房地產(chǎn)項目計劃管理課件

房地產(chǎn)項目計劃管理房地產(chǎn)項目計劃管理房地產(chǎn)項目計劃管理承上—PMO經(jīng)營“駕駛艙”開發(fā)價值鏈專業(yè)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)項目計劃管理房地產(chǎn)項目計劃管理房地產(chǎn)項目計劃管理承上—1承上—PMO經(jīng)營“駕駛艙”利潤管理經(jīng)營目標項目管理“大運營”開發(fā)價值鏈專業(yè)業(yè)務(wù)承上—PMO經(jīng)營“駕駛艙”利潤經(jīng)營項目“大運營”開發(fā)價值鏈2啟下—項目快周轉(zhuǎn)4個月8個月3庫存2個月【開工】【開盤】首開取證庫存30%建造取證量3個月經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期12個月“4832”能力！資金占用現(xiàn)金流回正啟下—項目快周轉(zhuǎn)4個月【開工】【開盤】首開取證庫存30%3項目運營管理體系在于保障戰(zhàn)略匹配、組織有效、流程可行、有效落地、高效決策，且通常為多重目標組合、隨時監(jiān)控/調(diào)整計劃、及時調(diào)整經(jīng)營航向，“管一年，看三年”，調(diào)整項目開發(fā)節(jié)奏，保證業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長......3項機制3個會議3級計劃3層組織集團→事業(yè)部→項目榮譽排名問責機制經(jīng)濟獎懲橫向2會+縱向1會重大節(jié)點（集團）里程碑節(jié)點（事業(yè)部）主項計劃（項目）“3-3-3-3”項目運營管理體系戰(zhàn)略組織流程決策計劃監(jiān)控評價目標啟下—項目運營管理體系項目運營管理體系在于保障戰(zhàn)略匹配、組織有效、流4計劃管理與快周轉(zhuǎn)快周轉(zhuǎn)計劃管理實現(xiàn)節(jié)奏效率能力項目開發(fā)全過程項目獲取項目策劃方案設(shè)計示范區(qū)打造項目開發(fā)施工產(chǎn)品交付項目銷售計劃管理與快周轉(zhuǎn)快周轉(zhuǎn)計劃管理實現(xiàn)節(jié)奏能力項目開發(fā)全過程項目516年項目計劃管理怎么樣？》》效率》》節(jié)奏16年項目計劃管理怎么樣？》》效率》》節(jié)奏6城市兵棋推演城市目標16年實現(xiàn)最快項目開盤工期重慶“7”“10.1”天津“8”“9.7”上?！?”無新盤沈陽“7”“7.7”合肥“6”“5.6”杭州“8”“7.2”北京8個月（剛需）11-13個月（商辦）“15.8”長沙“7”無新盤武漢保9爭8破7“13.1”蘇州保8、爭7、破6“9.4”南京“8”“11.8”備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止10月15日，扣除春節(jié)影響16年兵棋推演目標，3個城市實現(xiàn)推演目標！16年項目計劃管理→1）效率城市兵棋推演城市目標16年實現(xiàn)最快項目開盤工期重慶“7”“17破“6”目標實現(xiàn)！合肥事業(yè)部陶沖湖項目拿地→開盤5.6個月朗香書院項目拿地→開盤6.0個月備注：以上工期僅扣除春節(jié)施工影響16年項目計劃管理→1）效率案例“合肥破六項目案例分享”破“6”目標實現(xiàn)！合肥事業(yè)部備注：以上工期僅扣除春節(jié)施工影響8標準工期2016年首開項目實際工期0.53.57.78.9方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤1.05.710.611.5方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤15年首開效率實際工期1.05.79.211.116年項目計劃管理→1）效率1、定位及方案批復(fù)效率仍遲緩，與15年開盤項目持平2、樣板示范區(qū)開放效率有所下降，較15年開盤項目水平下降0.7個月；3、拿地到開盤周期有所下降，較15年開盤項目水平下降0.4個月；標準工期2016年首開項目實際工期0.53.57.78.9方9紅旗版工期2016年首開項目-投前與投后實際工期0.433.97.99.7方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤1.05.710.611.5方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤1、拿地時運營計劃排布比較激進；2、拿地后還原項目真實面目16年項目計劃管理→1）效率紅旗版工期2016年首開項目-投前與投后實際工期0.433.1016年項目計劃管理→2）節(jié)奏城市項目開盤時間合肥陶沖湖別院2016/7/17合肥朗香書院2016/7/23合肥鉑悅·廬州府2016/8/6浙江時代城2016/6/24蘇南壹號院2016/4/10沈陽旭輝錦堂2016/7/23重慶江山樾2016/5/28南京鉑悅金陵2016/6/25蘇州鉑悅犀湖2016/7/30南京鉑悅秦淮2016/10/19武漢鈺龍半島2016/10/13北京七號院2016/10/15北京26街區(qū)2016/6/30天津陸號院2016/10/22沈陽峰尚2016/10/30北京一合相2016/10/31杭州糧食倉庫2016/12/28下半年開盤12個上半年開盤5個下半年開盤項目占七成！第四季度開盤項目占四成！16年項目計劃管理→2）節(jié)奏城市項目開盤時間合肥陶沖湖別院21116年項目計劃管理→2）節(jié)奏竣備交付項目集中在6月份及12月份！已實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)26個16年竣工數(shù)12個16年項目計劃管理→2）節(jié)奏竣備交付項目集中在6月份及12月1216年項目計劃管理效率：整體未提升！節(jié)奏：還是不均衡！16年項目計劃管理效率：整體未提升！13項目計劃管理維度：項目全周期過程管控三分管理：分級分階段分職能招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認主力店合同簽訂及一般商戶合同簽訂30%以上一般商戶合同簽訂50%一般商戶合同簽訂80%商業(yè)接管大于2000平米店鋪及主力店進場裝修商業(yè)開業(yè)項目獲取前期決策規(guī)劃設(shè)計示范區(qū)打造工程施工產(chǎn)品交付拿地排布計劃項目交底項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批方案批復(fù)樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放施工證預(yù)售證開發(fā)貸商業(yè)開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收開盤銷售交付證大產(chǎn)證報批報建項目銷售開發(fā)貸招采總包項目計劃管理維度：項目全周期過程管控招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認項目獲取14項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃項目交底1、激進型/烏龜型2、經(jīng)濟指標面積/成本/進度/某事業(yè)部項目拿地排布相當于項目模擬演練！現(xiàn)狀：拿地階段計劃排布不合理某事業(yè)部項目[案例][案例]項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃1、激進型/烏龜型某事業(yè)部項15項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃項目交底要求：拿地排計劃，6個一定要“明白”總圖經(jīng)濟指標標準工期地塊現(xiàn)狀政策基本摸底營銷策略樣板區(qū)規(guī)劃項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃要求：拿地排計劃，6個一定要16項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃項目交底合作項目交底合作協(xié)議交底項目費用-營銷費用、管理費用、成本費用比例確定資金支付：關(guān)注投入和回款清算：重點關(guān)注清算時點前期營銷-項目定位、方案、價格、營銷動作“三會職責要求”計劃節(jié)點、營銷價格、成本變化的控制派駐人員職責、要求、檔案、資料信息月報披露要求項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃合作項目交底合作協(xié)議交底項目17項目計劃管理前期決策項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批“兩會”順利召開！不光是組織者，更多是參與者！[案例]項目計劃管理前期決策項目定位會“兩會”順利召開！[案例]18項目計劃管理前期決策項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批項目目標版確定定什么！怎么定！口徑！項目計劃管理前期決策項目定位會項目目標版確定19現(xiàn)狀：分期把控弱[案例]1、無專項交圈機制，分期調(diào)整隨意2、分期與標段互相混合3、分期與后期驗收規(guī)劃不匹配項目計劃管理前期決策項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批現(xiàn)狀：分期把控弱[案例]1、無專項交圈機制，分期調(diào)整隨意項目20要求：強分期把控+分期專題會項目計劃管理前期決策“利潤或現(xiàn)金流導(dǎo)向”原則“規(guī)模適當”原則“資金使用最大化”原則“合理稅務(wù)籌劃”原則“營銷策略”原則“產(chǎn)品合理搭配”原則“利于規(guī)劃驗收、交付結(jié)轉(zhuǎn)”原則要求：強分期把控+分期專題會項目計劃管理前期決策“利潤或現(xiàn)金21項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建影響報批報建的因素政府政策影響：政府調(diào)控、限價。。。合作方影響：收并購、合作邊界不清晰、合作方遺留問題、國企施工總包公開招標。。。。規(guī)劃技術(shù)條件影響：報規(guī)面積、技術(shù)規(guī)范。。。。公司內(nèi)部需求與政府需求之間的差異。。。政府領(lǐng)導(dǎo)政績、個人喜好。。。。項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建影響報批報建的因素22項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建[案例]無法上半年搶收，立冬入市很無奈！項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建[案例]無法上半年23項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建[案例]犧牲上半年開盤目標，保證開盤價格！項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建[案例]犧牲上半年24項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建合作方國資，施工總包招標必須公開招標，周期拉長，影響施工證合作協(xié)議規(guī)劃邊界未搞清楚，導(dǎo)致拆遷、補地價等等問題合作方不配合，前期推不動！[案例]項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建合作方國資，施工總25項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建k10的三幢高層調(diào)成了階梯狀，面積及貨值指標壓在K9和K7領(lǐng)導(dǎo)個人喜好開盤延后5個月！[案例]項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建k10的三幢高層調(diào)26項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建規(guī)劃條件[案例]項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建規(guī)劃條件[案例]27項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建預(yù)測面積&實測面積補差及賠償業(yè)主：5000萬左右！利潤下降！實測建筑面積預(yù)測建筑面積。未超出-3%的建筑面積約為：1900平方米。退還業(yè)主補差金額約為：3000萬，超出-3%的建筑面積約為：700平方米，需雙倍賠償，退還業(yè)主補差金額約為：2000萬。[案例]項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建預(yù)測面積&實測面積28項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建一圖指導(dǎo)一套系統(tǒng)的報建流程總圖（已進入城區(qū)、目標城區(qū)）三案例庫1、以往項目出現(xiàn)過的報建案例總結(jié)2、其他公司報建案例分享兩表支撐表一：報批報建工作指南表表二：報建細化專項計劃表（關(guān)鍵點）四廣播1、政策動態(tài)2、技術(shù)規(guī)范變化要求方向框架項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建一圖指導(dǎo)三案例庫兩29項目計劃管理開發(fā)貸前期融資開發(fā)貸關(guān)注點：1、融資額度2、放款時間3、實際放款額度4、還款時間項目計劃管理開發(fā)貸前期融資關(guān)注點：30項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收現(xiàn)狀：專項計劃失守開工管控放任示范區(qū)展示延后工程搶工能力弱政府停工等影響項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工開工現(xiàn)狀：專項計劃失31項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收[案例][案例]項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工開工[案例][案例]32項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收要求：抓專項計劃，保關(guān)鍵節(jié)點項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工開工要求：抓專項計劃33項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收要求：控開工，彈性供項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工開工要求：控開工，彈34項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收要求：控開工，彈性供三表一表銷售計劃表流量控制表銷售去化表供應(yīng)計劃表開工申請單項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工開工要求：控開工，彈35項目計劃管理開盤銷售項目銷售把控：貨值定調(diào)價開盤前專項計劃（銷售合同、營銷說辭等等）[案例]項目計劃管理開盤銷售項目銷售把控：貨值定調(diào)價[案例]36項目計劃管理產(chǎn)品交付交付證大產(chǎn)證關(guān)注點：1、交付時間、交付條件2、驗收風險3、交付證取得必備條件4、大產(chǎn)證取得必備條件5、交付滿意度6、復(fù)盤防索賠！項目計劃管理產(chǎn)品交付交付證關(guān)注點：防索賠！37風險把控及辨別意識不夠開盤時間延期5個月！三個不能不能看合作方是本土企業(yè)就不防范證照風險不能只關(guān)注規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)而不管下級辦事人員不能用人不當，耽誤報批報建，延遲開盤案例分享:收并購項目運營關(guān)注點及項目報批報建問題項目計劃管理[案例]風險把控及辨別意識不夠開盤時間延期5個月！三個不能不能看合作38項目計劃管理招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認主力店合同簽訂及一般商戶合同簽訂30%以上一般商戶合同簽訂50%一般商戶合同簽訂80%商業(yè)接管大于2000平米店鋪及主力店進場裝修商業(yè)開業(yè)商業(yè)指標定位產(chǎn)品線租金測算、成本控制招商運營開業(yè)》》韓赟總分享項目計劃管理招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認商業(yè)指標》》韓赟總分享39項目計劃管理總結(jié):1、想的多-全周期過程把控2、懂的全-業(yè)務(wù)邏輯清楚+專業(yè)知識支撐3、看的清-分級把控、風險判別4、會的多-制度工具項目計劃管理總結(jié):4017計劃管理與快周轉(zhuǎn)管控方向17計劃管理與快周轉(zhuǎn)管控方向411、體系優(yōu)化、制度明確、工具搭建強過程管控機制強化預(yù)警巡檢機制優(yōu)化獎罰機制1、體系優(yōu)化、制度明確、工具搭建強過程管控機制強化預(yù)警巡檢機422、PMO人員計劃能力提升業(yè)務(wù)能力計劃管理能力階段計劃編制能力計劃分解能力計劃監(jiān)控能力計劃解決問題能力計劃風險判別能力P：專業(yè)M：綜合O：客觀2、PMO人員計劃能力提升業(yè)務(wù)能力計劃管理能力階段計劃編制能43快周轉(zhuǎn)能力-能力提升1、選好項目的能力（拿好地）項目拓展前期階段對擬選擇項目深入細致研究能力2、精確產(chǎn)品定位能為（精準快速定位）前期精準快速的產(chǎn)品市場、產(chǎn)品定位能力3、較強的設(shè)計管理能力（前期設(shè)計能力）重點是前期概念性規(guī)劃、方案設(shè)計能力4、產(chǎn)品的復(fù)制能力（產(chǎn)品標準化）5、快速的供方招標、采購能力6、快速施工組織能力（樣板區(qū)提前實施快速開放）7、團隊協(xié)作、執(zhí)行能力五大業(yè)務(wù)模塊部門（營銷、設(shè)計、配套、成本、工程）整體協(xié)助運作提升能力8、資源快速整合能力9、快速的決策能力3、練內(nèi)功-“兵棋推演”快周轉(zhuǎn)能力-能力提升1、選好項目的能力（拿好地）3、練內(nèi)功-44房地產(chǎn)項目計劃管理課件45謝謝謝謝46房地產(chǎn)項目計劃管理房地產(chǎn)項目計劃管理房地產(chǎn)項目計劃管理承上—PMO經(jīng)營“駕駛艙”開發(fā)價值鏈專業(yè)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)項目計劃管理房地產(chǎn)項目計劃管理房地產(chǎn)項目計劃管理承上—47承上—PMO經(jīng)營“駕駛艙”利潤管理經(jīng)營目標項目管理“大運營”開發(fā)價值鏈專業(yè)業(yè)務(wù)承上—PMO經(jīng)營“駕駛艙”利潤經(jīng)營項目“大運營”開發(fā)價值鏈48啟下—項目快周轉(zhuǎn)4個月8個月3庫存2個月【開工】【開盤】首開取證庫存30%建造取證量3個月經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期12個月“4832”能力！資金占用現(xiàn)金流回正啟下—項目快周轉(zhuǎn)4個月【開工】【開盤】首開取證庫存30%49項目運營管理體系在于保障戰(zhàn)略匹配、組織有效、流程可行、有效落地、高效決策，且通常為多重目標組合、隨時監(jiān)控/調(diào)整計劃、及時調(diào)整經(jīng)營航向，“管一年，看三年”，調(diào)整項目開發(fā)節(jié)奏，保證業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長......3項機制3個會議3級計劃3層組織集團→事業(yè)部→項目榮譽排名問責機制經(jīng)濟獎懲橫向2會+縱向1會重大節(jié)點（集團）里程碑節(jié)點（事業(yè)部）主項計劃（項目）“3-3-3-3”項目運營管理體系戰(zhàn)略組織流程決策計劃監(jiān)控評價目標啟下—項目運營管理體系項目運營管理體系在于保障戰(zhàn)略匹配、組織有效、流50計劃管理與快周轉(zhuǎn)快周轉(zhuǎn)計劃管理實現(xiàn)節(jié)奏效率能力項目開發(fā)全過程項目獲取項目策劃方案設(shè)計示范區(qū)打造項目開發(fā)施工產(chǎn)品交付項目銷售計劃管理與快周轉(zhuǎn)快周轉(zhuǎn)計劃管理實現(xiàn)節(jié)奏能力項目開發(fā)全過程項目5116年項目計劃管理怎么樣？》》效率》》節(jié)奏16年項目計劃管理怎么樣？》》效率》》節(jié)奏52城市兵棋推演城市目標16年實現(xiàn)最快項目開盤工期重慶“7”“10.1”天津“8”“9.7”上海“8”無新盤沈陽“7”“7.7”合肥“6”“5.6”杭州“8”“7.2”北京8個月（剛需）11-13個月（商辦）“15.8”長沙“7”無新盤武漢保9爭8破7“13.1”蘇州保8、爭7、破6“9.4”南京“8”“11.8”備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止10月15日，扣除春節(jié)影響16年兵棋推演目標，3個城市實現(xiàn)推演目標！16年項目計劃管理→1）效率城市兵棋推演城市目標16年實現(xiàn)最快項目開盤工期重慶“7”“153破“6”目標實現(xiàn)！合肥事業(yè)部陶沖湖項目拿地→開盤5.6個月朗香書院項目拿地→開盤6.0個月備注：以上工期僅扣除春節(jié)施工影響16年項目計劃管理→1）效率案例“合肥破六項目案例分享”破“6”目標實現(xiàn)！合肥事業(yè)部備注：以上工期僅扣除春節(jié)施工影響54標準工期2016年首開項目實際工期0.53.57.78.9方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤1.05.710.611.5方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤15年首開效率實際工期1.05.79.211.116年項目計劃管理→1）效率1、定位及方案批復(fù)效率仍遲緩，與15年開盤項目持平2、樣板示范區(qū)開放效率有所下降，較15年開盤項目水平下降0.7個月；3、拿地到開盤周期有所下降，較15年開盤項目水平下降0.4個月；標準工期2016年首開項目實際工期0.53.57.78.9方55紅旗版工期2016年首開項目-投前與投后實際工期0.433.97.99.7方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤1.05.710.611.5方案批復(fù)定位示范區(qū)開放開盤1、拿地時運營計劃排布比較激進；2、拿地后還原項目真實面目16年項目計劃管理→1）效率紅旗版工期2016年首開項目-投前與投后實際工期0.433.5616年項目計劃管理→2）節(jié)奏城市項目開盤時間合肥陶沖湖別院2016/7/17合肥朗香書院2016/7/23合肥鉑悅·廬州府2016/8/6浙江時代城2016/6/24蘇南壹號院2016/4/10沈陽旭輝錦堂2016/7/23重慶江山樾2016/5/28南京鉑悅金陵2016/6/25蘇州鉑悅犀湖2016/7/30南京鉑悅秦淮2016/10/19武漢鈺龍半島2016/10/13北京七號院2016/10/15北京26街區(qū)2016/6/30天津陸號院2016/10/22沈陽峰尚2016/10/30北京一合相2016/10/31杭州糧食倉庫2016/12/28下半年開盤12個上半年開盤5個下半年開盤項目占七成！第四季度開盤項目占四成！16年項目計劃管理→2）節(jié)奏城市項目開盤時間合肥陶沖湖別院25716年項目計劃管理→2）節(jié)奏竣備交付項目集中在6月份及12月份！已實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)26個16年竣工數(shù)12個16年項目計劃管理→2）節(jié)奏竣備交付項目集中在6月份及12月5816年項目計劃管理效率：整體未提升！節(jié)奏：還是不均衡！16年項目計劃管理效率：整體未提升！59項目計劃管理維度：項目全周期過程管控三分管理：分級分階段分職能招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認主力店合同簽訂及一般商戶合同簽訂30%以上一般商戶合同簽訂50%一般商戶合同簽訂80%商業(yè)接管大于2000平米店鋪及主力店進場裝修商業(yè)開業(yè)項目獲取前期決策規(guī)劃設(shè)計示范區(qū)打造工程施工產(chǎn)品交付拿地排布計劃項目交底項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批方案批復(fù)樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放施工證預(yù)售證開發(fā)貸商業(yè)開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收開盤銷售交付證大產(chǎn)證報批報建項目銷售開發(fā)貸招采總包項目計劃管理維度：項目全周期過程管控招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認項目獲取60項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃項目交底1、激進型/烏龜型2、經(jīng)濟指標面積/成本/進度/某事業(yè)部項目拿地排布相當于項目模擬演練！現(xiàn)狀：拿地階段計劃排布不合理某事業(yè)部項目[案例][案例]項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃1、激進型/烏龜型某事業(yè)部項61項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃項目交底要求：拿地排計劃，6個一定要“明白”總圖經(jīng)濟指標標準工期地塊現(xiàn)狀政策基本摸底營銷策略樣板區(qū)規(guī)劃項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃要求：拿地排計劃，6個一定要62項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃項目交底合作項目交底合作協(xié)議交底項目費用-營銷費用、管理費用、成本費用比例確定資金支付：關(guān)注投入和回款清算：重點關(guān)注清算時點前期營銷-項目定位、方案、價格、營銷動作“三會職責要求”計劃節(jié)點、營銷價格、成本變化的控制派駐人員職責、要求、檔案、資料信息月報披露要求項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃合作項目交底合作協(xié)議交底項目63項目計劃管理前期決策項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批“兩會”順利召開！不光是組織者，更多是參與者！[案例]項目計劃管理前期決策項目定位會“兩會”順利召開！[案例]64項目計劃管理前期決策項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批項目目標版確定定什么！怎么定！口徑！項目計劃管理前期決策項目定位會項目目標版確定65現(xiàn)狀：分期把控弱[案例]1、無專項交圈機制，分期調(diào)整隨意2、分期與標段互相混合3、分期與后期驗收規(guī)劃不匹配項目計劃管理前期決策項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批現(xiàn)狀：分期把控弱[案例]1、無專項交圈機制，分期調(diào)整隨意項目66要求：強分期把控+分期專題會項目計劃管理前期決策“利潤或現(xiàn)金流導(dǎo)向”原則“規(guī)模適當”原則“資金使用最大化”原則“合理稅務(wù)籌劃”原則“營銷策略”原則“產(chǎn)品合理搭配”原則“利于規(guī)劃驗收、交付結(jié)轉(zhuǎn)”原則要求：強分期把控+分期專題會項目計劃管理前期決策“利潤或現(xiàn)金67項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建影響報批報建的因素政府政策影響：政府調(diào)控、限價。。。合作方影響：收并購、合作邊界不清晰、合作方遺留問題、國企施工總包公開招標。。。。規(guī)劃技術(shù)條件影響：報規(guī)面積、技術(shù)規(guī)范。。。。公司內(nèi)部需求與政府需求之間的差異。。。政府領(lǐng)導(dǎo)政績、個人喜好。。。。項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建影響報批報建的因素68項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建[案例]無法上半年搶收，立冬入市很無奈！項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建[案例]無法上半年69項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建[案例]犧牲上半年開盤目標，保證開盤價格！項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建[案例]犧牲上半年70項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建合作方國資，施工總包招標必須公開招標，周期拉長，影響施工證合作協(xié)議規(guī)劃邊界未搞清楚，導(dǎo)致拆遷、補地價等等問題合作方不配合，前期推不動！[案例]項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建合作方國資，施工總71項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建k10的三幢高層調(diào)成了階梯狀，面積及貨值指標壓在K9和K7領(lǐng)導(dǎo)個人喜好開盤延后5個月！[案例]項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建k10的三幢高層調(diào)72項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建規(guī)劃條件[案例]項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建規(guī)劃條件[案例]73項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建預(yù)測面積&實測面積補差及賠償業(yè)主：5000萬左右！利潤下降！實測建筑面積預(yù)測建筑面積。未超出-3%的建筑面積約為：1900平方米。退還業(yè)主補差金額約為：3000萬，超出-3%的建筑面積約為：700平方米，需雙倍賠償，退還業(yè)主補差金額約為：2000萬。[案例]項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建預(yù)測面積&實測面積74項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證預(yù)售證報批報建一圖指導(dǎo)一套系統(tǒng)的報建流程總圖（已進入城區(qū)、目標城區(qū)）三案例庫1、以往項目出現(xiàn)過的報建案例總結(jié)2、其他公司報建案例分享兩表支撐表一：報批報建工作指南表表二：報建細化專項計劃表（關(guān)鍵點）四廣播1、政策動態(tài)2、技術(shù)規(guī)范變化要求方向框架項目計劃管理規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)施工證報批報建一圖指導(dǎo)三案例庫兩75項目計劃管理開發(fā)貸前期融資開發(fā)貸關(guān)注點：1、融資額度2、放款時間3、實際放款額度4、還款時間項目計劃管理開發(fā)貸前期融資關(guān)注點：76項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收現(xiàn)狀：專項計劃失守開工管控放任示范區(qū)展示延后工程搶工能力弱政府停工等影響項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工開工現(xiàn)狀：專項計劃失77項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收[案例][案例]項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工開工[案例][案例]78項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收要求：抓專項計劃，保關(guān)鍵節(jié)點項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工開工要求：抓專項計劃79項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收要求：控開工，彈性供項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工開工要求：控開工，彈80項目計劃管理示范區(qū)打造工