征收收率率5%但減減按按1.5%應(yīng)預(yù)預(yù)繳繳稅稅款款＝＝[含稅稅銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額/(1+5%)]*1.5%（4）個(gè)個(gè)人人出出租租不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)個(gè)人人出出租租的的非非住住房房（（指指用用于于生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)用用））征征收收率率5%，應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額＝＝[含稅稅銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額/（1+5%）]*5%個(gè)人人出出租租住住房房征征收收率率5%減按按1.5%，應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額=[含稅稅銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額/（1+5%）]*1.5%2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)42例：：李某某于于2010年2月將將自自有有的的一一套套住住房房出出租租，，月月租租金金為為1200元，，該該年年度度應(yīng)應(yīng)繳繳納納增增值值稅稅（（））。。應(yīng)納納稅稅額額=[含稅稅銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額/（1+5%）]*1.5%=[1200*11/（1+5%）]*1.5%=188.6廣州州:房東東租租金金月月入入不不超超3萬(wàn)年年底底前前免免征征增增值值稅稅2022/12/12房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)432.城市市維維護(hù)護(hù)建建設(shè)設(shè)稅稅：：附加加稅稅，，以以消消費(fèi)費(fèi)稅稅、、增增值值稅稅、、營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅為為計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)城市市市市區(qū)區(qū)7%征稅稅，縣縣城城、、建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、工工礦礦區(qū)區(qū)5%征稅稅，其其他他按按1%征稅稅。。3.教育育費(fèi)費(fèi)附附加加：：為增增值值稅稅、、消消費(fèi)費(fèi)稅稅和和營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅之之和和的的3%。4.房產(chǎn)產(chǎn)稅稅：：自自2008年3月1日起起（1）個(gè)個(gè)人人出出租租住住房房，，按按4%的稅稅率率征征收收房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅；；（2）企企