商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目及商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略課件

提案公司：四川君鼎資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司提案時(shí)間：二00五年七月七日格桑林卡-新城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略（草案）提案公司：四川君鼎資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司格桑林卡-新城市商業(yè)廣格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略目錄一、前言…………………………3二、策略形成的條件……………5三、策略形成的目的……………7四、市場(chǎng)調(diào)查與結(jié)論分析………………………9五、對(duì)原項(xiàng)目名稱、定位、價(jià)格、銷售方式和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的重新審視………27六、項(xiàng)目分析……………………38七、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目定位設(shè)想及商業(yè)規(guī)劃………51八、招商策略……………………78九、商業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理策略……………………110十、開(kāi)業(yè)策略…………………117十一、營(yíng)銷推廣策略的建議…………………122十二、項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的塑造與推廣…………………129格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略目錄一、前言…格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第一部分前言格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第一部分前格桑林卡作為拉薩地區(qū)占地最大、建筑面積最多、建設(shè)品質(zhì)最好、住宅銷售平均價(jià)格最高、項(xiàng)目品牌影響最強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)海特公司歷經(jīng)兩年多的努力運(yùn)作，已完成了整個(gè)項(xiàng)目（住宅、商業(yè)）的園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、全部住宅和部分商業(yè)的建設(shè)，并實(shí)現(xiàn)了80%以上的住宅銷售。這一個(gè)驕人成果的取得，使項(xiàng)目的品牌塑造與海特公司的企業(yè)品牌形象推廣、海特地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的傳遞與項(xiàng)目運(yùn)行模式的實(shí)踐等方面獲得了成功，并使項(xiàng)目成為了拉薩乃至整個(gè)西藏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的典范，對(duì)推動(dòng)、培育、完善和發(fā)展拉薩的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極、深遠(yuǎn)和巨大的影響。為不負(fù)于這個(gè)典范形象，使項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)獲得的全面成功。項(xiàng)目不可分割的有機(jī)體、重頭戲、最大的利潤(rùn)區(qū)和最代表市場(chǎng)形象標(biāo)志的商業(yè)部分——新城市廣場(chǎng)。它的形象塑立、品牌塑造、商業(yè)規(guī)劃、商家引進(jìn)、后期商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理和商鋪產(chǎn)權(quán)銷售等是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)接下來(lái)亟待思考解決并認(rèn)真執(zhí)行的關(guān)鍵所在。四川君鼎資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司受開(kāi)發(fā)商委托，有幸成為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，有責(zé)任、有義務(wù)通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)查分析、深入的了解項(xiàng)目前期運(yùn)行狀況、借鑒自己公司及其它項(xiàng)目成功的經(jīng)驗(yàn)和案例、調(diào)動(dòng)可利用的商家資源，為項(xiàng)目的整體商業(yè)營(yíng)運(yùn)，提出一套商業(yè)營(yíng)運(yùn)策略，供開(kāi)發(fā)商的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)參考。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡作為拉薩地區(qū)占地最大、建筑面積最多、建設(shè)品質(zhì)最好、住格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第二部 策略形成的條件格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第二部 策略形成的條格桑林卡整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位和形象定位的分析與驗(yàn)證。格桑林卡住宅部分的銷售成果和前期項(xiàng)目形象推廣所樹(shù)立的影響和取得的業(yè)績(jī)。宏信物業(yè)及招商部前期的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置和招商執(zhí)行的大量工作實(shí)踐和資源數(shù)據(jù)的提供，以及友好的工作配合。我顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)針對(duì)性、驗(yàn)證性市場(chǎng)調(diào)查工作與分析。對(duì)原有的產(chǎn)品定位、商業(yè)定位、客戶群定位和市場(chǎng)定位的重新思考。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位和形象定位的分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第三部分策略形成的目的格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第三部分策略形對(duì)項(xiàng)目整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)起到指導(dǎo)性的策略支持。是項(xiàng)目商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種選擇、商家定位與引進(jìn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等方面制定工作計(jì)劃流程，形成執(zhí)行手段和方法的方向、目標(biāo)和依據(jù)。是統(tǒng)一和協(xié)調(diào)項(xiàng)目各職能部門工作執(zhí)行的指導(dǎo)性、強(qiáng)制性文件。有助于改變目前銷售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)、廣告推廣等各部門分割的現(xiàn)狀，使其步調(diào)一致、互相作用互相影響，形成一個(gè)全員招商、全員銷售的新格局。通過(guò)各方力量參與協(xié)同作戰(zhàn)，彌補(bǔ)招商人力資源的嚴(yán)重不足，多角度、多方位增強(qiáng)執(zhí)行力度、促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的快速實(shí)現(xiàn)。是項(xiàng)目商業(yè)地位確立和市場(chǎng)環(huán)境形成的前提條件。是項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值提升的理論指導(dǎo)和戰(zhàn)略要素。是項(xiàng)目品牌形象和企業(yè)品牌形象推廣宣傳的依據(jù)和條件，通過(guò)形象的市場(chǎng)推廣和客戶的忠誠(chéng)，使商業(yè)與住宅這對(duì)雙子星座成為拉薩乃至全藏區(qū)典范的房地產(chǎn)品牌形象。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略對(duì)項(xiàng)目整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)起到指導(dǎo)性的策略支持。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第四部分市場(chǎng)調(diào)查與結(jié)論分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第四部分市場(chǎng)調(diào)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目及商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略課件三、調(diào)查方式

普通性調(diào)研驗(yàn)證并借鑒項(xiàng)目的前期調(diào)查報(bào)告，參考各種數(shù)據(jù)資料，不再進(jìn)行重復(fù)調(diào)研。針對(duì)性調(diào)研1、通過(guò)走訪、觀察、深入交談、政府官員等形式，對(duì)拉薩市的整體經(jīng)濟(jì)格局及市場(chǎng)空白、發(fā)展規(guī)劃趨勢(shì)、對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生影響的各種因素等進(jìn)行調(diào)查。2、針對(duì)個(gè)人的消費(fèi)特征、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等習(xí)慣，就商業(yè)繁華區(qū)的購(gòu)物人群、經(jīng)營(yíng)戶主、已購(gòu)房的業(yè)主等群體進(jìn)行一對(duì)一的問(wèn)卷調(diào)查。驗(yàn)證性調(diào)研1、就本項(xiàng)目情況，驗(yàn)證分析消費(fèi)者的主要構(gòu)成和消費(fèi)傾向，進(jìn)而確定本項(xiàng)目的市場(chǎng)空隙。2、就本項(xiàng)目預(yù)想設(shè)立的業(yè)態(tài)定位、業(yè)種選擇、項(xiàng)目品牌嫁接的可能性；在潛在消費(fèi)群體和部分可能嫁接的經(jīng)營(yíng)商家中，進(jìn)行一對(duì)一的問(wèn)訪、洽談、摸底，從而達(dá)到驗(yàn)證初步設(shè)想的目的。3、通過(guò)相關(guān)資料數(shù)據(jù)的調(diào)研分析驗(yàn)證，為本項(xiàng)目準(zhǔn)確界定招商目標(biāo)客戶、差異化定位和營(yíng)銷提供客觀依據(jù)。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略三、調(diào)查方式格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略四、調(diào)查范圍和對(duì)象范圍：拉薩市內(nèi)的主要街道、賣場(chǎng)、社區(qū)對(duì)象：⑴當(dāng)?shù)鼐用瘛⑼獾赜慰?、?jīng)營(yíng)業(yè)主⑵選擇年齡在18-60歲之間的個(gè)人五、質(zhì)量控制1、市調(diào)嚴(yán)格按項(xiàng)目運(yùn)作設(shè)計(jì)流程和各階段質(zhì)量控制規(guī)范進(jìn)行。2、市調(diào)人員的培訓(xùn)與考核：（1）確保專職市調(diào)員對(duì)項(xiàng)目和市調(diào)資料的熟悉掌握。（2）對(duì)訪問(wèn)員、市調(diào)員進(jìn)行項(xiàng)目交底和市調(diào)培訓(xùn)。3、作好市調(diào)的前期準(zhǔn)備工作和資料的科學(xué)設(shè)計(jì)，做到充分、準(zhǔn)確、有效和具有可操作性。4、市調(diào)人員和市調(diào)工作的監(jiān)控檢查：（1）對(duì)市調(diào)時(shí)間、路線和被訪問(wèn)對(duì)象的完整性、準(zhǔn)確性、有效性進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。（2）對(duì)每位市調(diào)員、訪問(wèn)員的禮儀、態(tài)度和行為方式進(jìn)行抽樣檢查。（3）對(duì)每一分問(wèn)卷、數(shù)據(jù)進(jìn)行電話抽樣審核與復(fù)查。若發(fā)現(xiàn)一份問(wèn)卷出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，該問(wèn)卷作廢，并通知該訪問(wèn)員暫停訪問(wèn)，同時(shí)對(duì)該訪問(wèn)員的所有問(wèn)卷進(jìn)行全面復(fù)查，最終確保數(shù)據(jù)客觀真實(shí)。5、行走原則：逢路右拐，先內(nèi)后外拜訪禮儀：表明身份，說(shuō)明來(lái)意，協(xié)助填寫(xiě)，主動(dòng)熱情，臨走致謝。調(diào)查細(xì)節(jié)：多聽(tīng)多問(wèn)，詳細(xì)記錄，注意引導(dǎo)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略四、調(diào)查范圍和對(duì)象格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略六、市場(chǎng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)的搜集輔助資料：格桑林卡現(xiàn)有資料、前期市調(diào)報(bào)告調(diào)查問(wèn)卷：以定點(diǎn)抽樣、隨機(jī)抽樣方式進(jìn)行一對(duì)一問(wèn)卷調(diào)查訪問(wèn)記錄：以咨詢與問(wèn)訪形式對(duì)設(shè)定群體的記錄資料

七、調(diào)研成員專業(yè)人員：王勐濤（組長(zhǎng)）、甘學(xué)金、錢俊、陳風(fēng)剛配合人員：銷售部輪流參與10余人數(shù)據(jù)分析：甘學(xué)金、錢俊資料匯總：錢俊、陳風(fēng)剛結(jié)論分析：公司項(xiàng)目部、策劃部全體成員報(bào)告撰寫(xiě)：王勐濤、陳風(fēng)剛

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略六、市場(chǎng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目及商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略課件格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略經(jīng)營(yíng)者調(diào)查調(diào)查對(duì)象：拉薩市的經(jīng)營(yíng)商家有效樣本：373份有效調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查范圍：樣本遍布拉薩市的各個(gè)主要街道、商業(yè)中心和專業(yè)市場(chǎng)的各行各業(yè)調(diào)查分析：拉薩市的96%以上的經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地都是租賃的，擁有自己經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)的商家只有大約3%，格桑林卡在整個(gè)商業(yè)規(guī)劃中應(yīng)該注重對(duì)已購(gòu)鋪業(yè)主的統(tǒng)一管理而不是開(kāi)發(fā)自營(yíng)者。被調(diào)查經(jīng)營(yíng)者當(dāng)中，對(duì)本項(xiàng)目的準(zhǔn)確認(rèn)知（高檔別墅、商業(yè)步行街）超過(guò)了一半，但是根本不知曉的仍然有28%，這說(shuō)明項(xiàng)目的前期宣傳中針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者仍然存在很多盲點(diǎn)。有31%的經(jīng)營(yíng)者正在或者準(zhǔn)備考察在西區(qū)發(fā)展。相當(dāng)一部分這些經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)貨來(lái)源主要是成都和拉薩當(dāng)?shù)亍?0%以上商家都滿足于自己的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀（一般、比較滿意、滿意）。拉薩市商業(yè)（賓館除外）的主要消費(fèi)者是由拉薩的常住非藏族人口構(gòu)成，游客占到了整個(gè)商業(yè)消費(fèi)群體的五分之一強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)商家對(duì)于格桑林卡前期定位的幾種業(yè)態(tài)的趨附態(tài)度基本持平，對(duì)于在西區(qū)發(fā)展比較關(guān)心的是周邊的人口以及輻射范圍（68%）。在項(xiàng)目的后期宣傳推廣中，如果能夠針對(duì)這些要點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)展，對(duì)于吸引商家入駐是有很大幫助的。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略經(jīng)營(yíng)者調(diào)查格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略投資者調(diào)查調(diào)查對(duì)象：購(gòu)房投資者有效樣本：47份調(diào)查范圍：格桑林卡排號(hào)者調(diào)查分析：投資者的年齡段主要集中在25-50歲，投資者的職業(yè)主要是國(guó)營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、金融業(yè)和公務(wù)員等企事業(yè)單位，投資者的地域來(lái)源主要是拉薩，那曲有微弱的份額，其他地區(qū)很少，可能是由于宣傳得不到位抑或其他原因。投資總額集中在10-60萬(wàn)之間，對(duì)于投資鋪面單價(jià)的心理承受力普遍在6000-13000元/平米。首先現(xiàn)有的建筑無(wú)法改變，投資者對(duì)面積、進(jìn)深、開(kāi)間等需求可以不予考慮，再者他們的想法并不能準(zhǔn)確代表市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，應(yīng)該是以經(jīng)營(yíng)的商家意見(jiàn)為主導(dǎo)。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略投資者調(diào)查格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略針對(duì)消費(fèi)者的休閑娛樂(lè)傾向調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們的休閑娛樂(lè)時(shí)間在一周之內(nèi)相對(duì)均衡，平均每周娛樂(lè)3次左右，休閑時(shí)間選擇在家里呆著和逛商場(chǎng)購(gòu)物的占到了總體樣本的74%，休閑方式主要是看電視、泡吧、唱歌、上網(wǎng)，一般情況下都是選擇和朋友、家人一起，人均消費(fèi)集中在30-150元之間。說(shuō)明在現(xiàn)階段的拉薩比較缺乏豐富多樣的休閑娛樂(lè)方式，但是人們非常需要借用這種方式同朋友進(jìn)行溝通，而拉薩當(dāng)?shù)氐男蓍e娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，但是需要形式的變化和豐富。在餐飲方面，人們外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，這說(shuō)明當(dāng)?shù)厝巳簩⒕筒彤?dāng)作一個(gè)重要的社交方式。在地點(diǎn)的選擇上以中檔餐廳和普通飯店占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，人均的消費(fèi)集中在20-100元之間。在拉薩當(dāng)?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，而且酒水消費(fèi)直接關(guān)系到餐飲的消費(fèi)金額。在被調(diào)查的消費(fèi)者當(dāng)中，對(duì)于西區(qū)的印象好或者較好的占到了總體的57%，但是對(duì)于格桑林卡項(xiàng)目很熟悉的只占到了16%，絕大多數(shù)71%僅僅停留在“聽(tīng)說(shuō)過(guò)”的層次上。對(duì)格桑林卡有負(fù)面印象的僅僅有3%，比心理預(yù)期的小很多，可以忽略不計(jì)。說(shuō)明在格桑林卡對(duì)外的整體形象中仍然是正面反響占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略針對(duì)消費(fèi)者的休閑娛樂(lè)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略商圈調(diào)查拉薩市現(xiàn)在主要的商圈構(gòu)成如下：百貨商圈主要集中在以拉百為中心的北京路、宇拓路一帶，也是整個(gè)拉薩市經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，其間匯集了拉薩絕大多數(shù)的日用百貨、大型超市、購(gòu)物中心、品牌服裝等等中高端商品，在整個(gè)拉薩商業(yè)中是占了絕大份額，引領(lǐng)了整個(gè)藏區(qū)的消費(fèi)潮流。旅游用品商圈集中在以大昭寺為中心的八廓街一帶，主要經(jīng)營(yíng)民族飾品、旅游紀(jì)念品和藝術(shù)品，由于歷史的淵源和旅游景點(diǎn)的分布,具有不可動(dòng)搖地經(jīng)濟(jì)地位。餐飲娛樂(lè)商圈主要分布在兩個(gè)地方，其一是自發(fā)形成德吉路沿線，其次是太陽(yáng)島。在拉薩市是比較成熟的行業(yè)，在拉薩有限的人口中顯得競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。另外小家電集中在宇拓路和太陽(yáng)島，電腦IT主要集中在江蘇路和金珠東路，通訊行業(yè)主要集中在北京中路。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略商圈調(diào)查格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——窗簾布藝和床上用品在對(duì)林廓北路新聞公寓一帶的窗簾布藝商家訪談中了解到在拉薩還沒(méi)有與之相關(guān)的專業(yè)市場(chǎng)，大多數(shù)商家還是愿意將相關(guān)產(chǎn)品集中在一起，尤其是同床上用品，因?yàn)榧彝ミx擇是會(huì)考慮到顏色和風(fēng)格的搭配。如果有專業(yè)的居家生活用品市場(chǎng)，大多商家會(huì)選擇進(jìn)入。對(duì)于格桑林卡項(xiàng)目，都知道是住宅區(qū)，已經(jīng)有格桑林卡的業(yè)主在他們那里定做了窗簾。但是對(duì)于商業(yè)部分卻很少有人知曉，對(duì)選擇在格桑林卡經(jīng)營(yíng)只是關(guān)心顧客購(gòu)物不方便、房屋租金、市場(chǎng)炒作，對(duì)于客源和競(jìng)爭(zhēng)等并不是很擔(dān)心。東區(qū)的招商可以從中選擇部分商家補(bǔ)充。對(duì)于西區(qū)形成專業(yè)的居家生活廣場(chǎng)，僅僅窗簾布藝不足以支撐其龐大的體量，必須擴(kuò)展成為一個(gè)“居家生活廣場(chǎng)”吸納包括廚衛(wèi)用品、家居服、家庭裝飾品、家用電器、部分家具等等業(yè)態(tài)，形成一個(gè)家庭裝修后期的一站式的居家生活用品購(gòu)物中心。唯一的擔(dān)心是同大型商場(chǎng)百貨的競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)樗麄兊慕?jīng)營(yíng)范圍中也包括一部分居家生活用品，地段、信譽(yù)和環(huán)境都要比我項(xiàng)目占盡優(yōu)勢(shì)。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——窗格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——建筑裝飾材料建材產(chǎn)品主要集中在民族北路的天海建材市場(chǎng)以及周邊臨街門面，總共不會(huì)低于300家，也是拉薩市比較成熟的一個(gè)商業(yè)區(qū)域。建材行業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品配套比較齊全，不僅家庭裝修選擇這里，包括很多工程項(xiàng)目也在此處采購(gòu)。針對(duì)于本項(xiàng)目講，形成大型專業(yè)建材市場(chǎng)存在很大的難度，不僅僅是同現(xiàn)有成熟區(qū)域的直接競(jìng)爭(zhēng)，還存在地理位置偏遠(yuǎn)、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)不適合等等劣勢(shì)。因此基本上不予考慮建材市場(chǎng)的定位。但是由于格桑林卡高檔別墅社區(qū)以及周邊住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)，存在大量對(duì)建筑裝飾材料采購(gòu)的客戶，對(duì)個(gè)別產(chǎn)品的廠商選擇在格桑林卡開(kāi)設(shè)分店還是有一定吸引力的（僅限于1-3年的短期經(jīng)營(yíng)）。在具體招商過(guò)程中，建議對(duì)個(gè)別產(chǎn)品比如：地板、潔具衛(wèi)浴、太陽(yáng)能、五金、浴霸、炊具等等作單獨(dú)的針對(duì)性訪談?wù)猩?，極有可能會(huì)補(bǔ)充某些鋪面，此種業(yè)態(tài)只會(huì)在一樓經(jīng)營(yíng)。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——建格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——家具拉薩市的家具用品主要集中在娘熱北路一帶，包括家具市場(chǎng)和散布在路邊的店面總計(jì)有200多家，已經(jīng)形成了非常成熟的特色區(qū)域。包括正在擴(kuò)建的天海家具市場(chǎng)，剛開(kāi)業(yè)的三鼎家具市場(chǎng)等等，生意都很興隆。家具市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，雖然還有一定的擴(kuò)展空間，由于娘熱路的成熟區(qū)域、距離市中心比金珠西路又近很多，在我項(xiàng)目確定家具專業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。但是由于西區(qū)住宅區(qū)的大量開(kāi)發(fā)以及單位較多，可以嘗試適當(dāng)?shù)淖鳛檠a(bǔ)充業(yè)態(tài)，招商效果可能很不好。同樣作為家庭裝修后期的一個(gè)產(chǎn)品系列，家具能夠有如此大的市場(chǎng)消費(fèi)量，證明其它同類的產(chǎn)品比如家紡、家庭裝飾品等也會(huì)有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)容量。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——家格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——汽車配件由于拉薩市地處高原，鐵路沒(méi)有開(kāi)通、飛機(jī)運(yùn)輸成本過(guò)高，汽車一直是最主要的交通工具，惡劣的地理?xiàng)l件造成了對(duì)汽車配件的大量需求。目前的汽配商家主要集中在金珠西路、羅布林卡路以及北京西路一帶，比較分散。形成汽配專業(yè)市場(chǎng)的條件是成熟的，由于我項(xiàng)目的體量不夠大、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)不適合、停車位不夠、位于迎賓大道貨車無(wú)法通行路邊不準(zhǔn)停車等等原因，定位于汽配商城存在很多困難，不是最佳選擇。因?yàn)榻鹬槲髀繁緛?lái)就是成熟的汽配商圈，可以考慮針對(duì)個(gè)別商家進(jìn)行招商作為汽車展場(chǎng)、汽車美容等等，將部分鋪面出租。汽配或維修業(yè)態(tài)可能會(huì)對(duì)格桑林卡高尚社區(qū)的形象產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——汽格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——廚具櫥柜產(chǎn)品拉薩市的廚具經(jīng)營(yíng)者不超過(guò)30家，散布于各個(gè)街道，林廓北路、娘熱路、多森格路這個(gè)范圍內(nèi)相對(duì)集中，80%的廚具、油煙機(jī)的經(jīng)營(yíng)者都有或遠(yuǎn)或近的血緣關(guān)系，產(chǎn)品主要從“萬(wàn)豐廚具”進(jìn)貨。大多經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有什么經(jīng)營(yíng)理念，文化層次較低。整體櫥柜在拉薩市出現(xiàn)不久，消費(fèi)觀念尚未培育形成，產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者只有寥寥數(shù)家。經(jīng)營(yíng)狀況僅屬一般，普遍有向往專業(yè)市場(chǎng)的想法。針對(duì)于本項(xiàng)目，此類產(chǎn)品肯定會(huì)有進(jìn)駐的商家，其體量不易形成大型賣場(chǎng)，除非和其他產(chǎn)品配套作為補(bǔ)充和完善。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的火熱和消費(fèi)觀念的進(jìn)步，此類產(chǎn)品會(huì)有一定的發(fā)展空間，但始終不是本項(xiàng)目的主導(dǎo)。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——廚格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略商業(yè)市場(chǎng)空白及新市場(chǎng)形成調(diào)查近幾年整個(gè)拉薩市的商業(yè)得到了飛速的發(fā)展，但是各個(gè)行業(yè)的發(fā)展極不均衡，除了餐飲娛樂(lè)等方面，在很多業(yè)態(tài)仍然存在市場(chǎng)空白或者發(fā)展和落后。這其中包括電玩娛樂(lè)、數(shù)碼電影城、居家生活用品的專業(yè)賣場(chǎng)、專業(yè)的大型汽配市場(chǎng)等等。西區(qū)商業(yè)中心的驗(yàn)證性調(diào)查在以格桑林卡為中心的周邊地區(qū)聚集了第二醫(yī)院、空軍指揮部、十五團(tuán)、十六團(tuán)、地?zé)?、地勘、空軍物資總隊(duì)等等相當(dāng)多的常住人口。但是在整個(gè)西區(qū)卻沒(méi)有一個(gè)綜合性的商業(yè)中心為他們提供服務(wù)，造成了當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)物難、買菜難、娛樂(lè)更難的局面。西區(qū)非常需要一個(gè)配套齊全、品種豐富、環(huán)境優(yōu)美的商業(yè)中心。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略商業(yè)市場(chǎng)空白及新市場(chǎng)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略通過(guò)一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是拉薩當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者還是經(jīng)營(yíng)者對(duì)格桑林卡的項(xiàng)目名稱認(rèn)知率超過(guò)了60%，但是其中的絕大部分并不清楚格桑林卡的具體業(yè)態(tài)和定位，尤其是針對(duì)新城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的認(rèn)知度非常低。對(duì)項(xiàng)目比較了解的被調(diào)查者對(duì)項(xiàng)目普遍有較好的印象，個(gè)別（3%）負(fù)面反映主要是因?yàn)楦裆Ａ挚[鬼的事情，但是在總樣本中所占比例很小。新城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目針對(duì)經(jīng)營(yíng)者的推廣力度和美譽(yù)度方面尚有欠缺。

格桑林卡項(xiàng)目的總體形象居于正面，有一定的影響力，但是針對(duì)目標(biāo)客戶的推廣力度還有待加強(qiáng)。

項(xiàng)目形象、影響力、推廣力度的調(diào)查格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略通過(guò)一系列的格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第五部分對(duì)原項(xiàng)目名稱、定位、價(jià)格、銷售方式和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的重新審視格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第五部分對(duì)原項(xiàng)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略名稱：新城市廣場(chǎng)該名稱所顯示和傳達(dá)的信息在于“新城市”和“廣場(chǎng)”兩個(gè)層面的涵義。作為綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目名稱來(lái)講，原本沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分，只是在拉薩這個(gè)獨(dú)特的地域文化、特殊的市場(chǎng)環(huán)境中，尤其是格桑林卡住宅部分取得很大的銷售成績(jī)和市場(chǎng)影響的條件下，它就存在著以下幾點(diǎn)遺憾：1、有雷同之嫌，不具備獨(dú)特性、唯一性，容易被取代和混淆?！靶鲁鞘袕V場(chǎng)”在全國(guó)一二級(jí)城市的商業(yè)項(xiàng)目中，隨處都可以找到相同的名稱?！诶_除了以布達(dá)拉宮廣場(chǎng)為中心的老城區(qū)外，北、東、西以及跨河的柳梧新區(qū)的城市擴(kuò)展都可以稱作“新城”，不具備唯一性，容易被取代。在特定的訴求群體里還容易造成“剛起步、待發(fā)展、不成熟”的錯(cuò)覺(jué)。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略名稱：新城市廣場(chǎng)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、沒(méi)有突現(xiàn)項(xiàng)目的交通地位、城市功能定位、形象塑造不具備個(gè)性特征?！?xiàng)目所處的金珠西路是拉薩城市迎賓大道、商貿(mào)大道和物流大道，名稱的表述中沒(méi)有體現(xiàn)出其獨(dú)特的地位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)從金珠路這個(gè)黃金走廊上找到一些機(jī)會(huì)?！?xiàng)目無(wú)論是體量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)種的設(shè)置等都是目前拉薩市最大、最具代表性的商業(yè)環(huán)境，它在項(xiàng)目周邊、西區(qū)以及城市商業(yè)中都占有不可替代的功能作用，名稱中應(yīng)當(dāng)從中找到機(jī)會(huì)?！捎诘匚缓蛡€(gè)性的突顯不夠，故項(xiàng)目名稱的特征就無(wú)法從品牌形象和產(chǎn)品形象推廣中，讓受眾對(duì)象產(chǎn)生最強(qiáng)烈、最深刻的記憶力和忠誠(chéng)度。3、沒(méi)有體現(xiàn)出拉薩的地域文化的特征，親和力和感召力減弱，在形象塑造上缺少了一個(gè)重要的背景支撐的環(huán)節(jié)。4、名稱中因缺少了這些要素，故它的記憶性、傳達(dá)性、唯一性、沖擊力等功能作用就會(huì)顯得較弱了。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、沒(méi)有突現(xiàn)項(xiàng)目的交定位的審視和思考格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（功能定位）、形象定位、市場(chǎng)定位、客戶群定位、運(yùn)營(yíng)模式定位、銷售和招商定位、推廣與宣傳定位等的準(zhǔn)確性、實(shí)效性以及升華和提升是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，其作用不言而喻。

1、產(chǎn)品定位：拉薩市首席產(chǎn)權(quán)式商業(yè)廣場(chǎng)這個(gè)定位的表述只說(shuō)明了項(xiàng)目的物業(yè)出售方式，換句話講就是告訴受眾對(duì)象：“這是拉薩第一個(gè)可以獲得商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目”。只關(guān)心的是投資的訴求，而忽視了經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的支持和依賴，定位的涵蓋力不夠。這個(gè)定位沒(méi)有突現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)地位、商業(yè)價(jià)值和未來(lái)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的前景，沒(méi)有把復(fù)合性、多業(yè)態(tài)共存、體量最大、最時(shí)尚消費(fèi)的概念傳達(dá)和體現(xiàn)出來(lái)。用詞花哨無(wú)實(shí)效，忽視受眾的理解和接受?！笆紫a(chǎn)權(quán)式”這是房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地方、房地產(chǎn)專業(yè)人士為迎接殘酷競(jìng)爭(zhēng)吸引受眾關(guān)注而引用的較多的詞匯。但這里講的是“發(fā)達(dá)地區(qū)”，即房產(chǎn)商、專業(yè)機(jī)構(gòu)和受眾群體，都是一定的熟悉、了解和認(rèn)知的程度上才明白的東西，而用在拉薩這個(gè)文化沖突較突出的地方，顯然有些嘩眾取寵、一頭霧水之嫌。

定位的審視和思考格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、形象定位：歡樂(lè)購(gòu)物、財(cái)富之都——華而不實(shí)、用在任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都可以，準(zhǔn)確性、時(shí)效性不夠?！?dú)g樂(lè)購(gòu)物把項(xiàng)目鎖定在了購(gòu)物上，而商業(yè)規(guī)劃中的餐飲、娛樂(lè)、商貿(mào)、商務(wù)甚至體內(nèi)的核心都沒(méi)有彰顯，歡樂(lè)購(gòu)物能與八廓街、拉百、北京路以及服裝一條街的青年路相比嗎？——其實(shí)，項(xiàng)目的形象定位可以是產(chǎn)品定位濃縮的表述，也可以是品牌形象的廣告語(yǔ)展示，亦或是這兩者并舉的產(chǎn)物。但如何彰顯項(xiàng)目的亮點(diǎn)或優(yōu)勢(shì)，如何鮮亮的讓人產(chǎn)生信賴和記憶，是項(xiàng)目形象定位的關(guān)鍵?！虡I(yè)項(xiàng)目的形象定位，要么突出含金量，要么突出口岸位置，要么突出業(yè)態(tài)的繁榮狀況，選擇其一、重拳出擊，會(huì)受到意外的效果。同時(shí)，形象定位也可以傳遞出開(kāi)發(fā)理念和企業(yè)文化。為此就項(xiàng)目的形象定位，有待大家進(jìn)一步思考，它的準(zhǔn)確和閃亮?xí)o營(yíng)銷、推廣、招商等工作帶來(lái)巨大的形象支撐。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、形象定位：歡樂(lè)購(gòu)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略3、缺少產(chǎn)品功能的分定位和形象分定位本項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目、業(yè)態(tài)組合、業(yè)種配置復(fù)雜，在推廣和宣傳中應(yīng)該在總定位下有分定位的支撐，以便不同的客戶群、經(jīng)營(yíng)者各取所需?！偟漠a(chǎn)品定位和形象定位是一個(gè)高度濃縮的表述，它不可能完全的展示出項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，這就需要項(xiàng)目在推廣某一部分時(shí)，該部分的定位就充當(dāng)起了功能和形象定位的作用。這樣無(wú)論是銷售說(shuō)辭、招商方法、廣告推廣訴求的核心內(nèi)容都會(huì)找到一個(gè)統(tǒng)一又個(gè)性特征鮮明的主題，讓推者清晰、受眾明了?！@就需要策劃部、廣告部門的人員認(rèn)真地熟悉項(xiàng)目、深度地挖掘項(xiàng)目?jī)?nèi)在的聯(lián)系，分析和總結(jié)出個(gè)分部的核心價(jià)值并提升出核心賣點(diǎn)，形成在總定位下，能支撐整體形象的分部定位，為銷售、招商、推廣服務(wù)。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略3、缺少產(chǎn)品功能的分商鋪定價(jià)和銷售方式格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略1、定價(jià)策略定價(jià)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素。它的準(zhǔn)確性和策略體系的完整性，是直接影響項(xiàng)目獲利的前提保證，它是營(yíng)銷策略的核心內(nèi)容。通過(guò)拉薩市場(chǎng)的調(diào)查，以及對(duì)曾經(jīng)排號(hào)又退房的顧客群調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的定價(jià)體系不完善，定價(jià)的市場(chǎng)針對(duì)性不強(qiáng)，只是做了市場(chǎng)對(duì)比、或依據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)作出的價(jià)格結(jié)論的。針對(duì)性只停留在投資物業(yè)者，而忽視了經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值的認(rèn)可和憧憬。雖然我們的目的是銷售，但商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)最大的區(qū)別，就在于商業(yè)物業(yè)購(gòu)買的影響因素中，經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)群以及本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境、氛圍和繁榮前景是左右投資者下單的關(guān)鍵。投資是講回報(bào)，我們?cè)谶@方面做的不足不細(xì)。由于房產(chǎn)最忌、最怕的是降價(jià)，故無(wú)論采用什么手段來(lái)變相降價(jià)，都沒(méi)有重新調(diào)整銷售策略、完善價(jià)格體系、培育商業(yè)環(huán)境更加有助于商業(yè)物業(yè)的銷售。為此，我們認(rèn)為營(yíng)銷部門應(yīng)該針對(duì)目前的狀況制定出一套完整的營(yíng)銷策略、定價(jià)體系以及銷售手段等方案，多角度的來(lái)解決目前的困難。

商鋪定價(jià)和銷售方式格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、銷售方式應(yīng)該講格桑林卡的銷售是比較成功的，表現(xiàn)在住宅銷售完成了80%以上，銷售部門在這方面作了很大的努力。但是目前的任務(wù)是商業(yè)物業(yè)的銷售，它與住宅又有了很多的不同和挑戰(zhàn)，就客戶群來(lái)講，背景、心態(tài)、目的都相對(duì)住宅客戶要復(fù)雜得多，我們是否應(yīng)當(dāng)制定出相應(yīng)的對(duì)策呢？還由于退房的客戶增多、鬧鬼的影響、交通的阻礙等原因，我們是否有做了針對(duì)性的策略調(diào)整和銷售方式的改變呢？從目前的狀況看來(lái)，特別是我們親自到銷售現(xiàn)場(chǎng)的踩盤，答案是還沒(méi)有新的策略和方式的改變。銷售人員對(duì)商業(yè)物業(yè)銷售、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置、市場(chǎng)定位都沒(méi)有清楚系統(tǒng)的說(shuō)辭，很難讓投資者從他們的介紹中獲得下單的沖動(dòng)，也不能從他們介紹中分析出投資必然得到的豐厚回報(bào)！這就是亟待解決的問(wèn)題。我們能否改變坐銷為行銷？能否變守株待兔為主動(dòng)出擊呢？能否針對(duì)社團(tuán)、商團(tuán)甚至組合捆綁設(shè)計(jì)對(duì)象來(lái)采取措施呢？能否講招商與銷售統(tǒng)一起來(lái)呢？能否帶動(dòng)投資者準(zhǔn)確從各個(gè)層面、多角度的核算投資回報(bào)而取得他們的信賴呢？如何改變推廣方式、改變被損壞的形象，重新樹(shù)立新的品牌形象、市場(chǎng)形象來(lái)挽回已失去的客戶呢？……我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的重新審視和思考。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、銷售方式格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略商業(yè)運(yùn)營(yíng)1、招商從運(yùn)營(yíng)公司招商部組建以來(lái)，進(jìn)行了大量細(xì)致和扎實(shí)的前期工作，對(duì)于整個(gè)新城市商業(yè)廣場(chǎng)的后期開(kāi)展有很大幫助。但在整個(gè)招商執(zhí)行過(guò)程中還是有一定的遺憾。格桑林卡前期住宅銷售取得了很好的市場(chǎng)反響，聚集了一部分投資客戶，也樹(shù)立了一定的品牌形象。但是在新城市商業(yè)廣場(chǎng)的招商過(guò)程中沒(méi)有連貫原有的優(yōu)勢(shì)，又單獨(dú)的樹(shù)立了不相關(guān)的新的形象和定位，并沒(méi)有很好的延續(xù)和借用格桑林卡已有的品牌形象，沒(méi)有很好的“借勢(shì)”。因?yàn)槿狈φw的策略指導(dǎo)，租金定價(jià)體系、招商政策體系、后期運(yùn)營(yíng)構(gòu)想等不夠系統(tǒng)和完善，導(dǎo)致各個(gè)招商人員在執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有統(tǒng)一的招商說(shuō)辭和對(duì)外政策，每個(gè)招商人員在談判過(guò)程中根據(jù)個(gè)人自身的理解進(jìn)行工作。在整個(gè)部門的工作配合中又缺乏整體協(xié)調(diào)，個(gè)人工作撞車現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。針對(duì)新城市廣場(chǎng)近5萬(wàn)平米的龐大體量，依靠現(xiàn)有的工作人員進(jìn)行一對(duì)一的招商，其難度和時(shí)間可以想象，我們是否應(yīng)該考慮更好的形式或者方法？格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略商業(yè)運(yùn)營(yíng)1、招商格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略銷售部以及其他部門同招商部的工作配合銜接不夠緊密，對(duì)于已經(jīng)銷售的商鋪沒(méi)有及時(shí)簽訂統(tǒng)一的委托招租協(xié)議，給后期的招商和經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了一定的困難。銷售代表對(duì)于招商政策和后期運(yùn)營(yíng)策略的生疏，客觀上也阻礙了經(jīng)營(yíng)者與投資者的資源互動(dòng)，對(duì)于銷售部首先接觸到的經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有進(jìn)行很好的引導(dǎo)，對(duì)于關(guān)注后期營(yíng)運(yùn)的投資者又缺乏系統(tǒng)性的支持和說(shuō)服。前期的普調(diào)，同項(xiàng)目的針對(duì)性欠缺緊密，調(diào)查內(nèi)容仍然不夠完善，對(duì)后期的招商和運(yùn)營(yíng)工作帶來(lái)了一定的困難。即便現(xiàn)有的市調(diào)數(shù)據(jù)在招商談判過(guò)程中，也沒(méi)有很好的給予利用和支撐。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略銷售部以及其他部門同格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

2、商管無(wú)論招商人員還是銷售人員，對(duì)新城市廣場(chǎng)的后期運(yùn)營(yíng)和商業(yè)管理方案沒(méi)有系統(tǒng)地認(rèn)識(shí)和清晰的脈絡(luò)，在同客戶的溝通之中也無(wú)法展示項(xiàng)目繁榮、增值的未來(lái)，加之商業(yè)運(yùn)營(yíng)的組織和構(gòu)架沒(méi)形成。造成經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)口岸的形成和繁榮沒(méi)有信心而遲遲不肯簽約，投資者因?yàn)閾?dān)心投資回報(bào)的安全保障而徘徊不前，開(kāi)發(fā)商因還沒(méi)有專業(yè)精干的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的亮相而推廣不足。因從各個(gè)部門的工作來(lái)講，亟需一套完整的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方案來(lái)向投資者和經(jīng)營(yíng)者展示美好的商業(yè)前景、利潤(rùn)空間和回報(bào)保障。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、商管格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第六部分項(xiàng)目分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第六部分項(xiàng)目格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略宏觀環(huán)境分析近幾年的國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直以高增長(zhǎng)率快速發(fā)展，未來(lái)一段時(shí)間仍然會(huì)保持較高的增長(zhǎng)速度，人們的收入和支出水平仍將持續(xù)的增加，整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目的發(fā)展將是非常良好的。作為西藏自治區(qū)的首府，拉薩擁有非常重要的政治地位和經(jīng)濟(jì)地位。人均可支配收入排列在全國(guó)名列前茅，再加上國(guó)家對(duì)西藏的特殊政策，西藏未來(lái)的發(fā)展將被眾多的投資者看好。內(nèi)地的各行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，而西藏的商貿(mào)起步較晚，拉薩仍然是眾多經(jīng)營(yíng)者向往的圣地。因?yàn)槔_的特殊地理位置和藏傳佛教文化，成為了世界旅游的熱點(diǎn)城市，旅游經(jīng)濟(jì)也成為了拉薩的重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。隨著鐵路的開(kāi)通還會(huì)有更多的人涌進(jìn)拉薩，支持整個(gè)高原城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略宏觀環(huán)境分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略政府政策分析

國(guó)家政策對(duì)西藏一直是非常傾斜和優(yōu)厚的，相對(duì)于內(nèi)地有很多便利的條件和優(yōu)惠。在拉薩市的市政規(guī)劃中，城西也是一個(gè)重要的發(fā)展對(duì)象，是全市的輕工業(yè)發(fā)展基地，規(guī)劃區(qū)域人口超過(guò)8萬(wàn)人。在政府“東擴(kuò)西進(jìn)”的指引下，城西的發(fā)展將會(huì)迎來(lái)一個(gè)繁榮的嶄新的局面。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略政府政策分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略城市環(huán)境分析

由于地理環(huán)境影響，拉薩市的整個(gè)布局是東西走向的帶狀分布，向北有山脈阻擋，向南有拉薩河攔截。整個(gè)拉薩城東西延綿達(dá)到35公里，人員流動(dòng)和商貿(mào)經(jīng)營(yíng)都受到了很大的制約。由于受到地勢(shì)的影響和原有規(guī)劃布局的限制，城市交通雖然有了很大的改善，但是在近段時(shí)間仍然無(wú)法滿足城市的發(fā)展需要。格桑林卡項(xiàng)目地處西藏自治區(qū)首府拉薩市金珠西路138號(hào)，是進(jìn)出拉薩的必經(jīng)之地。但是由于位于拉薩市的西郊，從人口數(shù)量及配套設(shè)施來(lái)看，商業(yè)氣氛仍然無(wú)法同市中區(qū)相比。從市政府的未來(lái)規(guī)劃看，項(xiàng)目所處的區(qū)域主要是工業(yè)發(fā)展基地、物流中心、部分行政機(jī)關(guān)單位和住宅區(qū)域。項(xiàng)目所在地是連接開(kāi)發(fā)區(qū)、物流中心、工業(yè)基地等同市中心的紐帶地段，也是整個(gè)城西區(qū)域的中心地段。隨著鐵路的開(kāi)通，人流和物流將會(huì)形成爆發(fā)性的增長(zhǎng)，作為拉薩市門戶和口岸的項(xiàng)目所在地也將迎來(lái)蓬勃的發(fā)展機(jī)遇。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略城市環(huán)境分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略消費(fèi)者分析

由于拉薩市特殊的旅游資源，是著名的旅游勝地，外地游客成為了該城市重要的消費(fèi)者構(gòu)成。主要消費(fèi)物品是當(dāng)?shù)氐慕煌?、酒店、景點(diǎn)、旅游紀(jì)念品和一部分餐飲休閑娛樂(lè)物品。另一部分重要的消費(fèi)者是當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝?，包括外?lái)工作人員和當(dāng)?shù)氐牟孛?，主要消費(fèi)物品是住宅、教育、醫(yī)療、日用品和餐飲娛樂(lè)休閑等生活用品。以本項(xiàng)目為中心的三大消費(fèi)群體6大細(xì)分類別為基本分析目標(biāo)：游客——本項(xiàng)目距離市區(qū)和拉薩主要景點(diǎn)較遠(yuǎn)，周邊沒(méi)有旅游景點(diǎn)、酒店住宿等吸引點(diǎn)和相關(guān)配套設(shè)施，游客到此消費(fèi)很不方便、距離遙遠(yuǎn)、交通費(fèi)用較高、夜間治安環(huán)境擔(dān)憂等等。雖然是進(jìn)出拉薩的必經(jīng)之地，但是很難留客。游客的主要消費(fèi)物品都已經(jīng)有了相當(dāng)成熟的區(qū)域，本項(xiàng)目所處位置又不具備文化底蘊(yùn)和商業(yè)氛圍，與之競(jìng)爭(zhēng)困難較多。所以應(yīng)該舍棄“游客”這一消費(fèi)群體。

格桑林卡社區(qū)居民——隨著格桑林卡住宅的陸續(xù)交房，700多套近4000業(yè)主相繼入住，其日常生活非常需要各種配套服務(wù)，而格桑林卡所在周邊社區(qū)配套功能較差，作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該首先解決業(yè)主的消費(fèi)需求，也可以進(jìn)一步提升格桑林卡高尚社區(qū)的品牌形象。這部分對(duì)象是新城市廣場(chǎng)東區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)消費(fèi)者。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略消費(fèi)者分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

西城區(qū)常住居民——政府規(guī)劃西城區(qū)為5萬(wàn)人口，這部分人群的日常消費(fèi)和生活配套也是非?？捎^的開(kāi)支，但是因?yàn)槲鞒菂^(qū)發(fā)展起步較晚，各種配套設(shè)施不夠完善，尚且沒(méi)有大型的零售賣場(chǎng)和配套服務(wù)。作為西城區(qū)最先起步的大型商業(yè)樓盤，解決本地區(qū)的消費(fèi)需求不僅是搶占本區(qū)域商業(yè)制高點(diǎn)和領(lǐng)航地位的捷徑，也是對(duì)本區(qū)域居民的服務(wù)和責(zé)任。這部分消費(fèi)對(duì)象是支撐新城市廣場(chǎng)東區(qū)商業(yè)的主要力量。

西城區(qū)周邊及東嘎區(qū)人口——格桑林卡作為西城區(qū)的中心地段的商業(yè)項(xiàng)目，在東嘎區(qū)物流中心、開(kāi)發(fā)區(qū)等同市區(qū)的溝通和互動(dòng)中應(yīng)該起到承前啟后的作用。不僅僅為中心區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)分流壓力，也對(duì)東嘎區(qū)人口的購(gòu)物消費(fèi)提供了更多的空間便利、時(shí)間便利和價(jià)格優(yōu)惠。格桑林卡-新城市商業(yè)廣場(chǎng)不僅僅是本社區(qū)和西城區(qū)的商業(yè)中心和社區(qū)配套，也應(yīng)該是東嘎區(qū)的西城區(qū)以西的所有居民購(gòu)物消費(fèi)的主要商業(yè)中心和配套設(shè)施。這部分次級(jí)商圈客戶是支撐項(xiàng)目的補(bǔ)充力量。拉薩市的常住居民——根據(jù)拉薩市的人均收入水平和當(dāng)?shù)氐南M(fèi)指數(shù)，拉薩市民將是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)賣場(chǎng)的主要消費(fèi)對(duì)象。而且隨著火車開(kāi)通、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的起步和旅游事業(yè)的更加繁榮，當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝跀?shù)量會(huì)逐步增加、人均收入也會(huì)逐步增長(zhǎng)。但是由于項(xiàng)目并不處在市中區(qū)，有一定的空間距離帶來(lái)的不方便和購(gòu)物成本增高（時(shí)間、交通費(fèi)、運(yùn)輸?shù)鹊龋?。如?xiàng)目定位得當(dāng)，這部分客戶將成為新城市廣場(chǎng)西區(qū)項(xiàng)目最重要的消費(fèi)者。當(dāng)?shù)伛v扎的部隊(duì)——這個(gè)群體是當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝?，又有相?duì)固定的流動(dòng)性，因?yàn)樘厥獾男袠I(yè)，只能單獨(dú)分析。從經(jīng)濟(jì)收入上有很大的差異，但是共同的有一種軍旅情節(jié)和思鄉(xiāng)的情感，男性居多。在對(duì)這部分群體的爭(zhēng)取上，如有特殊的方法，可以成為整個(gè)項(xiàng)目的一部分消費(fèi)者。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略西城區(qū)常格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略經(jīng)營(yíng)者分析

由于服務(wù)對(duì)象的區(qū)別，經(jīng)營(yíng)者也大致分成兩大類：旅游用品經(jīng)營(yíng)者、居住生活用品經(jīng)營(yíng)者。旅游用品經(jīng)營(yíng)者主要包括酒店、旅行社、旅游紀(jì)念品等的經(jīng)營(yíng)商家。居住生活用品經(jīng)營(yíng)者主要包括房地產(chǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、家居生活用品、生產(chǎn)資料、服裝鞋帽等等的經(jīng)營(yíng)者。另外還有一些業(yè)態(tài)介于兩者之間，比如餐飲、交通、娛樂(lè)休閑等。根據(jù)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析，本項(xiàng)目不適宜旅游人群消費(fèi)，所以在經(jīng)營(yíng)者定位和招商對(duì)象中不考慮旅游用品的經(jīng)營(yíng)者。本項(xiàng)目的第一部分重要消費(fèi)對(duì)象是項(xiàng)目業(yè)主、西區(qū)居民、東嘎區(qū)人員，所以在經(jīng)營(yíng)者的考慮中就要能夠服務(wù)于這部分人群的吃穿住行等日常消費(fèi)和休閑娛樂(lè)購(gòu)物等較高層次消費(fèi)需求。在現(xiàn)階段現(xiàn)區(qū)域內(nèi)此類經(jīng)營(yíng)還是空白，填補(bǔ)空白是尊重市場(chǎng)的選擇。但是由于此區(qū)域人口有限，發(fā)展經(jīng)營(yíng)空間不能夠支撐整個(gè)項(xiàng)目50000平米。而且招商部在前期針對(duì)餐飲休閑娛樂(lè)等已經(jīng)作了大量的工作，所以將社區(qū)配套服務(wù)和區(qū)域商業(yè)中心放在東區(qū)?？v觀整個(gè)拉薩市，消費(fèi)指數(shù)較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也很快，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不均衡，除餐飲、休閑娛樂(lè)、旅游等等很多方面仍然落后于內(nèi)地。一個(gè)服務(wù)于整個(gè)拉薩市市民乃至整個(gè)西藏地區(qū)人民的某一方面的配套項(xiàng)目，不僅會(huì)有較好的生長(zhǎng)空間較長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，而且也有足夠的經(jīng)營(yíng)面積支撐50000平米的商業(yè)樓盤。由于賣場(chǎng)的專業(yè)性及市場(chǎng)容量，后來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入難度會(huì)相當(dāng)大，對(duì)我項(xiàng)目形成威脅的幾率較小。由于各個(gè)經(jīng)營(yíng)者一盤散沙的組織結(jié)構(gòu)和有限的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及行業(yè)退出難度等等障礙，專業(yè)賣場(chǎng)一旦形成，各個(gè)經(jīng)營(yíng)者必須長(zhǎng)期依賴于項(xiàng)目，項(xiàng)目不僅穩(wěn)定，而且租金的遞增空間很大，對(duì)于產(chǎn)權(quán)的銷售極為有利。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略經(jīng)營(yíng)者分析投資者分析

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略從格桑林卡項(xiàng)目的牌號(hào)預(yù)定和簽約情況分析，投資者的年齡段集中在30-50歲，國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、金融界和公務(wù)員等行業(yè)的人群占到了投資人群的70%，拉薩當(dāng)?shù)厝耸峭顿Y的主力構(gòu)成，投資總金額普遍承受能力在80萬(wàn)元以內(nèi)。在后期的銷售過(guò)程中應(yīng)該繼續(xù)高度關(guān)注這部分人群，進(jìn)行高效密集的宣傳和挖掘。

投資者分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略西城區(qū)及本項(xiàng)目的商業(yè)地位分析

縱觀整個(gè)拉薩市，由于歷史淵源和景點(diǎn)布局，大昭寺、北京路和宇拓路一帶已經(jīng)成為了拉薩市不可替代的第一商業(yè)中心，此區(qū)域以大型綜合購(gòu)物中心和旅游經(jīng)濟(jì)為商業(yè)的主要支撐點(diǎn)和特色，也是拉薩市人口最多最集中的區(qū)域。本市的任何地段的商業(yè)如果要發(fā)展綜合購(gòu)物和旅游經(jīng)濟(jì)都會(huì)很困難，包括格桑林卡在內(nèi)。拉薩市政府規(guī)劃未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的7個(gè)組團(tuán)，百淀區(qū)、柳吾區(qū)位于拉薩河以南而且開(kāi)發(fā)較晚，北城區(qū)位于當(dāng)熱路以北的山腳下，其余的東城區(qū)、中心區(qū)、西城區(qū)、東嘎區(qū)分布在以拉薩河為參照的一條線上，其中西城區(qū)又是承接?xùn)|嘎區(qū)和中心區(qū)的過(guò)渡和銜接區(qū)域。隨著整個(gè)拉薩城的發(fā)展和中心區(qū)的土地稀缺及商業(yè)飽和，必將會(huì)出現(xiàn)第二個(gè)商業(yè)中心予以補(bǔ)充和分流。距離市中區(qū)較近，由承接另一個(gè)區(qū)域的、發(fā)展較早、基礎(chǔ)配套相對(duì)完善的西城區(qū)是不二的選擇和發(fā)展必然。西城區(qū)第二商業(yè)中心的崛起將會(huì)解決中心區(qū)的交通壓力和土地壓力，也會(huì)為西城區(qū)本身還會(huì)為東嘎區(qū)物流中心、開(kāi)發(fā)區(qū)等眾多人群的消費(fèi)和服務(wù)提供便利。但是西城區(qū)目前還沒(méi)有開(kāi)始第二商業(yè)中心的營(yíng)造建設(shè)，格桑林卡項(xiàng)目近50000平米的超大體量，不僅在西城區(qū)，在整個(gè)拉薩市都是首屈一指的，而且有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)整體運(yùn)營(yíng)，無(wú)論從規(guī)模、硬件還是軟件都非常具備營(yíng)造和培育一個(gè)新的區(qū)域商業(yè)中心的條件。在未來(lái)階段，西城區(qū)將是整個(gè)拉薩市的第二商業(yè)中心，格桑林卡就是第二商業(yè)中心的中心和先驅(qū)。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略西城區(qū)及本項(xiàng)目的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略l

總體量50000平米，能滿足商圈形成需要。l

緊鄰拉薩東西主干道之一的金珠西路，交通便利。l

位于西城區(qū)中心，東接市中區(qū)，西連東嘎區(qū)。l

近700余戶高檔住宅家庭作消費(fèi)支撐。l

機(jī)場(chǎng)、火車站在該區(qū)域，人流、物流在一兩年內(nèi)會(huì)有大幅增加。l

目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)指數(shù)達(dá)：100.5%，人均消費(fèi)性支出達(dá)到8042.88元。l

拉薩市政府對(duì)該項(xiàng)目提供優(yōu)惠政策。l

開(kāi)發(fā)公司品牌推廣良好，項(xiàng)目銷售推廣良好，在拉薩知名度較高。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略l

項(xiàng)目劣勢(shì)分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略l

離市中心較遠(yuǎn)。l

屬于在建區(qū)域，人流不足，商業(yè)氣氛冷淡l

項(xiàng)目入住率目前較低，且本區(qū)域常住人口太少l

周邊沒(méi)有特色消費(fèi)場(chǎng)所及旅游景點(diǎn)l

招商手法及政策過(guò)于老化，未有新的模式及具吸引力的合作方式方法運(yùn)用其中。l

工程建設(shè)把商業(yè)部分分為兩期開(kāi)發(fā)，給招商統(tǒng)籌安排工作帶來(lái)一些不便。l

部分硬件不是很合理：給招商工作帶來(lái)一些不便。（如：車位嚴(yán)重缺、梯道、進(jìn)深過(guò)大、開(kāi)間較小同時(shí)價(jià)格不是和合理等）項(xiàng)目劣勢(shì)分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略l

項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略l

西城區(qū)尚無(wú)大型的商業(yè)服務(wù)中心l

未來(lái)的輕工業(yè)中心將會(huì)有大量的常住人口潛在消費(fèi)需求l

東嘎區(qū)的物流貨運(yùn)中心也會(huì)有大量的日常消費(fèi)l

西城區(qū)和東嘎區(qū)的消費(fèi)者如果到市區(qū)消費(fèi)，不僅時(shí)間較長(zhǎng)而且不方便，還必須經(jīng)過(guò)我項(xiàng)目，如果運(yùn)作得當(dāng)可以相當(dāng)大的攔截客流。l

項(xiàng)目周邊有大量的軍隊(duì)及家屬駐扎，存在消費(fèi)機(jī)會(huì)l

拉薩市的商業(yè)發(fā)展很不均衡，尤其各種專業(yè)賣場(chǎng)缺乏或不發(fā)達(dá)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略l

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

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商業(yè)口岸生僻，需要時(shí)間培育l

時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的定位同本項(xiàng)目前期定位接近，有競(jìng)爭(zhēng)l

運(yùn)營(yíng)之后周邊出現(xiàn)同類項(xiàng)目，形成競(jìng)爭(zhēng)格局，分流客源l

實(shí)際執(zhí)行租金低，影響銷售價(jià)格或銷售量l

執(zhí)行力度不夠或執(zhí)行方向偏差，影響項(xiàng)目啟動(dòng)l

政府規(guī)劃落實(shí)慢或其他政策風(fēng)險(xiǎn)

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析l

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第七部分項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目定位設(shè)想及商業(yè)規(guī)劃格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第七部分項(xiàng)目名格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略-——格桑林卡作為名稱的前綴，是借助了格桑林卡住宅項(xiàng)目成功銷售而樹(shù)立的知名度和品牌，延續(xù)前期的廣告效應(yīng)，減少了后期推廣的難度?！鹬榈膽?yīng)用是體現(xiàn)其交通地位、區(qū)域優(yōu)勢(shì)，加上金珠又有含金量、財(cái)富的寓意用于項(xiàng)目名稱中，可起到各層面的支撐。——“商業(yè)中心、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)大世界、商城”等是直接傳達(dá)復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)及項(xiàng)目的功能定位，有助于客戶群體一目了然的理解項(xiàng)目。——格桑林卡這個(gè)名字本身就是藏語(yǔ)的音譯，有著豐富的內(nèi)涵，充分體現(xiàn)了藏族的地域文化和親和力。1、項(xiàng)目總體名稱及表述語(yǔ)格桑林卡-金珠商業(yè)中心金珠中心商業(yè)廣場(chǎng)格桑林卡-金珠廣場(chǎng)金珠格桑林卡商城

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略-——格桑林卡作為名格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、項(xiàng)目功能定位

拉薩規(guī)模最大、品質(zhì)最好、業(yè)態(tài)最全的集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、商貿(mào)為一體的復(fù)合型商業(yè)中心（廣場(chǎng)）

功能表現(xiàn)：——是拉薩市重要的商業(yè)板塊組成部分，最大的復(fù)合型商業(yè)中心——是拉薩市西城區(qū)的商業(yè)商貿(mào)中心——是格桑林卡高尚住宅社區(qū)的商業(yè)配套中心格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、項(xiàng)目功能定位拉格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略表述語(yǔ)：——金珠走廊上的商業(yè)旗艦——財(cái)富金珠走廊上商業(yè)旗艦——金珠-金鋪——金珠西路黃金道-格桑林卡聚寶盆3、項(xiàng)目形象定位

——項(xiàng)目的形象定位有兩部分構(gòu)成：地理位置和商業(yè)價(jià)值?！鹬椋ń鹬槲髀伏S金道，財(cái)富金珠），包含了三個(gè)方面的含義。第一明確了項(xiàng)目的地理位置是在金珠西路，對(duì)于消費(fèi)者具有明確的引導(dǎo)作用。第二方面是表示項(xiàng)目所在的位置具有非常重要的交通價(jià)值，是黃金要道；更深一層次的含義就是：項(xiàng)目所在的位置具有更大的商業(yè)價(jià)值（黃金/財(cái)富）?！虡I(yè)旗艦/金鋪（格桑林卡聚寶盆），也隱含了三個(gè)方面的含義。第一是針對(duì)投資者，說(shuō)明這是一個(gè)含金量很高的商鋪，是產(chǎn)生財(cái)富的聚寶盆，富有非常高的投資價(jià)值；第二方面是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，這是一個(gè)非常適合經(jīng)營(yíng)的金口岸，是財(cái)富聚集的走廊，可以為經(jīng)營(yíng)商家?guī)?lái)更高的商業(yè)回報(bào)；第三方面是針對(duì)消費(fèi)者，這里有是一個(gè)配套齊全、品種豐富、性價(jià)比很高的大型規(guī)模的商業(yè)中心，而且具有非常方便得交通。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略表述語(yǔ)：——金珠走廊格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略4、分部名稱及表述

金珠大蓉和（為大蓉和量身定做的區(qū)域）金珠特色餐飲走廊（1、3、4棟）金珠**專業(yè)賣場(chǎng)（2、5棟）金珠**超市（6棟）金珠**商城（總體名稱）金珠生活居家廣場(chǎng)（7、8）金珠風(fēng)情吧街（9棟）金珠影城（10棟）

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略4、分部名稱及表述格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

東區(qū)：服務(wù)于格桑林卡以及周邊1.5km范圍以內(nèi)常住人口的日常消費(fèi)和服務(wù)的社區(qū)配套商業(yè)中心。6棟和10棟：以西城區(qū)為中心輻射周邊4km以及東嘎區(qū)的集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的區(qū)域商業(yè)廣場(chǎng)，拉薩市的第二商業(yè)中心。西區(qū)：服務(wù)于拉薩市以及西藏全區(qū)人民居家生活的大型時(shí)尚居家生活用品專業(yè)賣場(chǎng)。5、產(chǎn)品分定位：格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

東區(qū)：服格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略6、形象分定位

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能夠引導(dǎo)流行趨勢(shì)的、配套完善的高尚社區(qū)商業(yè)中心l

以西城區(qū)為核心輻射周邊的的區(qū)域性休閑娛樂(lè)購(gòu)物商業(yè)廣場(chǎng)l

規(guī)模最大、品種最全、價(jià)格合理、品質(zhì)保障的專業(yè)化時(shí)尚居家生活館。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略6、形象分定位l格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡住宅項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)引領(lǐng)了拉薩市的乃至西藏自治區(qū)的住宅消費(fèi)新觀念。在景觀上，注重造景提升了建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)漢藏結(jié)合的風(fēng)格，同時(shí)吹響海特品牌在拉薩地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角。由格桑林卡開(kāi)始，西藏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)翻開(kāi)了嶄新的篇章。格桑林卡新城市廣場(chǎng)超大規(guī)模的體量開(kāi)辟了高原城市的先河，是城市規(guī)劃中西區(qū)的商業(yè)旗艦，其合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃不僅滿足了西區(qū)5萬(wàn)人口的消費(fèi)服務(wù)，對(duì)未來(lái)的東嘎區(qū)眾多物流園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、輕工業(yè)單位、駐地官兵也將提供良好的服務(wù)和完善的生活配套。格桑林卡商業(yè)廣場(chǎng)，引導(dǎo)并造就了拉薩市的第二商業(yè)中心。

7、社會(huì)價(jià)值定位格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡住宅格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡住宅項(xiàng)目藏式民居同中西別墅的共同開(kāi)發(fā)，充分體現(xiàn)了中華民族融和統(tǒng)一的民族情感和向往。其高尚社區(qū)的高端定位突現(xiàn)了拉薩市民對(duì)高品質(zhì)上獲得追求。格桑林卡新城市廣場(chǎng)的出現(xiàn)為西區(qū)人民和東嘎區(qū)人民提供了良好的休閑娛樂(lè)購(gòu)物的場(chǎng)地，也為他們提供了時(shí)尚、流行、高品質(zhì)生活的價(jià)值理念。8、文化價(jià)值定位格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡住宅項(xiàng)目格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略l

西區(qū)最大的商業(yè)中心l

高尚社區(qū)的完美服務(wù)l

拉薩市的第二商業(yè)中心l

西城區(qū)商業(yè)旗艦和開(kāi)拓者l

西藏自治區(qū)最大最專業(yè)的居家生活用品賣場(chǎng)9、賣點(diǎn)定位格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略l

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

分零租賃式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一營(yíng)銷推廣。各為業(yè)主購(gòu)買鋪面以后，可以自己經(jīng)營(yíng)，也可以與管理公司簽訂委托招租協(xié)議委托管理公司代為經(jīng)營(yíng)，無(wú)論哪種形式，經(jīng)營(yíng)戶必須服從管理公司的統(tǒng)一的業(yè)態(tài)安排、營(yíng)銷推廣、后期管理等。10、運(yùn)營(yíng)模式定位格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略分零租賃式，統(tǒng)一格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略★30-50歲年齡段的拉薩當(dāng)?shù)厝恕锿顿Y總金額在20-60萬(wàn)元左右11、投資者定位格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略★30-50歲年齡段格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡住宅項(xiàng)目的業(yè)主

西城區(qū)及附近的居民東嘎區(qū)物流中心、開(kāi)發(fā)區(qū)等地人口

拉薩市的常住居民和企事業(yè)單位西城區(qū)附近的常住官兵

12、消費(fèi)者定位格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡住宅項(xiàng)目的業(yè)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略l

可以為社區(qū)配套的日用品或服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者l

同家庭居住關(guān)聯(lián)的中高檔居家生活用品，包括批發(fā)和零售品品牌餐飲、各式酒吧大大中型超市、百貨公司、家電連鎖與娛樂(lè)電玩13、經(jīng)營(yíng)者定位格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略l可以為社區(qū)配套的格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略尊重市場(chǎng)規(guī)律，參考周邊鋪面租金和現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者的行業(yè)平均租金，略微高于現(xiàn)有水平，考慮行業(yè)承受能力。根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況和業(yè)主反應(yīng)，各個(gè)年度適當(dāng)調(diào)整租金。物管費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)乜傮w情況確定，略高于當(dāng)?shù)厮?；廣告費(fèi)根據(jù)年度廣告推廣預(yù)算按面積分?jǐn)?，前兩年每平方最好不高?0元；經(jīng)營(yíng)保證金根據(jù)各種業(yè)態(tài)的不同而不同，最低不低于一個(gè)月房租或者2000元。以建筑面積為租賃單位，物管費(fèi)、廣告費(fèi)、經(jīng)營(yíng)保證金等其他費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算，專款專用。14租金價(jià)格定位格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略尊重市場(chǎng)規(guī)律格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置和業(yè)種的選擇3、業(yè)種的選擇

1、商業(yè)總體規(guī)劃2、業(yè)態(tài)的設(shè)置格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置和格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略——三大區(qū)域西區(qū)：1-5棟，以服務(wù)于整個(gè)拉薩市某一方面專業(yè)產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)或大型賣場(chǎng)中區(qū)：6棟，以西城區(qū)以及高新區(qū)的商業(yè)購(gòu)物中心為主東區(qū)：7-10棟，以社區(qū)配套商業(yè)中心為主——七大板塊

1、商業(yè)總體規(guī)劃金珠特色餐飲走廊（1、3、4棟，含為大蓉和量身定做的區(qū)域）金珠**專業(yè)賣場(chǎng)（2、5棟）金珠**超市（6棟）金珠**商城（總體名稱）金珠生活居家廣場(chǎng)（7、8）金珠風(fēng)情吧街（9棟）金珠影城（10棟）格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略1、商業(yè)總體規(guī)劃金珠格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略業(yè)態(tài)規(guī)劃的思路:——根據(jù)項(xiàng)目本身的建筑形態(tài)集體量進(jìn)行規(guī)劃——根據(jù)業(yè)態(tài)之間的相互補(bǔ)充、影響的因果鏈進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化——根據(jù)項(xiàng)目的地段及城市規(guī)劃特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合——按市場(chǎng)的規(guī)律以及市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行業(yè)態(tài)的選擇——依據(jù)現(xiàn)有商家的要求及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與意識(shí)為業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)——根據(jù)項(xiàng)目的階梯式開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略進(jìn)行總體規(guī)劃——根據(jù)當(dāng)前意向商家的情況以及項(xiàng)目的實(shí)際狀況進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整業(yè)態(tài)的整體定位說(shuō)明——從西到東依次進(jìn)行業(yè)態(tài)整合及優(yōu)化——目前以東區(qū)規(guī)劃為主，特別是在招商運(yùn)營(yíng)方面以東區(qū)為重點(diǎn)，提升項(xiàng)目人氣、拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)、塑造項(xiàng)目品牌為西區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略業(yè)態(tài)規(guī)劃的思路:格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、業(yè)態(tài)的設(shè)置第一版塊：特色餐飲走廊本版塊是以“品牌餐飲”主力店為龍頭，品牌餐飲本身就是項(xiàng)目的一個(gè)重要的閃光點(diǎn)，通過(guò)其自身的影響力、號(hào)召力及拉動(dòng)力輻射到鄰近的商業(yè)區(qū)域，形成餐飲走廊，由于其處于項(xiàng)目的最西端，地段和口岸相對(duì)較為偏僻，同時(shí)由于其消費(fèi)層次屬于中高端，消費(fèi)能力強(qiáng)且經(jīng)濟(jì)承受能力大，對(duì)拉動(dòng)金珠西路東西兩向的消費(fèi)群有強(qiáng)大的作用，對(duì)本項(xiàng)目的其他業(yè)態(tài)具有一種很好的拉動(dòng)消費(fèi)群的作用。我們的初步意向是打造項(xiàng)目西端的強(qiáng)大項(xiàng)目引動(dòng)點(diǎn)，滿足業(yè)主、西區(qū)居民、同時(shí)又輻射到拉薩的整個(gè)區(qū)域，可謂一舉多的，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)行招商情況——即大蓉和即將以品牌輸入的方式與項(xiàng)目合作，也正好符合我方對(duì)商業(yè)規(guī)劃的思路。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2、業(yè)態(tài)的設(shè)置第一版格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第二版塊：專業(yè)賣場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的情況發(fā)現(xiàn)，在西區(qū)尚無(wú)專業(yè)市場(chǎng)，目前在拉薩又很少一部分專業(yè)市場(chǎng)，比如建材、家具、服裝、藥材……，其余的商業(yè)經(jīng)營(yíng)出于散亂狀態(tài)，大部分商家彼此各自為政，隨著西區(qū)的發(fā)展、房地產(chǎn)的不斷開(kāi)發(fā)、商家和消費(fèi)者都將呼喚專業(yè)化、規(guī)?；?、集約化的專業(yè)市場(chǎng)，如此定位對(duì)西區(qū)業(yè)態(tài)是一種補(bǔ)充，同時(shí)項(xiàng)目作為一個(gè)復(fù)合型的商業(yè)中心也需要此業(yè)態(tài)作為支撐。從完善項(xiàng)目的城市功能來(lái)看，我們的市場(chǎng)以西城區(qū)為主、同時(shí)輻射整個(gè)拉薩區(qū)域，可供選擇的市場(chǎng)有：汽配、家居……格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第二版塊：專業(yè)賣場(chǎng)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第三板塊:超市或大型商場(chǎng)在拉薩目前僅有幾家相對(duì)較大的賣場(chǎng)（拉百、賽康、珠峰、紅艷、四方……），但是都集中在城中區(qū)，于是就形成了當(dāng)前的商業(yè)中心。在西城區(qū)從堆龍德慶到羅布林卡很大的范圍內(nèi)目前沒(méi)有一個(gè)大型賣場(chǎng)，也就是在此區(qū)域內(nèi)我們的商業(yè)定位是唯一性的、補(bǔ)缺性的，同時(shí)又避免了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，從地段上看格桑林卡正處金珠西路得中心，我們認(rèn)為以中心賣場(chǎng)為整個(gè)地段的商業(yè)核心至少我們項(xiàng)目可以形成以西城區(qū)為中心的區(qū)域性市場(chǎng)，在不斷往東西輻射的過(guò)程中一旦商圈形成，拉薩的新興商業(yè)中心就此產(chǎn)生。同時(shí)在填補(bǔ)西區(qū)商業(yè)空白的情況及為西城區(qū)人口服務(wù)的角度來(lái)看，設(shè)置中心賣場(chǎng)十分必要,隨著鐵路及金珠西路的開(kāi)通，西區(qū)常住人口的增加及外來(lái)人員數(shù)量的必然提升，商業(yè)發(fā)展也是一種必然的趨勢(shì)，我們本著對(duì)市場(chǎng)的理解及貴公司超前的眼光（即對(duì)商業(yè)的超前性建筑設(shè)計(jì)）也為后期避免了商業(yè)的升級(jí)，因?yàn)橹行馁u場(chǎng)在西城區(qū)本身就是一種超前性的商業(yè)概念。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第三板塊:超市或大型格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

第四版塊：風(fēng)情酒吧街在對(duì)消費(fèi)者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒吧作為一種休閑方式在拉薩十分受人歡迎，商家都十分滿意當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況，外來(lái)商家來(lái)此經(jīng)營(yíng)有增加的趨勢(shì)，對(duì)招商是一種非常有利的條件。相對(duì)而言，此類業(yè)態(tài)是一種對(duì)引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚與潮流且改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)意識(shí)很有影響力的商業(yè)業(yè)態(tài)。因?yàn)榇祟愊M(fèi)多半都處在夜間，對(duì)打造項(xiàng)目的夜間經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的推動(dòng)作用，同時(shí)也樹(shù)立了項(xiàng)目的形象和品牌。就當(dāng)前的吧文化業(yè)態(tài)分布而言，主要分布在德吉路、民族路及北京中路附近，目前還沒(méi)有形成酒吧一條街的形態(tài)，而在西城區(qū)尚無(wú)此類業(yè)態(tài)。無(wú)論從業(yè)主的檔次、西城區(qū)和高新區(qū)8萬(wàn)常住人口量以及滿足拉薩區(qū)域人群的消費(fèi)都是不可或缺的

。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第四版塊：風(fēng)情酒格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第五版塊：居家生活廣場(chǎng)作為業(yè)主配套商業(yè)的業(yè)態(tài)，因?yàn)楦裆Ａ挚?xiàng)目住宅總體量700多套，按人口構(gòu)成情況平均每戶5人計(jì)算，約4000人左右，人口數(shù)量為數(shù)不少，從滿足業(yè)主的居家生活要求來(lái)看，我們認(rèn)為此區(qū)位相對(duì)離業(yè)主最近而且周邊居民也可以到此消費(fèi)，此兩類消費(fèi)群對(duì)其的支撐是搶而有力的，同時(shí)采取措施讓業(yè)主入住也需要公司做一些思考，因?yàn)閹浊I(yè)主的入住就是人氣的一種體現(xiàn)，又是給商家注入一劑信心的強(qiáng)心針。我們?cè)趯?duì)部隊(duì)的了解中發(fā)現(xiàn)不符的人口有4000人左右，其中不包括家屬在內(nèi)，這無(wú)疑為商家的經(jīng)營(yíng)更是一種保障和信心的傳遞。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第五版塊：居家生活廣格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第六版塊：商務(wù)空間商務(wù)是商業(yè)發(fā)展的必然，頻繁的商業(yè)活動(dòng)需要商務(wù)公寓和商務(wù)酒店作為配套，而我們?cè)谏虅?wù)上都作了很優(yōu)化的配置，比如：休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物等。以次相互帶動(dòng)、相輔相成，而且由于金珠西路的開(kāi)通及項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)即將正式營(yíng)運(yùn)，項(xiàng)目本身的客戶資源特別是相關(guān)配套業(yè)態(tài)帶來(lái)的客源以及整合旅游客源對(duì)商務(wù)酒店是一種強(qiáng)烈支撐。對(duì)于整合旅游資源方面我們可以和旅行社、旅游公司形成聯(lián)動(dòng)來(lái)增加市場(chǎng)的占有率。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第六版塊：商務(wù)空間格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第七版塊：家電娛樂(lè)數(shù)碼城本版塊地處項(xiàng)目的最東區(qū)，主要考慮到向東輻射吸引城中區(qū)、東城區(qū)及西郊有效消費(fèi)群。從調(diào)查中得知，拉薩城呈東西兩個(gè)方向擴(kuò)展，就經(jīng)濟(jì)實(shí)力而言我們對(duì)城中區(qū)和西城區(qū)的居民收入作了比較，城中區(qū)的居民主要以商業(yè)經(jīng)營(yíng)主、公務(wù)員、白領(lǐng)一族等，而西城區(qū)主要以農(nóng)民、建筑工人和其他勞動(dòng)強(qiáng)度大的行業(yè)工人。城中區(qū)的有效消費(fèi)群遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西城區(qū)，所以如何拉動(dòng)城中區(qū)的消費(fèi)群到西區(qū)消費(fèi)是一個(gè)值得思考的話題。從我們的定位（家電數(shù)碼通信城、數(shù)碼電影城、電玩城、KTV歌城）來(lái)看，是基于上述連接城中區(qū)和高新區(qū)有效消費(fèi)群的一種考慮，同時(shí)又是對(duì)西區(qū)商業(yè)中心定位的支撐和項(xiàng)目形象的提升。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第七版塊：家電娛樂(lè)數(shù)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略在整體業(yè)態(tài)定位的戰(zhàn)略思考來(lái)看，項(xiàng)目最西區(qū)的餐飲走廊與最東區(qū)數(shù)碼娛樂(lè)電影城形成遙相呼應(yīng)，同時(shí)又作為了本項(xiàng)目的左膀右臂，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的人流匯聚、商氣凝聚有著無(wú)可替代的商業(yè)價(jià)值，也是商業(yè)物業(yè)升值的關(guān)鍵所在。在與中心大賣場(chǎng)的的匹配中形成一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)的組合格局。在另一個(gè)方面，數(shù)碼電影城和電玩城在拉薩尚數(shù)新興事物，從業(yè)態(tài)屬性角度講，屬于一種典型的刺激性、震撼性的視聽(tīng)業(yè)態(tài)，完全符合當(dāng)代中青少年的追求刺激、震撼、稀奇的心理需求，又能引導(dǎo)拉薩新的消費(fèi)時(shí)尚與潮流，同時(shí)在引導(dǎo)拉薩夜生活方面又是一種強(qiáng)大的原動(dòng)力。這對(duì)餐飲行業(yè)是一種拉動(dòng)，又與酒吧風(fēng)情街容為一體，對(duì)家居生活廣場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)起到了帶動(dòng)作用?；趯?duì)諸多因素的考慮，我們做出了如此的商業(yè)業(yè)態(tài)定位，也經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選，選擇了此三類業(yè)種。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略在整體業(yè)態(tài)定格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略3、業(yè)種的選擇

最東側(cè)：家電賣場(chǎng)、數(shù)碼電影城、電玩城、KTV歌城東區(qū)：能夠體現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：大中型商場(chǎng)、超市、餐飲、娛樂(lè)、休閑、書(shū)店社區(qū)服務(wù)必備的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、藥店、干洗、彩擴(kuò)沖印、服裝鞋帽、箱包、化妝品、飾品、網(wǎng)吧、茶樓、水暖五金維修、房屋中介、家政、小家電、水果鮮花、音像租賃、文具體育用品、公話超市、日用雜貨、糧油蔬菜、禮品玩具……酒吧、水吧、咖啡吧、音樂(lè)吧、網(wǎng)吧、書(shū)吧、陶吧……西區(qū)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析，目前的拉薩市還缺乏中高檔的居家生活用品大型賣場(chǎng)，建議設(shè)置為：窗簾布藝、床上用品、針織家紡、時(shí)尚居家飾品、個(gè)性家具、地毯掛毯、裝飾畫(huà)、像框相冊(cè)、居家服、精品餐具、廚房用品、衛(wèi)浴用具、玩具禮品等等家庭生活用品。東西區(qū)之間：大中型超市、百貨中心、休閑娛樂(lè)中心等等。最西區(qū)：大蓉和、品牌餐飲格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略3、業(yè)種的選擇最東格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第八部分招商策略格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第八部分招商策格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功完成招商目標(biāo)。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。招商的成敗關(guān)系到項(xiàng)目的是否可以順利開(kāi)業(yè)，優(yōu)質(zhì)的主力商戶是商場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的中流砥柱。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,招商將會(huì)扮演很重要的角色。我們認(rèn)為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的真正成功是商場(chǎng)日后持續(xù)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久旺盛，而統(tǒng)一招商就是為以后經(jīng)營(yíng)的暢旺奠定堅(jiān)實(shí)的基石。我們積極地為本項(xiàng)目尋求最佳的贏利模式與整體招商實(shí)戰(zhàn)策略，力爭(zhēng)使本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益與社會(huì)效益“三贏”，以及將項(xiàng)目持續(xù)做旺，實(shí)現(xiàn)贏利的持久化與最大化。目前，拉薩的商業(yè)地產(chǎn)處于發(fā)展的初級(jí)階段，在這樣一個(gè)充滿機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境下，本項(xiàng)目必須采用差異化策略，運(yùn)用與眾不同的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)略與技巧，才能找到最好的出路，在確定與不確定的元素的圍殺中才能沖出一條血路，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，確保項(xiàng)目的順利開(kāi)業(yè)，這份招商策略報(bào)告，供雙方討論確認(rèn)與執(zhí)行。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略招商是商業(yè)地一、招商目標(biāo)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

格桑林卡的招商不只是簡(jiǎn)單解決商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家并進(jìn)些合理的液態(tài)安排組合以促進(jìn)持續(xù)旺場(chǎng)。1、通過(guò)前期鋪墊工作，保證格桑林卡的招商到位，爭(zhēng)取達(dá)到最大的進(jìn)場(chǎng)率，保證商場(chǎng)的順利開(kāi)業(yè)，力爭(zhēng)項(xiàng)目的招商率達(dá)到85％以上。2、通過(guò)在拉薩當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及跨地區(qū)的招商會(huì)，進(jìn)一步提高格桑林卡的知名度，培育市場(chǎng)的美譽(yù)度，實(shí)行全部招商與招租，奠定項(xiàng)目在拉薩市場(chǎng)舉足輕重的地位。3、龍頭效應(yīng)。通過(guò)主力商戶的進(jìn)駐，帶動(dòng)小商戶的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，為后續(xù)的市場(chǎng)持續(xù)走旺帶來(lái)保障作用，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的主力商戶強(qiáng)勢(shì)加入，為本項(xiàng)目以后的招商工作提供一個(gè)信心的保證。通過(guò)對(duì)東區(qū)項(xiàng)目的全面進(jìn)駐和順利開(kāi)業(yè)，為中區(qū)以及西區(qū)的招商工作帶來(lái)品牌支撐和經(jīng)營(yíng)信心。通過(guò)對(duì)招商的成功實(shí)現(xiàn)，帶動(dòng)投資者對(duì)前景的信心和保障，進(jìn)而推動(dòng)項(xiàng)目的銷售和回款。一、招商目標(biāo)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略二、招商對(duì)象

在格桑林卡的招商工作和品牌組織計(jì)劃中，應(yīng)充分考慮拉薩地區(qū)尤其是西城區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)特性、消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，以個(gè)別當(dāng)?shù)匾?、二線品牌商戶帶動(dòng)三、四線商戶，吸引一大批意向經(jīng)營(yíng)商戶，從中選擇優(yōu)質(zhì)客戶，實(shí)現(xiàn)良性持久經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立格桑林卡的品牌形象。招商計(jì)劃先內(nèi)后外，即首先去吸引在拉薩當(dāng)?shù)赜幸欢ㄓ绊懥Φ钠放粕碳液徒?jīng)營(yíng)者，然后再到省內(nèi)或者省外吸引有特色的商品和服務(wù)項(xiàng)目：

輔助商戶：由本地部分的零星商戶組成，三、四線商戶為主，這部分商家也是本項(xiàng)目很重要的客戶群體，同時(shí)，他們的加入可以豐富社區(qū)的購(gòu)物要求與樂(lè)趣，令項(xiàng)目變得更加配套和多元化。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略二、招商對(duì)象在格桑格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略主力商戶：因?yàn)槔_城市的規(guī)模不大，人口不多，從消費(fèi)承受力方面考慮，要直接引進(jìn)招商超大型的連鎖超市與百貨商店的難度很大，所以，我們建議，本項(xiàng)目可以考慮合作經(jīng)營(yíng)或連鎖加盟方式與一些上沒(méi)有進(jìn)入拉薩的或者在拉薩有一定知名度又有擴(kuò)張意向的大型品牌商家合作經(jīng)營(yíng)主力商戶。項(xiàng)目要以一些比較優(yōu)惠的策略去引進(jìn)這類型的主力商家，確保項(xiàng)目對(duì)中小型商家的招商更有吸引力?！锊惋嬜呃龋捍笕睾?、重慶大型火鍋、新派川菜。（獅子樓、味道江湖……）★專業(yè)市場(chǎng)：蘭花草、靚惠誠(chéng)、富安娜、三杉布藝、羅萊家紡、老板電器、方太廚衛(wèi)……★購(gòu)物中心：紅艷超市、紅旗超市、四方超市、家樂(lè)?！镲L(fēng)情酒吧街：上島、良木緣、賓諾、阿倫故事、半打……★居家生活廣場(chǎng)：布蘭奇干洗、元祖蛋糕……★娛樂(lè)數(shù)碼城：大中、永樂(lè)、五星、陽(yáng)光無(wú)限、學(xué)府、峨嵋……

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略主力商戶：三、商家的引進(jìn)方式直接引進(jìn)：通過(guò)與商家談判，達(dá)成進(jìn)駐意向，由商家直接經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，同項(xiàng)目是簡(jiǎn)單的租賃方式。

連鎖貼牌引進(jìn)：在商家不愿意進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)的情況下，由商家提供品牌支持，我方經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的方式向商家支付管理費(fèi)或品牌使用費(fèi)的方式進(jìn)行合作。

聯(lián)營(yíng)：通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，確認(rèn)商家同項(xiàng)目的責(zé)權(quán)關(guān)系、投資收益比例、經(jīng)營(yíng)管理方式等多種形式進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行合作。

品牌嫁接：通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)赜幸庀虻耐顿Y商家地了解，將外地品牌商家進(jìn)行引進(jìn)、項(xiàng)目牽線搭橋促成其雙方的合作并進(jìn)駐本項(xiàng)目。

格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略三、商家的引進(jìn)方式直接引進(jìn)：格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

1、知名商戶或連鎖商戶。知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場(chǎng)的品位、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，商場(chǎng)形象越佳，使格桑林卡在拉薩迅速樹(shù)立起知名度，可謂未開(kāi)先紅。知名商戶的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商場(chǎng)的形象更加深化。

2、個(gè)性鮮明有特色商戶。商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來(lái)不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)特色。

3、能吸引人流量的商戶。有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動(dòng)商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)增長(zhǎng)，必須對(duì)這些商戶要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)，如大型超市、知名餐飲店、電影院等，他們所帶動(dòng)的龐大人流將對(duì)整個(gè)商場(chǎng)吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。

四、商家進(jìn)駐要求和原則格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

四、商家進(jìn)